ZNALECKÝ POSUDEK č. 77-06-2014-revize č.1 O ceně nemovitostí pozemku parc.č.345/2 jehož součástí je stavba čp.318 na ulici Boženy Němcové, dále pozemek parc.č.345/4 a parc.č.346/1 vše na LV.č.2957 v k.ú. 782998 Vítkov.
Objednatel znaleckého posudku:
NAXOS, a.s. Holečkova 31 15000 Praha 5
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro účely prodeje formou dobrovolné dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.,
Podle stavu ke dni:
15.3.2014
Znalecký posudek vypracovala:
ing Helena Zálešáková Bořivoje Čelovského 845/14 71300 Ostrava telefon: 606232838 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. 30.3.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalkyni se ukládá, aby stanovila obvyklou cenu nemovitostí pozemku parc.č.345/2 jehož součástí je stavba čp.318 na ulici Boženy Němcové, Vítkov, dále pozemek parc.č.345/4 a parc.č.346/1 vše na LV.č.2957 v k.ú. 782998 Vítkov, obec Vítkov pro účely prodeje formou dobrovolné dražby, ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách v platném znění, prostřednictvím společnosti NAXOS a.s., Holečkova 31, Praha 5, 150 00. Jedná se o revizi č.1 posudku č.77-06-2014 vypracovaného dne 3.6.2014, předmětem revize je aktualizace posudku k datu 15.3.2015 dle požadavku objednatele. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje cenový předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.26/2000 Sb. O VEŘEJNÝCH DRAŽBÁCH je v § 13 uvedeno: „Dražebník zajistí odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé, jde-li o nemovitost musí být cena zjištěna posudkem znalce. V § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. O oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemek parc.č.345/2 jehož součástí je stavba č.p.318 a pozemek parc.č.345/4 a parc.č.346/1 Boženy Němcové 318, Vítkov 793 31 Moravskoslezský Opava Vítkov Vítkov 5 942
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace I a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava I O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a -2-
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00 1,00 1,00
kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 629,28 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.6.2014 za přítomnosti zástupce provozovatele paní Baierové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z katastrů nemovitostí LV.č.2957 a snímek pozemkové mapy (příloha č.1) 2. Výsledek místního šetření ze dne 3.6.2014 a pořízená fotodokumentace (příloha č.2) 3. Znalecký posudek č.4933-26/2013, ke dni 29.1.2013 a č.5333-188/2014 ze dne 7.11.2014 vypracovaný ing.Karlem Olbrechtem, 4. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních servrech www.sreality.cz, www.mmreality.cz, atd. 5. Pro ocenění nemovitosti byl použit cenový předpis: podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění zákona č.121/2000 Sb., zákona č.237/2004 Sb., zákona č.257/2004 Sb., zákona č.296/2007 Sb., zákona č.188/2011 Sb., zákona č.350/2012 Sb. a zákona č.303/2013 Sb., o oceňování majetku. 6. Literatura: Teorie oceňování nemovitostí VI. přepracované vydání, od autora Doc.Ing.Alberta Bradáče DrSc., ředitele Ústavu soudního inženýrství v Brně 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
Moravskoslezský kraj, 28.října 2771/117, 70200 Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Moravskoslezský kraj, 28.října 2771/117, 70200 Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Podle doloženého výpisu KN pro LV 2957: Hospodaření se svěřeným majetkem kraje pro: Zámek Dolní Životice, příspěvková organizace, Zámecká 1, 747 56 Dolní Životice, IČ: 71197052 6. Dokumentace a skutečnost Při prohlídce objektu a místním šetření zjistila znalkyně následující: -objekt je v současné době zcela nevyužíván, probíhá pouze občasná kontrola objektu a údržba pozemků, -jedná se o montovanou konstrukci typu OKÁL v původním stavu, bez jakékoliv opravy či rekonstrukce, -v 1NP nejsou vůbec zařizovací předměty (umyvadla, WC, vana, baterie), obklady jsou již zčásti zničené, -v 2NP proběhla malá rekonstrukce koupelny, je zde novější vana, umyvadlo, WC a baterie, také obklad je zachovalejší, -v 2NP je velmi malá kuchyňská linka (malé skříňky) se sporákem, -příjezd ke garáži je po zpevněné ploše, která je také dost poničená a zřejmě původní, -okna a dveře v celém objektu jsou původní, dřevěné opatřeny kováním, okna žaluziemi, -z 1NP do 2NP vede původní dřevěné schodiště, -stáří objektu odhaduje znalkyně na cca 36let. 7. Celkový popis nemovitosti Město Vítkov: leží v členitém terénu Vítkovské vrchoviny, která náleží celku Nízkého Jeseníku. Průměrná nadmořská výška je 480 metrů, nejvyšší kopec v okolí se nazývá Horka (603 m) a nachází se nad obcí Klokočov (asi 2 km od Vítkova). Zajímavá okolní krajina je výrazně rozčleněna údolími dvou významných řek, Moravice a Odry. Krajem prochází několik turistických cest. Nejzajímavější vede po obou stranách řeky Moravice od Kružberské přehrady přes Jánské Koupele a Podhradí až do Hradce nad Moravicí. Celá oblast je z hlediska turistiky velice atraktivní, je předmětem čilého turistického ruchu a v závislosti na něm i zdokonalování služeb a ubytovacích kapacit. V době letních měsíců se počet obyvatel díky cestovnímu ruchu mnohonásobně zvyšuje. Vzhledem k ojedinělým krajinářským hodnotám a vzácné flóře a fauně, ne zcela dobře probádané, -3-
je oblast Vítkovska trvalým předmětem zájmu přírodovědců. Za zmínku stojí také výskyt šedých moravických břidlic, na mnoha místech těžených v minulosti i dnes. V místě je železniční stanice - železniční trať Budišov nad Budišovkou, Odry, Suchdol nad Odrou. Ve městě je úplná občanská vybavenost, obchody, služby, zdravotní ordinace, školství, banky apod. Město má schválen územní plán. Oceňovaná nemovitost se nachází na jižním okraji zastavěné části města v blízkosti železniční stanice, s velmi malou frekvencí spojů na ulici Boženy Němcové. Jedná se o klidnou lokalitu zastavěnou RD.
8. Obsah znaleckého posudku B. Znalecký posudek – administrativní cena 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č.345/2 - Stavba na pozemku čp.318 Porovnávací metodou, včetně venkovních úprav 1.2. Pozemek parc.č.345/4 1.3. Pozemek parc.č.346/1 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Živý plot
C. Odhad tržní hodnoty – ceny obvyklé 1. Metoda porovnávací D. Rekapitulace - závěr
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Index trhu
č. I V
Pi -0,03 0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5 IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Index polohy
11 IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,970 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,941
-5-
č. I III II I
Pi 1,00 -0,01 0,02 0,00
I
0,00
VI
0,00
II
-0,02
I
-0,01
II I II
0,00 -0,01 0,00
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č.345/2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Znalkyni nejsou známy žádné další vlivy, které by měly dopad na stanovení ceny pozemku.
Index omezujících vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
6 IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,970 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,970 = 0,941 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 629,28
Zatřídění
Typ
Název
Parcelní číslo
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a 345/2 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 115,00
Index
Koef.
0,941 Jedn. cena [Kč/m2] 592,15
Upr. cena [Kč/m2] 592,15 Cena [Kč] 68 097,25 68 097,25
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p.318 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, podsklepený s 1NP a podkrovím. Podzemní podlaží je zděné postavené na základových pasech, nosná konstrukce stavby nad terénem je montovaný systém OKAL na bázi dřevní hmoty. Střecha je šikmá, střešní krytina je z pálených tašek, klempířské prvky pozinkovaný plech, vše původní. 1.PP je zděné, nachází se zde garáž a technické přízemí. 1.NP tvoří byt 4+1. Pod sedlovou střechou se nachází byt 3+1. Okna jsou původní dřevěná zdvojená, opatřená žaluziemi. Dveře jsou dřevěné hladké, podlahová krytina PVC, dlažba, v garáži a sklepě betonová mazanina. Garáž má dvoukřídlová dřevěná vrata a příjezd po zpevněné komunikaci, také původní v zanedbaném stavu. Povrchovou úpravou svislých vnitřních -6-
konstrukcí jsou poškozené tapety a původní malby a obklady na mnoha místech již opadané. Vytápění je ústřední, v 1PP se nachází elektrický kotel, v obytných místnostech jsou umístěny elektrické topné panely zn.UNI KONTHERM. Ohřev teplé vody je prováděn prostřednictvím dvou samostatných bojlerů. Stáří domu cca 37 roků, dům byl postaven odhadem v roce 1977. Technický stav domu je špatný, vše je v původním stavu, v současné době je objekt nevyužíván a pouze udržován. Je zde předpoklad rozsáhlejší rekonstrukce. Příslušenství domu tvoří zanedbané zpevněné plochy a oplocení, předložené vstupní schody. Dispozice domu: 1. PP – 3 místnosti, kotelna, chodba, WC, garáž, 1. NP – kuchyně, jídelna, 3 pokoje, koupelna, WC, chodba, balkon, zádveří, 2. NP (podkroví se šikmým stropem) – kuchyně, 3 pokoje, chodba, koupelna s WC. Venkovní úpravy jsou součástí ocenění stavby porovnávacím způsobem. Venkovními úpravami jsou: - zpevněná plocha před garáží o celkové ploše 218m2, - schodiště venkovní, ocelová konstrukce, dřevěné stupně, zábradlí, - přípojky (elektro, voda, kanalizace).
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 37 let 2 088,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1PP: 1NP: 2NP:
11,40*10,40 11,40*10,40 11,40*10,40
Název podlaží 1PP: 1NP: 2NP:
118,56 m2 118,56 m2 118,56 m2
= = =
Zastavěná plocha 118,56 m2 118,56 m2 118,56 m2
Konstrukční výška 2,60 m 2,80 m 2,50 m
Obestavěný prostor 1PP: (11,40*10,40)*(2,60) 1NP: (11,40*10,40)*(2,80)+4,80 2NP: (11,40*10,40)*(4,20/2) Obestavěný prostor - celkem:
308,26 m3 336,77 m3 248,98 m3 894,01 m3
= = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00
ZP1 ZP
118,56 m2 355,68 m2
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm -7-
č. III III I
Vi typ O 0,00 -0,08
I
-0,02
4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem Celková plocha pozemků ve funkčním celku je 523m2. 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - RD je postaven systémem Okál, na bázi dřevěných hmot, bez jakékoliv rozsáhlejší rekonstrukce. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 36 let: s = 1 - 0,005 * 36 = 0,820
III IV
0,02 0,04
II III I I II
-0,04 0,00 0,00 -0,05 0,00
II
0,00
II
-0,01
IV
0,65
12
Index vybavení
IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,820 = 0,458 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,970 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 088,- Kč/m3 * 0,458 = 956,30 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 894,01 m3 * 956,30 Kč/m3 * 0,970 * 0,970= 804 414,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
804 414,70 Kč
Cena staveb celkem
=
804 414,70 Kč
Pozemek parc.č.345/2 - zjištěná cena
=
872 511,95 Kč
1.2. Pozemek parc.č.345/4 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Znalkyni nejsou známy žádné další vlivy, které by měly dopad na stanovení ceny pozemku.
-8-
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
Index omezujících vlivů
6 IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,970 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,970 = 0,941 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 629,28
Zatřídění
Typ
Název
Parcelní číslo
§ 4 odst. 1 ostatní plocha 345/4 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 392,00
Index
Koef.
0,941
Upr. cena [Kč/m2] 592,15
Jedn. cena [Kč/m2] 592,15
Cena [Kč] 232 122,80 232 122,80
=
232 122,80 Kč
Pozemek parc.č.345/4 - zjištěná cena 1.3. Pozemek parc.č.346/1 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Znalkyni nejsou známy žádné další vlivy, které by měly dopad na stanovení ceny pozemku.
Index omezujících vlivů
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
6 IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,970 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,970 = 0,941 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny -9-
odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 629,28
Zatřídění
Typ
Název
Parcelní číslo
§ 4 odst. 1 zahrada 346/1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 131,00
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,941
592,15
Jedn. cena [Kč/m2] 592,15
Cena [Kč] 77 571,65 77 571,65
=
77 571,65 Kč
Pozemek parc.č.346/1 - zjištěná cena
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Živý plot Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ
Živé ploty z jehl. dřevin (zerav, cypřišek, smrk omorika) Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny
Jedn. cena [Kč / jedn.] 8 910,-
Stáří Úpravy [%] 21 roků - 70 %
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 10,00 m 2 673,26 730,26 730,* * =
Živý plot - zjištěná cena
0,750 1,000 20 047,50 Kč 20 047,50 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č.345/2 1.2. Pozemek parc.č.345/4 1.3. Pozemek parc.č.346/1
872 512,- Kč 232 122,80 Kč 77 571,60 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 182 206,40 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Živý plot
20 047,50 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
20 047,50 Kč
Celkem
1 202 253,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 202 253,90 Kč
- 11 -
C. ODHAD TRŽNÍ HODNOTY – OBVYKLÉ CENY Pro odhad obvyklé ceny budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná – (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 15.3.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky viz kapitola B. Znalecký posudek. Porovnávací hodnota – (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) – Porovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, podmínek výroby apod. Specifická kritéria jsou u nemovitostí, které nelze vyrábět sériově a přemisťovat je. Jedná se tedy o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit. Cílem porovnávací metody je, aby odhadce se znalostí trhu nemovitostí v daném místě a čase zvolil přiměřené porovnávací objekty, v tomto případě Rodinné domy o stejné velikosti jako oceňovaná nemovitost v nejbližším okolí v kombinaci s podobnými nemovitostmi v lokalitě Vítkov, Opava a okolí. 1.Metoda porovnávací dle nabídek realitních inzercí Tab.č.1:
č.
poloha RD
fotka
užitná plocha m2
cena Kč
1.
Lomnice (okres Bruntál)
226
1 500 000
2.
Bohušov (okres Bruntál)
180
549 000
- 12 -
popis rodinného domu Rodinný dvojdomek o dispozici 8+2 a velikosti 226 m2 v obci Lomnice u Rýmařova. Dům je zcela podsklepený, má půdu. K domu náleží pozemek o velikosti 3115 m2. Na pozemku jsou dvě hospodářské budovy. Jedna o velikosti cca 100 m2, sloužila jako konírna. Druhá o velikosti cca 170 m2, obsahuje 2 garáže a 4 menší místnosti. Všechny objekty jsou v dobrém stavu. Udržovaný dům o velikosti 5+1 v klidné části obce Bohušov, okr. Bruntál. V I.NP domu je vstupní chodba, garáž, špajzka, kotelna, prádelna, WC, sklad paliva, dvě místnosti, vstup do zahrady. Ve II. NP je koupelna s WC, kuchyně, obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice. V domě je vytápění ústřední na tuhá paliva, voda čerpána z řádu, odpady svedeny do žumpy, střecha pultová, pokryta pálenou taškou. K domu náleží zahrada o velikosti cca 550m2.
cena za m2
6 637,17
3 050,00
3.
Horní město-Rešov
130
4.
Lipová, Vítkov
210
5.
Andělská Hora
330
RD 6+1 s garáží a zahradou na okraji obce Rešov spadající pod obec Horní Město. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu, kde přízemí je cihlové, první patro je montované. Sedlová střecha je krytá eternitem, okna jsou dřevěná. Zastavěná plocha 939 000 činí 90 m2, obytná je cca 130 m2. Dům prošel v roce 2011 částečnou rekonstrukcí. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, ložnice, koupelna, toaleta a komora. V patře je ložnice, dva pokoje a terasa. Samostatně stojící dvoupodlažní rodinný dům, typový Okál se zděným nadzemním podlažím. II. nadzemní podlaží zatepleno, nová plastová okna, střešní krytina Bramac. Součásti dispozičního řešení domu je 1 200 000 garáž. Vytápění domu je ústřední, teplovodní s kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem. Možnost napojení na plyn. Plynová přípojka u domu. Kolem domu okrasná oplocená zahrada se skleníkem. Samostatně stojící RD v centru klidné části obce Andělská Hora. Dům se jeví jako dvougenerační vrchní patro 2+1 (nové topení, zateplení, sádrokartony) spodní patro 1 060 000 3+1. RD je vytápěný plynovým kotlem ale je zde i nový kotel na tuhá paliva. Střecha s pálených tašek, celopodsklepený, elektroinstalace 230/380V.
Průměrná cena za m2
7 223,08
5 714,29
3 212,12
5 167,33
Odvozená cena za m2 stanovená z cen tabulky č.1 činí
5.167,33 Kč/m2
Dlouhodobým porovnáváním cen, požadovaných v realitní inzerci a cen, skutečně dosahovaných při prodeji nemovitostí, bylo zjištěno, že skutečně dosahované ceny jsou o 10-15% nižší než ceny požadované v realitní inzerci. Pro odvození jednotkové ceny porovnáním použila znalkyně srážku ve výši 15%, odvozená jednotková cena tak po zaokrouhlení na celé desetikoruny činí 4.400,00 Kč/m2.
- 13 -
Tržní hodnota objektu RD čp.318 na ulici Boženy Němcové ve Vítkově byla stanovena takto: Tržní hodnota porovnáním Celková užitná plocha v m2
Jednotková cena v Kč/m2
Cena celkem po zaokrouhlení na celé desetikoruny v Kč
248,00
4.400,00
1.091.200,00
Technická a ekonomická využitelnost. Objekt RD čp.318 na ul. Boženy Němcové ve Vítkově je montovaná stavba typu OKÁL, podsklepená o užitné ploše 248 m2, se dvěma bytovými jednotkami velikosti 4+1 a 3+1 a s garáží. Dům o zastavěné ploše 115 m2 stojí na pozemku velikosti 638 m2, na jihozápadním okraji města v blízkosti železniční stanice s velmi malou frekvencí spojů, v klidné lokalitě zástavby rodinných domů. Dispozice domu: 1. PP – 3 místnosti, kotelna, chodba, WC, garáž 1. NP – kuchyně, jídelna, 3 pokoje, koupelna, WC, chodba, balkon, zádveří 2. NP – kuchyně, 3 pokoje, chodba, koupelna s WC Technické specifikace domu: samostatně stojící dům na bázi dřevní hmoty, 1. PP je zděné, sedlová střecha, vytápění ústřední elektrické pomocí elektro kotle, ohřev vody dvěma elektrickými bojlery, stáří domu cca 36 let, původní stav Objekt lze využít jako centrum drobných služeb (dříve zde bývala ordinace lékaře), popřípadě jako dům pro bydlení nebo sídlo menší firmy, parkovací možnosti jsou dobré, blízko centra města a veškeré občanské vybavenosti. Stavebně technický stav Stáří objektu je přibližně 37let. Vše v objektu, kromě menší rekonstrukce koupelny v 2NP je v původním stavu a vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci. Objekt ve špatném technickém stavu s řadou konstrukcí, které se blíží hranici svého technického a morálního opotřebení - nutnost provedení stavebních úprav. Výhodou je lokalita s ohledem na umístění v obci s dobrým dojezdem k objektu.
D. REKAPITULACE – ZÁVĚR Předmětem ocenění je nemovitost – pozemku parc.č.345/2 jehož součástí je stavba čp.318 na ulici Boženy Němcové, Vítkov, dále pozemek parc.č.345/4 a parc.č.346/1 vše na LV.č.2957 v k.ú. 782998 Vítkov, obec Vítkov. Výhody nemovitosti: - velmi dobrá dopravní dostupnost, - výhodná poloha vzhledem k obci, - velmi klidná lokalita se zástavbou RD. Nevýhody nemovitosti: - zvýšené náklady na rekonstrukci objektu s nutností příp. výměny některých konstrukčních prvků, - objekt je v současné době nevyužívaný a zcela mimo provoz, - s ohledem na konstrukční systém objektu (typ OKÁL) bude objekt velmi špatně prodejný, vnější plášť domu je konstruován z azbestocementových desek.
- 14 -
Po zvážení a odborném posouzení všech zjištěných a odhadnutých cen, ve vztahu k obvyklým cenám nemovitostí v dané lokalitě, ve vztahu k nabídce a poptávce v dané lokalitě se bude obvyklá cena pohybovat takto: Metody ocenění
Částka v Kč
Cena dle znaleckého posudku za použití oceňovacího předpisu
1 202 250,00
Cena dle metody porovnávací za použití dat z realitní inzerce
1 091 200,00
Stanovená tržní cena
1 050 000,00
slovy: miliónpadesáttisíc Kč
30.3.2015
ing Helena Zálešáková Bořivoje Čelovského 845/14 71300 Ostrava telefon: 606232838 e-mail:
[email protected]
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě, ze dne 23.6.2009, č.j.Spr.1769/09, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 77-06-2014-revize č.1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 10-04-2015.
- 15 -
F. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2957
2
Fotodokumentace
1
- 16 -
