–1– Exekuce Čj. : 025 Ex 1032/05-44
Znalecký posudek číslo 036/05/10 VH C OCENĚNÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům č.p. 1673 kraj: Ústecký, obec: Ústí nad Labem, Fibichova 1673, 400 01
Katastrální údaje:
0427 okres Ústí nad Labem, 554804 obec Ústí nad Labem, 774871 k.ú. Ústí nad Labem
VLASTNÍK:
1. 2. 3. 4.
ÚČEL OCENĚNÍ:
Krajíček, Jan, Obvodová 745/3, Ústí nad Labem -Neštěmice -Krásné Březno, 400 07 Ústí nad Labem 7, 810117 , vl. podíl: 1 / 6, druh vl.: podílové Krajíček , Petr, Rozcestí 754/13, Ústí nad Labem- Neštěmice- Krásné Brezno, 400 07 . Ústí nad Labem 7, 770617, vl. podíl: 1 / 6, druh vl.: podílové Procházka , František, Fibichova 1673/1, Ústí nad Labem - centrum , 4010 01 Ústí nad Labem, 620919, vl. podíl: 1 / 2, druh vl.: podílové Procházka, Marek, Fibichova 1673/1, Ústí nad Labem - centrum , 4010 01 Ústí nad Labem, 861231, vl. podíl: 1 / 6, druh vl.: podílové
Exekuce č.j. 025 Ex 1032/05-44 Usnesení soudního Exekutorského úřadu Praha 6 Bělohorská 270/17 , Praha 6 , JUDr. Jan Grosam ze dne 25.1.2010, ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích p.č. 3810 a na budově č.p.1673 postavené na p.č. 3810 v k.ú Ústí nad Labem, to vše zapsané na LVč.2977 vedeném Katastrálním úřadem Ústí nad Labem
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ 613807717
DIČ CZ613807717
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: IČ 25094076
Telefon 235300563
14
Fax
E-mail
[email protected]
VH CONSULTA s.r.o ZNALECKÝ ÚSTAV Kladno, Železničářů 2286, 272 00
DIČ CZ25094076
Datum místního šetření: Počet stran:
Exekutorský úřad Praha 6 soudní exekutor JUDr. Jan Grosam; Objednávka č. ze dne 25.1.2010 Praha 6 - Břevnov, Bělohorská 270/17, 169 00
Telefon 602209515
16.3.2010
Počet příloh:
4
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Fax 31268638
Datum zpracování : Počet vyhotovení:
4
Ing. Věra Šilhavá E-mail
[email protected] 15. 5. 2010 Vyhotovení číslo:
1
–2– 23TAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:
stavba dokončena v r.
Stavebně technický stav stavby
novostavba
Počet podlaží celkem:
změna stavby rekonstrukce
1905
4
z toho podzemní:
1
udržovaná
z toho nadzemní:
3
neudržovaná Počet bytů:
3
Rodinný dům, domek Typ
PP RD
Garáž
Zahrada
1*2+1 2*3+1
m2
počet
m2
Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Dostupnost: Negat vlivy:
314,33
Obestavěný prostor m3
1
Zastavěná plocha m2
1289,82
zděné betonové montované bydlení pronájem podnikání centrum kraj obce bytová zóna voda kanalizace plyn MHD železnice autobus dál./I.tř. železn. tr. podnik/trafo
Požadavky objednatele
Podkroví
389
ano
kovové dřevěné jiné bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec elektro telefon zpev. příjezd dálnice/I. tř. silnice II./III. tř. letiště zápl. oblast jiné
1) ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích p.č. 3810 a na budově č.p.1673 postavené na p.č. 3810 v k.ú ští nad Labem, to vše zapsané na LV č. 2977 vedeném Katastrálním úřadem Ústí nad Labem 2) Ocenit jednotlivá práva a závady nemovitosti spojené , a to obvyklou cenou podle zák. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
Rizika nemovitosti:
Omezení dispozičních práv a nařízení exekuce viz LV č. 2977 ze dne 15.9.2009
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 – 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. 460/2009 Sb. Obecná cena za 1/2spoluvl.podílu – z toho hodnota pozemku
630 000
624 630 630 000 400 670
Budoucí stav
–3–
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Byla provedena analýza trhu v místě a okolí do 20 km. Byly nalezeny obdobné nemovitosti v lepším stavebně technickém stavu, rozdíly byly upraveny příslušnými indexy. Statutární město Ústí nad Labem má veškeré občanské vybavení , Magistrát, banky, policie, nemocnice, polikliniky, nákupní centra , finanční a katastrální úřad, soud, parky, sportovní hřiště, velký sportovní areál a plaveckým a zimním stadionem s výbornou dopravní dostupností místní i meziměstskou dopravou do okolních měst (Most, Chomutov, Děčín Hl. město Praha) autobusové i vlakové spoje. V okolí jsou chráněné krajinné oblasti (Labské pískovce) , mnoho krásných míst jako část Českého středohoří – jižní a východní část města, Přírodní park v severní části města aj. V Ústí nad Labem jsou vybudovány 3 cyklistické trasy.
Závěr : a)Obvyklá cena byla stanovena ve výši porovnávací hodnoty . Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 na nemovitosti č.p. 1673 v k.ú a obci Ústí nad Labem je 630 000,00 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví. Povinný ve výše oceňované nemovitosti fyzicky bydlí a má zde trvalé bydliště, avšak toto právo dražbou zaniká a povinný ztrácí právní titul k bydlení.Další jiná práva a závady znalkyně nezjistila. Ostatní dva byty jsou neobyvatelné, žádné nájemní vztahy k bytům nebyly zjištěny. c) Výsledná cena výše označené nemovitosti , spoluvl. podílu 1/2 je 630 000,00 Kč
–4–
A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně rodinného domu č.p. 1673 ul. Fibichova, parc.č. 3810 v k.ú a obci Ústí nad Labem, o. Ústí nad Labem
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.3.2010 za přítomnosti .pana Procházky
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu Ústí nad Labem , LV č.2977 ze dne 15.9.2009 - snímek katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě
4. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěny a zaměřeny na místě
5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o řadový koncový rodinný dům z r. 1905 situovaný v ul. Fibichova v k.ú a obci Ústí nad Labem . Dům je patrový s podkrovními místnostmi, podsklepený , situovaný ve velmi svažitém terénu na západ. Napojení je provedeno na el.síť, vodovod, kanalizaci, přístup po zpevněné komunikaci .
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 1673/1 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
–5–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem 1, Ústí nad Labem
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 1673/1 Jedná se o řadový koncový rodinný dům z r. 1905 situovaný v ul. Fibichova v k.ú a obci Ústí nad Labem. Dům je přízemní s podkrovními místnostmi, podsklepený , situovaný ve svažitém terénu na západ. Napojení je provedeno na el.síť, vodovod, kanalizaci, přístup po zpevněné komunikaci . Střecha je sedlová s taškovou se žlaby a svody , zčásti plochá. bez bleskosvodu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné o tloušťce zdiva 60 a 45 cm . Vnitřní omítky jsou hladké s částečným keramickým obkladem stěn v koupelně a WC, vnější omítky jsou štukové. Stropy nad suterénem jsou klenbové, ostatní jsou s rovným podhledem, okna jsou dvojitá a jednoduchá, dveře jsou dřevěné náplňové. Schodiště je kamenné. Podlahy jsou , z keramické dlažby a parket. Elektřina je světelná, topení je lokální na tuhá paliva. V domě není kuchyňský sporák , splachovací záchod, rozvod,studené vody , zdroj teplé vody není. Výčet místností : 1.PP : prádelna, sklad, garáž , schodiště 1.NP : chodba, byt 3+1, schodiště. 2.NP : chodba, byt 3+1, schodiště Podkroví : chodba, byt 2+1, schodiště Technický stav : rodinný dům je v dezolátním, neobyvatelném stavu. střešní krytina zvětralá , protéká, omítky opadávají, zdivo vlhké, podlahy zničené, nátěry oprýskané, rozvody el. a zdravotně technické nefunkční , zařizovací předměty vytrhané.
–6–
b) Pozemky 1) Pozemky Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 1673/1 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,162 Koeficient prodejnosti: 0,907 (Rodinné domy) Podlaží: Název podzemní podlaží přízemí 1.patro Podkroví Součet:
Výška 3,25 m 3,30 m 3,20 m 2,20 m 11,95 m
Zastavěná plocha 10,48×10,43 10,48×10,43 10,48×10,43 10,48×6,20
Obestavěný prostor (OP): podzemní podlaží 3,25 × 10,48×10,43 přízemí 3,30 × 10,48×10,43 1.patro 3,20 × 10,48×10,43 Střecha včetně 4,10×0,50×10,48×10,43 podkroví Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce
= = = =
109,31 m2 109,31 m2 109,31 m2 64,98 m2 392,91 m2
= = =
355,25 m3 360,71 m3 349,78 m3
= =
224,08 m3 1 289,82 m3
Obj. podíl 4,30 % 24,30 % 9,30 % 4,20 % 3,00 % 0,70 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
–7–
7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
Obj. podíl 6,40 % 3,30 % 0,40 % 2,40 % 3,90 % 3,40 % 5,30 % 2,30 % 1,40 % 4,20 % 4,00 % 0,50 % 2,80 % 1,60 % 0,50 % 2,90 % 0,50 % 5,00 % 0,40 % 3,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 4,30 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % 16. Vytápění –0,54 × 4,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,50 % 19. Rozvod vody –0,54 × 2,80 % 20. Zdroj teplé vody –0,54 × 1,852 × 1,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 22. Kanalizace –0,54 × 1,852 × 2,90 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 1,852 × 0,50 % 24. Vnitřní vybavení –0,54 × 1,852 × 5,00 % 25. Záchod –0,54 × 0,40 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se
1,0000 – – – – – – – – – – – – =
0,0232 0,0040 0,0227 0,0050 0,0151 0,0160 0,0050 0,0290 0,0050 0,0500 0,0022 0,0300 0,7928 0,8000
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1620 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9070 3 278,68 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 289,82 m3 × 3 278,68 Kč/m3
=
4 228 907,04 Kč
–8– Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – podstandardní 105 / (105 + 30) × 100 = 77,778 % 77,778 % × 4,30 % × 0,46 / 0,7928 2. Zdivo – standardní 105 / (105 + 30) × 100 = 77,778 % 77,778 % × 24,30 % / 0,7928 3. Stropy – standardní 105 / (105 + 30) × 100 = 77,778 % 77,778 % × 9,30 % / 0,7928 4. Střecha – standardní 105 / (105 + 1) × 100 = 99,057 % 99,057 % × 4,20 % / 0,7928 5. Krytina – standardní 60 % 105 / (105 + 1) × 100 = 99,057 % 99,057 % × 3,00 % × 60 % / 0,7928 5. Krytina – standardní 40 % 105 / (105 + 1) × 100 = 99,057 % 99,057 % × 3,00 % × 40 % / 0,7928 6. Klempířské konstrukce – standardní 105 / (105 + 1) × 100 = 99,057 % 99,057 % × 0,70 % / 0,7928 7. Vnitřní omítky – standardní 105 / (105 + 1) × 100 = 99,057 % 99,057 % × 6,40 % / 0,7928 8. Fasádní omítky – standardní 105 / (105 + 1) × 100 = 99,057 % 99,057 % × 3,30 % / 0,7928 10. Vnitřní obklady – standardní 105 / (105 + 1) × 100 = 99,057 % 99,057 % × 2,40 % / 0,7928 11. Schody – standardní 105 / (105 + 30) × 100 = 77,778 % 77,778 % × 3,90 % / 0,7928 12. Dveře – standardní 105 / (105 + 1) × 100 = 99,057 % 99,057 % × 3,40 % / 0,7928 13. Okna – standardní 50 / (50 + 1) × 100 = 98,039 % 98,039 % × 5,30 % / 0,7928 14. Podlahy obytných místností – standardní 50 / (50 + 1) × 100 = 98,039 % 98,039 % × 2,30 % / 0,7928 15. Podlahy ostatních místností – standardní 50 / (50 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 1,40 % / 0,7928 16. Vytápění – podstandardní 50 / (50 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 4,20 % × 0,46 / 0,7928
+
1,941 %
+ 23,840 %
+
9,124 %
+
5,248 %
+
2,249 %
+
1,499 %
+
0,875 %
+
7,997 %
+
4,123 %
+
2,999 %
+
3,826 %
+
4,248 %
+
6,554 %
+
2,844 %
+
1,766 %
+
2,437 %
–9– 17. Elektroinstalace – standardní 50 / (50 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 4,00 % / 0,7928 19. Rozvod vody – podstandardní 50 / (50 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 2,80 % × 0,46 / 0,7928 25. Záchod – podstandardní 50 / (50 + 1) × 100 = 98,039 % 98,039 % × 0,40 % × 0,46 / 0,7928 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 4 228 907,04 Kč × 88,468 % Cena po odečtení opotřebení: Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
+
5,045 %
+
1,625 %
+ 0,228 % = 88,468 % – =
3 741 229,48 Kč 487 677,56 Kč
× =
1/2 243 838,78 Kč
Rodinný dům č.p. 1673/1 – zjištěná cena:
243 838,78 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): Ústí Nad Labem. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 30 % × Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku – 4% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená Zastavěná plocha 3810 389 800,– 1 957,7965 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – zjištěná cena:
× =
1,300
0,960 2,162 0,907 Cena [Kč] 761 582,84
1/2 380 791,42 Kč 380 791,42 Kč
– 10 –
b.2) Porovnávací hodnota b.2.1) Pozemky Porovnávací pozemky: Stavební pozemek Ústí nad Labem Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Stavební pozemek Ústí nad Labem Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Stavební pozemek Ústí nad Labem Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
1 570 800,– 1 428,00 1 100,– 0,950 1 045,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
2 125 200,– 1 771,00 1 200,– 0,950 1 140,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
1 282 500,– 1 425,00 900,– 1,000 900,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
900,– 1 028,33 1 140,– 1 030,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Oceňovaný pozemek: Název: Zastavěná plocha Parcelní číslo: 3810 Výměra (V): 389,00 m2 Cena pozemku (V × SJC): 389,00 m2 × 1 030,– Kč/m2 Pozemky – porovnávací cena:
=
400 670,– Kč 400 670,– Kč
– 11 –
c) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: Výchozí cena (VC) Množství (M) Jednotková cena Váha (V) (JC) RD Skorotice u Ústí /L 1 190 000,– Kč 1,00 ks 1,10 1,10 0,70 0,90 907 137,– Kč 1,0 RD Svádov u Ústí/L 742 000,– Kč 1,00 ks 1,20 0,80 0,80 0,90 512 870,40 Kč 1,0 RD Dobětice - Ústí/L ½ 800 000,– Kč 1,00 ks 1,00 0,80 0,80 0,90 460 800,– Kč 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kpozemek × Kstav. stav × Kkp) Název Kmísta
Kpozemek
Kstav. stav
Kkp
Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za ks:
460 800,– Kč 626 935,80 Kč 907 137,– Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: Množství: Porovnávací hodnota:
630 000,– Kč 1,00 ks 630 000,– Kč
× =
– 12 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Cena zjištěná porovnávacím způsobem
243 840,– 380 790,– 624 630,– 400 670,– 630 000,–
Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 630 000,– Kč Cena slovy: šestsettřicettisíc Kč
– 13 –
D. Znalecká doložka
VH CONSULTA S.R.O. byla zapsána ministerstvem spravedlnosti do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost dne 9.4.1997 pod zn. 34-97-OOD pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, tržní ocenění obvyklé pro bankovní účely, ceny a odhady věcí movitých, ceny motorových vozidel a odhady cenných papírů. Odhad byl zapsán pod poř. č. 036/05/10 VH C.
Znalečné a náhrada nákladů je účtována dokladem č. 060/05/10 VH C podle připojené likvidace.
VH CONSULTA S.R.O. ZNALECKÝ ÚSTAV Železničářů 2286 272 00 Kladno
V Kladně dne 15.5.2010
– 14 –
E. Seznam příloh Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 - Informace o parcele Příloha č. 3 – Kopie katastrální mapy Příloha č. 4 - Usnesení čj. 025 Ex 1032/05-44 Příloha č. 5 - Reality Příloha č. 6 – Barevná fotodokumentace Příloha č. 7 – Mapa
(9 listů) (1 list) (1 list) (1 list) (5 listů) (5 listů) (1 list)
