205X juni Verslag themabijeenkomst Vastgoedeigenaren: een sleutel positie in leegstandsbestrijding

205X00472 19 juni 2012

Verslag themabijeenkomst Vastgoedeigenaren: een sleutel positie in leegstandsbestrijding 23 mei 2012

De activiteiten van het Platform Binnenstadsmanagement worden mede mogelijk gemaakt door bovenstaande begunstigers

Inhoudsopgave

pagina

Themabijeenkomst ‘Vastgoedeigenaren: Een sleutel-positie in leegstandbestrijding?’

3

Deelnemerslijst

5

Welkom

9

Leegstandsbestrijding en de rol van de eigenaar

11

Visie op vastgoed in binnensteden

13

Leegstandsbestrijding – vier praktijkverhalen Leegstand te Lijf in Hilversum Locatiemanagement in Stad Antwerpen Retail real estate VVE Binnenstad Den Haag/ SENS real estate

15 15 15 15 16

Paneldiscussie

17

Samenwerking met de vastgoedsector in Amsterdam

19

Foto’s

25

1

2

THEMABIJEENKOMST ‘VASTGOEDEIGENAREN: EEN SLEUTELPOSITIE IN LEEGSTANDBESTRIJDING?’

Bijeenkomst: ‘Themabijeenkomst vastgoedeigenaren: een sleutelpositie in leegstandsbestrijding?’ Woensdag 23 mei 2012, ontvangst 09:45 uur Datum: Philharmonie te Haarlem Locatie: Adres: Lange Begijnestraat 11

Programma 09:45 uur

Ontvangst met koffie en thee

10:15 uur

Welkom door Felix Wigman, voorzitter van het Platform Binnenstadsmanagement

10:25 uur

Welkom door Bernt Schneiders, burgemeester Haarlem

10.30 uur

Inleiding: leegstandsbestrijding en de rol van de eigenaar Door Walter Rozendaal – Voorzitter van Instituut voor VastGoedManagement

11:15 uur

Syntrus Achmea: visie op vastgoed in binnensteden Door René Vierkant – Director Winkelbeleggingen Syntrus Achmea Vastgoed

12.00 uur

Lunch en mogelijkheid tot bezoek binnenstad Haarlem

13.00 uur

Leegstandsbestrijding – vier korte praktijkverhalen en paneldiscussie Marije Drost: leegstand te lijf Hilversum Rob Soeterboek: locatiemanagement Stad Antwerpen Wouter Vermeulen: Retail real estate DTZ Zadelhoff Gerad Schoenaker: VVE Binnenstad Den Haag/SENS real estate

14:30 uur

Geelhoed Vastgoed: samenwerking met de vastgoedsector in Amsterdam Door Aart Geelhoed – Eigenaar Geelhoed Vastgoed

15.00 uur

Reflectie op de dag door Felix Wigman

15.15 uur

Borrel

3

4

DEELNEMERSLIJST

Organisatie

Contactpersoon

Gemeente Alkmaar

Sjaak Dekkers

Gemeente Alkmaar

Rob Jenné

ProjectManagement Bureau Gemeente Amsterdam

Willem van Leuven

Gemeente Bergen op Zoom

Robert van Splunter

Gemeente Breda

Saskia Nieuwesteeg

BRO

Tommy Walvius

BRO België

Jan Boots

BRO België

Carmen Minten

BRO België

Sanne Ramakers

CBW-Mitex

Marc Majolée

Gemeente Delft

David Lansen

Gemeente Delft

Frank van Vliet

Stichting Centrummanagement Delft

Jan van Dalen

Bureau Binnenstad Den Haag

Petra Alkema

Bureau Binnenstad Den Haag

Lena Dalerup

Centrummanagement Den Helder

Jan Mooij

Gemeente Den Helder

Ruud Wegman

Stichting Deventer Binnenstadsmanagement

Gerard Brinkman

Stichting Deventer Binnenstadsmanagement

Steven Meijerhof

Gemeente Dordrecht

Antoon de Kamper

Gemeente Dordrecht

Reineke de Vries

DSTNY coaching

Hedy Smit

Gemeente Ede

Mirjam Kok

Gemeente Ede

Dick Voorwinde

SBE

Alan Geensen

Gemeente Eindhoven

Vera Gielen

Polyground

Martijn Verdult

Gemeente Gouda

Joke Timmers

Centrum Management Groep Haarlem

Laurette van Halen


Alex Jansen


Fred Postma


Cees Wiersma

Gemeente Haarlemmermeer

Sonja Olthuis

Gemeente Haarlemmermeer

Peter Wakkee

Gemeente Hengelo

Marlies Hofhuis

5

Organisatie

Contactpersoon

Gemeente Hengelo

Sieger Wijnsma

Hoofdbedrijfschap Detailhandel

Olaf Busch

Hoofdbedrijfschap Detailhandel

Eric Reubsaet

Ondernemersvereniging Hulst Vestingstad

Ed Peerbolte

MKB Hulst

Ben Picavet

Gemeente Leerdam

Dick Admiraal

Stadsmanagement Leerdam

Ron Uyldert

Gemeente Leeuwarden

Hayo Galema

Gemeente Leeuwarden

Ton Ettema

Centrummanagement Leiden

Fleur Verburgt

Locatus

Arjan Kluin

Maes Vastgoed

Leon Maes

Gemeente Nijmegen

John Bardoel

Gemeente Nijmegen

Ruud Schilder

Gemeente Schiedam

Frans Griffioen

Stichting Centrummanagement Schiedam

Tim van Doorn

Stichting Centrummanagement Schiedam

Chris Coppens

Staedion Makelaardij & Vastgoed

Joost Driehuizen

Staedion Makelaardij & Vastgoed

Bonnie van Grondelle

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Ingrid van Zweden

Binnenstad Management Tilburg

Martin Dahlhaus

Binnenstad Management Tilburg

Frans van Osch

Stichting Uden Promotie

Rene Jetten

Platform Binnenstad Veenendaal

Geha van Leeuwen

Gemeente Venlo

Jan Dekkers

Venlo Partners

Marianne Dankers-Warmerdam

Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten

Bart Palmaers

Stichting Centrummanagement Weert

Sonja Blok

Wonen boven Winkels Nederland

Hans Spigt

Centrummanagement Zandvoort

Gert van Kuyk

Gemeente Zandvoort

Hilly Jansen

Gemeente Zeist

Pascal Belo

Platform Centrummanagement Zeist

Annemiek Verstappen

Gemeente Zutphen

Matthijs Spits

Torenstad Vastgoed Zutphen

Joke de Bie

6

Organisatie

Contactpersoon

Sprekers Instituut voor VastGoedManagement

Walter Rozendaal

Syntrus Achmea Vastgoed

René Vierkant

Gemeente Hilversum

Marije Drost

Stad Antwerpen

Rob Soeterboek

DTZ Zadelhoff

Wouter Vermeulen

VVE Binnenstad Den Haag / SENS Real Estate

Gerad Schoenaker

Geelhoed Vastgoed

Aart Geelhoed

Organisatie Platform Binnenstadsmanagement

Stefan van Aarle

Platform Binnenstadsmanagement

Nienke van Gerwen


Inge Stolwijk


Eefje van der Velden


Felix Wigman

7

8

WELKOM

De voorzitter van het Platform Binnenstadsmanagement, Felix Wigman, heet iedereen van harte welkom op de themabijeenkomst. Het thema van de dag is: ‘Vastgoedeigenaren: Een sleutelpositie in leegstandbestrijding?’. Omdat leegstand in steeds meer steden als probleem wordt gezien is gekozen voor een combinatie van kennis en de vertaling daarvan in de praktijk. Gedurende het ochtendprogramma ligt de nadruk op kennis over leegstandbestrijding. Na de lunch komen praktijkvoorbeelden aan bod en biedt de paneldiscussie ruime gelegenheid tot het stellen van vragen. Na een eerste welkom door de dagvoorzitter, heet ook Burgemeester, Bernt Schneiders, iedereen van harte welkom in Haarlem. Hij gaat in op het Centrummanagement in de stad, dat een aantal jaar geleden als kopgroep van start is gegaan. Ook de Vereniging van Eigenaren functioneert goed in de Haarlemse binnenstad en is nauw betrokken bij de lokale problematiek.

9

10

LEEGSTANDSBESTRIJDING EN DE ROL VAN DE EIGENAAR

Door Walter Rozendaal – voorzitter van Instituut voor VastGoedManagement Het instituut voor VastGoedManagement richt zich onder andere op het professionaliseren van vastgoedkennis binnen gemeenten. Uit onderzoek van het Instituut blijkt dat slechts een aantal gemeenten kennis heeft over vastgoedmanagement in de praktijk. Succes ligt volgens de heer Rozendaal bij het spreken van vastgoedtaal door gemeente, wat communiceren met vastgoedeigenaren vereenvoudigt. Bundeling van krachten is een voorwaarde voor het bestrijden van leegstand. Partijen die de krachten moeten bundelen zijn huurders, eigenaren, gemeente/overheid en consumenten.  Huurders zijn zichtbare spelers, eigenaren zijn minder zichtbaar.  Rozendaal definieert vastgoedeigenaren als eigenaren die balanceren tussen rendement behalen en het beheren van een gebouw.  De overheid (de gemeente) kan vier rollen innemen; huurder, ontwikkelaar, eigenaar en beheerder. Daarbij heeft zij twee machten; de wetgevende macht, als handhaver, en als grootgrondbezitter.  De consument is de belangrijkste factor. De Heer Rozendaal haalt een voetbalwedstrijd aan als metafoor voor de binnenstad. Spelers, faciliteerders, eigenaren van het stadion en de toeschouwers spelen allen een belangrijke rol.  Een huurder wil zoveel mogelijk klanten en publiek trekken, en denkt veelal op korte termijn. Een eigenaar/gebruiker van een ‘papa-en-mama’ winkel gaat in mindere mate professioneel met zijn vastgoed om en heeft meer moeite met leegstand.  Voor vastgoedeigenaren zijn rendement en continuïteit van groot belang. Doorgaans willen vastgoedeigenaren eerst nemen terwijl ze eerst moeten geven volgens Roozendaal. Een vastgoedeigenaar moet beseffen dat er omstandigheden gecreëerd dienen te worden zodat de klant graag komt. Exploitanten willen geld verdienen, het rendement komt daarna. Het is dus van belang dat vastgoedeigenaren zich ook bezig houden met klanten.  De gemeente/ overheid moet voorzieningen in stand houden, het gaat om het publiek (de consument).  Consumenten zijn niet verantwoordelijk voor het oplossen van leegstand. Krachten moeten worden gebundeld maar de vastgoedkennis van partijen verschilt. De vraag is hoe hetzelfde niveau bereikt kan worden. Gemeenten hebben vastgoedmanagement onvoldoende in huis:  Structureel overleg met bijvoorbeeld makelaars en vastgoedeigenaren is nog niet overal aanwezig.  De gemeente moet bewust zijn van de verschillen tussen vastgoedeigenaren.  Gebruik maken van de rol van makelaars.  Vastgoedeigenaren hebben een plan voor hun vastgoed, kom ook met een plan als gemeente/een vastgoedstrategie.

11

Vragen uit de Zaal:  Vraag: Wat zou ik als gemeente moeten weten als ik in gesprek ga met vastgoedeigenaren en/of makelaars? Antwoord: Vraag wat de vastgoedeigenaren zelf willen. Je zult niet altijd een eerlijk antwoord krijgen maar zo krijg je wel inzicht in hun belangen.  Vraag: Wie start het op? En wie houdt het gaande? Antwoord: Gemeente moet de regie voeren, omdat de gemeente het grootste belang heeft bij het behouden van structuur.

12

VISIE OP VASTGOED IN BINNENSTEDEN

Door René Vierkant – Director Winkelbeleggingen Syntrus Achmea Vastgoed

Onderstaande opmerkingen fungeren als aanvulling op de sheets (zie bijlagen). Syntrus Achmea is ontstaan uit een fusie van een aantal pensioenfondsen. Syntrus denkt en acteert dus als belegger, niet als beheerder, met als doel het behalen van zoveel mogelijk rendement. De heer Vierkant illustreert zijn verhaal aan de hand van het winkelen in 2030. Dit zal veel meer gebaseerd zijn op beleving van de klant. Een groot aantal producten is via internet te koop, maar fysiek contact gevoel blijft belangrijk voor consumenten. Ook zullen service, gemakt, dichtbij huis en fysieke ontmoetingen een belangrijke rol spelen.  Cor Molenaar probeert ondernemers dan ook wakker te schudden zodat de markt zijn werk kan doen.  De gemeente moet keuzes maken. Vierkant haalt Bilbao aan; een industriestad die de afgelopen jaren te maken heeft gehad met flinke concurrentie vanuit lage lonen landen, een krimpgebied optima forma. De gemeente ontwikkelde een visie voor het aantrekken van hoogwaardige werkgelegenheid waarbij een icoon nodig was. Door het aantrekken van het Guggenheim museum als aanjager, heeft het gebied zich verder ontwikkeld.  Ook het weg bestemmen van bepaalde winkelgebieden is een keuze. Voor beleggers kunnen andere straten zo interessant worden. Daarbij moet de gemeente wel mogelijkheden kunnen bieden voor grote ketens op A1-locaties. Vragen uit de zaal  Vraag: Is omzethuur een mogelijke oplossing voor leegstandsbestrijding? Antwoord: Internet maakt omzethuren moeilijk. Een klant koopt namelijk 10 producten en brengt er vervolgens 9 terug. Het is belangrijk schaarste te creëren voor de consument zodat een hoger rendement kan worden behaald. Ook het verkleinen van een binnenstedelijk winkelgebied draagt hier aan bij.  Vraag: Waarom spreekt u over grote winkels? Antwoord: Productbeleving is zeer belangrijk. Waar vroeger sprake was van grote winkels vanwege voorraden, is dat nu veranderd. Primark heeft grote winkels, zij kunnen hun producten onder meer goedkoop aanbieden omdat ze het gehele proces in eigen handen hebben.  Vraag: Wat vindt u van wonen in een winkelstraat? Antwoord: Wonen boven winkels wordt als positief gezien. Maar het blijft altijd de vraag of de buren ook meedoen in verband met het creëren van een opgang. Daarbij moeten bewoners ook bewust zijn dat ze in een stad wonen en dus last kunnen hebben van geluidsoverlast etc.

13

14

LEEGSTANDSBESTRIJDING – VIER PRAKTIJKVERHALEN

Leegstand te Lijf in Hilversum Door Marije Drost, gemeente Hilversum Mevrouw Drost licht de strategische visie van de gemeente Hilversum op leegstandsbestrijding toe. Leegstand is onbenutte ruimte waardoor de gemeente een gebruikersdeel van de OZB en/of eigenaarsdeel van de OZB mis loopt. Als de markt dit probleem zelf oppakt, hoeft de gemeente nauwelijks in te grijpen. Tegenovergesteld geldt dat als er totaal geen beweging in de markt is, weinig kansen zijn. Een meedenkende gemeente die het gesprek durft en wil aangaan, vooraf over (bestemmings-)plannen en ambtelijke procedures, met een helder beleid zorgt ervoor dat er geen ‘wij-zij’ verhouding is. De gemeente moet in een korte tijd een ja of nee durven te geven zodat duidelijkheid ontstaat voor beide partijen. Houdt daarbij in gedachten dat als een vastgoedeigenaar niet wil of kan, het niet zinvol is om als gemeente nog meer energie ergens in te steken waar geen beweging in te krijgen is.

Locatiemanagement in Stad Antwerpen Door Rob Soeterboek, locatiemanagement Antwerpen Het team locatiemanagement van Stad Antwerpen:  heeft als doel het aantrekken van investeringen in de stad;  zet in op problematische plekken;  brengt mogelijkheden in kaart door middel van onder meer een actieve pandenbank en tours met succesverhalen. De gemeente voert gesprekken met eigenaren en ondernemers om het project onder de aandacht te brengen. Het kost veel inspanning om iedereen te overtuigen. Er zijn wel een aantal instrumenten die worden gebruikt:  Het geven van renovatiepremie, verkregen van de EU. Een voorwaarde is dat er binnen 1 jaar een nieuwe invulling moet zijn. Het locatiemanagement helpt hierbij.  Stickerproject van lege etalages, waarin samengewerkt wordt met studenten fotografie. De stickers zelf geven weinig reacties. Pro-actief benaderen van partijen is wel succesvol. Soeterboek waarschuwt voor negatieve effecten van het stickerproject. Bijvoorbeeld als een pand in zijn geheel wordt bestickerd, is het pand niet goed genoeg zichtbaar, en weten toekomstige huurders niet hoe het pand er van binnen uit ziet.  Pop-up cluster.  Leegstandsbelasting is niet altijd voldoende.

Retail real estate Door Wouter Vermeulen, makelaar DTZ Zadelhoff Één winkel is geen winkel. Winkels functioneren in synergie. Solitaire, kleinschalige winkels overleven op lange termijn niet en zijn afhankelijk van ondernemerschap. Consumenten willen producten vergelijken en geven de voorkeur aan winkelgebieden waar clustering van winkels is. Winkels hebben zich de afgelopen jaren steeds meer verspreid geves-

15

tigd en er is sprake van teveel winkelaanbod. Belangrijke oorzaak daarvan is dat ontwikkelaars commerciële woonruimte ontwikkeld hebben met in de plint winkelruimte vanwege financiële haalbaarheid en zekerheid. Ook gemeenten, eigenaren en makelaars hebben hieraan deelgenomen (vanwege opbrengsten). Wanneer we alleen op winkels focussen gelegen in een geclusterd winkelgebied, en alle andere solitair gelegen winkels afschrijven, is er sprake van een reductie van bijna 30 % van het totaal aantal winkels. Solitair gevestigde winkels moeten volgens de heer Vermeulen worden ontmoedigd en/of worden gesaneerd door bijvoorbeeld regels tegen uitbreiding en verhuispremies. Andersom beredeneerd; je zou de winkelconcentratiepunten moeten stimuleren door ondersteuning met vergunningen en investeringen in winkelpanden in de concentratiegebieden. De heer Vermeulen merkt hierbij op dat de focus op bepaalde gebieden een keuze is die door de politiek genomen moet worden.

VVE Binnenstad Den Haag/ SENS real estate Door Gerard Schoenaker, Vereniging van Eigenaren binnenstad Den Haag In Den Haag wordt een actieve dialoog gehouden met de gemeente vanuit de Vereniging van Eigenaren (VVE). Bij de VVE ligt de focus op voorwaarden voor een vitale binnenstad.  Op korte termijn ligt de focus op tijdelijke exploitatie, op langere termijn wil men naar een structurele oplossing zoeken (ook op buurtniveau).  De crisis is een kans om gezamenlijk te zoeken naar oplossingen, persoonlijke belangen moeten tijdelijk worden geparkeerd.

16

PANELDISCUSSIE

De vier korte presentaties dienen als aanleiding voor discussie. Vragen uit de zaal worden beantwoord door de sprekers. 

Naar aanleiding van de presentatie over Hilversum wordt gevraagd hoe het draagvlak is onder collega’s? Mevrouw Drost antwoord hierop dat het steeds beter gaat. Het kost natuurlijk veel tijd en energie maar ook de wethouder stelt zich zeer actief op, wat zeker bijdraagt. 

Naar aanleiding van de verschillende rollen die een gemeente aan kan nemen: Zouden Nederlandse gemeenten zich moeten positioneren als ontwikkelaar? De heer Roozendaal licht toe dat er mogelijkheden bestaan voor een wijkontwikkelingsmaatschappij vanuit de gemeente. Als je kijkt naar de hiërarchie bestaan er mogelijkheden vanuit de gemeente, maar wordt het als te actief gezien. De heer Vierkant voegt hier aan toe dat Schiedam dit doet vanuit een ‘zwarte’ achtergrond waarbij de gemeente bijna geen andere keus had. Veel beter is als er van te voren wordt ingegrepen, bijvoorbeeld onder de noemer stadsvernieuwing. Mevrouw Drost geeft aan dat fondsen minder vaak worden gebruik en corporaties steeds minder middelen ter beschikking hebben. De heer Schoenaker geeft aan dat de corporaties zeer actief zijn geweest, en dat het daardoor moeilijker wordt om vastgoedeigenaren in de toekomst bij elkaar te brengen. Hierbij ziet hij ook een rol weggelegd voor de banken, die failliete bedrijven in handen hebben. 

Veel woningen boven winkels staan nog steeds leeg, hoe kunnen we het beste daarmee omgaan? In Haarlem wordt Wonen boven Winkels gestimuleerd om twee redenen. Enerzijds een beter rendement en anderzijds vanwege toenemende veiligheid in de avonduren. Vooral het overleg met andere bewoners is belangrijk vanwege de toegang tot de woningen (vanaf de achterkant). Juist deze toegang blijkt vaak een probleem te zijn. De gemeente kan hierin faciliteren. Daarnaast zouden eigenaren een grote investering moeten doen met een relatief laag rendement. De heer Vierkant geeft een ander voorbeeld, in Arnhem. In Arnhem werkt Syntrus Achmea samen met een woningcorporatie. Een constructie wordt gebruikt waarin in een termijn van 50 jaar een pand wordt weggegeven in erfpacht. Als de gemeente dit alleen zou moeten is het een tijdrovend proces (bijvoorbeeld contacten leggen met buren). Syntrus zoekt deze buren zelf op om afspraken te maken. Daar voegt een deelnemer uit het publiek aan toe dat het belangrijk is dat iemand toeziet op continue samenwerking, stimuleert en Europese subsidie aanvraagt die de onrendabele top opvult. In het afgelopen jaar zijn er 40 woningen in Haarlem gerealiseerd. Daarnaast is op dit moment sprake van een Zara waarboven 42 appartementen moeten komen. Men vindt dat vastgoedeigenaren niet alleen in rendement zouden moeten denken. Mevrouw Drost voegt nog toe dat er in Hilversum afscheid is genomen van Wonen boven Winkels. Het zijn de kleine metrages waarop men struikelt. Ook heeft Hilversum een ‘alles op een etage’ beleid, en wordt er dus gezocht naar andere functies die de leefbaarheid versterken. In de toekomst zullen dus ook andere functies tot de mogelijkheden behoren.

17

 Is het zinvol om meer te acquireren? Wanneer is dit wel het geval en wanneer niet? De heer Vermeulen geeft aan dat dat geen zin heeft. Makelaars zijn continu bezig met acquisitie. Als de gemeenten wil bijdragen, is ondersteuning aan starters bijvoorbeeld meer zinvol. Ondersteuning voor marketing en administratie bijvoorbeeld. Een deelnemer uit Den Haag merkt op dat een integrale visie, intrinsieke waarde en compleetheid belangrijk zijn. In Den Haag is sprake van iemand die retailers scout. De media helpt hierin. Continu moet geprobeerd worden een koppeling te maken met huidige projecten. Er wordt bijvoorbeeld promotie gemaakt voor startende ondernemers die op wat minder gangbare locaties starten, met het doel zodat ze door kunnen groeien naar andere locaties. De heer Vermeulen adviseert om de stad te promoten als interessante vestigingsplaats. Ook specifieke panden van een opdrachtgever kunnen gepromoot worden. De heer Vierkant voegt hieraan toe dat het voor de overheid en makelaardij belangrijk is, dat acquisitie over de vraagzijde van de markt moet gaan. Tevens geeft hij aan dat de overheid dit niet zelf hoeft te doen, deze rol kan bij de makelaars liggen. De heer Roozendaal geeft aan dat het belangrijk is om te zoeken naar de wensen van de klant. De heer Soeterboek merkt hierbij op dat in Antwerpen de gemeente stuurt op acquisitie. Ketenwinkels en particulieren komen naar het bureau (locatiemanagement) toe. Dit vergt maatwerk. In de zaal haalt een deelnemer uit Maastricht nog een voorbeeld aan. Wyck, een wijk in Maastricht, was zijn onderscheidend vermogen kwijt. Uitgangspunt hier zijn de eigenaren. Een eigenaar vraagt aan ondernemers wat er nodig is in de wijk. Vervolgens wordt geprobeerd de eigenaren en huurders zelf aan te spreken en te enthousiasmeren.

18

SAMENWERKING MET DE VASTGOEDSECTOR IN AMSTERDAM

Door Aart Geelhoed – eigenaar Geelhoed Vastgoed Onderstaande opmerkingen fungeren als aanvulling op de sheets (zie bijlagen). In 1982, na een bezoek aan Canada, is duidelijk hoe makkelijk het is om partijen bij elkaar te brengen en inzicht in omzetten te verkrijgen. In 1990 is een eigenaren vereniging opgericht. Nadrukkelijk geeft hij aan dat het een ‘Eigenaren Vereniging’ is en niet een Vereniging van Eigenaren, de laatste heeft namelijk eigendommen. Leegstand beperken kan door te anticiperen op wat er bij ondernemers speelt. De oprichting van een beheerstichting kan hieraan bijdragen. Bijvoorbeeld op het Rembrandtplein zorgt de gemeente voor de basiskwaliteit. Eigenaren en ondernemers vullen de basiskwaliteit verder aan voor een sterkere consumentenbeleving. De stichtingen hebben verschillende taken; bijvoorbeeld de een straatmanager die de weg sneeuwvrij houdt in de winter, muren die beklad zijn door graffiti consequent reinigen. Per cluster is het beheerplan openbare ruimte dan ook anders. De heer Geelhoed verwoord de toegevoegde waarde als volgt: “het legen van een prullenbak wordt gedaan, maar dat betekent niet dat de prullenbak ook meteen schoon is”. Vragen uit de zaal  Vraag: Hoe stimuleer je het bewustzijn van vastgoedeigenaren? Antwoord: Er moeten altijd een aantal kartrekkers zijn. Het kost veel tijd en energie, maar vanuit de beheertaak kun je al veel contacten opbouwen. Belangrijk is dat mensen die investeren, zich betrokken voelen.  Vraag: Er is een enorm verschil tussen betrokkenheid van lokale instellingen versus institutionele bedrijven. Hoe ga je daar mee om? Antwoord: Affiniteit en de taal spreken van eigenaren zijn essentieel. Een sneeuwbaleffect kan hierbij helpen.  Vraag: Hoe wordt de Eigenaren Vereniging gefinancierd? Antwoord: De eigenaren financieren gezamenlijk €100.000 voor het Rembrandtplein, €50.000/ €60.000 voor de Nieuwendijk en Kalverstraat.  Vraag: Dragen ondernemers ook bij? Antwoord: Ja, de helft van de bijdrage is vrijwillig.

19

20

BIJLAGEN

VNG ‐ 'Gebouw zoekt Vrouw'

4‐6‐2012

Eigenaren

4

Gemeente / overheid

KRACHTEN BUNDELEN

2

Platform BinnenstadsManagement “Vastgoedeigenaren: een sleutelpositie in leegstandsbestrijding” 23 mei 2012

5

Huurders

3




Consument / Publiek

6


1

VNG ‐ 'Gebouw zoekt Vrouw'

7


8


9


4‐6‐2012

2

Waar komt dit door

• Consument diffuser en kritischer

De kracht van de stad

• Consument steeds beter geinformeerd •

Consument steeds mobieler (fysiek en minder trouw)

•

Internet

Winkelen in 2030

René Vierkant, directeur Winkelbeleggingen

Pagina 4

Winkelen in 2030

23 mei 2012

Wat betekent dit

• voor het Nederlandse winkellandschap en onze binnensteden? • Het einde van winkelen? Engelse toestanden? • Slag om de consument • Winnaars en verliezers • De binnenstad wordt steeds kleiner – leegstand en transformatie • Onderscheidend vermogen steeds belangrijker

Pagina 5

Een nieuw pak in 2030

Pagina 3

23 mei 2012

Wat te doen? Keuzes maken!

23 mei 2012

1

Arnhem 2012

Pagina 7

Keuze voor de krachtige stad

23 mei 2012

Arnhem 2012

Pagina 10

23 mei 2012

Keuzes maken voor de binnenstad

 Binden hippe formules - grootschalig op A1  Faciliteren eigen en bijzonder: aantrekkelijke randgebieden  Synergie – kracht van het totaal – dus geen lege plekken  Samenwerken gericht op actief bestrijden zwakke plekken  Transformeren – gebruikmaken van kansen

Pagina 8

23 mei 2012

Arnhem 2012

Pagina 9

Pagina 11

23 mei 2012

Vergrijzing biedt kansen

23 mei 2012

Pagina 12

23 mei 2012

2

Vergrijzing biedt kansen

Pagina 13

23 mei 2012

[email protected]

3

4-6-2012

Leegstandsbeleid Antwerpen • Leegstandsbestrijding hoog op politieke agenda

Samen strijden tegen leegstand

• Actieve aanpak leegstand • Strategische visies

stad Antwerpen Rob Soeterboek

• Beleidsnota Detailhandel Antwerpen 2012 • Introductie team Locatiemanagement

Profielschets Antwerpen

Team Locatiemanagement • Interne vzw stad Antwerpen

• Grootste stad van Vlaanderen > 500.000 inwoners en groeiende • 5.6 miljoen consumenten binnen een straal van 60 km • • • •

Kantoren

• Werk en economie/detailhandel &

Retail & horeca

7.030 panden met een commerciële invulling 4.880 winkels, 830.000 m² wvo 58 handelskernen 9 districten

• Hoofdwinkelgebied: 1.450 winkels, 220.000m²

Logistiek & bijzonder vastgoed

horeca en ondernemingen • Uitbreiding met team van locatiemanagers • Aantrekken van investeringen en

Industrie

begeleiden van ondernemers

Diamant

• In combinatie met leegstandsbeleid Locatiebegeleiding Locatiepromotie

Investeringsbegeleiding Investeringspromotie INVEST_DESK

Adviesverlening

Leegstand Antwerpen

Acties locatiemanagement

• Gemiddelde leegstand: 11,6% • Daling sinds 2001 • Relatief hoge leegstand in bepaalde centra of straat(delen) • Hoogste cijfers in de “voormalige winkelstraten” • Verloedering straalt af op de omgeving De hoogste leegstand

• Bieden van optimale dienstverlening en maatwerk • Samenwerking met het Bedrijvenloket • Beschikbare strategische panden onder de aandacht brengen • Ontwikkelen goed georganiseerde immodatabank • Organiseren investerings-, retail- en horecainspiratietours

25,81

Sint-Katelijnevest

25,32

Provinciestraat

• Deelname/organiseren beurzen/netwerken

25,32

Lange Kievitstraat-Sim onsstraat

• Structureel overleg met de vastgoedsector

22,58

Lange Koepoortstraat

21,10

Lange Beeldekensstraat-Diepestraat

20,49

Carnotstraat

19,61

Bredabaan Centrum

19,27

Sint-Gum m arusstraat-Diepestraat

18,42

Sint-Bernardsesteenweg

18,18

Quellinstraat-Frankrijklei

0,00

Netwerking Promotie dienstverlening

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

1

4-6-2012

Huurprijsverlaging • Stimuleren interessante huurregelingen • Ademruimte starters en creatieven • Overtuigen van eigenaar en makelaar • Project Klapdorp/Lange Koepoortstraat • Betrokken makelaar • Als collectief • Rol stad: steunen initiatief en onder de aandacht brengen van potentiele ondernemers • Succes in combinatie met ligging en juiste mix • Verdere uitrol initiatief over de stad

Renovatiepremie handelspanden • Geïntroduceerd door de stad • Gefinancierd met Europese middelen • Subsidie voor verfraaiing voorgevel of interieur • Aan te vragen door eigenaar of huurder • Positieve bijdrage aan verhuurbaarheid • Begeleiding nieuwe invulling

2

4-6-2012

Tijdelijke invulling • Bijdrage aan de verhuurbaarheid • Voorkomt overlast • In contact brengen met intermediare organisaties • Samenwerking met culturele instellingen en (opleidings)instituten • Vraagt grote overtuigingskracht

Stickerproject

Tenslotte

• Geïntroduceerd door de stad

• Leegstand blijft belangrijk agendapunt

• Tweeledig doel:

• Middelen of wettelijke mogelijkheden beperkt

- beschikbare panden in de kijker - opfrissen straatbeeld • Verschillende beelden:

• Sterke koppeling locatiemanagement en leegstandsbeleid • Afweging belang: hoge leegstand – wel groeipotentieel

- mogelijkheden pand

• Voortzetten intensieve begeleiding

- dienstverlening stad

• Intensiveren contact met eigenaars en vastgoedmarkt

- samenwerking met derden • Pro actieve begeleiding!

• Focus op nieuwe en jonge ondernemers die Antwerpen als startplaats kiezen om nieuwe ideeën en concepten te lanceren

3

4-6-2012

4

4‐6‐2012

Voorstellen

Want de winkel is te afhankelijk van de ondernemer. Gaat de ondernemer weg…

Dan wordt dit het winkelbeeld…

Wouter F. Vermeulen RT Retailadviseur

1

4

Winkels moeten bij elkaar zitten want consumenten willen…..

winkelen

Eén winkel is geen winkel….

Winkelen is ons belangrijkste tijdverdrijf. 2

Deze winkels overleven op lange termijn niet.

5

De afgelopen jaren zijn de winkels verspreid, want: Ontwikkelaars; Gemeenten; Eigenaren; Makelaars.

Iedereen had belang bij meer winkels.

3

6

1

4‐6‐2012

Daarom is ons winkelbestand verspreid. We moeten dus doorgaan om winkelgebieden aantrekkelijk te maken door, Nu 1.200 verkooppunten, door de hele stad, aan aanvoerwegen, op industrieterreinen, in woonwijken, in winkelstrips.

•Branchering •Bereikbaarheid •Parkeren •Beleving

Geen funshoppen, maar runshoppen

Bron: Locatus

7

10

Nu 1.200 verkooppunten, na sanering 860 verkooppunten.

Zo maar een voorbeeld.

We moeten dus doorgaan om winkelgebieden aantrekkelijk te maken door, •Branchering •Bereikbaarheid •Parkeren •Beleving maar we moeten ook saneren door te kiezen voor winkelgebieden, want…

één winkel is geen winkel. Een reductie van bijna 30%!

Bron: Locatus

8

11

We moeten dus kiezen voor winkelgebieden. Winkels buiten deze winkelgebieden saneren ontmoedigen. Verhuizing bevorderen.

Hier ligt een opgave voor marktpartijen met een voortrekkersrol voor de overheid.

Bron: Locatus

9

2

PLATFORM BINNENSTADSMANAGEMENT

INTRODUCTIE

Vereniging van Eigenaren Binnenstad Den Haag - Directeur bij SENS real estate - Partner bij binnenstedelijke herontwikkeling - Samen met beleggers, gebruikers en gemeenten - Vanuit het concept gedreven revitalisatie en herbestemming - Voorzitter Stichting Den Haag Nieuw Centrum - Bestuurslid van Vereniging van Eigenaren binnenstad Den Haag

23-05-2012 | SENS real estate Gerad Schoenaker

VERENIGING VAN EIGENAREN BINNENSTAD DEN HAAG De Vereniging van Eigenaren Binnenstad Den Haag (VVE) heeft ca. 40 leden. Daartoe behoren vastgoedeigenaren (institutioneel, klein en groot privaat), ontwikkelaars en woningbouwverenigingen van panden in de binnenstad.

Een aantal thema's vormen de kern bij het ontwikkeling van plannen ter bevordering van: • Meer wonen in het centrum van Den Haag • Meer kwaliteit en diversiteit aan het winkelaanbod • Meer cultuur (2018) • Betere horeca • Uitbreiden van het aantal parkeervoorzieningen (westkant centrum) • Hoogwaardige openbare ruimte • Beter 'Vermarkten' van de stad Den Haag (imago)

VERENIGING VAN EIGENAREN BINNENSTAD DEN HAAG Successen die mede op initiatief van de Vereniging Binnenstad Den Haag behaald zijn: • Beleidsplan voor de binnenstad 2010-2020, Naar een complete Haagse binnenstad; • De vitaliteit en kwaliteit van de binnenstad zijn kernpunten geworden van gemeentelijk beleid, de binnenstad is de motor van de stad en de regio; • City-marketing is een kernpunt van beleid geworden; • Nadruk op het belang van een binnenstad die door het publiek als bereikbaar, schoon, heel en veilig wordt beleefd. De leefbaarheid voor zowel wonen, werken als recreëren wordt hiermee sterk bevorderd;

VERENIGING VAN EIGENAREN BINNENSTAD DEN HAAG De taak van het bestuur: • een collectieve mening van de vastgoedeigenaren en het uitdragen daarvan naar beleidsmakers; • de communicatie tussen vastgoedeigenaren en de andere belangengroepen in de binnenstad, o.a. de gemeente; • klankbordfunctie voor de vastgoedeigenaren bij beleidskeuzes van de gemeente/rijksoverheid ten aanzien van bereikbaarheid, parkeren en andere initiatiefplannen; • het bevorderen van het investeringsklimaat in vastgoed in de binnenstad; • initiatiefplannen van partijen te steunen op de terreinen van wonen, winkels, kantoren, openbare ruimte, parkeren, bereikbaarheid.

SITUATIE • Zeer uitdagende tijden door meer leegstand in het centrum voor zowel winkels als kantoren (korte termijn); • Het verschil tussen goed en minder goed wordt groter, de oorzaak kan vaak herleid worden tot een aantal basis beginselen zoals parkeren, kwaliteit van de openbare ruimte, beleving, etc. • De functie van de stad wordt steeds belangrijker door de urbanisatie: woonbehoefte (midden tot lange termijn) en nieuwe werkplek concepten; • Deze tijd vraagt om andere type spelers met innovatieve en corporatieve aanpak (open en transparant);

DE OPGAVE De basis voor mogelijkheden op de locatie / het gebouw • Investeren in bereikbaarheid en parkeren (bereikkwaliteit) • Investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte (verblijfskwaliteit)

Tijdelijke (ontheffing) of structurele oplossingen Stakeholders: eigenaar, gebruiker, buurt en gemeente • Eigenaar moet bereid zijn zich te committeren • Gewenste rol gemeente: actieve houding op openbare ruimte, beleid, RO en partijen met elkaar verbinden (in het belang van de stad)

4‐6‐2012

DOEL

SAMENWERKING EIGENAREN GEMEENTE ONDERNEMERS

• Behartiging Belangen van Eigenaren voor wat betreft de Openbare Ruimte • Samenwerking met Ondernemers • Samenwerking met de Overheid(Gemeente) • Straat‐ /pleinmanagement • Plezierige, schone en veilige gebieden • Betrokkenheid Eigenaar bij het werk in de straat

REDEN VOOR OPRICHTING EIGENAREN VERENIGINGEN • • • • • • •

Achteruitgang/klachten ondernemers Vervuiling van openbare ruimte Ontstaan van leegstand Ontwikkeling winkelbestand Inrichting van nieuw openbaar gebied Kwaliteit van de openbare ruimte Inrichting van wandelgebied en openbaar verkeer

HUIDIGE VERENINGEN • Eig. Vereniging Kalverstraat/Heiligeweg e.o. opgericht juli 1990, • Eig. Vereniging Nieuwendijkkwartier 1998 • Eig. Vereniging Rembrandtplein/Thorbecke‐ plein e.o. 2010 • Eig. Vereniging Damrak/Beursplein 2011

EN DAN • HOE GAAN WE SAMENWERKEN MET ONDERNEMERS EN GEMEENTE? Wie is aanspreekpunt voor Gemeente • HOE VINDEN WE MIDDELEN OM DE STRAATMANAGER TE BETALEN? 50% elk + de subsidie Gemeente • OPRICHTEN VAN EEN STICHTING

Oprichting (Beheer)Stichtingen STICHTING

EIGENAREN VERENIGING

ONDERNEMERS VERENIGING

1

4‐6‐2012

HUIDIGE STICHTINGEN • Stichting Kalverstraatmanagememt • Stichting Citymanagement Nieuwendijk • Beheerstichting Rembrandtplein/ Thorbeckeplein e.o. • Beheerstichting Damrak/Beursplein e.o.

TAKEN STICHTING

GEMEENTE Beheerplan openbare ruimte Subsidie straatmanager Samenwerkingsconvenant Bestuurlijk overleg met stichtingsbestuur Vergunning aanvragen voor nieuwe winkelpuien snel behandelen • Terrasbeleid • • • • •

BEHEERPLAN

• WERKGEVER STRAAT‐/PLEIN‐MANAGER • GESPREKSPARTNER GEMEENTE voor de Openbare Ruimte • AFSLUITEN CONVENANT met Gemeente inzake inrichting, beheer en onderhoud. Maar ook reclame‐uitingen, graffiti‐ bestrijding, zwerfvuil, vuilophaal e.d.

Convenant Rb‐plein

BEHEERPLAN

2

4‐6‐2012

KWALITEITSMETING

WERVING

RESULTAAT

MIJN VISIE

• Schoon, heel en veilig • Samenwerking met ambtelijk apparaat (rayonmanager, gebiedsbeheerder) • Samenwerking met Politie(Buurtregisseur) • Eigenaren worden betrokken bij ondernemers, huurders(niet alleen klachten en huurprijs) • Panden worden goed onderhouden, veel vernieuwing/renovatie in de straten

• SAMENWERKING VAN EIGENAREN MET HUURDERS/ONDERNEMERS en bovenal de GEMEENTE zorgt er m.i. voor dat leegstand tot een minimum wordt beperkt (goed ondernemersklimaat creëren) • Wanneer het de Ondernemer/huurder goed gaat dan gaat het de Vastgoedeigenaar ook goed

FREE‐RIDERS • Eigenaren nemen verplichting in hovk op om lid te worden van en een financiële‐bijdrage te leveren aan de Ondernemersvereniging • De straatmanager gaat persoonlijk langs om de bijdragen voor management &promotie, graffiti‐bestrijding en Feestverlichting op te halen bij de Ondernemers • Actieve benadering van Eigenaren zorgen voor geleidelijke aanwas van leden

3

FOTO’S

Hoewel aan de inhoud van deze publicatie de grootste zorg is besteed, aanvaardt het Platform Binnenstadsmanagement geen enkele aansprakelijkheid voor de (gevolgen van) onjuistheden of het ontbreken van informatie. Het overnemen en/of gebruiken van deze publicatie is uitsluitend toegestaan met correcte bronvermelding. Aldus opgemaakt door het Platform Binnenstadsmanagement op 19 juni 2012.

Alleen door samenwerking en krachtenbundeling van gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren kan een stadscentrum doelmatig ontwikkeld, beheerd en gepromoot worden. Het Platform Binnenstadsmanagement stimuleert en professionaliseert als onafhankelijke organisatie sinds 1995 het binnenstadsmanagement in Nederland. Het Platform bereikt dit door netwerkvorming, kennisontwikkeling en kennisuitwisseling. Aan de Stichting zijn meer dan 70 steden als deelnemer en circa 10 vastgoedpartijen als begunstiger verbonden.

205X juni Verslag themabijeenkomst Vastgoedeigenaren: een sleutel positie in leegstandsbestrijding

Recommend Documents