-1 -
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1052-22/12 - dodatek č. 1 o obvyklé ceně nemovitostí - podílu pozemku parc.č. 211/8 ve výši 1/2 dle listu vlastnictví 1265 a podílu pozemků parc.č. 211/1 a 211/2, oba ve výši 2/32 dle listu vlastnictví č. 1799, pro katastrální území Lyžbice, obec Třinec, okres Frýdek-Místek.
č. oba
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o., IČ: 287 41 552 Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny podílu nemovitostí pro účely dražby nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 15.3.2012 posudek vypracoval: Jiří Rašík Cihelní 2400/20 735 06 Karviná - Nové Město 596 314 768, mobil: 605 712 803 e-mail: jiri.rasik@email. cz
Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává 1 vyhotovení. V Karviné 2.4.2012
v
-2 -
A. Nález 1. Znalecký úkol Vyhotovení písemného znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitostí - provedení odhadu nemovitosti dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách - podílu pozemku parc.č. 211/8 ve výši 1/2 dle listu vlastnictví č. 1265 a podílu pozemků parc.č. 211/1 a 211/2, oba ve výši 2/32 dle listu vlastnictví č. 1799, oba pro katastrální území Lyžbice, obec Třinec, ok res Frýdek-Místek, jako předmětu dražby. Objednatel požaduje zaslat vyhotovený znalecký posudek 1x v elektronické podobě a 1x v listinné podobě. Poznámka: Na oceňovaném pozemku parc.č. 211/8 se nachází stavba zahrádkářské chaty, která byla dle zjištěných informací a dokladů zajištěných znalcem na MěÚ Třinec, stavebním úřadu, postavena a užívána od roku 1978; tato stavba doposud nebyla vložena do katastru nemovitostí a z tohoto důvodu není ani zakreslena v katastrální mapě (pravděpodobně z důvodu, že vlastník nemovitosti /pozemku parc.č. 211/8/ pan Ladislav Makeš v době po kolaudaci stavby zahradní chatky v roce 1978 nepožádal o vložení této stavby do KN, případně nenechal vyhotovit pro tento účel geometrický plán /zaměření stavby/). Jelikož však znalecký posudek - odhad je dle objednávky znaleckého posudku vypracováván pro účely dražby (viz přílohy znaleckého posudku - informace o parcelách - zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské), je v tomto dodatku č. 1, oproti původnímu znaleckému posudku č. 1052-22/12 ze dne 31.3.2012, po vzájemné dohodě s objednatelem znaleckého posudku zjištěna obvyklá cena pouze těch nemovitostí, které byly vymezeny ve výše uvedených zástavních právech, to je podílu pozemku parc.č. 211/8 ve výši 1/2 dle LV č. 1265 a podílu pozemků parc. č. 211/1 a 211/2, oba ve výši 2/32 dle LV č. 1799, vše v kat. území Lyžbice, obec Třinec. Ze stavebně právního hlediska je v tomto případě obtížné správně stanovit příslušenství pozemku. Podle současně platných zákonů v ČR není stavba součástí pozemku. Přestože stavba zahrádkářské chaty fyzicky existuje, v době svého vzniku byla řádně zkolaudována a bylo povoleno její užívání, nebyla doposud vložena do KN, takže právně vlastně neexistuje. Stavba zahrádkářské chaty je tzv. stavbou hlavní. Podle současného způsobu oceňování zahrádkářských chat porovnávacím způsobem tvoří venkovní úpravy, nacházející se na pozemku parc.č. 211/8 příslušenství zahr. chaty (dle oceňovací vyhlášky) a jejich cena je obsažena v ceně zahrádkářské chaty (s výjimkou několika položek, které stanoví vyhláška; tyto se však na oceňovaném pozemku parc.č. 211/8 nevyskytují). Příslušenstvím zahr. chaty je rovněž studna, která se však oceňuje samostatně. Pokud by na oceňovaném pozemku parc.č. 211/8 stavba zahr. chaty neexistovala a nebyla by na něm ani žádná jiná stavba hlavní, tvořily by venkovní úpravy i studna příslušenství pozemku a veškeré venkovní úpravy vč. studny by se oceňovaly samostatně. Pro ocenění nemovitosti pro účely dražby tudíž vycházím z předpokladu, že venkovní úpravy jsou příslušenstvím zahrádkářské chaty (jsou součástí její ceny) a samostatně spolu s pozemkem bude v rámci tohoto posudku oceněna pouze studna, jejíž cena není obsažena v ceně zahrádkářské chaty. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek parc.č. 211/8 (spoluvlastnický podíl ve výši 1/2) a pozemky parc. 211/1 a 211/2 (spoluvlastnický podíl ve výši 2/32), vše v kat. území Lyžbice Adresa nemovitosti: 739 61 Třinec - Lyžbice Kraj: Moravskoslezský
č.
-3 Okres: Frýdek - Místek Obec: Třinec Katastrální území: Lyžbice Počet obyvatel: 37 200 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 303,3868 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle § 28 odst. 1 písm. k) : 303,39 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.3.2012 za přítomnosti znalce . 4. Podklady pro vypracování posudku - Předběžná objednávka na vypracování znaleckého posudku - odhadu ceny podílu nemovitostí, vedených v KN na LV č. 1265 (podíl 1/2, vlastník: Kuricová Marcela) a 1799 (podíl 2/32, vlastník: Kuricová Marcela), oba pro kat. území Lyžbice, obec Třinec ze dne 2.3.2012, zaslaná na mailovou adresu znalce - Objednávka č.j. 19/011 na vyhotovení znaleckého posudku - provedení odhadu předmětu dražby spoluvlastnického podílu pozemku parc.č. 211/8 o velikosti 1/2 dle LV č. 1265 a spoluvlastnického podílu pozemků parc.č. 211/1 a 211/2, oba o velikosti 2/32 dle LV č. 1265, oba pro kat. území Lyžbice, obec Třinec, okres Frýdek-Místek, vyhotovená dne 22.3.2012 společností Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem, IČ: 28741552, zaslaná písemně na adresu znalce a doručená Českou poštou dne 23.3.2012 - konzultace s objednatelem znaleckého posudku - rozsah oceňované nemovitostí - výpisy z katastru nemovitostí, prokazující stav evidovaný k datu 6.10.2011, vyhotovené dne datum nečitelný - dálkovým přístupem do KN z LV č. 1265 a 1799, oba pro kat. území Lyžbice, obec Třinec, okres Frýdek-Místek, zaslané objednatelem znaleckého posudku na mailovou adresu znalce (fotokopie - nečitelné) - informace o parcele parc.č. 211/8 v kat. území č. 771104 Lyžbice, LV č. 1265, vyhotovená výstupem - nahlížení do KN dne 12.3.2012 (současný stav) - informativní - seznam nemovitostí na LV č. č. 1265, kat. území č. 771104 Lyžbice, vyhotovený výstupem - nahlížení do KN dne 12.3.2012 (současný stav) - informativní - informace o parcele parc.č. 211/1 a parc.č. 211/2, obě v kat. území č. 771104 Lyžbice, LV č. 1799, vyhotovené výstupem - nahlížení do KN dne 12.3.2012 (současný stav) - informativní - seznam nemovitostí na LV č. č. 1799, kat. území č. 771104 Lyžbice, vyhotovený výstupem - nahlížení do KN dne 12.3.2012 (současný stav) - informativní - katastrální mapa + ortofotomapa příslušné části kat. území Lyžbice ze dne 2.3.2012 - pozemky parc.č. 211/1, 211/2 a 211/8 vč. okolí, vyhotovená výstupem - nahlížení do KN - Vyjádření k pozemkům parc.č. 211/8, 211/1 a 211/2, všechny v kat. území Lyžbice, obec Třinec, z hlediska územního plánu obce, vyhotovené paní Hanou Mitrengovou, pracovnicí MěÚ Třinec, odboru stavebního řádu a územního plánování dne 5.3.2012 na základě požadavku znalce a zaslané na mailovou adresu znalce - Kolaudační rozhodnutí - povolení užívání stavby zahradní besídky, oplocení, studny na pozemku parc.č. 211/8, kat. území Lyžbice, vydané MěNV v Třinci, odb. výstavby, ÚPaVLH dne 21.7.1978 pod č.j.: Výst. 332/6-Neč/Ri/78, s nabytím právní moci rozhodnutí dne 15.8.1978 (zajištěno znalcem na MěÚ v Třinci, odboru stavebního řádu a územního plánování) - fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená znalcem - informace a údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku
-4 - informace a údaje zjištěné od vlastníků nemovitostí v okolí (zahrádkové osadě) - informace a údaje získané z místních realitních kanceláří, z regionálních realitních magazínů a katalogů s výběrem nabídky daného segmentu nemovitostí v dané lokalitě a v širším regionu, z podkladů dostupných na internetu a z vlastní databáze cen daného segmentu nemovitostí dané oblasti v místě a čase obvyklých - skutečnosti a výměry zjištěné prohlídkou nemovitosti na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí - LV č. 1265 pro kat. území Lyžbice ze dne - datum nečitelný, prokazující stav evidovaný k datu 6.10.2011 - viz podklady - má vlastnické právo k nemovitosti: Kuricová Marcela, r.č. 665918/0880 podíl 1/2 Bystřice 1081, 739 95 Bystřice nad Olší Makeš Ladislav, r.č. 561114/1382 podíl 1/2 Jablunkovská 451, Lyžbice, 739 61 Třinec 1 Nabývací tituly jsou uvedeny v části E výpisu z katastru nemovitostí. Věcná práva ani věcná břemena nejsou pro předmětnou nemovitost ve výpisu z katastru nemovitostí evidována. Dle výpisu z katastru nemovitostí - LV č. 1799 pro kat. území Lyžbice ze dne - datum nečitelný, prokazující stav evidovaný k datu 6.10.2011 - viz podklady - má m.j. vlastnické právo k nemovitosti: Kuricová Marcela, r.č. 665918/0880 podíl 2/32 Bystřice 1081, 739 95 Bystřice nad Olší Nabývací tituly jsou uvedeny v části E výpisu z katastru nemovitostí. Věcná práva ani věcná břemena nejsou pro předmětnou nemovitost ve výpisu z katastru nemovitostí evidována. 6. Dokumentace a skutečnost - viz podklady - prohlídka nemovitosti 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitosti se nachází v kat. území Lyžbice, obec Třinec, okres Frýdek-Místek. Na LV č. 1265 se jedná o pozemek parc.č. 211/8 (jeho podíl ve výši 1/2), který je v katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku zahrada. Na oceňovaném pozemku parc.č. 211/8 se nachází stavba zahrádkářské chaty, venkovní úpravy a studna - viz „Poznámka” v části „Znalecký úkol”. Stavba zahrádkářské chaty ani venkovní úpravy, jejichž cena je obsažena v ceně zahrádkářské chaty, nebudou v tomto dodatku č. 1 oceňovány, oceněna bude pouze studna. Součástí pozemku parc.č. 211/8 jsou trvalé porosty - ovocné dřeviny a okrasné rostliny. Na LV č. 1799 se jedná o pozemky parc.č. 211/1 a 211/2 (jejich podíl ve výši 2/32), které jsou v katastru nemovitostí evidovány v druhu pozemku ost. plocha, ost. komunikace. Předmětné pozemky jsou užívány jako místní účelová komunikace pro přístup k jednotlivým zahradám v zahrádkové osadě, a to z její západní a východní strany. Oceňovaná nemovitost je lokalizována v městské části Třinec - Lyžbice, v zahrádkové osadě, která je situována v těsné blízkosti železniční tratě z Bohumína na Slovensko /původní označení košicko-
-5 bohumínská trať/ (z její SV strany) a ve vzdálenosti cca 300 m jihozápadně od řeky Olše. Podle územního plánu obce, platného ke dni ocenění, se oceňované pozemky nachází v zastavěném území obce a jsou zařazeny do plochy zahrádkových osad (RZ). Pozemek parc.č. 211/8 je možno napojit pouze na rozvody elektro, ostatní inž. sítě - veřejný vodovod, veřejná kanalizace a veřejný rozvod plynu nejsou v dané lokalitě obce zavedeny. Přístup k pozemkům je po komunikaci s nezpevněným, pouze zatravněným povrchem. Na nemovitosti se částečně projevují negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, emise a prach z provozu místních průmyslových podniků a hluk ze sousední frekventované železniční tratě), terén je rovinatý. Nemovitosti nejsou zatíženy žádnými věcnými břemeny. Bližší informace - viz popisy v jednotlivých částech znaleckého posudku. 8. Obsah posudku LV 1265 a) Studny a1) Studna b) Porosty b1) Trvalé porosty na pozemku parc.č. 211/8 c) Pozemky c1) Pozemek parc.č. 211/8 LV 1799 a) Pozemky a1) Pozemky parc.č. 211/1 a 211/2
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
LV 1265 a) Studny a1) Studna - § 9 Jedná se o studnu kopanou, vyztuženou skružemi a zakrytou poklopem. Příslušenstvím studny je ruční čerpadlo. Dle zjištěných informací a dokladu zajištěného znalcem (kolaudační rozhodnutí povolení k užívání zahradní besídky, oplocení, studny - viz podklady) byla studna zřízena a užívána od roku 1978. Prohlídka studny nebyla provedena (vlastník nemovitosti prohlídku neumožnil, použité údaje jsou pouze orientační - viz popis v části „Zahrádkářská chata na pozemku parc.č. 211/8” v původním znaleckém posudku č. 1052-22/12 ze dne 31.3.2012), hloubku studny odhaduji na 4,00 m. Stáří studny k roku ocenění je 34 roků, údržbu odhaduji jako běžnou, další předpokládanou životnost studny v souladu s vyhláškou stanovím na 66 roků.
-6 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: ruční čerpadlo:
Kopaná 4,00 m 1 ks 2222
4,00 m * 1 950,- Kč/m 1 ks * 1 210,- Kč/ks
+ +
7 800,- Kč 1 210,- Kč
Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * *
9 010,- Kč 1,0000 2,3230 1,5850
Plná cena
=
33 174,41 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 66 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 100 = 34,000 %
-
11 279,30 Kč
Studna - zjištěná cena
=
21 895,11 Kč
b) Porosty b1) Trvalé porosty na pozemku parc.č. 211/8 Ocenění ovocných dřevin a okrasných rostlin na pozemku parc.č. 211/8 (jejich podílu ve výši 1/2) se provádí pro účely dražby, tudíž jejich cena dle vyhlášky by měla být stanovena standardním způsobem dle § 41 vyhlášky. Jelikož však spoluvlastník nemovitosti (dlužník) neumožnil provedení prohlídky nemovitosti - zahrady (k prohlídce se nedostavil) - viz popis v části „Zahrádkářská chata na pozemku parc.č. 211/8” v původním znaleckém posudku, provede se ocenění trvalých porostů náhradním způsobem na základě orientační prohlídky, provedené z pozemku parc.č. 211/2, a to zjednodušeným způsobem dle § 42. Jedná se o smíšené trvalé porosty ovocných dřevin a okrasných rostlin, rostoucí na nezastavěné části pozemku parc.č. 211/8, zahrada ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 26 (zahrádkářská chata na pozemku parc.č. 211/8). Celková pokryvná plocha trvalých porostů ovocných dřevin a okrasných rostlin činí 30 m2 . K výše uvedeným skutečnostem však bude přihlédnuto při stanovení obvyklé ceny. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]:
126 728,95 387 30 9 823,95
-7 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty na pozemku parc.č. 211/8 - zjištěná cena
* =
0,065 638,56 =
638,56 Kč
c) Pozemky c1) Pozemek parc.č. 211/8 - § 27 - § 32 Pozemek, jehož podíl ve výši 1/2 je předmětem ocenění podle LV č. 1265 pro kat. území Lyžbice a který objednatel znaleckého posudku požaduje ocenit v tomto znaleckém posudku, je identifikován parc.č. 211/8, druh pozemku zahrada o výměře 407 m 2. Oceňovaný pozemek je převážně užíván v souladu s právním stavem uvedeným v katastru nemovitostí; podle skutečného stavu je část pozemku o výměře cca 20 m2 zastavěna stavbou zahrádkářské chaty (výměry jsou pouze přibližné, spoluvlastník nemovitosti neumožnil provedení prohlídky uvnitř zahrady a zaměření zahrádkářské chaty - viz popis v části „Zahrádkářská chata na pozemku parc.č. 211/8” v původním znaleckém posudku), nezastavěná část pozemku je užívána jako zahrada, která tvoří se stavbou zahrádkářské chaty na zastavěné části pozemku parc.č. 211/8 a tímto stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Pozemek (obě jeho výše uvedené části) jsou pod společným oplocením, nezastavěná část pozemku parc.č. 211/8 je částečně zatravněna, na části jsou záhony, jsou na ní vysázeny ovocné stromy a keře a okrasné rostliny a je užívána k pěstování ovoce, zeleniny a květin pro vlastní potřebu. Obě části oceňovaného pozemku jsou pozemky stavební. Lokalizace pozemku viz popis v části „Celkový popis nemovitosti”. Podle územního plánu obce, platného ke dni ocenění, se oceňovaný pozemek nachází v zastavěném území obce a je zařazen do plochy zahrádkových osad (RZ). Část pozemku parc.č. 211/8 o výměře 20 m2 , zastavěná stavbou zahrádkářské chaty je pozemkem stavebním a ocení se podle § 28, odst. (1) a (2). Nezastavěná část pozemku, dle evidence v KN i podle skutečného stavu užívaná jako zahrada, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. (2), je rovněž pozemkem stavebním a ocení se podle § 28 odst. (5), v návaznosti na cenu dle § 28, odst. (1) a (2). V obci Třinec není pro ocenění stavebních pozemků zpracována cenová mapa, pozemek se tudíž ocení dle vyhlášky. Základní cena stavebních pozemků v obci Třinec se stanoví dle § 28, odst. (1) k) a ke dni ocenění činí 303,39 Kč/m 2. Tato zákl. cena se upraví podle odst. (2), přílohy č. 21, tabulka č. 2: uplatní se srážky dle pol.č. 2.1 (přístup po nezpevněné komunikaci - přístupová komunikace má pouze zatravněný povrch), pol.č. 2.2 (v místě není možnost napojení na veř. vodovod), pol.č. 2.3 (v místě není možnost napojení na veř. kanalizaci) a pol.č. 2.6 (negativní účinky okolí - škodlivé exhalace, emise a prach z místních průmyslových podniků). Výsledná cena se upraví koeficientem Ki dle přílohy č. 38 a koef. Kp dle přílohy č. 39, u části pozemku oceňované podle § 28 odst. (5) rovněž koef. 0,40. Stanovení koeficientu prodejnosti Kp: Koeficient prodejnosti Kp se stanoví v souladu s § 44, odst. (5) a (7), tzn. dle sloupce 12 přílohy č. 39 - Chaty. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název zast. plocha a nádvoří Součet
Parcelní číslo 211/8
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 20,00 303,39
Cena [Kč] 6 067,80 6 067,80
-8 Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.6. negativní účinky okolí Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
-5 % -5 % -7 % -4 % -21 % * *
1 274,24 4 793,56 1,5850 2,1550 16 373,24
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 303,39 Kč/m2 . Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 387,00 303,39
zahrada 211/8 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.6. negativní účinky okolí Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemek parc.č. 211/8 - zjištěná cena
Cena [Kč] 117 411,93 117 411,93
-5 % -5 % -7 % -4 % -21 % * * * =
24 656,51 92 755,42 0,4000 1,5850 2,1550 126 728,95 143 102,19 Kč
LV 1799 a) Pozemky a1) Pozemky parc.č. 211/1 a 211/2 - § 27 - § 32 Pozemky, jejichž podíl ve výši 2/32 je předmětem ocenění podle LV č. 1799 pro kat. území Lyžbice a který objednatel znaleckého posudku požaduje ocenit v tomto znaleckém posudku, jsou identifikovány parc.č. 211/1 a 211/2, oba v druhu pozemku ost. plocha, ost. komunikace o výměrách 110 a 163 m2. Pozemky jsou užívány v souladu s právním stavem uvedeným v
-9 katastru nemovitostí - jsou užívány jako místní účelové komunikace pro přístup k jednotlivým zahradám ze západní a východní strany zahrádkové osady. Oba pozemky mají nezpevněný, pouze zatravněný povrch. Součástí oceňovaných pozemků nejsou žádné trvalé porosty. Pozemky parc.č. 211/1 a 211/2 jsou pozemky stavební a ocení se dle § 28, odst. (1) a (6). Podle územního plánu obce, platného ke dni ocenění, se oceňované pozemky nachází v zastavěném území obce a jsou zařazeny do plochy zahrádkových osad (RZ). V obci Třinec není pro ocenění stavebních pozemků zpracována cenová mapa, pozemky se tudíž ocení dle vyhlášky. Základní cena stavebních pozemků v obci Třinec se stanoví dle § 28, odst. (1) k) a ke dni ocenění činí 303,39 Kč/m2 . U pozemků parc.č. 211/1 a 211/2, zastavěných komunikací s nezpevněným, prašným povrchem (pouze zatravněným), se zákl. cena pozemků upraví dle přílohy č. 21, tabulka č. 3: uplatní se srážka dle pol. č. 3.5 (pozemek s komunikací s nezpevněným a prašmým povrchem, situovaný v zastavěném území obce). Výsledná cena se upraví koeficientem Ki dle přílohy č. 38 a koef. Kp dle přílohy č. 39. Stanovení koeficientu prodejnosti Kp: Koeficient prodejnosti Kp se stanoví v souladu s § 44, odst. (5) podle Kp stavby stojící na pozemku, pokud netvoří příslušenství stavby jiné, tzn. dle sloupce 9 přílohy č. 39 - Inženýrské stavby. Pozemky oceněné dle § 28 odst. 6 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. Cena [m2] [Kč/m2] Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena Cena [%] [Kč/m2] [Kč/m2] [Kč] ost. plocha, ost. komunikace 211/1 110,00 303,39 2,2740 0,5870 30 283,48 31 182,80 ost. plocha, ost. komunikace 211/2 163,00 303,39 2,2740 0,5870 30 283,48 46 207,24 Pozemky oceněné dle § 28 odst. 6 a) s povrchem 77 390,04 nezpevněným a nebo prašným - celkem Pozemky parc.č. 211/1 a 211/2 - zjištěná cena
=
77 390,04 Kč
- 10 -
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: LV 1265: a) Studny a1) Studna b) Porosty b1) Trvalé porosty na pozemku parc.č. 211/8 c) Pozemky c1) Pozemek parc.č. 211/8
=
21 895,11 Kč
=
638,56 Kč
=
143 102,19 Kč 165 635,86 Kč
Vlastnický podíl: 165 635,86 * (1 / 2) = 82 817,93 Kč 82 817,93 Kč
LV 1265 - celkem: LV 1799: a) Pozemky a1) Pozemky parc.č. 211/1 a 211/2
=
77 390,04 Kč 77 390,04 Kč
Vlastnický podíl: 77 390,04 * (2 / 32) = 4 836,88 Kč LV 1799 - celkem: Výsledná cena podílu nemovitosti činí celkem
4 836,88 Kč 87 654,81 Kč
Výsledná cena podílu nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí 87 650,- Kč slovy: Osmdesátsedmtisícšestsetpadesát Kč
Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé: Zákon čís. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v aktuálním znění, stanoví v § 2, že majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti se stanoví na základě obvyklých metod tržního oceňování. V daném případě se jeví jako nejvýhodnější metoda porovnávací. Pro stanovení výše této ceny byly jako podklad použity získané důvěryhodné informace o skutečně realizovaných cenách za prodeje srovnatelných nemovitostí v obci, případně ve srovnatelných obcích v regionu, vč.
- 11 dostupných informací o nabídce srovnatelných nemovitostí v obci a v okolí, uveřejňovaných v realitní inzerci. Obec Třinec je ke dni ocenění město s 37 200 obyvateli, je situován ve východní části okresu Frýdek-Místek; severovýchodní hranice města je současně hranicí mezi Českou republikou a Polskem. Silniční sítí je propojena s okolními městy a obcemi, městem prochází železniční trať Bohumín - Český Těšín - Třinec a dále na Slovensko (košicko-bohumínská trať). Oceňované nemovitosti jsou lokalizovány v městské části Třinec - Lyžbice, v zahrádkové osadě, lokalizované ze SV strany výše uvedené železniční trati (v současné době probíhá na této trati výstavba železničního koridoru, vč. ochranných protihlukových stěn). Popis lokality - viz popis v části „Celkový popis nemovitosti”. Podle územního plánu obce, platného ke dni ocenění, se oceňované pozemky nachází v zastavěném území obce a jsou zařazeny do plochy zahrádkových osad (RZ). Na území města, situovaném SV od žel. tratě procházející městem, je několik lokalit určených pro zahrádkové osady. Jihozápadně od žel. tratě se nachází městská část Třinec - Lyžbice (sídliště) s velkým množstvím bytových domů a bytů; zahrádkové osady jsou ze sídliště Lyžbice poměrně dobře dostupné (s ohledem na žel. trať je však přístup přes tuto žel. trať možný pouze na několika místech /podchody a podjezdy/), v celkem malé dostupné vzdálenosti. Nemovitost je možno napojit pouze na rozvody elektro, ostatní inž. sítě nejsou v dané lokalitě obce zavedeny; přístup je po nezpevněné komunikaci. Průzkumem trhu bylo zjištěno, že se srovnatelnými nemovitostmi - pozemky zahrad v zahrádkových osadách se zahrádkářskými chatami s příslušenstvím, vč. pozemků užívaných jako komunikační přípojky, se v dané lokalitě obce i v jiných lokalitách obce, případně ve srovnatelných lokalitách celého regionu na trhu s nemovitostmi obchoduje celkem v běžném rozsahu. Se samostatnými pozemky, užívanými jako zahrady v zahrádkových osadách, na kterých není postavena zahrádkářská chata ani žádná vedlejší stavba, spíše jen výjimečně. A případy, kdy by se měl převádět pouze pozemek zahrady, na kterém je postavena stavba zahr. chaty a tato chata by nebyla předmětem převodu, nejsou běžné vůbec; případy převodu pouze podílu pozemku zahrady, bez stavby zahr. chaty - pravděpodobně pouze v případech, jako jsou exekuce a dražby. V dané lokalitě nebyl v období posledních 12 měsíců zjištěn žádný realizovaný př evod srovnatelných nemovitosti - viz výše uvedený popis a charakteristika těchto nemovitostí, rovněž ani nabídky srovnatelných nemovitostí v realitní inzerci. Z tohoto důvodu nelze v tomto segmentu nemovitostí na trhu s nemovitostmi objektivně zjistit ani cenu obvyklou. V těchto případech se obvyklá cena nemovitosti odvodí z ceny nemovitosti, zjištěné dle platné cenové vyhlášky ke dni ocenění odborným odhadem. Cena nemovitosti (orientační) evidované v KN na LV č. 1265 pro kat. území Lyžbice, obec Třinec pozemku parc.č. 211/8 vč. studny* zřízené na tomto pozemku, vč. součástí (trvalých porostů**), bez stavby zahrádkářské chaty a venkovních úprav***, zjištěná dle platné cenové vyhlášky činí 165 635,86 Kč, cena podílu nemovitosti ve výši 1/2 ve vlastnictví Marcely Kuricové činí 82 817,93 Kč, po zaokrouhlení 82 820,- Kč. Cena nemovitosti evidované v KN na LV č. 1799 pro kat. území Lyžbice, obec Třinec - pozemků parc.č. 211/1 a 211/2, zjištěná dle platné cenové vyhlášky činí 77 390,04 Kč, cena podílu nemovitosti ve výši 2/32 ve vlastnictví Marcely Kuricové činí 4 836,88 Kč, po zaokrouhlení 4 840,- Kč. Poznámka: * studna je stavba, která se nevkládá do katastru nemovitostí ** trvalé porosty jsou součástí pozemku *** cena venkovních úprav, nacházejících se na pozemku parc.č. 211/8, je při ocenění stavby zahrádkářské chaty porovnávacím způsobem součástí ceny této zahrídkářské chaty
- 12 Obecně je možno konstatovat, že ceny podílů nemovitostí jsou na trhu s nemovitostmi obtížně prodejné. Toto se týká zejména oceňovaného pozemku parc.č. 211/8 (jeho podílu ve výši id. 1/2), jelikož s ohledem zejména na malou výměru pozemku není prakticky možné uvažovat o možnosti jeho případného rozdělení na dva samostatné pozemky podle velikosti spoluvlastnických podílů, ale jednalo by se o společné užívání celé nemovitosti (navíc komplikované existencí stavby zahrádkážské chaty vč. jejího příslušenství). U pozemků parc.č. 211/1 a 211/2, které jsou užívány pro přístup k jednotlivým pozemkům v zahrádkové osadě a jsou určeny ke společnému užívání všech vlastníků nemovitostí (zahrádek) v této osadě, toto neplatí, spoluvlastnictví podílu pozemků tohoto typu je garancí práva přístupu na vlastní pozemek, což je obecně vnímáno jako klad; v některých případech může být obvyklá cena podílu takových pozemků i vyšší než jejich cena, zjištěná podle oceňovací vyhlášky. S ohledem na výše uvedené skutečnosti snižuji obvyklou cenu podílu oceňované nemovitosti pozemku parc.č. 211/8 o cca 50 %, u pozemků parc.č. 211/1 a 211/2 o cca 20 %.
Závěr - odhad obvyklé ceny nemovitosti : Na základě provedené analýzy trhu, výše uvedených skutečností a odborného posouzení odhaduji obvyklou cenu podílu nemovitosti, v KN evidované na LV č. 1265 pro kat. území Lyžbice ve výši 1/2 na částku ve výši 42 000,- Kč (pozemku parc.č. 211/8 vč. součástí /trvalých porostů/ a studny) a podílu nemovitosti, v KN evidované na LV č. 1799 pro kat. území Lyžbice ve výši 2/32 na částku 4 000,- Kč (pozemků parc.č. 211/1 a 211/2), vše ve vlastnictví Marcely Kuricové, t.j. na celkovou částku ve výši 46 000,-- Kč, slovy čtyřicetšesttisíc Kč. V Karviné, 2.4.2012 Jiří Rašík Cihelní 2400/20 735 06 Karviná - Nové Město 596 314 768, mobil: 605 712 803 e-mail: jiri.rasik@email. cz
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25.10.1994, č.j. Spr. 3451/94, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1052-22/12 - dodatek č. 1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1052-22/12 - dodatek č. 1.
E. Seznam příloh - informace o parcele parc.č. 211/8 v kat. území č. 771104 Lyžbice, LV č. 1265, vyhotovená výstupem - nahlížení do KN dne 2.4.2012 - 1 strana - seznam nemovitostí na LV č. č. 1265, kat. území č. 771104 Lyžbice, vyhotovený výstupem nahlížení do KN dne 2.4.2012 - 1 strana
- 13 - informace o parcele parc.č. 211/1 a parc.č. 211/2, obě v kat. území č. 771104 Lyžbice, LV č. 1799, vyhotovené výstupem - nahlížení do KN dne 2.4.2012 - 2 strany - seznam nemovitostí na LV č. č. 1799, kat. území č. 771104 Lyžbice, vyhotovený výstupem nahlížení do KN dne 2.4.2012 - 1 strana - další přílohy - viz původní znalecký posudek č. 1052-22/12 ze dne 31.3.2012
