Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 929//2015 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Rodinný dům, Rodinný dům č.p. 238 v obci Hnátnice Hnátnice 238 / 238 Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Hnátnice, k.ú. Hnátnice, kód k.ú. 640018, LV 130, 594
Vlastník pozemku:
st. 101, 226/1, 227/1 SJM Pavel Horák, Hnátnice 238, 561 01, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Blanka Horáková, Hnátnice 238, 561 01, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Pavel Horák, Hnátnice 238, 561 01, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Blanka Horáková, Hnátnice 238, 561 01, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Pavel Horák, Hnátnice 238, 561 01, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Blanka Horáková, Hnátnice 238, 561 01, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Mgr. Jan Urban; č. obj.:, Pivovarské náměstí 557, 56301 Lanškroun IČ: 71467092 DIČ: CZ7909283679
telefon: 739 237 678 fax:
VYSTAVITEL KL:
,
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Zdeněk Dokoupil Jiráskova 526 / 48, 571 01 Moravská Třebová IČ: 401 62 940 DIČ: CZ5607032475
¨ koupě ¨ výstavba ¨ změna stavby ¨ rekonstrukce ¨ leasing ý jiné
Současný stav 1 500 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
(ocenění stávajícího stavu)
ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru:
telefon: 774 444 994 fax:
e-mail:
27.4.2015
11 stran
Moravské Třebové, dne 29.4.2015
Budoucí stav
Datum zpracování :
29.4.2015
Počet příloh:
4
Otisk razítka
Ing. Zdeněk Dokoupil
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: ostatní
¨celková
v r. ý dílčí
¨ střecha
ý stavba dokončena v r. 1977 ¨ změna stavby ý rekonstrukce v r. 2007 ¨ fasáda, zateplení ý okna, dveře ¨
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: ý zděné ¨ betonové ¨ montované ¨ kovové ¨ dřevěné ¨ jiné Využití: ý bydlení ¨ pronájem ¨ podnikání ¨ bydl., podn. ¨ část. obsazen ¨ volný objekt Okolí: ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna Příjezd: ý zpevněná komunikace Přípojky: ý / ¨ voda ý / ¨ kanalizace ý/¨ plyn ý / ¨ elektro ¨ telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
Konstrukce: ¨ zděné ¨ betonové ¨ montované ¨ kovové ¨ dřevěné ¨ jiné Využití: ¨ bydlení ¨ pronájem ¨ podnikání ¨ bydl., podn. ¨ část. obsazen ¨ volný objekt Okolí : ¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna Příjezd: ¨ zpevněná komunikace Přípojky: ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨/¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
¨ MHD ¨ železnice ý autobus ¨ dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř širší centrum - zástavba RD 870 (setrvalý stav) neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - tuhá paliva prodejná od 6 do 12 měsíců
RODINNÝ D Ů M SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Garáž Pozemk Obytná/ y Nebyt. výměra m2 ks m2 217 / 0 0 692
OP
ZP
m3 939
m2 14
KUPNÍ CENA 0 Kč
BUDOUCÍ STAV Rozesta Typ věnost % 100,00
PP RD Garáž Pozemky Obytná/ Nebyt. výměra m2 ks m2 / 692
OP
ZP
m3 0
m2 0
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Nehodnocena
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 826 759 K č 0 Kč 1 566 874 K č 1 500 000 Kč 138 400 K č
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 4 081 354 Kč 4 081 354 K č 0 Kč
x
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy
-2-
0 Kč 0 Kč
Rodinný dům č.p. 236 je jednopodlažní, celý podsklepený s částečně obytným podkrovím se sedlovou a pultovou střešní konstrukcí nepravidelného obdélníkového půdorysu obsahující 2 bytové jednotky 3 + 1 a 2 + 1 s příslušenstvím. Rodinný dům byl postaven v roce 1977, tomu odpovídají použité stavební materiály a způsob provedení. V roce 2007 byla osazena plastová okna a takto užíván doposud. Stavebně-technický stav poměrně dobrý s částečně zanedbanou základní údržbou, nedokončený venkovní obklad I.PP, vstup do zádveří vykazuje trhliny. Obvyklá cena stanovena na základě porovnání s obdobnými rodinnými domy v místě a nejbližším okolí a s ohledem na nedokončenou fasádu ve výši: 1.500.000 Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
1. Podklady předložené objednatelem 1.1. Výpis z LV č. 130 pro obec a k.ú. Hnátnice Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí ze dne 13.1.2015 1.2. Výpis z LV č. 594 pro obec a k.ú. Hnátnice Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí ze dne 13.1.2015 2. Podklady zajištěné znalcem 2.1. Kopie snímku katastrální mapy Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí ze dne 21.4.2015 se zakreslením - dálkový přístup 2.2. Místní šetření, prohlídka a zaměření nemovitosti , ústní informace o nemovitosti ze dne 27.4.2015 2.3. Fotodokumentace znalce ze dne 27.4.2015 - část přílohou odhadu 2.4. Platný oceňovací předpis vyhláška č.199/2014 Sb., s účinností od 1.10.2014 2.5. Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně hypotečních úvěrů vydaná Českou spořitelnou a.s. z února 2010 a její aktualizace Obec Hnátnice se nachází v Pardubickém kraji cca 10 km severně od bývalého okresního města Ústí nad Orlicí s počtem obyvatel 859 - Malý lexikon obcí 02/2014. Obec má základní občanskou vybavenost - obecní úřad, základní školu, školku, kostel, malý sportovní areál, golfové hřiště, zdravotní středisko, hospodu, obchod s potravinami. Dopravní napojení silnicí Ústí nad Orlicí - Žamberk. Pracovní příležitosti omezené, obec má zpracovaný a platný územní plán. Rodinný dům č.p. 236 a pozemkové parcely se nachází v širším středu obce, cca 50 m za kostelem vpravo u silnice Ústí nad Orlicí - Žamberk jako řadový koncový (levá polovina dvojdomku) nepravidelného obdélníkového půdorysu s příjezdem po zpevněné silnici.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na příslušném LV č. 130 a 594 je v oddíle „C” vyznačeno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji, apod.
RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Komentář: Současný stavebně-technický stav odpovídá částečně zanedbané základní údržbě, nedokončený obklad soklu v I.PP, schodiště u zádveří vykazuje trhliny. .
Popis jednotlivých staveb
-3-
Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Rodinný dům č.p. 236 řadový koncový jednopodlažní, celý podsklepený s částečně obytným podkrovím se sedlovou a pultovou střešní konstrukcí nepravidelného obdélníkového půdorysu obsahující 2 bytové jednotky 3 + 1 a 2 + 1 s příslušenstvím. Součásti domu jsou venkovní úpravy. Stavba má charakter rodinného domu, více jak 1/2 podlahových ploch je určená k bydlení, rodinný dům je celý podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví, obsahuje 2 bytové jednotky velikosti 3 + 1 a 2 + 1 s příslušenstvím. Vstup do domu je z přístupové cesty do zádveří a vnitřní chodby I.NP. Rodinný dům je o dispozici: I.PP - schody do sklepa, sklep, vestavěná garáž, dva sklady, chodba I.NP - zádveří, vnitřní chodba, kuchyně, tři pokoje, spíž, koupelna, WC, šatna, schody do podkroví Podkroví - schodišťový prostor, chodba, dva pokoje, obytná kuchyně, koupelna, WC, terasa
Rodinný dům č.p. 238 na st.pozemku p.č. 101 je postaven na betonových pasech s funkční izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné cihelné o tl. nad 45 cm, strop nad I.PP betonový, nad I.NP ocelové I nosníky + desky Hurdis s rovným podhledem, krov dřevěný sedlový vaznicový, krytina z eternitové šablony a plech, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, fasáda břizolitová, vnější obklady chybí, vnitřní obklady v kuchyni, koupelně, WC, betonové teracové, dveře dřevěné sololitové, okna plastová zdvojená, podlahy obytné betonové + PVC a koberce, ostatní podlahy betonové + dlažba. Vytápění ústřední kotel tuhá paliva s rozvody do místností, elektroinstalace světelná a motorová, bleskosvod chybí, rozvod studené a teplé vody, zdroj TUV elektrický ohřívač, instalace zemního plynu ukončená v pilířku, kanalizace z kuchyně, WC, koupelny do septiku s přepadem, vybavení 2 x kuchyňská linka + 2 x elektrický sporák, vnitřní hygienické zařízení 2 x vana, 2 x umývadlo,2 x splachovací WC, ostatní satelit, internet. Rodinný dům byl postaven v roce 1977, tomu odpovídají použité stavební materiály a způsob provedení. V roce 2007 byla osazena plastová okna a takto užíván doposud. Stavebně-technický stav poměrně dobrý s částečně zanedbanou základní údržbou, nedokončený venkovní obklad I.PP, vstup do zádveří vykazuje trhliny. Součásti rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojka veřejného vodovodu, kanalizace, septik, přípojka elektriky a zemního plynu ukončená v plynoměrném pilířku, plynoměrný pilířek, venkovní schodiště,stavební pozemek p.č. 101, zahrada p.č.226/1 a p.č. 227/1.
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
Popis betonové pasy izolované smíšené zdivo tl. 45 - 60 cm betonové a I nosníky + Hurdis dřevěný sedlový eternitová šablona a plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové škrabané chybí běžné keramické obklady betonové dřevěné hladké + sklo plastová zdvojená betonové + PVC a textilie betonové + dlažba ústřední kotel na TP s rozvodem světelná i motorová chybí studená i teplá elektrický ohřívač chybí koupelna, kuchyně, WC do septiku 2 x kuchyňská linke se sporákem 2 x vana, 2 x umývadlo 2 x splachovací -4-
26. Ostatní
internet
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemková parcela p.č.101 o výměře 113 m 2 v druhu pozemku zastavěná ploch a nádvoří je zastavěná rodinným domem č.p. 238. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na veřejný vodovod, elektriku, kanalizaci a zemní plyn. V blízkosti silnice procházející obcí. Pozemek p.č. 226/1 v druhu pozemku zahrada tvoří s domem jeden funkční celek. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na veřejný vodovod, elektriku, kanalizaci a zemní plyn. Pozemek mírně svažitý k severovýchodu, v blízkosti silnice procházející obcí. Pozemek p.č. 227/1 v druhu pozemku zahrada tvoří s domem jeden funkční celek. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na veřejný vodovod, elektriku, kanalizaci a zemní plyn, v blízkosti silnice procházející obcí.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Obvyklá cena stavebních pozemků se v obci Hnátnice se pohybuje od 200,00 do 280,00 Kč/m2 podle lokality a možností napojení na inženýrské sítě. Pro účely ocenění se uvažuje u rodinného domu reálná cena stavebního pozemku a zahrady ve výši 200,00 Kč/m2 .
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Celková výměra pozemků
Parcela č. st. 101 226/1 227/1
Výměra m2 113 539 40 692
Jednotková cena Kč/m2 200 200 200 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 22 600 107 800 8 000 138 400
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží I.podzemní podlaží I.nadzemní podlaží zádveří I.nadzemní podlaží Vikýř Zastřešení
Zastavěná plocha 101,09 m2 13,57 m2 101,09 m2 10,35 m2 101,09 m2
Započitatelná plocha podlaží 74,00 m2 0,00 m2 80,00 m2 0,00 m2 63,40 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti I.podzemní podlaží chodba sklep kotelna s uhelnou sklad sklad vestavěná garáž I.podzemní podlaží - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
5,90 m2 11,80 m2 14,30 m2 10,30 m2 12,60 m2 19,10 m2 74,00 m 2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
-5-
Započitatelná plocha 5,90m2 11,80m2 14,30m2 10,30m2 12,60m2 19,10m2 74,00 m 2
I.nadzemní podlaží zádveří I.nadzemní podlaží zádveří celkem I.nadzemní podlaží chodba pokoj pokoj pokoj kuchyň spíž šatna koupelna WC I.nadzemní podlaží - celkem Vikýř Vikýř - celkem Zastřešení chodba pokoj pokoj obytná kuchyně koupelna WC Zastřešení - celkem
0,00 m 2
6,80 m2 14,90 m2 17,00 m2 20,00 m2 8,00 m2 3,00 m2 3,90 m2 5,00 m2 1,40 m2 80,00 m 2
0,00 m 2
6,80m2 14,90m2 17,00m2 20,00m2 8,00m2 3,00m2 3,90m2 5,00m2 1,40m2 80,00 m 2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,00 m 2 6,70 m2 13,80 m2 12,30 m2 21,00 m2 8,70 m2 0,90 m2 63,40 m 2
0,00 m 2 6,70m2 13,80m2 12,30m2 21,00m2 8,70m2 0,90m2 63,40 m 2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Výpočet obestavěného prostoru Název I.podzemní podlaží I.nadzemní podlaží zádveří I.nadzemní podlaží Vikýř Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
(10,15*9,96)*(2,90) (2,30*5,90)*(5,30) (10,15*9,96)*(3,20) (5,05*2,05)*(1,25) (10,15*9,96)*(2,35)
= = = = = =
Současný stav 14 939,11 4 346
[m2] [m3] [Kč/m3 ] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 293,17 m3 71,92 m3 323,50 m3 12,94 m3 237,57 m3 939,11 m3 Budoucí stav
100,00 4 081 354 38 62 65,00 1 428 474
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek
Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Hylváty, okres Ústí nad Orlicí
Upravená cena
Foto
m2
m2
Kč
140,00
259
1 349 000
-6-
Kč/m2 9 636
KC 0,76
Kč/m2 7 323
Rodinný dům dispozice 4 + 1 s garáží v obci Hylváty. Dům zděný, řadový koncový, přízemní a částečně podsklepený v původním stavu se sedlovou střechou. Dispozice - I.PP jeden slep, I.NP - kuchyně, dva pokoje, spíž, dílna, WC, koupelna, chodba, podkroví - dva pokoje, terasa, půda. Přípojky - elektrika, vodovod, kanalizace, zemní plyn, vytápění ústřední kotel na tuhá paliva. K domu náleží kůlna a zděná garáž, možnost vybudovat další pokoj v podkroví. V místě občanská vybavenost - škola, školka, obecní úřad, obchod s potravinami. Nabídka v RK Directreal SPOLU, Ústí nad Orlicí ve výši 1.349.000 Kč Dlouhá Třebová, okres Ústí nad Orlicí
98,00
676
1 499 000
15 296
0,54
8 260
Rodinný dům jednopodlažní s obytným podkrovím ve výstavbě, po částečné rekonstrukci plastová okna, elektrika, podlahy, rozvody vody, koupelna, vytápění, dispozice 4 + 1. Dům částečně podsklepený s obytným podkrovím ve výstavbě. Přípojky - veřejný vodovod, kanalizace septik, elektrika, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, , fasáda břizolitová, podlahy betonové. V místě dostupná občanská vybavenost. Nabídka v M&M reality holding a.s. Krakovská 1675/2, 110 00 Praha ve výši 1.499.000 Kč Hylváty, okres Ústí nad Orlicí
131,00
352
1 490 000
11 374
0,69
7 848
Rodinný dům řadový koncový dvoupodlažní s jehlanovou střechou a garáží dispozice 5 + 1. Dispozice - I.NP - zádveří, chodba, kuchyně s jídelnou, dva pokoje, WC, koupelna, garáž, II.NP - tři pokoje, koupelna, WC, chodba. Přípojky: vodovod, elektrika, kanalizace, zemní plyn, vytápění elektrokotel. V obci komplexní občanská vybavenost, součásti zahrada. Nabídka v reality-BV s.r.o., Palackého 297, 560 02 Česká Třebová ve výši 1.490.000 Kč Variační koeficient před úpravami: 19,56 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena:
4,91 % 7 810 Kč/m2 233,90 m 2 1 826 759 Kč
1 500 000 Kč
Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání:
0 Kč
Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně:
0,00 %
0 Kč
Z toho obvyklá cena pozemků:
138 400 Kč
Upravená obvyklá cena:
1 361 600 Kč 217,40 m 2
Započitatelná plocha:
6 263 Kč/m2
Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.130 pro obec a k.ú. Hnátnice ze dne 13.1.2015 str. 1 .
počet stran A4 v příloze: 1
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 594 pro obec a k.ú. Hnátnice ze dne 13.1.2015 str.1.
1
Snímek katastrální mapy ze dne 21.4.2015 se zakreslením str. 1 .
1
Fotodokumentace nemovitosti ze dne 27.4.2015 sr.1.
1
Koncesní listina:
Koncesní listina evidenční číslo 360960-4138-00 na předmět podnikání „Oceňování majetku pro věci nemovité” vydaná Obecním živnostenským úřadem Městského úřadu v Moravské Třebové č.j. ŽÚ 9619/04K ze dne 5.5.2004 Jméno a příjmení: Ing.Dokoupil Zdeněk Identifikační číslo: 401 62 940 Místo podnikání: Jiráskova 48, 571 01 Moravská Třebová Vznik oprávnění provozovat živnost: 5.5.2004
-7-
-8-
-9-
- 10 -
Pohled přední č.p. 238
Pohled boční č.p. 238
Pohled zadní č.p. 238
Pohled na č.p. 238 u vstupu
Kuchyně v I.NP
Kuchyně v podkroví
Koupelna v I.NP
Pokoj v podkroví
- 11 -
