-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2551-508/2015 -
o odhadu ceny obvyklé nemovité věci pozemku parc.č. 836/1, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 132, a pozemků parc.č. 836/6 a parc.č. 837/7, včetně součástí a příslušenství a stavby občanské vybavenosti č.p. 1256 na pozemku parc.č. 837/4 a 3423/7 a pozemků parc.č. 837/4 a parc.č. 837/5, včetně součástí a příslušenství vše na LV 921 pro k.ú. Poruba u Orlové, obec Orlová
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek – Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00305/15
Podle stavu ke dni 6.10.2015 odhad vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Odhad obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě, 9.10.2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Pro další ocenění byly nemovité věci zapsané na LV č. 921 vzhledem ke své povaze rozděleny na dvě části Část a) Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Část b) Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 132 s pozemky p.č. 836/1, parc.č. 836/6 a parc.č. 837/7, včetně součástí a příslušenství Stará štreka 132, 735 14 Orlová-Poruba Karviná Orlová Poruba u Orlové Stavba občanské vybavenosti č.p. 1256 na pozemku parc.č. 837/4 a 3423/7 a pozemky parc.č. 837/4 a parc.č. 837/5, včetně součástí a příslušenství Těšínská 1256, 735 14 Orlová-Poruba Karviná Orlová Poruba u Orlové
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 6. 10. 2015 za účasti znalce a zástupce povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku -
Výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.10.2015 LV č. 921 pro k.ú. Poruba u Orlové Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00305/15-070 o ustanovení znalce ze dne 6.10.2015. Místní prohlídka nemovitosti znalcem dne 6.10.2015
5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 921 zapsán: H.K. Plast Labor S.R.O., Těšínská 1256, Poruba, 73514 Orlová
-3Omezení vlastnického práva: Část a) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Zahájení exekuce - H.K. Plast Labor S.R.O. Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Věcné břemeno 2x (viz níže) K datu 5.10.2015 je na LV 921 vyznačena plomba V-6600/2015 a V-5821/2015, Na LV 921 v části C je uvedeno věcné břemeno (podle listiny) vedení a provozování podzemního vodovodního potrubí a právo vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami, údržbou, změnami nebo odstraňováním potrubí (k části pozemku dle GP 1905-5/2010) pro DIAMO, státní podnik, povinnost k pozemku parc.č. 836/6 Na LV 921 v části C je uvedeno věcné břemeno (podle listiny) vedení a provozování podzemního kabelu NN, právo vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami, údržbou, změnami nebo odstraňováním kabelu NN (k části pozemku dle GP 1886-45/2009) pro DIAMO, státní podnik, povinnost k pozemku parc.č. 836/6, 837/7. blíže viz LV v příloze Část b) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Předkupní právo (pozemků parc.č. 837/4 a 837/5) Zahájení exekuce - H.K. Plast Labor S.R.O. Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Věcné břemeno (viz níže) K datu 5.10.2015 je na LV 921 vyznačena plomba V-6600/2015 a V-5821/2015, Na LV 921 v části C je uvedeno věcné břemeno (podle listiny) vedení a provozování podzemního kabelu NN, právo vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami, údržbou, změnami nebo odstraňováním kabelu NN (k části pozemku dle GP 1886-45/2009) pro DIAMO, státní podnik, povinnost k pozemku parc.č. 837/5. blíže viz LV v příloze
-46. Celkový popis nemovité věci Část a) Oceňovaná nemovitost sestává ze staveb - rodinný dům č.p. 132, součást pozemku parc.č. 836/1 o výměře 391 m2 a z pozemků: - pozemek parcela číslo 836/6, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha-jiná plocha, s výměrou 391 m2, - pozemek parcela číslo 837/7, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada, s výměrou 723 m2, - pozemku parc.č. 836/1, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 391 m2 Pozemky parc.č. 836/1, 836/6 a 837/7 tvoří funkční celek, celková výměra funkčního celku činí 1 505 m2. Oceňovaná nemovitost se nachází v Orlové, při ul. Stará štreka, cca 120 m východně od zastávky bus „Zast. u Dolu Fučík 5“. Pozemek parc.č. 836/1 je celý zastavěn rodinným domem č.p. 132, která je jeho součástí. Pozemek parc.č. 836/6 je pozemkem ostatní plocha-jiná plocha, který slouží z části jako parkoviště a z části jako nádvoří. Pozemek parc.č. 837/7 je pozemkem zahrady, nachází se za stavbou č.p. 132 a slouží jako zahrada, nachází se na něm trvalé porosty. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 836/1, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 132, a pozemky parc.č. 836/6 a parc.č. 837/7, včetně součástí a příslušenství, které tvoří zpevněné plochy, oplocení, přípojky inženýrských sítí a trvalé porosty. Silné stránky nemovité věci - Velikost a dispozice objektu Slabé stránky nemovité věci - Umístění v lokalitě s vysokým výskytem sociálního a konfliktního obyvatelstva v okolí - Technický stav vyžadující další investice do oprav a údržby Část b) Oceňovaná nemovitost sestává ze staveb - stavba občanské vybavenosti č.p. 1256, stojící na pozemcích parc.č. 837/4 a parc.č. 3423/7 (pozemek p.č. 3423/7 je ve vlastnictví Moravskoslezského kraje a není předmětem tohoto ocenění) a z pozemků: - pozemek parcela číslo 837/4, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 356 m2, - pozemek parcela číslo 837/5, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha-jiná plocha, s výměrou 897 m2. Pozemky parc.č. 837/4 a parc.č. 837/5 tvoří funkční celek o celkové výměře 1 253 m2.
-5Oceňovaná nemovitost se nachází v Orlové, při ul. Těšínská, cca 120 m východně od zastávky bus „Zast. u Dolu Fučík 5“. Pozemek parc.č. 837/4 je celý zastavěn stavbou občanské vybavenosti č.p. 1256. Pozemek parc.č. 837/5 je pozemkem ostatní plocha-jiná plocha, který slouží jako manipulační plocha a parkoviště, část pozemku je zastavěna přístavbami budovy č.p. 1256. Nemovitá věc je tvořena stavbou občanské vybavenosti č.p. 1256 na pozemku parc.č. 837/4 a 3423/7 a pozemky parc.č. 837/4 a parc.č. 837/5, včetně součástí a příslušenství, které tvoří oplocení, vč. vrat na el. pohon, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí. Silné stránky nemovité věci - Velikost a dispozice objektu Slabé stránky nemovité věci - Umístění v neatraktivní lokalitě s vysokým výskytem sociálního a konfliktního obyvatelstva v okolí - Technický stav vyžadující další investice do oprav a údržby - Vysoký převis nabídky nad poptávkou 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších souvislostí - Výpis z Katastru nemovitostí
-6-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
Část a) Popis Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům (využíván jako sídlo firmy – administrativní budova) se nachází v Orlové, při ul. Stará štreka. Jedná se o samostatně stojící objekt, s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a částečně využitým podkrovím (cca 1/3) pod sedlovou střechou. Základy objektu jsou betonové, nosné konstrukce zděné v tl. 30 a 45cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné, vnitřní omítky také vápenné. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelnách a sociálních prostorách. Schody jsou betonové. Podlahy betonové, keramické dlažby a PVC. Okna jsou z části plastová a z části dřevěná zdvojená. Dveře hladké plné a prosklené, vchodové plastové. Vytápění objektu je ústřední kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná i motorová. Proveden rozvod teplé i studené vody. Zdroj teplé vody – el. bojlery. Objekt je napojen na vodu a elektrorozvod. Odkanalizování je svedeno do žumpy. Vybavení zdravotechniky tvoří sprchy, umyvadla a WC. Zastavěná plocha objektu činí cca 380 m2. Užitná plocha činí cca 660 m2. Při místním šetření bylo zjištěno, že objekt neslouží k bydlení, ale jedná se o komerční nemovitost, sídlo firmy. Ocenění je provedeno dle skutečného stavu, tj. jako administrativní budova. Stáří stavby odhaduji na cca 60 let.
-7Technický stav objektu je průměrný, většina konstrukčních prvků je původních, objekt bude vyžadovat další náklady na opravy a údržbu. Dispoziční řešení objektu: V 1. PP se nachází šatny, sociální zázemí, chodby a sklady V 1. NP se nachází kanceláře, chodba, kotelna (v přístavbě), dílna, sklady V podkroví se nachází prázdné nevyužívané prostory původního bytu, zbytek tvoří půdní prostory
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a blízkém okolí běžně obchoduje s administrativními budovami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí oceňované nemovité věci (v okruhu cca 10 km) se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 000 – 3 000 Kč/m2 užitné plochy dle technického stavu, provedení, umístění v lokalitě, velikosti pozemku, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny rovněž obsahují provize realitních kanceláří, které se pohybují obvykle mezi 3-7%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání::
Prodej výrobní haly 1 581 m²U Závor, Havířov 2 900 000 Kč (1 834 Kč za m²) Exkluzivně nabízíme k prodeji uzavřený technický areál s celkovou výměrou 2 113 m2. Areál tvoří komplex budov, které vytvářejí atrium s manipulační plochou. Hlavní budova je orientovaná vpravo od vstupní brány, původně využívána jako administrativní, se zázemím šatnami, sklady a sociálními zařízeními, dále jsou zde budovy dílen, garáží a přístřešky pro uskladnění materiálu. Hlavní budova je zděná, jednopodlažní s podkrovím, částečně podsklepená se sedlovou střechou, krytina pálená taška. Budovy dílen, garáží a přístřešky se střechou pultovou, krytina částečně plech a částečně pálená taška. Manipulační plocha je zpevněná, asfaltová a betonová. Areál se nachází v průmyslové lokalitě s výbornou dopravní dostupností pro osobní a nákladní dopravu. Ze zadní strany areálu je železniční vlečka s náspem. Nutnost lokálního vytápění tuhými palivy nebo elektřinou. Před areálem je dostatečná kapacita veřejných parkovacích ploch. Budova nabízí všestranné využití: administrativní a technické prostory pro výrobu a služby. Názor znalce: obdobný stav, ale lepší lokalita, větší užitná plocha
-8Prodej komerční objekt 800 m² Slezská Ostrava 2 300 000 Kč (2 875 Kč za m²) Nabízíme k prodeji budovu vhodnou ke komerčnímu využití a bydlení. Jedná se o centrální budovu se III. NP a společenským sálem o výměře 200 m2 v Ostravě - Antošovicích. V přízemí se nachází vstupní hala se šatnou a vstupem do společenského sálu s jevištěm a zázemím, dále se v přízemí centrální budovy nachází další sál s barem, samostatné oddělené toalety a sprchovací kout, dvě prostorné kanceláře, a další pokoj se skladem. V I.NP se nachází dva samostatné pokoje, kuchyně, koupelna s vanou a samostatné WC. V patře jsou dveře na venkovní terasu. V II.NP se nachází samostatný pokoj a další podkrovní prostory s možností vybudování dalších podkrovních pokojů. Dům je v udržovaném stavu po částečné rekonstrukci a zateplení polystyrenem (1/3 budovy). Vytápění domu je zajištěno ústředním topením pomocí kondenzačního plynového kotle, na střeše je novější plechová krytina. Nemovitost je vhodná ke komerčnímu využití jako výrobna, sklad, ubytovací zařízení dle individuálních požadavků. Před domem a v boční ulici je dostatek parkovacích míst. Názor znalce: lepší stav, lepší lokalita, větší užitná plocha, víceúčelové využití
Prodej kanceláře 760 m² Orlová 2 100 000 Kč (2 763 Kč za m²) Nabízím exkluzivně a ve strategickém místě dům, sídlo firmy,prodejnu,dílnu či kancelář ve velmi dobrém stavu a po rekonstrukci,s možnosti bydlení. Výborné provozní náklady a v okolí kompletní občanská vybavenost. Názor znalce: lepší stav, lepší lokalita, víceúčelové využití
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění (umístění, technický stav vyžadující další investice), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 600 ,- Kč/m2 užitné plochy. Cena za celou nemovitost (660 m2 UP) pak činí 1 056 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje cenu pozemků včetně součástí a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 060 000,- Kč
Ocenění právních vad váznoucích na nemovité věci: Na nemovitých věcech na LV č. 921 v části C vázne - věcné břemeno (podle listiny) vedení a provozování podzemního vodovodního potrubí a právo vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami, údržbou, změnami nebo odstraňováním potrubí (k části pozemku dle GP 1905-5/2010) pro DIAMO, státní podnik, povinnost k pozemku parc.č. 836/6 - věcné břemeno (podle listiny) vedení a provozování podzemního kabelu NN, právo vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami, údržbou, změnami nebo odstraňováním kabelu NN
-9(k části pozemku dle GP 1886-45/2009) pro DIAMO, státní podnik, povinnost k pozemku parc.č. 836/6, 837/7. Jelikož lze obtížně zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s § 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Ocenění věcného břemene: -
Oprávnění pro DIAMO, státní podnik, povinnost k parc.č. 836/6 Oprávnění pro DIAMO, státní podnik, povinnost k parc.č. 836/ a 837/7
cena VB 10 000,- Kč cena VB 10 000,- Kč
Věcná břemena (vedení a provozování podzemního vodovodního potrubí a kabelu NN)
2*10 000,- Kč
Cena obvyklá věcného břemene
20 000,- Kč
U výše uvedených věcných břemen znalec neshledal hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného.
Rekapitulace části a)
Cena obvyklá nemovité věci - pozemku parc.č. 836/1, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 132, a pozemků parc.č. 836/6 a parc.č. 837/7, včetně součástí a příslušenství (LV 921 pro k.ú. Poruba u Orlové, obec Orlová), činí 1 060 000,- Kč Ocenění závad váznoucích na nemovité věci Věcná břemena - 20 000,- Kč Cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí a právních vad váznoucích na nemovité věci 1 040 000,- Kč
- 10 -
Část b) Popis
Oceňovaná nemovitá věc – stavba občanské vybavenosti se nachází v Orlové, při ul. Těšínská. Jedná se o samostatně stojící objekt s přístavbami. Objekt je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, převážně s nízkým sedlovým krovem a plochou střechou na zbývající části objektu. Základy objektu jsou betonové, nosné konstrukce zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha sedlová s krytinou z osinkocementových desek. Fasádní omítky jsou vápenné, vnitřní omítky také vápenné. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v sociálních prostorách. Podlahy betonové a keramické dlažby v soc.prostorách. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře hladké plné. Vytápění objektu je ústřední kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná i motorová. Proveden rozvod teplé i studené vody. Zdroj teplé vody el. bojler. Objekt je napojen na vodu a elektrorozvod. Odkanalizování je svedeno do žumpy. Vybavení zdravotechniky tvoří sprcha, umyvadla a WC. K budově byly před cca 15 lety přistavěny přístavby (na pozemku p.č. 837/5). Přístavba č. 1 – hala expediční skladu je ocelové konstrukce s opláštěním, podlahy betonové, vrata kovová, střecha s nízkým sedlovým krovem, krytinou IPA. Světlá výška 4m. Stáří je cca 15 let. Zastavěná plocha je cca 120m2. Užitná plocha je cca 110 m2. Přístavba č. 2 – hala se zastavěnou plochou cca 90 m2. Užitná plocha je cca 80 m2. Světlá výška 2,5m. Přístavba č. 3 – kotelna (zděná stavba o ploše cca 13 m2). Celková užitná plocha stavby činí cca 499 m2. V budově se nachází kanceláře, sociální zázemí, šatny, sklady, dílny, výrobní prostory, kuchyňka pro zaměstnance. Technický stav objektů je průměrný, je zde předpoklad dalších investic do oprav a údržby.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a blízkém okolí běžně obchoduje s výrobními a skladovými budovami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí oceňované nemovité věci (v okruhu cca 10 km) se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 800 – 2 600 Kč/m2 užitné plochy dle technického stavu, provedení, umístění v lokalitě, velikosti pozemku, dalšího možného využití, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny rovněž obsahují provize realitních kanceláří, které se pohybují obvykle mezi 3-7%.
- 11 Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání:: Prodej výrobní haly 1 581 m²U Závor, Havířov 2 900 000 Kč (1 834 Kč za m²) Exkluzivně nabízíme k prodeji uzavřený technický areál s celkovou výměrou 2 113 m2. Areál tvoří komplex budov, které vytvářejí atrium s manipulační plochou. Hlavní budova je orientovaná vpravo od vstupní brány, původně využívána jako administrativní, se zázemím šatnami, sklady a sociálními zařízeními, dále jsou zde budovy dílen, garáží a přístřešky pro uskladnění materiálu. Hlavní budova je zděná, jednopodlažní s podkrovím, částečně podsklepená se sedlovou střechou, krytina pálená taška. Budovy dílen, garáží a přístřešky se střechou pultovou, krytina částečně plech a částečně pálená taška. Manipulační plocha je zpevněná, asfaltová a betonová. Areál se nachází v průmyslové lokalitě s výbornou dopravní dostupností pro osobní a nákladní dopravu. Ze zadní strany areálu je železniční vlečka s náspem. Nutnost lokálního vytápění tuhými palivy nebo elektřinou. Před areálem je dostatečná kapacita veřejných parkovacích ploch. Budova nabízí všestranné využití: administrativní a technické prostory pro výrobu a služby. Názor znalce: srovnatelný stav, lepší lokalita, srovnatelné využití
Prodej skladového prostoru 539 m²Dělnická, Orlová – Poruba 1 395 000 Kč (2 588 Kč za m²) Nabízíme k prodeji komerční objekt, nacházející se v městské části Orlová - Poruba. Jedná se o zděnou, částečně podsklepenou budovu, vedenou jako objekt občanské vybavenosti. Zastavěná plocha činí 539 m2, v přízemí je prostorná hala (cca 250 m2, výška cca 6 m) a několik menších místností vč. sociálního zázemí (je nutná rekonstrukce tohoto zázemí). Podlahy jsou betonové. Součástí přízemí je i samostatná garáž. Nad části přízemí se nachází podkroví. Střecha je sedlová, krytá plechovou krytinou. Nemovitost je napojena na elektřinu a městský vodovod. Plynová přípojka se nachází asi 15 metrů od budovy. Objekt byl vytápěn kotlem na tuhá paliva, momentálně se ale nevytápí. K nemovitosti vede asfaltová městská komunikace, poblíž se nachází i železniční trať. Objekt je určen k částečné rekonstrukci. Názor znalce: srovnatelný stav, obdobná lokalita a využití
Prodej výrobní haly 978 m² Závodní, Petřvald 2 300 000 Kč (2 352 Kč za m²) Prodej komerčního objektu o zastavěné ploše 928 m2 a pozemkem kolem haly 1405 m2 v průmyslovém areálu bývalého dolu Fučík. V objektu jsou ve 2 NP. dvě kanceláře, kde jsou plastová okna a kuchyňka. V 1 NP je veškeré sociální zázemí a výrobní prostor taktéž s plastovými okny. V minulosti využíván jako zámečnická dílna. Aktuální využití pro průmysl, sklady, atd... K dispozici ihned. Objekt lze i pronajmout. Názor znalce: srovnatelný stav, lokalita i využití
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 000,- Kč/m2 užitné plochy. Cena za celou nemovitost (499 m2 UP) pak činí 998 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje cenu pozemků včetně součástí a příslušenství.
- 12 Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 000 000,- Kč
Ocenění právních vad váznoucích na nemovité věci: Na nemovitých věcech na LV č. 921 v části C vázne - věcné břemeno (podle listiny) vedení a provozování podzemního kabelu NN, právo vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami, údržbou, změnami nebo odstraňováním kabelu NN (k části pozemku dle GP 1886-45/2009) pro DIAMO, státní podnik, povinnost k pozemku parc.č. 837/5. Jelikož lze obtížně zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s ust. § 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Ocenění věcného břemene: -
Oprávnění pro DIAMO, státní podnik, povinnost k parc.č. 837/5
cena VB 10 000,- Kč
Věcná břemena (vedení a provozování podzemního kabelu NN)
10 000,- Kč
Cena obvyklá věcného břemene
10 000,- Kč
U výše uvedeného věcného břemene znalec neshledal hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného.
Rekapitulace části b) Cena obvyklá nemovité věci - stavby občanské vybavenosti č.p. 1256 na pozemku parc.č. 837/4 a 3423/7 a pozemků parc.č. 837/4 a parc.č. 837/5, včetně součástí a příslušenství (LV 921 pro k.ú. Poruba u Orlové, obec Orlová), činí 1 000 000 ,- Kč Ocenění závad váznoucích na nemovité věci Věcná břemena - 10 000,- Kč Cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí a právních vad váznoucích na nemovité věci 990 000 ,- Kč
- 13 -
Závěr Část a)
Cena obvyklá nemovité věci - pozemku parc.č. 836/1, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 132, a pozemků parc.č. 836/6 a parc.č. 837/7, včetně součástí a příslušenství (LV 921 pro k.ú. Poruba u Orlové, obec Orlová), činí
1 060 000,- Kč
Ocenění závad váznoucích na nemovité věci Věcná břemena
- 20 000,- Kč
Znalci nebyly předloženy ani nejsou známy žádná další věcná břemena, nájemní práva, ani jiné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby, vyjma oceněných výše Cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí a právních vad váznoucích na nemovité věci
1 040 000,- Kč
Část b) Cena obvyklá nemovité věci - stavby občanské vybavenosti č.p. 1256 na pozemku parc.č. 837/4 a 3423/7 a pozemků parc.č. 837/4 a parc.č. 837/5, včetně součástí a příslušenství (LV 921 pro k.ú. Poruba u Orlové, obec Orlová), činí
1 000 000 ,- Kč
Ocenění závad váznoucích na nemovité věci Věcná břemena
- 10 000,- Kč
Znalci nebyly předloženy ani nejsou známy žádná další věcná břemena, nájemní práva, ani jiné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby, vyjma oceněných výše Cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí a právních vad váznoucích na nemovité věci
990 000 ,- Kč
Výsledná cena nemovité věci (část a + část b) = 1 040 000,- Kč + 990 000,- Kč
Výsledná cena činí
2 030 000,- Kč
- 14 -
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci – pozemku parc.č. 836/1, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 132, a pozemků parc.č. 836/6 a parc.č. 837/7, včetně součástí a příslušenství (LV 921 pro k.ú. Poruba u Orlové, obec Orlová) a stavby občanské vybavenosti č.p. 1256 na pozemku parc.č. 837/4 a 3423/7 a pozemků parc.č. 837/4 a parc.č. 837/5, včetně součástí a příslušenství (LV 921 pro k.ú. Poruba u Orlové, obec Orlová) činí
2 060 000 ,- Kč
Slovy: dva-miliony-šedesát-tisíc-korun-českých 2) Ocenění závad váznoucích na nemovité věci Věcná břemena
- 30 000,- Kč
Znalci nebyly předloženy ani nejsou známy žádná další věcná břemena, nájemní práva, ani jiné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby, vyjma oceněných výše Cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí a právních vad váznoucích na nemovité věci
2 030 000 ,- Kč
Slovy: dva-miliony-třicet-tisíc-korun-českých
V Ostravě, 9. 10. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2551-508/2015 znaleckého deníku.
- 15 Přílohy: Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí
- 16 Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí Část a)
- 17 Část b)
