Gazdálkodási Kar Zalaegerszeg 8900 Zalaegerszeg, Gasparich Márk u. 18/A Telefon: +36-92-509-900
FELHASZNÁLÁSI FELTÉTELEK (felhasználási engedély) Ez a dokumentum a Budapesti Gazdasági Főiskola Gazdálkodási Kar Zalaegerszeg Könyvtárának online szakdolgozat-archívumából származik. A szerzői és egyéb jogok a dokumentum szerzőjét/tulajdonosát illetik. Ha a szerző vagy tulajdonos külön is rendelkezik a dokumentum szövegében a terjesztési és felhasználási jogokról, akkor az ő megkötései felülbírálják az alábbi megjegyzéseket. Ugyancsak ő a felelős azért, hogy ennek a dokumentumnak az elektronikus formában való terjesztése nem sérti mások szerzői jogait, jogviszonyát vagy érdekeit. Az archívum üzemeltetői fenntartják maguknak a jogot, hogy ha kétség merül fel a dokumentum szabad terjesztésének jogszerűségét illetően, akkor töröljék azt az online szakdolgozattár állományából. Ez a dokumentum elektronikus formában szabadon másolható, terjeszthető, de csak saját célokra, nem-kereskedelmi jellegű alkalmazásokhoz, változtatások nélkül és a forrásra való megfelelő hivatkozással használható. Minden más terjesztési és felhasználási forma esetében a szerző/tulajdonos engedélyét kell kérni. Ennek a copyright szövegnek a dokumentumban mindig benne kell maradnia. A szakdolgozat szerzője a dokumentumra vonatkozóan az alábbi felhasználási engedélynyilatkozatot tette: „Hozzájárulok, hogy szakdolgozatomat a főiskola könyvtára az Interneten megjelenítse.” Az Interneten történő megjelenítés (közzététel) feltételei: - a közzététel kizárólag oktatási és tudományos, nonprofit célú, - a szerző hozzájárulása a hatályos szerzői jogszabályok értelmében nem kizárólagos, időtartamra nem korlátozott felhasználási engedély, - a felhasználás, terjesztés a kutatást végző felhasználók számára, magáncélra – ideértve a másolatkészítés lehetőségét is – csak úgy történhet, hogy az a felhasználó(k) jövedelemszerzése vagy jövedelemfokozása célját közvetve sem szolgálhatja és nem-kereskedelmi jellegű alkalmazásokhoz is csak változtatások nélkül, és a forrásra való megfelelő hivatkozással használható, - a szerzői és tulajdonosi jogok, valamint az üzleti célú felhasználási lehetőségek továbbra is a szerzőt illetik.
BUDAPESTI GAZDASÁGI FŐISKOLA GAZDÁLKODÁSI KAR ZALAEGERSZEG
A Fundamenta Lakáskassza Zrt. helyzete és működése
Belső konzulens: Balázsné Lendvai Marietta Külső konzulens: Peti Balázs
2011
Makray Zoltán Közgazdász Pénzügy és számvitel Pénzügy
Tartalomjegyzék Bevezetés .................................................................................................................. 3 Piaci tendenciák ........................................................................................................ 4 2.1. A magyar bankszektor helyzete ........................................................................ 4 2.2. Modellváltás a bankszektorban ......................................................................... 5 2.3. A hazai hitelintézetek helyzete ......................................................................... 6 2.4. Ingatlanok kereslete kínálata............................................................................. 7 2.5. Hazai lakáshitel piac alakulása ......................................................................... 8 2.6. Lakáshitel-engedélyezés ................................................................................... 9 2.7. Fontosabbá válhat az öngondoskodás ............................................................. 11 2.7.1. Ügyfelek és a bankok a válság után: ....................................................... 13 3. A Fundamenta Zrt. szerepe, piaci helyzete ............................................................. 14 3.1. A lakás-előtakarékosság rövid története ......................................................... 14 3.2. Cégtörténet ...................................................................................................... 15 3.3. Lakás-takarékpénztárak szerepe ..................................................................... 16 3.3.1. Lakás-takarékpénztárak helyzete a 2011-es évtől................................... 17 3.3.2. A lakás-takarékpénztár elve .................................................................... 19 4. A Fundamenta Zrt. az ügyfelek szemszögéből ....................................................... 20 4.1. Termékkínálati politika bemutatása ................................................................ 24 4.1.1. Törvényi változások ................................................................................ 25 4.1.2. Tarifák - „HOZAMLESŐ” ..................................................................... 26 4.1.3. Tarifák - „3,9-es számla” ........................................................................ 27 4.1.4. Tarifák – „KIEGYENSÚLYOZOTT” .................................................... 29 4.2. Árazási sajátosságok ....................................................................................... 32 4.3. Értékesítési politika ......................................................................................... 33 4.3.1. Partnerértékesítés .................................................................................... 33 4.3.2. Fundamenta Személyi Bankár (SZEB): a korszerű értékesítési hálózat . 33 4.4. Kommunikációs politika eszközei .................................................................. 34 4.4.1. Helyzetelemzés ....................................................................................... 34 4.4.2. Tervezett tevékenységek ......................................................................... 35 4.4.3. Kampányok ............................................................................................. 35 5. Fundamenta kontra banki hitelek ............................................................................ 37 5.1. A Fundamenta saját hitele ............................................................................... 37 5.2. Összemérés kamattámogatott lakáshitellel ..................................................... 42 5.3. Összemérés forint alapú lakáshitellel.............................................................. 50 5.4. Az összemérés összefoglaló következtetései: ................................................. 53 5.5. Fundamenta Lakásszámla SWOT-elemzése: .................................................. 56 6. A jövőbe tekintve .................................................................................................... 57 7. Összefoglalás .......................................................................................................... 59 Irodalomjegyzék ............................................................................................................. 61 Mellékletek ..................................................................................................................... 63 1. 2.
2
“A világon semmi sem léphet a kitartás helyébe. A kitartás és az elszántság korlátlan hatalommal bír. " Calvin Coolidge
1. Bevezetés A szakmai gyakorlatomat a Fundamenta-Lakáskassza Zrt. munkatársaként töltöttem. Az itt eltöltött három hónap alatt nagyon sok szakmai tapasztalatot szereztem, betekintést kaptam a cég működésébe, elsajátíthattam a lakás-takarékpénztár sajátosságait, megtakarítás és hitel szempontjából is. Az itt gyűjtött információk alapján választottam szakdolgozatom témájául a jelenleg is nagy figyelmet kapó lakás megtakarítás számla bemutatását, fontosságára is előnyeire is kitérve más hitelintézettel összehasonlítva. A külső konzulensem, s egyben a közvetlen vezetőm a cégtörténetet és az intézmény megismerését segítette elő számomra, ugyanakkor a cég tevékenységét és beszámolási kötelezettségének teljesítését is ismertette. A főiskolán megtanultak tárháza bővült a gyakorlati praktikákkal, így az ügyfél kapcsolat kialakításával, a pontos és precíz tanácsadás lényegével, és fogalmával. A mindennapokban nagyon fontos, hogy az emberek naprakészek legyenek, ez kiemelten igaz a pénzügy területére. A folyamatos konzultáció és ismeret gyűjtés során megszerzett tapasztalataimat felhasználva készíthettem el tanulmányomat. Az otthonteremtés finanszírozásában egyre nagyobb szükség jelentkezett a banki hitelekre és a lakáscélú állami támogatásokra. Szert tehettem hasznosabbnál hasznosabb információkra. A megtakarítás lényegére és fontosságára az életben. Akinek van megtakarítási hajlandósága és így saját tőkére tud szert tenni, annak a cég magas garantált hozamot biztosít állami támogatás formájában, és egy alacsony kamatozású, árfolyamkockázat mentes hitellehetőséggel segíti elő a lakáscélok megvalósítását. A Fundamenta Személyi Bankár az aktív, cselekvő ember partnere, azoké, akik elhatározzák, hogy megvalósítják az álmaikat! Azoké akik többet, jobbat, ragyogóbbat akarnak önmaguknak, családjuknak, szeretteiknek. Hajlandóak tenni, tudatosan gondolkodni, gondoskodni önmagukról. A Fundamenta Személyi Bankár hálózata ilyen emberekből áll és gyakorlatom során csatlakozhattam ehhez a remek csapathoz.
3
2. Piaci tendenciák
2.1. A magyar bankszektor helyzete
Csehország, Lengyelország és Magyarország bankjainak többségét a stabilitás jellemzi, amely a hazai pénzintézetek esetében a legfontosabb kockázati tényezőként a magyar államadósság annak további leminősítésének veszélye emelhető ki. A magyar bankszektor kettős szorításba került: a válság hatására megnőtt hitelezési veszteségek mellett a magyar kormány túlméretezett különadója is terheli. Mindez nemcsak a bankok eredménypozícióját rontja, hanem a gazdaság fejlődését is fékezi, és ezzel további terheket ró a bankszektorra. Magyarország a válság kirobbanásakor a hitelminősítők sérülékenységi rangsorának élmezőnyébe tartozott. A válság közvetlen hatása a bankszektorban elsőként a források egy részének (bankközi, anyabanki betétek-hitelek) befagyásában, illetve a drágulásában mutatkozott meg, amit később – a reálgazdaságot elérő hatások miatt – a meglévő és potenciális adósok kockázatának megugrása követett. Önerősítő folyamat alakult ki: a hitelezés akadozása és feltételeinek szigorodása rontotta az adósok helyzetét, és tovább mélyítette a recessziót, miközben a gazdaság hanyatlása csökkentette a bankok hitelezőképességét és hajlandóságát, ami tovább erősítette a gazdaság összehúzódását. Ezt a folyamatot a különféle válságkezelő állami beavatkozásokkal sikerült megtörni. A kockázatmérséklés érdekében a bankok szigorították a hitelezés feltételeit: csökkentették a hitel-fedezet arányt, megnövelték a sajáterő-elvárást, a hitelképességi vizsgálat során újból általánossá tették a jövedelemkövetelményt. Esetenként a már megítélt hitelek felmondására, a szerződések egyoldalú, az ügyfél számára hátrányos módosítására is sor került, ha lehetőséget adtak rá a jogszabályok, illetve jogi kiskapuk. A kockázati költségek megugrása a mérsékelt hitelezési aktivitás mellett is visszavetette a magyar bankszektor eredményét és átlagos jövedelmezőségét, de korántsem olyan mértékben, ami komolyabb banki válságokra utalt volna, hanem a bankpiaci verseny erősödése is, ami a kamatrés mérséklődésében is tükröződött.1
1
Hitelintézeti szemle Várhegyi Éva Kettős szorításban: A magyar bankszektor helyzete és kilátásai 15. o.
4
1. számú táblázat A magyar bankszektor eredménytényezőinek alakulása az éves átlagos mérlegfőösszeg százalékában (12 havi gördülő adatok)
2
(Forrás: www.pszaf.hu)
2.2. Modellváltás a bankszektorban
A 2011-es év az intenzív belső szabályozás és a rendszer-átalakítás éve lehet a bankszektorban. Az elmúlt évek pénzügyi
válsága rendszerszintű és valós
gyengeségeket leplezett le az európai bankrendszerben, amelyek szükségessé teszik a bankok tőkeminőségének javítását, a pénzintézetek likviditásának növelését, a mérlegen kívüli eszközök szigorúbb szabályozását, a hitelminősítési rendszer átalakítását, valamint egységes felügyeleti rendszer kialakítását és az éves bónuszrezsimek reformját. A bankrendszer 2010 első három negyedévi, adózás (vagyis társaságiadó-fizetés) előtti eredménye 100,7 milliárd forint volt, ez a 2009 azonos időszaki eredménynek valamivel több, mint a harmada. A Magyar Bankszövetség számításai szerint a bankadó éves eredményhatása 134 milliárd forint. Bár az adatok a tavaly szeptember végi állapotot tükrözik, a jelentés szerint több bank már lekönyvelte a bankadó második, decemberben esedékessé vált részletét is.3
2 3
Hitelintézeti szemle 2011 tízedik évfolyam 1. szám Napi Gazdaság 2011. január 11 hétfő 7. o.
5
2.3. A hazai hitelintézetek helyzete
Nagyot romlott a 2010-es évben a magyarországi bankrendszer profitabilitása. Valószínű, hogy ez az alacsony szint a következő években is fennmarad, így viszont a magyarországi bankok a régió sereghajtóivá válnak. Emiatt azonban a magyarországi bankok versenyhátrányba kerülhetnek a külföldi anyabanki források és a tőke jövőbeni elosztásakor. A szektor jövedelmezőségét alapvetően három tényező rontja: a tartósan erős svájcifrank-árfolyam, a pénzintézeti különadó és a kilakoltatási moratórium fenntartása. Mindez növeli annak kockázatát, hogy a pénzügyi rendszer hitelkibocsátással nem lesz képes a jövőben a gazdasági növekedést megfelelően támogatni, holott a javuló konjunkturális feltételek miatt a következő években a hitelkereslet élénkülése várható. A vállalati hitelállományban - elsősorban a projekthitelek miatt – 2010 szeptember végén már 12,6 százalék volt a nem teljesítő hitelek aránya, igaz, a romlás üteme lassult. A lakosság esetében az arány 10,5 százalékra nőtt. Az MNB szerint az új adórendszer érdemben javíthat a helyzeten, ugyanis a hitellel rendelkező háztartások 43 százalékának várhatóan javul a helyzete, és a banki hitelállomány több mint fele a jómódú háztartásoknál összpontosul. Így az adóváltozások kedvező hatást gyakorolnak a banki hitelportfólió minőségére is. A magyarországi pénzügyi rendszer még mindig képes ellenállni a sokkoknak. A Monetáris
Tanács
szerint
a
bejelentett
kormányzati
intézkedések
jelentősen
átrajzolhatják a makrogazdasági kilátásokat, összességében a felfelé mutató inflációs kockázatokat erősíthetik és bizonytalanabbá tehetik a befektetői klímát. A nem teljesítő hitelek száma Magyarországon nőtt, azonban a hazai bankrendszer állapotában jelentős romlást nem lehet megállapítani, a jegybank jelentése nagy újdonságokat nem tartalmaz. Hazánk makrogazdasági kilátásai inkább javulnak, nem fenyeget leszakadás. 4
4
2010. november 18 csütörtök: Napi Gazdaság 1+2.o. Komoly bizonytalanságokat lát az MT Világgazdaság 3.o. Tizenhét hazai bank volt veszteséges Világgazdaság 10.o. Jövedelmünk egyharmada hitelre megy el Magyar Hírlap 10.o. A bankoknak nem tetszik a különadó Magyar Nemzet 11.o. Régiós sereghajtóvá váltak a hazai bankok Népszabadság 10.o. Az MNB félti a magyar pénzügyi rendszert Népszava 5.o. A régió sereghajtói lehetünk Metropol 7.o.
6
2.4. Ingatlanok kereslete kínálata „Az ingatlan nélkülözhetetlen elemként a társadalmi, gazdasági lét tere, annak a földhöz kötődő, földrajzilag meghatározható tárgyi, fizikai objektuma.”, „közeg az ember és a természet között”. „Az alapingatlan mindig maga a föld, amely önmagában is betölthet funkciót, például termőföldként, vagy helyet ad tartósan földhöz kötődő, attól csak minőségi változás és az eredeti funkció megszűnése árán eltávolítható, ember által létrehozott épített ingatlannak”5 A lakóingatlanok értékesítése során több tényező is befolyásolhatja a kockázatok mértékét, melyek megfelelő odafigyeléssel csökkenthetőek. Például: van-e kereslet az ingatlanunkra, kinek akarunk eladni, mennyiért, milyen időn belül, milyen módon? Természetesen máshogy áll a kérdések elé egy magánember és egy a kereskedelemmel foglalkozó vállalkozó is. Ami mindkét csoportot érint az értékesítés során: a kereslet és a kínálat alakulása. Az ingatlanpiacon a kínálati oldal (lakáscélú és vállalkozási célú ingatlanok)
és
a
keresleti
oldal
(háztartások/magánszemélyek,
vállalkozások)
egyensúlyban tartása a fő cél.
A lakáscélú ingatlanok keresletét befolyásoló tényezők: a népesség a vásárlóerő és a fogyasztói igények. Egyéb tényezőként még a demográfiai változások, a gazdaságpolitikai támogatások és a háztartások száma és összetétele is meghatározható. A minőségi lakáskeresésnél nagyon fontos a népesség korösszetétele, ugyanis az életszakaszokhoz kötődő igények is szinte állandóan változnak. Ebből eredően a háztartás létszáma és az alapterület között egyenes arányosság fedezhető fel. Az alapterületi igény kielégítése a jövedelem növekedését feltételezi. Nagymértékben befolyásolja a lakáskeresletet a vásárlóerő is, mivel az igények nagy eltéréseket mutatnak. Az egyének szubjektív természetüktől vezérelve más és más elvárásokat tűznek ki célul a megveendő ingatlant illetően. A háztartások összetétele sokrétűbb, a városiasodás fokozódik. Bizonyos személyeknél jobban érvényesülnek a gazdasági-társadalmi trendek, másokat inkább a 5
Forrás: Soós János, 2005, 116-117. old
7
családi hagyományok motiválnak. A modernizáció elterjedésével a hosszú távú, egyéni életvitelnek megfelelő lakáscélok az irányadók. A pénzintézetek a fizetőképes keresletre figyelnek. „A kereslet feltérképezése egyrészt a piacon megjelenő vásárlók számának, illetve annak meghatározását jelenti, hogy milyen lakást, hol és mennyiért kívánnak vásárolni. Kétféle kereslet létezik: potenciális és valós. A potenciális kereslet feltárása során a lehetséges vásárlók preferenciáit határozzuk meg. A valós kereslet ezzel szemben azon háztartások száma, akik az elképzeléseiknek megfelelő lakást valóban meg is fogják, meg is tudják vásárolni”. A klasszikus kereslet elemzése két szinten történik. Elsőként az adott típusú ingatlan iránti keresletet térképezik fel, majd a mindenkori kereslet változását figyelik. „A kereslet rétegződésének meghatározó tényezője az ár.”6 Nagyon lényeges momentum a piaci információk gyűjtése és feltérképezése. „Az ingatlanközvetítés is akkor válik igazán hatékonnyá, ha a piacról szerzett információk megfelelő struktúrában, folyamatosan, gyorsan, naprakészen állnak a szakemberek rendelkezésére”. Az azonban téves gyakorlat, hogy az ingatlanpiac működését egyetlen trenddel jellemezzük. Minden térségnek mások az adottságai, tehát hely specifikusak. A kínálati oldal determinált: a mennyiség, az ár és a minőség alapján. Ezeket az alábbi szempontok szerint még tovább lehet felosztani: tulajdonforma, az épület típusa, a beépítés módja, a műszaki és esztétikai paraméterek, elhelyezkedés, építés kora, egyéb jellemzők. Az ingatlanok objektív és szubjektív megítélésén túl a lakásárakat a piacgazdasági körülmények közül leginkább a hitelek költségei és az állami támogatások határozzák meg. 7
2.5. Hazai lakáshitel piac alakulása A lakáshitelezési piacon új szabályozók léptek életbe jelentős változások történtek. 2010 tavaszán a jelzálogkölcsönök esetében a hitel aránya a forintalapú hiteleknél a fedezetként felajánlott ingatlan értékének legfeljebb 75 százaléka, az euró kölcsönöknél maximum 60 százalék, az egyéb devizahiteleknél pedig maximum 45 százalék lehetett, majd a tárgyév második felében felfüggesztették a devizahitelezést. 6 7
Forrás: Soós János, 2005, 329-331. oldal Forrás: Soós János, 2005, 334. oldal
8
Ezt követően az engedélyezett és a folyósított lakáscélú hitelek száma és összege visszaesett. A tárgyidőszakot vizsgálva megállapítható, a hitelek számában és az állomány összegében tapasztalható növekedés és a 2009. évi stagnálás után, 2010-ben – újra – kismértékű emelkedés figyelhető meg. Ez a növekedés azonban döntően az árfolyamváltozások, illetve a halmozódó adósságok miatt következett be.8
2.6. Lakáshitel-engedélyezés
2010-ben 41 584 darab lakáshitelt engedélyeztek, 209 milliárd forint értékben. Az előző évhez képest az engedélyezett hitelek számában 26%-os, összegében 35%-os csökkenés következett be. Így tovább folytatódott a 2009 első felétől kezdődő visszaesés, ami együttesen tükrözi a pénzpiaci válság hatását a hitelintézetek hitelpolitikájára és a lakosság hitelfelvevő képességére. Az engedélyezésen belül az államilag támogatott hitelek száma 84 százalékkal, összege 88 százalékkal csökkent. 1. számú diagram Adatok: Milliárd Ft-ban A háztartási szektor nettó hitelfelvétele
9(Forrás: www.mnb.hu)
8
www.ksh.hu Statisztikai tükör V. évfolyam 23. szám 2011. április 13. Lakossági hitelezés, 2010. II. félév 1. old. 9 árfolyamhatástól tisztított havi állományváltozás, szezonálisan igazított adatok http://www.oc.hu/ingatlanpiac/883 Otthon Centrum Lakáspiaci Monitor 2010/2
9
A támogatás nélküli hiteleknél szintén változás következett be. Az államilag támogatott hiteleket vizsgálva a 2003-as év volt a kiemelkedő, amikor a hitelek összegének az aránya elérte a 85 százalékot, majd 2004-ben kevesebb, mint felére csökkent. Ekkor jelentek meg a lakáshitel-piacon a devizaalapú hitelek, amelyek versenyképes kamataikkal és törlesztő részletükkel alternatívát nyújtottak a támogatott forintalapú hitelekkel szemben – így az ezt követő időszakban további csökkenés figyelhető meg a támogatott forintalapú finanszírozásban. Ezzel szemben 2005-től folyamatosan nőtt a támogatás nélküli hitelek aránya egészen 2008 végéig. 2009-ben harmadára zuhant az engedélyezett hitelek összege, amit a támogatás nélküli, ezen belül a devizahitelek visszaesése okozott. 2. számú diagram Adatok: Milliárd Ft-ban Engedélyezett lakáscélú hitelek
10
10
(Forrás: www.ksh.hu)
Statisztikai tükör V. évfolyam 23. szám 2011. április 13.
10
2. számú táblázat Engedélyezett lakáscélú hitelek 2010 Lakáshitel
Száma, db
Összege, milliárd Ft
Államilag támogatott
2274
10
Állami támogatás nélkül
39310
199
Összesen
41584
209
(Forrás: www.ksh.hu, Statisztikai Tükör V. évfolyam 23. szám)
2010 második félévében közel 21 ezer lakáshitelt engedélyeztek, 98 milliárd forint értékben. Az engedélyezett hitelek számában az első félévhez képest 2 százalékos, összegét tekintve 12 százalékos csökkenés következett be. A 2010 második félévében engedélyezett lakáscélú hitelek összegének 5 százaléka volt államilag támogatott, szemben az előző év azonos időszakának 22 százalékos arányával. A csökkenést a támogatott forinthitelek felvételének szigorítása magyarázza. A devizaalapú hitelezés visszaszorulása is folytatódott: az ilyen típusú kölcsönök a tárgyidőszakban engedélyezett hitelek számának 9 százalékát, összegének 4 százalékát tették ki, szemben a 2009. II. félévi 57, illetve 69 százalékkal. A devizaalapú hitelezés csökkenését a 2010 második felében bevezetett új szabályok okozták, ami ennek a hitelfajtának a felfüggesztését jelentette. A vizsgált időszakban az engedélyezett lakáscélú hitelek összegének 63 százaléka a bankoknál, 33 százaléka a jelzáloghitel-intézeteknél koncentrálódott, 4 százaléka pedig a takarék- és a hitelszövetkezeteknél jelent meg. Ebben a félévben jelentős elmozdulás következett be a jelzálogintézetek javára, miközben a bankoknál csökkent az engedélyezett lakáscélú hitelek összegének aránya. 2010 második felében egy-egy ügyfél részére átlagosan 4,8 millió Ft összegű lakáshitelt engedélyeztek, az előző év azonos időszakához viszonyítva 13 százalékos csökkenés figyelhető meg. 11
2.7. Fontosabbá válhat az öngondoskodás A gazdasági világválság következtében a hitelezés beszűkült, aminek az egyik pozitív következménye a lakosság pénzügyi tudatosságának fejlődése, a hosszú távú pénzügyi tervezés, és az öngondoskodás szerepének felértékelődése. A lakás11
www.ksh.hu Statisztikai tükör V. évfolyam 23. szám 2011. április 13. Lakossági hitelezés, 2010. II. félév 2. old.
11
előtakarékosság, az állam támogatásával ezt a szemléletet testesíti meg. Ez a megtakarítási
forma
segítség
lehet
mindazoknak,
akik
eddig
elhalasztott
lakásvásárlásukat szeretnék most alacsonyabb árak mellett megejteni, de nem rendelkeznek az ehhez szükséges tőkével. A válság kezdetével sokan lemondtak vásárlási szándékaikról, a lakásvásárlási kedv visszaesett. A banki hiteleket jóval szigorúbb feltételek mellett lehet igényelni, emiatt jóval kevesebb igénylő volt hitelképes. Ezt a folyamatot az is mutatja, hogy a lakáspiaci tranzakciók száma 2008-ról 2010-re a felére, míg a kihelyezett hitelek volumene 2008-hoz képest 2010-re negyedére csökkent. A bankok hitelezési hajlandósága felerősödött, de szinte mindenkinek, korosztálytól függetlenül a legmegfelelőbb megoldást a lakás-előtakarékosság jelentheti. Ez a megtakarítási forma mindazoknak kedvező konstrukciót jelenthet, akik a jelenlegi alacsony ingatlanárakon szeretnének lakást vásárolni, de a nem megfelelő saját tőke hiányában szükségük van külső forrásra. Azoknak is segítség, akik a lakáspiac fellendüléséből szeretnének profitálni, akiknek még nincs konkrét tervük, de szeretnék lakáscélú megtakarításaikat a legjobb kondíciók mellett kamatoztatni. A lakás-takarékpénztárak, és a lakás-előtakarékosságnak ezen formája Európa számos országában már évtizedek óta léteznek. Angliában a XVIII. Században, Németországban 1921, Ausztriában pedig 1925 óta működik az első lakáselőtakarékosság. Az elmúlt másfél évtizedben több közép-kelet európai országban is (pl.: Csehország, Szlovákia, Románia) meghonosodtak ezek a megtakarítási formák. „Szlovákiában és Németországban 50 százalék, Csehországban 70 százalék, Ausztriában 85 százalék körüli a lakás-takarékpénztári penetráció, vagyis legalább minden második ember rendelkezik szerződéssel.” Magyarországon napjainkban ez a mutató 12%-os. Egyik oka ennek az alacsony mutatónak, hogy a magyar társadalom eddig kevesebb hangsúlyt fektetett az öngondoskodásra. „A válság, illetve a hitelezés beszűkülésének egyik pozitív hozadéka lehet, hogy a háztartások egyre nagyobb figyelmet szentelnek az öngondoskodásra, a hosszú távú pénzügyi tervezésre. A lakás-előtakarékosság ezt a szemléletet testesíti meg és az öngondoskodást az állam is támogatja, ráadásul az év elején hatályba lépett jogszabályi módosításokkal a felhasználási lehetőségek is bővültek.” 12
12
http://www.oc.hu/ingatlanpiac/878 2011. március 21 Lakás-előtakarékosság: beszállás, következő megálló lakáspiaci fellendülés
12
2.7.1. Ügyfelek és a bankok a válság után:
Válság-hatás
Középtávú kilátások, stratégia
Ügyfél:
leértékelődés
Stabilizálódó árfolyam?
CHF-fel szemben, átlagosan kb.
Javuló jövedelmi helyzet
30-50%-kal
Tartósan erős megtakarítások,
40%-os
HUF
megugrott
törlesztő részletek.
növekvő diverzifikációval
+kb. 140 ezer munkanélküli
Óvatosság: zuhanó fogyasztás,
bizalom,
megugró megtakarítási ráta.
fogyasztás, de kivárás továbbra
Restrukturálási
is a nagyobb beruházásokkal
kapcsán
banki
megoldások megítélés
Fokozatosan erősödő fogyasztói lassan
bővülő
Foglalkoztatás lassú javulása?
Önfinanszírozás
kedvező változása Bankszektor:
CHF-hitelezés
azonnali
prioritás marad, a likviditási
leállítása, HUF hitelezés erős adminisztratív gátakkal
Bankadó
középtávon
is
megmarad
Három-négyszeresére megugró
Eszközoldali
növekedés
lehetősége korlátozott
NPL ráták
szempont enyhül
A likviditás és önfinanszírozás top prioritás
középtávú
Tőkealkalmazkodás
2008-10 között megközelítőleg 1000 MdFt eredményt csökkentő céltartalék képzés
Bankadó
bevezetése
válságévben A válság pozitív eredménye a tartalékok képzése, az öngondoskodás erősödése, a lehetőségeken felüli fogyasztás visszafogása!
13
3. A Fundamenta Zrt. szerepe, piaci helyzete 3.1. A lakás-előtakarékosság rövid története A lakás-előtakarékosságnak régi hagyománya van szerte Európában. Az első hasonló célú társaság 1775-ben, Angliában alakult meg. Németországban 1921 óta, Auszriában 1925 óta létezik lakás-előtakarékosság. Németországban, jelenleg 35 pénztár működik, és itt jelent meg az első ilyen társasági forma, melynek szolgáltatása a mai napig népszerű. Ezt az is alátámasztja, hogy jelenleg például az osztrák lakosságnak 65%-a rendelkezik lakástakarék-szerződéssel. Magyarországon a lakás-takarékpénztárak a 90-es években jelentek meg. 1997 első felében hárman kezdték meg a működésüket a piacon – az OTP, a Fundamenta, és a Lakáskassza-Wüstenrot Részvénytársaság (Lakáskassza). Az 1998-as évben a negyedik lakástakarék-pénztár is megkezdte működését, az Otthon lakástakarék-pénztár Részvénytársaság (Otthon). A piaci hatások következtében 2002-ben a Lakáskassza felvásárolta az Otthont, majd 2003 nyarán a Fundamenta és a Lakáskassza is egyesült, így két szereplő maradt a lakástakarék piacon. Tehát ma Magyarországon két pénztárt tudunk
megkülönböztetni.
Zártkörűen
Működő
A
Fundamenta-Lakáskassza
Részvénytársaság
Lakás-takarékpénztár
(Fundamenta),
illetve
az
OTP
Lakástakarékpénztár Zártkörűen Működő Részvénytársaság (OTP). 1. számú ábra
(Forrás: saját szerkesztés banktan órai jegyzet alapján)
14
Szakosított hitelintézet: A szakosított hitelintézet – amely a vonatkozó külön törvényi szabályozásnak13 megfelelően jogosult tevékenységének végzésére – a tevékenységi kör terjedelmét illetően abban különbözik a banktól, hogy nem kaphat engedélyt a pénzügyi és kiegészítő pénzügyi szolgáltatások teljes körének végzésére. További három csoportra oszthatók: 1. Lakástakarék pénztárak
Fundamenta-Lakáskassza Zrt.
OTP Bank
2. Jelzálog hitelintézetek 3. Fejlesztési hitelintézetek 1996. évi CXIII. Törvény a lakás-takarékpénztárakról: Az Országgyűlés annak érdekében, hogy -
ösztönözze a lakáscélok saját erőből történő megvalósítását elősegítő előtakarékosságot,
-
elősegítse a lakásvagyon állomány értékének megőrzését,
-
megteremtse
a
lakás-előtakarékosság
zárt
és
elkülönült
rendszerben,
biztonságos keretek között, állami támogatással történő lebonyolításának feltételeit, törvényt alkot a lakás-takarékpénztárakról.
3.2.
Cégtörténet
A Fundamenta-Lakáskassza Zrt. 1997-ben alakult és szakosított hitelintézetként folytat lakás-takarékpénztári tevékenységet, dinamikusan növelve munkatársai és ügyfelei számát. A társaság fő tevékenységi köre kiterjed a meghatározott szerződés szerinti betétgyűjtésre, hitelnyújtásra, illetve az e szerződéshez kapcsolódó áthidaló kölcsön nyújtására.
13
A Magyar Export-Import Bank Részvénytársaságról és a Magyar Exporthitel Biztosító Részvénytársaságról szóló 1994. évi XLII. törvény, a Magyar Fejlesztési Bank Részvénytársaságról szóló 2001. évi XX. törvény, a lakástakarékpénztárakról szóló 1996. évi CXIII. törvény, valamint a jelzálog hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény.
15
A
Fundamenta-Lakáskassza
Lakás-takarékpénztár
Zártkörűen
Működő
Részvénytársaság (Fundamenta-Lakáskassza Zrt.) 2003. július elsején egyesült a Lakáskassza-Wüstenrot Rt-vel és működik jelen formájában. A részvényesek stabil pénzügyi háttérrel rendelkező biztosítótársaságok, bankok és lakás-takarékpénztárak működtetésében érdekelt társaságok melyek megbízhatóak és jelentős anyagi háttérrel bírnak. A legfőbb részvényesek a lakás-takarékpénztár szakmai hátterét is biztosító Bausparkasse Schwäbisch Hall AG és a Wüstenrot lakástakarékpénztár osztrák és német illetőségű vállalatai. További nagy részvényes a Generali csoport magyarországi érdekeltsége, a Generali-Providencia Biztosító Zrt. A banki részvényesek a magyar pénzügyi élet kiemelkedő képviselői, akik innovatív tevékenysége jelentős mértékben hozzájárult a magyarországi bankszektor lakossági és vállalati szektorának fejlődéséhez.14
Tulajdonosi szerkezet 2. számú ábra
15
(Forrás: www.fundamenta.hu)
3.3.
Lakás-takarékpénztárak szerepe
A lakás-takarékpénztár 2 milliárd forint induló tőkével alapítható szakosított hitelintézet.
A
lakástakarék-pénztár
elsődleges
feladata
lakás-előtakarékossági
szerződés alapján végzett betétgyűjtés és hitelnyújtás - ideértve az áthidaló kölcsön nyújtását is. A lakás-takarékpénztári finanszírozás zárt rendszerű, ami azt jelenti, hogy a lakás-takarékpénztárba befizetett betétek, a jóváírt állami támogatás, a kamatok és a már
14 15
http://www.fundamenta.hu/web/guest/cegtortenet http://www.fundamenta.hu/web/guest/cegtortenet
16
kölcsönt felvett ügyfelek törlesztései képezik a pénztári kifizetések alapját (a pénztár csak korlátozott mértékben szerezhet más idegen forrást). Magyarországon a lakás-takarékpénztárak körülbelül 3%-os betéti és 6%-os hitelkamattal dolgoznak. A lakás-takarékpénztár a szerződéses összeget és annak részeként a lakáskölcsönt, a kiutalási összegből folyósítja. A kiutalási összeg a következő részekből áll:
a lakás-előtakarékoskodók által befizetett betétekből,
a betétekre jóváírt kamatokból,
a jóváírt állami támogatásból és annak kamataiból, valamint
a már lakáskölcsönt kapott lakás-előtakarékoskodók, illetve kedvezményezettek tőketörlesztéseiből. A lakás-takarékpénztár a lakáskölcsön és az áthidaló kölcsön nyújtásához
kapcsolódóan ingatlanértékelési tevékenységet végezhet. A lakás-előtakarékoskodók jellemzően természetes személyek, de lehetnek intézmények is (például társasházak, lakásszövetkezetek, társadalmi szervezetek, egyházak, helyi önkormányzatok). Nem lehetnek viszont lakás-előtakarékoskodó:
Nyereségérdekelt gazdálkodó szervezet
BT
KFT
RT
3.3.1.
Lakás-takarékpénztárak helyzete a 2011-es évtől
A korábbinál lényegesen kedvezőbb szabályozási környezettel vágott neki a 2011-es évnek a két hazai lakás-takarékpénztár. Ugyanis megszavazta a parlament a piaci szereplők mozgásterét jelentősen kibővítő törvénymódosítást. A támogatott lakáshitelek mellett a lakás-takarékpénztár az egyetlen olyan támogatási rendszer, ami még megmaradt a lakáshitel piacon, és amit szinte mindenki
17
igénybe tud. Érdemes az adókedvezmény és a támogatás miatt élni ezzel a lehetőséggel. A korábbi elképzelések egy részét egyelőre nem vezeti még be a kormány - miszerint az állami támogatás összegét két év alatt a jelenlegi 72 ezerről 100 ezer forintra emelnék -, így most három másik, fontos módosítás történt meg. A legfontosabb változtatás a teljes megtakarítási időszak lejárta előtt nyújtott áthidaló kölcsönöket érinti. A lakás-takarékpénztárakról szóló törvény szerint a szereplők immár a rendelkezésükre álló szabad pénzeszközeik háromnegyedét fordíthatják majd erre a célra, amely a jelenleg alkalmazható hányad többszörösét jelenti, és megszűnik a többféle áthidaló hitel megkülönböztetése is. A másik, a pénztárak mozgástere szempontjából meghatározó változás, hogy a lehetséges leghosszabb megtakarítási idő nyolcról tíz évre nő. Azaz maximális megtakarítási idő 8-ról 10 évre emelkedett. Az ügyfél pedig az éves megtakarítása után 30 százalék, de legfeljebb 72 ezer forint támogatást kap az államtól továbbra is. A futamidő 8-ról 10 évre történő emelésével a szerződéses összeg - amely az ügyfél saját megtakarításából, az állami támogatásból, a kamatból és a felvehető hitelből áll - a korábbi 6,25 millióról 8,4 millió forintra emelkedett. Ezzel a módosítással akár már két lakásszámla-szerződés elegendő egy közepes városi lakás, vagy nagyobb vidéki ház megvásárlásához, esetleg építéséhez. A harmadik változást az jelenti, hogy a közeli hozzátartozók lakástakarékpénztári megtakarításai egymás között szabadabban lesznek felhasználhatók, összevonhatóvá váltak. Közeli hozzátartozó céljaira is felhasználható lesz egy lakástakarék szerződés, amivel egy régi problémát oldott meg a jogalkotó. Aki viszont a szerződés felmondása mellett dönt, annak korábban a lakáscélú megtakarításra igénybe vett adókedvezményt vissza kell fizetni az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatalnak (APEH). A lakás-előtakarékoskodó a szerződést a megtakarítási idő alatt bármikor felmondhatja. Ha a kifizetéskor a megtakarítási idő elérte a 4 évet és lakáscélra kívánja felhasználni az összeget, felvehető az állami támogatás, amelynek felhasználását igazolni kell. A két hazai piaci szereplő - a Fundamenta-Lakáskassza és az OTP Lakástakarékpénztár (OTP LTP) - egyébként a 2009-es év folyamán összesen közel 217 ezer lakás-takarékpénztári szerződést kötött, több mint 400 milliárd forintos szerződéses összeg mellett. Bár a pénztárak jövedelmezőségi mutatói - részben a nagy értékesítési hálózat fenntartási költségei miatt - elmaradnak a kereskedelmi bankokétól, de sikerült
18
mindkét szereplőnek stabil nyereséget produkálnia: az OTP csoporthoz tartozó cég 4,8, a Fundamenta-Lakáskassza pedig bő kétmilliárd forintos adózott eredményt ért el.16
3.3.2. A lakás-takarékpénztár elve A lakás-takarékpénztári szerződéses összeg részei:
a lakás-előtakarékoskodó által vállalt összes betételhelyezés,
a betétre jóváírt kamat,
az állami támogatás,
a támogatásra jóváírt kamat és
a
lakás-előtakarékoskodó,
illetve
kedvezményezett
által
igényelhető
lakáskölcsön együttes összege. A lakás-előtakarékossági szerződés három részre (időszakra) bontható:
megtakarítási,
kiutalási és
törlesztési időszakra. 3. számú ábra
17
(Forrás: Oktatás alapján)
16 17
Világgazdaság 2010. december 15. szerda 19.o. Oktatás és Karrier alapján https://www.fundamenta.hu/group/szeb/vezetoi-karrier
19
4. A Fundamenta Zrt. az ügyfelek szemszögéből A lakás-előtakarékoskodó (más néven szerződő) lehet:
magyar állampolgárságú cselekvőképes természetes személy;
gyám, eseti gondnok, alapítvány, magyar állampolgárságú természetes személy továbbá társadalmi szervezet, egyház, illetőleg helyi önkormányzat gyermekvédelmi gondoskodásban élő gyermek, mint kedvezményezett javára, életkezdésének elősegítése céljából;
lakásszövetkezet a tulajdonában, vagy a tagjai közös tulajdonában álló épületrészek felújításához és korszerűsítéséhez szükséges pénzügyi források biztosítása céljából;
társasházi közösség nevében a tulajdonosok jogszabályban előírt (2/3-os) többséggel hozott határozata alapján a közös képviselő, a közös tulajdonukban álló épületrészek felújításához és korszerűsítéséhez szükséges pénzügyi források biztosítása céljából.
Azonban nem csak ún. devizabelföldi természetes személy (vagyis aki rendelkezik magyar hatóság által kiállított személyi azonosító okmányokkal) nyithat számlát, hanem:
a bevándorolt, letelepedett és a menekültként elismert személy; továbbá
a szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező személy beutazásáról és tartózkodásáról szóló törvényben meghatározottak szerint a szabad mozgáshoz és tartózkodáshoz való jogát a Magyar Köztársaság területén gyakorló személy is (az ún. EGT tagországok állampolgárai)
A törvény azt is lehetővé teszi, hogy a lakás-előtakarékoskodó által összegyűjtött pénzt valaki más kapja meg. Ebben az esetben az ő személyére igényli meg a lakástakarékpénztár az állami támogatást. Ezt a személyt kedvezményezettnek nevezzük. Kedvezményezett lehet a lakáselőtakarékoskodó közeli hozzátartozója, illetve az intézeti gyámság alatt álló gyermek.
20
Egy családon belül a következő személyek számítanak közeli hozzátartozónak:
házastárs,
bejegyzett élettárs,
testvérek,
gyermekek és unokák,
szülők és nagyszülők. A közeli hozzátartozóknál nem feltétel a vérségi kapcsolat, így státuszuk lehet
nevelő, nevelt, örökbefogadó, örökbefogadott, avagy mostoha is!
Mivel az állami támogatás személyenként jár és kedvezményezettként közeli hozzátartozók is megjelölhetők, mód nyílik a támogatás megsokszorozására. Ha például egy négyfős családban a felnőtt családtagok szerződést kötnek magukra, valamint kedvezményezettként a gyermekekre is, akkor megnégyszerezik az állami támogatást, illetve a szerződéses összeg értékét. Kiskorú csak akkor lehet kedvezményezett, ha a szerződés lejáratakor nagykorúvá válik, vagy kiskorú, de rendelkezik a finanszírozott ingatlanban tulajdonjoggal. Ha a szerződés négy évnél korábban szűnik meg (felmondják), a FundamentaLakáskassza Zrt. köteles az ügyfél számláján jóváírt állami támogatást és annak kamatait levonni, és a Magyar Államkincstárnak visszautalni. Amennyiben az ügyfél az állami támogatást felvette, de nem igazolja előírt határidőn belül a lakáscélú felhasználást, az állami támogatást és annak kamatait (a kifizetés napjától számított jegybanki alapkamat kétszeresével növelve) vissza kell fizetnie. Ennek elmulasztása esetén a követelés adók módjára behajtható köztartozásnak minősül. Megállapítható, hogy a lakásszámla MINDENKINEK előnyös, aki ideális megoldást keres lakáskörülményeinek javítására, legyen az lakásvásárlás, építkezés, felújítás, lakáshitel betörlesztés.
21
I.
Fiatal korosztály (18-32): Ennek a korosztálynak a legfőbb célja a lakásvásárlás. Magyarországon sok
elszegényedett család nem tud a fiatalok számára otthont biztosítani. A fiataloknak a lakáskérdés általában későbbre halasztódik, mivel elsősorban állást szeretnének maguknak biztosítani és a fizetés reményében munkába fektetik az energiájukat. A felmérések szerint a fiatalok nagy része 27-32 éves korban kezd el gondolkodni a saját lakás megteremtésén és a megkérdezettek 70-80%-a nem takarékoskodik előre a saját lakás megvalósításáért. Ebből az következik, hogy a fiatalok gyakran nem rendelkeznek a szükséges önerővel a hitel felvételéhez. Olyan esetben, ha esetleg már rendelkeznek is az önrésszel, a hitel felvétele esetén a fiatalok hosszútávra, 20-35 évre kötelezik el magukat egy hitelintézetnél. Ennek oka, hogy a rövid futamidejű hiteleknek magasak a törlesztő részletei. A legtöbb esetben sajnos egész életükre eladósítják magukat.
II.
Alsó közép korosztály (33-45):
Két fő lakáscélt különböztetünk meg: 1.
Akinek nincs saját otthona
2.
Akik saját otthonukkal nincsenek megelégedve
1.
Ebbe a csoportba tartozó emberek elkeseredettek, és sokszor teszik fel
maguknak ezt a kérdést: „Ha eddig nem sikerült, ezután miért sikerülne?” Számukra egy esetleges öröklés vagy állami támogatás jelenthet megoldást.
2.
Nekik a legfőbb céljuk az eddig kialakított komfortzóna jobbítása,
kiterjesztése. Ez erre való törekvés azért nehézkes, mivel sokszor magas hiteltörlesztési összeg a családi költségvetés nagy részét teszi ki. Ezáltal a személyi kölcsönök egyfajta megoldást nyújthatnak számukra. Ezeknek a kölcsönöknek a legfőbb veszélye a magas hitelkamat, mely akár a teljes eladósodáshoz is vezethet.
22
III.
Felső közép korosztály (46-60) Ők a gyermekeik támogatására törekednek az otthonteremtésben. Azonban ezek
a támogatásra szánt összegek mértékei korlátoltak a saját hiteltörlesztéseik miatt.
IV.
Idős korosztály (61- ) Ez a korosztály megpróbálja a korábbi életszínvonalat tartani, mivel egyéb
bevétellel nem számíthatnak és hitelt sem kapnak már, kénytelenek egy alacsonyabb életszínvonalon élni. Nem látják a lakáskörülmények javításának lehetőségeit. Ezeket a szempontokat figyelembe véve a Fundamenta Zrt. megoldást tud nyújtani minden korosztály számára!
I.
A fiatalok banki hitelhez szükséges önrész előteremtésében a 30%-os állami
támogatás jelentős segítséget nyújt, így könnyebben és hamarabb tudnak lakáshoz jutni. A LTP kedvezményes hitel lehetősége pedig 3,9%-os kamatozású, rövid futamidejű, fix forint alapú lakáskölcsönt nyújt Ez a hitel lehetőség olcsóbb a többi Forint alapú kereskedelmi banki hitelnél és árfolyamkockázattól mentes.
II.
Az alsó közép korosztály lakáscéljaira megoldásként a Fundamenta Zrt saját
hitelezése szolgálhat. Ilyenkor az állami támogatást kihasználva rövidebb futamidejű fix, Forint alapú lakáshitelről van szó melyet ingatlanfedezet mellett 8,1%-os kamattal nyújt a cég. A megtakarítási időtartam után pedig átvált lakáskölcsönre, és a törlesztés 3,9 %-os kamattal folytatódik.
III.
A felső közép korosztály számára, az előtakarékoskodás jelent jó megoldást, így
akár pár ezer Forinttal is tudja támogatni gyermekét. Így a gyermek lakásvásárlási szándéka nem érheti váratlanul a szülőt, sőt a félretett pénzhez 30%-os állami támogatás is jár, ezzel megkönnyítve a fiatalok lakáshoz jutását.
IV.
Bár az idős korosztály számára is van megoldás, a 30%-os állami támogatást ők
is felvehetik, kihasználhatják. A LTP-on keresztül bármikor, bárki igénybe tudja venni a támogatást, nincs korhoz kötve. Aggodalomra pedig nincs ok, mivel az LTP örökölhető így semmit nem tud veszíteni vele az ügyfél. 23
4.1.
Termékkínálati politika bemutatása
A Fundamenta lakás-takarékpénztár 2011. 03. 01-től három új tarifát hozott létre az ügyfelek igényeinek teljes körű kiszolgálása érdekében. Hozamleső számla
3,9-es számla
Kiegyensúlyozott számla
Azt az összeget, amelyet az előtakarékoskodó lakáscéljai megvalósítására kíván fordítani, szerződéses összegnek nevezzük, ami a következőképpen épül fel: az ügyfél saját befizetései az arra kapott 30% állami támogatás és annak kamatai a betéti kamat és a lakáskölcsön 4. számú ábra A lakás-előtakarékossági szerződés felépítése és a szerződéses összeg alakulása
18
(Forrás:www.pszáf.hu)
18
www.pszáf.hu Tájékoztató
a lakás-takarékpénztárak (ltp.) által nyújtott lakáscélú megtakarítási és hitellehetőségekről 24
Az összeg felhasználható többek között lakótelek, lakás, családi ház vagy tanyai lakóingatlan vásárlására, építésére, cseréjére, bővítésére; nyugdíjasházban a jogosult élete végéig fennálló bérleti, lakáshasználati jog vásárlására; az előtakarékoskodó használatában lévő ingatlan felújítására, korszerűsítésére, helyreállítására; az előtakarékoskodó tulajdonában lévő ingatlan lakhatóságát javító közművek, kommunális létesítmények saját vagy önkormányzati közműfejlesztési társulat által történő megvalósítására, felújítására. [Ilyen közmű például a csatorna, szilárd burkolatú út, központi fűtés, járda, áram-, gáz-, vízvezeték, kerítés, árok, informatikai hálózati kapcsolat (telefon, kábeltelevízió, internet) kiépítése, felújítása, stb.]; társasházi vagy szövetkezeti lakások lakástulajdonosainak közös tulajdonában lévő épületrészek felújításra, korszerűsítésére; a fenti célok valamelyikére pénzügyi intézménytől, biztosítótársaságtól, munkáltatótól vagy önkormányzattól felvett kölcsön kiváltására.
4.1.1. Törvényi változások LTP törvény módosítása megtörtént – 2010.12.13-án elfogadták
Új törvény hatálybalépése: 2011.01.01
Új ÁSZF hatálybalépése: 2011.03.01 Így ezzel az időponttal egyidőben megkezdődött az új tarifák értékesítése. Terméket érintő módosítás: 1.
10 éves állami támogatás minden 2011.01.01 után kötött LTP jogosult rá
2.
A kedvezményezett közeli hozzátartozójának ingatlanjára az LTP szerződés
felhasználható. 3.
„0” időpontos azonnali áthidaló kölcsön
25
4.1.2. Tarifák - „HOZAMLESŐ” 3. számú táblázat 3-6% Betéti kamat: 3% Hitelkamat: 6%
Régi-Új
Régi-Új
Régi-Új
Teljesen új tarifa
Tarifa
621
622
623
624
max SZÖ
2 460 000
3 030 000
3 630 000
7 000 000
min.megtak (hó)
48
57
67
119
min.törl (hó)
60
67
76
122
hitelkamat
6%
6%
6%
6%
teljes futamidő (hó)
111
127
146
244
9 év 3 hó
10 év 7 hó
12 év 2 hó
20 év 4 hó
teljes futamidő
(Forrás: saját készítés, 1. számú melléklet alapján)
Hozamleső tarifatábla összes módozata megtalálható az 1. számú mellékletben Négy megtakarítási időt tudunk megkülönböztetni:
48 hónap
57 hónap
67 hónap
119 hónap A Fundamenta ”hozamleső” számla, hasonló elven működik, mint a
folyószámla. Az ügyfél erre a számlára minden hónapban elhelyezi a megtakarítási összeget, amit át tud csoportosítani, és a lakáscéljaira szeretne fordítani. Az itt összegyűjtött betéteket az állam 30%-os állami támogatással egészíti ki. A megtakarítási számla másik tulajdonsága a 3%-os napi kamatozású betéti kamat, ami a befizetett megtakarítási összeg és az állami támogatás után jár. A megtakarítási időnek el kell érnie minimum 4 évet (48 hónapot), hogy az ügyfél az állami támogatásra jogosult legyen. A maximális megtakarítási időtartam 10 év (119 hónap) és optimális 20 000 Ft megtakarítási összeg esetén 714 000 Ft állami támogatás és 514 558 Ft betéti kamat érhető el. A megtakarítási idő eltelte után egy 3 hónapos kiutalási időszak következik, amikor az ügyfél levélben rendelkezik a lakáscéljairól, és a Fundamenta rendelkezésre
26
bocsájtja a megtakarított összeget. Ha ez az összeg kevésnek bizonyul a lakáscél megvalósításához, akkor van lehetőség lakás kölcsön felvételére. Minden esetben fix Ft alapú lakáskölcsön igénylésére van lehetőség, ami azt jelenti, hogy minden hónapban azonos törlesztő részletbe kell forint alapon a kölcsönt törleszteni. A hozamleső számlánál a lakáskölcsön kamata 6%-os, és a szerződéses összeg 50%-a megtakarításból, 50%-a pedig a lakáskölcsönből áll. Tehát a megtakarítási összeg fedezetet ad a lakáskölcsön felvételére, így korlátozva van a hitelösszeg mértéke. 10 éves (119 hónap) megtakarítás után a maximálisan felvehető összeg 7 millió Ft aminél a lakáskölcsönt 10 év alatt (122 hónap) kell visszafizetni. Így a teljes futamidő 20 év (244 hónap). Hozamleső számla előnyei: Magas éves hozam 30% állami támogatás Már 4 éves megtakarítási időtől felhasználható Széleskörű felhasználási lehetőségek Kamatadó mentesség Akár 13,07%-os hozam
4.1.3. Tarifák - „3,9-es számla” 4. számú táblázat 1-3,9% Betéti kamat: 1% Hitelkamat: 3,9%
Régi-Új
Teljesen új tarifa
Teljesen új tarifa
Teljesen új tarifa
Tarifa
821
822
823
824
max SZÖ
3 220 000
5 000 000
6 400 000
8 000 000
min.megtak (hó)
49
76
97
120
min.törl (hó)
57
71
79
85
hitelkamat
3,9%
3,9%
3,9%
3,9%
teljes futamidő (hó)
109
150
179
208
9 év 1 hó
12 év 6 hó
14 év 11 hó
17 év 4 hó
teljes futamidő
(Forrás: saját készítés, 2. számú melléklet alapján)
3,9-es tarifatábla összes módozata megtalálható az 2. számú mellékletben
27
Négy megtakarítási időt tudunk megkülönböztetni:
49 hónap
76 hónap
97 hónap
120 hónap A 3,9-es számla működése, jellege megegyezik a hozamleső számláéval.
Megtakarítás esetén a betéti kamat 1%-os, ami napi kamatozású és a befizetett megtakarítási összeg és az állami támogatás után jár. A megtakarítási időnek el kell érnie minimum 4 évet (49 hónapot), hogy az ügyfél az állami támogatásra jogosult legyen. A maximális megtakarítási időtartam 10 év (120 hónap) és optimális 20 000 Ft megtakarítási összeg esetén 720 000 Ft állami támogatás és 164 486 Ft betéti kamat érhető el. A 3,9-es számlánál a lakáskölcsön kamata 3,9%-os, és a szerződéses összeg 40%-a megtakarításból, 60%-a pedig a lakáskölcsönből áll. Itt a megtakarítási összeg mellé nagyobb lakáskölcsön összeg felvételére van lehetőség, mint a hozamleső számlánál, és a kamata is kedvezőbb. 10 éves (120 hónap) megtakarítás után a maximálisan felvehető összeg 8 millió Ft aminél a lakáskölcsönt 7 év alatt (85 hónap) kell visszafizetni. Így a teljes futamidő 17 év (208 hónap). 3,9-es számla előnyei:
Csupán 3,9%-os fix kamatú forinthitel (THM 5,24-5,42)
Kisebb megtakarítási önrész
Akár 8 millió Ft szerződéses összeg
Kamatadó mentesség
28
4.1.4. Tarifák – „KIEGYENSÚLYOZOTT” CSAK AZONNALI ÁTHIDALÓ KÖLCSÖNNEL ÉRTÉKESÍTHETŐ! 5. számú táblázat 2-4,9% Betéti kamat: 2% Hitelkamat: 4,9%
Teljesen tarifa
Tarifa
721
722
723
724
max SZÖ
3 280 000
5 000 000
6 600 000
8 400 000
min.megtak (hó)
49
73
97
120
min.törl (hó)
53
66
72
78
hitelkamat
4,9%
4,9%
4,9%
4,9%
teljes futamidő (hó)
105
142
172
201
8 év 9 hó
11 év 10 hó
14 év 4 hó
16 év 9 hó
teljes futamidő
új Teljesen tarifa
új Teljesen tarifa
új Teljesen tarifa
új
(Forrás: saját készítés, 3. számú melléklet alapján)
A kiegyensúlyozott tarifatábla összes módozata megtalálható az 3. számú mellékletben Négy megtakarítási időt tudunk megkülönböztetni:
49 hónap
73 hónap
97 hónap
120 hónap A Kiegyensúlyozott számlát csak azonnali áthidaló kölcsön esetén lehet
elindítani, és a maximális szerződéses összeg 8,4 Millió Ft. A betéti kamat 2%-os, ami napi kamatozású és a befizetett megtakarítási összeg és az állami támogatás után jár A Kiegyensúlyozott számlánál a lakáskölcsön kamata 4,9%-os, és a szerződéses összeg 40%-a megtakarításból, 60%-a pedig a lakáskölcsönből áll. A legnagyobb szerződéses összeg felvétele esetén a teljes futamidő 16 év 9 hónap. Optimális 20 ezer forint megtakarítási összeg esetén 720 000 Ft állami támogatás és 338 808 Ft betéti kamat érhető el. Ennél a számlánál minden hónapban azonos törlesztő részlettet kell fizetni ezért nevezhető kiegyensúlyozottnak. A maximális 8,4 Milliós hitel esetében ez havonta 76 692 Ft törlesztő részletet jelent.
29
Kiegyensúlyozott számla előnyei:
Kiegyensúlyozott törlesztő részlet
Akár 8,4 millió Ft szerződéses összeg
Gyors pénzhez jutás
Kizárólag hitellel együtt köthető
Kamatadó mentesség
Összefoglaló táblázat: 6. számú táblázat
19
(Forrás: Fundamenta Akadémia)
6** -os módozat: 3-as módozat ”utódja”, ugyanúgy 50%-50%-os betét-hitel arány, 3,9%-os hitelkamat jellemzi. 8** -os módozat: 4-es módozat ”utódja”, 40%-60%-os betét hitel arány, 1%-os betéti, 3,9%-os hitelkamat jellemzi. 7** -os módozat: teljesen új tarifa, csak azonnali áthidaló kölcsönnel értékesíthető, 40%-60%-os betét-hitel arány, 2%-os betéti, 4,9%-os hitelkamat jellemzi, fix a havi törlesztő a teljes futamidő alatt.
19
Karrier alapján: Fundamenta Akadémia
30
3. számú diagram Adatok: Ft-ban Saját megtakarítási összegek alakulása 100%
164 486 Ft
514 558 Ft
338 808 Ft
714 000 Ft
720 000 Ft
2 380 000 Ft
2 400 000 Ft
720 000 Ft 80% 60% 40%
2 400 000 Ft
20% 0%
3,9- es számla
Hozamleső számla Kiegyensúlyozott számla
Összes saját befizetés (Ft)
Állami támogatás (Ft)
Betéti kamat (Ft)
(Forrás: saját szerkesztés, mellékletek alapján)
A diagram azt mutatja, hogy egy 10 éves futamidejű 20 000 Ft befizetett összeg esetén hogy alakul a saját megtakarítás. A megtakarítási összegek módozatonként eltérőek.
A 3,9-es számlánál 120 hónap után 3 284 486 Ft
Hozamleső számlánál 119 hónap után 3 608 558 Ft
Kiegyensúlyozott számlánál 120 hónap után 3 458 808 Ft megtakarítási összeg gyűlik össze a számlán. Jól látható, hogy az azonos összegű és futamidejű megtakarítások esetében a
hozamleső számla nyújtja a legnagyobb profitot melynél 2 380 000 Ft befizetés után 1 228 558 Ft állami támogatást és betéti kamatot vehetünk fel, elérve ezzel a 3 608 558 Ft-os összeget. Ezt kiegészíthetjük egy 3 391 442 Ft-os fix 6 %-os kamatozású, Ft alapú lakáskölcsönnel a nagyobb összeg elérése érdekében. Így ebben az esetben a maximális szerződéses összeg 7 000 000 Ft. Megtakarítási szempontból a 3,9-es számla rendelkezik a legkisebb betéti kamat összeggel, viszont a 120 hónapos futamidőt követően 3 284 486 Ft-os megtakarítás mellé nagyobb lakáskölcsön összeget, 4 715 714 Ft-ot tudunk felvenni fix 3,9 %-os kamatozású, Ft alapú törlesztéssel. Így a szerződéses összeg maximum 8 000 000 Ft.
31
A kiegyensúlyozott számla szerződéses összege a legnagyobb, 8 400 000 Ft. Ez az összeg 3 458 808 Ft megtakarításból és 4 941 192 Ft lakáskölcsön összegéből kapható meg. Ennél a számlánál a betéti kamat 2%-os 338 808 Ft, a lakáskölcsön pedig fix 4,5%-os kamatozású, Ft alapú. Hátránya, hogy csak 0 időpontos azonnali áthidaló kölcsön esetén értékesíthető, így nincs lehetőség csak megtakarításra.
4.2.
Árazási sajátosságok
A Fundamenta Lakásszámla megnyitásakor, két felmerülő és az ügyfelet a megtakarítási idő alatt terhelő költségeket lehet megkülönböztetni. Számlanyitási díj A lakás-takarékpénztári törvény értelmében a Fundamenta-Lakáskassza Zrt. számlanyitási díjat számol fel. A számlanyitási díj a szerződéses összeg csupán 1%-a, amit számlanyitáskor kell megfizetni. Számlavezetési díj A lakás-takarékpénztár számlavezetési díjat számít fel megtakarítási évenkénti utólagos terheléssel. Nem teljes megtakarítási év esetén időarányos díj fizetendő, és minden megkezdett hónap teljes hónapnak számít. A számlavezetési díj mértékét a mindenkori hatályos díjtáblázat tartalmazza, összege jelenleg 1 800 Ft/év. A számlavezetési díjat érdemes havonta fizetni a megtakarítási díjjal együtt, hiszen így elkerülhető az, hogy megtakarítási év végén a kamatokból kerüljön levonásra. Tehát az optimális megtakarítás esetén 20 150 Ft havonta. Így a Fundamenta minden hónapban automatikusan annyit fog vonni és nem kell az ügyfélnek a számlavezetési díj utalására külön figyelnie. Lényeges, hogy a Fundamenta-Lakáskassza Zrt.-nél már megkötött szerződések feltételei a teljes szerződéses időszak alatt változatlanok maradnak, és a törvény értelmében sem az állam, sem a Fundamenta-Lakáskassza Zrt. nem változtathatja meg azokat. Igaz ez a betéti- és lakáskölcsön kamatokra, a kezelési költségre és az állami támogatás mértékére egyaránt.20
20
Karrier alapján: Fundamenta Akadémia: Dávid Szilvia: Lakásszámla 2010. június
32
4.3.
Értékesítési politika
A Fundamentának két értékesítési ágazata van, az egyik a saját hálózat – Fundamenta Személyi Bankár -, a másik pedig az úgynevezett Partnerértékesítés. A válság első pillanata óta a fő törekvés a saját értékesítési hálózat erősítése, hiszen a banki partnerek teljesítménye visszaesett. Ezzel a lépéssel a krízis időszakában is sikerült szinten tartani az értékesítést. Egy EU-s oktatási pályázatot sikerült megnyernie a cégnek, így erősíteni tudta a szakmai képzés területét is.
4.3.1. Partnerértékesítés A Fundamenta partnerértékesítési üzletága 2010-ben a korábbi évekhez képest még nagyobb figyelmet fordított a Magyar Posta és a takarékszövetkezeti szektor lakásszámla értékesítésének támogatására. Elsőként kiemelt stratégiai partnerénél a Magyar Postán, majd az év során 16 takarékszövetkezetnél vezetett be egyedülálló pontgyűjtő programot. Egyedisége abban rejlik, hogy minden egyéni teljesítményt jutalmaz, és kiválóan alkalmas arra, hogy folyamatosan ösztönözze partnereit a lakásszámla értékesítésére. A partnerértékesítésben kötött lakás-takarékpénztári szerződések mennyisége – összhangban
a
bankok
lakáshitelezési
aktivitásának
jelentős
szűkülésével
–
számottevően visszaesett. Ezt azonban ellensúlyozta a Fundamenta Személyi Bankár szervezet és az alternatív értékesítés tevékenysége. Elmondható, hogy az online értékesítésben kötött üzletek mennyisége dinamikusan emelkedett az elmúlt négy évben.
4.3.2. Fundamenta Személyi Bankár (SZEB): a korszerű értékesítési hálózat A Fundamenta Személyi Bankár szervezetet a nagyság, a profizmus, és az erő jellemzi. Az ország talán egyik legdinamikusabban fejlődő értékesítési szervezete, az elmúlt időszakban minden kitűzött célját elérte, és vezető tényezővé vált az értékesítés területén. A precízen megtervezett fejlődési rendszernek, karriernek, és képzéseknek köszönhetően a bankárok egyedülálló tudással, Bankár képzői minősítéssel rendelkező szakemberek, akik mindig megfelelő személyes tanácsadást tudnak nyújtani partnereiknek, ügyfeleiknek.
33
A Személyi Bankár hálózat értékesítésben egyre nagyobb hangsúlyt kap a meglévő ügyfelek minőségi kiszolgálása. Ennek eredményessége tükröződik abban, hogy mind több ügyfél – közel 40% – köti újra lejáró szerződését. Ez igen fontos szerepet játszik az éves új üzletkötésekben. A SZEB létszáma folyamatosan emelkedik: a Fundamenta a karrierjüket hálózatépítésben elképzelők számára vonzó munkahelyet kínál mind a jövedelem, mind a rendelkezésre álló munkaeszközök, mind a magas szintű oktatás vonatkozásában. Idén fókuszba kerül a hatékonyság javítása, ennek egyik célkitűzése az egy főre eső szerződéskötések számának növelése.
4.4. Kommunikációs politika eszközei A Fundamenta-Lakáskassza továbbra is nagy hangsúlyt fektet marketing tevékenységére. A kialakult gazdasági válság ellenére a cég továbbra is növelni tudta a piaci jelenlétét. A pénzügyi piacon a biztonságos és a fix kamatozású termékek iránt növekedett az érdeklődés, ezért a Fundamenta a kockázatmentes befektetési és hitelfelvételi formák ismertségének növelését helyezte a középpontba. Eredményesség növelése érdekében változatlanul nagy hangsúlyt kap az ügyfél elégedettség növelése, és az értékesítési csatornák igény szerinti támogatása.
4.4.1. Helyzetelemzés A 2010-es év számos változást hozott a cég életében, amire a marketingnek reagálnia kell. Kedvező törvényi változások, erőteljes kormányzati kommunikáció, aktív ügyfélérdeklődés és a közvetítői szektor termékportfóliójának kritikus lecsökkenése, ezáltal az LTP termék felértékelődése. A friss elemzések azt mutatják, hogy a Fundamenta ismertsége folyamatosan nőtt az elmúlt néhány évben, és igen magas értéken áll. Az is elmondható hogy a cég ügyfélköre sokkal lojálisabb és sokkal nagyobb ajánlási valószínűséggel bír, mint a konkurenciáé. Ez egy alap amire lehet építeni.
34
4.4.2. Tervezett tevékenységek A Fundamenta marketing tevékenységének központjában 2011-ben a komplex márkamenedzsment tevékenysége került. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy olyan programokat dolgozott ki és hajtott végre a cég, amelyek a következő három pontot a leghatékonyabban támogatja: 1. Az ügyfeleknek meg kell ismerniük a véget és annak termékeit, szolgáltatásait. (Ismertség) 2. Ha már ismerik meg is kell ”szerettetni” velük, hogy úgy érezzék, a lakáselőtakarékosság egyet jelent a Fundamentával, a Fundamenta pedig az otthonteremtéssel. (Megkülönböztetés) 3. Ha már értik a termékeket és szimpatizálnak velük, akkor meg kell nekik mutatni, meg kell őket győzni, hogy nekik szükségük van rá. (Relevancia) A 2011-es reklámstratégia ennek megfelelően alakul.
4.4.3. Kampányok 1. Ismertség/Megértés Első lépésként a 2010-es reklámfilm alapjaira építő, az abban foglalt fő üzeneteket részletesebben kifejtő 5 reklámfilm fogja biztosítani, hogy mindenki értse és átlássa a termékek fő előnyeit. Az öt film január elejétől fut (az ezeket követő új reklámfilmek egészen az év végéig) az M1 csatornán, majd február végétől az RTL Klub-on és a TV2-n, valamint az újságokban is megtalálhatóak lesznek a hirdetések. 2. Megkülönböztetés A második szakaszban a vállalat értékrendjét és magas minőségét sugalló, úgynevezett imagereklám két verziója fog futni. Az egyik film a Fundamentát, mint minőségi lakástakarékot, a másik film pedig mint hiteles és szakértő pénzügyi tanácsadó hálózatot fogja bemutatni a Fundamentát és a SZEB-et. Ezek a filmek egyszerre fogják
35
megkülönböztetni a céget és a SZEB-et a konkurenciától és a többi pénzügyi közvetítő hálózattól. Ezek a filmek április közepétől fognak menni a három tévécsatornán. Támogatásként pedig országszerte láthatóak lesznek óriás poszterek, valamint hirdetések a különböző magazinokban.
3. Relevancia A kampány harmadik része, melyet a Fundamenta ősztől tervez vetíteni, olyan hétköznapi jeleneteket fog bemutatni, melyek bárki életében előfordulhatnak, és aminek köszönhetően
mindenki
könnyen
magának
érezheti
a
lakástakarék
kínálta
megoldásokat. A forgatások elkezdődtek, a filmek már adásban. A Fundamenta soha ennyit még nem hirdetett, nem szerepelt a médiában mint most a 2011-es évben fog. Ezt a megnövekedett médiajelenléttel próbálja minél jobban kihasználni az értékesítés során.21
21
Misszió A Fundamenta társasági magazinja, V. évfolyam 1. szám, 2011. január 14.o.
36
5. Fundamenta kontra banki hitelek A 2011. január 1-én bekövetkezett törvényi változások hatására a FundamentaLakáskassza Zrt. saját hiteleinek kibocsájtása révén, versenyképessé vált, és az állami támogatás hatására kiemelkedett a többi banki hitelkonstrukció közül. Lakáshitelhez igényelhető lakáscélú állami támogatást figyelembe véve három nagy csoportot tudunk megkülönböztetni. Lakás építéséhez adható lakáscélú állami támogatások: 1. Támogatott lakáshitelek 1.1. Fiatalok, valamint többgyermekes kamattámogatott kölcsöne, 1.2. Fészekrakó állami kezességvállalás melletti kölcsön fiataloknak, 2. Vissza nem térítendő támogatások 2.1. Lakásépítési kedvezmény utóbb született gyermekek után, 2.2. Akadálymentesítési támogatás 3. Lakás-takarékpénztári megtakarítás Lakásépítési célra előtakarékoskodók lakás-takarékpénztári betétben elhelyezett megtakarításaik után állami támogatást kapnak, mely a befizetett összeg 30%-a, de legfeljebb évi 72 ezer forint. A takarékoskodás legrövidebb kötelező időszaka 4 év. A betét felvételével egy időben a lakás-takarékpénztártól kölcsön is igényelhető. Lakás-takarékpénztári megtakarításokra vonatkozó részletes szabályokat a lakástakarékpénztárakról szóló 1996. évi CXIII. törvény, valamint a lakáselőtakarékosság állami támogatásáról szóló 215/1996. (XII. 23.) Korm. rendelet tartalmazza.22
5.1. A Fundamenta saját hitele
Évi 30 százalékos, de maximum 72 ezer forintos támogatást ad az állam lakástakarékpénztári megtakarításunk után. Ez az összeg havi 20 ezer forint befizetésével már elérhető, ráadásul megtakarításunk kamatozik. A szerződéses összeget hitelként 22
Az Önkormányzati minisztérium Tájékoztatója: A Lakásépítési (Az új lakás vásárlási) célú állami támogatásokról
37
pedig már azonnal fel lehet venni, amint elkezdünk takarékoskodni, mégpedig a banki lakáshitelekkel igencsak versenyképes konstrukcióban. Mindenképpen érdemes belépni a lakáskasszába, amikor ingatlan vásárlására akarunk jelzáloghitelt felvenni. A lakáskassza-kedvezménnyel, állami támogatással és azzal, hogy megtakarítással kombinálható egy lakáskölcsön, a szerződéses összegre olyan kamatkondíció érhető el, amelyik bármely fix kamatozású lakáshitelkonstrukcióval versenyképes. Az ügyfelek akár több évre rögzített kamattal is felvehetnek hiteleket. Amennyiben emelkedik az alapkamat, akkor jól járnak vele, amikor csökken, akkor rosszul, viszont kiszámíthatóvá válik a hiteltörlesztés. Jelenleg a lakáskassza az egyetlen olyan állami támogatás otthonteremtésre, amit mindenki igénybe tud venni. És nem csak ez az egy előnye van. Két alapvető hitellehetőség nyílik meg azok számára, akik lakásszámla szerződést kötnek egy lakás-takarékpénztárnál:
az egyik lehetőség a normál,
a másik az áthidaló vagy azonnali áthidaló kölcsön
Normál Lakás Kölcsön esetében a megtakarítási idő lejárta után igényelhető a kölcsön, ennek kamatozása mindössze 3,9 százalék (THM 5,23%). Azok számára, akik már korábban kötöttek lakástakarék szerződést, és eltelt 2 év az első vállalt megtakarítási összeg elhelyezésétől, a számlán megvan a teljes szerződéses összeg minimum 20 százaléka, fennáll az a lehetőség is, hogy 7,5 százalékos (THM 9,23) kamatozású Áthidaló Kölcsönt igényelhetnek. Azok az ügyfelek, akik most kötnek új szerződése Azonnali Áthidaló Kölcsönt vehetnek fel, melynek kamatlába 8,1 százalék (THM 9,89%). Ráadásul az áthidaló kölcsönt felvevő ügyfelek számára a kölcsönök kamatlába a megtakarítási időszakot követően a normál lakás kölcsön kamatszintjére 3,9 százalékra mérséklődik. Persze azoknak is kínál a Fundamenta kedvezményes hitelt, akiknek már volt egy lakástakarék szerződésük, de az lejárt, s újabbat kötnek: ők az úgynevezett előzményszerződéshez kapcsolódó, követő szerződéshez tartozó Azonnali Áthidaló Kölcsönt igényelhetik. Ennek kamatlába 7,8 százalék (THM: 9,56).
38
Az is igen lényeges, hogy a lakás-takarékpénztártól felvehető hitelek forint alapúak, és nem függnek a jegybanki alapkamat hektikus változásaitól, sem más piaci kamattól, így az ügyfél nem vállal felesleges, az otthonteremtéssel nehezen összeegyeztethető kockázatokat. Azért alkalmazhat fix kamatot a lakáskassza, mert a Fundamenta az elhelyezett lakossági megtakarításokat helyezi ki, lakáscélú kölcsönként. Míg tavaly ez az összeg a betétállomány maximum 5 százaléka lehetett, a januári törvényváltozások miatt, most már a 75 százalékot is elérheti. Nem kell tehát a jegybanktól, vagy bármely más banktól hitelt felvennie, hogy azt kihelyezhesse hitelként, ezért nem függ ezek kamatától sem, így a jegybanki alapkamat sem befolyásolja. 7. számú táblázat Adatok: Ft-ban Havi megtakarítás (Ft/hó) 20000 15000 10000 5000
Saját Állami Törlesztés Lakáskölcsön Szerződéses befizetés támogatás 85 hónapon (Ft) összeg (Ft) összesen és kamat keresztül (C) (A+B+C) (Ft) (A) (Ft) (B) (Ft) 2400000 884486 4715514 8000000 66000 1800000 663351 3536649 6000000 49500 1200000 442226 2357774 4000000 33000 600000 221099 1178901 2000000 16500 (Forrás: saját szerkesztés, 2. számú melléklet alapján 2011. május)
Maximális megtakarítás és állami támogatás esetében 8 000 000 forint törlesztő részlete így alakul: 8. számú táblázat Időszak 120 hónap = 10 év
0 hónap
Havonta fizetendő 20 000 Ft/hó
123 hónap
=
10 év
3 hónap
54 000 Ft/hó
8,1%
85 hónap
=
7 év
1 hónap
66 000 Ft/hó
3,9%
Kamat
(Forrás: saját szerkesztés, Fundamenta AÁK kalkulátor 2011. május)
A szerződéses összeg 40 százalékos megtakarításból és 60 százaléknyi hitelből áll össze. A megtakarítási időszak hossza ebben az esetben 10 év (pontosan 120 hónap), ezután a törvényben előírt 3 hónapos kiutalási időszak jön, majd ezután indul az a 7 éves (pontosan 85 hónapos) időszak, amikor már csak a törlesztést kell fizetni. Ez azt
39
jelenti, hogy összesen 74 000 forintot kell minden hónapban befizetnie az első 10 évben, majd az azt követő 7 évben 66 000 forintot havonta. Összességében egyébként abból is látható, jó konstrukcióról van szó, hogy míg egy átlagos jelzálogalapú lakáshitel esetében a felvett hitelösszegnek jó esetben is legalább dupláját fizeti vissza a hitelfelvevő, a lakáskasszánál Azonnali Áthidaló Kölcsön felvétele esetén a 8 000 000-es összegnél összesen 14 652 00 forintot fizet 17 év 4 hónap alatt. 9. számú táblázat A havi törlesztő részletek alakulása Rendszeres díjak ütemezése
Összesen
1. hónap -
120. hónap
74 000 Ft/hó
8 880 000 Ft
121. hónap -
123. hónap
54 000 Ft/hó
162 000 Ft
124. hónap -
208. hónap
66 000 Ft/hó
5 610 000 Ft
14 652 000 Ft (Forrás: saját szerkesztés, Fundamenta AÁK kalkulátor 2011. május)
Tehát a lakáskasszába belépéssel egyből fel is vehetünk kölcsönt, amennyiben megfelelünk a kölcsön felvételéhez szükséges egyéb feltételeknek, ugyanis az egyik januári törvényi változás miatt most már a korábban említett Azonnali Áthidaló Kölcsönt (8,1 százalékos kamattal) a számlanyitás jogán lehet igényelni. Indulásnál mindössze a szerződéses összeg 1 százalékát – ami 8 000 000 forintos szerződéses összegnél tehát 80 000 forintot jelent – kell megfizetni, mint számlanyitási díjat, valamint az első havi megtakarítási összeget, 20 ezer forintot, el kell helyezni a számlán. Ez tehát összesen 100 000 forint. Innentől lehet az Azonnali Áthidaló Kölcsönt igényelni.
40
10. számú táblázat Ügyfél által fizetett egyéb díjak Számlanyitási díj
80 000 Ft
Hitelfolyósítási díj
120 000 Ft
Számlavezetési díj
1 800 Ft/év
TAKARNET díj
4 500 Ft
Jelzálog bejegyzés díja
12 600 Ft
Értékbecslői díj
22 500 Ft
Összesen 270 800 Ft (Forrás: saját szerkesztés, Fundamenta AÁK kalkulátor 2011. május)
A kölcsönfelvétel ugyanúgy működik, mint ha más hitelintézetnél vennénk fel hitelt, azaz szükséges a minimálisan 25 százalékos önerő, valamint Legalább 2 jövedelemmel rendelkező személy kell, hogy szerepeljen egy ügyletben, melyek közül az egyik kötelezően bevonandó személy legyen és a jövedelme legalább a mindenkori minimálbért (nettó 60 990 Ft) érje el vagy haladja meg. Ez lehet egy 70 éven felüli személy jövedelme is, ha mellette egy 65 év alatti személy is szerepel. A hitelfelvételhez jövedelemigazolás, értékbecslés, stb. szükséges, csakúgy, mint amikor egy banknál veszünk fel hitelt. 5. számú ábra Az azonnali áthidaló hitel szerkezete
(Forrás: www.ingatlanmagazin.com)
41
Ami még lényeges, hogy családon belül, közeli hozzátartozók több lakáskasszaszámlát is felhasználhatnak, egy közös cél megvalósításához (akár kiskorú gyermekét is, s nem kell hozzá gyámhatósági engedély), vagyis 3 fő esetén a szerződéses összeg már a 24 millió forintot tesz ki. ”Emellett lényeges, hogy ha nem tud kölcsönt felvenni valaki, vagy nem akarja tovább elhelyezni a havi megtakarítást, és ha 4 éven belül felmondja szerződését, akkor a saját megtakarítását kiveheti 1 százalékos kamattal, bár nem kapja meg utána az állami támogatást. 4 év elteltével viszont, már állami támogatással együtt bármilyen lakáscélra felhasználhatja az összeget.” ”Ha valaki nem tudja minden hónapban fizetni a megtakarításai összegét, akkor írásban kérvényezheti, hogy a megtakarítási idő alatt 1 alkalommal, maximum 1 évig szüneteljen. Ez az idő, beleszámít a futamidőbe, de csökken a megtakarítási idő végén lakáscélú kölcsönként felvehető összeg (40-60 százalékos arány). Ugyanakkor lényeges, hogy ha hitelt vett fel az ügyfél, akkor a törlesztő részletek fizetését nem lehet szüneteltetni.”23
5.2.
Összemérés kamattámogatott lakáshitellel
1.1 Fiatalok, valamint többgyermekes kamattámogatott kölcsöne Törvényi háttér
134/2009. (VI. 23.) Kormányrendelet a fiatalok, valamint a többgyermekes családok lakáscélú kölcsöneinek állami támogatásáról
Hatályba lépés időpontja: 2009. október 1.
Hitelcél
új lakás építés
új lakás vásárlás
korszerűsítés
23
ingatlanmagazin 2011. február 8. http://ingatlanmagazin.com/penz-es-jog/mar-a-hitel-miatt-is-megeribelepni-lakas-takarekpenztarba-ime-az-elonyok/
42
11. számú táblázat Jogosultság
Hitelcél
a fiatal támogatott személy
új lakás építés
többgyermekes támogatott személy
új lakás vásárlás
nagykorú támogatott személy
korszerűsítés
(Forrás: saját szerkesztés, MKB Bank hitel terméktájékoztató 2011. május)
Jogosultság Támogatott személy: 1. a magyar állampolgár 2. a szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező személy, aki a szabad mozgás és a három hónapot meghaladó tartózkodás jogát a Magyar Köztársaság területén gyakorolja, és bejelentett lakóhellyel rendelkezik 3. a harmadik országbeli állampolgár, aki bevándorolt vagy letelepedett jogállással rendelkezik 4. a hontalan, ha ilyen jogállásúnak ismerték el Fiatal támogatott személy:
legfeljebb 1 gyermeket nevel
nagykorú egyedülálló és nem töltötte be a 35. életévét24
házasságban, bejegyzett élettársi kapcsolatban, illetve élettársi kapcsolatban él és sem ő, sem a társa még be nem töltötte be 35. életévét
Többgyermekes támogatott személy:
legalább 2 gyermeket nevel
nagykorú egyedülálló és nem töltötte be a 45. életévét25
házasságban, bejegyzett élettársi kapcsolatban, illetve élettársi kapcsolatban él és sem ő, sem a társa még be nem töltötte be 45. életévét
24 25
A kölcsön benyújtása időpontjában A kölcsön benyújtása időpontjában
43
Igénylés feltétele I.
Hitelcél: Lakás építés – és vásárlás
1.
Tulajdon nélküliség
Az igénylőnek, házastársának, élettársának, bejegyzett élettársának és gyermekének, valamint a vele együttköltöző családtagjainak
lakástulajdona,
állandó lakáshasználati joga
lízingbe vett lakása
önkormányzati tulajdonban lévő, illetve lakás bérleti joga
szolgálati jogviszonyhoz vagy munkakörhöz kötött lakásra bérleti jogviszonya
nincs vagy (bérletnél) arról érvényesen írásban lemondott és a bérbeadó azt írásban elfogadta. Kivétel:
együttesen maximum 50%-os tulajdoni hányad egy olyan ingatlanban, amely öröklés vagy tulajdonközösség megszüntetése jogcímén került a tulajdonukba
tulajdonában lévő ingatlan lebontását a jegyző elrendelte vagy engedélyezte
tulajdonát több mint két éve öröklés vagy ajándékozás jogcímén szerezte, haszonélvezettel terhelten és a haszonélvező bent lakik
Ebben a három – kivételes – esetben rendelkezhet az igénylő tulajdonnal. Lakásvásárlás nem lehetséges közeli hozzátartozók között
Lakásvásárlás esetén a támogatás akkor igényelhető, ha az eladó az igénylőnek nem közeli hozzátartozója és nem élettársa.
II.
Hitelcél: Korszerűsítés
Az igénylőnek, házastársának, élettársának, bejegyzett élettársának és gyermekének, valamint a vele együttköltöző családtagjainak a korszerűsítendő lakást kivéve
44
lakástulajdona,
állandó lakáshasználati joga
lízingbe vett lakása
önkormányzati tulajdonban lévő, illetve lakás bérleti joga
szolgálati jogviszonyhoz vagy munkakörhöz kötött lakásra bérleti jogviszonya
gazdasági társaság tagjaként a társaság részére vagyoni hozzájárulásként nyújtott lakása
az építési és használatbavételi (fennmaradási) engedélyben meghatározott céltól, vagy a rendeltetésétől tartósan eltérő célra használható lakása
nincs vagy (bérletnél) arról érvényesen írásban lemondott és a bérbeadó azt írásban elfogadta.
III.
További feltételek
1. a támogatást az igénylő az építési költség / ingatlan vételára kiegyenlítésére használja fel 2. az 5 éven belül értékesített lakás eladási árát – csökkentve az azt terhelő összegekkel – fel kell használni Figyelembe vehető terhek: a. az értékesített lakást terhelő és a lakás eladása érdekében egy összegben visszafizetett önkormányzati, munkáltatói támogatás b. a lakás eladása érdekében egy összegben kiegyenlített lakáscélú hitelintézeti kölcsön összege c. a számlával igazolt ingatlan- közvetítői jutalék összege d. az egy évvel megelőzően vásárolt és az építés helyszínéül szolgáló építési teleknek vételára26 e. a kamattámogatással vásárolni kívánt lakás vételárának legfeljebb 10%-a, ha ezen összeg kifizetése a korábbi lakás eladását bejegyző földhivatali határozat kiadásának időpontját maximum 120 nappal előzi meg f. olyan igazoltan kifizetett összeg, amelyet az igénylő az általa vásárolni kívánt, de végül a tulajdonában nem került lakás megszerzésére fizetett ki, ha az összeg 26
AFA-s vételár
45
az értékesítés céljára lakást építő gazdasági társaság bíróság által elrendelt felszámolásának teljes befejezését követően nem térült meg g. a lakásértékesítésből származó bevétel után megfizetett személyi jövedelemadó összege 3. A kamattámogatással épített, vásárolt, korszerűsített ingatlanban a támogatott személyeknek legalább 50%-os tulajdoni hányaddal kell rendelkezniük. 4. Korszerűsítéshez csak az építési termékek műszaki követelményeinek, megfelelőség igazolásának, valamint forgalomba hozatalának és felhasználásának részletes szabályairól
szóló
rendelet
szerinti
megfelelőségi
igazolással
rendelkező
termékeket lehet felhasználni. Hitelösszeg 12. számú táblázat Építési költség / Hitelcél
Település
vételár
Hitelösszeg
(maximum)27
új lakás építés
Budapest
új lakás vásárlás
megyei jogú
25 millió Ft
12,5 millió Ft
városok
korszerűsítés
egyéb települések
20 millió Ft
10 millió Ft
település független
nincs értékkorlát
5 millió Ft
(Forrás: saját szerkesztés, MKB Bank hitel terméktájékoztató 2011. május)
A kölcsönösszeg nem haladhatja meg az igénylő, annak házastársa, bejegyzett élettársa, élettársa, az eltartott gyermekek és családtagok együttes tulajdoni hányadával arányos építési költségeket / vételárat, korszerűsítési költséget. Feltétel Az adósnak, adóstársnak, (ezek házastársának, élettársának, bejegyzett élettársának, kiskorú gyermekeinek, az együttköltöző családtagjainak) írásban tett nyilatkozata alapján más államilag támogatott hitelük nincs. 27
A kamattámogatással megvásárolni vagy építeni kívánt lakás - a telekár nélkül számított, az áfa összegét is tartalmazó maximum építési költsége/vételára
46
Kivétel:
együttes nyilatkozatukban vállalják, hogy azt a hitelt az új kölcsönszerződés aláírását követő 360 napon belül visszafizetik
kötelezettség nem teljesítése esetén az új kölcsön kamattámogatására való jogosultság megszűnik, és az igénybe vett kamattámogatást a folyósítás napjától kamatokkal együtt 30 napon belül vissza kell fizetni.
Jellemzők
kamattámogatott hitel csak HUF alapon igényelhető
az állam a kölcsön futamidejének lejártáig, de legfeljebb 20 évig nyújt támogatást
a támogatott hitel csak -
olyan lakásvásárlásokra nyújtható, ahol az adásvételi szerződés 2009. július 1-jét követően került megkötésre
-
olyan építkezésekre, ahol az építési engedélyt 2009. július 1-jét követően adták ki
Kamattámogatás mértéke A kamattámogatás mértéke az állampapírhozam, ennek hiányában a referenciahozam adott %-ában értelmezendő. 13. számú táblázat Kamattámogatás mértéke, alakulása Hitelcél
Támogatott
új lakás építés
új lakás vásárlás korszerűsítés
Kamattámogatás mértéke
5
64%
többgyermekes
4
59%
támogatott személy
3
54%
2
52%
1
50%
a fiatal támogatott személy
Gyerekek száma
nincs megkötés
40%
(Forrás: saját szerkesztés, MKB Bank hitel terméktájékoztató 2011. május)
47
A kamattámogatás mértéke – tehát - függ:
a gyermekek számától
az életkortól
a hitelcéltól
Amennyiben a kölcsön törlesztése során
a többgyermekes támogatott személy háztartásában élő eltartott gyermekek száma születés, örökbefogadás, hatósági vagy bírósági határozat alapján növekszik az adós, a házastárs, az élettárs, a bejegyzett élettárs 45. életéve betöltése előtt
a fiatal támogatott személy többgyerekessé válik az adós, a házastárs, az élettárs, a bejegyzett élettárs 45. életéve betöltése előtt
úgy a kamattámogatást értesítéstől számított 2. naptári hónaptól kezdődően a kölcsön futamidejéből hátralévő időszakra a magasabb gyermekszám alapján kell számítani. MKB Bank Zrt. Kamattámogatott lakáshitele fiatal támogatott személy esetén Hitel típus:
Lakásvásárlási és építési hitel
Törlesztési mód:
Annuitásos
Hitel összege:
8 000 000 Ft
Hitel devizaneme:
Forint
Hitel kamatperiódusa:
1 év
Hitel futamideje:
17 év (204 hónap)
Teljes Hiteldíj mutató (THM):
7,41% 28
Állandó (annuitásos) törlesztés estén az egyes törlesztő részletek összege: 65 995 Ft
28
A THM meghatározása az aktuális feltételek, illetve a hatályos jogszabályok figyelembe vételével történt, és a feltételek változása esetén a mértéke módosulhat. A THM mutató értéke nem tükrözi a hitel kamatkockázatát.
48
MKB Bank Zrt. felé fizetendő díjak, jutalékok, költségek:
Hiteligénylési díj:
40 000 Ft
Ügyintézési díj:
3 000 Ft / ingatlan
Szerződéskötési díj:
1,50%
azaz:
120 000 Ft
Összesen:
163 000 Ft
A hitelfelvétellel kapcsolatban felmerülő, nem az MKB Bank részére fizetendő költségek Jelzálogjog bejegyzése:
12 600 Ft
Tulajdoni lap beszerzésének költsége:
6 250 Ft / tulajdoni lap
Szerződések közokiratba foglalásának díja:
22 000 – 56 700 Ft
Közjegyzői okiratokról készült másolat, kiadmány hitelesítésének dija szerződő felenként 1-1 db, valamint kétoldalú közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges 2 db kiadmány: 15 000 – 20 000 Ft
Vételi jog, elővásárlási jog bejegyzése, ranghellyel való rendelkezés jogáról lemondás feljegyzése önálló be bejegyzésként: 6 600 Ft
A futamidő teljes időtartama alatt lehetőség van a felvett hitel díjmentet előtörlesztésére és végtörlesztésére. Rendszeres díjak ütemezése 1. hónap -
204. hónap
Összesen 65 995 Ft/hó
13 462 980 Ft
49
5.3. Összemérés forint alapú lakáshitellel
A Raiffeisen lakáshitel jellemzői Kölcsön összege:
1 000 000-30 000 000 Ft
Futamidő:
2-30 év
Devizanem:
forint
Törlesztés:
forintban
Kamat:
változó (6 havi kamatperiódus)
Éves akciós kamatláb az első kamatperiódusban:
8,39%
Első kamatperiódust követő kamatláb:
8,99%
Kizárólag jövedelemigazolással igényelhető. A hiteligénylés minimális feltételei:
Betöltött 18. életév, ha az adós életkora a kölcsön lejáratkor meghaladja a 70. évet olyan adóstárs bevonása szükséges, akinek életkora az igényléskor legalább 18 év, a kölcsön lejáratakor pedig legfeljebb 70 év és megfelel a további hiteligénylési feltételeknek is.
Telefonos elérhetőség
Magyarországon szerzett jövedelem, valamint magyarországi állandó lakcím
Minimum 6 hónapos folyamatos határozatlan idejű munkaviszony a jelenlegi munkahelyen.
Egyéni vállalkozók, társas vállalkozások (kft., bt., kkt. ) tulajdonosai esetén minimum 12 hónap folyamatos gazdasági tevékenység.
Minimum havi jövedelem: egyedüli igénylőként minimum nettó 80 000 Ft, adóssal minimum a mindenkori nettó minimálbér összege.
Legalább kéthavi aktív lakossági bankszámlamúlt bármely magyarországi pénzintézetnél.
A hiteligényléshez szükséges dokumentumok:
Érvényes személyi igazolvány, vagy kártya típusú vezetői engedély, illetve útlevél, lakcímkártya és adóigazolvány.
50
Utolsó kéthavi bankszámlakivonat arról a lakossági forint bankszámláról, amelyre havi jövedelme érkezik.
30 napnál nem régebbi, hiteles, teljes tulajdonilap-másolat a megvásárolni kívánt és a fedezetül felajánlott ingatlan(ok)ról, amely Takarnet rendszeren keresztül az aktuális Lakossági Kondíciós Listában meghatározott díj ellenében a bankfiókban lekérhető. A megvásárolni kívánt ingatlan eladójának bejegyzett tulajdonjoga szükséges.
A Bank által elfogadott értékbecslő által készített értékbecslés, a fedezetül felajánlott ingatlan(ok)ról. Az értékesítés megrendeléséhez szükséges az ingatlan alaprajza méretezéssel – családi ház, ikerház vagy sorház esetén 90 napnál nem régebbi hivatalos helyszínrajz vagy térképmásolat.
30 napnál nem régebbi jövedelemigazolás: -
alkalmazott esetén munkáltatói igazolás,
-
egyéni vállalkozó vagy társas vállalkozás tulajdonosa esetén APEH jövedelemigazolás,
-
nyugdíjas esetén éves nyugdíjértesítő másolat,
-
egyéni vállalkozók esetén igazolás a köztartozásokról.
Raiffeisen Lakáshitel Hitel típus:
Lakáshitel jövedelemigazolással
Törlesztési mód:
Annuitásos
Hitel összege:
8 000 000 Ft
Hitel devizaneme:
Forint
Hitel kamatperiódusa:
6 hónap
Hitel futamideje:
17 év (204 hónap)
Jelenleg az éves kamatláb:
8,99%
Teljes Hiteldíj mutató (THM):
9,52% 29
Állandó (annuitásos) törlesztés estén az egyes törlesztő részletek összege: 73 731 Ft Rendszeres díjak ütemezése 1. hónap -
204. hónap
Összesen 73 731 Ft/hó
15 041 124 Ft
29
A THM meghatározása a 2011. április 11-én érvényes Kondíciós Lista alapján, a forint alapon igényelt Raiffeisen Lakáshitel aktuális feltételek és a hatályos jogszabályok figyelembevételével történt, és a feltételek változása esetén mértéke módosulhat, értéke nem tükrözi a hitel kamatkockázatát.
51
Raiffeisen Lakáshitel esetén fizetendő díjak: Példa 8.000.000 Ft jóváhagyott kölcsönösszegre 14. számú táblázat Díjak
Mértéke
Értékbecslés
Ingatlanonként 31 250 Ft
Hitelbírálati díj
Jóváhagyott hitel után 0 - 112 500 Ft fizetendő százalékos, vagy fix összeg. Közjegyzőnként változó Kb. 35 000 Ft
Közjegyzői díj
Kifizetés
Kötelező vagyonbiztosítás
Bankon belüli átutalás Mindennapok, Lendület és Menza számlacsomag esetén: 0,25%, min. 325 Ft, max: 6 555 Ft, Bázis Számlacsomag esetén: 0,30%, min. 435 Ft, max. 10 905 Ft, bankon kívüli átutalás Mindennapok, Lendület és Menza számlacsomag esetén: 0,30%, min. 325 Ft max: 6 555 Ft, Bázis Számlacsomag esetén: 0,35%, min. 435 Ft, max. 10 905 Ft, készpénzben: 0,4 %, min 485 Ft max: 10 905 Ft. Változó, attól függően melyik biztosítónál milyen kockázati elemekre és vagyontárgyakra köti meg. A kölcsön rendelkezésre bocsátásának feltétele a fedezetként szolgáló ingatlanra tűz és elemi kár kockázatokra vagyonbiztosítás megkötése, és a vagyonbiztosításban a kölcsönösszeg erejéig – amennyiben a kölcsön összege az ingatlan biztosítási összegét meghaladja, az ingatlan biztosítási összegéig – Bank megjelölése kedvezményezettként
Várható összege 31 250 Ft
Mikor kell fizetni? Az értékbecslés helyszíni szemléjének időpontjában.
Mértéke a közjegyzői díjszabásról szóló jogszabály alapján ügyértéktől és közjegyzőtől, közjegyzői irodától függően változhat. 6 555 – 10 905 Kifizetéskor a Ft bankszámlát megterhelik az összeggel.
A tűz és elemi kár kockázatokra vonatkozó lakásbiztosítás havi díja 1.000.000 Ft biztosítási összegre 100200 Ft között várható, a Bank által közvetített lakásbiztosítási termékek alapján becsülve.
A biztosítási díj megfizetése történhet havi, negyedéves, féléves és éves rendszerességgel. A Raiffeisen Banknál megkötött biztosítást, csoportos beszedési megbízással kell fizetni.
52
Jelzálogbejegyzés, 12 600 Ft / ingatlan illetve tulajdonjog bejegyzés díja Fedezetellenőrzési díj
4 130 Ft / ingatlan / lekérdezés
12 600 Ft
Szerződéskötéskor kell megfizetni csekken vagy átutalással. 8 260 Ft egy Igénylés beadásakor ingatlanfedezet és a esetén szerződéskötéskor kell megfizetni a bankfiókban.
30
(Forrás: www.raiffeisen.hu)
5.4. Az összemérés összefoglaló következtetései:
A globális válság bizonytalan és pesszimista gondolkodásmódot alakított ki a tőke- és pénzpiacokon. Ennek következménye, hogy rendkívüli mértékben megnőttek az igények a biztonság és kiszámíthatóság iránt. Az emberek fogyasztási hajlandósága csökkent és előtérbe a takarékosság helyeződött. Csökkent a hitelfelvételek száma, emiatt a bankok különféle akciókkal, számlanyitási kedvezményekkel próbálják a legjobb megoldást keresni. Emiatt óriási különbségek lehetnek egyes bankok hitelkonstrukciói között. Figyelembe vehető szempontok hitelfelvétel esetén:
THM
Jövedelem nagysága
Árfolyam kockázata
Finanszírozás aránya Összehasonlításom során három különböző pénzintézet hiteleit vizsgáltam
azonos hitelösszeg és futamidő esetén. Egy államilag támogatott konstrukciót, egy államilag kamattámogatott, és egy átlagos forint alapú lakáshitelt.
30
A fenti díjak változtatásának jogát a bank fenntartja, az aktuális kondíciókat a mindenkori Lakossági Kondíciós Lista tartalmazza.
53
8 000 000 Ft hitelösszeg, 17 éves futamidő esetén így alakult a hitel végtörlesztés összege: Fundamenta Lakáskassza
14 652 000 Ft
MKB Bank
13 462 980 Ft
Raiffeisen Bank
15 041 124 Ft
Megállapítható, hogy az MKB Bank esetében kell a legkevesebb összeget visszafizetni a kamatokkal együtt. Hátránya, hogy a hitel igénylés feltételei miatt nem mindenki számára elérhető konstrukció, és a hitel kamata évente változó, tehát 17 éves futamidő alatt a visszafizetendő 13 462 980 Ft változhat, és ezzel együtt a havi törlesztő részletek összege is. Ezzel szemben a Fundamenta lakáskölcsöne árfolyam kockázatmentes, biztonságos, kiszámítható és mindenki számára elérhető. A Raiffeisen lakáshitel konstrukciója alakult a legkedvezőtlenebben ügyfél szempontjából. A kamat mértéke 6 havonta változik, tehát a jelenleg kalkulált törlesztendő összeg akár nagymértékben is nőhet. Összességében elmondható, hogy elérhetőség és biztonság szempontjából a Fundamenta Lakáskasszánál a legkedvezőbb a hitel felvétele, mert mindenféle árfolyam és kamat kockázattól mentes, és az állami támogatás mindenki számára elérhető, igénybe vehető. A 2011-es év elején bekövetkezett változások rendkívül nagymértékű pozitív eredményeket mutatott a Fundamenta hitelezési területén. Idén a január-márciusi időszakban a lakosság 41,2 milliárd forint értékben kötött lakáshitel szerződéseket, ezen belül a Fundamentánál 3,73 milliárd forint értékben, amellyel a társaság 9 százalékos piaci részesedést ért el már az év elején. Ugyanakkor, a 2010-es évi hitelértékesítéshez képest ez a teljesítmény 26%-al alacsonyabb. Mindennek ellenére a Fundamenta 86%-al növelte a hitelkihelyezését a tavaly márciusban vizsgált adathoz képest. Ezzel a cég a tavalyi eredmény megduplázását elérhető célnak látja, vagyis az erre az évre tervezett 32 milliárdos kölcsönnyújtást.
54
A társaság elemzése szerint a piacon az első negyedévben mintegy 10-11 ezer lakáshitel-szerződés jöhetett létre, amelyből csak a Fundamenta 3200 darabot kötött, azaz idén a január-márciusi időszakban minden harmadik hitelszerződés a Fundamentánál jött létre. A lakásszámlán gyűjtött megtakarításokat és a felvett hiteleket az ügyfelek elsősorban korszerűsítésre, felújításra fordítják. „Ugyanakkor hosszabb távon a tíz évre meghosszabbított állami támogatási időszak révén magasabb elérhető szerződéses összegek miatt már középtávon is nőhet majd az új és használt lakásvásárlásra és építésre nyújtott hitelek volumene.”31
4. számú diagram Adatok: Millió Ft-ban A Fundamenta kihelyezett saját lakáskölcsönének összege a 2011-es tervvel
(Forrás: www.portfolio.hu)
31
www.portfolio.hu Minden harmadik lakáshitel-szerződést a Fundamentánál kötik 2011. május 11
55
5.5. Fundamenta Lakásszámla SWOT-elemzése:
ERŐSSÉG
LEHETŐSÉG
Könnyen elérhető
Áthidaló kölcsön
Előre kalkulálható
Azonnali áthidaló kölcsön
Garantált, akár 13,07%-os hozam
Szerződést követő kedvezményes
Kedvezményes hitel lehetőség Kamatadó mentesség
kölcsön Zöld Otthon program
Több LTP összevonható Családon belül átruházható Bármikor módosítható, szüneteltethető Kényelmes ügyintézés személyi bankár hálózaton keresztül
GYENGESÉG Minimum 4 éves megtakarítás szükséges az állami támogatás
VESZÉLY Hitelkamat mértéke ”felemészti” az állami támogatást egy részét
felvételéhez. Meghatározott felhasználási mód 1 Millió Forint feletti hitel esetén megfelelő ingatlanfedezet. Számlanyitási díj
56
6. A jövőbe tekintve Maxomin-Fundamenta Zöld Otthon Program
A Fundamenta Lakáskassza Zrt. és a MAXOMIN Magyarország Kft. közti szerződéses viszony lehetővé teszi, hogy segítséget tudjon nyújtani a lakossági ügyfelek részére az energiatakarékos épület-felújítások, ezen belül a családi ház felújítások területén. A MAXOMIN épület-felújítási program célja a családi házak felújítása igény és lehetőség esetén akár passzívház közeli szintre. Ezzel a felújítással a fűtési költségeket meglehet felezni, vagy akár 80-90%-al mérsékelni. Ehhez a programhoz a Fundamenta az anyagi hátteret biztosítani tudja az ügyfeleknek a lakásszámla segítségével. Az állam rendeletet adott ki és előírta minden új ház építőjének, hogy az ingatlannak energiatanúsítvánnyal kell rendelkeznie. A rendelet kiadásának okai, az energiapazarlás a fűtési- és áram költségek, az energiaárak folyamatos, drasztikus növekedése, a környezetszennyezés fokozódása. 2012-től kötelező lesz a használt épületekre is az energiatanúsítványokat kiállítani. Tehát 2012-től csak ezzel a bizonyítvánnyal lehet majd eladni vagy bérbe adni az ingatlanokat. A szakértők szerint a jövőben ennek a tanúsítványnak a hiánya a lakás piaci értékének jelentős csökkenését is eredményezheti. De az okmány hiánya a hitelbírálatkor is érzékelhető lesz: a rosszabb besorolású energiatanúsítványra kevesebb hitelt adnak majd a bankok. „A kormány 176/2008. számú rendelete értelmében 2009. január 1-jétől az ingatlanok használatbavételi engedélyéhez, tartós bérbeadásához,
1000
négyzetméternél
nagyobb
– egy évet hasznos
meghaladó –
alapterületű
hatósági
rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épület esetén Energetikai Tanúsítvány kiállítása szükséges. Meglévő épület, önálló rendeltetetési egység, lakás adás vételéhez energetikai tanúsítása rendeletben megszabott árakkal 2011. december 31-ig önkéntes. Tehát a közokirat beszerzése 2012. január 1-je után kötelező.”32
32
www.ingatlan.net
57
Az épület-felújítási csomag elemei:
A MAXOMIN épület-felújítás során energetikai tanúsítvány kiállítására jogosult mérnök kollégák mérik fel a családi ház energetikai állapotát és szakmailag megalapozott, dokumentált, egyedi felújítási javaslatokat tesznek, melyek közül az ingatlan tulajdonosa választhatja ki a lehetőségeinek, igényeinek megfelelőt.
A tulajdonos megbízható, minőségi munkát végző kivitelezőktől árajánlatot kap a program keretében.
A Fundamenta személyi bankára személyes finanszírozási megoldást dolgoz ki az ügyfél számára.
A kivitelezést minden építési engedélyhez kötött munkálat esetén műszaki ellenőr kontrollálja, veszi át. Egyéb esetekben pedig kedvező áron juthat hozzá az ellenőrzéshez az ügyfél.
A felújítás lezárásaként záró épületenergetikai tanúsítvány kerül kiállításra, mely igazolja az energetikai felújítás mértékét.
Az ügyfél kényelmét, az épület felújítási folyamatának menedzselését a MAXOMIN Magyarország Kft. épület-felújítási folyamatmenedzsere (mentora) biztosítja, kinek jelenléte garancia az épület-felújítás zökkenőmentes és meglepetések nélküli, tervezhető lebonyolítására.
A felújítás teljes egészében dokumentálásra kerül, átlátható és tiszta folyamatot biztosítva.
A programban részt vevő gyártó és importőr partnerek biztosítják a mindenkori versenyképes piaci árakat. Látható, hogy a lakosság jövőbeni terveinél jelentős szerepet játszik – a
Fundamenta által az elmúlt években is preferált – energiatakarékos korszerűsítés, amelyre a legalkalmasabb finanszírozási megoldás a lakásszámla. A piaci kutatások, felmérések, számítások alapján kiderült, az energiatakarékos beruházás költsége az állami támogatású lakás-előtakarékossági szerződéssel finanszírozva már középtávon megtérülhet. Ráadásul úgy, hogy közben nem, vagy csupán minimális havi többletterhet kell vállalnia a családoknak, hosszabb távon pedig a beruházás révén jelentős anyagi előnyhöz jutnak. Járulékos haszon, hogy az adott ingatlan piaci értéke is növekszik.33 33
www.fundamenta.hu/web/guest/sajtoszoba
58
7. Összefoglalás A gazdasági világválságot követő időszakot vizsgálva, a lakossági jövedelmek színvonala és szerkezete változásokon ment keresztül, melynek hatására a háztartási szektor hitelfelvevő képessége csökkent. Ennek hatására felértékelődött az állami támogatások fontossága, és a kedvező kamatozású, előre kalkulálható, biztonságos hitelek szerepe. A pénzügyi válság megmutatta, hogy a lakástakarék-rendszer zárt, tőkepiacoktól független rendszere jelentősen hozzájárul a pénzügyi rendszer stabilizálódásához,
valamint
nélkülözhetetlen
a
háztartások
vagyonképzése
szempontjából. Magyarországon a lakás-takarékpénztárak szerepe növekedett, és egy felfutó piaci üzletág, mivel felértékelődött az öngondoskodás szerepe. Hazánkban is egyre inkább kezd elterjedni a „nyugati gondolkodás”. Ennek lényege, hogy sokkal inkább a jövővel kell foglalkozni, mint a mával, érdemes előre biztosítani magunkat, nem pedig hirtelen meggondolatlan hitelekből előteremteni a felmerülő igények kielégítéséhez szükséges összegeket. A dolgozatom második fejezetében a piaci tendenciákat, magyar bankszektor helyzetét mutattam be, továbbá a gazdasági világválság utáni kilátásait vizsgáltam meg. A következő részben a magyar ingatlanpiac sajátosságait jártam körbe, elsősorban az ingatlanok kereslete és kínálata szempontjából, továbbá a hazai lakáshitel piac alakulására is kitértem. A fejezet zárásaként pedig az öngondoskodás fontosságára hívtam fel a figyelmet, ami rendkívüli szerepet játszik az ügyfelek és bankok szempontjából egyaránt. A harmadik fejezetben rátértem a Fundamenta Zrt. helyzetére, és a lakástakarékpénztárak működésére, jelenlegi helyzetére. A következő részben Fundamenta termékkínálati politikáját vizsgáltam, bemutatva a törvényi változások következtében kialakult termékpalettát. Ebbe a fejezetbe nagy hangsúlyt kaptak az árazási sajátosságok, az értékesítési és kommunikációs politika eszközei.
59
Az ötödik fejezet egy elemzést tartalmaz, melyben a Fundamenta saját hitelét mértem össze két másik szabadon választott lakáshitel konstrukcióval. Az általam elemzett három pénzintézet lakáshitelei között a legszembetűnőbb különbség a hitelfelvétel utáni kockázatokban mutatkozott meg. Ebből következtetéseket vontam le, és a Fundamenta Lakásszámla elemzésével tértem át a jövőbeli lehetőségekre. A folyamatosan növekvő energiaköltségek a lakosságot az ingatlanok korszerűsítésére ösztönzi, melyet törvényi rendeletekkel is szabályoznak. Tehát az energiatakarékosság fontossága napról-napra erősödik. A lakásszámlán összegyűlt pénz nem csak ingatlan vásárlására, építésére nyújt megoldást, hanem a meglévő házak komfortosabbá tételére, felújítására, modernizálására, vagy éppen a környezet szépítésére is fordítható. Összességében kijelenthető, hogy minden hónap megtakarítással nem csak magas hozamot lehet elérni, hanem a magas kamatok is elkerülhetőek, felújítás esetén pedig az ingatlan értéke úgy nő, hogy közben a rezsiköltség csökken.
60
Irodalomjegyzék Szakirodalom: 1. Dávid Szilvia Lakásszámla 2010. június Karrier alapján: Fundamenta Akadémia:: Misszió 2. Soós János: Ingatlangazdaságtan, 2005, KJK-KERSZÖV Jogi és Üzleti Kiadó Kft. 3. A Fundamenta társasági magazinja, V. évfolyam 1. szám, 2011. január 14.o. 4. Napi Gazdaság 2011. január 11 hétfő 7. o. Modellváltás a bankszektorban 5. Napi Gazdaság 2010. november 18 csütörtök: 1+2.o. o Komoly bizonytalanságokat lát az MT Világgazdaság 3.o. o Tizenhét hazai bank volt veszteséges Világgazdaság 10.o. o Jövedelmünk egyharmada hitelre megy el Magyar Hírlap 10.o. o A bankoknak nem tetszik a különadó Magyar Nemzet 11.o. o Régiós sereghajtóvá váltak a hazai bankok Népszabadság 10.o. o Az MNB félti a magyar pénzügyi rendszert Népszava 5.o. o A régió sereghajtói lehetünk Metropol 7.o. 6. Világgazdaság 2010. december 15. szerda 19.o. Helyzetben a lakástakarékok Internetes források:
1. http://www.oc.hu/ingatlanpiac/878 2011. március 21. Lakás-előtakarékosság: beszállás, következő megálló lakáspiaci fellendülés 2. http://www.mnb.hu
Ábrakészlet
a
legfrissebb
gazdasági
és
pénzügyi
folyamatokról 2011. április 18. hétfő 36.o 3. http://www.fundamenta.hu/web/guest/cegtortenet Cégtörténet 4. www.pszáf.hu Tájékoztató a lakás-takarékpénztárak (ltp.) által nyújtott lakáscélú megtakarítási és hitellehetőségekről 5. http://ingatlanmagazin.com/penz-es-jog/mar-a-hitel-miatt-is-megeri-belepnilakas-takarekpenztarba-ime-az-elonyok/ Ingatlanmagazin.com 2011. február 8. Már a hitel miatt is megéri belépni lakás-takarékpénztárba: íme, az előnyök! 6. www.ksh.hu 61
7. http://www.portfolio.hu/vallalatok/penzugy/minden_harmadik_lakashitelszerzodest_a_fundamentanal_kotik.149267.html Minden harmadik lakáshitelszerződést a Fundamentánál kötik 2011. május 11 8. http://ingatlan.net/magazin/2011/01/egy-ev-mulva-energiatanusitvany-nelkulertektelen-a-lakasa/ Egy év múlva energiatanúsítvány nélkül értéktelen a lakása Írta: Szalay Rita 2011. január 13. Egyéb források: 1. A Magyar Export-Import Bank Részvénytársaságról és a Magyar Exporthitel Biztosító Részvénytársaságról szóló 1994. évi XLII. törvény, a Magyar Fejlesztési Bank Részvénytársaságról szóló 2001. évi XX. törvény, a lakástakarékpénztárakról szóló 1996. évi CXIII. törvény, valamint a jelzálog hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény. 2. Az Önkormányzati minisztérium Tájékoztatója: A Lakásépítési (Az új lakás vásárlási) célú állami támogatásokról 3. PSZÁF [2010]: Kockázati jelentés. Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete, 2010. november 4. Statisztikai
tükör
V.
évfolyam
23.
szám
2011.
április
13.
Lakossági hitelezés, 2010. II. félév 2. old.
62
Mellékletek
63
1. számú melléklet
64
2. számú melléklet
65
3. számú melléklet
66
ZÁRÓVIZSGA DOLGOZAT KONZULTÁCIÓS LAP Hallgató neve: Makray Zoltán Születési hely, év: Pápa 1987. 06. 03 NEPTUN kód: FXCHHM Szak: Pénzügy-számvitel
Szakirány: pénzügy
Konzulens neve: Balázsné Lendvai Marietta
Beosztása: egyetemi adjunktus
A záró dolgozat címe: A FUNDAMENTA LAKÁSKASSZA ZRT. HELYZETE ÉS MŰKÖDÉSE Tanszéki konzultációk igazolása Konzultáció
Konzultáció témája
Tanszéki konzulens
időpontja
aláírása
2011-03-28
A választott téma tartalmi vázának átbeszélése, szekunder információforrások ajánlása (szakirodalmak, internetes források)
2011-04-21
A dolgozat középpontjában álló fő fejezetek logikai és tartalmi vonalvezetésének átbeszélése. A piacon érzékelhető főbb tendenciák áttekintése
2011-05-19
A kész szakdolgozat áttekintése, utolsó javaslattétel a változtatásokra, kiegészítésekre
A záró dolgozat benyújtható! Zalaegerszeg, 2011. május 19. ….…………………………..... Tanszéki konzulens aláírása
NYILATKOZAT 67
Alulírott Makray Zoltán büntetőjogi felelősségem tudatában nyilatkozom, hogy a szakdolgozatomban foglalt tények és adatok a valóságnak megfelelnek, és az abban leírtak a saját, önálló munkám eredményei. A szakdolgozatban felhasznált adatokat a szerzői jogvédelem figyelembevételével alkalmaztam. Ezen szakdolgozat semmilyen része nem került felhasználásra korábban oktatási intézmény más képzésén diplomaszerzés során.
Budapest, 2011. május 20.
Makray Zoltán s.k. hallgató aláírása
68