205x00350.055909_1 15 december 2010
Verslag jubileumbijeenkomst 10 november 2010
De activiteiten van het Platform Binnenstadsmanagement worden mede mogelijk gemaakt door bovenstaande begunstigers
Inhoudsopgave
pagina
PROGRAMMA
3
DEELNEMERS
5
FOTOVERSLAG
9
INTRODUCTIE
11
OPENINGSWOORD OBA
13
INLEIDING ONTWIKKELING OOSTERDOKSEILAND
15
INLEIDING OP DE BINNENSTAD VAN DE TOEKOMST
17
DE RETAILFUNCTIE VAN DE TOEKOMSTIGE BINNENSTAD
19
DUURZAAMHEID EN STEDENBOUW IN DE TOEKOMSTIGE BINNENSTAD
21
PLATFORM BINNENSTADSMANAGEMENT
23
BIJLAGEN
1
2
PROGRAMMA
9:45 uur
Ontvangst
10:15 uur
Welkom door Felix Wigman, voorzitter van het Platform Binnenstadsmanagement
10:25 uur
Welkom door Candy Duinker, manager Informatie & Innovatie, Openbare Bibliotheek Amsterdam
10:35 uur
Inleiding ontwikkeling Oosterdokseiland Door Steef Bakker, Senior Marketing Manager MAB Development
11:00 uur
Inleiding op de binnenstad van de toekomst Door Carl Rohde, professor en trendwatcher
12:00 uur
Lunch
13:00 uur
De retailfunctie van de toekomstige binnenstad Door Henk Gianotten, retailexpert en directeur Panteia
14:00 uur
Duurzaamheid en stedenbouw in de toekomstige binnenstad Door Marcel Keijzer, senior stedenbouwkundige gemeente Zoetermeer en Remko de Jong, stedenbouwkundige gemeente Zoetermeer
14:45 uur
Pauze
15:00 uur
Presentatie jaarpublicatie en vooruitblik Platform Binnenstadsmanagement 2011
15:30 uur
Feestelijke afsluiting bijeenkomst Door Marcel Stevens, cabaretier
16:15 uur
Borrel
3
4
DEELNEMERS
Organisatie
Contactpersoon
Gemeente Alkmaar
De heer S. Dekkers
Gemeente Almere
De heer F. Meijer
Gemeente Almere
De heer H. Vermeulen
AM
De heer P. Welles
ASR Vastgoed Ontwikkeling
De heer T. Liebe
Gemeente Assen
Mevrouw J. van den Berg
Gemeente Assen
Mevrouw M. Greving
Gemeente Bergen op Zoom
De heer E. Kuijpers
Gemeente Bergen op Zoom
De heer R. van Splunter
Gemeente Breda
Mevrouw M. van Haaren-Stoks
Gemeente Breda
De heer D. Oudshoorn
BRO
De heer A. Boekesteijn
BZO / Duurzame Winkelstraat
De heer D. Overeem
Centrum Projecten
De heer M. van der Schoor
Corio Nederland
De heer J. van Haaren
Stichting Centrummanagement Delft
De heer J. van Dalen
Stichting Centrummanagement Delft
De heer F. Taminiau
Bureau Binnenstad Den Haag
Mevrouw L. Dalerup
Bureau Binnenstad Den Haag
Mevrouw V. van Manen
Kamer van Koophandel Den Haag
Mevrouw P. Alkema
Kamer van Koophandel Den Haag
Mevrouw E. Simons
Gemeente Deventer
De heer B. de Brouwer
Gemeente Deventer
De heer S. Meijerhof
Stichting Deventer Binnenstadsmanagement
De heer B. Schräder
Gemeente Dordrecht
Mevrouw R. de Vries
Gemeente Dordrecht
De heer N. de Wit
Gemeente Ede
De heer D. Thielen
Gemeente Ede
De heer D. Voorwinde
Citydynamiek Eindhoven
De heer T. Kranenburg
Gemeente Eindhoven
De heer G. Alferink
Gemeente Eindhoven
Mevrouw V. Gielen
Gemeente Enschede
Mevrouw M. Berning
Gemeente Enschede
De heer B. ter Horst
Gemeente Goes
Mevrouw C. Eijkelenboom
Stichting Binnenstadsmanagement Gorinchem
De heer J. van Bel
5
Organisatie
Contactpersoon
Stichting Binnenstadsmanagement Gorinchem
Mevrouw M. van Alphen
Gemeente ’s-Hertogenbosch
De heer J. Braakhuis
Gemeente Hilversum
Mevrouw M. Drost
Gemeente Hilversum
De heer L. de Haas
Hoofdbedrijfschap Detailhandel
De heer E. Reubsaet
Hoofdbedrijfschap Detailhandel
De heer P. Smits
Hoofdbedrijfschap Detailhandel
De heer M. Snijder
Gemeente Hoorn
De heer J. van Putten
IPMMC
De heer W. Kroesen
Kamer van Koophandel Noordwest-Holland
De heer M. de Boer
Locatus
De heer A. Kluin
Gemeente Maastricht
De heer W.J. Doelman
Gemeente Maastricht
Mevrouw P. Theunissen
MAB Development Nederland
De heer T. Heijenbrock
Stichting Citymanagement Middelburg
De heer M. Melissen
Gemeente Nijmegen
Mevrouw I. Nieskens
Gemeente Nijmegen
De heer R. Schilder
NVBO
De heer C. de Klein
Stichting Stadsmanagement Oldenzaal
De heer H. Hesselink
Stichting Stadsmanagement Oldenzaal
De heer H.J. van Essen
Gemeente Oosterhout
Mevrouw D. van Dijk
Gemeente Oosterhout
De heer H. Kilsdonk
Gemeente Oss
Mevrouw J. Bergmans
Gemeente Oss
De heer M. van ‘t Hof
Centrummanagement Oss
De heer E. Blokland
Polyground
De heer T. Kranenburg
Citymanagement Roermond
De heer H. Brouwers
Bureau Binnenstad Rotterdam
Mevrouw M. Hoekstra-Meijer
Bureau Binnenstad Rotterdam
De heer D. van Santen
Gemeente Rotterdam
De heer J. van Teeffelen
Gemeente Schiedam
De heer R. Vredebregt
Gemeente Schiedam
De heer M. Westland
Stichting Centrummanagement Schiedam
De heer C. Coppens
Stichting Centrummanagement Sittard-Geleen
De heer P. Kooij
Synchroon
De heer R. van Uden
Gemeente Tiel
Mevrouw M. Matser
Gemeente Tiel
Mevrouw M. Meeuwsen
BinnenstadManagement Tilburg
De heer M. Dahlhaus
6
Organisatie
Contactpersoon
BinnenstadManagement Tilburg
De heer A. Jungerhans
Stichting Uden Promotie
De heer R.. Jetten
Gemeente Utrecht
Mevrouw B. Hulscher
Gemeente Utrecht
De heer K. Vosjan
Bureau Binnenstad Veenendaal
De heer P. Baten
Bureau Binnenstad Veenendaal
De heer A. de Graaf
Gemeente Venlo
Mevrouw H. Laarakker
Venlo Partners
Mevrouw M. Dankers
Gemeente Vlaardingen
Mevrouw L. van der Weijde
Gemeente Vlaardingen
De heer J. Blom
Gemeente Waalwijk
Mevrouw O. Renders
Stichting Centrummanagement Weert
Mevrouw S. Blok
Stichting Centrummanagement Weert
De heer F. Maes
Westerhof Bak & Partners
De heer L. Hoogeslag
Westerhof Bak & Partners
De heer W. Peters
Gemeente Woerden
Mevrouw C. van Dam
Gemeente Woerden
De heer B. Duindam
Gemeente Zaanstad
De heer R. Buijvoets
Centrummanagement Zeist
Mevrouw A. Verstappen
Sprekers Openbare Bibliotheek Amsterdam
Mevrouw C. Duinker
MAB Development
De heer S. Bakker
Academisch trendwatcher
De heer C. Rohde
Panteia
De heer H. Gianotten
Gemeente Zoetermeer
De heer R. de Jong
Gemeente Zoetermeer
De heer M. Keijzer
Organisatie Platform Binnenstadsmanagement
De heer F. Wigman
Platform Binnenstadsmanagement
De heer S. van Aarle
Platform Binnenstadsmanagement
Mevrouw N. Bressers
Platform Binnenstadsmanagement
Mevrouw N. van Gerwen
Platform Binnenstadsmanagement
Mevrouw M. Krol
Platform Binnenstadsmanagement
De heer H. Linders
Platform Binnenstadsmanagement
Mevrouw J. van Empel, secretaresse
Platform Binnenstadsmanagement
Mevrouw A. van der Loo, secretaresse
7
8
FOTOVERSLAG
9
10
INTRODUCTIE
Door Felix Wigman, voorzitter Platform Binnenstadsmanagement Na verwelkoming van de deelnemers in Amsterdam gaat Felix Wigman kort in op het ontstaan van het Platform Binnenstadsmanagement in 1995. Vijftien jaar geleden kregen steden in toenemende mate te maken met het opstellen van economisch getinte plannen zoals een masterplan of actieplan. Vanuit deze ontwikkeling ontstond de vraag naar de manier waarop andere steden dit aanpakten. Dit vormde het ontstaan van een informeel clubje bestaande uit 5 steden, wat uitgegroeid is tot een club van ruim 70 steden vandaag de dag. Vanwege het vijftienjarig jubileum heeft het Platform Binnenstadsmanagement dit jaar groots uitgepakt met een jubileumbijeenkomst en een vernieuwde jaarpublicatie. De jubileumbijeenkomst staat in het teken van ‘De binnenstad in 2030’. Candy Duinker verzorgt het openingswoord en gaat hierbij in op de locatie waar de bijeenkomst plaatsvindt, de Openbare Bibliotheek van Amsterdam. In het ochtendprogramma geeft MAB Development een inleiding over de ontwikkeling van het Oosterdokseiland te Amsterdam en gaat trendwatcher Carl Rohde in op de belangrijkste trends die van invloed zijn op de binnenstad van de toekomst. Tijdens het middagprogramma komt Henk Gianotten aan het woord over de retailfunctie van de toekomstige binnenstad. Vervolgens gaan Marcel Keijzer en Remko de Jong in op duurzaamheid en stedenbouw in de toekomstige binnenstad, waarbij een vertaling gemaakt is naar de binnenstad van Zoetermeer. Na een korte pauze wordt vervolgens vooruit geblikt op de agenda en de speerpunten van het Platform Binnenstadsmanagement voor 2011. In een discussie worden de ambities en thema’s voor het programma in 2011 doorgesproken. Tot slot wordt de jaarpublicatie ‘Signalen uit de binnenstad’ gepresenteerd. De dag wordt op een feestelijke manier afgesloten. Na afloop van het programma vindt er een borrel plaats.
11
12
OPENINGSWOORD OBA
Candy Duinker, manager Informatie & Innovatie van de Openbare Bibliotheek van Amsterdam, vertelt over de achtergrond van de locatie. Na 2,5 jaar in operatie heeft de bibliotheek al 5 miljoen bezoekers mogen ontvangen, wat drie maal meer is dan op de oude locatie aan de Prinsengracht. Daarnaast heeft het nieuwe gebouw gezorgd voor een toename van de verblijfsduur van de bezoekers naar 2,5 uur. De Openbare Bibliotheek beschikt over één miljoen boeken van 175 verschillende nationaliteiten. Studenten zien de bibliotheek als een ideale werkplek. Het aantal leesplekken is ten opzichte van de vorige locatie vergroot van 60 naar 1000. De bezettingsgraad bedraagt vrijwel altijd 100%. De Openbare Bibliotheek is onderdeel van een stichting met 27 filialen in Amsterdam. De gemeente is eigenaar van het gebouw. De Openbare Bibliotheek is het meest duurzame publieke gebouw van Amsterdam en zowel het interieur als het exterieur is ontworpen door architect Jo Coenen. De Openbare Bibliotheek wil zichzelf ontplooien tot een centrum voor inspiratie en ontwikkeling in 2030.
13
14
INLEIDING ONTWIKKELING OOSTERDOKSEILAND
Door Steef Bakker, Senior Manager MAB Development Steef Bakker geeft een inleiding over de gebiedsontwikkeling van het Oosterdokseiland. Onderstaande opmerkingen dienen ter aanvulling op de presentatie (zie bijlage). Bij de opening van de presentatie wordt benadrukt dat de Openbare Bibliotheek van Amsterdam als een cadeau kan worden beschouwd voor de ontwikkeling van het Oosterdokseiland. De bibliotheek fungeert als een sterke pionier, wat resulteert in hoge bezoekersaantallen vanaf de start van de ontwikkeling. De ontwikkeling van het Oosterdokseiland dient aan te sluiten op de binnenstad. Het is van belang dat de ontwikkeling diversiteit toevoegt en dat de beleving anders wordt dan in de binnenstad, waarbij synergie een kernwoord is. Het programma op het eiland bestaat naast de bibliotheek onder andere uit kantoren, woningen in alle sectoren, een hotel, leisure, retail, en een conservatorium. Om de ontwikkeling reeds in de incubatietijd te versterken, is het voormalige TPG distributiecentrum tijdelijk ingevuld. Het gebouw bood plaats aan Club 11 en een deel van het Stedelijk Museum, wat dynamiek gaf aan de locatie en ervoor zorgde dat het Oosterdokseiland al vòòr de realisatie ging leven. Deze tijdelijke invulling is gesubsidieerd door het vragen van een lage huurprijs. De aanwezigheid van het Centraal Station in de directe omgeving is erg belangrijk voor de bereikbaarheid van het Oosterdoksleind. Bedrijven die zich gaan vestigen zijn onder andere CityInn, TomTom, Saturn, Vodafone en LaPlace. Het watertoerisme gaat een belangrijke plek innemen bij de ontwikkeling. Aan de noordzijde komen kantoren met uitzicht op het IJ, waarbij geen hinder van het spoor wordt ondervonden. In de zuidelijke plint komen retail, horeca en aanverwante functies. Mede vanwege de ontwikkelingen aan de Zuidas wordt er een minder groot oppervlakte kantoren ontwikkeld op het Oosterdokseiland. Momenteel wordt gezocht naar een andere indeling. Als eyecatcher op het Oosterdokseiland komt de Blub; een horecapaviljoen met ronde vormen. Dankzij de verschillende functies op het Oosterdokseiland is er op alle delen van de dag dynamiek met een eigen identiteit die aansluit op de stad. Deze identiteit wordt ook vertaald naar de openbare ruimte, bijvoorbeeld door het planten van bomen die voorheen niet in het gebied aanwezig waren.
15
16
INLEIDING OP DE BINNENSTAD VAN DE TOEKOMST
Door Carl Rohde, professor en academisch trendwatcher Carl Rohde introduceert zichzelf als Trendwatcher of the Year 2010 en 2011. Hij opereert als professor trendwatcher en innovatie, onder andere op de Fontys Hogeschool. Carl Rohde staat in contact met 33 universiteiten en 8.000 studenten die ook meewerken aan het project ‘International cool city hunt’. Door middel van ‘coolhunting’ wordt wereldwijd geobserveerd wat cool is, waarbij constant de vraag wordt gesteld: waarom is deze plek of deze persoon cool? Hieruit worden (mentaliteits)trends gefilterd die de basis vormen voor innovatie. De presentatie van Carl Rohde gaat in op een zestal trends. Lees meer hierover in de jaarpublicatie van het Platform Binnenstadsmanagement. 1. Cool urbanity with future growth potential Deze trend richt zich op duurzaamheid en het toevoegen van natuur in de stad. Een mooi voorbeeld is een eco-neutrale stad in Arabië waar oude methoden zijn gerecycled in een nieuw jasje. In de toekomst zal de auto in zijn huidige vorm niet meer bestaan. General motors heeft reeds een alternatieve auto voor de toekomst ontwikkeld. Een voorbeeld van natuur in de stad is Seoul, waar een oude rivier is opgegraven. Deze rivier functioneert nu als een rustpunt in de stad. Carl Rohde is met 120 studenten naar een expo in Shanghai geweest waar de belangrijkste thema’s duurzaamheid en city nature balance werden uitgelicht. Deze trend wordt steeds meer overgenomen door steden. 2. Rise of the urban nomads De trend ‘Rise of the urban nomads’ begon ongeveer 7 jaar geleden en richt zich op het fenomeen dat men overal kan werken. Het eerste voorbeeld daarvan is de horecaonderneming Starbucks, welke populair was om de lekkere en vele soorten koffie, maar vooral omdat het een openbare werkplek vormde. De urban nomads bevinden zich vooral in de creatieve klasse en proberen die hun leven naar eigen hand zetten. Geen negen tot vijf cultuur, maar met laptop en mobiel overal en altijd werken. Nog steeds vormt Starbucks een coole werkplek. In deze trend heeft de fiets ook weer aan populariteit gewonnen, dit is een manier om je identiteit uit te dragen. Een voorbeeld is ook de scholierenstaking, die razendsnel georganiseerd is op een ‘urban nomad’ manier via Hyves. Een ander medium is Foursquare. Hierop is te zien waar je vrienden zijn, en deze plek kan jou dan uitnodigen om ook te komen. Carl Rohde geeft tijdens zijn presentatie de zaal steeds de ruimte om na te denken over de gevolgen van deze trend voor het eigen vak. Hij stelt een vraag, er mag vervolgens twee minuten gebrainstormd worden en dan dienen de antwoorden gegeven te worden. Vraag van Carl Rohde: Hoe is deze trend te gebruiken in je beroepsuitoefening? • De Kamer van Koophandel geeft aan dat zij regelmatig een ochtend of middag ergens bijeenkomen om te overleggen. Zo is er een open workspace in Utrecht waar men kan werken en zelfs de koffie en thee gratis zijn. Daar is de mogelijkheid om te twitteren over het gespreksonderwerp, zodat het laagdrempelig is voor mensen om zich in het gesprek te mengen. Daarnaast is het ook mogelijk om een ruimte te huren.
17
•
De gemeente Oosterhout geeft aan dat het een idee zou zijn om rustplekken in winkels te creëren waar winkelend publiek bijvoorbeeld e-mail kan bekijken.
3. The rise of computer generations Het merendeel van de zaal behoort tot de televisiegeneratie. Met de televisie was geen communicatie of interactie mogelijk. De computergeneratie van tegenwoordig kan via de computer communiceren en interacteren waarbij direct een reactie wordt verkregen. Het sociale web is voor allerlei doeleinden te gebruiken. Een aantal voorbeelden waar de computergeneratie zich online mee vermaakt is een virtueel hotel dat 60 miljoen bezoekers per jaar trekt, een online schoenenwinkel waar je schoenen 365 dagen per jaar kosteloos terug kunt sturen, een website waarbij gepraat kan worden met de designer, oma’s die sokken breien en online verkopen en zelf t-shirts ontwerpen waarbij de mogelijkheid bestaat dat deze in productie genomen wordt. Als een website in deze tijd geen links naar Facebook, MySpace, Twitter en Flickr heeft, behoort deze tot de 20e eeuw. Andere gebruikers weten meer dan je zelf weet, dit is een voordeel van de virtuele infrastructuur. Het is een ideale manier van organiseren uit de 21e eeuw waar ondernemers gebruik van moet maken. Vraag van Carl Rohde: Hoe kunt u deze trend gebruiken in uw beroepsuitoefening? • Social media kunnen gebruikt worden om je stad cooler te maken voor urban nomads. • Koppelen aan accountmanagement, weten wat er speelt. • Adverteren met behulp van nieuwe media. 4. Stress society De stress society manifesteert zich met name onder de dertigers. Zij zijn op zoek naar zelfontplooiing. Op deze trend wordt ingespeeld door de vele relaxoorden die nu overal ontwikkeld worden en de opkomst van groene omgevingen: ‘Help me to relax’. Hierbij is service van belang, contact met mensen in de stad zorgt ook voor het relaxen. In China wordt hier op ingespeeld door de taxichauffeurs een cursus Engels te laten volgen. 5. Experience economy Het boek over de Experience Economy van de auteurs Pine & Gilmore is een aanrader. De essentie van het boek is dat consumenten bereid zijn om meer te betalen waneer ze een ervaring of belevenis wordt aangeboden. Hierbinnen zijn verschillende gradaties. Er bestaat de ‘commodity stad’, de ‘service stad’ en de ‘experience stad’. Mensen zijn bereid extra te betalen voor een experience omdat deze hun altijd bij blijft. Voorbeelden zijn de Apple store en boekhandel Selexyz in Maastricht. 6. 50+ market Een vraag die een ondernemer zichzelf zou moeten stellen is; welke doelgroep wil ik aanspreken? In de 50+ markt is sprake van een hoge groei dankzij de vergrijzing en tegelijkertijd beschikt deze doelgroep over veel geld. De markt moet veel beter inspelen op deze trend. Het is een kwestie van marketing. Zo bestond er in de metro een grote kaart speciaal voor ouderen die de seniorenkaart genoemd werd. Door deze naamgeving werd de kaart niet gebruikt.
18
DE RETAILFUNCTIE VAN DE TOEKOMSTIGE BINNENSTAD
Door Henk Gianotten, retailexpert en directeur Panteia Onderstaande opmerkingen dienen ter aanvulling op de presentatie (zie bijlage). Bij de binnenstad van 2030 ontstond de herinnering aan een uitgave van SSM/Kolpron over de binnenstad (1995), waarbij 20 jaar terug en 20 jaar vooruit werd gekeken. Een aantal reacties op de voorspellingen van de binnenstad in 2015 zijn: • De monotone en eenvormige aanbodstructuur van de vorige eeuw heeft nog niet plaats gemaakt voor een breed spectrum van gedifferentialiseerde en gespecialiseerde binnensteden. • De ontwikkeling van overdekte centra aan de rand van stedelijke gebieden begint te spelen maar heeft zich nog niet doorgezet. Het feit dat er in 1995 nog geen internet was, zorgde ervoor dat het moeilijk was in de toekomst te kijken. De werkgelegenheid in de detailhandelsector is gedaald in binnensteden, terwijl deze in de leisuresector is gestegen. Welke kant de ontwikkelingen opgaan is afhankelijk van het beleid. Vraaguitval Tegenwoordig wordt vijf procent van de bestedingen via internet gedaan. Ter illustratie: op een zaterdag lopen 50.000 mensen door de Kalverstraat, maar zitten 500.000 mensen op Marktplaats. Onderzoek heeft uitgewezen dat Nederland erg e-shopgevoelig is. De retailwereld moet zich aanpassen aan het internetwinkelen. Mensen willen wel winkelen, maar het moet leuk gemaakt worden. De opkomst van internetwinkelen heeft geresulteerd een toename van leegstand in binnensteden. Door de vraaguitval naar winkelpanden dient er nagedacht te worden over het vastgoed en de voorzieningenstructuur. Scenariostudie CPB Het Centraal Planbureau heeft onlangs een scenariostudie uitgevoerd naar Nederland in 2040. De scenario’s van het CPB zijn erg verschillend maar ze hebben allen een grote impact op de binnenstad. Het toenemende aantal alleenstaanden, allochtonen en de demografische druk zijn ontwikkelingen met grote economische gevolgen. Dit heeft ook effecten op bestedingen en de wensen van bepaalde doelgroepen. Er ontstaat vergrijzing in de steden, maar er zijn grote verschillen per regio. Gaat er een ontwikkeling plaatsvinden naar grote metropolen of ontstaan er juist meer kleinere steden? Welke ontwikkelingen we in de toekomst kunnen verwachten hangt af van verschillende factoren: beleid, de investeringen in verbindingen, de investeringen in kennis/opleiding, de flexibiliteit van de beroepsbevolking en de stedelijke kwaliteiten. Het beleid in New York is een voorbeeld wanneer het gaat om het stimuleren van ontwikkelingen. Burgemeester Bloomberg is de voorzitter van de ontwikkelingsvereniging waarmee de economie voortdurend gestimuleerd wordt. De gemeente staat aan de basis van alle ontwikkelingen. Het kernpunt van New York is de variatie.
19
De unieke eigenschappen van binnensteden moeten worden uitgedragen. In Nederland waarderen we een binnenstad om zijn gezelligheid. Veiligheid moet men echter niet onderschatten, deze is ook zeker van belang. Helaas is er in detailhandelsnota’s vaak geen aandacht voor veiligheid. Het gaat om de ‘sense of the place’, die bereikt kan worden door bijvoorbeeld meer horeca, parkeergelegenheid en aandacht voor zelfstandig ondernemers. Ook de inrichting van de openbare ruimte is van enorm belang voor de positie van de binnenstad. Functioneel hebben winkels niets toe te voegen aan internet, desondanks willen we winkelen. Dit is een aspect waarop ingespeeld dient te worden. Vragen uit de zaal: Hebben wij in Nederland een gebrek aan het gevoel van urgentie? Er wordt wel het een en ander ondernomen, maar er zou een politieke discussie over gevoerd moeten worden. Het is teveel in zichzelf gekeerd, er moet met een open blik naar gekeken worden. Wanneer er echter teveel politiek aan te pas komt wordt het te grijs. Is de georganiseerdheid van de ondernemers sterk genoeg voor urgentie? Nederland is goed georganiseerd, maar is dat het alleen? Het heeft te maken met visie. Hoe wordt naar de toekomst gekeken en hoe wordt dit terug vertaald? Het is jammer dat de politiek zich alleen laat leiden door de mensen die duidelijk van zich laten horen.
20
DUURZAAMHEID EN STEDENBOUW IN DE TOEKOMSTIGE BINNENSTAD
Door Marcel Keijzer en Remko de Jong, stedenbouwkundigen gemeente Zoetermeer Voorafgaand aan de jubileumbijeenkomst is een interview gehouden met beide stedenbouwkundigen. De volledige versie van het interview is terug te lezen in de jaarpublicatie van het Platform Binnenstadsmanagement. Bovenden is de presentatie opgenomen in de bijlagen.
Het laatste decennium is het begrip duurzaamheid een steeds prominentere rol gaan spelen in onze samenleving. Ook in de Nederlandse binnenstad is dit niet onopgemerkt gebleven. Groen is in opkomst, duurzame winkelformules veroveren de winkelstraten en vervoer van goederen en personen wordt steeds milieuvriendelijker. De komende twintig jaar zet deze ontwikkeling zich door. De vraag is echter wat voor gevolgen dit zal hebben voor onze binnensteden. Duurzaamheid: waar praten we nu precies over? Marcel Keijzer: Duurzaamheid kent twee onderdelen. Enerzijds de puur technische duurzaamheid welke ik associeer met aspecten als ‘cradle to cradle’ en zuinig omgaan met grondstoffen en energie. Technische duurzaamheid krijgt anno 2010 veel aandacht doordat consumenten steeds vaker worden geattendeerd op het belang van een duurzame leefomgeving. Anderzijds heeft duurzaamheid betrekking op het functioneren van het gebied zelf. Duurzaamheid houdt in dat een gebied in de loop der tijd goed kan blijven functioneren en aantrekkelijk blijft. Dat betekent dus dat je moet kijken naar functiemix, flexibiliteit in gebruik en aanpasbaarheid. Het is in dit perspectief altijd aardig om te kijken naar historische steden en het veelzijdig gebruik van gebouwen. De gebouwde omgeving hoort een waardevastheid te hebben zodat het mogelijk is om allerlei trends te overleven. Dat moet je in de binnenstad ook zien te bereiken. Bovendien horen alle onderdelen van de stad logisch met elkaar verbonden te zijn. In historische steden zie je dat vaak terug met de combinatie van aanloopstraten, pleinen en parken. Nieuwe centra hebben daar meer moeite mee omdat ze in korte tijd zijn gebouwd. Kortom, duurzaamheid gaat over meervoudig gebruik: als er één functie wegvalt, moeten er voldoende alternatieven zijn om een functieverandering te realiseren. In meervoudig gebruik schuilt echter een gevaar. Er zijn namelijk verschillende spelers actief in de binnenstad en wanneer zij allemaal strijden voor de eigen belangen dan kan dat de kwaliteit van de binnenstad aantasten. De gemeente heeft hier een belangrijke sturingstaak. Samenwerking tussen partijen, bijvoorbeeld in de vorm van binnenstadsmanagement, met als doel het bewaken van de functiemix is essentieel.
21
Hoe beoordelen jullie de kwaliteit van de Nederlandse binnenstad? Marcel Keijzer: Vooropgesteld is de kwaliteit van onze binnensteden zeer wisselend. Wat mij altijd opvalt is dat de meest aantrekkelijke delen van de binnenstad bestaan uit een concentratie van gebouwen met versnipperde eigendomsverhoudingen. Daar waar de ketens domineren, ontbreekt een eigen karakter en sfeer. De ketens zie je in Nederland overal terug, met als gevolg dat het zoeken is naar het karakteristieke van een stad. Daar ligt zeker ook een rol voor de ontwikkelaars van de toekomst. Deels zijn de ketens noodzakelijk om een basis aantrekkingskracht te vormen maar de toeristische waarde wordt bepaald door de bijzondere elementen in een binnenstad. Je wenst toch ook eigenheid en identiteit waardoor het leuk is om in jouw binnenstad te verblijven. We moeten niet kiezen voor de weg van de minste weerstand en het meeste geld want dan zijn alle binnensteden in 2030 gelijkwaardig aan elkaar. Welke trends gaan de binnenstad van de toekomst beïnvloeden? Remko de Jong: We spreken al jaren over de opkomst van internet en sociale media. Het interessante is nu dat veel internetwinkels een fysieke winkel openen. Dat zijn nu juist de waardevolle winkels die de aantrekkingskracht van je stad bepalen. Je ziet dus dat een trend die volgens trendwatchers een bedreiging vormt voor het winkelaanbod in binnensteden ook een verrijking kan zijn voor je binnenstad. Een andere trend heeft betrekking op de mediterrane levensstijl van veel consumenten. In toenemende mate leven we in de buitenlucht. Je merkt aan alles dat we behoefte hebben aan flaneren. In Zuid-Europese landen zie je dat nog veel sterker doordat de mogelijkheden om buiten te leven ook groter zijn. In de openbare ruimte is daar ook meer aandacht voor deze trend, in de vorm van speelvoorzieningen of bankjes. Ik ben benieuwd in hoeverre deze trend zich de komende decennia zal doorzetten. Dertig jaar geleden ging je niet op een terrasje zitten en nu bepaalt dit in een belangrijke mate het aanzien van je binnenstad.
22
PLATFORM BINNENSTADSMANAGEMENT
Het Platform heeft onder leiding van voorzitter Felix Wigman samen met de deelnemers terug gekeken op het programma in 2010 en vooruit geblikt naar 2011. Hoe ziet de binnenstadsagenda van de toekomst eruit en welke rol kan het Platform Binnenstadsmanagement hierin spelen? Daarnaast zijn de wensen van deelnemers en begunstigers besproken. Onderstaande opmerkingen dienen ter aanvulling op de presentatie (zie bijlage). • Het bezoek aan gaststad Zwolle is erg positief ervaren. • Er wordt nog hard gewerkt aan de vernieuwing van de binnenstadsbarometer welke zal gaan fungeren als benchmark voor binnensteden. • Een samenvatting van een onderzoek naar de duurzame samenwerking van binnenstadsmanagement is inmiddels beschikbaar op de website van het Platform Binnenstadsmanagement. • Een Kennisbank Binnenstad is erg interessant. Hiermee kan kennis voor de deelnemers en begunstiger toegankelijk gemaakt worden. Aandachtspunt voor 2011. • De website wordt nog onvoldoende gebruikt. Suggesties hierbij zijn de kennisbank aan de website te koppelen. • Komend jaar zal er meer aandacht zijn voor de kleinere kernen die gestart zijn of wensen te starten met een vorm van centrummanagement. In 2011 vindt een themabijeenkomst in samenwerking met het SSM Retail Platform plaats. Contact met retailers is een wens van de deelnemers van het Platform. Mogelijke onderwerpen zijn free-ridership, het belang van koopzondagen en de verandering van het winkellandschap. De volgende onderwerpen zijn door de deelnemers en begunstigers aangedragen voor 2011: • Tijdelijke invulling van leegstand. Hoe dient bijvoorbeeld omgegaan te worden met pandeigenaren en huur. • Vestigingscriteria van retailers. • Relatie van retailer met de gemeente. Men leest dat retailers op zoek zijn naar locaties, maar dit wordt niet gecommuniceerd met de gemeente. • De driehoek tussen pandeigenaren, retailers en gemeente. • Het verschil tussen binnenstadsmarketing en de marketing van winkelcentra die in het beheer zijn van één eigenaar.
23
Er wordt vervolgens een aantal stellingen behandeld: •
Heeft u interesse om deel te nemen aan de Verkiezing Beste Binnenstad? Ja 42% Nee 43% Misschien 15%
•
Welk onderwerp vindt u interessant voor de themabijeenkomst in mei 2011? Toekomst van het binnenstadsmanagement 19% Herstructurering en aanpak leegstand 35% Toerisme en promotie 11% Variatie in branchering (filialisering) 9% Uitvoeringsinstrumenten versterking winkelstraten 17% Ondernemersfondsen 9%
•
Welk onderwerp vindt u interessant voor de themabijeenkomst met het SSM Retail Platform? Free-ridership 13% Belang van koopzondagen 5% Regionale afstemming van detailhandelsinitiatieven 16% Vestigingscriteria retailers 16% Samenwerking overheid – retail 35% Verdeling filiaalbedrijven versus zelfstandigen 15%
•
Waar zou in 2011 het bezoek aan de gaststad georganiseerd moeten worden? Rotterdam 24% Zutphen 13% Arnhem 4% Enschede 15% Utrecht 13% Nijmegen 9% Lelystad 6% Tilburg 9% Eindhoven 3% Goes 4%
Tot slot een vraag uit de zaal: Vraag: Wat is er gebeurd met het initiatief tot een opleiding voor centrummanagers? De Erasmus Universiteit heeft pogingen gedaan om een opleiding op te zetten, maar er is niet genoeg animo. Als suggestie wordt gegeven dat marketing de bekendheid en dus het animo kan vergroten. Felix geeft aan dat het initiatief bij de universiteit ligt.
24
BIJLAGEN
Openbare Bibliotheek Amsterdam
Openbare Bibliotheek Amsterdam
Missie: "De OBA biedt in de dynamische Amsterdamse samenleving vrije toegang tot informatie, kennis en cultuur voor iedereen, door het leveren van hoogwaardige bibliotheekdiensten voor educati participatie, ontmoeting en cultuurbeleving."
Candy Duinker, manager informatie en innovatie
2010
OBA®,Openbare Bibliotheek Amsterdam 2010
Openbare Bibliotheek Amsterdam Open 7/12: 10 tot 10
• •
Financiën 36 miljoen 80 % subsidie 10 % leden 10 % boetes Subsidiënten • Centrale stad • Diemen • Ouder Amstel • Stadsdelen
1
Centrale Bibliotheek (sinds 7/7/7 op het Oosterdokseiland)
27
Filialen in Stedelijk Amsterdam
43
uitleenpunten (ziekenhuizen, zorgcentra, etc)
1
Digitale Bibliotheek www.oba.nl
1
Bibliotheek op Second Live
Personeel • •
278 fte = 300 + 100 collega’s Culturele diversiteit
ODE - 28.000
Facts & figures Centrale Bibliotheek
Aankomend
m2
Verblijfsbibliotheek
- 1.000+ studieplekken - 270
zitplaatsen
Theater
-5
meeting rooms
-3
meetingplace
-7
dagen per week open (www.oba.nl = 24/7)
van 10.00 – 22.00
- 1.200
parkeerplaatsen
(auto’s)
- 2.000
places
(fietsen)
Uitleenbibliotheek
Digitale bibliotheek
ity mmun cal co ts of lo a la p rk De we
1
algemene gegevens
• Uitleenbibliotheek
• Informatiemgt • Logistiek mgt
• Verblijfsbibliotheek
• Informatiemgt • Hospitalitymgt • Innovatie
Architect Aannemer Opdrachtgever Gebruiker/ Huurder
Jo Coenen De Nijs/ Hillen en Roosen Gemeente Amsterdam OBA
stichtingskosten: € 75 miljoen
Sfeer en sferen • Ontvangst en Welkom • Look alike van het aanbod • Het gebouw, de verblijfsplekken en de materialen • de “Fijne plekken” • de “Studieplekken” • de “Plekken waar men elkaar ontmoet” • de horecafunctie
Collecties - 8 kilometer boeken in open uitlening - 24 kilometer in magazijn - 2500 tijdschriften en 100 dagbladen en 600 digitaal - 60.000 cd’s en 16.000 dvd’s
ICT infrastructuur
- grid door hele gebouw op alle verdiepingen - daarnaast een draadloos netwerk: 600 + 300 - verbindingen met alle vestigingen in de stad - gigabite en glasvezel
- duurzaamheid:verlichting met leds, roltrappen, zonnepanelen, opslag energie in LTO-opslag
2
Theater van ‘t woord
- inrichting professioneel: licht / geluid / trekken - 270 zitplaatsen - vorm van informatie-overdracht - alles is mogelijk: film / muziek / voordracht/congres - verbonden met horeca en vergaderzalen - gem. 1 voorstelling per dag
CULTUUR
Expositieruimte
- 300 m2 - professionele tentoonstellingen - aanvullend op bibliotheekaanbod - Revemuseum en een Bibliotheekmuseum - Passarel
ODE
- Pleinen
Eerder dit jaar….
DOELGROEPEN
• Kinderen eerst • Inburgering/ laaggeletterden • Jongeren/ studenten • Ouderen
met dank aan CDR & OB Rotterdam
3
Bibliotheek van de toekomst De nieuwe vragen van de samenleving • Van schaarste naar overvloed: kwaliteitsinformatie • Zoeken, vinden en op maat maken • Naast het boek tal van andere (social) media • Vertelkunde • Mediawijsheid
• van consumptie naar co-creatie en gebruikersparticipatie • van voorschrijven naar toerusten • Van informatie naar communicatie De bibliotheek in 2030 is een centrum voor inspiratie en ontwikkeling
sinds 070707 voor iedereen
Resultaten • • • • •
Van 775.000 naar 2 miljoen bezoekers 5000 tot 7000 bezoekers per dag Heel veel studenten Samenwerking met derden IJ-kwartier Veel publiciteit in binnen- en buitenland van bibliotheken maar ook van gemeentebesturen
4
15-12-2010
Binnenstadsmanagement
Den Haag, De Resident
Steef Bakker, Senior Marketing Manager Retail & Leisure Amsterdam ODE, 10 november 2010
Program Resident: 115.00m² offices, 45.000 m² Retail/Catering, 315 apartments, 800 parking paces
Ambitie
Amsterdam, Oosterdokseiland
o Integraal plan o Nieuwe binnenstadswijk met eigen thematiek o Sterke functionele menging o Goede aansluiting bij binnenstad o Hoogwaardig
Program ODE Amsterdam: 80.000 m² offices, 44.000 m² culture (Library and Music Academy), Hotel 550 rooms, 310 apartments, 10.000 m² leisure, 16.000 m2 retail/catering, 1600 parking spaces
De Identiteit van ODE o Het aanbod in de binnenstad is nooit een statisch. Het is de reflectering van de bewoner; de werker; de toerist en stadsbezoeker o Amsterdam heeft een eigen karakter en sfeer, wisselend in de tijd met deelmilieus en eigen identiteiten o ODE wordt nieuw wat betreft stedenbouw en maar ook qua functionele structuurarchitectuur, o ODE biedt ruimte voor bestaande en vernieuwende formules o ODE = geen kopie van de binnenstad
Programmatische visie o Synergie is het sleutelwoord: wonen in combinatie met werken, commercie met cultuur, leren en vermaak, kennis en horeca o ODE wordt nieuw stuk binnenstad met moderne bewonersvoorzieningen, instellingen en bedrijven
1
15-12-2010
Centrum voor KennisCultuur o ODE: Centrum voor Kennis, Literatuur & Cultuur o Centraal middelpunt is de Openbare Bibliotheek: een nieuwe ontmoetingsplek in de binnenstad met een leescafé, stedelijk informatiepunt, vergaderruimten en vele (internet) studie- en werkplekken o Conservatorium van Amsterdam: behalve een school met 1.000 leerlingen, ook een plek voor (openbare) workshops, lunchconcerten, recitals, ‘masterclasses’ en dergelijke o Tijdelijk Club 11 TPG gebouw/Stedelijk Museum
Zakelijke Centrum
Mix o Verwevenheid van functies met de openbare ruimte is voorwaarde om het Centrum voor Kennis, Literatuur & Cultuur tot een culturele manifestatie te maken o Synergie op cultuurplein muziekvoorstellingen op de zondagochtend en op een zwoele zomeravond o Centrum voor Kennis, Literatuur & Cultuur zal een druk bezochte plek voor bewoners, werkenden en studenten worden o Ruimte is er voor: multimedia clusters, grootschalige winkels, bijzondere centrumsupermarkt en moderne leisure
Huurders Oosterdokseiland
o Hier vestigen zich bedrijven die zich aangesproken voelen door de locatie o De uniciteit van ODE naast CS, prima ontsloten per auto en aan IJ/binnenstad o ODE nabij het centrum
Het waterfront/de kade o ODE is een unieke plek tussen binnenstad en IJ met een ligging aan het grote water en de zon op het zuiden o Nabij New Metropolis en het Scheepvaartkwartier. o Aan het waterfront, langs de kade winkels en horeca die zich richten op de voetgangersstroom door het gebied: bewoners, studenten en werkers, maar ook toeristen o Rondvaartboten en watertaxi’s die passagiers afzetten aan de ODE steigers
Wonen o ODE aantrekkelijk binnenstedelijk woongebied o Wonen op ODE versterkt de levendigheid en de sociale veiligheid o De na te streven sociale mix in woonmilieus is een afspiegeling van de bevolking van de binnenstad
2
15-12-2010
o Eten en drinken o Leisure o Uitgaan
20.00 - 22.00 uur
o Schoonmaak o Nachtrust
o Afsluiting nachtleven o Wie is de BoB?
22.00 - 02.00 uur
24HR
02.00 - 06.00 uur
De stedelijke dynamiek
Waking Kantoren Verkeer up… Hotel Life Shopping
Living Toerisme Lunch Reizen Leisure Nachtrust Ontbijt Relax Drinken Feest Kantoren Expeditie Winkelen Horeca Leisure Retail Studenten Bibliotheek Eten Schoonmaak Nightlife
7
Programma
De retail van de toekomstige binnenstad De Binnenstad in 2030 Jubileumbijeenkomst Platform Binnenstadsmanagement Henk J. Gianotten
[email protected] Amsterdam, 10 november 2010
Hoe zienonze steden 5 jaar uit? Hoe zien stedenererover over 20 jaar uit?
SSM/Kolpron, 1995
De binnenstad in 2015
De monotone en eenvormige aanbodstructuur van de vorige eeuw heeft plaats gemaakt voor een breed spectrum van gedifferentialiseerde en gespecialiseerde binnensteden.
• • • • •
Hoe zien steden er over 30 jaar uit? Trends en stedelijke ontwikkeling Wat vragen consumenten van binnensteden? De kracht van de binnenstad De veranderende retailfunctie
Hoe zienonze steden 5 jaar uit? Hoe zien stedenererover over 20 jaar uit?
Werkgelegenheid in 58 binnensteden
De grootschaligheid heeft de binnenstad verlaten. Aan de rand van de stedelijke gebieden zijn comfortabele overdekte centra verrezen. De grootschaligen hebben in de binnenstad kleinschalige gespecialiseerde satellite stores. De consument gaat niet meer naar de binnenstad maar naar een binnenstad, want binnensteden hebben een eigen karakter gekregen. Traditionele verzorgingsgebieden zijn volledig vervaagd. Er is sprake van een binnenstad around the clock, die 24 uur per dag geopend is. De winkel- en leisurefunctie nemen in de binnenstad een gelijkwaardige plaats in. In de grotere steden pakt men de uitbouw van gethematiseerde leisurefuncties complexgewijze aan.
• • •
+
14,6
+
17,9
Binnensteden hebben meer culturele bedrijvigheid en dotcom industrie dan de rest van de stad Maar de werkgelegenheid buiten de binnenstad is tussen 1996 en 2008 meer gegroeid buiten dan in de binnenstad In diezelfde periode is de werkgelegenheid in de detailhandel van de binnenstad gedaald
1
Scenario-analyse
Scenario-analyse
Je kunt op verschillende manieren tegen de toekomst aankijken!
Welke trends en ontwikkelingen zijn bepalend voor de toekomst van de stad en hoe kunnen we hier rekening mee houden?
Wat is van invloed op toekomstscenario’s?
www.nl2040.nl
1 •
Technologie Mondialisering Economie Demografie
Technologie
Technologie wordt door mensen in steden ontwikkeld: steden worden belangrijker, door – –
•
Kenniseconomie en toenemend opleidingsniveau Bedrijven volgen mensen en mensen volgen voorzieningen (retail, horeca, cultuur, culinaire aanbod………..)
Technologie verandert de manier hoe mensen handelen: – –
•
• • • •
Computers nemen complexe werkprocessen over (kan overal op de wereld gedaan worden) ICT leidt ertoe dat mensen spullen kunnen kopen zonder het huis uit te gaan
Doorbraaktechnologieën als internet veranderen mondiale structuren (bio- en nanotechnologie in komende decennia?????)
2
Internetwinkelen
Internetwinkelen (2)
Cor Molenaar over internetshoppen
Nederland is e-shop-gevoelig
Financieel Dagblad, oktober 2008
Rationeel winkelen kan vele malen beter op het internet. Consumenten zijn vandaag de dag veel slimmer dan vroeger, ze zijn heel goed geïnformeerd. De winkelfunctie gaat daarom ook drastisch veranderen. Als winkeliers daar niet in meegaan, roepen zij de ellende zelf over zich af, Het wordt dus echt aanpassen of sterven.
2
Locatus over binnensteden
Mondialisering
• Is (ook) het gevolg van technologische ontwikkeling (kenniswerk kan overal gebeuren) • Productieketens worden opgesplitst en verdeeld over vele landen • Wat met mondiale inkomensverschillen gebeurt is onzeker (denk aan invloed op prijzen van consumptiegoederen)
UK: marktaandelen Marktomvang (index)
95
80
2010
2020
Binnenstad/kwa
41
51
Aanloopstraten/rest
21
5
Malls
21
26
Perifeer
18
18
3
3
Invloed economie op bestedingen
Economie
volume
210
120
Bron: CPB 2010
Bron: OC&C 2008
Omzetontwikkeling food en non-food
28%
4
Demografie
12% 2%
Aantal huishoudens 8,2 mln
Aantal alleenstaanden 2030 3,3 mln
7,3 mln 2010 2,6 mln
4
Aantal allochtonen
Demografische druk Aantal werkenden per 65-plusser
4,5 mln
1950: 6,7 2010: 4,0 2050: 2,0
3,4 mln
Aantal jongeren per 20-64 jarige: 1950: 0,7 2010: 0,4 2050: 0,4
Effecten op bestedingen (2009, statisch in %)
Aantal ouderen Leeftijd kostwinner 4,1 mln 2,6 mln 1,2 mln 0,7 mln
Ook vergrijzing in de steden
Totale bestedingen in €
Tot 45 jaar
45-65 jaar
ouder dan 65 jaar
31.240
34.220
25.120
Totaal 31.100
Voeding
15,0
15,6
15,5
15,4
Woning
31,9
34,9
42,2
35,4
Kleding
7,1
5,7
4,6
6,0
Schoenen
1,9
1,6
1,2
1,6
Medicijnen etc
2,3
2,7
3,3
2,7
Lichamelijke verzorging
2,1
2,1
2,1
2,1
Meubels etc
2,9
3,7
3,3
3,4
Sport, vakantie
8,2
8,4
6,8
8,0
Grote verschillen per regio: bevolkingskrimp
5
Grote verschillen per regio: vergrijzing
4 Scenario’s voor onze steden • • • •
Kleine steden
Technologie Economie Mondialisering Demografie
100.000-200.000 inwoners
100.000-500.000 inwoners
Gespecialiseerd
Gevarieerd
2-8 mln inwoners
>10 mln inwoners
Grote steden
4 Scenario’s voor onze steden
Welke kant gaat het op?
Kleine steden Dynamische kleine steden NL: zakelijke diensten Hoog opgeleide inwoners Veel inkomensongelijkheid Hoogwaardige cultuur, winkels, restaurants etc Internationale brand stores Randstad: verarmd
Middelgrote steden Veel variatie in vraag en aanbod IT-specialisatie Oost en Zuid-Nederland bloeien Etnische spanningen in Randstad Sterke lokale oriëntatie van winkels, restaurants etc
Gespecialiseerd
Gevarieerd
Grote specialistische steden Internationale werknemers Veel inkomensongelijkheid Hoogwaardige cultuur, winkels, restaurants etc Internationale brand stores en andere winkels
Zeer grote druk bevolkte Randstad Nederland bedient een wereldmarkt Veel variatie in vraag en aanbod Met gevarieerde (lokale) inwoners Achterland stagneert In Randstad veel ondernemerschap
Hangt sterk af van het beleid: • Investeren in kennis (opleidingen, kenniscentra) • Investeren in verbindingen: infrastructuur • De flexibiliteit van de beroepsbevolking • De stedelijke kwaliteit • De aantrekkelijkheid van het aanbod
Grote steden
Voorbeeld: de Randstad als metropool
Metropool New York
Kleine steden 8,5 miljoen inwoners Gevarieerd: • Fashion • Finance • Cultuur Gespecialiseerd
Gevarieerd
De metropool > 10 mln inwoners
Gevarieerde bevolking Gevarieerd aanbod Meerpolige centra
Grote steden
6
New York
Wat maakt de fascinatie? Volgens Anton Zijderveld is ambivalentie het kenmerk van een spannende, levendige en bruisende stad. In New York/Manhatten vindt je allerlei nationaliteiten, low camp en Broadway, fijnzinnige cultuur en barbaarse toestanden, rust en levendigheid, schoonheid en leijkheid, een ogenschijnlijk chaotische van kleuren en geluiden, gebeurtenissen, feiten, culturen en subculturen, het grootste warenhuis ter wereld, ketens maar heel veel kleine winkels
Onderdelen beleid New York • Voortdurend werken aan de kracht van New York • Loft conversion: commercieel vastgoed (fabrieken, pakhuizen…) herontwikkelen tot appartementen/studio’s • Voortdurend stimuleren dat New York het fashion center van de wereld blijft
Hoe blijft New York de fashion hoofdstad van de wereld?
Gevolg: aanbodvariatie • Gevarieerd aanbod van winkels, kunst, cultuur, horeca • Inwoners: hoge en lage inkomens • Voor veelverdieners speciaalzaken in Soho, Greenwich, Meatpackers District….. • Veel ondernemerschap, creativiteit……. • Heel veel kleine (ook etnische) winkels in Manhatten • Voor elk wat wils (economisch draagvlak)
7
De Franse consessie, Xintiandi, Singapore
Doelgroep-gerichte gebiedsontwikkeling
De Merlion, Esplanada, Singapore
De French Concession Xintiandi in Sjanghai een flagship van 130 miljoen euro gericht op hogere inkomensgroepen, zakenlui en toeristen een combinatie van commerciele functies en culturele dynamiek 60.000 m2 waarvan 30.000 m2 high end winkels, kleine designers, arts en crafts, restaurants en bars en verder woningen, kantoren en een museum (het Shukimen Museum) geopend in 2001 en nu een top-toeristenbestemming: 10 miljoen bezoekers/jaar: 70% eigen bevolking en 30% toeristen/zakenlui
Darling Harbor, Sydney
Guggenheim, Bilbao
Grote verschillen
Koopkrachttoevloeiing niet-dagelijks van de binnenstad (in %) Groningen Utrecht Eindhoven Rotterdam Den Haag Almere
Tot slot: wat maakt sterke (binnen)steden?
59 50 45 36 27 9
M2 wvo per inwoner
Ook in de komende 20 jaar!
Groningen Eindhoven Utrecht Tilburg Den Haag Almere Rotterdam Amsterdam
food 0,37 0,34 0,30 0,29 0,34 0,27 0,33 0,31
non-food 1,99 1,71 1,49 1,45 1,22 1,23 1,30 1,02
totaal 2,38 2,05 1,79 1,74 1,56 1,50 1,63 1,33
Wat zijn sterke steden? (zie: Jane Jacobs, Richard Florida, Elizabeth Currid, Larry Beasley, Davis Imbroscio, Edward Glasear, Peter Hall, Anton Zijderveld e.v.a.)
• Zijn maatschappelijk en ruimtelijke verdichte steden • Zien creativiteit, kunst en cultuur als productiefactoren:
Zutphen
– Vergroten de aantrekkelijkheid van de stad als vestigingsplaats – Vergroten de aantrekkelijkheid van de stad voor bezoekers
• Verenigen een brede verscheidenheid van functies (multifunctionaliteit): – winkels, woningen, technologie, musea, galeries, leisure, kunst en cultuur, culinair aanbod, evenementen, onderwijsinstellingen etc. etc.
Groningen Bergen op Zoom
• • • •
Den Bosch Breda
Beschikken over publiekstrekkers, iconen, flagships Hebben een aantrekkelijk verblijfsklimaat: de sense of the place Zijn gastvrij, huiselijk, open, toegankelijk, leesbaar en comfortabel Zijn innovatief en ondernemend, verrassend en stimulerend
Roermond Arnhem
8
Wat vragen consumenten van binnensteden? Dat zij functioneel in orde zijn: • Kwalitatief sterk winkelaanbod • Uniciteit: verrassende winkels • Aanvullende voorzieningen (horeca, leisure…) • Goede sfeer, ambiance, publieke ruimten (veilig, schoon, netjes) • Toegankelijk (bereikbaarheid, signing, parkeren)
Concurrentiefactoren Randvoorwaarden
Plezierige belevingswaarde: de sense of the place moet goed zijn: • Comfort of the known: je voelt je er thuis Randvoor• Exitement of the new: je wordt geënthousiasmeerd waarden
Positief: veel meer aandacht voor de kwaliteit van de binnenstad • Prachtige binnenstadsreparaties, toevoegingen, verbeteringen, uitbreidingen etc: Breda, Bergen op Zoom, Maastricht, Den Haag, Arnhem, Spijkenisse, Dronten, Etten Leur, Valkenswaard, Tilburg, Heerlen, Hoofddorp………) • Meer (nog niet voldoende) toevoeging van horeca • Verbetering parkeergelegenheid (Etten Leur), bereikbaarheid (Den Haag) • Meer aandacht voor zelfstandig ondernemerschap • Hier en daar toevoeging van leisure in de binnenstad (Spuimarkt Den Haag: casino, fitness, zwembad…) • Meer (nog niet voldoende) aandacht voor openbare ruimten (b.v. pleinen, b.v. Arnhem Muzes Kwartier) of cultuurwaarden: (Haagse Passage) en film en theater: Tilburg Pieter Vreedeplein) • Toevoeging van aantrekkelijk wonen bij/boven de winkels: Maastricht, Heerlen, Tilburg e.v.a.)
Het evenwicht van de sense of the place Wanneer voel je je thuis?
Wanneer wordt je gestimuleerd?
De binnenstad als huiskamer of als City Lounge
De binnenstad als surprise
• Als je je er veilig voelt • Als het aanbod is afgestemd op je behoeften • Als er herkenningspunten zijn (b.v. winkelketens) • Als er mensen rondlopen die tot je eigen social class behoren (menging) • Als je welkom bent • Als er rustpunten zijn
• Als je verrast wordt • Als er unieke winkels zijn • Als er onverwachte dingen gebeuren • Als je gestimuleerd wordt (geuren, kleuren, geluiden………. • Als je op ideeën wordt gebracht • Als je nieuwe mensen ontmoet • Als er afwisseling is (evenementen, acties……….)
Naar sterke binnensteden Uitstekende randvoorwaarden: – – – – – –
Schoon, veilig Openbare ruimte Rustpunten Levendigheid Huiskamergevoel (City Lounge) Benader de binnenstad multifunctioneel, net alleen vanuit de retail (ondernemerschap, innovatie, technologie, kunst en cultuur)
Doelgroepgerichte doorontwikkeling – – – – –
Verdichting, woningen Publiekstrekkers Multifunctionaliteit Doelgroepgericht aanbod Kleinschalig naast grootschalig aanbod
Anticipeer op drastische veranderingen in winkelfunctie – – –
Onder invloed van internetontwikkeling Om de trend naar saaie grootschaligheid te doorbreken en winkelen als vrije tijdbesteding leuk te houden Andere functies: try, play, sense, feel, show, connect…………
9
Hoe zienonze steden 5 jaar uit? Hoe zien stedenererover over 20 jaar uit?
Ik wens u veel succes!
10
Duurzame binnenstad 2030
Duurzame Binnenstad 2030
Marcel Keijzer en Remko de Jong Gemeente Zoetermeer
2030
2030
2030
Duurzaam
1
Duurzaam
Binnenstad
Zoetermeer Tasje omhoog – Tasje omlaag
120.000 inwoners 20 minuten met OV naar Den Haag
Meer dan 250 winkels in de binnenstad
3e stad van Zuid-Holland
Vraag: Op welke plek in de top 50 grootste gemeenten/steden staat Zoetermeer als het gaat om werkgelegenheid in de horeca
Vraag: Op welke plek in de top 50 grootste gemeenten/steden staat Zoetermeer als het gaat om werkgelegenheid in de horeca
Petje op: 32e Petje af: 48e
Petje op: 32e Petje af: 48e
Antwoord: Petje af: 48e
2
Op welke plek in de top 50 grootste gemeenten/steden staat Zoetermeer als het gaat om werkgelegenheid in de detailhandel?
Op welke plek in de top 50 grootste gemeenten/steden staat Zoetermeer als het gaat om werkgelegenheid in de detailhandel?
Petje op: nummer 17 Petje af: nummer 31
Petje op: nummer 17 Petje af: nummer 31
Antwoord: Petje op: nummer 17
De gemiddelde leeftijd van de bewoners van het Stadscentrum is
De gemiddelde leeftijd van de bewoners van het Stadscentrum is
Petje op: 38,4 jaar Petje af: 50 jaar
Petje op: 38,4 jaar Petje af: 50 jaar
Antwoord: Petje af: 50 jaar
Vraag: In het centrum van Zoetermeer wonen 6.672 mensen per km2. Dit is hetzelfde als in:
Vraag: In het centrum van Zoetermeer wonen 6.672 mensen per km2. Dit is hetzelfde als in:
Petje op: de andere groeisteden in Nederland Petje af: de traditionele / historische binnensteden
Petje op: de andere groeisteden in Nederland Petje af: de traditionele / historische binnensteden
Antwoord: Petje af: de traditionele / historische binnensteden
3
Vraag: Hoeveel bezoekers trekt het Stadshart jaarlijks?
Vraag: Hoeveel bezoekers trekt het Stadshart jaarlijks?
Petje op: 3 miljoen Petje af: 10 miljoen
Petje op: 3 miljoen Petje af: 10 miljoen
Antwoord: Petje af: 10 miljoen
Vraag: Hoeveel van de 1700 huurwoningen die voor jongeren zijn bestemd, bevinden zich in de binnenstad:
Vraag: Hoeveel van de 1700 huurwoningen die voor jongeren zijn bestemd, bevinden zich in de binnenstad:
Petje op: 550 woningen Petje af: 50 woningen
Petje op: 550 woningen Petje af: 50 woningen
Antwoord: Petje af: 50 woningen
ONTSTAAN ZOETERMEER
Opbouw Binnenstad
4
GROEIKERN
AMBITIE STADSCENTRUM 1975
Een centrum voor een stad van circa 100.000 inwoners, dat een ontmoetingplaats moet zijn voor de bewoners van de stad en een hoogtepunt van het stedelijke leven moet vormen Dorpsstraat is geen onderdeel van het centrum Demokratie, Gelijkwaardigheid, Gezondheid, Veiligheid en Soberheid
KEUZE VOOR MIX AAN FUNCTIES
GELAAGDHEID
WOONHART EN CULTUUR
2010
Woonhart
theater
bioscoop
5
De Toekomst
Woonhart
Stadshart
Dorpsstraat
gebruikers
Gebruikersenquête, stakeholdersinterviews, scholierenprojecten, bewonersavonden
3 en 4 september evenement
3 en 4 september evenement
6
Website
hardware
Verbinden Woonhart
Stadshart
Dorpsstraat
Verbinding Dorpsstraat – Stadshart - Woonhart
Culturele As
Culturele As
7
Culturele As
Verbinden
functies
Culturele As
Aanloopstraten, presenteren
WONEN
8
HORECA EN WINKELS
CULTUUR
Diversiteit, kwaliteit en aanbod horeca/ winkels
Stadsforum
EVENEMENTEN/LEISURE
GROEN
beleving
ICONEN
9
BIJZONDERE PLEKKEN
OPENBAAR GEBIED
KUNST
RUIMTE VOOR SPONTANITEIT
Gebruikers
CONCLUSIES
10
Gebruikers
Gebruikers
Gebruikers
Gebruikers
functiemix
Goede bereikbaarheid
Gebruikers
Gebruikers
Basis van eigen gebruikers
Comfort
11
Beleving
BELEVING
GEBOUWEN
BELEVING
BELEVING
PUBLIEK DOMEIN
GROEN
Hardware/functies
HARDWARE/FUNCTIES
12
HARDWARE/FUNCTIES
HARDWARE/FUNCTIES
WELKE VERANDERINGEN LAAT JE CASCO TOE?
Functiecombinaties, synergie
Duurzame binnenstad 2030
13
Jubileumbijeenkomst
Jubileumbijeenkomst
10.30 uur 10.45 uur 11.00 uur
Jubileumbijeenkomst 2010 10 november
12.00 uur 13.00 uur 14.00 uur 15.00 uur
15.30 uur 16.15 uur
Jubileumbijeenkomst
Welkom door Candy Duinker Manager informatie & innovatie OBA Inleiding ontwikkeling Oosterdokseiland Door Steef Bakker, MAB Development Inleiding op de binnenstad van de toekomst Door Carl Rohde, professor en trendwatcher Lunch Retailfunctie van de toekomstige binnenstad Door Henk Gianotten, retailexpert Duurzaamheid en stedenbouw Door Marcel Keijzer, gemeente Zoetermeer Uitreiking jaarpublicatie Terugblik en vooruitblik Platform Binnenstadsmanagement 2010 - 2011 Feestelijke afsluiting Borrel
Jubileumbijeenkomst
Activiteiten 2010 • April: gaststad Zwolle • Mei: themabijeenkomst met NRW ‘Samenwerking vastgoed, retail en de overheid’ • November: jubileumbijeenkomst • Jaarpublicatie • Werkgroep binnenstadsbarometer • Praktijkbijeenkomsten • Onderzoek: ‘Duurzame samenwerking binnenstadsmanagement’
Terugblik 2010 en vooruitblik 2011 Platform Binnenstadsmanagement
Jubileumbijeenkomst
Jubileumbijeenkomst
Enquête deelnemers en begunstigers
Respons Rapportcijfer algemeen Rapportcijfer activiteiten
2005 18 7,5 7,3
Najaarsbijeenkomst 2009 Jaarpublicatie 2009 Gaststad Zwolle Themabijeenkomst met NRW
2006 15 7,5 7,7
2007 16 8,0 7,4
2008 24 7,8 7,7
2009 23 7,7 7,5
2010 32 7,6 7,7
7,2 7,6 8 7,9
Opmerkingen deelnemers en begunstigers • Interessante en leerzame programma’s • Goede manier om ervaringen te delen • Creëer een ‘kennisbank binnenstad’ • Organiseer vaker bijeenkomsten met andere netwerken • Te weinig gebruik website • Meer aandacht voor kleine kernen
1
Jubileumbijeenkomst
Vooruitblik naar 2011: • April: bezoek gaststad Voorstel: 6 april • Mei: themabijeenkomst Voorstel: 25 mei • Oktober: themabijeenkomst Voorstel: 12 oktober In samenwerking met SSM Retail Platform • November: najaarsbijeenkomst Voorstel: 23 november • Maart en september: praktijkbijeenkomsten
Jubileumbijeenkomst
Bijeenkomst met SSM Retail Platform • Wens om in contact te komen met retailers • Beide partijen positief over intentie • Mogelijke thema’s – – – –
Jubileumbijeenkomst
Free-Ridership Belang van koopzondagen Het winkellandschap Suggesties?
Jubileumbijeenkomst
Wat wil het Platform in 2011 bereiken? • Doorontwikkelen binnenstadsbarometer • Blijvende inzet voor ondernemersfondsen (o.a. BIZ) en andere aspecten die bijdragen aan het organiserend vermogen van binnensteden • Samenwerking met retailers opbouwen (o.a. SSM) • Een bijeenkomst organiseren voor de grote dorpcentra / kleine stadscentra • Verkiezing Beste Binnenstad 2011-2013
Enkele stellingen
Jubileumbijeenkomst
Presentatie jaarpublicatie Jubileumuitgave
Jubileumbijeenkomst
• • • • •
Nieuw ontwerp Vernieuwing artikelen Interviews Katern ‘De binnenstad in 2030’ Diverse deskundigen plaatsen de binnenstad in perspectief binnen thema’s zoals duurzaamheid, ervaringen met BIZ, detailhandelsbeleid, branchering • Projecten in de binnenstad worden uitgelicht, o.a. in Den Haag, Enschede, Groningen en Zwolle
2
Jubileumbijeenkomst
Jubileumbijeenkomst
Afsluiting jubileumbijeenkomst 2010
3
november 2010 Vastgoedmarkt 75
WI NK ELS T H EM A
Winkels WINKELS / ONDERZOEK / JLL
Toekomst retailer ligt in innovatie, technologie en specialisatie
Storm raast door retailsector De afgelopen jaren waren voor de retailsector zeer dynamisch. Na een diep dal lijken de kansen te zijn gekeerd. Economisch gezien is retail een belangrijke drager voor economische groei, werkgelegenheid en het tot stand brengen van dynamische nieuwe omgevingen voor consumenten. Retail bepaalt onze dorps- en stadsgezichten en blijft vernieuwing brengen. Maar gezien de recente ontwikkelingen gaat er de komende jaren veel veranderen. De retailsector wordt op zijn kop gezet. Om te overleven is een nieuwe marktbenadering onontbeerlijk. Dit artikel gaat in op de komende ontwikkelingen in retail en is gebaseerd op de Winkelmarktspecial 2010 van Jones Lang LaSalle, die eind november zal verschijnen. Ingrid Ploegmakers
In de retailsector lag de macht jarenlang bij de retailers. Zij bepaalden bij welke fabrikant zij spullen afnamen, ze ontwikkelden steeds vaker hun eigen merken en bepaalden zelf hun prijsniveaus. Nu verschuift de macht langzaam naar de consument. Tot nu toe waren prijsvergelijkingen moeilijk te maken, was niet duidelijk waar artikelen op voorraad waren en was het moeilijk om over grenzen heen te winkelen. Door internet is voor consumenten een nieuwe wereld open gegaan. Online kunnen consumenten artikelen goedkoper aanschaffen. Bovendien kunnen zij zich via internet volledig laten informeren over producten. Met technische toepassingen voor het mobiele internet, worden de digitale mogelijkheden nog verder uitgebreid. Binnenkort kan de consument de barcodes in winkels inscannen met zijn mobiele telefoon om direct online prijzen te vergelijken. Een van de consequenties hiervan is dat vaste prijzen verdwijnen. Consumenten gaan daardoor steeds meer onderhandelen over prijzen; ook omdat zij mondiger worden.
In het gevecht om de consument wordt het steeds belangrijker om rekening te houden met zijn grillige behoeften en interesses. Demografische trends bepalen voor een groot deel welke consumentengroepen een belangrijke rol gaan spelen de komende jaren. Tot voor kort werden drie generaties consumentengroepen onderscheiden: de Tieners (nu: Generatie X), de Massa (nu: Vroege en Late Babyboomers) en de Oudere Generatie (nu: Senioren). De Senioren blijven, maar de Babyboomers zijn nu gesplitst in twee generaties consumentengroepen: Gepensioneerden en Werkenden. En Generatie X is opgevolgd door Generatie Y (Jong Volwassenen). Om het winkelgedrag van consumenten goed te begrijpen en optimaal op hun behoeften in te kunnen spelen, moeten naast demografische factoren ook sociaal-economische, psychogra-
fische, sociaal-culturele en multiculturele factoren worden meegenomen. De benadering van consumenten is niet meer marktgericht, maar persoonsgericht. De gepensioneerde vermogende Babyboomgeneratie biedt veel kansen voor de retailsector. Hier ligt de uitdaging in nieuwe retailformules, met specialistisch aanbod en veel service. De groep Jong Volwassenen (Generatie Y) wordt de komende jaren minder interessant. Deze groep wordt snel kleiner en het
Fabrikant gaat relatie aan met consument
is lastig Jong Volwassenen als groep aan te spreken. Internetshoppen is voor hen de normaalste zaak van de wereld. Alleen als er sprake is van een speciaal aanbod, worden zij naar een fysieke winkel of winkelgebied getrokken. Afwisseling is daarbij essentieel, omdat de groep continu op zoek is naar iets nieuws. Retailers en merken krijgen hierdoor te maken met korte levenscycli; fenomenen zoals pop-up stores spelen hierop al prima in. Om Generatie Y te kunnen volgen is het essentieel dat een retailer zeven dagen in de week, 24 uur per dag, aanwezig is. Als dat niet in de fysieke winkel kan, dan moet in ieder geval de internetsite van een retailer optimaal bereikbaar zijn. Figuur 1.
Specialistische gebieden Door verbreding van het aantal segmenten veranderen winkelgebieden van samenstelling. Gezien de grotere diversiteit in consumentengroepen moet het aanbod verder worden gedifferentieerd. Het is essentieel dat vastgoedeigenaren hierop reageren, want ‘one size does not fit all’. Er zullen zones ontstaan met winkels gericht op een bepaalde consumentengroep. Welke groep vastgoedtechnisch het meest interessant verschilt per locatie. Als retailers zich gezamenlijk richten op de behoeften van consumentengroepen in het verzorgingsgebied kunnen ze winkelgebieden verder versterken. Dit heeft een positieve invloed op het realiseren van de hoogst haalbare huurprijzen en een hoge vastgoedwaarde.
Figuur 1
Diversiteit in consumentengroepen
Diversiteit consumenten Naast de toenemende macht van de consument willen ook fabrikanten hun verloren macht binnen de sector weer terug winnen. Iedere leverancier met een consumentenmerk heeft een website. Sommige fabrikanten gebruiken hun website alleen om merken aan te prijzen, zoals Chanel. Bij andere fabrikanten kun je de producten ook direct online aanschaffen, zoals bij Christian Dior. Fabrikanten grijpen nu hun kans om direct een relatie aan te gaan met de consument en de distributie richting de consument beter te beheersen; een kans die de meeste retailers nu nog laten liggen. Sommige fabrikanten overwegen zelfs een eigen fysieke keten op te zetten, zoals Samsung en Nokia. Daarmee volgen zij het voorbeeld van Nike, Adidas en Swarovski.
Generatie Y
Generatie X
Late boomers
Vroege boomers
Senioren
1986-2005
1966-1985
1956-1965
1945-1955
Vóór 1945
LEEFTIJD 2020
15-34
35-54
55-64
65-75
75+
PROFIEL
Digitale wonders
Internetgezinnen
Spenders
De nieuwe gepensioneerde
Traditionele markten
DOELGROEP
GEBOREN*
* Hiervoor is geen precieze deÞnitie Bron: Jones Lang LaSalle
SCHWANDT INFOGRAPHICS
Naast internet en internettoepassingen, als social media, zijn er andere technologische ontwikkelingen die een belangrijke rol gaan spelen in winkels. Een voorbeeld is de toepassing van RFID-technologie (Radio Frequency Identification). Hiermee kan informatie over producten op afstand worden uitgelezen; met één druk op een knop is hierdoor te zien of een bepaald product nog in een specifieke kleur of maat voorradig is. Consumenten kunnen met het systeem bijvoorbeeld ook informatie opvragen over welk materiaal is gebruikt voor hun kledingstuk en welke bijpassende kledingstukken er zijn. De aankopen van de klant kunnen in systemen worden bijgehouden. De opgeslagen voorkeuren van de klant kunnen vervolgens worden gebruikt voor marketingdoeleinden. Een andere techniek is de NFC-techniek (Near Field Communication). Met behulp van dit systeem kunnen we straks binnen enkele seconden met onze mobiele telefoon betalen in winkels.
Nieuwe communicatiekanalen De technologische ontwikkelingen maken het mogelijk nieuwe communicatiekanalen te gebruiken in marketingcampagnes, zoals social media (Facebook, Hyves, Twitter) en consumentenpanels. Daarnaast ontstaan nieuwe beloningsystemen via internet, zoals aanbiedingen doorgeven via telefoon of e-mail. Consumenten bepalen hierbij zelf welke informatie ze willen ontvangen en welke niet. Ook de verwerking van online aankopen maakt een belangrijke ontwikkeling door. Bestellingen thuis laten bezorgen wordt goedkoper en sneller, vooral in stedelijke gebieden. Consumenten kunnen daarbij gaan aangeven op welk tijdstip en waar de bezorging hen het beste uitkomt. Omdat de ontwikkeling zich vooral richt op het verbeteren van de bezorgservice, is een explosie van het aantal afhaalpunten onwaarschijnlijk.
Samenwerking retailers Door de genoemde ontwikkelingen krijgen bestaande retailers het de komende jaren moeilijk. De consument bereiken wordt een enorme uitdaging. Consumenten zijn wispelturig en blijven streven naar de hoogste kwaliteit voor de laagste prijs. Daarnaast verlangen ze echtheid en een emotionele band met de producten die ze aanschaffen. Hun profiel wordt steeds grilliger en retailers moeten hierop constant blijven inspelen. LEES VERDER OP PAGINA 77
november 2010 Vastgoedmarkt 77
WI NK ELS T H EM A WINKELS / ONDERZOEK / WERELD
CB Richard Ellis in Global Retail MarketView Er is 19 procent minder vierkante meters aan GDV/PDV opgeleverd
zien van 31.500 m2 aan plannen voor nieuwbouw en uitbreiding van winkelcentra. Wel zijn er meer projecten dan vorig jaar in aanbouw genomen, onder meer de Markthal, de B-Tower aan de Van Oldenbarneveldplaats, de herontwikkeling van het Postkantoor door Delta Projectontwikkeling en winkelcentrum Lage Land aan de Marinus Bolkweg. De plannen voor nieuwbouw en uitbreiding van GDV/PDV is echter met 21.000 m2 toegenomen vergeleken met vorig jaar. Regio Den Haag heeft 37.500 m2 meer aan plannen voor nieuwbouw en uitbreiding van winkelruimte dan vorig jaar. Dit komt onder meer door de intentieovereenkomst met Modulus Vastgoedondernemingen voor de ontwikkeling van de voormalige locatie van de Hollandse Beton Groep in Rijswijk (ruim 14.000 m2). Het grootste winkelproject in voorbereiding is Wijnhaven fase 2 met een omvang van 28.850 m2. De plannen voor GDV/ PDV zijn verminderd met 5.000 m2 vergeleken met 2009. In de regio Utrecht Stad is de planomvang van projecten met 16.500 m2
van een bestaand winkelcentrum) is niet opgenomen in de overzichten. Het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak is uitgedrukt in bruto vloeroppervlakte (bvo). De lijst is gebaseerd op een enquête van het researchteam van Vastgoedmarkt en daarop ontvangen toelichting van de initiatiefnemers. De enquête werd uitgevoerd in de periode van 1 augustus tot 1 november 2010. Daarnaast wordt de planvoorraad – die zich al in de database van Vastgoedmarkt bevindt – ook gedurende de rest van het jaar waar mogelijk geactualiseerd aan de hand van zich voordoende ontwikkelingen. In de enquête zijn onder meer de volgende typen winkelcentra opgenomen: stads(deel)centrum, buurt(winkel)centrum, wijk(winkel)centrum. Zij vormen het eerste en ook verreweg grootste deel van de projectenlijst. GDV/PDV-projecten worden in het daarop volgende overzicht vermeld. De inventarisatie wordt besloten met zowel voor de winkelcentra als de GDV/PDV-sector een overzicht van projecten in aanbouw. Vastgoedmarkt Research voert dit winkelonderzoek al sinds 1984 uit. Het verschil tussen de hier aangehouden planvoorraad is het saldo van de op 1 november 2009 door Vastgoedmarkt geregistreerde bestaande voorraad, verminderd met in aanbouw genomen dan wel geschrapte of in omvang verkleinde
afgenomen vergeleken met 2009. Hoog-Catharijne is in aanbouw genomen. Het winkelcentrum van ASR Vastgoedontwikkeling in Leidsche Rijn, voor belegger Corio, heeft flinke vertraging opgelopen. De plannen voor nieuwbouw en uitbreiding van GDV/PDV zijn met 30.000 m2 afgenomen.
‘Winkelhuurprijzen stabiliseren’ De huurprijzen op A1 winkellocaties stabiliseren wereldwijd, maar op sommige locaties stijgen ze licht doordat het consumentenvertrouwen verbetert en er tekenen zijn dat de economie zich herstelt. Dat bericht CB Richard Ellis in de laatste editie van Global Retail MarketView, die werd gepresenteerd op de Mapic in Cannes. Ruud de Wit
Huurprijzen De huurprijzen op A1-locaties blijven de laatste jaren stabiel. De huurprijzen buiten het kernwinkelgebied staan wel onder druk doordat de vraag afneemt en de zelfstandige retailondernemers het moeilijk hebben door de economische crisis.
Beleggingen Tot en met oktober 2010 is er door beleggers het meest in winkelvastgoed geïnvesteerd. Daarna volgen de segmenten kantoorruimte en woningen. Winkelvastgoed is dus nog steeds veel gevraagd, hoewel de onderzoekers van de grote vastgoedadviseurs aangeven dat de beleggers vooral belangstelling hebben voor A1-locaties, dus ‘prime’ vastgoed.
projecten, maar vermeerderd met nieuwe plannen of de uitbreiding van bestaande plannen. De uitvoeringsperiode van dit winkelprogramma strekt zich volgens de betrokken initiatiefnemers uit over een periode van meer dan vijftien jaar. De geograÞsche onderverdeling van de plannen is voor een periode van twee jaar opgenomen in tabel 1 met in de tabellen 2 en 3 een opsomming van de grootste projecten. Zie voor een overzicht van alle winkel- en GDV/PDV in voorbereiding en in aanbouw onze website http://www.vastgoedmarkt.nl/ vastgoedtools/whitepapers.
De vraag naar hoogwaardige winkelruimte blijft groot en een aantal steden laat een duidelijke huurgroei zien aan het eind van het derde kwartaal. Globaal is er sinds het einde van het tweede kwartaal van dit jaar sprake van een 0,2 procent huurtoename in ‘prime’ retailvastgoed. Noord- en ZuidAmerika (6 procent huurstijging over het afgelopen jaar) en Azië (4 procent) en de Pacific (3 procent) lopen hierbij voorop. Europa, het Midden-Oosten en Afrika laten echter een daling zien van 3 procent, voornamelijk door de economische problemen in Griekenland, Spanje en Ierland. In Europa vertoont het Verenigd Koninkrijk de duidelijkste tekenen van een herstel met huurstijgingen in steden als Edinburgh en Londen van respectievelijk 25 en 20 procent sinds het einde van het derde kwartaal 2009. New York, Sydney (9.622 euro per vierkante meter) en Hongkong (8.792 euro per vierkante meter) zijn de duurste winkellocaties, gevolgd door Londen en Tokio. Sidney nam de top 2 plaats over van Hongkong. De huur in de stad New York bedraagt op de toplocaties 14.215 euro per vierkante meter per jaar. Ter vergelijking, in
Toekomst retailer VERVOLG VAN PAGINA 75
Voor consumenten heeft de primaire aankoop van een product in een fysieke winkel steeds minder toegevoegde waarde, zeker nu ze producten ook via internet kunnen aanschaffen. Er is meer nodig om ze naar een winkelgebied te trekken. Het is belangrijk om unieke winkelmilieus en belevenisvolle, spannende winkelgebieden te creëren, waar consumenten graag winkelen en zonder nadenken hun geld uitgeven. Retailers moeten dit gezamenlijk oppakken voor een optimaal resultaat. Verder wordt het belangrijker voor retailers om zich te richten op hun eigen labels. Daarmee kunnen ze hun marges vergroten. Internet is inmiddels een ‘must’ voor elke retailer en producten moeten zowel in de schappen als online beschikbaar zijn. Winkelmedewerkers kunnen zich door extra service- of onderhandelingsmogelijkheden richten op de individuele behoeften van elke consument.
Nieuw businessmodel Door de druk op de omzet – vooral in
Tabel 1
Winkelhuren, derde kwartaal 2010 in euro Winkelhuren per m2
2e kwart 2010
14.215
1
Sydney
9.622
3
3
Hongkong
8.792
2
4
Londen
7.036
4
5
Tokio
6.349
5
6
Parijs
6.300
7
7
Zürich
5.975
8
8
Moskou
5.643
6
9
Brisbane
5.567
9
10
Melbourne
4.613
12
11
Guangzhou
4.447
10
12
Los Angeles
3.949
11
13
Chicago
3.791
13
14
Singapore
3.733
14
15
Milaan
3.700
15
16
München
3.600
16
17
Rome
3.500
17
18
Frankfurt
3.240
18
19
Berlijn
2.940
20
20
San Francisco
2.764
19
Rang Stad 1
New York
2
Bron: CB Richard Ellis
de Kalverstraat in Amsterdam betaalt men tussen 2 250 euro en 2 700 euro per vierkante meter per jaar. Parijs, Zurich, Moskou, Brisbane en Melbourne volgen op afstand. Een algemene conclusie uit het rap-
port is dat de vraag naar winkelruimte op toplocaties in de meeste markten sterk blijft en dat in sommige steden sprake is van een substantiële jaarlijkse groei aan het einde van het derde kwartaal in 2010.
de fysieke winkels – kunnen retailers straks minder huur betalen dan nu. Voor beleggers betekent dat minder directe opbrengsten. Om dit verlies te compenseren zullen zij met nieuwe omzet- en businessmodellen moeten gaan werken. Het is zelfs denkbaar dat beleggers zich steeds meer risicodragend gaan opstellen richting de activiteiten in hun panden om zo meer grip te krijgen op de inkomsten. Ook is het mogelijk dat beleggers gaan optreden als exploitanten van retailconcepten. Retailers bieden in een door de belegger ingericht pand hun artikelen aan, waarbij ze zelf verantwoordelijk zijn voor hun merkpresentatie. In feite is dit vergelijkbaar met wat De Bijenkorf en V&D doen met hun shopin-shop concepten en met Servex, dat Starbucks, AH to go, Burger King en andere horeca- en retailformules op NS-stations exploiteert.
fysieke uitbreiding van het winkelvloeroppervlak. Retailers en eigenaren van winkelcentra moeten in toenemende mate investeren in nieuwe technologieën, nieuwe markten en het begrijpen van de consument. Er zal automatisch een selectie optreden van retailers en beleggers die de nieuwe mogelijkheden optimaal weten te benutten en er zullen partijen zijn die het niet gaan redden. Voor eigenaren wordt het belangrijk goed in te schatten op welke locaties nog waardegroei kan worden gerealiseerd. Ze moeten ook bepalen hoe zij zelf invloed willen en kunnen hebben op het verbeteren van een locatie. Voor retailers geldt dat ze de exploitatie en marketing van hun concept goed moeten afstemmen op hun doelgroep. Retailers die dat niet doen, dreigen de komende jaren de boot te missen.
Winnaars en verliezers
Ingrid Ploegmakers is associate director
Retail is een nieuw tijdperk ingegaan met andere consumentengroepen en nieuwe mogelijkheden. In tegenstelling tot het afgelopen decennium ligt de nadruk de komende jaren op innovatie en technologie en niet op
Retail bij Jones Lang LaSalle.
OVER DE AUTEUR
[email protected]
H4 De binnenstad in 2030
Doorbreek de monofunctionaliteit van binnensteden Hans Mommaas is hoogleraar Vrijetijdswetenschappen aan de Universiteit van Tilburg en directeur van Telos, Brabants Centrum voor Duurzame Ontwikkelingen. Vanuit zijn leerstoel is hij verantwoordelijk voor de masteropleiding ‘Leisure Studies’ en coördinator van het internationale masterprogramma ‘Polis, European Urban Cultures’. We praten met Hans Mommaas over de binnenstad van de toekomst en de invloed van de vrijetijdseconomie. Welke rol speelt de vrijetijdseconomie bij de ontwikkeling van de Nederlandse binnenstad? Er spelen natuurlijk meerdere agenda’s die een effect hebben op onze binnensteden. Denk hierbij aan duurzaamheid, de economische crisis en de transformatie van de economie. Kijken we echter door de bril van de vrijetijdsindustrie dan gaat de diensteneconomie zich de komende jaren nog verder ontwikkelen.
56
De omslag van mono- naar multifunctionaliteit wordt richting 2030 één van de belangrijkste uitdagingen voor onze binnensteden. Alles wat te maken heeft met de begrippen ‘gastvrijheid’ en ‘hospitality’ speelt een steeds grotere rol in onze samenleving. Vrijetijdsomgevingen zijn nu juist die omgevingen waarin dienstverlening centraal staat. Je ziet in toenemende mate een omslag van de kwaliteit van producten naar de kwaliteit van diensten. Dat betekent ook dat de culturele laag steeds dikker wordt. Het gaat over imago, verhaal, beleving en authenticiteit. Heeft dit proces gevolgen voor het aanbod van functies in binnensteden? Je ziet nu nog dat de winkelfunctie dominant aanwezig is. Ik merk echter in een aantal steden dat ze op een soort van kantelpunt zitten. Ze weten niet goed hoe ze naar de toekomst toe hun koers moeten bepalen. Binnensteden zijn eigenlijk gewoon leisuredomein geworden en sommige steden zijn daar echt te ver in meegegaan. Daar ontstaat een soort van commercialiteit die afkeer oproept bij mensen. Naarmate de binnenstad steeds meer gaat lijken op een shopping mall in z’n monofunctionaliteit, verliezen consumenten hun interesse in de omgeving. Het is dan veel makkelijker om naar een echte shopping mall te gaan, ze zijn bereikbaar en het is mogelijk om
voordelig te parkeren. De aantrekkelijkheid van de binnenstad wordt gevormd door de multifunctionaliteit. Wonen, werken en recreëren op loopafstand, dat is de kracht van de binnenstad. Steden als Deventer, Doetinchem en Groningen zie je interessanter worden dan de monofunctionaliteit van Maastricht omdat die steden nog een ‘couleur locale’ hebben. Er loopt niet alleen winkelpubliek rond. Stedelijkheid, in de vorm van multifunctionaliteit, wordt een belangrijk afwegingscriterium van mensen bij de beoordeling van een stad. De omslag van mono- naar multifunctionaliteit wordt richting 2030 één van de belangrijkste uitdagingen voor onze binnensteden. Welke mogelijkheden hebben bestuurders om dit proces te beïnvloeden? Vroeger spraken we over het ‘Kalverstraat-effect’. Dat betreft een soort van evolutionair proces dat zich voordoet in winkelstraten waardoor er steeds meer bezoekers naar de binnenstad komen. Anno 2010 is de discussie over de zondagsopening een volgende stap in dit proces. Steden moeten op een gegeven moment die evolutie doorbreken. Je kunt monofunctionaliteit tegengaan door bijvoorbeeld de zondagsopenstelling af te wijzen. Zo creëer je ruimte voor andere functies en een ander publiek. Welke gevolgen heeft de opkomst van de oudereneconomie? Als je kijkt naar participatiepatronen dan moet je er rekening mee houden dat ouderen vasthouden aan de eigen smaakpatronen. Zij kiezen dus voor meer klassieke culturele functies in binnensteden, zoals kerken en musea. Bovendien zijn rustelementen heel erg belangrijk voor deze doelgroep. Zo vinden zij het heerlijk als alle winkels op zondag gesloten zijn waardoor het authentieke karakter van de stad zichtbaar wordt. Binnenstedelijke overheden moeten zich daar bewust van zijn bij de vormgeving van hun stad. Een overeenkomstig verhaal geldt ook voor het omgaan met de bevolkingskrimp. Belangrijk is echter dat de demografische krimp en economische krimp niet rechtstreeks met elkaar verbonden zijn. Er zijn diverse dorpen, bijvoorbeeld rondom Hilversum, die al jaren demografisch krimpen maar economisch groeien. De bevolking die achterblijft heeft namelijk meer te besteden en dat bestedingspatroon vertaalt zich in hoogwaardige diensten. Steden moeten zich dus afvragen hoe ze het demografisch kapitaal in de omgeving beter in de eigen stad kunnen verankeren. Feit is dat de ouderen van de toekomst beschikken over veel koopkracht. Het is evident dat er steden zijn die deze koopkracht de komende jaren gaan ontdekken en daar het dienstenpakket op aanpassen. Onderzoek naar de smaken van de doelgroep is dan essentieel. Hoe zorgen we ervoor dat steden niet dezelfde keuzes maken? We dienen eigenlijk een klimaat te creëren waarbinnen meerdere steden binnen één regio op een ‘zachte’ wijze met elkaar kunnen concurreren. We worstelen in Nederland echter enorm met de rol van het publiek bestuur bij dit soort
57
H4 De binnenstad in 2030 Doorbreek de monofunctionaliteit van binnensteden
economische processen. Ik geloof ook niet in de werkbaarheid en functionaliteit van afspraken. Het werkt naar mijn mening alleen als je een gezamenlijk belang centraal stelt waar alle partijen / steden krachten uit kunnen putten. Je slaagt hierin wanneer je een situatie kan creëren waarin steden naar elkaar gaan kijken en vanuit die interactie gaan zoeken naar de eigenheid binnen het grotere geheel. In de praktijk zie ik dat het regionale schaalniveau steeds nadrukkelijker in het vizier komt. De toekomst van de stad ligt in de regio. De ruimtelijke ordening van de toekomst zal zich in belangrijke mate afspelen op het schaalniveau van de regio. Stad en land worden samengebracht.
De ruimtelijke ordening van de toekomst zal zich in belangrijke mate afspelen op het schaalniveau van de regio. 58
Betekent dit dat functies uit de binnenstad kunnen verdwijnen? Diverse functies zijn in het verleden uit de binnenstad verdwenen zonder dat de stad daar echt onder geleden heeft. Ik denk dat we een volgende stap kunnen zetten waarbij nadelige gevolgen voor de economie van de binnenstad uitblijven. Ondanks de economische crisis is de druk in een aantal binnensteden zo groot dat er geen ruimte meer is voor een aantal functies. Ik ben een voorstander van enige decentralisatie, er ontstaat dan namelijk ruimte voor een nieuwe dynamiek. Doorgaan met de monofunctionaliteit van winkelen in binnensteden is geen optie. We hebben in Nederland bijzondere binnensteden door de mate van overzichtelijkheid en de beperkte schaal. Het nadeel van die schaal is echter de geringe ruimte die we hebben om dynamiek en vernieuwing te faciliteren. De betrokken partijen in de binnenstad hebben de taak om de Nederlandse binnensteden aantrekkelijk te houden door te streven naar multifunctionaliteit. Het is dan noodzakelijk om voorzichtiger te zoeken naar manieren om schaalvergroting mogelijk te maken. Stationslocaties lijken daarbij aanknopingspunten te bieden. Hier ontstaan de eerste nieuwe verhalen van een stad.
Alleen door samenwerking en krachtenbundeling van gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren kan een stadscentrum doelmatig ontwikkeld, beheerd en gepromoot worden. Het Platform Binnenstadsmanagement stimuleert en professionaliseert als onafhankelijke organisatie sinds 1995 het binnenstadsmanagement in Nederland. Het Platform bereikt dit door netwerkvorming, kennisontwikkeling en kennisuitwisseling. Aan de Stichting zijn meer dan 65 steden als deelnemer en circa 11 vastgoedpartijen als begunstiger verbonden.
