ZNALECKÝ POSUDEK č. 67/2013 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)
Nález a posudek Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu nedobrovolná dražba
Předmět ocenění Budova RD č.p. 26, zapsaná na LV č. 517, na pozemku parc.č. st. 112, pozemek parc.č. st. 112, zapsaný na LV č. 517, pozemek parc.č. 54/1, zapsaný na LV č. 517, pozemek parc.č. 54/2, zapsaný na LV č. 517, včetně příslušenství, vše k. ú. Kleneč. Adresa Kraj Ústecký kraj Kat. území Kleneč Část obce dle LV 517
Obec Ulice
Kleneč K Návsi
Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí
Počet obyvatel 470 č.p. 26
Tel. E-mail IČ DIČ
+420 800 900 490
[email protected] 25023217 CZ25023217
Závorka František - Kleneč, K Návsi 1, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 700602/2672
Zpracováno pro
Dražebníka - EURODRAŽBY.CZ a.s.
Vypracoval
A-Consult plus, spol. s r.o., znalecký ústav Palladium, Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1
Počet stran textu 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Počet stran příloh
Dne Ke dni Prohlídka dne 7
131.27 m2
30.12.2013 12.12.2013 4.12.2013 a 12.12.2013
Počet výtisků : 2
1 000 Kč/m2
131 270 Kč
130 000 Kč Stotřicet tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Na základě §13 předpisu č. 26/2000 Sb., zákona o veřejných dražbách, se jedná o odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Znalec taktéž má odhadnout závady, které přechodem vlastnictví nezaniknou, a upravit příslušným způsobem odhad ceny. Znalec tedy konstatuje, že s ohledem na stav oceňované nemovitosti, se v místě neobchoduje s obdobným typem nemovitosti. Nemovitost je v havarijním stavu, do objektu zatéká, jsou zde viditelné poruchy, použitelné je pouze 1. NP. Náklady na rekonstrukci by výrazně převyšovaly hodnotu nemovitosti vč. pozemku, jednalo by se o náklady nepřiměřené převyšující cenu stavby. Taktéž lokalita nemovitosti má záporný vliv na nemovitost, objekt je umístěn u zdi vedlejšího objektu (bývalé rozsáhlé zemědělské usedlosti či JZD) a na rohu ulic. Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena odborným odhadem na minimální možné hranici. Podmínky platnosti ceny Cena obvyklá je stanovena na základě provedeného místního šetření dne 4.12.2013 a 12.12.2013, kdy byla umožněna i prohlídka interiérů nemovitosti. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
nestanovena
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Na příslušném stavebním úřadě v Roudnici nad Labem není k nemovitosti evidován žádný podklad. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Na příslušném stavebním úřadě v Roudnici nad Labem není k nemovitosti evidován žádný podklad. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 517, vyhotovený dálkovým přístupem dne 4.11.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kleneč, http://nahlizenidokn.cuzk.cz ze dne 4.12.2013. Situační plánek, www.mapy.cz ze dne 4.12.2013. Fotodokumentace pořízená při MŠ dne 4.12.2013 a 12.12.2013. Platný územní plán obce. Datum předání kompletních podkladů 4.12.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 517, vyhotovený dálkovým přístupem dne 4.11.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kleneč, http://nahlizenidokn.cuzk.cz ze dne 4.12.2013. Situační plánek, www.mapy.cz ze dne 4.12.2013. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 4.12.2013 a 12.12.2013. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Kleneč se nachází v jižní části okresu Litoměřice, 3 km od hranice města Roudnice nad Labem a 2 km západně od hory Říp. Obec je tvořena jediným sídlem (Kleneč), dvěma samotami (Tomanův a Lagronský mlýn) a dvěma samostatnými výrobními areály (zemědělský areál západně od Klenče a areál pro výrobu dřevěných briket severně od Klenče). V současné době plní sídlo zejména funkci obytnou (v malé míře i individuálně rekreační). V obci se nachází 200 budov s číslem popisným, žije zde okolo 400 obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Nejstarší zástavbu v území Kleneč tvoří objekty kolem západovýchodně orientované návsi. Obdélná náves se mírně svažuje k východu a je předělena potokem Čepel. Zástavbu kolem návsi tvořily příčně orientované statky. Další obytná zástavba se do poloviny 19. století rozvíjela skupinou příčně orientovaných domů kolem příkře se svažující návsi. Další rozvoj se od poloviny 19. století uskutečňoval kolem hlavní silnice Roudnice n. L.- Vražkov a podél dalších místních komunikací. Řešené území je součástí ochranného pásma Národní kulturní památky Říp. Kleneč se nachází cca 4,3 km od centra Roudnice nad Labem. Sociální infrastrukturu zajišťuje Roudnice nad Labem, v místě se nenachází škola, zdravotnické zařízení, pošta či policie. V místě se nachází knihovna, sportoviště, obchod a obecní úřad. Dopravní vazby na sídla nadmístního významu ( Praha, Litoměřice, Roudnice n. L. a další) jsou zajištěny železniční ( regionální trať) a silniční dopravou (dálnice, silnice II a III třídy). V obci Kleneč zajištěna likvidace splaškových odpadních vod, zásobování pitnou vodou a plynem ze středotlakového plynovodu. Rozvody elektrické energie VN směřované do distribučních trafostanic jsou vedeny vzdušnou trasou. Rozvody NN, rozvody veřejného osvětlení i místního rozhlasu tvoří podzemní kabelové trasy. Dešťová oddílná kanalizace zaústěná do potoka Čepel je rozvinuta pouze v části zastavěného území. V místě je tedy veřejný vodovod, splašková kanalizace, dešťová kanalizace, plynovod. Výskyt radonu je střední, radonové měření nebylo předloženo. Oceňovaná nemovitost se nachází v centru obce, cca 100 m od centrální návsi na rohu ulic Krátká a K Návsi. Železniční stanice se nachází ve vzdálenosti cca 140 m. Dokumentace: na příslušném stavebním úřadě v Roudnici nad Labem není k nemovitosti evidován žádný podklad. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město Ústí nad Labem)
-2-
48 Km
Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě
nízká frekvence spojů Ano, v místě je obchod s potravinami
Informace o nemovitosti Rodinný dům pochází cca z let 1910-1920, má dvě nadzemní podlaží, je částečně podsklepen, krov je mansardový s krytinou pálenou dvoudrážkovou. Klempířské konstrukce v podstatě chybí. Venkovní i vnitřní omítky jsou odstraněné. Zdivo je opukové s cihelnou vyzdívkou oken a nadokenních kleneb. Přístavba domu (s vchodem do objektu) je poválečná, zděná, s jedním nadzemním podlažím, zdivo je smíšené - plynosilikátové tvárnice v kombinaci z cihlami tl. 30 cm, okenní překlady jsou z válcovaných I profilů. Výplně otvorů tvoří špaletová okna dvojitá, z 80% chybí a jsou nahrazeny OSB deskami, částečně jsou instalovány plechové parapety, zárubně jsou částečně osazené, dveřní křídla chybí, vstupní dveře jsou poškozené. V interiéru chybí vnitřní omítky, podhledy, podlahy. Stropní konstrukce jsou dřevěné s podbitím, původní omítka byla na rákosu. Chybí rozvody inženýrských sítí. V přístavbě je betonová podlaha, stropní konstrukce je tvořena I profily s keramickými stropnicemi typu Hurdisk. Původní vytápění bylo plynovými kamny typu GAMMAT či WAW, nyní nefunkční, není viditelný rozvod plynu. Vlivem dlouhodobé neúdržby je zde výskyt hniloby, klenby jsou z 50% porušené, jsou zde viditelné poklesy. Střešní krytina místy chybí (chybí 10-15% krytiny) či je uvolněná, do objektu zatéká. Nadstřešní část komínového tělesa je narušené vlhkostí a zhlaví z cihelného zdiva se rozpadá. Okenní rámy a křídla v objektu chybí, popř. jsou za hranicí životnosti. Je zde neexistence izolace proti zemní vlhkosti. Ze stavebně-technického stavu zjištěného při místním šetření se konstatuje, že je použitelné pouze 1. NP objektu. Vlastník se zjevně chystal provést kompletní rekonstrukci (odvozeno z kompletního odstranění vnějších a vnitřních omítek, podlah a podhledů) před delší dobou, která neproběhla a objekt nebyl zakonzervován. Náklady na rekonstrukci by výrazně převyšovaly reprodukční hodnotu nemovitosti, jednalo by se o náklady nepřiměřeně převyšující cenu stavby. Rodinný dům není trvale obýván (ani jeho stav toto neumožňuje), nebyly předloženy nájemní smlouvy. Stav nemovitosti (půdorys) neodpovídá zákresu v katastrální mapě. Pozemek st. 112 je zastavěn z větší částí budovou č. p. 26, pozemek p. č. 54/1 je oplocen a tvoří zahradu domu bez trvalých porostů, pozemek p. č. 54/2 tvoří zelený pás do tvaru L okolo domu u ulici Krátká a K Návsi. Jedná se o polohu nevýhodnou, přiléhající ke stěně původní zemědělské usedlosti (dnešního provozu). Příslušenství domu (venkovní úpravy) tvoří vodovodní a kanalizační přípojka přivedena min. k hranici pozemku, plynová přípojka přivedena min. k hranici pozemku, napojení na silno - a slaboproudé rozvody - min. k hranici pozemku. Dále příslušenství domu tvoří zděný plot tl. 30 cm s vrchní římsou z pálených tašek délky 30,3 m, plotová vrata s ocelovými rámy do ocelových sloupků a schodiště venkovní s betonovými stupni s venkovní podestou zděnou z cihel pálených s betonovou deskou (silně narušena). Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc. č. 663/3 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
Počet bytových jednotek
1
2
Počet podkroví
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba zděný plot vrata schodiště venkovní venkovní podesta
81.9 m2
Zastavěná plocha 1.NP Ne
Ne
Popis Zděný plot, tl. 30 cm, vrchní římsa z pálených cihel, délka 30,3 m, stáří stanoveno odhadem vrata s ocelovými rámy do ocelových sloupků schodiště venkovní s betonovými stupni venkovní podesta zděná z cihel pálených s betonovou deskou (silně narušené)
Výměra [m2] Stáří [roků] 30.3 20 1.0 6.0 1.8
30 60 60
Technický stav Budova RD
Stav havarijní Stáří roků odhadem 60 Opotřebení odhadem 90 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje Vlivem dlouhodobě neprováděné údržby je zde výskyt hniloby, klenby jsou z 50% porušené, jsou zde viditelné poklesy. Střešní krytina místy chybí (chybí 10-15% krytiny) či je uvolněná, do objektu zatéká. Nadstřešní část komínového tělesa je narušené vlhkostí a zhlaví z cihelného zdiva se rozpadá. Okenní rámy a křídla v objektu chybí, popř. jsou za hranicí životnosti. Je zde neexistence izolace proti zemní vlhkosti.
-3-
Popis prvků dlouhodobé životnosti Vlivem dlouhodobě neprováděné údržby je zde výskyt hniloby, klenby jsou z 50% porušené, jsou zde viditelné poklesy. Do objektu zatéká. Nadstřešní část komínového tělesa je narušené vlhkostí a zhlaví z cihelného zdiva se rozpadá. Je zde neexistence izolace proti zemní vlhkosti. Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Střešní krytina místy chybí (chybí 10-15% krytiny) či je uvolněná, do objektu zatéká. Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 373 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
přivedeno na hranici pozemku není není není není
300 Kč/m2
Cena celkem
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
111 900 Kč
přivedeno na hranici pozemku přivedeno na hranici pozemku není přivedeno na hranici pozemku není
V místě je veřejný vodovod, splašková kanalizace, dešťová kanalizace, plynovod, vše přivedeno na hranici pozemku. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné bez izolace proti zemní práce vlhkosti vodorovné dřevěné trámové s podbitím konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková zdvojená úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
chybí chybí chybí, vstupní poškozené plné chybí, v přístavbě betonová chybí pravděpodobně chybí chybí
Konstrukce svislé konstrukce
Provedení zděné v tloušťce 30 cm
konstrukce střechy
mansardová s krovem dřevěným
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění vnitřní vodovod
převážně chybí
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
chybí chybí
chybí kamenné chybí, popř. špalet. dřevěná dvojitá chybí chybí
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.PP - výčet místností sklep
plocha koeficient KZp započit. plocha 15.00 m2 1.0 15.00 m2 15.00 m2
Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností pokoj pokoj pokoj pokoj zádveří/předsíň (v přístavbě)
plocha 18.67 11.40 7.74 15.13 15.33
Součet ploch za podlaží Podkroví - výčet místností podkroví
15.00 m2
m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 18.67 m2 1.0 11.40 m2 1.0 7.74 m2 1.0 15.13 m2 1.0 15.33 m2
68.27 m2
68.27 m2
plocha koeficient KZp započit. plocha 48.00 m2 1.0 48.00 m2 48.00 m2
Součet ploch za podlaží
-4-
48.00 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 28.9.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 3 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 360.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 660 000 Kč 15 % 2 261 000 Kč
144.0 m2 1115.0 m2 7 400 Kč/m2 6 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o RD 5+2 se zahradou a garáží, dům je napojen na IS, nemovitost je udržována a průběžně opravována. Kleneč.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum aktualizace inzerátu 3.1.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP neuvedeno m2 2 Podlahová plocha 200.0 m Celková výměra všech pozemků 672.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
649 000 Kč 15 % 551 650 Kč
3 200 Kč/m2 2 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o RD před rekonstrukcí, 1. NP: vstupní chodba, hala, kuchyň, 4 pokoje, koupelna, WC, 4+kk, půda vhodná k úpravě na pokoje. K domu náleží garáž, dílna, stodola. Račiněvws.
-5-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: http://severo.ceskereality.cz, datum vložení inzerátu 21.2.2012, datum změny inzerátu 15.10.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 3 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 100.0 m2 2 Podlahová plocha 170.0 m Celková výměra všech pozemků 1400.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 120 000 Kč 15 % 1 802 000 Kč
12 500 Kč/m2 10 600 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o dvougenerační rodinný dům, ústřední plynové vytápění, 2 bytové jednotky, napojení na IS i vlastní studna. Na zahradě (1400 m2) se nachází 2 garáže, kolna, dílny. Nemovitost je udržovaná. Kleneč.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
2 800 – 10 600 Kč/m2
551 650 – 1 802 000 Kč 1 000 Kč/m2
Na základě §13 předpisu č. 26/2000 Sb., zákona o veřejných dražbách, se jedná o odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Znalec taktéž má odhadnout závady, které přechodem vlastnictví nezaniknou, a upravit příslušným způsobem odhad ceny. Znalec tedy konstatuje, že s ohledem na stav oceňované nemovitosti, se v místě neobchoduje s obdobným typem nemovitosti. Nemovitost je v havarijním stavu, do objektu zatéká, jsou zde viditelné poruchy, použitelné je pouze 1. NP. Náklady na rekonstrukci by výrazně převyšovaly časovou hodnotu nemovitosti vč. pozemku, jednalo by se o náklady nepřiměřené převyšující cenu stavby. Taktéž lokalita nemovitost má záporný vliv na nemovitost, objekt je umístěn u zdi vedlejšího objektu (bývalé rozsáhlé zemědělské usedlosti či JZD) a na rohu ulic. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena odborným odhadem ve výši 1 000 Kč/m2. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána
-6-
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů – hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl do znaleckého deníku zapsán pod pořadovým číslem 1098/67/2013.
V Praze dne 30. 12. 2013
A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Na Poříčí 3a, Palladium 110 00 Praha 1
-7-
Fotodokumentace
Pohled z ulice Krátká
Pohled z ulice K Návsi
Zahrada (p. č. 54/1)
Přístavba a vchod do objektu
1. NP
1. NP
-8-
Fotodokumentace
1. NP
Přístavba
1. NP
1. NP
1. NP
-9-
Fotodokumentace - mapy
Zdroj: www.mapy.cz
Zdroj: www.mapy.cz
- 10 -
Snímek katastrální mapy
- 11 -
