Raadsvoorstel
Gewijzigd
Aan de raad van de gemeente Sliedrecht
Agendapunt: 12
Sliedrecht, 13 mei 2008
Onderwerp: Startnotitie Oude Uitbreiding West
Samenvatting: De gemeente Sliedrecht is in het voorjaar van 2007 door de woningbouwcorporatie Tablis Wonen benaderd met het verzoek om, vanuit haar publieke rol en als partner, een bijdrage te leveren aan de verbetering van het woningbezit van Tablis in de Oude Uitbreiding West. De vraag aan de gemeente was om mee te werken aan de door Tablis gekozen insteek om haar bezit in het gebied te slopen en vervangende nieuwbouw te plegen. De tweede helft van 2007 zijn door beide partijen gesprekken gevoerd om de randvoorwaarden voor de aanpak van de Oude Uitbreiding West te bepalen. Dat heeft geresulteerd in een startnotitie die op 26 november 2007 in de Commissie Ruimte en Groen is besproken. Daarbij kwam duidelijk naar voren dat het de wens van de commissie is, om punt 4 uit de notitie, namelijk "Sloop en vervangende nieuwbouw is alleen mogelijk, indien uit een gedetailleerd bouw-en gebruikstechnisch onderzoek zou blijken, dat het in stand houden en opknappen van de betreffende woningen financieel niet verantwoord is en daarom geen haalbare optie is”, nader uit te werken. Tevens vroeg de commissie om aandacht voor de communicatie met de betrokken huurders en voor de particuliere woningbezitters. De afgelopen maanden is nader onderzoek gedaan naar de bouw-en woontechnische kwaliteiten van de woningen Vijftien procent van de woningen is bezocht, waarbij de eerder al door Tablis genoemde gebreken duidelijk naar voren kwamen. De kwaliteit van de woningen in Oost bleek slechter dan in West. Op basis van de geconstateerde gebreken is per woningtype een aanpak geschetst en daarvan zijn de kosten gecalculeerd. Uit deze calculatie komt naar voren dat de kosten van renovatie duurder uitvallen dan de kosten van vervangende nieuwbouw, terwijl de kwaliteit bij renovatie lager is. Hoewel er verschillende redenen zijn, namelijk dat: de Oude Uitbreiding West een bijzondere wijk is binnen de gemeente Sliedrecht, met onmiskenbare kwaliteiten; de woningen in de wijk zijn aangemerkt als karakteristiek en/of cultuurhistorisch waardevol; de wijk door haar bewoners overwegend positief wordt gewaardeerd; de infrastructuur recent groots is aangepakt en voldoet aan de huidige eisen; voor dergelijke woningen zondermeer interesse is vanuit de particuliere woningmarkt (starters, één en tweepersoonshuishoudens e.d.); de woningen als zij particulier worden verkocht een behoorlijke waarde vertegenwoordigen. om te aarzelen over medewerking aan een dergelijk rigoureus plan van Tablis Wonen, moet de conclusie, dat het financieel niet verantwoord is om de OUW te renoveren, in principe worden aanvaard. Op grond van het vorenstaande is een geactualiseerde Startnotitie Oude Uitbreiding West, gedateerd 20 maart 2008, opgesteld.
-2-
De notitie bevat de volgende hoofdstukken: 1. een inleiding; 2. de voorgeschiedenis; 3. stand van zaken; 4. kwaliteit; 5. gemeentelijke regels, bevoegdheden en randvoorwaarden; 6. particulier woningbezit in de wijk; 7. procedure, communicatie en tijdsplanning; 8. beslispunten; 9. bijlagen. De startnotitie treft u aan in de raadsportefeuille. Aan de hand van de startnotitie zijn de overwegingen voor vervangende nieuwbouw als volgt: de Oude Uitbreiding West is een bijzondere wijk binnen de gemeente Sliedrecht, met onmiskenbare kwaliteiten; de woningen in de wijk zijn aangemerkt als karakteristiek en/of cultuurhistorisch waardevol; de wijk wordt door haar bewoners overwegend positief gewaardeerd; de infrastructuur(wegen en riolering) is recent volledig vernieuwd en voldoet aan kwalitatief hoge eisen; voor de woningen is er zondermeer interesse vanuit de particuliere woningmarkt( starters en één-twee persoonshuishoudens e.d.); de woningen zullen als zij particulier worden verkocht een behoorlijke waarde vertegenwoordigen; de woningen vertonen een groot aantal bouw- en woontechnische gebreken; de kosten die gepaard gaan met het herstel van de gebreken vallen hoger uit dan de kosten van vervangende nieuwbouw; de kwaliteit van gerenoveerde woningen blijft achter bij die van nieuwbouw; de huidige woningen in de OUW zijn interessant voor particuliere kopers; het renoveren van de bestaande woningen is financieel niet verantwoord; bij vervangende nieuwbouw kan ook de leefbaarheid van de wijk worden verbeterd. De belangrijkste uitgangspunten en randvoorwaarden voor de verdere aanpak van de OUW zijn: 1 De OUW is een gebied met een historisch waardevol karakter. Ingrepen daarin moeten met oog voor de aanwezige kwaliteiten worden gepleegd. Uitgangspunt daarbij is het behoud van de kleinschaligheid van de wijk; 2 Het plangebied betreft dat deel van de wijk met woningen die in bezit zijn van Tablis. Oost betreft 91 woningen in complex 901. West betreft 133 woningen in complex 902, 911 en 931 (plankaart zie bijlage 3); 3 Voor het uiterlijk van vervangende nieuwbouw wordt gerefereerd aan de nabijgelegen nieuwbouw Westerstraat eo. De stedenbouwkundige uitgangspunten hiervan dienen als uitgangspunten voor West; 4 De in de omgeving aanwezige voorzieningen, zoals scholen en zorgvoor- zieningen, zijn een aandachtspunt in het kader van de doelgroepen die in de wijk gehuisvest zijn of worden. Bij de nadere planuitwerking wordt gekeken of de voorzieningen in voldoende mate aanwezig zijn; 5 Het realiseren van meer bouwmassa is mogelijk in West aan de havenzijde in de vorm van meergezinswoningen; 6 Een deel van de bebouwing ligt binnen de 50 dB(A) geluidscontour industrielawaai. Bij vervangende nieuwbouw dienen de hierdoor noodzakelijke onderzoeken en/of voorzieningen te worden getroffen; 7 Bij vervangende nieuwbouw geldt niet het uitgangspunt dat 1 op 1 moet worden terug gebouwd; 8 Bij vervangende nieuwbouw wordt uitgegaan van gedifferentieerde bouw, waarvan maximaal 25% koop en minimaal 75% huurwoningen;
-3-
9 De huurwoningen zullen gedifferentieerd, qua grootte en prijs worden gerealiseerd, met zowel aandacht voor eengezinswoningen als kleine woningen voor starters en eenpersoonshuishoudens; 10 Toename van de parkeerdruk in het openbare gebied is niet toegestaan. De parkeerbehoefte zal op wijkniveau worden vastgesteld, op basis van de geldende normen (zodra de te huisvesten doelgroepen bekend zijn) en zal zoveel als nodig bebouwd worden opgelost; 11 De kosten van alle aanpassingen in het openbare gebied, incl. de kosten van kabels en leidingen, komen niet voor rekening van de Gemeente, aangezien deze voorzieningen recent al vernieuwd zijn; 12 Voor de inrichting van het openbare gebied moet worden uitgegaan van de eisen uit het Masterplan Buitengebied van 25 april 2005; 13 De speelplaats aan de De Klopstraat dient gehandhaafd te blijven of elders in het gebied terug te komen; 14 Ten aanzien van de in het gebied aanwezige bomen geldt het uitgangspunt zoveel als mogelijk handhaven en anders compenseren op kosten van de corporatie; 15 Bij nieuwbouw zijn de "Kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen Drechtsteden" van toepassing en er moet worden voldaan aan niveau B van de "regionale Checklist Duurzaam Bouwen". 16 Communicatie met en participatie van de huidige bewoners maken belangrijke onderdelen van de planvorming uit. Ten aanzien van de particuliere woningbezitters wordt door Tablis geadviseerd om de noodzaak van een actieve gemeentelijke rol pas te bekijken nadat het bezit van Tablis is aangepakt. Bij ons leeft nadrukkelijk de wens dat Tablis zich in spant om het particuliere bezit in de wijk mee te nemen bij de herstructurering van deze wijk. Tablis dient de bouwondernemer/-ontwikkelaar die bij de uitvoering van de plannen wordt betrokken, hiervoor een belangrijke rol te laten spelen. Aanleiding: In het voorjaar van 2007 werd de gemeente Sliedrecht geconfronteerd met vergevorderde nieuwbouwplannen van Tablis Wonen voor de Oude Uitbreiding West. Dat resulteerde in een drietal bestuurlijke gesprekken waarbij onder andere is stilgestaan bij de wijze waarop dit project door Tablis is aangepakt. Dat heeft er vervolgens toe geleid dat afspraken zijn gemaakt over de wijze waarop te herstructureren gebieden door Tablis in samenspraak met de gemeente worden aangepakt. Een concept overeenkomst treft u als bijlage aan in de raadsportefeuille. Voor beide partijen worden in de overeenkomst duidelijke uitgangspunten geformuleerd over de wijze van samenwerking en procesmatige aanpak van te herstructureringsopgaven. In de tweede helft van 2007 zijn door partijen gesprekken gevoerd om de randvoorwaarden voor de aanpak van de Oude Uitbreiding te bepalen. Hiervoor is een startnotitie opgesteld die op 13 november 2007 in het college van burgemeester en wethouders jl. is behandeld en daarna in de commissie Ruimte en Groen van 26 november 2007. De commissie stelde zich op het standpunt dat eerst uit nader onderzoek aangetoond zou moeten worden dat het in stand houden en opknappen van de woningen financieel niet verantwoord is, voordat over nieuwbouw gesproken zou kunnen worden. Tevens werd aandacht gevraagd voor de communicatie met de betrokken huurders en voor de particuliere woningbezitters.
Alternatieven, keuze en overwegingen t.a.v. het voorstel:
-4-
Financiële aspecten: Alle kosten zijn voor rekening van Tablis. Mogelijke kosten van aanpassingen in het openbare gebied, inclusief de kosten van kabels en leidingen, komen niet voor rekening van de gemeente, aangezien deze voorzieningen recent al zijn vernieuwd. Over de procedurele kosten van de gemeente, deelname in het project moeten nog concrete afspraken worden gemaakt. In een intentieovereenkomst gemeente en Tablis zal dat worden geregeld. Communicatie: Het Dordtse bureau Woonactief is door Tablis ingeschakeld om een goede communicatie te waarborgen. Tablis heeft tot heden met de bewoners vooral gecommuniceerd over de sloop van de woningen. Communicatie is primair een taak van Tablis omdat zij eigenaar is van de woningen. Voor de gemeente ligt er op dit gebied een taak bij de behandeling in de informatieve, opiniërende en besluitvormende bijeenkomsten. De bewoners zullen hiervoor op de gebruikelijke wijze worden uitgenodigd. Aan Tablis zal het verzoek worden gedaan om kort na 28 april 2008 een bijeenkomst te beleggen voor alle bewoners. Vervolgtraject: Behandelen in de opiniërende bijeenkomst van 28 april 2008. Vervolgens behandelen in de raad van 19 mei 2008. Advies opiniërende bijeenkomst: In de opiniërende bijeenkomst van 29 april 2008 zijn aan de hand van de bespreking van dit voorstel de volgende opmerkingen c.q. voorwaarden gesteld: 1. de hoogte van de bebouwing aan de Havenstraat dient een zachte overgang te hebben met de omliggende bebouwing; tevens zal rekening moeten worden gehouden met de bezonning; op enkele plekken kan de bebouwing, indien verantwoord een hoogte van 3 tot 4 bouwlagen hebben; 2. bij vervangende nieuwbouw dient de huidige geluidcontour van de bedrijven gehandhaafd te worden, met andere woorden de geluidcontour van de bedrijven is leidend; 3. bij particuliere woningen is onteigening geen optie; uitgangspunt is dat de eigenaren van particuliere woningen bij de voorbereiding van plannen worden betrokken en zo mogelijk in de plannen participeren; 4. bij de uitwerking van de plannen is het geen uitgangspunt dat 1 op 1 wordt teruggebouwd; normaliter geldt dat 1 op 1 wordt teruggebouwd; het aantal terug te bouwen woningen zal worden bepaald door het stedenbouwkundige plan dat op basis van de uitgangspunten wordt voorbereid; 5. als parkeernorm dienen de lokale, tevens landelijke actuele parkeernormen(ASVV 2004) te worden gehanteerd; 6. aandacht dient te worden besteed aan huidige bewoners die terug willen keren in de wijk, er zal sprake moeten zijn van betaalbare huur-en koopwoningen, een goede verhuiskostenvergoeding en een vergoeding voor gepleegde investeringen; vooral wordt aandacht gevraagd voor koopwoningen in de sociale sector volgens de MGE constructie( Maatschappelijk Gebonden Eigendom); primair is dit de verantwoordelijkheid van Tablis Wonen;
-5-
Voorgesteld besluit: • Kennis te nemen van het voornemen van Tablis Wonen om de verbetering van de wijk OUW ter hand te nemen door haar bezit te slopen en vervangende nieuwbouw te plegen. • Kennis te nemen van de Startnotitie Oude Uitbreiding West d.d. 20 maart 2008. • Op grond van nog gezamenlijk op te stellen stedenbouwkundige kaders en uit te werken plannen het bestemmingsplan zonodig aan te passen om sloop/nieuwbouw mogelijk te maken. • In te stemmen met het in hoofdstuk 5 van de Startnotitie genoemde Programma van Uitgangspunten en Randvoorwaarden, dat richtinggevend zal zijn bij het formuleren van nader uit te werken plannen, met inachtneming van de volgende opmerkingen c.q. voorwaarden: 1. de hoogte van de bebouwing aan de Havenstraat dient een zachte overgang te hebben met de omliggende bebouwing; tevens zal rekening moeten worden gehouden met de bezonning; op enkele plekken kan de bebouwing, indien verantwoord een hoogte van 3 tot 4 bouwlagen hebben; 2. bij vervangende nieuwbouw dient de huidige geluidscontour van de bedrijven gehandhaafd te worden, met andere woorden de geluidscontour van de bedrijven is leidend; 3. bij particuliere woningen is onteigening geen optie; uitgangspunt is dat de eigenaren van particuliere woningen bij de voorbereiding van plannen worden betrokken en zo mogelijk in de plannen participeren; 4. bij de uitwerking van de plannen is het geen uitgangspunt dat 1 op 1 wordt teruggebouwd; normaliter geldt dat 1 op 1 wordt teruggebouwd; het aantal terug te bouwen woningen zal worden bepaald door het stedenbouwkundige plan dat op basis van de uitgangspunten wordt voorbereid; 5. als parkeernorm dienen de lokale, tevens landelijke actuele parkeernormen(ASVV 2004) te worden gehanteerd; 6. aandacht dient te worden besteed aan huidige bewoners die terug willen keren in de wijk, er zal sprake moeten zijn van betaalbare huur-en koopwoningen, een goede verhuiskostenvergoeding en een vergoeding voor gepleegde investeringen; vooral wordt aandacht gevraagd voor koopwoningen in de sociale sector volgens het MGE( Maatschappelijk Gebonden Eigendom). (primair is dit de verantwoordelijkheid van Tablis Wonen)
Burgemeester en Wethouders van Sliedrecht, de secretaris, de burgemeester,
M.J. Verhoef
M.C. Boevée
