JAK PRODAT NEMOVITOST

JAK PRODAT NEMOVITOST Předkládám Vám zjednodušený manuál prodeje nemovitosti.

PETR MIKYSKA OSOBNÍ REALITNÍ MAKLÉŘ © 2014 Petr Mikyska , www.mdbroker.cz

Petr Mikyska - Jak prodat nemovitost

JAK PRODAT NEMOVITOST Tento eBook jsem vytvořil pro Vás a Vaše známé, kteří se rozhodují prodat svou nemovitost. Toto jsou ucelené informace jak nejvýhodněji, nejrychleji a bez problémů prodat nemovitost. Budu moc rád, pokud Vám tyto informace pomohou. Děkuji milované Pavlínce, která mě inspirovala k napsání tohoto eBooku.

Petr Mikyska

osobní realitní makléř Prohlášení Tento materiál je informačním produktem. Jakékoliv šíření nebo poskytování třetím osobám bez souhlasu autora je zakázáno. Děkuji za pochopení a respektování tohoto sdělení. Stažením tohoto materiálu rozumíte, že jakékoli použití informací z tohoto materiálu a úspěchy či neúspěchy z toho plynoucí, jsou pouze ve Vašich rukou a autor za ně nenese žádnou zodpovědnost. V tomto materiálu můžete najít informace o produktech nebo službách třetích osob. Tyto informace jsou pouze doporučením a vyjádřením mého názoru k této tématice.

www.mdbroker.cz


Obsah: A/ POSTUP JAK PRODAT NEMOVITOST 1. Orientace na současném realitním trhu 2. Kontrola listu vlastnictví a snímku z katastrální mapy Vaší nemovitosti 3. Opravdové a skutečné rozhodnutí, zda chcete svou nemovitost prodávat 4. Stanovení správné tržní ceny 5. Pořízení kvalitní fotodokumentace 6. Správná inzerce a prezentace Vaší nemovitosti na realitních portálech 7. Jak vést prohlídky nemovitostí s potenciálními zájemci 8. Kvalitní právní servis (vyhotovení kupní smlouvy) 9. Bezpečná úschova peněz 10. Podání kupní smlouvy na Katastrální úřad v daném regionu 11. Předání nemovitosti kupujícímu + přepis jednotlivých energií na kupujícího (sepsání tzv. předávacího protokolu) 12. Vyhotovení a podání daňového přiznání na FÚ týkající se Daně z nabytí nemovitosti 13. Zrušení daně z nemovitosti a pojištění domácnosti

B/ BONUS - 7 chyb při prodeji nemovitosti C/ ZÁVĚR

www.mdbroker.cz


A/ POSTUP JAK PRODAT NEMOVITOST 1. Orientace a znalost současného realitního trhu Důležitým krokem k úspěšnému prodeji nemovitosti je orientace a znalost současného realitního trhu. Velmi zásadní je si uvědomit, jaký byl realitní trh před lety a jaký je nyní. Už není rok 2007, ani rok 2010, kdy se nemovitosti prodávaly lehce a jednoduše. Píše se rok 2014, který se na rozdíl od předcházejících let podstatně projevuje nejen na ceně nemovitostí, ale i na celkovém průběhu realitních obchodů. Čím se současný realitní trh liší od předchozích let? Před několika lety převyšovala poptávka nabídku. Pokud jste se rozhodli prodat byt, podali jste si inzerát a než jste se stačili vrátit k rozdělanému obědu, kontaktovalo Vás několik vážných zájemců a za pár dnů jste měli prodanou nemovitost a peníze na účtu. Možná takto jednoduchý prodej nemovitostí máte ještě živě v paměti. V současné době je realitní trh úplně jiný. Je zde neskutečná konkurence! Už není doba, kdy bylo 8 kupujících na jednu nemovitost, ale doba, kdy je 8 nemovitostí na jednoho kupujícího. Uvědomte si jednu zásadní věc: !!! Kupující si dnes určují podmínky koupě, a pokud s nimi Vy jako prodávající nesouhlasíte, mají doslova možnost „jít o dům dál“!!! Už dávno neplatí, že stačí pouze zadat pouhý inzerát do novin nebo na realitní internetové portály. Musíte dát o prodeji vědět maximálnímu počtu kupujících.

2. Kontrola listu vlastnictví a snímku z katastrální mapy u prodávané nemovitosti

www.mdbroker.cz


Než začnete uvažovat o prodeji Vaší nemovitosti, přesvědčte se, že je po právní stránce Váš byt či dům v pořádku. Jakým způsobem a s jakými právy a povinnostmi je vedena Vaše nemovitost se dozvíte na Katastrálním úřadě. Katastrální úřady vedou evidenci všech pozemků a dále těch budov, u nichž bylo požádáno o jejich zápis do katastru nemovitostí, a potom byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zákona č.89/2012 NOZ. Opravdu jen velmi výjimečně se stává, že Vaše nemovitost, přestože by v katastru nemovitostí měla být zapsána, tam z nějakého důvodu zapsána není. Listina, která obsahuje tyto informace, se nazývá „List vlastnictví“ nebo také „Výpis z katastru nemovitostí“. Listy vlastnictví jsou vedeny v samostatných číselných řadách pro různá katastrální území a každý list vlastnictví má své číslo. Chcete-li tedy požádat o vyhotovení výpisu z katastru nemovitostí, je třeba znát katastrální území, ve kterém se Vaše nemovitosti nacházejí. V rámci jedné obce může být jedno, ale také několik katastrálních území. Potom již postačí sdělit číslo pozemku (je třeba rozlišit stavební a nestavební pozemky, tedy stavební a pozemkové parcely), jsou-li v daném katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách) nebo číslo popisné budovy. Vaše nemovitosti mohou pracovníci katastru také dohledat pomocí Vašeho rodného čísla nebo v případě právnické osoby jejího identifikačního čísla. DŮLEŽITÉ: Vaše nemovitosti mohou být vedeny na několika různých listech vlastnictví, proto bývá výhodné hledání právě podle rodného čísla! INFORMACE: Poplatek katastrálnímu úřadu za vyhotovení výpisu Poplatek katastrálnímu úřadu za vyhotovení snímku katastrální mapy je 50 Kč.

z

listu

vlastnictví

je

100

Kč.

Snímek katastrální mapy obsahuje grafické znázornění pozemkových a stavebních parcel. Lze z něj tedy vyčíst jak umístění daného pozemku a jeho tvar, tak i v případě potřeby odhadnout vzdálenosti, protože originál snímku katastrální mapy je vyhotoven v přesném měřítku uvedeném na tomto snímku, obvykle v měřítku 1 : 1 000. Snímek katastrální mapy většinou chtějí dodat banky při vyřízení žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru a je obvykle nutný k vyhotovení znaleckého posudku.

3. Skutečné rozhodnutí, zda chcete svou nemovitost prodávat Jste přesvědčeni, že opravdu chcete svou nemovitost prodávat? Pak Vám držím palce! Pozor na řadu důležitých věcí, které budou mít vliv na Váš prodej nemovitosti. Nedělejte unáhlené kroky, raději se vždy poraďte s odborníkem či právníkem. Nesnažte se být soběstačný, uvědomte si, že nástrahy při prodeji nemovitostí na nás číhají na každém kroku. Stačí jedna chybná věta v kupní smlouvě a následky budou opravdu fatální!

www.mdbroker.cz


4. Správné stanovení prodejní ceny Nejdůležitější u prodeje jakékoliv nemovitosti je správné určení a nasazení prodejní (nabídkové) ceny. Stanovení optimální prodejní (nabídkové) ceny je velmi důležité a bohužel vyžaduje zkušenosti a znalosti realitního trhu. Měli byste si dostatečně uvědomit, že Vaše nemovitost bude na realitním trhu konkurovat mnoha jiným a prodají se jen ty s dobře nastavenou prodejní cenou. Abyste správně ohodnotili Vaši nemovitost, můžete využít tzv. srovnávací metodu s podobnou nemovitostí: Hledejte na realitních portálech podobné nemovitosti té Vaší, protože ale není nemovitost jako nemovitost, volte takové domy či byty, které se podobají těm Vašim co nejvíce. Berte v potaz lokalitu, technický stav i stáří nemovitosti. Ceny si pečlivě poznamenejte (alespoň u 10 vybraných nemovitostí) a jednoduše vypočtěte tzv. cenové rozmezí, ve kterém lze o prodeji uvažovat. Výslednou částku však berte pouze jako „orientační“. Pozor, nezvolte příliš vysokou prodejní cenu Pro prodej Vaší nemovitosti nezvolte příliš vysokou, ani naopak příliš nízkou cenu. Přesto se však i dnes setkáte v nabídce nemovitostí s těmito cenovými extrémy, ale tak tomu bude vždy a na trhu je tento jev zcela v pořádku. Nemovitost se správně nastavenou cenou se standardně prodá v řádu několika měsíců a její uvedení do nabídky je pro úspěšný prodej klíčové. Jestli jste toho názoru, že je lepší prodejní cenu navýšit a pak snížit, pak pamatujte, že čím déle se nemovitost nabízí, tím hůře se pak prodává. Kupující si o dlouho nabízené nemovitosti budou myslet, že něco není v pořádku. Nevolte ani příliš nízkou cenu Jsou životní situace, kdy nemovitosti potřebujeme prodat co nejrychleji, a proto jdeme s cenou rapidně dolů. Co se stane? Nemovitost v prvním případě možná prodáte, ale pod cenou, což jistě není ve Vašem zájmu. Ve druhém případě se ovšem obchod vůbec nemusí podařit. Kupující začne pochybovat a za nízkou prodejní cenou začne hledat nějakou zradu (záplavová zóna, nepříjemní sousedé, nevyhovující stav nemovitosti, apod.).

www.mdbroker.cz


Někdy může být stanovení nižší ceny naopak velmi výhodné. Zde ovšem záleží jen a jen na Vás a Vašich vyjednávacích dovednostech. O nemovitost se může ucházet více kupců, a jestliže prodejce projeví obchodního ducha, nakonec si bude vybírat on sám. Nejvyšší nabídka vyhrává. On-line ocenění Pokud si nejste jisti, jakým způsobem cenu nemovitosti stanovit, nebo jste-li jen zvědaví, možná Vám přijde vhod služba on-line ocenění, kterou poskytují mnohé realitní servery. V jednoduché tabulce vyplníte parametry nemovitosti a formulář odešlete. Výsledná cena je sice pouze orientační, nemá váhu znaleckého posudku, ale mnohé napoví. !! Využijte zkušenosti realitního makléře, který pracuje ve Vaší lokalitě, a nechte si vypracovat tržní cenu!!

5. Jak pořídit kvalitní fotografie prodávané nemovitosti Je dobré si uvědomit, že fotografie opravdu prodávají a kvalitní fotky mohou vést k úspěšnému prodeji oproti nic neříkajícím inzerátům, které vizuálně potenciální klienty nezaujmou a řadí se tak mezi neúspěšné inzeráty. Následující tipy nejsou určeny pro zkušené fotografy, kteří dobře vědí, jak vypadá kvalitní fotografie. Co když ale máte po ruce pouze kompaktní fotoaparát nebo mobilní telefon? Pak právě pro Vás mám pár tipů jak pořídit kvalitní fotografie dostatečně vystihujících Vaší nemovitost: Ukliďte. Na nikoho z nás příliš dobře nepůsobí zanedbaná nemovitost. Vaším úkolem je prezentovat útulné a atraktivní bydlení, kde se bude nový majitel cítit „jako doma“. Proto se před focením vyplatí pořádně uklidit, případně i opravit další nedostatky jako např. popraskané zdi apod. Z kuchyně vždy odstraňte visící utěrky, hadříky, ručníky, z kuchyňské linky ukliďte přebytečné věci jako např. odkapávače, nedopité hrnky od kávy atd., které působí nehezky. I takto narychlo uklizená kuchyň na fotografii působí lépe. Totéž udělejte s koupelnou. Kupujícího nezajímá Vaše vystavená drogerie, ručníky atd. Někdy pěkná koupelna ani nevynikne díky velkému množství různých sprchových gelů a dalších propriet. Nezapomínejte na dobré osvětlení. Dávejte si dobrý pozor na dostatečné osvětlení nemovitosti. Fotografie, kterou musí případný potenciální zájemce studovat s obličejem přilepeným na monitor, neplní dobře svůj účel.

www.mdbroker.cz


Nemiřte fotoaparátem proti zrcadlům, oknům nebo lesklým plochám: Pokud použijete blesk, nemiřte fotoaparátem proti zrcadlům, oknům nebo plochám, které odrážejí světlo. Foťte z rohů místností (tak nejlépe vystihnete skutečnou plochu místnosti). Pokud je v nemovitosti něco cenného, dražšího (např. starožitný nábytek, obrazy atd.), snažte se fotit místnost tak, aby se cennost na fotografii neobjevila. Uvědomte si, že fotografie uvidí nejenom Váš potenciální kupec, ale i někdo, kdo může mít zájem spíše o Vaše vybavení než o koupi nemovitosti. Nefoťte proti zdi. Raději vždy miřte do rohů, pokoj bude vypadat prostornější. Když fotíte proti oknu, vypněte si blesk u svého aparátu. Uvědomte si, že nejste prodejci nábytku, ale že prodáváte svou nemovitost. Nefotografujte zbytečně postele, skříně či sedací soupravy, tento nábytek stejně většinou v nemovitostech nezůstane (předává se prázdná nemovitost). Foťte prostorové uspořádání prodávané nemovitosti.

6. Inzerce na realitních portálech Na internetu máte možnost výběru desítek realitních portálů, jak ale zvolit tu nejefektivnější inzerci? Kolik utratit za realitní inzerci, aby jste prodali své nemovitosti? Má význam utrácet tisíce korun měsíčně za drahou inzerci? Naštěstí již dnes existuje řada kvalitních, efektivních realitních portálů, kde soukromé osoby mají inzerci ZCELA ZDARMA, anebo jen za desítky korun měsíčně. Na největších realitních portálech, kde jsou desetitisíce inzerátů, se řada poptávajících k Vašemu inzerátu ani neprokliká (pokud si nezaplatíte tzv. topování Vaší nemovitosti - zaplatíte si přední pozice Vašeho inzerátu).

7. Jak správně vést své prohlídky nemovitostí

www.mdbroker.cz


Uvědomte si důležitou věc, prohlídka nemovitosti je pro Váš prodej klíčová. V podstatě je to alfa omega celého realitního prodeje. Zde Vám uvedu pár doporučení pro zvýšení šance prodeje Vaší nemovitosti: 1) Před prohlídkou Vaší nemovitosti odstraňte z interiéru pokud možno malé kousky nábytku, jako jsou stolečky, židle, koberečky nebo nepotřebné poličky – prostory tak budou působit prostorněji. 2) Nebojte se investovat do malíře pokojů – světlé barvy interiéry Vaší nemovitosti prosvětlí a vůně barev vyvolává pocit čistoty a novoty. Čisté byty či domy se prodávají rychleji a za lepší cenu pro Vás. 3) Před prohlídkou doporučuji odstranit z pracovní plochy kuchyňské linky nádobí, kávovar, topinkovač atp. Chcete přeci potenciálnímu kupujícímu ukázat, jak praktická a prostorná je Vaše kuchyně. Pamatujte, že rozhodující slovo při koupi nemovitosti má často manželka; stejně tak doporučuji odstranit i další drobné předměty osobní povahy z ostatních odkládacích ploch (na stolcích v hale atp.). 4) Doporučuji, aby v koupelně neviselo sušící se prádlo a kolem vany a umyvadla by nemělo být mnoho lahviček šampónů, mýdel, pracích prášků apod. Opět se budeme snažit prezentovat tuto místnost jako čistou, voňavou a prostornou. 5) Při prohlídce nemovitosti je přínosné, pokud v ložnici může kupujícího uvítat čistě povlečená a ustlaná postel a i ostatní obytné místnosti působí uklizeným (tedy prostorným) dojmem. 6) Bude-li prohlídka probíhat ve večerních hodinách, doporučuji rozsvítit před prohlídkou všechna světla, chceme navodit atmosféru příjemného, útulného domova. 7) Pokud máte hezký výhled z oken, roztáhněte před denní prohlídkou záclony, ukažte potenciálnímu kupujícímu krásu, do které se budou moci dívat – klienti často kupují právě lokalitu a výhled. 8) Ne každý nekuřák bude ochoten přejít vůni Vašich cigaret. Naštěstí je před prohlídkou možné obytné prostory vyvětrat a příp. provonět vanilkou. Kupující se často rozhodují nejen na věcném či vizuálním základě, ale mnohdy spíše na jiném – pocitovém… 9) Věřím, že Vaši domácí miláčci jsou důležitými členy rodiny, ale ne každý kupující zvířátka miluje a někteří jsou na ně dokonce alergičtí. Pošlete některého člena Vaší rodiny v průběhu prohlídky s pejskem na procházku. Pejsek Vám bude vděčný a kupující možná také.

www.mdbroker.cz


10) Pokuste se vytvořit z Vaší nemovitosti oázu klidu a pohody. Pokud se zájemci do Vaší nemovitosti zamilují, budou ochotni přehlédnout i některé drobné nedostatky. 11) Rozsviťte co nejvíce světel ve Vašem bytě či domě, ať Vaše nemovitost působí světleji. Nikdo z nás nechce bydlet v tmavé neútulné nemovitosti. 12) Opatrní buďte v nepravdivých taktických výrocích typu „ Máme již pár zájemců“. Takové výroky mohou vyvolat zvýšený zájem, ale někdy naopak nedůvěřivost. Během prohlídky je na místě zdvořilý a laskavý přístup, nicméně nikdy nesmí být podbízivý nebo arogantní. Pokud bude zájemce očekávat jinou nemovitost, může své zklamání dávat najevo. Nenechte se tím vyvést z míry, vyjádřete politování nad tím, že Vaše nemovitost není to, co zájemce hledá a zdvořile prohlídku ukončete. Pokud ještě před zahájením prohlídky shledáte zájemce v přehnaně zbytečném počtu s podivným chováním nebo zjevem, neváhejte si zavolat známého nebo souseda jako oporu při prohlídce. 13) Na konci prohlídky je dobré se dotázat, zda pro zájemce můžete ještě něco udělat a zdvořile se rozloučit. Pokud se zájemce nevyjádřil již na místě, je dobré si dohodnout termín, ve kterém Vám zavolá. 14) Udělejte si poznámku ke jménu a telefonnímu číslu o datu a hodině druhé prohlídky, případně i o pocitu a také, zda se Vám zájemce jevil vážně či nikoliv. TIP: Pokud se Vám z nějakého důvodu prohlídka ve sjednaném termínu nehodí, neváhejte volat zájemce na jeho číslo a požádat jej o změnu termínu prohlídky. Pokud na něj nemáte telefonní číslo, nezbývá než za sebe na prohlídku najít náhradu.

8. Vyhotovení kupní smlouvy Vzhledem k novému občanskému zákoníku, který vstoupil v platnost 1. 1. 2014, došlo k řadě úprav v právní legislativě týkající se prodeje nemovitostí. Ohledně vyhotovení kupní smlouvy Vám doporučuji se obrátit na odborníka, tzn. na advokátní či právní kancelář. !!! Rozhodně nestahujte z internetu vzory kupních smluv!!! Každá kupní smlouva je jiná a dělaná na míru. Katastrální úřad Vám takovéto internetové vzory kupních smluv vrátí a Váš prodej se časově

www.mdbroker.cz


protáhne až v řádu několika měsíců. Stejně tak se Vám protáhne výplata kupní ceny, která se odvíjí od přepisu nemovitosti v katastru nemovitostí.

9. Úschova kupní ceny Raději sázejte na jistotu, volte tedy pro úschovu kupní ceny kvalitního advokáta, notáře či bankovní úschovu peněz, která je nejbezpečnější. Rozhodně se Vám vyplatí zaplatit bezpečnou úschovu peněz v řádu několika tisíc korun, než přijít o milióny. Jistě mi dáte za pravdu, že obchod s nemovitostmi je složitá a v jistých ohledech riskantní či nebezpečná operace. V případě koupi domu či bytu se stáváte jeho vlastníkem teprve tehdy, když dojde ke změně v katastru nemovitostí. Nicméně než k tomu dojde, můžete si pěkně počkat. Katastrální úřad je povinen změnu vlastnictví zapsat do šedesáti dní. V případě, že byste zaplatili dříve, než vás katastrální úřad zapíše jako nového vlastníka, mohli byste si zažít potíže s tím, jak získat své peníze zpět. V případě nespolupracování ze strany prodávajícího se sice můžete obrátit o pomoc k soudu, ale to se, vzhledem k přetíženosti českého soudnictví, může proměnit v běh na dlouhou trať. Naštěstí se můžete, s trochou opatrnosti, podobným komplikacím vyhnout. Ptáte se jak? Jako jednoduchý a účinný způsob se ukázalo využití úschovy finančních prostředků u prostředníka V takovémto případě kupující složí sjednaný finanční obnos určený prodávajícímu na speciální účet třetí osoby. Až když dojde k naplnění prodeje, a když je splněna poslední podmínka stanovená kupní smlouvou, mohou být peníze předány prodávajícímu. Do té doby, než k tomu dojde, jsou peníze nedostupné jak pro kupujícího, tak i pro prodávajícího. Jedinou osobou, které je umožněn přístup k penězům, je třetí osoba. Tento druh úschovy peněz mohou fyzickým osobám a podnikatelům poskytovat například notáři (tzv. notářská úschova peněz). 

Notáři (tzv. notářská úschova peněz) Zákon všem notářům nařizuje uzavření povinného pojištění odpovědnosti z výkonu povolání. Každý klient musí mít peníze složené na speciálním samostatném účtu. V případě, že není daný notář po třicet dní přítomen, je prezidentem regionální notářské komory vybrán náhradní notář, který má za úkol provést domluvenou transakci. Dle současných zákonů platí, že zápis notáře o právním úkonu je veřejným dokumentem. Provedení samotné transakce není složité. V první řadě je potřeba, aby notář s kupujícím i prodávajícím sepsal Protokol o přijetí finančních prostředků do notářské úschovy. Ty následně kupující odvede na speciální účet. Tyto peníze jsou pro prodávajícího nedostupné až do té doby, než dojde k naplnění podmínek uvedených v Protokolu. Ta ze stran, na jejíž popud byla služba objednána, zaplatí poplatek za notářskou úschovu. Cenu notářské úschovy určuje Ministerstvo spravedlnosti vyhláškou. V případě úschovy tří milionů korun se například jedná o 9 600 Kč bez DPH.

www.mdbroker.cz






Advokáti (tzv. advokátní úschova peněz) (pohybuje se od 3 000 Kč a to dle advokátního tarifu příslušného advokáta nebo se může jednat o smluvní cenu). Tento typ úschovy je snadno dostupný a v poslední době poměrně často využívaný způsob ochrany před možnými riziky při prodeji či koupi nemovitostí. Jedná se o druh činnosti, která je regulovaná a dozorovaná Českou advokátní komorou. Právě představenstvo České advokátní komory se 1. ledna 2013 usneslo na dalším zpřísnění podmínek ošetřujících advokátní úschovy. Jako jeden příklad za všechny můžeme jmenovat požadavek zřízení nového bankovního účtu pro každou novou advokátní úschovu. Tyto bankovní účty musí přitom být označeny tak, aby bylo jasné a nezpochybnitelné, že se na něm nachází finanční kapitál klienta. Dané nařízení má jasný cíl. Ujištění kupce, stejně jako prodejce, o oddělenosti od financí advokáta. Mimo to bylo ustanoveno nařízení vedení knihy úschov prostředků klienta. V této knize, která je spravována Českou advokátní komorou, mají být evidovány veškeré úschovy, které jsou prováděny advokáty. Bankovní úschova na vázaném nebo jistotním účtu (cena se pohybuje od 3 000 Kč v závislosti na výši uložené částky a dle platného sazebníku příslušné banky) Každá banka má své vklady v případě jejího úpadku ze zákona pojištěné do výše 100 000 EUR). Ať už banky tyto typy účtů nazývají jakkoliv, princip vždy zůstává stejný. Prodávající, kupující a banka uzavřou smlouvu, která zajistí řádné vypořádání kupní ceny nebo její části mezi prodávajícím a kupujícím prostřednictvím třetí strany – banky. Banka garantuje, že prostředky budou na účtu vázány až do doby, kdy budou splněny všechny podmínky, na kterých se smluvní strany dohodly ve smlouvě. Jednou z takových podmínek zpravidla bývá prokazatelné převedení vlastnických práv k prodávané věci. Jakmile jsou všechny podmínky splněny, jsou peníze vyplaceny oprávněnému příjemci. Smlouva je přitom výhodná pro obě smluvní strany. Kupující má jistotu, že při dodržení všech podmínek získá za své peníze danou nemovitost. Naopak prodávající si může být jist, že po splnění všech stanovených podmínek mu bude kupujícím uhrazena kupní cena a oba se mohou těšit z toho, že ušetřili několik tisíc na poplatcích za notářskou úschovu. Navíc se jejich prostředky během doby trvání smlouvy, kdy jsou uloženy v bance, i nadále zhodnocují, což u notářské úschovy často neplatí. Veškeré připsané úroky plynou majiteli jistotního nebo vázaného účtu, kterým je většinou kupující.

Jakákoliv smlouva o úschově, ať už se jedná o výše zmiňované typy úschov, by měla obsahovat následující údaje o: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

identifikaci kupujícího i prodávajícího způsobu, jakým byla ověřena totožnost obou zúčastněných stran identifikaci zadavatele služby čísle účtu, které bylo přiděleno k advokátní úschově tom kdy, kde a v jaké výši byly složeny finanční prostředky určené k úschově tom, ke kterému datu byla transakce (například kupní smlouva) uzavřena

www.mdbroker.cz


7. specifikovaných podmínkách k manipulaci s finančními prostředky a uvedení čísel účtů kupujícího i prodávajícího 8. tom, jak bude nakládáno s možnými úroky a zajišťovací instrukce – tzn. Informace o kontě, na které se mají poslat peníze v případě, že by se neuskutečnil smluvený převod financí a ani jedna strana by se neuvolila prostředky přijmout (zpravidla se jedná o účet soudu) 9. dále musí smlouva obsahovat informaci o svém autorovi a tedy případném ručiteli Všechny zmiňované typy úschov kupní ceny Vám zajistí vyplacení peněz až v situaci, kdy budete zapsáni ???

10. Podání kupní smlouvy na Katastrální úřad V souvislosti s účinností nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., v platném znění) 1. ledna 2014 nabyl účinnosti i nový katastrální zákon (zákon č. 256/2013 Sb., v platném znění), který mimo jiné zavádí některá nová pravidla pro podávání návrhů na vklad vlastnického práva a jiných práv do katastru nemovitostí. Od 1. 1. 2014 se kupní smlouva na katastrální úřad podává zásadně pouze v jednom vyhotovení s úředně ověřenými podpisy všech účastníků prodeje a s návrhem na vklad (tento formulář si můžete stáhnout na www.cuzk.cz). Společně s návrhem na vklad a s kupní smlouvou si připravte kolek ve výši 1 000 Kč (zakoupíte na České poště) nebo můžete přímo na podatelně katastrálního úřadu uhradit poplatek 1 000 Kč. Po provedení vkladu po cca 60 dnech (kupující se stane novým majitelem prodávané nemovitosti) Vám katastrální úřad zašle pouze vyrozumění o provedení vkladu. V případě, že je účastník vkladového řízení zastoupen, musí být přílohou návrhu na vklad plná moc, na které musí nově být úředně ověřený podpis zastoupeného účastníka řízení. Průběh vkladového řízení můžete sledovat v dálkovém přístupu na www.cuzk.cz.

11. Předání nemovitosti kupujícímu + přepis energií Samotné předání nemovitosti se řídí podmínkami, které jsou stanovené v kupní smlouvě. Obvyklý postup je, že nemovitost předáváme po nabytí právní moci vlastnického práva na katastru nemovitostí. Je možné ale s kupujícím dohodnout i jiný termín pro předání. Vše je otázka dohody

www.mdbroker.cz


obou zúčastněných stran. V kupní smlouvě by také mělo být jasně stanoveno, v jakém stavu se nemovitost předá kupujícímu a včetně jakého vybavení. Často používanou pojistkou pro dodržení soupisu vybavení při předání nemovitosti je blokování dohodnuté částky v advokátní úschově do té doby, než-li bude předložen advokátovi předávací protokol odsouhlasený a podepsaný kupujícím i prodávajícím, potvrzující předání dohodnutého vybavení. Sepsání tzv. předávacího protokolu: Dalším důležitým krokem při předání nemovitosti je sepsání tzv. předávacího protokolu a opsání stavů měřidel na vodu, plyn a elektřinu v bytě, popřípadě také digitálního měřidla na topení. Přepis energií: Jakmile dojde ke změně vlastnického práva na listu vlastnictví, můžete se vydat s kupujícím na příslušné energetické závody a provést přepis jednotlivých energií (elektřiny, vody, plynu, atd.). S sebou si nezapomeňte vzít tzv. předávací protokol, ve kterém máte poznamenány stavy jednotlivých energií a hlavně si nezapomeňte vzít také kupní smlouvu společně s vyrozuměním z katastrálního úřadu o provedení vkladu.

12. Vyhotovení a podání daňového přiznání na FÚ týkající se Daně z nabití nemovitosti Daň z nabytí nemovitosti (ta činí 4% z obvyklé kupní ceny). Prodávající je povinen podat daňové přiznání a uhradit vypočtenou daň nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Základ daně činí buď cena nemovitosti, nebo takzvaná směrná hodnota, což je údaj, který na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti určuje finanční úřad, jde v zásadě o cenu místně obvyklou. Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte z vyšší z nich. Pro účely výpočtu daně se ovšem nevychází z celé směrné hodnoty nemovitosti, ale pouze z jejích 75 procent.

www.mdbroker.cz


Kdyby vám porovnávání kupní ceny s cenou místně obvyklou nevyhovovalo, můžete kupní cenu porovnat s cenou zjištěnou znaleckým posudkem. Do kalkulace se pak zahrne sedmdesát pět procent odhadní ceny. A daň znovu zaplatíte z této částky nebo ceny kupní – podle toho, která bude vyšší. Náklady za znalecký posudek si můžete odečíst ze základu daně (s platností od 1. 1. 2014). Znalecký posudek musí být vyhotoven soudním znalcem jmenovaným pro tyto účely soudem v oboru ekonomika a odvětví ceny a odhady nemovitostí. Posudek tedy musí být opatřen kulatým razítkem soudního znalce. Znalec Vám obvykle předává dvě vyhotovení, z nichž jedno se přikládá k daňovému přiznání a druhé je pak pro Vaše potřeby. Formulář pro daň z nabytí nemovitostí si můžete stáhnout na http://www.penize.cz/file/284551-priznani-k-dani-z-nabyti-nemovitych-veci Povinnou přílohou daňového přiznání je kupní smlouva (postačí kopie), na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny. Daňové přiznání prodávající podá na finanční úřad, v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc (prodávaná nemovitost).

13. Zrušení daně z nemovitosti a pojištění domácnosti Dalším krokem, který byste měli bez zbytečného odkladu podniknout je odhlášení daně z nemovitosti na příslušném finančním úřadu (v místě, kde se prodávaná nemovitost nachází). Daň z nemovitosti platí prodávající naposledy za rok, v němž došlo k podání kupní smlouvy ke vkladu do katastru nemovitostí prodávající a v dalších letech ji již hradí nový majitel. Pokud tímto způsobem nenahlásíte finančnímu úřadu, že již nejste vlastníky prodaných nemovitostí, bude Vás i přesto nadále vyzývat finanční úřad k úhradě daně z nemovitostí. Posledním, na co byste neměli zapomenout je zrušení případného pojištění nemovitostí, které jste prodali. Příslušná pojišťovna Vám na Vaši žádost vrátí poměrnou část zaplaceného pojistného za tu část roku, po kterou již nebudete vlastníky nemovitostí. Postačí dopis adresovaný pojišťovně s uvedením čísla pojistné smlouvy a je dobré přiložit i kopii kupní smlouvy. Kupující by se pak analogicky neměl zapomenout přihlásit k placení daně z nemovitosti, a pokud již tak neučinil, potom je vhodné mít nemovitost dobře pojištěnou. Nákup domu či bytu je rozhodnutí na několik let dopředu. Nedoporučuji Vám tedy ke koupi přistupovat bez přípravy!!

www.mdbroker.cz


B/ RADY A TIPY 7 chyb při prodeji nemovitosti Pokud nemáte zkušenost s prodejem nemovitostí a nechcete využít služby zkušeného realitního makléře, rozhodně nepodceňujte situaci a pořádně se připravte. Začněte tím, že získáte přehled o stavu realitního trhu v dané lokalitě, prostudujte si rady odborníků – tento čas není rozhodně ztracený a může Vás ušetřit mnoha ztrát a zklamání. Jak dosáhnout toho, aby jste jako prodávající dostali za svou nemovitost maximum při minimálních nákladech? Pamatujte si, že lidé se nechovají vždy logicky a jejich očekávání jsou jiná než vaše. Navíc váš cíl je opačný: vy se snažíte prodat a maximalizovat svůj zisk, kupec naopak výhodně nakoupit za minimální náklady.

Zde jsou nejčastější chyby prodávajících: Chyba č. 1: Prodávající nabídne nemovitost bez přípravy na prodej nebo dříve, než je dobře připravena. Velice často se stává, že se prodávající rozhodnou pro prodej nemovitosti prakticky ze dne na den, nechtějí s prodejem dlouho otálet a jdou, jak se říká, rovnou na věc. Díky své netrpělivosti tak podcení přípravu na prodej nemovitosti. Pokud se prodávající rozhodl nabízet svou nemovitost sám, pak první věc, kterou by si měl uvědomit, je, že se od tohoto okamžiku nesmí už dívat na svou nemovitost jako dosud. Co to pro vás znamená? Vaše nemovitost je nyní zbožím na trhu a tak je třeba se i chovat. Na svou nabídku se dívejte očima kupujících. Vy sami jste se sžili se spoustou drobných vad a nedodělků a přestali jste je vidět, ovšem kupující nemá pochopení pro to, že okap není natřen, strop, kudy zateklo před 4 lety (střecha je dávno opravena), jste nestihli vymalovat… První dojem prodává. Kupující si při prvním zhlédnutí fotografií a nemovitosti na prohlídce zařadí během pár vteřin nemovitost buď mezi ty, co se mu líbí, anebo mezi ty, které se mu nelíbí. Není to racionální a logické, ale je to tak. Rozhodne o tom pouhá emoce – drobnost jako uklizená předzahrádka, vymalované stěny, pořádek v bytě. Vaše nemovitost je zboží – vy by jste si koupili v autosalonu auto, které je vystavené

www.mdbroker.cz


špinavé, plné osobních věcí, jak ho naposledy použil prodejce k výletu s rodinou, a s tím, že si máte představit, jak krásné a čisté to auto bude, až si ho budete kupovat a zaplatíte? Kdo myslíte, že se ozve na Váš inzerát jako první?! … Samozřejmě realitní makléři! Díky realitnímu informačnímu systému o Vás budou vědět do pár minut a okamžitě Vám budou volat. Málokdy se stane, že Vám zavolá opravdový zájemce.

Chyba č. 2: Souvisí s předchozí. Prodávající připraví nemovitost na prodej, ale úpravy jsou pro kupující nezajímavé, až nepřijatelné. Co tím mám na mysli? Majitelé velmi často provádějí nákladné úpravy a rekonstrukce nemovitosti v domnění, že tím výrazně navýší prodejní cenu. Opak je pravdou. Není nic smutnějšího, než vidět novou koupelnu za 300 tis. s barvou obkladu, která se bude líbit maximálně 3 % lidí, a kterou by si dobrovolně nikdo z nich nevybral. Jak dobře investoval takový nabízející své peníze? Ve výsledku je tedy pro kupující tím pádem nemovitost ještě méně zajímavá a vy jste utratili peníze zbytečně a dokonce jste si mohli způsobit i to, že nemovitost takto neprodáte vůbec nebo za výrazně nižší cenu! Opět si uvědomte, že Vaše nemovitost je zboží a vaším úkolem je nyní prozkoumat trh, připravit si marketingovou strategii prodeje, tedy znát vkus kupujících a do tohoto vkusu se také trefit. Pokud si nejste jisti svým vkusem a odhadem, obraťte se na poradce, odborníka, nebo se alespoň zeptejte svého okolí a konzultujte s ním své plány.

Chyba č. 3: Prodávající se snaží zakrýt vady nemovitosti. I když informace o vadách zatajíte, může po Vás být požadována náhrada škody za skrytou vadu. Ve výsledku se vám tedy může takové chování pěkně prodražit. Nehledě na důsledky v podobě Vaší pošramocené pověsti a špatného svědomí.

Chyba č. 4: Oceňování nemovitostí podle nabídkových cen ostatních nemovitostí na trhu bez znalosti cen při reálných prodejích. Ceny, které jsou uváděny v inzerci, jsou pouze orientační, není proto vhodné se jimi při oceňování své nemovitosti nechat ovlivnit. Skutečnou cenu, které nabízející dosáhnou, se nikdy nedozvíte. Jak totiž proces prodeje funguje? Nabízející požaduje určitou cenu a za tu se nemovitost inzeruje. Poté, co kupující o ni projeví zájem, učiní prodávajícímu nabídku, vyjednává se konečná cena a za tuto cenu se nemovitost prodá. Kdo však tuto konečnou cenu zná? Chtějí účastníci obchodu vůbec zveřejnit výsledek vyjednávání ceny? Chtějí objektivně přiznat za kolik prodali?

www.mdbroker.cz


Zvláště „samoprodejci“, kteří nevyužili služeb realitních poradců, často nechtějí přiznat, že prodali za nižší cenu, než si přáli. Slevu považují za svoje osobní selhání. Není se ale za co stydět, o ceně nemovitosti rozhoduje trh, je objektivní. Neovlivní ji váš názor, ani vaše horoucí přání.

Chyba č. 5: Prodávající svěří svou nabídku realitnímu zprostředkovateli, aniž by jej posuzoval podle objektivních odborných kritérií. Vyklubal se z vážného zájemce utajený makléř? Říkáte si, že to nevadí, hlavně když Vám sežene zájemce, kupce? Nerozhodujte se na základě pouhých sympatií, reklamy, rodinných vazeb a už vůbec ne na základě podvodu! Zjistěte si kvalifikaci realitního makléře, jeho odbornou způsobilost. Jeho práce pro Vás musí být přidanou hodnotou, ne ztrátou! Chtějte po něm skutečný výkon, nechte si přednést jeho strategii prodeje a jeho přínos pro Vás – proč je přesvědčen, že s ním prodáte rychleji a za větší cenu? Pokud Vás nepřesvědčí, prodávejte si raději sami, neplaťte za to, co vám stejně nic nepřinese. Nebo jednoduše věnujte čas a úsilí hledání a srovnávání. Naopak pomocná ruka skutečného realitního profesionála je při prodeji k nezaplacení.

Chyba č. 6: Prodávající je citově zapojen do prodeje nemovitosti. Pokud jste se rozhodli prodávat sami bez pomoci odborníků, jistě jste si nastudovali stav realitního trhu, stanovili správně nabídkovou cenu, připravili nemovitost a jste zkušený obchodník, víte, jak nemovitost prezentovat, vést rozhovory a organizovat prohlídky… Čeká Vás však ještě poměrně náročná dovednost, schopnost, kterou nezávislý zprostředkovatel má automaticky. Pro Vás bude těžkým úkolem postavit se před zájemce a psychicky unést to, že nejen že prodáváte, pronajímáte, SVOU nemovitost, ale znovu a znovu si to budete připomínat, pochybovat o svých požadavcích a odolávat tlaku kupujícího. Výsledkem často bývá, že nemáte tak dobrou schopnost vyjednat cenu, obhájit hodnotu nemovitosti a podat argumenty tak, aby kupující byl stále nadšen Vaší nemovitostí a vy jste naopak svým přístupem neodradili perspektivního kupce. Od chvíle, kdy svou nemovitost nabídnete, jste prodávající a ne pán domu. Vaším úkolem je najít objektivní přednosti Vaší nemovitosti, být schopen ji srovnat s jinými a přednosti nemovitosti kupujícímu co nejlépe „prodat“. Je více než vhodné vyhnout se příliš osobním tématům a očekávání, že kupující musí přijmout nadšeně Váš standard. S hesly typu: „vždycky nám stačila jedna koupelna pro dvě rodiny“ jen těžko uspějete.

www.mdbroker.cz


Chyba č. 7: Prodávající, který má nemovitost zatíženou hypotékou, si předem neprověří dobu fixace svého úvěru a buď nenačasuje správně prodej nebo v důsledku špatně voleného úvěrového produktu ho čeká nevyhnutelně vysoká sankce od úvěrující banky. Kupovat nemovitost na úvěr je naprosto obvyklý postup, přináší nám mnoho výhod. I zde však platí, že konzultace s odborníky nebo služby hypotečního poradce (které jsou navíc zcela zdarma!) Vám může zachránit statisíce. Nejen díky lepším podmínkám, ale právě i z pohledu správného výběru produktu a vyjednání podmínek s bankou. Banka sama nemá motivaci Vám vybírat produkt výhodný právě pro Vás. Využijte možnosti mít „člověka na své straně“, který Vám vysvětlí dopady veškerých podmínek, které se chystáte s hypotečním úvěrem přijmout. V době, kdy nemovitost kupujete, možná nechcete přemýšlet o tom, že budete muset nemovitost prodat. Život však přináší jak milá, tak nemilá překvapení a proč potom tratit na prodeji nemovitosti více než musíte?!

www.mdbroker.cz


C/ ZÁVĚR Jsem rád, že jste eBook přečetli až do konce. Doufám, že Vám nebo Vašim známým tyto informace při prodeji pomohou. Záleží jen a jen na Vás, jak nemovitost prodáte. Co Vám, ale upřímně radím: Sjednejte si schůzku s člověkem, který už pár nemovitostí prodal. S profíkem, který se v realitním oboru nějakou dobu pohybuje a zná jeho problematiku.

Nechte si dobře poradit a teprve potom prodávejte !!!

Petr Mikyska,

osobní realitní makléř,

www.mdbroker.cz

P. S.: Každému, kdo mi napíše jakoukoliv zpětnou reakci. Jaké informace doplnit, jak eBook vylepšit, zda se líbí, nelíbí, apod. Zašlu mu zdarma nový eBook: Jak koupit nemovitost. Pište na: [email protected]

www.mdbroker.cz

JAK PRODAT NEMOVITOST

Recommend Documents