ZNALECKÝ POSUDEK č. 50/2013 odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)
Nález a Posudek Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu insolvenční řízení - dobrovolná dražba
Předmět ocenění Budova RD č.p. 39, LV č. 99 na pozemku parc.č. St. 96 pozemky parc.č. St. 96 a parc.č. 26/3, 322/1, LV č. 99 Adresa Kraj Vysočina Kat. území Klokočov Část obce dle LV Klokočov
Obec Ulice
Klokočov
Počet obyvatel 116 č.p. 39
Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 182 00 Praha 8
Tel. E-mail IČ DIČ
Vlastnictví Budova RD č.p. 39 Pozemky parc.č. St. 96 a parc.č. 26/3, 322/1
Malý Miroslav, Hradec Králové, Štefcova 903/9, RČ 600805/0928
Zpracováno pro
Dražebníka - EURODRAŽBY.CZ a.s.
Vypracoval
A-Consult plus, spol. s r.o., znalecký ústav Palladium, Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1
Počet stran textu 7 /předává se ve dvou vyhotoveních Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Samostatné pozemky
+420 800 900 490
[email protected] 25023217 CZ25023217
Dne Ke dni Prohlídka dne Počet stran příloh
106.87 m2 2486 m2
9.10.2013 23.9.2013 23.9.2013
8 12 000 Kč/m2 80 Kč/m2
1 282 400 Kč 198 880 Kč
1 500 000 Kč Jeden milion pětset tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav (zaokrouhleno)
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebyly zjištěny. V blízkosti oceňované nemovitosti se nenacházejí stavby, které by měly vliv na životní prostředí a tím by ovlivňovaly stanovenou cenu obvyklou. Podmínky platnosti ceny Nebyly stanoveny. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
-1-
1 530 000 Kč Jeden milion pětsettřicet tisíc Kč
Vyhodnocení rizik NE nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skut.stavem) Zákres nemovitosti v KN nesouhlasí se skutečným stavem - je třeba uvést do souladu. ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na LV č. 99 ze dne 15.08.2013 oddíl C jsou zapsána: - Zástavní práva smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Exekutorský úřad Karlovy Vary - Nařízení exekuce - pověřený exekutor Mgr. Luděk Němec - Zástavní právo exekutorské ve prospěch Richter + Frezel s.r.o., U Technoplynu 1572/1, 198 00 Praha - Kyje - Nařízení exekuce - pověřený soudní exekutor Mgr. Michal Rudý - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Exekutorský úřad Praha 8 - Zástavní právo exekutorské ve prospěch IZOMAT Praha s.r.o., Michalská 432/12, 110 00 Praha - Staré Město - Nařízení exekuce - Mgr.Stanislav Molák, Exekutorský úřad Havlíčkův Brod - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Exekutorský úřad Havlíčkův Brod - Rozhodnutí o úpadku - Usnesení insolvenčního soudu o prohlášení konkursu - Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Usnesení insolvenčního soudu o prohlášení konkursu ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen. Dle LV č. 99 ze dne 15.08.2013, oddíl E se jedná o Kupní smlouvu V11 3088/1998 ze dne 23.11.1998 s právními účinky vkladu ke dni 27.11.1998. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 99, vyhotovil dálkový přístup do KN 15.08.2013. Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil zpracovatel - nahlížení do KN 24.09.2013. Fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel 23.09.2013. Širší vztahy s vyznačením oceňované nemovitosti (mapy), vyhotovil zpracovatel 24.09.2013. Informace z nahlížení a dálkového přístupu do KN, vyhotovil zpracovatel 24.09.2013. Datum předání kompletních podkladů 24.09.2013. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 99, vyhotovil dálkový přístup do KN 15.08.2013. Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil zpracovatel - nahlížení do KN 24.09.2013. Fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel 23.09.2013. Širší vztahy s vyznačením oceňované nemovitosti (mapy), vyhotovil zpracovatel 24.09.2013. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Klokočov je obec v okrese Havlíčkův Brod, kraj Vysočina. Obec má dvě části – Klokočov a Klokočovská Lhotka. Ke dni 3. 7. 2006 zde žije 123 obyvatel. Katastrální výměra obce je 2,21 ha a nadmořská výška obce je 535 metrů. Obcí s rozšířenou působností a pověřenou obcí je Chotěboř. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1546. Mezi pamětihodnosti obce patří například Barokní zámeček, nebo Kaplička. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Oceňovaná nemovitost - funkční celek (RD + pozemky) je situována při severovýchodním okraji obce, v oblasti, která je zastavěna obdobnými nemovitostmi - převážně samostatně stojícími RD se dvorky a zahradami. Občanská vybavenost obce je dobrá. Obec má Sbor dobrovolných hasičů Klokočov. Dopravní dostupnost zajišťuje IDS JMK a silnice II/340, II/343 a II/344. Nejbližší vlaková stanice je vzdálená 14 km a nachází se v obci Chotěboř. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní možnosti dostupné v místě ne
-2-
60 Km
Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený RD s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. Stavba je půdorysně ve tvaru písmene L a v nedávné době (dle vizuálního stavu před cca 10ti lety) prošla kompletní rekonstrukcí. Dispozičně se jedná o stavbu jednobytovou - jednogenerační 3+kk s příslušenstvím. 1.NP je řešeno jako společné, obytné - vstup, chodba, sociální zázemí (koupelna, WC), komora - spíž a obytný prostor s kuchyňským a jídelním koutem. Podkroví je pak klidové, obytné - chodba se schodištěm z přízemí a dvě obytné místnosti - pokoj (ložnice). Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 400 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0
Počet NP
1
Počet podkroví
1
68 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet koupelen Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo
1
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, el.vařič tříkolový, dřez
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Ne
Ano
Technický stav Budova RD
Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
odhadem 80 25 % nevykazuje
Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 306 m3 Cena
5 000 Kč/m3
Cena celkem
1 530 000 Kč
250 Kč/m2
Cena celkem
132 000 Kč
80 Kč/m2
Cena celkem
198 880 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 528 m2 Cena pozemků Samostatné pozemky Výměra 2 486 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vl.ČOV Plyn ze zásobníku
napojeno není není není není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veř.rozvodu Dálkové vytápění
napojeno není napojeno není není
Na místně příslušném stavebním úřadě v Chotěboři bylo zjištěno, že kanalizace ani plyn není prozatím v obci realizována. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zem.práce z prostého betonu (zřejmě) vodorovné nespalné do nosníků konstrukce, stropy krytina střech z živičného šindele úpravy vnitř.povrchů vápenná omítka vnitřní obklady obklad keramický dveře a vrata vchodové dřevěné - prosklené, vnitřní náplňové povrch podlah keramické dlažby, koberce elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
Konstrukce svislé konstrukce konstrukce střechy
Provedení zděné v tloušťce 45 cm sedlová s krovem dřevěným
klempířské konstr. úpravy vněj.povrchů schody okna
pozinkované omítka vápenná hladká betonové s úpravou stupňů dřevem dřevěná zdvojená
vytápění
elektrickými přímotopy, krbová kamna na tuhá paliva rozvod studené a teplé
světelný a motorový rozvod
vnitřní vodovod
svislé a vodorovné potrubí bojlerem
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení
-3-
není
Mimořádná výbava krbová kamna Jotul Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností obývací pokoj s kuchyňským koutem + spíž (komora) chodba koupelna zádveří WC techn.komora (pod schody)
plocha 26.57 4.84 5.04 11.00 1.67 1.06
Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností chodba + schodiště pokoj pokoj
m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 26.57 m2 1.0 4.84 m2 1.0 5.04 m2 1.0 11.00 m2 1.0 1.67 m2 1.0 1.06 m2
50.18 m2
50.18 m2
plocha koeficient KZp započit. plocha 22.24 m2 1.0 22.24 m2 2 12.12 m 1.0 12.12 m2 22.33 m2 1.0 22.33 m2 56.69 m2
Součet ploch za podlaží
-4-
56.69 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: mmreality.cz, datum vložení inzerátu 24.09.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 120.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 200 000 Kč 20 % 1 760 000 Kč
143.0 m2 299.0 m2 18 300 Kč/m2 14 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD v Chotěboři. Dům prošel kompletní a nákladnou rekonstrukcí: zůstalo obvodové zdivo, ostatní nové. Dispozice: chodba, komora, obývací pokoj s kanadským krbem, kuchyň s linkou a jídelním koutem, 3 WC, 2 koupelny - masážní vana, sprcha, infra-kabina, 3 pokoje, terasa, šatna, 2 technické místnosti, garáž. Vytápění plynovým kotlem a krbem s rozvodem tepla.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: century21.cz, datum vložení inzerátu 13.09.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 160.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 600 000 Kč 10 % 1 440 000 Kč
0.0 m2 907.0 m2 10 000 Kč/m2 9 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1 s letní zasklenou místností, který se nachází v obci Krasoňov u Humpolce. Před 3 lety dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí, plastová okna, nová střecha (pálené střešní tašky), izolace kolem domu a obložen kamennými obklady. Ve všech obytných místnostech dřevěné podlahy v chodbě dlažba. V kuchyni krásná kachlová kamna. Dále na pozemku garáž a zahrada vedoucí k rybníku s pěkným výhledem. Na dům navazuje místní knihovna. V obci obchod a hospoda, ostatní služby ve městě Humpolec. Dopravní dostupnost: autobusová zastávka přímo v obci, sjezd dálnice D1 90. km směr Větrný Jeníkov.
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: domovrealit.cz, datum vložení inzerátu 12.09.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 190.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 400 000 Kč 10 % 2 160 000 Kč
-5-
0.0 m2 875.0 m2 12 600 Kč/m2 11 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Kompletně zrekonstruovaný RD v příjemném prostředí obce Horní Studenec, 3 km od Ždírce nad Doubravou. Dům po celkové rekonstrukci má novou střechu - finský šindel, nové rozvody vody, elektriky, plynu, plastová okna, parapety, nové podlahy, deskové radiátory, jednotně sladěné vnitřní dveře, je velmi moderně a vkusně vybaven, je světlý, dobře architektonicky provedený, vnitřní prostor je promyšlen do nejmenších detailů, s využitím prostoru v celém domě. V současné době dispozičně řešen jako 5+1, v přízemí 3+1 je vstupní předsíň, nově zařízená kuchyň se spotřebiči, prostorná koupelna s rohovou vanou, sprchovým koutem a toaletou. V celém prostoru jednotná dlažba, vytápění plynovým kotlem s následným rozvodem do radiátorů a možností přitápění krbovými kamny. Podkroví má dvě místnosti s možností rozšíření o půdní prostor, koupelna rovněž nadstandardně vybavená, dřevěné podlahy, krbová kamna. Vytápění je zajištěno ústředním topením, odpad je řešen kanalizací. K domu náleží vedlejší stavby ( kůlna, dílna, stodola ). Posezení pod pergolou s venkovním grilem, s pohledem do udržované zahrady Vám zpříjemní letní dny a večery. Veškerá občanská vybavenost je ve Ždírci nad Doubravou, dopravní dostupnost do Ždírce je dobrá.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
9 000 - 14 700 Kč/m2
1 440 000 - 2 160 000 Kč 12 000 Kč/m2
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí se nepředpokládá, že by uskutečněné prodeje a vyhodnocovaná data byla starší jednoho roku. Za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, vybavení a její využitelnosti, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. U nemovitostí, jež jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítám s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí okolo 10-20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. V tomto konkrétním případě a pro danou lokalitu budu předpokládat nadhodnocení v uvedené výši. Údaje o cenách obdobných nemovitostí pro srovnávací metodu čerpáme z nabídek realitních novin, časopisů a serverů. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem
-6-
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů – hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl do znaleckého deníku zapsán pod pořadovým číslem 1081/50/2013.
V Praze dne 9.10. 2013
A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Na Poříčí 3a, Palladium 110 00 Praha 1
-7-
Fotodokumentace
zatravněná plocha před RD (se z části zapuštěným bazénem)
zpevněná plocha bokem RD
zádveří (vstupní část RD)
obytný prostor s kuch.koutem
obytný prostor s kuch.koutem
-8-
Fotodokumentace
koupelna
koupelna
ohřev TUV (techn.komora pod schody)
WC
chodba - hala v podkroví se schodištěm do 1.NP
schodiště
pokoj v podkroví
pokoj v podkroví
-9-
Fotodokumentace - mapy
Ortofotomapa s vyznačením oceňované nemovitosti
Situační plán oblasti s vyznačením oceňované nemovitosti
- 10 -
Grafické znázornění sestavení parcel v KN
- 11 -
