RAADSVOORSTEL
Aan de raad van de gemeente Wormerland
Datum aanmaak
6 augustus 2013
Onderwerp
Vaststelling Bestemmingsplan Bedrijventerreinen
Programma en portefeuillehouder
R.P. Hendriks
Raadsvergadering
10 september 2013
Onderwerp
Vaststelling Bestemmingsplan Bedrijventerreinen
Gevraagde beslissing
1. 2. 3. 4.
In te stemmen met de reacties op de inspraakreacties; Nota van zienswijzen vast te stellen; Het Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Wormer gewijzigd vast te stellen; Geen exploitatieplan op basis van artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.
Bevoegdheid
De gemeenteraad stelt volgens artikel 3.1. Wro het bestemmingsplan vast en is volgens artikel 6.12 lid 1 Wro bevoegd een exploitatieplan vast te stellen.
Aanleiding en probleemstelling
In 2004 is een overall-project gestart om de verouderde bestemmingsplannen binnen de gemeente Wormerland te actualiseren, onder de naam “Actualisatie bestemmingsplannen Wormerland”. Het project bestaat uit het opstellen van een viertal bestemmingsplannen voor het stedelijk gebied en één bestemmingsplan voor het landelijk gebied. Op 23 augustus 2005 heeft het college besloten adviesbureau SAB de opdracht te geven voor de actualisering van de bestemmingsplannen voor Oostknollendam, Jisp en Neck en Bedrijventerreinen. Inmiddels zijn drie bestemmingsplannen (‘Wormer Oost en Midden’, ‘Wormer West’, ‘Oostknollendam, Jisp en Neck’) voor het stedelijk gebied en het bestemmingsplan voor het landelijk gebied (‘Landelijk gebied Wormerland’) vastgesteld en zelfs onherroepelijk geworden. Er resteert nog één bestemmingsplan voor het stedelijk gebied, namelijk het bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen Wormerland’. De begrenzing van het plangebied voor dit bestemmingsplan wordt gevormd door de gemeentegrens in het midden van de Zaan, door de achterzijden van de woonpercelen aan de Knollendammerstraat, de Zandweg en Nieuweweg en door de Mercuriusweg en Rigastraat. Daarbij maakt de bebouwing van het buurtschap Bartelsluis aan de Engewormer deel uit van het plangebied
Proces
Voorontwerp bestemmingsplan Op 19 juli 2011 heeft de gemeenteraad besloten het voorontwerp bestemmingsplan Bedrijventerreinen in de inspraak te brengen en open te stellen voor het artikel 3.1.1 Bro vooroverleg (bijlage 1). Het voorontwerp bestemmingsplan heeft tussen 1 september en 13 oktober 2011 ter inzage gelegen. Er zijn in deze periode
dertien reacties binnengekomen. Ontwerp bestemmingsplan Het college heeft deze reacties verwerkt in een nota van reacties (bijlage 2). Wat heeft geleid tot een gewijzigd ontwerp bestemmingsplan welke het college op 24 januari 2012 heeft vastgelegd. Tussen 2 februari 2012 tot 15 maart 2012 heeft het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. In deze periode zijn er 17 zienswijzen binnengekomen. Vastgesteld bestemmingsplan De zienswijzen zijn binnen de wettelijke termijn ingediend en daardoor ontvankelijk. De samenvatting en de afweging van de zienswijzen zijn opgenomen in de nota van zienswijzen (bijlage 2). Op 19 juni 2012 heeft het college besloten aan de raad voor te leggen de nota van zienswijzen vast te stellen en het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Op 9 juli 2012 is het bestemmingsplan in de voorronde raad besproken. Tijdens de voorronde raad waren er drie insprekers. De inspraakreacties zijn in een nota (bijlage 5) opgenomen.
Bouwplannen Veerdijk 56-59 en wijzigingsbevoegdheden Zaandriehoek
De zienswijzen en de inspraakreacties hebben geleid tot een aantal wijzigingen in zowel de regels, toelichting als de verbeelding. Voor een uitgebreide uitleg hiervan, kan verwezen worden naar de nota van zienswijzen en de nota met inspraakreacties. Voor de duidelijkheid worden de twee grootste wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan dat op 9 juli jl. aan de voorronde raad is aangeboden, onder kopje 3 nader toegelicht. Geadviseerd wordt om in te stemmen met de nota met inspraakreacties en de nota van zienswijzen en de daaruit voortkomende wijzigingen in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan maakt naast het legaliseren van ligplaatsen van woonschepen aan de Veerdijk, hergebruik van pakhuizen, 13 appartementen aan de Veerdijk 41 nu ook de volgende twee ontwikkelingen mogelijk: Bouwplannen Veerdijk 56-59 De eigenaren van Veerdijk 56 t/m 59 hebben de volgende bouwplannen ingediend: • Veerdijk 56: bestaand bedrijfsgebouw van 3 bouwlagen vervangen door nieuwbouw van 4 bouwlagen (bouwhoogte 12 meter). Op begane grond: gemengde doeleinden. Op de 2e, 3e en 4e bouwlaag: maximaal 6 appartementen; • Veerdijk 57 voorzijde: pakhuis de Herinnering intern verbouwen en kap op terugbrengen (bouwhoogte 14 meter). Op begane grond: gemengde doeleinden. Op de 2e, 3e en 4e etage: maximaal 9 appartementen; • Veerdijk 57 achterzijde: pakhuis de Liefde intern verbouwen en aanbrengen van een kap (bouwhoogte 13,5 meter). Op begane grond: gemengde doeleinden. Op de 2e, 3e en 4e etage: maximaal 6 appartementen;
•
Veerdijk 58: sloop bestaand pand en terugbrengen gebouw met karakter van voormalig pakhuis de Hoop (bouwhoogte 18 meter). Er worden 40 appartementen gerealiseerd over 5 bouwlagen. Parkeren gebeurt in halfverdiepte parkeerkelder met 20 parkeerplekken. • Veerdijk 59: verbouw pakhuis het Geloof en aanbrengen van een kap (bouwhoogte middendeel 20 meter, overig 13 meter). Op begane grond gemengde doeleinden. Op de 2e, 3e en 4e bouwlaag: maximaal 5 appartementen. Uit alle onderzoeken naar aanleiding van de ingediende zienswijzen blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor het opnemen van een woonfunctie op deze percelen. Voor deze percelen is binnen de bestemming ‘Gemengde doeleinden’ de aanduiding ‘w’ (wonen) opgenomen met het maximaal te realiseren woningen.
Economische uitvoerbaarheid
Wijzigingsbevoegdheden Zaandriehoek Al langere tijd bestaat het voornemen om in het gebied tussen de Bruynvisweg en de nieuwe appartementen van de Slinger onder meer woningen te realiseren. Dit gebied staat ook wel bekend als de ‘Zaandriehoek’. Momenteel ligt de locatie grotendeels braak. Onderzoek naar na zienswijzen en inspraak tijdens de voorronde van de gemeenteraad (9 juli jl.), zijn aanleiding om voor de gronden van De Zaandriehoek, een bevoegdheid op te nemen voor het college om de bestemming later te wijzigen in bestemmingen voor een nieuw woongebied (Wonen, Tuin, Groen, Water en Verkeer, inclusief parkeren). Omdat de exacte toekomstige inrichting van het gebied op dit moment nog niet bekend is, worden in het bestemmingsplan alleen de stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgelegd waaraan bij uitoefening van de wijzigingsbevoegdheden zal moeten worden voldaan. Specifiek worden er voorwaarden gesteld aan: maximale bouwhoogte, floor space index1, 30% minimaal sociale huur of koop, goedgekeurd beeldkwaliteitplan, inrichtingsplan openbare ruimte, stedenbouwkundig plan, rekening houden met de waterkering, voldoende parkeervoorzieningen, voldoende afstand tot bedrijfsbestemming en geen belemmeringen in het aspect bodem. Financiële haalbaarheid Zaandriehoek Voor de woningbouwplannen in de verschillende deelgebieden van de Zaandriehoek is een financiële onderbouwing gemaakt (zie bijlage 7). De haalbaarheid per gebied is bepaald op basis van de ligging, toegestane functies en bebouwingsmogelijkheden wat resulteert in een gedifferentieerde residuele grondwaarde per deelgebied. Mede op basis van de gehanteerde uitgangspunten kan geconcludeerd worden dat de het ontwikkelen van “De Zaandriehoek” tot woongebied financieel haalbaar is. Op 26 juni 2013 hebben de ontwikkelaars van de Zaandriehoek en de gemeente een inspanningsovereenkomst getekend waarbij is afgesproken dat alle partijen zich maximaal inspannen om de Zaandriehoek te ontwikkelen. Exploitatieplan In artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat de gemeente bij een besluit tot vaststelling van een
1
De maat die het bruto vloeroppervlak zijnde het totale aantal vierkante meters bebouwing ( betreft dus alle bouwlagen bij elkaar) binnen een begrensd gebied (in dit geval een wijzigingsgebied) vergelijkt met de totale oppervlakte van dat begrensde gebied.
bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Dit bestemmingsplan maakt meerdere bouwplannen mogelijk, namelijk de realisatie van 13 nieuwe appartementen aan de Veerdijk 41 en de bouwplannen aan de Veerdijk 56 tot 59. Gemeentelijke kosten zijn bij deze inpandige verbouwing en functieverandering evenwel niet aan de orde. Dit betekent dat kostenverhaal niet nodig is en dat dus ook geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld. Het verhaal van kosten is dus anderszins verzekerd. Indien de raad het bestemmingsplan vaststelt zullen er planschade overeenkomsten getekend worden met de ontwikkelaars. Voor de wijzigingsbevoegdheden in de Zaandriehoek hoeft er op dit moment geen exploitatieplan worden vastgesteld. Dit is wel verplicht, indien er een wijzigingsbesluit wordt genomen. De gemeenteraad kan daarom voorgesteld worden om géén exploitatieplan vast te stellen. Tijdpad/procedure
Nadat het bestemmingsplan door de raad is vastgesteld wordt het vastgestelde bestemmingsplan gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Hiervan wordt een melding gedaan in de Zaankanter en de Staatscourant. Belanghebbenden die tijdig een zienswijze naar voren hebben gebracht, belanghebbenden die kunnen aantonen redelijkerwijs niet in staat te zijn geweest om een zienswijze in te dienen én een ieder die bezwaar heeft tegen de wijzigingen van het vastgestelde bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan, kunnen beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Alle op deze zaak betrekking hebbende stukken liggen voor u op de gebruikelijke wijze ter inzage. Burgemeester en wethouders van Wormerland, de gemeentesecretaris, de burgemeester,
M. van den Hende
P. C. Tange
Bijlagen: Bijlage 1: Raadsbesluit d.d. 19 juli 2011; Bijlage 2: Nota van Reacties en 3.1.1. Bro vooroverleg; Bijlage 3: Collegebesluit d.d. 24 januari 2012; Bijlage 4: Nota van zienswijzen; Bijlage 5: Nota met inspraakreacties; Bijlage 6: Bestemmingsplan Bedrijventerreinen, bestaande uit: A Toelichting Bestemmingsplan Bedrijventerreinen B Bijlage 1: Nader bodemonderzoek Zaandriehoek; C Bijlage 2: Saneringsplan Zaandriehoek; D Bijlage 3: Nader onderzoek Veerdijk 63; E Bijlage 4: Verkennend bodemonderzoek Veerdijk 58; F Bijlage 5: BUS-melding van Veerdijk 56-58; G Bijlage 6: Rapport Verkennend bodemonderzoek aan Bruynvisweg; H Bijlage 7: Notitie externe veiligheid;
I Bijlage 8: Rapport externe veiligheid; J Bijlage 9: Flora en fauna rapport Zaandriehoek; K Bijlage 10: Randvoorwaardenkaart L Regels Bestemmingsplan Bedrijventerreinen o M Bijlage 1: Staat van bedrijfsactiviteiten I funtiescheiding; o N Bijlage 2: Staat van bedrijfsactiviteiten II functiemeninging. O Plankaart 1; P Plankaart 2; Q Plankaart 3. Bijlage 7: Financiële onderbouwing Zaandriehoek d.d. 16 januari 2013
De raad van de gemeente Wormerland; Overwegende dat: Het ontwerpbestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen Wormer’ op grond van het bepaalde in artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening van 2 februari 2012 tot 15 maart 2012 ter inzage heeft gelegen; Er tegen het ontwerpbestemmingsplan 17 zienswijzen zijn ingediend; De zienswijzen hebben geleid tot een gewijzigd bestemmingsplan in de regels, toelichting en verbeelding, zoals verwoord is in de nota van zienswijzen; Er tijdens de voorronde raad van 9 juli 2012 3 insprekers inspraakreacties hebben gegeven; De inspraakreacties hebben geleid tot een gewijzigd bestemmingsplan in de regels, toelichting en verbeelding, zoals verwoord is in de nota van inspraak; In artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat de gemeente bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Dit bestemmingsplan meerdere bouwplannen mogelijk maakt, namelijk de realisatie van nieuwe appartementen aan de Veerdijk 41, 56, 57 (voor en achter), 58 en 59 te Wormer. Gemeentelijke kosten bij deze inpandige verbouwing en functieverandering evenwel niet aan de orde zijn. Het verhaal van kosten is dus anderszins verzekerd, wat betekent dat dus ook geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld. Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 8 januari 2013; Gelet op de Gemeentewet, de Wet ruimtelijke ordening (artikel 3.1.) en de Algemene wet bestuursrecht. b e s l u i t:
1. 2. 3. 4.
In te stemmen met de reacties op de inspraakreacties; Nota van zienswijzen vast te stellen; Het Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Wormer gewijzigd vast te stellen; Geen exploitatieplan op basis van artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.
Aldus besloten in de openbare vergadering van de Raad van de gemeente Wormerland, gehouden op 10 september 2013
BR/EB
de griffier,
de voorzitter,
I.P. Vrolijk
P.C. Tange
