ZNALECKÝ POSUDEK č. 4357 - 027 - 2015 (dodatek 1) o ceně obvyklé řadového rodinného domu č.p. 24, or.č. 12 s příslušenstvím, postaveném na pozemku parc.č. 307 a o ceně pozemku parc.č. 307 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku parc.č. 308 - zahrada včetně trvalých porostů v katastrálním území Hrdlořezy, městská část Praha 9 (ul. Pod Smetankou), obec Praha, okres a kraj Hlavní město Praha.
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutorka Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 - Krč
Účel znaleckého posudku:
exekuční řízení č.j. 095 Ex 2192/13
Posudek vypracoval:
Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4 - Michle
Znalecký posudek obsahuje celkem 19 (slovy: devatenáct) číslovaných stran formátu A4 včetně titulní strany a příloh a předává se ve dvou vyhotoveních objednatelce znaleckého posudku paní JUDr. Janě Tvrdkové, soudní exekutorce.
V Praze, 7. 4. 2015
NÁLEZ
Znalecký úkol Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice definice uvedené v §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
-2-
Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 9. 1. 2015 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 193 pro katastrální území Hrdlořezy, obec Praha, okres a kraj Hlavní město Praha. Kopie katastrální mapy. Kopie listu Cenové mapy pozemků hlavního města Prahy, platné pro rok 2015.
Místopis Katastrální území Hrdlořezy se nachází ve východní části města, přičemž vlastní nemovitost je situována téměř v centru katastrálního území v klidové části lokality, na pravém břehu místní vodoteče zv. Rokytka, v místě Naučné stezky MČ Praha 9 (JV stezka - Přírodní park Smetanka). V okolí nemovitosti jsou vedeny na veřejné inženýrsko-energetické sítě v rozsahu vodovodní, kanalizační a elektro NN přípojky, přípojka veřejného rozvodu zemního plynu není součástí lokality. Spojení s veřejnou dopravou (MHD bus v návaznosti na tram a metro) je v dosahu do 500 m, zásobování lokality včetně občanské vybavenosti je nedostatečné. Kompletní občanská vybavenost je zajištěna v centru města popř. v okrajových částech hlavního města (obchodní a administrativní centra). SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 282/1 - ost. komunikace Hlavní město Praha, Mariánské náměstí 2/2, Staré Město, 110 00 Praha 1
Celkový popis Rodinný dům, součást dvojdomu rozdílné velikosti, je postaven na pozemku rovinného charakteru, přístup k nemovitosti je z místní městské zpevněné dále neprůjezdné komunikace. Rodinný dům je postavený v přední části pozemku, průčelí domu tvoří stavební čáru ulice, napravo od domu je postavena samostatně stojí dříve funkční garáž, v čase zjištění z důvodu nepřístupnosti zcela nefunkční a proto je využívána pouze jako vedlejší stavba skladu zahradního nářadí popř. jako sklad odložených věcí vlastníka nemovitosti. S ohledem na výše zjištěnou skutečnost kategorizuji tuto vedlejší stavbu o velikosti zastavěné plochy 20,40 m2 jako stavbu, jejíž cena bude zohledněna v ceně dominantní stavby rodinného domu (viz. § 35, odst. 5 platné oceňovací vyhlášky č. 199/2014 Sb.). Rodinný dům je napojený na veřejné inženýrsko-energetické sítě v rozsahu vodovodní, kanalizační a elektro NN přípojky, přípojka veřejného rozvodu zemního plynu není součástí domu. Nemovitost je -3-
vybavena standardními prvky a je využívána pro trvalé bydlení. Stavebně technický stav nemovitosti jako celku, která byla původně postavena v roce 1910 a od té doby několikrát opravována a přistavována je úměrný stáří stavby a její, v posledních letech mírně podprůměrné údržbě. Spojení s veřejnou dopravou (MHD bus v návaznosti na tram a metro) je v dosahu do 500 m, zásobování lokality včetně občanské vybavenosti je nedostatečné. Kompletní občanská vybavenost je zajištěna v centru města popř. v okrajových částech hlavního města (obchodní a administrativní centra).
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 24 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky (CMP 2015) 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty
-4-
OCENĚNÍ
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II III
0,00 0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -5-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Σ Pi) = 0,960 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,912 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Hrdlořezy:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 24 Oceňovaný rodinný dům je koncová část dvojdomu, z důvodu nevyhovující světlé výšky podzemních prostor nepodsklepená stavba s dvěma nadzemními podlažími, která je opatřena valbovou střechou s vestavěnou podkroví plochou v celém rozsahu zastavěné plochy přízemí domu. Vstup do rodinného domu je z prostoru zahrady. Podzemní část z důvodu světlé výšky menší jak 1.55 cm neoceňuji (viz. příloha č. 1 odst. 3 platné oceňovací vyhlášky). Přízemí dispozičně obsahuje zádveří a chodbu, dále pak obývací pokoj, kuchyň, dva pokoje a sociální zařízení (sprchový kout, umyvadlo a WC). Patro dom, které je přístupné pevným schodištěm obsahuje vyjma chodby dva pokoje a sociální zařízení (masážní vana, umyvadlo a WC), dále pak součástí patra je vstup z chodby na venkovní nekrytou terasu menšího rozsahu. Podkroví rodinného domu, které je přístupné rovněž pevným schodištěm je v čase zjištění volná nedělená plocha s možností využití pro bydlení, přesto v čase zjištění je využívána jako hrací a skladová plocha. Charakter a stávající standardní konstrukční stav a vybavení rodinného domu v čase zjištění předurčuje rodinný dům výhradně k trvalému bydlení. Popis jednotlivých konstrukčních částí: základy - betonové proložené kamenem s nedostatečnou izolací proti vlhkosti obvodové nosné konstrukce - zdivo v tl. nad 40 cm stropy - dřevěná trámový s rovným podhledem střecha - valbová z dřev. vaznicové soustavy střešní krytina - plechová krytina klempířské konstrukce - kompletní z pozinkového plechu -6-
vnitřní omítky - VP hladké vnější omítky - VP hladké stříkané nezateplené vnitřní obklady - keramický obklad sociálního zařízení vnější obklady - nejsou součástí rodinného domu schody - dřevěné včetně podstupnic dveře - dřevěné náplňové vrata - nejsou součástí rodinného domu okna - dřevěná zdvojená povrch podlah - dřevěná lamelová, koberec a keramická dlažba vytápění - elektrické přímotopy elektroinstalace - 220/380 V, jištění automaty bleskosvod - jímací soustava součástí hřebene valbové střechy vodovod - rozvod studené i TUV (zdroj veřejná síť) kanalizace - odkanalizování zař. předmětů do veřejné kanalizační sítě rozvod plynu - není součástí rodinného domu ohřev TUV - bojler vybavení kuchyně - vestavěná keramická elektrovarná deska hyg. vybavení - WC, umyvadla, sprchový kout a vana okenice - nejsou součástí rodiného domu záchody - splachovací ostatní vybavení - domácí videotelefon, krb, automaticky otevíraná vjezdová vrata na pozemek apod. Stavebně technický stav rodinného domu, který byl podle dostupných informací postavený původně v roce 1910, v roce 1920 bylo přistavěno patro domu a v druhé polovině 90. let byl rodinný dům rekonstruován a naposledy v roce 2001 částečně modernizován (převzato ze svědectví paní Julie Smolařové při prohlídce nemovitosti) je úměrný stáří stavby a její v posledních letech mírně podprůměrné údržbě. Rodinný dům je vybaven převážně standardními prvky a v čase zjištění ceny vykazuje nutnost oprav prvků krátkodobé životnosti a stavební úpravy většího rozsahu (zateplení objektu, řádné odizolování objektu proti zemní vlhkosti, úprava topné soustavy se změnou topného média a pod.). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha 10 100 let 2 001 6 250,00 Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha Přízemí: 9,45*11,50+2,05*4,15 Patro: 9,45*11,50 Podkroví: 9,45*11,50
-7-
= = =
[m2] 117,18 m2 108,68 m2 108,68 m2
Název podlaží Přízemí: Patro: Podkroví:
Zastavěná plocha 117,18 m2 108,68 m2 108,68 m2
Konstrukční výška 3,20 m 3,45 m 6,30 m
Obestavěný prostor Název Přízemí:
Obestavěný prostor 9,45*11,50*(0,30+2,80+0,25)+2,05*4,15*(0,3 = 0+2,80+0,30-0,15) Patro: 9,45*11,50*(2,75+0,25) = Podkroví: 9,45*11,50*(1,30+4,90*1/3) = Obestavěný prostor - celkem:
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,85
[m3] 391,71 m3 326,03 m3 318,78 m3 1 036,52 m3
117,18 m2 334,54 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Nefunkční býv. garáž ... nyní kůlna (20,40 m2 z.p.). 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
č. I
Vi typ B
II III I III IV
-0,01 0,00 -0,02 0,02 0,04
II IV
-0,04 0,05
I II III
0,00 -0,03 0,05
II
0,00
III IV
0,00 0,65
Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními -8-
úpravami. Koeficient pro stavby 14 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (14 + 15) = 0,855 12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,885 = 0,610
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,960 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 6 250,00 Kč/m3 * 0,610 = 3 812,50 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 036,52 m3 * 3 812,50 Kč/m3 * 0,950 * 0,960= 3 603 980,04 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
3 603 980,04 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky (CMP 2015) Pozemky parc.č. 307 a 308 jsou oceňovány v souladu se zněním § 10, odst. 1 a 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a následně podle § 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb. ze dne 17. prosince 2013, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). Dnem 15. ledna. 2015 nabyla účinnosti 20. obecně závazná vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění pozdějších předpisů. Oceňované pozemky jsou v cenové mapě označeny a jejich jednotková cena za 1 m2 byla stanovena na 4 520,- Kč/m2. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ § 2 cen. mapa
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 307 308
-9-
Výměra [m2] 228,00
Jedn. cena [Kč/m2] 4 520,00
178,00 4 520,00 2 406,00 m
Cena [Kč] 1 030 560,00 804 560,00 1 835 120,00
Stavební pozemky (CMP 2015) - zjištěná cena
=
1 835 120,00 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
1 835 120,00 406,00 178,00 804 560,00 0,065 52 296,40 52 296,40 Kč
Rekapitulace ocenění dle cenového předpisu Rodinný dům č.p. 24 Pozemky Trvalé porosty
3 603 980,00 Kč 1 835 120,00 Kč 52 300,00 Kč
Celkem cena dle cenového předpisu
5 491 400,00 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou Porovnávací metoda
- 10 -
2.1 Rodinný dům č.p. 24 v kat. ú. Hrdlořezy
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
201,00 m2 1 037,00 m3 117,00 m2 406,00 m2
Srovnatelné nemovité věci
RD řadový Praha 10 - Hrdlořezy Celková cena: 5 700 000 Kč za nemovitost Adresa: Českobrodská ul. Popis: Prodej rodinného domu Praha 9 – Hrdlořezy, ul. Českobrodská 4 s pozemkem 390 m2. Rodinný dům je dnes zcela vybydlený – prázdný. Podsklepeno s vysokými klenutými stropy. Přízení: 2 byty 3+1, 2+1. Patro: veliká půda (a v ní letní garsonka). Dům možný v budoucnu - je vydáno pravomocné (platné) stavební povolení na nástavbu domu o dvou patrech, vybudování průjezdu domem a parkování ve vnitrobloku. Užitná plocha 290 m2, plocha pozemku 390 m2. Kompletní energetické sítě. Stav velmi špatný před celkovou rekonstrukcí. Lokalita ul. Českobrodská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 0,85 1,00 1,10 1,25 1,05 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
290,00 m2
390 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,98 19 296 Celková cena Jednotková cena 5 700 000 Kč
- 11 -
19 655 Kč/m2
RD řadový Praha 10 - Hrdlořezy Celková cena: 5 600 000 Kč za nemovitost Adresa: ul. Na Lukách Popis: Řadový rodinný dům 2x2+1, 160 m2, Praha 9, Hrdlořezy, ul. Na Lukách Nabízíme k prodeji dvoupodlažní RD, zastavěná plocha 101 m2 a 53 m2 dvojgaráž, užitná plocha 154 m2. Dispozičně je dům řešený jako 2x 2+1. V přízemí, které prošlo rekonstrukcí v r. 1999, jsou 2 velké pokoje, v obou je vestavěné patro na spaní, dále kuchyně s jídelním koutem s výhledem na malý zelený dvorek, koupelna s toaletou a malá šatna. V 1. patře jsou 3 místnosti, které jsou připraveny pro rekonstrukci, a půda 16 m2. Dům je částečně podsklepen, v suterénu je kotelna o výměře 18 m2. Na dům navazuje nová dvojgaráž s dílnou a zastřešená venkovní terasa. Pozemek je svažitý, dům je situován do jeho spodní části a nad ním byla vybudována nová okrasná zahrada o výměře 189m2. Střecha dvojgaráže je využívána jako terasa. Všechny IS jsou k dispozici: elektřina, vodovod, kanalizace, plynová přípojka. Vytápění je v současnosti řešeno kotlem na pevná paliva a krbovými kamny v kuchyni, ohřev vody bojlerem. Klidná lokalita ve slepé ulici, na kterou navazuje nově budovaný park, cyklostezka, dětské hřiště a lesopark Smetanka. Lokalita ul. Na lukách Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,00 1,00 0,95 1,05 1,00 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
213,00 m2
642 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,80 20 980 Celková cena Jednotková cena 5 600 000 Kč
RD řadový Praha 10 - Hloubětín Celková cena: 5 990 000 Kč za nemovitost Adresa: Cedrová ul. - 12 -
26 291 Kč/m2
Popis: Prodej zděného patrového řadového domu s dispozicí 5+kk, 151 m2 a zahrádkou o výměře 49 m2. Nachází se v klidné lokalitě Praha 9 – Hloubětín v ulici Cedrová. Užitná plocha 151 m2, plocha zastavěná 77 m2. Plocha pozemku 111 m2. V přízemí je vstupní hala, toaleta s umyvadlem, obývací pokoj s kuchyňským koutem a dva úložné prostory. Z obývacího pokoje je přístup na zahrádku. Ve druhém podlaží jsou dva pokoje, úložný prostor a koupelna s vanou a WC. Ve třetím podlaží jsou další dva pokoje a koupelna se sprchovým koutem. Součástí domu je v ceně zahrnuta samostatná garáž a jedno venkovní stání. Kompletní IS. Dopravní dostupnost: 3 minuty pěší chůzí na zastávku bus MHD, 10 minut do centra autem. Občanská vybavenost: školka, školy, supermarket, autoservis, lékař, restaurace, divadlo, kino. Lokalita ul. Cedrová Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,05 0,95 0,90 0,75 1,10 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
151,00 m2
200 m2
Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 0,59 23 504 Celková cena Jednotková cena 5 990 000 Kč
39 669 Kč/m2
RD řadový Praha 10 - Hloubětín Celková cena: 6 700 000 Kč za nemovitost Adresa: Aloisovská ul. Popis: Prostorný zděný řadový rodinný dům s dvěma podlažími k bydlení (i dvougeneračnímu) či podnikání ve velmi dobrém stavu (nové rozvody elektřiny, vody, plynu, odpady, část fasády) v rezidenční lokalitě Za Horou, Hloubětín. Zastavěná plocha 200 m2, užitná plocha 170 m2. Momentálně 2 světlé samostatné byty 3+1, užitná plocha cca 170 m2. 2x ústřední topení, 2x elektrický kotel,2x WC, 2x koupelna, 1x terasa, 3x sklep, 1x garáž, pozemek 473 m2, bezproblémové parkování u domu pro další auto. Kompletní veřejné inženýrské sítě, do domu zavedeny kompletní energetické sítě. Zásobování lokality je dostatečné, občanská vybavenost je v místě dobrá. Velmi dobrá dopravní - 13 -
dostupnost.
Lokalita ul. Aloisovská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,05 0,95 0,95 0,85 1,00 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
170,00 m2
730 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,64 25 397 Celková cena Jednotková cena 6 700 000 Kč
39 412 Kč/m2
RD řadový Praha 10 - Hloubětín Celková cena: 6 690 000 Kč za nemovitost Adresa: Cedrová ul. Popis: Rodinný řadový zděný dům ve výborném technickém stavu, postavený v roce 2007 na vlastním pozemku o celkové výměře 182 m2, zahrada 103 m2, v Praze 9 – Hloubětín, Cedrová ulice. Užitná plocha 140 m2. Objekt tvoří 3 NP. 1. je přístupné z komunikace zapuštěné do terénu a je pod úrovní zahrady. Dům je napojený na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plyn. Vytápění a ohřev vody zajišťuje plynový kotel. Dům i zahrada jsou pravidelně udržovány a jsou v perfektním technickém stavu. Kvalitní podlahy, zařizovací předměty i vybavení kuchyně a elektronické zabezpečení. Udržovaná okrasná zahrada s terasou a vstupní brankou z ulice. Součástí prodeje je rovněž vlastní parkovací stání před domem (pro druhý vůz). Dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost. Lokalita ul. Cedrová Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,05 0,95 0,80 0,75 1,10 1,00
- 14 -
Užitná plocha
Výměra pozemku.
140,00 m2
182 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,53 25 168 Celková cena Jednotková cena 6 690 000 Kč
47 786 Kč/m2
RD Praha 10 - Hloubětín Celková cena: 6 900 000 Kč za nemovitost Adresa: Sadská ul. Popis: Dvoupodlažní zděný částečně podsklepený rodinný dům, stojící na vlastním rovinatém pozemku o celkové výměře 409 m2. Dispozici domu tvoří dvě samostatné bytové jednotky s vlastním vchodem. V 1. NP domu jsou čtyři místnosti, koupelna, předsíň, wc. V 2. NP jsou 4 místnosti, kuchyň s koupelnou a samostatné WC. Užitná plocha 140 m2. Stav nemovitosti velmi dobrý. Na udržovaném pozemku jsou 2 garáže a nezastřešené parkovací stání. Dům je připojen na veškeré sítě. Lokalita s veškerou občanskou vybaveností a výbornou dopravní dostupností (stanice metra B - Hloubětín cca 500 m). V ulici je školka. Škola, plavecký bazén, obchodní centrum. Lokalita ul. Sadská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,00 0,95 0,75 0,95 1,00 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
140,00 m2
407 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,54 26 688 Celková cena Jednotková cena 6 900 000 Kč
49 286 Kč/m2
RD řadový Praha 10 - Hloubětín Celková cena: 7 690 000 Kč za nemovitost Adresa: ul. Jednostranná Popis: Dům se nachází v údolí pražského potoka Rokytka mezi častí Kyje a Hloubětín. Dům není v záplavové zóně. Dům má celkem 9 místností, 2 kuchyně, 3 koupelny a několik technických a skladovacích prostor. Dále je zde prostorná zateplená dvojgaráž pro dva vozy a motorku. Současná - 15 -
dispozice domu je dvougenerační s byty 2+1 a 7+1, Z obývacího pokoje vedou velké trojité francouzské okna na terasu. Z terasy se pak dostaneme na prostřední úroveň zahrady. Užitná plocha 250 m2, výměra pozemku 716 m2. Rodinný dům je napojený na kompletní veřejné energetické sítě, stav nemovitosti je dobrý. Spojení s veřejnou dopravou a občanská vybavenost lokality je dostatečná.
Lokalita ul. Jednostranná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,05 1,00 0,95 0,90 1,10 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
250,00 m2
716 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,79 24 301 Celková cena Jednotková cena 7 690 000 Kč
30 760 Kč/m2
RD řadový Praha 9 - Kyje Celková cena: 7 490 000 Kč za nemovitost Adresa: ul. Pelušková Popis: Třípodlažní řadový rodinný dům v pražské části Kyje s užitnou plochou 100 m2. V přízemí je dvojgaráž, hala, zahrádka a WC, v 2.NP se nachází obývací pokoj (27 m2), kuchyň s jídelním koutem (24,5 m2), ze které je vstup do lodžie (4,5 m2). Také je zde špíz a samostatné WC. Ve 3.NP je ložnice (19,2 m2), ze které je vstup na balkon (4,5 m2), dětský pokoj (19,5 m2), koupelna, komora a samostatné WC. Zastavěná plocha 50 m2, plocha pozemku 80 m2. Stav objektu velmi dobrý. Kompletní IS. Součástí nemovitosti je garáž. Dopravní dostupnost a občanská vybavenost je dobrá. Lokalita ul. Pelušková Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 0,95 1,00 1,05 1,10 0,95 1,00 Celkový koef. KC 0,83 - 16 -
Upravená j. cena Kč/m2 69 400
Užitná plocha
Výměra pozemku.
90,00 m2
80 m2
Celková cena
Jednotková cena
7 490 000 Kč
83 222 Kč/m2
RD řadový Praha 9 - Kyje Celková cena: 7 950 000 Kč za nemovitost Adresa: ul. Stulíková Popis: Čtyřpodlažní cihlový řadový rodinný dům s garáží a zahrádkou z roku 2001. Dům má čtyři nadzemní podlaží, garáž, menší zahrádku. Zastavěná plocha 122 m2, užitná plocha 240 m2, plocha zahrady 94 m2. Dům je koncipován následovně: v přízemí je garáž, úložné prostory, wc, příprava na další kuchyňskou linku, velký pokoj se vstupem na zahrádku; v prvním patře je kuchyň s jídelnou se vstupem a točitým venkovním schodištěm o patro níže do zahrádky, velký obývací pokoj, balkon, úložné prostory, wc a koupelna; ve druhém patře jsou umístěny tři ložnice, šatna a koupelna s wc; ve třetím patře je velká podkrovní odpočinková místnost s přístupem na terasu, sauna a pracovna. Dům má dva kotle, kterými se řeší vytápění a ohřev vody, dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Stavebně technický stav dobrý. Lokalita ul. Stulíková Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,05 1,00 1,05 1,05 1,00 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
240,00 m2
330 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,93 30 677 Celková cena Jednotková cena 7 950 000 Kč
33 125 Kč/m2
RD řadový Praha 9 - Kyje Celková cena: 8 250 000 Kč za nemovitost Adresa: Rajská zahrada Popis: Řadový rodinný dům v oblasti Rajská zahrada – Kyje. Dům o dvou samostatných bytových - 17 -
jednotkách 4+kk o celkové užitné ploše 256 m2 má menší zahradu 180 m2 orientovanou do klidného vnitrobloku u bytu v prvních dvou podlažích, horní byt má terasu. Kompletní IS a dobrá dostupnost MHD a základního komunikačního systému města. Zastávka metra Rajská zahrada i veškerá občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti.
Lokalita Rajská zahrada Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,80 1,05 1,10 1,05 1,05 0,95 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku.
210,00 m2
180 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,97 38 020 Celková cena Jednotková cena 8 250 000 Kč
39 286 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci
19 296 Kč/m2 30 343 Kč/m2 69 400 Kč/m2 30 343 Kč/m2 201,00 m2
Výsledná porovnávací hodnota
6 098 943 Kč
- 18 -
REKAPITULACE
Při zjištění ceny obvyklé vycházím jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých metodik, zvláště pak kladu důraz na porovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě. V dané lokalitě resp. v okruhu do 0.5 km je nabízeno k obchodování dostatečné množství rodinných domů obdobného rozsahu a charakteru. Při zjištění srovnávací hodnoty jsem vycházel z vlastního šetření, vlastní zkušenosti, znalosti situace a údajů uvedených na realitních internetových stránkách renomovaných společností. Hodnota dle cenového předpisu Hodnota porovnávací
5 491 400,00 Kč 6 099 000,00 Kč
Po zvážení všech skutečností a zjištění výše uvedeného stanovuji cenu obvyklou nemovitosti, řadového rodinného domu č.p. 24, or.č. 12 s příslušenstvím, postaveném na pozemku parc.č. 307 a o ceně pozemku parc.č. 307 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku parc.č. 308 zahrada včetně trvalých porostů v katastrálním území Hrdlořezy, městská část Praha 9 (ul. Pod Smetankou), obec Praha, okres a kraj Hlavní město Praha v zaokrouhlené výši ceny zjištěné dle § 4 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů porovnávacím způsobem
6 100 000,- Kč (Slovy: šestmiliónůjednostotisíc Kč) V Praze, 7. 4. 2015 Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4 - Michle
Znalecká doložka - 19 -
Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni, dne 6.10.1993, č.j. 2052/93, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady staveb a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod č. 4357 - 027 - 2015 (dodatek 1) znaleckého deníku.
- 20 -
