RAADSVOORSTEL
Aan de raad van de gemeente Wormerland
Datum aanmaak
28 juli 2014
Onderwerp
Voorstel Divinvest herinrichting sportcomplex VV Jisp
Programma en portefeuillehouder
Programma 3: Maatschappelijke participatie, Van Waaijen
Raadsvergadering
9 september 2014
Onderwerp
Voorstel Divinvest herinrichting sportcomplex VV Jisp
Gevraagde beslissing
1. met inachtneming van de strijdigheden met gemeentelijk beleid en wet- en regelgeving het college de opdracht te geven om het voorstel van Divinvest d.d. 25 maart jl. verder uit te werken; of
2. het voorstel van Divinvest d.d. 25 maart jl. gezien de strijdigheden met gemeentelijk beleid en wet- en regelgeving niet verder door het college te laten uitwerken en het college de opdracht te geven om de haalbaarheid van de herinrichting met woningbouw aan het lint en kunstgras verder te onderzoeken. Bevoegdheid
De gemeenteraad
Inleiding en probleemstelling
In navolging van de positieve zienswijze van de voorronde van de raad d.d. 4 maart jl. ten aanzien van de verdere uitwerking van het schetsplan voor de herinrichting van het sportcomplex te Jisp van Divinvest heeft het college het plan in overleg met initiatiefnemer verder gestalte gegeven. Divinvest heeft op 25 maart jl. een voorstel (bijlage 1) gedaan voor de voorwaarden waarbinnen het plan gerealiseerd zou kunnen worden. Dit voorstel is op 28 maart 2014 aangevuld (bijlage 2) door Divinvest. In mei 2014 heeft het college kennis genomen van de wijziging van de provinciale ruimtelijke verordening (februari 2014). De wijziging heeft tot gevolg dat het plangebied niet meer is aangeduid als Bestaand Bebouwd Gebied. Een eventuele wijziging van het bestemmingsplan ten behoeve van woningbouw zal op basis van de nieuwe verordening door de provincie worden beoordeeld op ruimtelijke kwaliteit en nut en noodzaak. De provincie kan als zij niet instemt met het plan een negatieve zienswijze geven die tot dat er door de bestuursrechter anders geoordeeld is, bepalend is voor de rechtsgeldigheid van het bestemmingsplan. Het voorstel van Divinvest is ambtelijk getoetst en hieruit blijkt dat het plan in strijd is met gemeentelijk beleid en wet- en regelgeving: •
Het plan is in strijd met de gewijzigde provinciale ruimtelijke verordening (februari 2014).
•
Niet aangetoond is dat de door Divinvest voorgestelde koopsom voor circa 6500 vierkante meter gemeentelijke grond bestemd voor woningbouw marktconform is en daardoor niet uit te sluiten valt dat de grondtransactie wordt gekwalificeerd als ongeoorloofde staatsteun;
•
De grondtransactie een overheidsopdracht is en er derhalve een aanbestedingsplicht geldt. Het plan is in strijd met het aanbestedingsbeleid en het schendt daarmee het gelijkheids- en zorgvuldigheidsbeginsel.
Voor een verdere onderbouwing van bovenstaande punten wordt u verwezen naar de paragraaf ‘Ambtelijke toets’. Het college dient de (voorronde van de) raad gezien deze constateringen te vragen of het plan verder uitgewerkt dient te worden of dat het college de haalbaarheid van de herinrichting met woningbouw aan het lint en kunstgras verder dient te onderzoeken. Ambtelijke toets
Zoals hierboven vermeld is het voorstel van Divinvest in strijd met beleid en wet- en regelgeving. Hieronder wordt dit puntsgewijs toegelicht.
•
Het plan is in strijd met de gewijzigde provinciale ruimtelijke verordening (februari 2014); Provinciale Staten hebben in februari 2014 de ruimtelijke verordening gewijzigd vastgesteld. In de verordening is onder meer bepaald wat gezien wordt als Bestaand Bebouwd Gebied (BBG), voorheen de rode contour genoemd. Voor ontwikkelingen met verstedelijking buiten BBG moet de provincie toestemming geven. Dit gebeurt door middel van het geven van een zienswijze in de ruimtelijke procedure. De provincie beoordeelt dergelijke ontwikkelingen op nut en noodzaak en ruimtelijke kwaliteit. In de vorige verordening was opgenomen dat naast de tekst ook de kaart bij de verordening bepalend was voor wat als BBG aangemerkt kon worden en wat niet. Met de wijziging van de verordening is dit vervallen. Alleen de tekst is nu bepalend en die geeft aan dat de bebouwingsmogelijkheden uit het bestaande gemeentelijke bestemmingsplan leidend zijn. Hiermee zijn de bebouwingsmogelijkheden van de locatie Jisp vanuit de provincie gezien beperkt tot bebouwing die uitsluitend gerelateerd is aan sportbeoefening. Dit is niet van toepassing op het bestemmingsplan Neck-Zuid omdat de ruimtelijke procedure voor dit plan gestart was voor de wijziging en reeds voorgelegd is aan de provincie en de locatie opgenomen is als uitleglocatie in de Streekplanuitwerking Waterlands Wonen (2006). • Niet aangetoond is dat de door Divinvest voorgestelde koopsom voor circa 6500 vierkante meter gemeentelijke grond bestemd voor woningbouw marktconform is en daardoor niet uit te sluiten valt dat de grondtransactie wordt gekwalificeerd als ongeoorloofde staatsteun; Bij de verkoop van grond dient er sprake te zijn van een marktconforme prijs. Dit kan aangetoond worden door een openbare bied procedure of een taxatie van de grondwaarde van een onafhankelijke partij. Kuijs Reinders Kakes heeft in in januari 2012 op basis van het vorige schetsplan de residuele grondwaarde berekend voor de grond (circa 5100 m2) bestemd voor de bouw van 6 woningen aan het lint. De waarde voor die grond is toen bepaald op circa € 1.000.000 ex btw. De woningen in dit schetsplan waren geprojecteerd aan de Dorpstraat in een
eerste en tweede lijn van 3 woningen. Het voetbalveld was in deze variant ten zuiden van deze woningen gesitueerd. In het voorliggende schetsplan zijn 8 woningen opgenomen. De woningen zijn niet aan de Dorpstraat gesitueerd, maar ten zuiden van het voetbalveld. Het grotere aantal woningen en de andere situering van de woningen hebben naar alle waarschijnlijkheid een waardeverhogend effect. Divinvest wil de 6500 m2 grond (waarvan circa 5800 m2 bestemd is als bouwkavel) kopen voor circa € 645.000,00 ex btw. Dit zijn de geraamde kosten voor de aanleg van het kunstgras met toebehoren en de renovatie van de bestaande kantine en kleedkamers. Er is niet aangetoond dat deze koopsom marktconform is. De koopsom lijkt gezien de waardebepaling van Kuijs Reinders Kakes, de huidige marktsituatie, het grotere aantal vierkante meters en woningen en de situering van de woningen in het schetsplan niet reëel. Wanneer de grondtransactie gekwalificeerd wordt als ongeoorloofde staatssteun dan ligt het financiële risico dat hieraan gekoppeld is aanvankelijk bij de ontvangende partij (Divinvest). Een indicatieve raming van dit financiële risico gebaseerd op de taxatie van Kuijs Reinders Kakes bedraagt € 355.000,-. De gemeente zou op last van de Europese Commissie dit bedrag dienen terug te vorderen. • De grondtransactie een overheidsopdracht is en er derhalve een aanbestedingsplicht geldt. Het plan is in strijd met het aanbestedingsbeleid en het schendt daarmee het gelijkheids- en zorgvuldigheidsbeginsel. Grondverkoop door de overheid en het op eigen gronden door marktpartijen voor eigen rekening en risico realiseren van vastgoed binnen publiekrechtelijke kaders vallen in beginsel buiten het bereik van het aanbestedingsrecht. In het algemeen is er sprake van een overheidsopdracht indien cumulatief wordt voldaan aan drie voorwaarden: (1) er is een rechtstreeks economisch belang van de overheid mee gemoeid, (2) er wordt een bouwplicht opgelegd en (3) er worden eisen gesteld die verder gaan dan de mogelijkheden van het publiekrechtelijke kader. Geconcludeerd wordt dat er met de voorgestelde grondtransactie sprake is van een overheidsopdracht en er derhalve een aanbestedingsplicht geldt. Wanneer de gemeente besluit een overeenkomst met Divinvest aan te gaan, dan handelt zij in strijd met aanbestedingsbeleid biedt zij derden niet de kans om zich in te schrijven voor de opdracht. Oplossingen
Hieronder worden de opties genoemd in de paragraaf ‘Gevraagde beslissing’ toegelicht.
1. Verwijzend naar de paragraaf ‘Ambtelijke toets’ is het voorstel van Divinvest in strijd met gemeentelijk beleid en wet- en regelgeving. Indien uw raad met inachtneming van deze strijdigheden wenst dat het college het plan verder uitwerkt wordt een ontwikkelovereenkomst met Divinvest aan uw raad ter besluitvorming voorgelegd. Hierin worden onder meer de afspraken over de financiering opgenomen. Op basis van het huidige voorstel van Divinvest draagt de gemeente de kosten voor het vervaardigen van het bestemmingsplan inclusief de benodigde onderzoeken (indicatieve kosten € 20.000) Vervolgens zou de benodigde bestemmingsplanwijziging (globaal: bestemmingswijziging deel perceel van sport naar woningbouw) in procedure gebracht kunnen worden. De kans is aanwezig dat andere gegadigden de ontwikkelovereenkomst aanvechten en deze
wordt vernietigd door de rechter en/of De Europese Commissie. De provincie kan als zij niet instemt met het bestemmingsplan een negatieve zienswijze geven die tot dat er door de bestuursrechter anders geoordeeld is, bepalend is voor de rechtsgeldigheid van het bestemmingsplan. 2. Wanneer uw raad kiest voor deze optie, dan proberen wij een richtinggevende uitspraak te krijgen van de provincie over de ruimtelijke haalbaarheid van het plan met een invulling welke beter aansluit op het bebouwingsbeeld van de kern Jisp met woningbouw aan het lint. Door de wijziging van het provinciale ruimtelijke beleid zijn de bebouwingsmogelijkheden van de locatie Jisp minder zeker en daarmee de bekostiging van de herinrichting van de sportvelden met bijvoorbeeld kunstgras. Zonder enige vorm van zekerheid over de bebouwingsmogelijkheden vanuit de provincie zijn ontwikkelaars niet geneigd om het plan te realiseren. Wij denken dat een positieve zienswijze van de provincie ten aanzien van deze invulling wel haalbaar is. Wanneer dit inzichtelijk is informeren wij u en geven wij aan welke vervolgstappen wij nemen om de privatiseringsdoelstelling van de gemeente verder gestalte te geven. Beslag op middelen
N.v.t.
Evaluatie
N.v.t.
Alle op deze zaak betrekking hebbende stukken liggen voor u op de gebruikelijke wijze ter inzage. Burgemeester en wethouders van Wormerland, de gemeentesecretaris, de burgemeester,
J.J.M. Sutmuller Bijlage: besluit
P. C. Tange
De raad van de gemeente Wormerland; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 5 augustus 2014; b e s l u i t:
Het voorstel van Divinvest d.d. 25 maart jl. gezien de strijdigheden met gemeentelijk beleid en wet- en regelgeving niet verder door het college te laten uitwerken en het college de opdracht te geven om de haalbaarheid van de herinrichting met woningbouw aan het lint en kunstgras verder te onderzoeken.
Aldus besloten in de openbare vergadering van de Raad van de gemeente Wormerland, gehouden op 9 september 2014
de griffier,
de voorzitter,
I.P. Vrolijk
P.C. Tange
