CONCEPT T
VERGA ADERING GEMEENTE G ERAAD d.d. Dattum Agendaapunt Agend dapunt
Onderwerp
Aan de raad van n de gemeente Strijen
: Realisatie Multifunction M nele Accomm modatie Strijen, 18 auggustus 2011.
1.
Inleiiding
De realisatiie van een niieuwe multiffunctionele accommodati a ie in Strijen iis eerder al onderwerp van beraadslaging binneen uw raad geeweest. De afweging a die u uiteindelijjk over de MFA zuult moeten maken m is of dee ambitie om m een diepte-iinvestering iin huisvesting ten behoeve vaan leefbaarheeid in balans is te brengen n met een fin nancieel behooedzaam belleid, mede in heet licht van dee bezuiniginggsmaatregeleen die de kom mende jaren getroffen mo oeten worden. In het eerstte deel van voorliggend vvoorstel lichtten wij toe ho oe het plan vvoor de MFA A is uitgewerkt volgens de door d u vastgeestelde uitgaangspunten. In I het tweedee deel van dit voorstel gaaan we in op de meer poliitiek/bestuurrlijke afwegin ngen die te m maken hebbeen met enerzijds de d maatschappelijke wensselijkheid van de MFA en n anderzijds het verwerken van de financiëële lasten binnen de gemeeentelijke beg groting. Voo oruitlopend oop dit tweedee punt informerenn wij u dat dee overwegingg van ons colllege is dat de d realisatie vvan de MFA volgens de oorspronnkelijke uitg gangspunten eeen onveranttwoorde finaanciële druk zzou veroorzaaken. Anderzijdss zijn wij oveertuigd van dde maatschap ppelijke meerrwaarde van een goede gemeenschhapsaccommo odatie. Wij kkomen daaro om met een voorstel v voorr een aanpak die moet leiden tot een e accommo odatie met eeen acceptabeeler kostenniv veau. 2.
d uitwerkin ng Werrkwijze bij de
Als begin van v het afwegingsproces over de MFA A heeft u in januari j 20100 belangrijke uitgangspuunten voor eeen nieuwe geemeenschapsaccommodattie vastgestelld (zie docum ment 1 ter inzage in i de fractiek kamer). Hierm mee werd du uidelijk welk ke (voorlopigge) richting u heeft gekozen tenn aanzien vaan ambitie, geebruikers, steedenbouw, financiën, f behheer en explo oitatie. Vervolgenss heeft u aan ons de opdrracht gegeven n een verderee uitwerkingg van de MFA A te maken, zoddat een scherrper beeld onntstaat van heet ontwerp vaan de MFA,, de gebruiksmoogelijkheden n, het draagvllak bij partneers en de finaanciële aspeccten. Deze uitwerking moet thans voor v u de boouwstenen op pleveren voor een te nem men raadsbeslluit over de realisatie van de MF FA volgens dde gestelde uiitgangspunteen.
Waleplein 2 - 3291 CZ Strijen W P Postbus 5881 - 3290 EA Strijen T 078 674 82 00 Tel. 0 Fax. 078 674 82 95 E Email:
[email protected] Web: www w.strijen.nl
-2-
De uitwerking van de MFA hebben wij gedaan met de beoogde partners HW Wonen en Laco. Daarbij is er met regelmaat teruggekoppeld met vertegenwoordigers van de gebruikers van de te realiseren MFA, de Stichting Dorpshuis en de Bibliotheek Hoekse Waard. Inhoudelijk hebben wij ons laten ondersteunen door diverse adviseurs op het gebied van onder meer architectuur, bouwkosten en fiscale aspecten. In de uitwerking zijn concreet de navolgende zaken tot stand gebracht:
2.
Definitief programma van eisen Voorlopig ontwerp Raming van de investeringskosten Kostenverdeling tussen Gemeente, HW Wonen en Laco Principeafspraken met Laco over realisatie van het project Principeafspraken met HW Wonen over realisatie van het project Raming van jaarlijkse lasten voor de gemeente die volgen uit investering en onderhoud van de MFA Raming van de jaarlijkse lasten voor de gemeente die volgen uit de exploitatie van de MFA
Ruimtelijk – functionele uitwerking
Een van de door u meegegeven uitgangspunten betrof de koppeling van de MFA aan de bestaande bebouwing van het sportcomplex Apollo. Door de combinatie van bezoekersstromen kan van een dergelijk gebouw met diverse functies veel levendigheid uitgaan op alle tijdstippen van de dag. Tevens kan de schaalgrootte voordelen opleveren bij beheer en exploitatie van het complex. Voor de ontwerptekeningen van de MFA verwijzen wij naar document 2 (ter inzage in de fractiekamer). De massa van nieuwbouw van de MFA is aan de zijde van de Sportlaan en Prins Bernhardstraat voor het bestaande zwembad geplaatst. Hierdoor ontstaat een nieuwe gevel die van deze zijden het zwembad aan het oog onttrekt. In het ontwerp is aandacht besteed om het bouwvolume qua maat, schaal en verschijning aan te laten sluiten op het dorpse karakter van Strijen én de nieuw te ontwikkelen Oranjewijk. Zo is de maximale bouwhoogte beperkt tot 3 verdiepingen bovenop een begane grond laag. In het gevelbeeld is variatie (hoogte, materiaal, kapvorm etc.) en geleding aangebracht, waardoor een indruk van afzonderlijke percelen ontstaat. In het ontwerp zijn adviezen van zowel de welstandscommissie als van een door ons ingeschakelde stedenbouwkundig adviseur verwerkt. In de nieuwbouw is een driedeling van functies te onderscheiden. Op de begane grond bevinden zich het dorpshuisdeel van de MFA, met daarin opgenomen multifunctionele zalen, de bibliotheek en horeca. Op de eerste verdieping zijn commerciële sport- en wellnessvoorzieningen opgenomen (de kleedruimten voor deze voorzieningen liggen overigens op de begane grond). Deze voorzieningen worden geheel door Laco afgenomen en bekostigd. Verder zijn er in drie bouwlagen in totaal 22 sociale huur appartementen opgenomen. HW Wonen is de partij die in deze appartementen investeert.
-3-
3.
Organisatorisch
De appartementen zijn organisatorisch gescheiden van de MFA. De woningen hebben een eigen ingang en lift. Het beheer en onderhoud van de woningen wordt door HW Wonen geregeld. In de MFA is er sprake van één gemeenschappelijk beheer van zwembad, sporthal, gemeenschapshuis, bibliotheek en commerciële sport. Vanuit de centraal gelegen horeca kunnen alle bezoekers van de diverse onderdelen worden bediend; de horeca is op deze wijze tevens het centrale ontmoetingspunt. Het is de bedoeling dat Laco het beheer in het gebouw gaat uitvoeren, zodat dit in de hand van één partij terecht komt. De werkzaamheden die Laco in de huidige situatie al doet voor het zwembad en de sporthal, worden daarmee uitgebreid. Voor de financiële exploitatie van het gebouw is door Laco een raming gemaakt, waarover is onderhandeld. 4.
Financieel
Het MFA project in de beschreven vorm is doorgerekend op zijn financiële consequenties. Parallel aan de doorrekening zijn er met partijen financiële principeafspraken gemaakt, bijvoorbeeld over de verdeling van de kosten en de exploitatie van de MFA. Voor alle kosten en opbrengsten die te maken hebben met het produceren van bouwrijpe grond is een grondexploitatie opgesteld (document 3 ter inzage in de fractiekamer). Voor de opbrengsten is het principe gehanteerd dat alle drie de partijen per vierkante meter van de door hun af te nemen gebouwdelen een gelijke bijdrage van € 188 exclusief BTW doen. Voor de gemeente betekent dit een bijdrage van circa € 307.000. De grondexploitatie sluit met een tekort van ongeveer een ton (€ 104. 993). Van HW Wonen is de toezegging verkregen dat zij een bijdrage vanuit het Volkshuisvestingsfonds doen om dit tekort weg te werken. We hebben door twee bureaus onafhankelijke ramingen van de bouwkosten laten opstellen. De uitkomsten van deze ramingen verschillen niet significant van elkaar. Een raming van de totale kosten voor de opstal (bouwkosten en bijkomende kosten) is opgenomen in document 4 (ter inzage in de fractiekamer). Hieruit blijkt dat de kosten voor het gebouwdeel (MFA/horeca) van de gemeente € 2,74 miljoen, exclusief BTW bedragen. HW Wonen heeft hierbij toegezegd om in de gemeentelijke investering € 400.000,-- bij te dragen vanuit het Volkshuisvestingsfonds. Vervolgens is er bij Deloitte fiscaal advies ingewonnen. Het advies geeft twee mogelijkheden aan waarbij BTW in vooraftrek kan worden gebracht. Zekerheid over de mogelijkheid hiervan kan pas worden verkregen na overleg met de Belastingsdienst. In de berekeningen zijn we voorlopig van het positieve geval uitgegaan dat BTW aftrek met de fiscus kan worden overeengekomen. Met Laco is met de cijfers transparant op tafel onderhandeld over de exploitatie van de MFA en daarmee over de benodigde exploitatiebijdrage door de gemeente. Het finale voorstel van
-4-
Laco sluit op een tekort van ongeveer € 100.000 exclusief BTW per jaar. In de exploitatie zijn alle kosten voor de MFA meegenomen zoals salarissen, energie / water, schoonmaak, verzekeringen, inrichting, overhead. De verwachting is dat door de toepassing van duurzame energiemaatregelen de energiekosten beduidend lager kunnen uitvallen dan thans ingeschat. Mogelijk geeft dit een jaarlijkse besparing met een ordegrootte van € 15.000. De investering is omgerekend naar jaarlijkse lasten. De kapitaalslasten, reservering voor onderhoud en de bijdrage in de exploitatie bedragen jaarlijks voor de gemeente tussen de € 200.000,-- en € 220.000,-- exclusief BTW. Tevens is er gekeken of er ergens subsidie te halen is voor het realiseren van en MFA. Dit is echter niet het geval. 5.
Haalbaarheid voor de partners
Door HW Wonen is een beoordeling van de haalbaarheid gemaakt voor de te realiseren appartementen. De geraamde kosten voor de appartementen leveren een tekort op in de exploitatie (onrendabele top), dat echter acceptabel wordt geacht gezien de doelstellingen van de corporatie. De corporatie neemt met andere woorden een positief besluit over een vervolgfase in dit project. Door Laco is de haalbaarheid eveneens beoordeeld. Hun uitgangspunt is dat een investering in gebouwen gekoppeld moet zijn aan de zekerheid nog langjarig in Strijen de sportaccommodaties te kunnen exploiteren. In overleg met ons is Laco bij haar beoordeling uitgegaan van een exploitatieduur van 20 jaar. De beoordeling van Laco is dat hun totale investering niet rendabel is. Laco kan derhalve niet participeren in het huidige project. 6.
Haalbaarheid gemeente
Wanneer we kijken naar de haalbaarheid van het gemeentelijk deel van de MFA, is dit anders dan bij corporatie of commercieel vastgoed, niet terug te voeren op een rendementsberekening. Bij maatschappelijk vastgoed gaat het om de betekenis ervan voor de leefbaarheid en de subjectieve vraag wat dat waard mag zijn. Wij zijn van mening dat een maatschappelijke voorziening, met name bij demografische krimp, belangrijk kan bijdragen aan sociale cohesie en ontspanning. Een kwalitatief goede voorziening draagt daarmee bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving. Verder constateren we dat de uitwerking van de MFA heeft plaatsgevonden binnen de oriëntaties die u ons heeft meegegeven. Daarbij is een ontwerp tot stand gekomen met een kostenniveau dat vergelijkbaar is met andere accommodaties die als referentie kunnen dienen. Aan de andere kant zien we de realiteit dat de gemeente voor een bezuinigingsoperatie komt te staan en dat de financiële situatie van de gemeente op termijn onzeker is. Het op dit moment toevoegen aan de gemeentebegroting van thans geraamde hoge structurele lasten voor een MFA vinden we vanuit het oogpunt van goed economisch beleid niet verantwoord.
-5-
De ambitie om een goede gemeenschapsaccommodatie te realiseren staat echter nog overeind. Wij stellen uw raad daarom een koerswijziging voor die beter past bij de financiële situatie van 2011 en de jaren er na. Wij lichten hieronder de optie toe. 7.
Heroriëntatie plan
Wij stellen voor de uitgangspunten op een aantal onderdelen ingrijpend bij te stellen, zodat dit tot een forse reductie van kosten leidt. Concreet gaat het om de volgende punten.
Een “stand alone” nieuwbouw Het is een optie om het gemeenschapshuis niet langer te integreren met de bestaande bouw van het sportcomplex Apollo. Nu het plan voor Laco niet haalbaar is gebleken is hier ook minder aanleiding toe. Dit levert een besparing op van relatief dure aanpassingskosten op de grens van nieuwbouw – bestaande bouw (mogelijk meer dan €300.000,--). Een combinatie van de MFA met appartementen is overigens wel voorzien. Verder optimaliseren van het programma Een nadeel van het huidig ontwerp is bovendien dat op de grens nieuwbouw – bestaande bouw ruimten ontstonden, die niet rationeel in te delen waren. Het gebouw werd daardoor groter dan strikt noodzakelijk. Door in een “stand alone” ontwerp deze overbodige ruimte te vermijden ontstaat een reductie van de kosten. Optimaliseren resultaat exploitatie Het voordeel van het loskoppelen van de bestaande bouw is verder dat alle opties weer open zijn voor de exploitatie van het gebouw. We hebben de stellige indruk dat indien we erin slagen de exploitatie onder te brengen bij een horecaondernemer er een gunstigere exploitatieresultaat tot stand kan komen. Doordat we niet aan één partij gebonden zijn hebben we daarbij een betere positie in onderhandeling daarover. Bibliotheek uit het programma Eerder hebben we al onderzocht of de bibliotheek in vrijvallende ruimtes van een van de scholen kan worden geplaatst. We gingen toen echter uit van een bibliotheek in zijn huidige omvang en inplaatsing bleek toen niet mogelijk. De bibliotheekorganisatie is bezig met een bijstelling van de visie op de bibliotheek en daarmee op de benodigde huisvesting. Daarmee komt onderbrengen van de bibliotheek in een school weer binnen de mogelijkheden.
Deze heroriëntatie willen we samen met HW Wonen in een periode van circa zes maanden uitvoeren, waarna we met een nieuw voorstel bij u terugkomen. Alternatieven Naast de heroriëntatie onderzoeken we ook wat een uitgebreide renovatie/verbouw van het huidige Dorpshuis gaat kosten. Hierbij hanteren we dezelfde uitgangspunten (PVE) als bij de nieuwbouw.
-6-
Financiële consequenties ontwerpfase en vervolgtraject In de Voorlopig Ontwerpfase van het project is in totaal € 62.000,-- exclusief BTW besteed aan stedenbouwkundig advies, kosten architect, bouwkostenraming en fiscaal advies. Indien het project tot realisatie zou leiden, was het de bedoeling om bovenstaande kosten in de investeringssom op te nemen. Bij een heroriëntatie van het project dienen de kosten op dit moment te worden afgedekt. In de intentieovereenkomst met HW Wonen en Laco (document 5 ter inzage in de fractiekamer) is er afgesproken dat de kosten bij niet doorgaan van het project verdeeld worden volgens de formule 40% gemeente, 40% HW Wonen en 20% Laco. Het deel van de kosten voor de gemeente is dus € 24.800 exclusief BTW. Inclusief BTW is het bedrag dan € 29.512. Voor de vervolgonderzoeken willen we wederom H&S-Croonen inhuren ter ondersteuning en de begeleiding van het proces. Hier is een bedrag van € 25.000,-- voor nodig. Wij willen u verzoeken een krediet beschikbaar te stellen van € 54.512,--. Dit bedrag wordt in de Turap II 2011 meegenomen ten laste de Algemene Reserve.
burgemeester en wethouders van Strijen, de secretaris, de burgemeester
C.J. de Visser
J.P.M. Klijs
Documenten ter inzage in de fractiekamer: 1. 2. 3. 4. 5.
Raadsvoorstel januari 2010 Tekeningenset voorlopig ontwerp Grondexploitatie Kostenraming opstal Intentieovereenkomst
