205x00348.055897_1 15 juli 2010
Verslag themabijeenkomst
Vastgoed, retail en de overheid: wat gaat er goed, mis en goed mis in de samenwerking?
De activiteiten van het Platform Binnenstadsmanagement worden mede mogelijk gemaakt door bovenstaande begunstigers
Inhoudsopgave
pagina
Programma
3
Deelnemerslijst
5
Introductie
9
Fotoverslag
11
Inleiding visie op vastgoed en samenwerking vanuit ontwikkelingszijde
13
Inleiding visie op vastgoed en samenwerking vanuit overheidszijde
15
Inleiding visie op vastgoed in samenwerking vanuit de retailzijde
17
Verslag themasessies Themasessie 1: Samenwerking in de attractiviteit van winkelgebieden Themasessie 2: Acquisitie van winkelformules en het creëren van een divers winkelmilieu Themasessie 3: Herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom Themasessie 4: Regionale afstelling van detailhandelsontwikkelingen
19 19 20 21 21
Verslag afsluitende discussie
23
Bijlagen
1
2
PROGRAMMA
09:45 uur
Ontvangst met koffie en thee
10:15 uur
Welkom door Felix Wigman, voorzitter van het Platform Binnenstadsmanagement
10:30 uur
Inleiding visie op vastgoed en samenwerking vanuit ontwikkelingszijde Door de heer Tie Liebe, directeur ASR Vastgoedontwikkeling
11:00 uur
Inleiding visie op vastgoed en samenwerking vanuit overheidszijde Door de heer Leonard Kok, directeur stadsontwikkeling gemeente Den Haag
11:30 uur
Vraaggesprek van Pieter Affourtit, algemeen directeur WPM Groep, met Hendrien Dubbeld, manager Expansie en Vastgoed Bruna
12:00 uur
Lunch
13:00 uur
Eerste themasessie Keuze uit vier verschillende thema’s
14:00 uur
Tweede themasessie Keuze uit vier verschillende thema’s
15:00 uur
Pauze met koffie/thee
15:15 uur
Reflectie op de dag Aan de hand van stellingen en uitkomst survey Moderator Pieter Affourtit (algemeen directeur WPM Groep) Panel: Jan-Willem Weissink (voorzitter NRW), Felix Wigman (voorzitter Platform Binnenstadsmanagement)
16.15 uur
Borrel
3
4
DEELNEMERSLIJST
Organisatie
Contactpersoon
Gemeente Almelo
mevrouw
A.
ter Avest
Gemeente Almelo
mevrouw
M.
Knieper-Bouwhuis
Gemeente Almere
de heer
H.
Vermeulen
Gemeente Amstelveen
de heer
M.
Jansen
Gemeente Amstelveen
mevrouw
S.
Zorge
Kamer van Koophandel Amsterdam
de heer
W.
Grift
Kamer van Koophandel Amsterdam
mevrouw
R.
Sierhuis
Amsterdam School of Real Estate
mevrouw
M.
Paelinck
Gemeente Apeldoorn
de heer
H.
Wieser
Apron Development BV
de heer
A.
Brouwer
ASR Vastgoed
de heer
J.
de Baaij
ASR Vastgoed
de heer
P.
Vandegiste
Bak van Dijk Plan- en Projectconsult
mevrouw
A.
van Dijk
Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij
de heer
W.
de Wijs
Gemeente Bergen op Zoom
de heer
R.
van Splunter
Blauwhoed Vastgoed BV
mevrouw
C.
Vermeulen
Kamer van Koophandel Brabant
de heer
P.
van Moorsel
Gemeente Breda
mevrouw
M.
van Haaren
Gemeente Breda
de heer
D.
Oudshoorn
Retail Platform Breda
mevrouw
P.
Aartsen
BRO
de heer
J.
Kaai
BRO
de heer
T.
Kolen
BRO België
de heer
J.
Boots
Bureau Stedelijke Planning
de heer
A.J.
van Duren
Bureau Stedelijke Planning
de heer
T.
Hooft
Centrum Projecten BV
de heer
P.
Broeke
Corio Nederland
de heer
J.
van Haaren
De Bazaar
de heer
P.
Beentjes
Gemeente Delft
de heer
H.
Wensveen
Bureau Binnenstad Den Haag
mevrouw
P.
Alkema
Bureau Binnenstad Den Haag
mevrouw
L.
Dalerup
Bureau Binnenstad Den Haag
de heer
C.
Langerak
Gemeente Den Helder
de heer
T.
Groeneveld
Gemeente Den Helder
de heer
J.
Mooij
Stichting Deventer Binnenstadsmanagement
de heer
H.
Huiskes
DHV BV
de heer
J.
Pernot
DHV BV
de heer
E.
Roest
OVD
de heer
J.
Tiemessen
Gemeente Dordrecht
mevrouw
R.
de Vries
Gemeente Dordrecht
de heer
N.
de Wit
5
Organisatie
Contactpersoon
Droogh Trommelen en Partners
mevrouw
L.
Dicou
Gemeente Eindhoven
de heer
G.
Alferink
Gemeente Eindhoven
de heer
J.
Janssen
G&A Vastgoed BV
de heer
G.
van Heesch
Gemeente Goes
mevrouw
C.
Eijkelenboom
Stichting Binnenstadsmanagement Gorinchem
de heer
J.
van Bel
Gemeente Gouda
mevrouw
M.
Broos
Centrum Management Groep Haarlem
de heer
F.
Postma
Gemeente Harderwijk
mevrouw
H.
Annink
Gemeente Harderwijk
de heer
E.
Okkema
Hoofdbedrijfschap Detailhandel
de heer
P.
Manning
Hoofdbedrijfschap Detailhandel
de heer
E.
Reubsaet
Hoofdbedrijfschap Detailhandel
de heer
P.
Smits
Gemeente 's-Hertogenbosch
de heer
J.
Braakhuis
Gemeente Hilversum
mevrouw
M.
Drost
ING Real Estate Development
de heer
W.
van Leeuwe
IPMMC Vastgoed B.V.
mevrouw
L.
van den Heuvel
IPMMC Vastgoed B.V.
de heer
F.
Lokker
Kikx Development
de heer
B.
van Sliedregt
LMBS Retail
de heer
M.
van Lit
Gemeente Maassluis
mevrouw
D.
van Daelen
MAB Development Nederland BV
mevrouw
F.
Dechesne
MKB Reva B.V.
de heer
R.
Sluiskes
Majolee RetailVastgoedAdvies
de heer
M.
Majolee
Nieuwe Steen Investments BV
de heer
F.
Abels
Gemeente Nijmegen
de heer
I.
Nieskens
Gemeente Nijmegen
de heer
R.
Schilder
OZ+| vastgoedjuristen B.V.
mevrouw
D.
Worotikan
Pgood
de heer
H.
de Groot
Redevco Nederland B.V.
mevrouw
M.
Out
Redevco Nederland B.V.
mevrouw
P.
Roosen
Reklaspits
de heer
M.
Jonkheer
Retail Prospect
de heer
P.
ter Hark
Retail Prospect
de heer
J.
Weeber
Gemeente Roosendaal
de heer
R.
van Gastel
Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam
de heer
E.J.
Kleine
Stichting Centrummanagement Schiedam
de heer
C.
Coppens
Stichting Centrummanagement Schiedam
de heer
W.
van Eijk
SCM Development Services
de heer
W.
Christiaanse
Shopping Centre News
de heer
E.
Brugman
Gemeente Sittard-Geleen
de heer
T.
L'Ortye
Gemeente Sittard-Geleen
de heer
J.
van de Ven
SKIDATA B.V.
de heer
H.
Domenie
Stable International Development
de heer
R.
van Velthuyzen
6
Organisatie
Contactpersoon
STEEDS
de heer
C.
Meijkerink
Strabo B.V.
de heer
H.
van Tellingen
Synchroon BV
de heer
R.
van Uden
Syntrus Achmea Vastgoed
mevrouw
M.
Nievergeld
Binnenstad Management Tilburg
de heer
A.
Jungerhans
Binnenstad Management Tilburg
de heer
F.
van Oers
Gemeente Tilburg
de heer
P.
van Dijk
Gemeente Tilburg
de heer
A.
van de Sande
Stichting Uden Promotie
de heer
R.
Jetten
Stichting Uden Promotie
de heer
R.
van de Valk
UPIV
de heer
H.
Zimmer
Centrummanagement Utrecht
mevrouw
J.
de Soet
Gemeente Utrecht
de heer
K.
Vosjan
Vastgoed InterVisie B.V.
de heer
M.
Postma
Gemeente Venlo
mevrouw
H.
Laarakker
Venlo Partners
mevrouw
M.
Dankers-Warmerdam
Vereniging Vlaamse Steden en Gemeenten
de heer
S.
Thomas
Gemeente Vlaardingen
mevrouw
L.
van der Weijde
Stichting Centrummanagement Vlissingen
de heer
P.
Kraan
VP&A Makelaardij
de heer
B.
Voogt
Stichting Centrummanagement Weert
mevrouw
C.
van de Wetering
Wereldhave Management BV
de heer
E.
van de Woestijne
Westerhof Bak en Partners
de heer
R.
Bak
Westerhof Bak en Partners
de heer
L.
Hoogeslag
Westerhof Bak en Partners
de heer
W.
Peters
WPM Planontwikkeling BV
de heer
L.
Lantinga
WPM Winkelcentrummanagement B.V.
de heer
H.
Snelders
Centrummanagement Zeist
de heer
T.
de Boorder
Centrummanagement Zeist
mevrouw
A.
Verstappen
Gemeente Arnhem
mevrouw
W.
Berkers
ASR Vastgoed Ontwikkeling
de heer
T.
Liebe
Bruna B.V.
mevrouw
H.
Dubbeld
DC Vastgoed
de heer
M.
Coopman
Gemeente Den Haag
de heer
M.
van Dam
Gemeente Den Haag
de heer
W.
Hamming
Gemeente Den Haag
de heer
L.
Kok
Gemeente Den Haag
de heer
R.
Zijderveld
Multi Development
de heer
A.
Ruigrok
Stadsconcepten Vastgoedadvies
de heer
M.
van Weert
Sprekers
VGSA
de heer
R.
van Gool
WPM Groep
de heer
P.
Affourtit
7
Organisatie
Contactpersoon
RMA BV
de heer
M.
Reinartz van Loon
Nederlandse Raad van Winkelcentra
mevrouw
M.
Nederlandse Raad van Winkelcentra
de heer
J.W. Weissink
Platform Binnenstadsmanagement
de heer
S.
van Aarle
Platform Binnenstadsmanagement
mevrouw
S.
Dix
Platform Binnenstadsmanagement
mevrouw
N.
van Gerwen
Platform Binnenstadsmanagement
mevrouw
M.
Krol
Platform Binnenstadsmanagement
de heer
F.
Wigman
8
INTRODUCTIE
De voorzitter van het Platform Binnenstadsmanagement, Felix Wigman, heet iedereen van harte welkom op de gezamenlijke bijeenkomst van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra (NRW) en het Platform Binnenstadsmanagement. Het centrale thema is: ‘Vastgoed, retail en de overheid: wat gaat er goed, mis en goed mis in de samenwerking?’. Door ontwikkelingen, zoals een veranderend winkellandschap, retailtrends, demografische ontwikkelingen en de economische situatie is een blik op de toekomst gewenst. Doel van de dag is het verkennen van de veranderende rollen van de vastgoedsector en de overheid bij de ontwikkeling van retail in de (binnen)stad. Ter introductie van de dag wordt aangegeven dat na een periode van groei in een aanbodmarkt, een verschuiving plaatsvindt naar een vraaggerichte markt. De wensen en ideeën van de gebruiker van het vastgoed staan tegenwoordig centraal. Drie partijen; de retailer, de vastgoedsector en de overheid zijn op zoek naar hun nieuwe rol. De retailer kan waarschijnlijk het meest accuraat reageren op de veranderende markt en de belegger en ontwikkelaar zullen veel meer moeten sturen op de exploitatie en kostenbeheersing. Zoals onderstreept door het citaat van een ontwikkelaar: “Als we ons niet snel opnieuw uitvinden is het einde verhaal.” De derde partij, overheid, zal de regie weer in handen moeten nemen waarbij een transparante opstelling in de samenwerking van belang is. Dagvoorzitter Pieter Affourtit geeft de deelnemers mee de eigen grenzen op te zoeken en verder te kijken dan de eigen verantwoordelijkheid. Dit verslag geeft u een impressie van de dag.
9
10
FOTOVERSLAG
Foto’s: met medewerking van Edwin Brugman (Shopping Centre News)
11
12
INLEIDING VISIE OP VASTGOED EN SAMENWERKING VANUIT ONTWIKKELINGSZIJDE
Door Tie Liebe, directeur van ASR Vastgoed Ontwikkeling Tie Liebe gaat in op de samenwerking tussen de overheid en de vastgoedsector in de afgelopen 15 jaar, de economische situatie waarin we ons momenteel bevinden en de gevolgen daarvan voor samenwerking in ontwikkelingsprojecten. Tot slot geeft hij zijn visie op samenwerking tussen de vastgoedsector en de overheid met het oog op de toekomst. Onderstaand volgt een korte samenvatting van de presentatie. •
•
•
•
•
•
Voor een goede ontwikkelingsmarkt is er een sterke overheid nodig, zorgend voor goede regulering en beleid. Tie Liebe is van mening dat in een dergelijke situatie vernieuwing kan plaatsvinden. Dit gebeurt niet in de periferie, waar gemakzucht en marginale ontwikkeling plaatsvindt, maar in de (Europese) binnensteden. De binnenstad is een locatie waar innovatie (formules, concepten, stedenbouwkundige opzet) kan plaatsvinden en heeft de kracht om zich aan te passen. Daarnaast heeft de binnenstad een sterke sociaal-culturele betekenis. Een sturend-restrictief beleid met liberale invloeden kan op verschillende niveaus worden ingezet. Als goed voorbeeld wordt het onderling versterkende effect van het Designer Outlet Centre en binnenstad in Roermond genoemd, dat vanuit een marktgerichte visie op de kaart is gezet. Verkeerde keuzes zijn er ook: de Megastores in Den Haag, het FOC in Alphen aan de Rijn en de woonmall in Zoetermeer. Een te liberale visie kan een nadeel zijn als men te opportunistisch en parasitair gedrag vertoont en men van mening is dat succesvolle concepten kunnen worden gekopieerd. Tie Liebe is voor een overheid die beleid voert door middel van een duidelijke visie op de (ruimtelijke) economie, binnenstad en de eigen retailstructuur. In een goede retailvisie moeten keuzes worden gemaakt; tussen centrum en periferie en tussen retailprojecten. Het is daarbij noodzakelijk om rekening te houden met het aanbod in de regio. Hij is van mening dat drie van de vier grote steden in Nederland weinig visie, integraliteit en samenhang hebben als het gaat om het detailhandelsbeleid (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam). De gemeente Den Haag daarentegen, heeft goed geïntegreerd beleid. In Rotterdam is het aantal projecten te groot, met als gevolg dat de onderlinge samenhang zoek is. De overheid moet een rol als regisseur aannemen en toetsend optreden. Zij dient niet alles tot in detail vast te leggen. Tevens moeten gemeenten volgens Tie Liebe geen stedenbouwkundige plannen maken aangezien dit een rol van de private sector is. Er is vaak een gebrek aan onderling begrip bij publieke en private partijen. Een oorzaak hiervan wordt de moderne samenleving genoemd. Vroeger werd er meer geïnvesteerd in het sociale aspect van samenwerken. Er wordt minder in relaties geïnvesteerd, waardoor fricties en onderling onbegrip ontstaan. Gemeenten moeten zich niet bezighouden met huurniveaus en huurrendement. Alle partijen dienen zich primair te concentreren op de eigen rol.
13
•
•
•
Ontwikkelaars zijn onvoldoende maatschappelijk betrokken. Zij dienen zich nadrukkelijker te betrekken bij de gevolgen van projecten voor de omgeving. Dit vereist een lange termijn visie. Tie Liebe schetst de toekomstige situatie. De retailmarkt transformeert zich naar een krimpsituatie met kleinere projecten, waarin bestaande gebouwen steeds meer zullen worden behouden. Daarnaast is er sprake van een terugtredende overheid, waardoor er minder financiële injecties voor retailprojecten beschikbaar komen. De focus zal moeten worden gericht op de vraag naar een product en goede concepten, een suboptimale situatie zal niet meer werken. Nieuw allianties zijn noodzakelijk. Een geïntegreerde visie op binnensteden, breder dan A1 en A2 winkelmilieus, is van belang. Veiligheid, kunst en cultuur, identiteit, monumenten, urban design, et cetera moeten met elkaar worden gecombineerd door samenwerking tussen de overheid en private partijen.
14
INLEIDING VISIE OP VASTGOED EN SAMENWERKING VANUIT OVERHEIDSZIJDE
Door Leonard Kok, algemeen directeur Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag Leonard Kok gaat in op zijn ervaringen met de samenwerking tussen overheid, retailers en de vastgoedsector. Welke ontwikkelingen hebben zich voorgedaan en welke rol speelt de gemeentelijke overheid om te komen tot een aantrekkelijke binnenstad en succesvolle winkelgebieden? Als directeur stedelijke ontwikkeling in een dynamische stad mengt hij zich veelvuldig in complexe samenwerkingsprocessen tussen beide sectoren. Daarnaast is tijdens deze presentatie aandacht besteed aan de veranderende rol van de overheid bij grote vastgoedontwikkelingen. De presentatie is opgenomen in de bijlage. Onderstaande opmerkingen fungeren ter aanvulling op de presentatie. •
• •
• • •
•
Den Haag wil duurzaam groeien naar 1,5 miljoen inwoners en de vitaliteit van de (binnen)stad ontwikkelen. De stad staat op een punt van kentering. Visieontwikkeling had in het verleden voornamelijk betrekking op de ontwikkeling van vastgoed, nu wordt er in toenemende mate naar de eindgebruiker gekeken. Vernieuwing kan niet meer alleen door de vastgoedsector worden bewerkstelligd, retailers hebben ook een belangrijke rol. De koopzondag is voor winkeliers even belangrijk geworden als de zaterdag en heeft een grote impact op het bezoekersaantal van de binnenstad. Leonard Kok nuanceert de uitspraak dat alle winkelgebieden op elkaar lijken. Den Haag heeft meer dan 1.000 winkels in de binnenstad, waarvan minder dan 30% tot landelijke ketens behoort. Den Haag heeft daarnaast diverse sfeergebieden en de mix van diversiteit wordt zeer gewaardeerd. Er is een trend waarneembaar van een terugkerende aandacht voor lokale en regionale aspecten. Dit zien we terug in de opkomst van bijzondere winkelformules. Het beeld van slecht presterende wijk- en buurtwinkelcentra wordt door de Haagse situatie niet bevestigd. Den Haag heeft de ambitie om tot de (inter)nationale top te behoren. Er is recentelijk een nieuw binnenstadsplan (2010-2020) gepresenteerd. Naast de binnenstad en haar economisch belang, wil de gemeente werken aan de kwaliteit van de wijk- en buurtwinkelcentra. Deze gebieden zullen worden ondersteund door wijkmanagers. Leonard Kok gaat in op de gemeentelijke rollen. Het regisseren is niet makkelijk, accountmanagement is daarom zeer belangrijk. Het bewaken van kwaliteit heeft voornamelijk te maken met de stedenbouwkundige plannen, waarbij naast het bewaken van de plannen ook investeringen nodig zijn. Er wordt verwezen naar de Grote Marktstraat en de transformatie die deze straat heeft ondergaan. Ten aanzien van het faciliteren wordt benadrukt dat men het maximale moet doen aan dienstverlening: MKBvriendelijkheid. Daarnaast moet men randvoorwaarden stellen, vooral ten aanzien van regelgeving en kaders, waarbij de overheid een kleine hoeveelheid geld ter beschikking kan stellen. De investeringen moeten vanuit de markt komen.
15
•
•
Ten aanzien van de dynamiek en complexiteit geeft Leonard Kok aan dat de gemeente een strategisch locatiebeleid voert met een ‘winkelpanden-cv’ en door middel van opkoop van verloederde panden. Deregulering gaat niet zonder risico’s, er is bijvoorbeeld kans op vermindering van (beeld)kwaliteit van beleving van het winkelgebied. De Haagse resultaten vinden hun oorsprong in visie en meerjarenplannen; dat is wat de bestuurlijke colleges bindt en zorgt voor continuïteit. Daarnaast moeten randvoorwaarden worden gesteld voor thema’s zoals schoon, heel en veilig en bereikbaarheid en parkeren. Samenwerking wordt bevorderd door een gedeelde agenda, op een intensieve manier en op verschillende niveaus. Organische groei kan worden bewerkstelligd door geen grote sprongen te maken, maar te doceren en te richten op kleinschalige (her)ontwikkelingen. Ga uit van de eigen kracht. In Den Haag zijn bijvoorbeeld de sfeergebieden niet bedacht, maar organisch ontstaan. Bij conceptontwikkeling moet de eindgebruiker centraal staan. De gemeente moet een proactieve rol innemen, aangezien zij verantwoordelijk is voor de kwaliteit van de binnenstad.
16
INLEIDING VISIE OP VASTGOED IN SAMENWERKING VANUIT DE RETAILZIJDE
Vraaggesprek met Hendrien Dubbeld, manager Expansie en Vastgoed Bruna, begeleidt door dagvoorzitter Pieter Affourtit, algemeen directeur WPM Groep. Onderstaande opmerkingen geven een samenvatting van het gesprek. • Bruna is een franchiseorganisatie met 375 franchise winkels en 40 eigen winkels. Het aantal eigen winkels is op dit moment te hoog; doelstelling is 15. Dit wordt veroorzaakt door opstartproblemen en daarmee uitstel van de doorverkoop aan franchisers. Bruna vestigingen zijn voornamelijk gevestigd in wijken, niet in hoofdwinkelgebieden. • Een aantal ervaringen die Hendrien Dubbeld heeft met wijkwinkelcentra is dat er teveel ‘steen’ aanwezig is en er te weinig presentatiemogelijkheden (uitstallingen, reclame) zijn. Daarnaast hebben de winkels een constante stroom van consumenten nodig. Verder geeft ze aan dat vroeger meer aandacht was voor integraliteit; vroeger vond de oplevering van centra plaats wanneer de werkzaamheden waren afgerond. Nu liggen de straten nog open en zijn er geen parkeerplaatsen ten tijde van oplevering. • Op de vraag hoe men zich meer kan concentreren op de eindgebruiker wordt aangegeven dat dit kan door vanaf het begin open te staan en overleg te hebben. Er is een trend te zien dat retailers meer worden betrokken bij plannen door de projectontwikkelaar. Vroeger had men een bepaald idee en was er weinig overleg, de retailers moesten zich vervolgens schikken. • Binnenstadsmanagement kan een rol spelen om de couleur locale te stimuleren. • Op de vraag wat voor effect internetaankopen hebben op de winkelverkopen van Bruna, antwoordt Hendrien Dubbeld dat voor bruna.nl met franchisers wordt samengewerkt. De omzet bedraagt 1,5% en wordt op basis van de postcode onder de winkels verdeeld. Ze ziet internetaankopen niet als een bedreiging. Opmerkingen uit de zaal: 1. Opmerking Jorine de Soet (centrummanagement Utrecht) De eindgebruiker staat nu meer centraal vanwege de verbetering en toename van alternatieve winkelgebieden. Ze vergelijkt het met de oplevering van de voorzieningen in de Bijlmer: consumenten waren voorheen afhankelijk van de winkelvoorzieningen in de directe omgeving. Aangezien de consument nu ander gedrag vertoont door maatschappelijke ontwikkelingen (onder andere verbetering van mobiliteit en een kritische blik), heeft zij de mogelijkheid gekregen om voor een ander winkelgebied te kiezen. Daarom is volledige oplevering belangrijker geworden. 2. Opmerking John van Haaren (Corio Nederland) De attractiviteit van een winkelgebied kan worden verbeterd door de eigenaar de mogelijkheid te geven te kunnen variëren in huurniveaus en huurtermijnen. Door deze flexibilisering kan de eigenaar van het winkelcentrum/-gebied meer een regisserende rol aannemen. Er wordt aangegeven dat in het buitenland een veel liberalere huurwetgeving is.
17
18
VERSLAG THEMASESSIES
De presentaties zijn opgenomen in de bijlage. Onderstaand volgt een korte samenvatting van de sessies. Themasessie 1: Samenwerking in de attractiviteit van winkelgebieden Door Arno Ruigrok, associate director Multi Development en Willemien Berkers, proces- en projectmanager gemeente Arnhem. Tijdens deze themasessie is het realisatie- en samenwerkingsproces van het Musiskwartier in Arnhem toegelicht en zijn de succes- en faalfactoren van het ontwikkelingsproces besproken. Er is ingegaan op de rolverdeling van de partijen, het procesverloop en de afwegingen om tot het uiteindelijke resultaat te komen. •
•
•
•
•
Door samenwerking en afstemming is het ontwikkelingsproces voor de bewoners beheersbaar gehouden. Daarnaast zijn er extra acties georganiseerd: bijvoorbeeld beschildering van de afzetting, open bouwputdagen en uitkijkposten. Voor winkeliers is er zo snel mogelijk een nadeelcompensatie verordening ingesteld, waarop zij nog tot 5 jaar na oplevering aanspraak kunnen maken. Met betrekking tot het verwerven van panden heeft de gemeente de rol op zich genomen om te initiëren en dus niet zelf aan te kopen (rol van de projectontwikkelaar). Dit verschilt van andere projecten, waarbij zij wel zelf panden heeft aangekocht om zodoende de ontwikkeling in de hand te houden. Een verhoging van de huurwaarde naar een A1 locatie is gerealiseerd door een plein te creëren met veel verbindingen. De passage is toegevoegd om de toegankelijkheid van het gebied te vergroten. Vanwege de aanwezigheid van monumentale panden was het niet mogelijk om vanaf de linkerzijde van Land van de Markt een doorgang te creëren richting het plein. Uit stedenbouwkundige redenen is het aantal units met lage huren wel in stand gehouden. Tevens is in de nieuwbouw ingespeeld op kenmerkende hoeken van panden, het ‘Arnhems blond’. Doordat er een gezamenlijke doelstelling en ambitie aanwezig was, ontstond er een soort ’flow’; men werkt meer samen, er is een gevoel van betrokkenheid, draagvlakcreatie en de mogelijkheid voor creatieve invulling. Bij de ontwikkeling van het Musiskwartier waren de rollen traditioneel verdeeld, al vindt de gemeente (EZ) het jammer dat ze geen invloed op de branchering heeft kunnen uitoefenen. Op de A1 locaties zijn bijna alleen maar formules gevestigd, terwijl aan de achterkant veel zelfstandige ondernemers gevestigd zijn. Arno Ruigrok geeft aan dat dit wel bij het verwachtingspatroon aansluit. Hij vindt deze situatie niet jammer, maar wel opvallend. Langzaamaan worden nu meer de kleinere zelfstandigen aangetrokken. Het blijkt dat het aantrekken van het midden- en kleinbedrijf niet zozeer een financieel, maar een communicatie probleem is. Daarom is onder andere in samenwerking met het HBD het proces anders ingericht en afgestemd op de zelfstandige ondernemers.
19
•
Vanwege het Stedelijk Verkeers en VervoersPlan (SVVP), is er een ondergrondse tunnel aangelegd van en naar de Musisgarage. Dit heeft een positieve bijdrage geleverd aan de kwaliteit van de openbare ruimte.
Themasessie 2: Acquisitie van winkelformules en het creëren van een divers winkelmilieu Door Martijn van Dam, senior beleidsadviseur retail van de gemeente Den Haag en Wim Hamming, acquisiteur winkelformules gemeente Den Haag. Consumenten zijn in winkelgebieden op zoek naar een combinatie van ‘lokaal ondernemerschap’ en ‘landelijk bekende filiaal-en ketenbedrijven’. De gemeenten en centrummanagement proberen vaak de ontbrekende winkelformules via acquisitie binnen te halen. Dit blijkt vaak lastig omdat de markt in veel gevallen zelf sturend is. Tijdens deze sessie is de overheidszijde bij het acquisitieproces van winkelformules belicht en is ingegaan op de rol van de gemeente bij het werven en plaatsen van (inter)nationale winkelformules. •
• •
• •
•
• • • •
Het blijkt dat de gemeente in het acquisitieproces niet voor de daadwerkelijke transactie of ‘letter of intent’ zorgt. Als basisgedachte voor het acquisitietraject is de binnenstad aangehouden als goede voedingsbodem voor de vestiging van partijen. Er is een visie geformuleerd met extra aandacht voor kansen en reeds aanwezige sterke punten. Het is niet raadzaam om de focus alleen op de probleemlocaties te leggen. De ‘expats’ in Den Haag zijn een belangrijke groep; het is een hoge inkomensgroep en regelmatig start één van hen een eigen winkel, geïnspireerd door de eigen afkomst. Het aanwezige karakter van de sfeergebieden (bijvoorbeeld Chinatown, Hoogstraat, Noordeinde) is verder ontwikkeld en uitgediept. Het versterken van de routing en oriëntatie is een belangrijk punt in het Binnenstadsplan 2010-2020. Strategische plekken zijn/worden verder ontwikkeld om extra loopstromen te creëren. Den Haag heeft een groei van bezoekersaantallen meegemaakt en de leegstand nam af. Door onder andere de crisis is de leegstand in randgebieden wel toegenomen. De focus van business-to-business marketing is het schetsen van de Haagse situatie en het overbrengen van marktkennis. Men hoopt hierdoor meer roering te krijgen van retailers. Er blijkt in de markt (bijvoorbeeld bij makelaars) veel achterstand in kennis te zijn. Door een ‘storebox’ te ontwikkelen, een samenwerkingsproduct met feiten, cijfers en impressies van sfeergebieden, moet dit verbeteren. Door veel persoonlijk contact wordt het relatienetwerk uitgebreid. De acquisiteur, Wim Hamming, speelt hierin een belangrijke rol. De vestigingsbereidheid voor A1 locaties is groot. Dit gebied kan verbreed worden door onder andere mengformules; bijvoorbeeld het samengaan van horeca en retail. Echter, opgemerkt kan worden dat in het hogere marktsegment meer onzekerheid is betreffende eventuele vestiging. Een van de uitwerkingen van het strategisch locatiebeleid is dat retailers eerder aan tafel zitten bij de planvorming. Den Haag wil de sterke gebieden versterken, zodat op deze wijze de minder krachtige gebieden kunnen profiteren van de aantrekkingskracht van de ‘grote broer’. Door bedrijven te voeden met informatie pakt dit vaak positief uit voor de vestigingskeuze. Onder andere door gebruik van de (nieuwe) detailhandelsmonitor wordt een keuze gemaakt op welke straten wordt ingezet.
20
•
•
De gemeente Den Haag geeft de ruimte om de markt zijn werk te laten doen. Bijvoorbeeld bij grote stijging van de huurprijs na een verbouwing (+ 40%), wordt eerst afgewacht tot de markt zich herstelt en er een reële prijs wordt gevraagd. Het blijkt dat de vestigingslocatie en het aantal m² de voornaamste afwegingen zijn voor wel of geen vestiging, de huurprijs komt daarna.
Themasessie 3: Herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom Door Martijn van Weert, Stadsconcepten Vastgoedadvies en de sprekers René van Gool, directeur VGSA en Marc Coopman, projectontwikkelaar bij DC Vastgoed. Tijdens de workshop deelden de sprekers hun ervaringen aan de hand van enkele praktijkvoorbeelden, die drie verschillende vormen van versnipperd eigendom in winkelgebieden vertegenwoordigen: winkelcentrum met een Coöperatieve Vereniging van Eigenaren, winkelcentrum met een of meerdere Verenigingen van Eigenaren en de ‘klassieke’ winkelstraat met versnipperd eigendom. De organisatiegraad van eigenaren in een winkelgebied bleek slechts deels bepalend voor het succes van de samenwerking tijdens een herontwikkelingstraject. Uit de gepresenteerde cases bleek dat in alle situaties feitelijk aan dezelfde basisregels moet worden voldaan om tot een goede samenwerking te kunnen komen. Vooraf moet voor alle partijen duidelijk zijn welke positie iedere samenwerkingspartner heeft in het winkelgebied en welke rol zij in de samenwerking zullen gaan spelen. Dit lijkt een open deur, maar al te vaak bleek uit de voorbeelden dat karikaturale verwachtingen over en weer gedurende het proces voor grote problemen zorgen. Heldere communicatie vooraf over het doel van het herontwikkelingstraject en de rolverdeling hierbinnen is essentieel voor het opbouwen van het onderlinge vertrouwen en betrokkenheid bij het proces. Dit geldt voor eigenaren, ontwikkelaar, gemeente en andere betrokkenen. Deelnemers aan de workshop gaven commentaar, stelden vragen en deelden hun ervaringen met herontwikkeling bij versnipperde eigendomssituatie, waarna met de sprekers werd gediscussieerd over oplossingsrichtingen en kansen voor toekomstige herontwikkelingstrajecten. Themasessie 4: Regionale afstelling van detailhandelsontwikkelingen Door Marcel Reinartz, RMA BV en tevens voorzitter Taskforce Dynamische Winkelgebieden van de NRW en Rick Zijderveld, senior beleidsadviseur EZ gemeente Den Haag. Verslag volgt zo spoedig mogelijk.
21
22
VERSLAG AFSLUITENDE DISCUSSIE
In het afsluitende debat is een aantal stellingen behandeld die voorafgaand aan de bijeenkomst aan de deelnemers is voorgelegd. De complete uitslag van de stellingen is opgenomen in de bijlage. De door de NRW en het Platform geformuleerde stellingen hebben betrekking op het thema ‘samenwerking tussen overheid en vastgoedpartijen’. Onder leiding van Pieter Affourtit (algemeen directeur WPM Groep) zijn vier stellingen allereerst voorgelegd aan het panel, bestaande uit Felix Wigman (voorzitter Platform Binnenstadsmanagement) en Jan-Willem Weissink (voorzitter NRW), waarna de genodigden in de zaal een reactie konden geven. Onderstaand volgt een samenvatting van de discussie. 1. Gebrek aan samenwerking en afstemming van ontwikkelingsplannen op regionaal niveau zorgt voor een onevenwichtige, suboptimale winkelstructuur •
•
•
•
•
Jan-Willem Weissink geeft aan dat hij dit herkent. Gemeenten zijn niet in staat om onderscheidende winkelconcepten binnen te halen. Bovendien is er onvoldoende afstemming op regionaal niveau. Het wordt niet verwacht dat dit ten koste gaat van de dynamiek, want juist door kopieergedrag is er nu weinig vernieuwing. Binnen ‘een toernooiveld’ moet de vrijheid voor invulling worden gegeven, waarbij mogelijkheden en grenzen helder zijn. Op de vraag of er weer een functie als rijksconsulent van vroeger in het leven moet worden geroepen antwoordt de heer Weissink dat hij hier niet direct een voorstander van is, maar dat er wel een mogelijkheid moet zijn dat ‘iemand op de rem moet kunnen trappen’. Volgens Jos Braakhuis (gemeente ’s-Hertogenbosch) werkt een bottom-up aanpak niet. Bestuurders worden ‘gek’ gemaakt door ontwikkelaars met mooie plannen. Felix Wigman geeft aan dat in West-Brabant een bottom-up afstemming is door regionale samenwerking in retail. In een intentieverklaring is vastgelegd hoe een afweging wordt gemaakt tussen retailinitiatieven. Rick Zijderveld (gemeente Den Haag) ziet met name een onwenselijke ontwikkeling waarbij innovatie en nieuwe ontwikkelingen worden tegengehouden doordat men ‘naar elkaar kijkt’. De uitdaging ligt voornamelijk in het doorvertalen een gezamenlijke visie naar uitvoering.
2. Binnenstadsmanagement heeft een coördinerende rol in het bij elkaar brengen van partijen in vastgoedontwikkelingsprojecten en beïnvloedt daarmee het samenwerkingsproces positief • •
Felix Wigman geeft aan dat binnenstadsmanagement in een heel pril stadium de kansen kan oppakken en dit kan doorvertalen in projecten. Jos Tiemessen (Ondernemersvereniging Doetinchem) geeft aan dat een coördinerende rol van belang is. Met betrekking tot het bijdragen aan een ondernemersfonds is de
23
•
•
•
vraag welke partijen verantwoordelijk zijn voor de binnenstad: ondernemers, gemeenten of vastgoedeigenaren? De laatste groep is moeilijk te betrekken bij het instellen van een ondernemersfonds. Op dit moment nemen de vastgoedeigenaren geen verantwoordelijkheid. De huidige structuur is dus nog niet voldoende. John van Haaren (Corio Nederland) geeft aan dat het voor de waardering van de consument belangrijk is om de openbare ruimte op orde (schoon, heel, veilig) te houden. Ook vastgoed heeft er belang bij dat retailers goed zaken kunnen doen. René van Gool (VGSA) laat weten dat binnenstadsmanagement moet ontstaan vanuit een ondernemersbehoefte, omdat andere situaties belemmerend werken. Een structuur waarbij de gemeente de leidende partij is, is dus niet gewenst. Felix Wigman vult aan dat draagvlak aan de basis staat, solistisch werken is geen oplossing. Op de vraag of er instituten of tussenpersonen een rol moeten spelen in initiatieven voor binnenstadsmanagement geeft Jan-Willem Weissink aan dat er een gezamenlijke agenda moet zijn om zodoende hobbyisme te voorkomen. Felix Wigman vult aan dat binnenstadsmanagement alleen moet worden uitgevoerd als er een concreet plan is. Men moet aan tafel om kennis en ideeën uit te wisselen. Vanuit kennis, wordt respect gecreëerd, begrijpt men elkaars standpunten en kan een goede basis voor samenwerking worden gevormd.
3. Initiatiefnemers van uitbreidings- en renovatieplannen moeten worden verplicht bij nieuwe ontwikkelingen slechte meters te saneren c.q. te herbestemmen •
•
•
•
•
Jan-Willem Weissink geeft aan dat er moet worden aangetoond dat er geen behoefte aan nieuwbouw is. De discussie gaat vaak over kwantiteit vs. kwaliteit. Bestaand onroerend goed is op zijn retour. Er wordt vaker gekozen voor herinvulling in plaats van nieuwbouw of sloop. Het blijkt dat er een proces zichtbaar is waarin het aantal wijk- en buurtwinkelcentra afneemt. Dit blijkt echter moeilijk ‘politiek te verkopen’, aangezien de minder mobiele mensen dan kunnen worden benadeeld en het verdwijnen van centra de leefbaarheid in de wijk kan aantasten. Martijn van Weert (Stadsconcepten Vastgoedadvies) merkt op dat als er teveel gesaneerd wordt, vooral de ‘onderkant’ van de markt in de problemen raakt. Enkel de succesvolle centra, met vaak hoge huren, blijven operationeel, waardoor het voor startende ondernemers moeilijk is een geschikte vestigingsplaats te vinden. Jos Braakhuis (gemeente ’s-Hertogenbosch) vult aan dat ook in ’s-Hertogenbosch de wijkcentra een ontmoetingsplaats zijn. Hans Zimmer (UPIV) geeft aan dat leegstand niet per definitie slechte meters betekent. Een pand kan ook bewust leegstaan in verband met concurrentie van bijvoorbeeld andere supermarkten. Felix Wigman geeft aan dat de markt zich opnieuw zal moeten uitvinden, doordat het kopieergedrag niet meer mogelijk is. Dit in tegenstelling tot een groeimarkt waarbij dit wel mogelijk bleek te zijn. Het aantal kleinschalige (her)ontwikkelingen tot 3.000 m² zal worden vergroot. Het initiatief zal meer bij een retailer kunnen gaan liggen, die daarbij een gepaste ontwikkelaar zoekt.
24
4. De overheid moet een meer bepalende rol spelen in het proces om tot structurele verbetering te komen van de winkelstructuur •
Felix Wigman geeft aan dat het centrale dilemma is wat de kerntaak van de overheid inhoudt. Het Musiskwartier in Arnhem is een voorbeeld, waarbij het project werd beinvloed door onder andere wisseling van colleges. Willemien Berkers (proces- en projectmanager gemeente Arnhem) onderstreept dat projecten veelal een langere looptijd hebben dan een collegeperiode. De overheid zal daarom een initiërende en stimulerende rol moeten aannemen.
25
26
Hoewel aan de inhoud van deze publicatie de grootste zorg is besteed, aanvaardt het Platform Binnenstadsmanagement geen enkele aansprakelijkheid voor de (gevolgen van) onjuistheden of het ontbreken van informatie. Het overnemen en/of gebruiken van deze publicatie is uitsluitend toegestaan met correcte bronvermelding. Aldus opgemaakt door het Platform Binnenstadsmanagement op 15 juli 2010.
BIJLAGEN
Den Haag Winkelstad
De eindgebruiker centraal
Dienst Stedelijke Ontwikkeling Leonard Kok
• Wat is er aan de hand? • Een kijkje in de gemeentelijke keuken • Dilemma's • Een succesformule?
NRW/Platform Binnenstadsmanagement Circustheater, 26 mei 2010
Den Haag winkelstad: De eindgebruiker centraal
Den Haag Winkelstad
Tijd van funshoppen is voorbij?
Den Haag Winkelstad
Alle winkelgebieden lijken op elkaar?
35 80
30
Aantal winkels
70
25
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
20 15 10 5 0
1988
1993
1996
1997
2003
2004
2005
2007
Den Haag Winkelstad
Aant. excl. winkelformules
60 50
3800
40 30 20 10
1000 Den Haag
Binnenstad
0 g ht am am aa rd rd tric nH as tte ste De Ma Ro Am
Den Haag Winkelstad
Wegkwijnende buurt- en wijkcentra? "Winkelen in de buurt heeft geen bestaansrecht meer en zal vanzelf afsterven"
Wat is er wél aan de hand? • Winnaars én verliezers
"Er is geen bakker of slager meer te vinden, laat staan een goede kaas- of visboer"
• Tweedeling in de Nederlandse winkelgebieden, op alle niveaus
1
Den Haag Winkelstad
Ambitie
Den Haag Winkelstad
Gemeentelijke rollen • • • • • • •
Regisseren Kwaliteit bewaken Faciliteren Randvoorwaarden bieden Investeringen uitlokken Acquisitie Marketing
Den Haag Winkelstad
Gemeente: dynamisch en complex • • • • •
Bezuinigen/herprioriteren Dereguleren Veranderende samenleving Wet- en regelgeving Schaken op veel borden
Den Haag Winkelstad
Dynamische winkelplanning • Bestaat dit na de crisis nog?
Den Haag Winkelstad
Dilemma's • Retail vs. wonen • Projectmatig werken vs. integraal beleid • Vorm vs. functie • Samenwerken vs. echt samenwerken • Zekerheid (op korte termijn) vs. attractiviteit (op lange termijn)
Den Haag Winkelstad
De Haagse inzet • Continuïteit • Randvoorwaarden • Samenwerking • Organisch • Eigen kracht • Goede plekken • Conceptontwikkeling
2
3
ukuuuu• kuuu5uk55uuKkkuk@k ? ? 0?
?
??
5? ? ? 0?
WELKOM Multi Vastgoed: • Arno Ruigrok Associate Director Gemeente Arnhem: • Willemien Berkers projectmanager
PRESENTATIE
FACTS & FIGURES
Facts & Figures
Betrokken partijen:
Geschiedenis
Ontwikkeling: Multi Vastgoed, in samenwerking met: Maxeda Gemeente Arnhem • Belegger: Achmea Real Estate, voor: - Agrarische pensioenfonds - Slagers pensioenfonds •
Proces Plan Samenwerking overheid en vastgoedsector Succes en faalfactoren Afbeeldingen
FACTS & FIGURES Woningprogramma : 76 luxe appartementen Multi Multi
Multi
Multi Multi
variërend van 60 to 400 m2 variërend van Euro 150.000 tot Euro 912.500
Maxeda
parkeren (plaatsen in eigendom) in garage
1
ukuuuu• kuuu5uk55uuKkkuk@k ? ? 0?
FACTS & FIGURES
??
5? ? ? 0?
FACTS & FIGURES
Winkelprogramma: GLA totaal commercieel: waarvan V&D :
?
Parkeerprogramma : 34.800 m2 12.000 m2
•
aantal plaatsen - herontwikkeling garage - uitbreiding op dak V&D - uitbreiding garage
750: 440 140 170
•
fietsenstalling in kelder
1000
45 winkels / horeca investeringsvolume: ca. Euro 90 mln, excl. V&D hoofdhuurders: H&M, New Yorker, C&A, V&D, Expo, The Sting, Blokker, Plusmarkt, Men at Work, Health City
GESCHIEDENIS
GESCHIEDENIS
Ontwikkelingsproces Start van ontwikkeling: Site acquisitie: Sloop: Archeologisch onderzoek: Start bouw: Opening Musiskwartier:
Specifieke problemen 1992 meerdere jaren 2001 - 2002 2002 - 2003 2003 24 augustus 2006
Overeenstemming met 40 eigenaren/ondernemers Monumenten en archeologie V&D warenhuis operationeel tijdens de bouw Bouwplaats in het hart van de stad
Velperplein
Entree Binnenstad
2
ukuuuu• kuuu5uk55uuKkkuk@k ? ? 0?
?
??
5? ? ? 0?
Straatbeeld
Proces • Voorbeeld van binnenstedelijke herstructurering. • Een kwaliteitsimpuls voor de stad
Ambities plan Musiskwartier Impuls voor het economisch functioneren van de stad Versterken van de bestaande ruimtelijke en functionele structuur Kwaliteitsimpuls openbaar gebied Waarborgen van de bereikbaarheid binnenstad (tunnel, extra fiets- en autoparkeren) Terugbrengen wonen in de binnenstad (sociale veiligheid, beleefbaarheid)
Proces
Plan Musiskwartier Start project: 1994
-
Initiatief: Vendex KBB + Multi Vastgoed
Gezamenlijk ontwikkelingsplan dd. mei 2000
-
2000. Project ligt stil Nieuw beleid van de gemeente Stedelijk Verkeers en Vervoersplan Structuurplan Arnhem 2010
- Stedenbouwkundige uitgangspunten - Bouwprogramma - Begrenzing Structuurplan: okt. 2000
VendexKBB stopt de samenwerking als er geen uitbreiding van de musisparkeergarage mag komen.
SVVP: okt. 2000
Uitwerkingsplan
3
ukuuuu• kuuu5uk55uuKkkuk@k ? ? 0?
Structuurplan Arnhem 2010: plankaart 2010
?
??
5? ? ? 0?
Stedelijk Verkeers- en VervoersPlan (SVVP)
Velperplein: knooppunt H.O.V.
herstructurering singelgebied
ontwikkeling Musiskwartier locatie voor herstructurering naar centrumfuncties
“Omsingeling Doorbroken”: verbeteren doorstroming alle verkeersdeelnemers verbeteren ruimtelijke kwaliteit singelgebied
Proces Invloed beleidskaders op plan Musiskwartier
Proces 1. Verdere planuitwerking Oplossing:
Discussie parkeeroplossing:
• ondergrondse in- en uitgang Musisgarage
• norm (ca. 250 parkeerplaatsen)
• uitbreiding capaciteit Musisparkeergarage
• beleid (verkeersluw, geen zoekverkeer op binnensingels)
• kwaliteitsverbetering openbaar gebied 2. Overeenkomsten Uitgangspunt: • eerst overeenstemming dan pas communicatie
Parkeren
Bereikbaarheid plan Musiskwartier
(tunneltracé)
• Oplossing: Tunnel die vanaf de buitensingel de Musisparkeergarage bereikbaar maakt. • Wel politiek haalbaar • Gepresenteerd aan raadscommissie maart 2001
4
ukuuuu• kuuu5uk55uuKkkuk@k ? ? 0?
Proces • • • • •
?
??
5? ? ? 0?
PLAN Designers
Presentatie plan Pers Raad Omwonenden en belanghebbenden 19 december 2002 start artikel 19 lid 1
Masterplan: • T+T Design (P.Trimp, W.J.de Vries), Gouda NL Architectuur: Robert A.M. Stern, New York USA • Inbo Architecten (R.v.Zonneveld), Woudenberg NL • Kraaijvanger Urbis (H.Goverde), Rotterdam NL • KOW (F.Dirks), Den Haag NL • Rappange & partners (C.Doornebal), Amsterdam NL •
PLAN Stedenbouwkundige ingreep Transparantie naar zuidelijk stegengebied (Rijnboog) Genereren van voldoende huurwaarde om investering rendabel te maken • 2 begane gronden of 1 begane grond + 2 etages • A1 huurniveau: activeren van nieuw plein + trekkers • Ruimte bieden aan grote binnenstedelijke formules • Multifunctioneel programma • •
Stedelijke structuur plan Musiskwartier
Ruimtelijke structuur Brouwerstraat/Beekstraat/Walstraat
5
ukuuuu• kuuu5uk55uuKkkuk@k ? ? 0?
Passage
?
??
5? ? ? 0?
PLAN Ontwerpprincipes variatie woningtypologieen connecties met bestaand stedelijk netwerk • verschillende gebouwen en openbare ruimtes • combinatie/integratie van oud en nieuw • geen achterkanten • variatie in gevels (verticalisme) • •
Begane grond
Laag -1
Laag +1
6
ukuuuu• kuuu5uk55uuKkkuk@k ? ? 0?
?
Wonen / warenhuis
??
5? ? ? 0?
Wonen / parkeren
COMMERCIEEL
Marktsgebied
Mix van categorieen Reguliere uitbreiding van centrumwinkels (gebrek aan kansen voor nieuwe formules) Mix van grote ketens en kleine specialzaken Focus op nieuwe namen of nieuwe formules van bestaande retailers Focus op mode: emotiegedreven aankopen Focus op mid+ niveau (upmarket in passage) Huur (euro): -1: 160-250; bg: 600-1250; +1: 160-250 Plezierige en aantrekkelijke ambiance
300.000 500.000 175.000
Ground floor Druktebeeld
Beeldkwaliteit
42%
10%
19%
6,25 mln bezoekers/jaar % over entrees 2,3
passanten/jaar
mln
2,1 mln
2,9 16%
1.1 mln
mln
1,0 mln
7%
0,7 mln
6%
7
ukuuuu• kuuu5uk55uuKkkuk@k ? ? 0?
?
??
5? ? ? 0?
Wijze van samenwerking Samenwerking overheid-ontwikkelaar
-
Rolverdeling
-
Risico’s en successen
Gezamenlijk kaders stellen (planbegrenzing, bouwprogramma, verkeer en vervoer, ruimtelijke begrenzingen) Vervolgens opstellen overeenkomst waarin rol en taakverdeling verder vormgegeven wordt
-
Wijze van samenwerken
Musiskwartier: ‘Traditionele rolverdeling’
Rolverdeling Communicatie GEMEENTE: - Publieke taken (bestemmingsplan, toetsen, vergunningen, handhaving) - Bouwrijp maken - Inrichting openbaar gebied - Bouw tunnel
ONTWIKKELAAR: - Bouwkundige planuitwerking - Uitvoeren bouwplan - Verhuur/verkoop
Regulier overleg Nieuwsbrieven Tussentijdse informatie-avonden
Gezamenlijk: - Afstemmen planningen - Communicatie
Risico’s en successen Risico: - Grote onzekerheden bij besluitvorming. (juiste moment besluiten nemen met grote onzekerheden in project) - Geen integrale procesvorming.
Risico’s en successen Successen: Geen integrale procesvorming: groot enthousiasme over plan. Samenwerking met ontwikkelaar in voorbereiding: vertrouwen In beeld houden risico’s en sturing daarop. ‘Traditionele’rolverdeling: Snellere planvorming, geen discussie over winst/risico onderling/ snellere besluitvorming.
8
ukuuuu• kuuu5uk55uuKkkuk@k ? ? 0?
Resultaat Een geslaagde binnenstedelijke herstructurering voor zowel overheid als ontwikkelaar. Een aantrekkelijk nieuw deel in de binnenstad.
?
??
5? ? ? 0?
Falen of succes Invloedsfactoren: •Gezamenlijke doelstelling •Mensen •Samenwerking en vertrouwen: openheid •Creëren van draagvlak: intern, omgeving en politiek •Creatief in oplossingen: durf af te wijken •‘Hou het simpel’
Duurzaamheid Falen of succes Musiskwartier: Mogelijke breekpunten: -Geen overeenkomst: geld -Politiek: ander beleid -Geen overeenstemming: kwaliteit en programma -Beslismomenten
Robuuste vorm van stedelijke planning die levensduur garandeert: door mix van functies, continuiteit stedelijk netwerk, attractieve winkels, vitale openbare ruimte. Attractief, veilig en voor iedereen. ‘A place to be and a place to return to’, even when shops are closed. Het project voldoet aan de hoogste standaard op het gebied van milieu, materiaalgebruik en energie. Het versterkt de duurzame positie van het stadscentrum als totaal (winkels, voorzieningen en wonen)
9
ukuuuu• kuuu5uk55uuKkkuk@k ? ? 0?
?
??
5? ? ? 0?
10
ukuuuu• kuuu5uk55uuKkkuk@k ? ? 0?
?
??
5? ? ? 0?
Resultaat
Resultaat
• MULTI VASTGOED ONTVANGT AMERIKAANSE ONDERSCHEIDING VOOR WINKELGEBIED MUSISKWARTIER IN ARNHEM
Het juryrapport spreekt van “een fantastisch project - simpel qua concept maar tegelijk complex als oplossing. Dit intense samenspel van verschillende gebruiksdoeleinden is een cruciaal element in deze uiterst rijke stedelijke ontwikkeling die straks als een ontbrekend puzzelstuk in het hart van de historische stad zal passen.” De jury stelt verder dat het herontwerp van de bestaande straten- en blokkenstructuur, de wijze waarop historische gebouwen en grootwinkelbedrijf uitstekend samengaan, het aanbrengen van een laag woningen boven de winkels en het integreren van een galerij en nieuwe pleinen duidelijk maken waar de term “ontwerp” in het woord “stedenbouwkundig ontwerp” voor staat.
• Bijzondere stedenbouwkundige kwaliteiten reeds voor voltooiing erkend
11
Den Haag Internationale Winkelstad
Dienst Stedelijke Ontwikkeling Martijn van Dam NRW/Platform Binnenstadsmanagement Circustheater, 26 mei 2010
• Acquisitie van winkelformules en het creëren van een divers winkelmilieu: Wat werkt wel en wat niet? Casus: • Den Haag Internationale Winkelstad
Den Haag Internationale Winkelstad
Den Haag Internationale Winkelstad
Den Haag Internationale Winkelstad
De Haagse aanpak
Visie Internationale Winkelstad
• • • • •
• • • •
Basis: integrale aanpak binnenstad Visie Internationale Winkelstad B2B-marketing Directe benadering retailers Gebieds- en locatie-ontwikkeling
Internationaal profiel Sfeergebieden Routing en oriëntatie versterken Exclusiviteit (in ketens en zelfstandigen)
1
Den Haag Internationale Winkelstad
Den Haag Internationale Winkelstad
B2B-marketing • • • • •
Facts & figures The Hague International StoreBox Beurzen en congressen Artikelen en publicaties Relatienetwerk lokaal en nationaal: retailers, beleggers, ontwikkelaars en makelaars • In relatie tot B2C-marketing (o.a. Shopping Night en Dutch Fashion Awards)
Den Haag Internationale Winkelstad
Den Haag Internationale Winkelstad
Directe benadering retailers
Inspelen op actuele trends
• Aanstelling projectmanager • Rolbepaling: geen transacties, nauwe samenwerking met alle lokale en nationale actoren • Verbreding van A1/internationale toppers naar: - smaakmakers voor sfeergebieden - conceptontwikkeling - mengformules
• • • • • •
Mengformules Pop-up stores Shop-in-shop Internationale formules Schaalvergroting en reshuffeling Invloed crisis op vestigingsbereidheid
2
Den Haag Internationale Winkelstad
Den Haag Internationale Winkelstad
Gebieds- en locatie-ontwikkeling • Bestaande sfeergebieden versterken: inzet winkelstraatmanagers, plannen van aanpak en BIZ • Uitvoering Strategisch locatiebeleid: locatie- en conceptontwikkeling
Den Haag Internationale Winkelstad
Grote Marktstraat
Den Haag Internationale Winkelstad
Resultaten • Naams- en profielversterking • Vestigingsbereidheid A1 omzetten in vestiging: ontwikkeling pijplijn • Nieuwe aansprekende retailers!
3
4
????
?
??
Wie is DC vastgoedontwikkeling?
Workshop Herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
Opgericht in1993
Gevestigd in Deventer
Risicodragende vastgoedontwikkelaar
Ontwikkelingsvolume ca € 250 miljoen
Voorkeur voor multidisciplinaire binnenstedelijke herontwikkelingen
Marc Coopman 26 mei 2010
26 mei 2010
Enschede Winkelcentrum Zuid
Marktgebieden
WINKELEN
WERKEN
26 mei 2010
Locatie
VRIJE TIJD
WONEN
26 mei 2010
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
26 mei 2010
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
Enschede Winkelcentrum Zuid
Enschede Winkelcentrum Zuid
Huidige situatie
Huidige situatie
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
Openingsjaar:
1973
Huidig b.v.o:
ca. 13.000m²
Aantal winkels:
ca. 60
Verzorgingsgebied: ca. 38.000 inwoners
Grote trekkers:
C1000, Kruidvat en Blokker
Ruimte voor:
mode, schoenen, electronica en sport
26 mei 2010
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
1
?
??
?
26 mei 2010
26 mei 2010
????????
??
??
??
Enschede Winkelcentrum Zuid
Enschede Winkelcentrum Zuid
Huidige situatie
Huidige situatie
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
26 mei 2010
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
Enschede Winkelcentrum Zuid
Enschede Winkelcentrum Zuid
Toekomstige situatie
Toekomstige situatie
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
B.v.o uitbreiding:
ca. 6.000 m²
B.v.o. totaal:
19.000 m²
Extra trekkers:
Hema, 2e full service supermarkt, modezaken
Gereed:
naar verwachting begin 2014
26 mei 2010
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
Enschede Winkelcentrum Zuid
Enschede Winkelcentrum Zuid
Samenwerkingspartners
Samenwerking – wat gaat goed?
Bestuur CVvE
Duidelijke (her)ontwikkelingskaders in 2003
Eigenaren
Samenwerking tussen DC & procespartners
Bestuur winkeliersvereniging
Flexibel omgaan met bijgestelde uitgangspunten
Winkeliers
Transparante processen
Gemeente
Bestuur CVvE huurt professionele adviseur in als gesprekspartner voor DC
Woningcorporaties
Bibliotheek
26 mei 2010
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
26 mei 2010
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
2
?
??
?
????????
??
??
??
Enschede Winkelcentrum Zuid
Enschede Winkelcentrum Zuid
Samenwerking – wat kan beter?
Vragen
Communicatie naar achterban (eigenaren & winkeliers)
Wat zijn noodzakelijke ingrediënten voor een goede (her)ontwikkeling?
Snellere doorlooptijd haalbaarheidsfase
Hoe kan de ontwikkelaar het vertrouwen winnen & behouden?
Duidelijkheid over rolverdeling DC en bestuur CVvE
Op welke manier kan de ontwikkelaar de betrokkenheid van procespartners behouden & vergroten?
Pro-activiteit procespartners
Communicatie: wanneer, wat, hoe vaak, met wie en op welke wijze?
Winkelcentrummanagement als adviseur CVvE
Samenwerking tussen eigenaren onderling
Samenwerking tussen eigenaren en winkeliers
26 mei 2010
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
26 mei 2010
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
Enschede Winkelcentrum Zuid
26 mei 2010
Workshop herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom
3
Rotterdam Hoogstraat Vlasmarkt
Winkelgebieden met versnipperd eigendom 26 mei 2010
Rotterdam Hoogstraat - Vlasmarkt Gebiedsontwikkeling
Rotterdam Hoogstraat - Vlasmarkt Verbindingen
VGSA Spin in het web
Rotterdam Hoogstraat - Vlasmarkt Herinrichting
1
Rotterdam Hoogstraat - Vlasmarkt Herinrichting
Rotterdam Hoogstraat - Vlasmarkt Herinrichting
Rotterdam Hoogstraat - Vlasmarkt Herontwikkeling
Rotterdam Hoogstraat - Vlasmarkt Herontwikkeling
Rotterdam Hoogstraat - Vlasmarkt Herontwikkeling
Leiden Luifelbaan Herontwikkeling
2
Leiden Luifelbaan Herontwikkeling
Leiden Luifelbaan Herontwikkeling
Specialisten met hart voor de stad
3
Algemene stellingen De overheid moet een meer bepalende rol spelen in het proces om tot een structurele verbetering te komen van de winkelstructuur in Nederland. Gebrek aan samenwerking en afstemming van ontwikkelingsplannen op regionaal niveau zorgt voor een onevenwichtige, suboptimale winkelstructuur. De overheid en de vastgoedsector zijn sturend bij nieuwe vastgoedontwikkelingen waardoor de retailsector onvoldoende kansen krijgt om structureel bij te dragen aan het winkelklimaat. Overheid, ontwikkelaars, binnenstadsmanagement, beleggers en retailers moeten beter samenwerken bij de (her)ontwikkeling van winkelgebieden, zodat er meer ruimte ontstaat voor dynamiek en vernieuwing. Themasessie 1: Attractiviteit winkelgebieden In Nederlandse winkelgebieden wordt te weinig aandacht besteed aan de kwaliteit van het openbare gebied. Eigenaren en gebruikers in winkelgebieden zijn functioneel mede afhankelijk van de kwaliteit van inrichting en onderhoud van de openbare ruimte en moeten hier dus aan meebetalen. Binnenstadsmanagement heeft een coördinerende rol in het bij elkaar brengen van partijen in vastgoedontwikkelingsprojecten en beïnvloedt daarmee het samenwerkingsproces positief. Ontwikkelaars en beleggers zijn primair verantwoordelijk voor het aantrekken van de juiste retailers bij een nieuwe winkelontwikkeling. Themasessie 2: Acquisitie winkelformules De overheid moet zich niet bezighouden met de aankoop van panden, maar moet dit aan de markt over laten. Door je als overheid in te zetten voor de acquisitie van specifieke winkelformules, verhoog je de kwaliteit en diversiteit van het winkelaanbod in de (binnen)stad. Bij leegstand is het wenselijk dat eigenaren hun huurprijzen verlagen om op deze manier de winkelfunctie te behouden. Proactieve acquisitie van winkelformules door gemeenten en binnenstadsmanagement organisaties heeft geen toegevoegde waarde. Themasessie 3: Herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom Belangen en verantwoordelijkheden van participanten vooraf vaststellen is voorwaarde voor succesvolle samenwerking bij herontwikkeling van winkelgebieden met versnipperd eigendom. Wanneer een gemeente geen grondpositie heeft, moet haar rol bij de herontwikkeling van winkelgebieden beperkt blijven tot het opstellen van randvoorwaarden en het toetsen daarvan. Huidige huurwetgeving belemmert samenwerking tussen vastgoedeigenaar en retailer en bemoeilijkt daarmee veel herontwikkelingsinitiatieven. Vastgoedeigenaren en ondernemers moeten gedwongen kunnen worden deel te nemen aan herontwikkelingsplannen, wanneer hun eigendoms- of huurpositie minder dan 10% bedraagt. Themasessie 4: Regionale afstemming van (winkel)vastgoedontwikkelingen Initiatiefnemers van uitbreidings- en renovatieplannen moeten worden verplicht bij nieuwe ontwikkelingen, 'selchte' meters te saneren c.q. te herbestemmen (zoet versus zuur) In het geval van een nieuwe winkelontwikkeling met een bovenlokale functie dient het regionale belang zwaarder te wegen dan het lokale belang. Plannen voor winkeluitbreiding met meer dan 2.000m2 moeten door een onafhankelijke, regionale adviescommissie worden getoetst aan een regionale detailhandelsstructuurvisie. Gemeenten hebben niet voldoende kennis in huis om de ruimtelijke en economische effecten van retailontwikkelingen goed te kunnen inschatten.
Overheidsector Eens Oneens
Overig Eens Oneens
totaal
12
5
21
11
49
14
3
32
1
50
8
8
21
11
48
17
0
31
2
50
8
9
22
9
48
9
8
23
9
49
16
1
26
6
49
11
4
20
12
47
5
12
15
18
50
17
0
25
8
50
15
2
21
12
50
1
16
6
25
48
17
0
30
3
50
7
10
23
10
50
8
6
18
12
44
9
7
19
12
47 Centrummanagers Eens Oneens
13
4
26
7
50
9
11
6
23
10
50
6
8
9
18
14
49
6
10
28
5
49
Advies + overig Eens Oneens
Vastgoedsector Eens Oneens
Totaal niet uit over
9
3
8
4
33
3
10
2
6
6
33
8
1
9
2
2
10
32
7
2
10
2
10
2
33
1
2
3
4
NIEUW HUURCONTRACT WINKELS IN DE MAAK
Uit: De Financiële Telegraaf, 22 juni 2010 door Barbara Sanders UTRECHT - Huurders en verhuurders van winkelruimte komen met een nieuw modelhuurcontract. De belangen van beide partijen zullen daar evenwichtiger in terug te vinden zijn. Winkeliers en eigenaren van winkelcentra staan namelijk sinds jaar en dag mijlenver van elkaar af. Verhuurders hebben het initiatief genomen om de eentonigheid van winkelcentra te doorbreken en willen huurders tegemoet komen. In ruil daarvoor zal de huurder zich flexibeler moeten opstellen. Het is voor het eerst dat partijen elkaar op dit vlak lijken te vinden. Binnen een jaar moet er een nieuw raamcontract op tafel liggen. "Doel is dat er weer leuk gewinkeld kan worden", aldus John van Haaren, directeur van vastgoedbedrijf Corio, dat grote winkelcentra als Hoog Catherijne verhuurt en beheert. Samen met andere vastgoedbedrijven, brancheorganisaties, huurders en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten wordt druk overleg gevoerd hoe het alternatieve contract eruit moet komen te zien. "Het huidige standaardcontract is volgens ons vooral onredelijk voor huurders. We juichen het dan ook van harte toe dat ook de verhuurders hiervan af willen. Er moet een mooi evenwicht komen", aldus de zegsman van brancheorganisatie Detailhandel Nederland. "We staan open voor discussie." In het nieuwe huurcontract zal ook het renovatiebeding aan bod komen. In de huurwet staat dat verhuurders winkeliers uit hun winkelruimte mogen zetten als een winkelcentrum wordt gerenoveerd. De SP, CDA, Groenlinks en PvdA willen deze clausule echter uit de wet schrappen. "Met een beetje tegenwerking kunnen we dus nooit meer renoveren. En dan dreigt verloedering", aldus Van Haaren. "Bovendien is de kans groot dat eigenaren van winkelcentra zelfstandige winkeliers zullen weren in nieuwe winkelcentra en dat is weer heel slecht voor de consument, die op zoek is naar een afwisselend winkelaanbod." Corio wil de zelfstandige ondernemer die te maken krijgt met renovatie best financieel tegemoet komen als daar aanleiding voor is. Nu krijgen ze alleen een bedrag voor verhuisen inrichtingskosten. "Ik kan me voorstellen dat dit bedrag omhoog kan en zelfs in een nieuwe wet wordt verankerd en dan door een rechter wordt getoetst." Detailhandel Nederland is verheugd dat over het renovatiebeding eindelijk gepraat kan worden. "Het stoort ons al jaren dat bij renovatie een winkelier zonder enige vorm van compensatie uit zijn zaak kan worden gezet", aldus de zegsman. Schuiven In tegenstelling tot andere Europese landen is het huurcontract van winkeliers in Nederland oneindig. De huurder mag opzeggen, de verhuurder niet. "Daardoor laten buitenlandse retailers ons vaak links liggen omdat we afhankelijk zijn van huurders die opzeggen om nieuwe winkels ruimte te kunnen bieden. Ook schuiven met winkels is hierdoor bijna onmogelijk. Iets wat in de rest van Europa wel kan. Daar moet iets aan gebeuren." Detailhandel Nederland vindt dat dit ook moet kunnen, maar dan in nauwe samenspraak met de winkelier. "Soms is het best een goed idee als er een nieuw plekje wordt gevonden, maar we zijn pertinent tegen dwang."
5
Partijen zien ook wel wat in het draagkrachtbeginsel. Volgens Corio is in de wet verankerd dat alle huurders in een winkelcentrum dezelfde huur moeten betalen per vierkante meter. "Als we meer zelfstandige winkeliers binnen kunnen halen met gedifferentieerde huren zou dat geweldig zijn. Dat komt de aantrekkelijkheid van winkelcentra alleen maar ten goede." Detailhandel Nederland bestrijdt dit en zegt zeker te weten dat verhuurders nu al lagere huurprijzen mogen vragen aan zelfstandige ondernemers, zonder dat ketens daar ook meteen aanspraak op kunnen maken: "We zullen dit punt zeker ook meenemen in de discussie." Van Haaren stelt dat de filialisering van het winkelbestand vooral komt omdat eigenaren geen vat hebben op de handel in huurcontracten. "Hurende retailers hebben een soort eigendomspositie verworven. Door de zogenoemde indeplaatsstelling is het mogelijk voor de huurder om zijn huurcontract door te verkopen aan de hoogste bieder zonder tussenkomst van de verhuurder, terwijl de wet bedoeld was om opvolging van ouder op kind mogelijk te maken." Ook ligt verpaupering, zonder een nieuw raamcontract, op de loer, stelt Van Haaren. "We kunnen weinig ondernemen tegen winkels die er niet uitzien. Ook al klagen de andere huurders steen en been, omdat zo'n winkel negatief kan zijn voor de eigen omzet. Het kost verhuurders veel geld om dit soort winkels uit te kopen. Dat moet en kan anders."
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra) NRW is hét platform met een signalerend en opiniërend karakter waar de disciplines retail, vastgoed en ruimtelijke ordening tezamen komen, met als doel de kwaliteit van de sector te verhogen en de ontwikkeling daarvan te stimuleren teneinde de attractiewaarde voor de consument te verhogen. De ruim 650 leden komen uit de disciplines retail, overheid, vastgoed en consultancy. NRW signaleert in de markt op dit moment en de komende jaren een geweldige dynamiek en turbulentie. Door de crisis is er veel veranderd in de sector. NRW ziet de crisis ook als een gunstige, kansrijke ontwikkeling. Immers, de omslag van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd winkelvastgoed moet nu gemaakt worden. Van groot belang daarbij is een goede samenwerking tussen betrokken partijen, waarbij het uitgangspunt moet zijn dat het eigen belang in dienst staat van het collectief belang. Daarbij maakt het niet uit dat de marktomstandigheden moeilijk zijn. Het maakt de opgaven alleen maar uitdagender.
Alleen door samenwerking en krachtenbundeling van gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren kan een stadscentrum doelmatig ontwikkeld, beheerd en gepromoot worden. Het Platform Binnenstadsmanagement stimuleert en professionaliseert als onafhankelijke organisatie sinds 1995 het binnenstadsmanagement in Nederland. Het Platform bereikt dit door netwerkvorming, kennisontwikkeling en kennisuitwisseling. Aan de Stichting zijn meer dan 65 steden als deelnemer en 11 vastgoedpartijen als begunstiger verbonden.
