Znalecký posudek č. 95-10-3641, dodatek č. 1 Rekreační chata č. e. 17, na parc. č. St. 380, katastrální území Všestary u Říčan, obec Všestary, okres Praha – východ
Objednatel posudku:
Účel posudku:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. IČ:25023217 U pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy Podklad pro dražbu nemovitosti
Podle stavu ke dni 20.9.2011 posudek vypracoval: František Mráz, dipl. tech. Bělušická 1724 190 16 Praha 9-Újezd n/Lesy tel.,fax:281972189,602290553,608304071
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 24.9.2010
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenou rekreační chaty vč. pozemku.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rekreační chata na parc. č. 380 Menčice 17 251 63 Všestary Region: Středočeský Okres: Praha-východ Katastrální území: Všestary u Říčan
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.9.2011. Objekt byl nezajištěný, volně přístupný.
4. Podklady pro vypracování posudku: - údaje zjištěné při prohlídce - výpis z KN vystavený 21.4.2010, Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha - odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 072/72/07, zpracovaný 6.12.2007 odhadcem p. Ing. Čechem - odhad obvyklé ceny, znal. posudek č. 95-10-3641, zpracovaný znalcem p. Mrázem Všechny podklady zajišťoval znalec sám.
5. Použitá literatura: Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Nemovitosti - nakladatelství LINDE Praha a.s., vydání rok 1996 Oceňování obvyklou cenou - knižnice Stavební právo ABF, vydání rok 2000 Teorie oceňování nemovitostí - Doc. Ing. Bradáč, DrSc., nakladatelství CERM Brno - 1995 Odborné časopisy - Realit, Reality Dnes, Magazin „Maxima”, údaje z internetu, Centrální evidence prodávaných nemovitostí spol. s r.o. PLUTO a vlastní databáze
6. Vlastnické a evidenční údaje: list vlastnictví č. 458, katastrální území Všestary u Říčan, č.ev. 17 Vlastník: Hrdličková Iveta, rod.č. 816117/3603 parc.č. St. 380, zastavěná plocha parc.č. 721/41, zahrada V části c) LV, uvedeno zástavní právo ve výši 1,980.000,- Kč, ve prospěch Raiffeisenbank a.s., Praha 4, IČO: 49240901
7. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložená žádná výkresová dokumentace, všechny potřebné údaje byly proto zjišťovány měřením na místě. Hranice pozemku byly stanoveny přibližně odměřením podle katastrální mapy.
8. Celkový popis nemovitosti: V extravilánu katastrálního území, v blízkosti hranice s katastrálním územím „Tehov” a „Klokočná”, v lokalitě „Údolí raků”, na pravém břehu potoka „Mnichovka”, je postavená částečně podsklepená, přízemní chata s podkrovím. V NP je 1 obytná místnost, kuchyň, chodba, koupelna a předsíň, v podkroví pak další 2 obytné místnosti. Objekt je stavebně technickým uspořádáním uzpůsobem k rodinné rekreaci, je tudíž podle vyhl. č. 501/2006 § 2 odst b), rekreační chatou. V době prohlídky byl objekt nezajištěn proti vniknutí a zjištěna nedokončená rekonstrukce interiéru. Pozemek není oplocen, mimo žumpy a vodovodní přípojky ze studně, nejsou zřízeny žádné venkovní úpravy. Na pozemku jsou okrasné porosty.
9. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rekreační chata
b) Studny b1) Studna
c) Venkovní úpravy c1) Přípojka kanalizace c2) Žumpa c3) Přípojka vody c4) Domácí vodárna
d) Porosty d1) Trvalé porosty
e) Pozemky e1) Pozemky
10. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rekreační chata
Převážně z cihel zděný objekt cca z roku 1990. Stropy jsou dřevěné, trámové v podkroví podbití krovové konstrukce. Stropy i stěny v NP i podkroví pobité sádrokartonem. Zastřešení nad vstupní částí pultovou střechou, zbývající části na sedlovou střechou, s krytinou z natavovacích lepenek. Klempířské prvky z FeZn, původní, poškozené, bez hromosvodu. Vnější omítky nedokončená jednovrstvá omítka, vnitřní povrchy omítka a podbití sádrokartonem. Okna jsou dřevěná, zdvojená, dveře deskové do ocelových zárubní, vstupní provizorní. Vytápění lokální, na pevná paliva, rozvod S+T vody. V objektu probíhá rekonstrukce, s cílem možnosti celoročního bydlení. Projekt na tuto úpravu, ani souhlas stav. úřadu nebyl předložen.
b) Studny b1) Studna
Kopaná, skružená s ručním čerpadlem, v blízkosti potoka, pod svahem od chaty.
c) Venkovní úpravy c1) Přípojka kanalizace
Z chaty do žumpy.
c2) Žumpa
Betonová, u severního štítu.
c3) Přípojka vody
Ze studně do chaty.
c4) Domácí vodárna Vedle vstupu do chaty.
d) Porosty d1) Trvalé porosty
Kolem chaty okrasné lesní stromy.
e) Pozemky e1) Pozemky
Pozemek k potoku „Mnichovka” značně svažitý, bez možnosti připojení na vodu, plyn a kanalizaci. Přístup je z osady „Menčice”, dále po prašné komunikaci parc. č. 1084/1 ostatní plocha a přes zemědělské pozemky parc. č. 721/49 a 721/5 trvalý travní porost, které jsou zcela nezpevněny, svažité a předpokládám, že v zimním období, nebo za mokra, jsou zcela nesjízdné. Všechny přístupové cesty jsou ve vlastnictví Obecního úřadu.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rekreační chata - § 6 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rekreační nebo zahrádkářská chata: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód CZ - CC:
typ A zděná v tl. nad 15 cm podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 111
Zastavěné plochy a výšky podlaží: PP: NP: 1,07*0,75/2+2,66*0,32 Název podlaží PP: NP:
4,2*1,5 6,62*6,1-1,65*0,05+6,4*1,71-
=
6,30 m2
=
51,69 m2
Zastavěná plocha 6,30 m2 51,69 m2
Obestavěný prostor: PP: 4,2*1,5*1,96 = NP: (6,62*6,1-1,65*0,05)*(2,54+2,1/2)+(6,4*1,71- =
Konstrukční výška 1,66 m 2,34 m
12,35 m3 175,44 m3
1,07*0,75/2+2,66*0,32)*2,7 Obestavěný prostor – celkem:
=
187,79 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Podezdívka: 3. Obvodové stěny: 4. Stropy: 5. Zastřešení: 6. Krytina: 7. Klempířské konstrukce: 8. Úprava povrchů: 9. Schodiště: 10. Dveře: 11. Okna: 12. Podlahy: 13. Vytápění: 14. Elektroinstalace: 15. Rozvod vody: 16. Zdroj teplé vody: 17. Rozvod propan-butanu: 18. Kanalizace: 19. Záchod: 20. Okenice: 21. Vnitřní vybavení: 22. Ostatní:
bez funkční izolace zděná zděné tl. 25 - 30 cm dřevěné spalné krov dřevěný vázaný svařované pásy pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky není hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna dřevotříska lokální třífázová plastové trubky bojler není plastové potrubí splachovací nejsou sprchové kouty není
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Podezdívka: 3. Obvodové stěny: 4. Stropy: 5. Zastřešení: 6. Krytina: 7. Klempířské konstrukce: 8. Úprava povrchů: 9. Schodiště: 10. Dveře: 11. Okna: 12. Podlahy: 13. Vytápění: 14. Elektroinstalace: 15. Rozvod vody: 16. Zdroj teplé vody:
Hodnocení Obj. podíl standardu [%] P 5,60 S 3,60 S 25,30 S 9,40 S 9,20 S 4,10 S 0,80 S 9,20 C 2,10 S 3,10 S 5,20 P 4,10 C 3,20 S 3,10 S 2,20 S 0,90
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnocení standardu P S S S S S S S C S S P C S S S C S S C S C
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 2,58 1,00 3,60 1,00 25,30 1,00 9,40 1,00 9,20 1,00 4,10 1,00 0,80 1,00 9,20 0,00 0,00 1,00 3,10 1,00 5,20 0,46 1,89 0,00 0,00 1,00 3,10 1,00 2,20 1,00 0,90
17. Rozvod propan-butanu: C 18. Kanalizace: S 19. Záchod: S 20. Okenice: C 21. Vnitřní vybavení: S 22. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
0,20 2,10 0,40 1,90 2,30 2,00
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00
0,00 2,10 0,40 0,00 2,30 0,00 85,37
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8537
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 7): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 7): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
* * * *
Základní cena upravená Plná cena:
3
1 750,- Kč/m 1,1200 0,8537 0,8500 2,1690
=
3 084,89 Kč/m
= 3
187,79 m * 3 084,89 Kč/m
3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 80 = 26,250 %
=
579 311,49 Kč
-
152 069,27 Kč
Rekreační chata - zjištěná cena
=
3
427 242,22 Kč
b) Studny b1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód CZ - CC:
Kopaná 5,10 m 1 ks 2222
Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka: ruční čerpadlo:
5,00 m * 1 950,- Kč/m 0,10 m * 3 810,- Kč/m 1 ks * 2 054,- Kč/ks
Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Plná cena Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 76 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků
9 750,- Kč 381,- Kč 2 054,- Kč
+ + + =
12 185,- Kč 0,8500 2,3220
=
24 049,53 Kč
* *
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 100 = 24,000 %
5 771,89 Kč
-
Studna - zjištěná cena
=
18 277,64 Kč
c) Venkovní úpravy c1) Přípojka kanalizace - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 6,50 m
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,50 m * 1 180,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
7 670,- Kč 0,8500 2,3240
= * *
Plná cena:
15 151,32 Kč
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 50 = 42,000 %
6 363,55 Kč
-
Přípojka kanalizace - zjištěná cena
=
8 787,77 Kč
c2) Žumpa - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu Kód CZ - CC: 2223 3 Výměra: 1,5*1,5*2 = 4,50 m
Ocenění: 3
Základní cena (dle příl. č. 11): 4,50 m * 2 300,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
3
Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 60 = 35,000 %
Žumpa - zjištěná cena
10 350,- Kč 0,8500 2,3240
= * *
20 445,39 Kč
=
7 155,89 Kč
-
=
13 289,50 Kč
c3) Přípojka vody - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 7,50 m
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 7,50 m * 340,- Kč/m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 40 = 52,500 %
2 550,- Kč 0,8500 2,3220
= * *
5 032,94 Kč
=
2 642,29 Kč
-
Přípojka vody - zjištěná cena
2 390,65 Kč
=
c4) Domácí vodárna - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.3. Domácí vodárna - Darling Kód CZ - CC: 2222 Počet: 1,00 ks
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 12 000,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 15 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 15 = 13,333 %
12 000,- Kč 0,8500 2,3220
= * *
23 684,40 Kč
=
3 157,84 Kč
-
Domácí vodárna - zjištěná cena
=
20 526,56 Kč
d) Porosty d1) Trvalé porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří Počet / Jedn. cena [roků] výměra [Kč/jedn.] borovice 31 1,00 ks 15 840,00 bříza 31 1,00 ks 19 650,00
Srážka [%]
Upr. cena [Kč/jedn.] 15 840,00 40% 11 790,00
Cena [Kč] 15 840,00 11 790,00
dub 36 2,00 ks smrk 41 1,00 ks Součet Koeficient polohy K5 (příl. č. 14): Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39): Celkem - okrasné dřeviny
25 160,00 25 760,00
25%
25 160,00 19 320,00
50 320,00 19 320,00 97 270,00 0,85 0,75 1,00 62 009,63
* * *
Trvalé porosty - zjištěná cena
=
62 009,63 Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata b) Studna c) Venkovní úpravy
427 240,- Kč 18 280,- Kč
= =
c1) Přípojka kanalizace c2) Žumpa c3) Přípojka vody c4) Domácí vodárna
8 790,- Kč 13 290,- Kč 2 390,- Kč 20 530,- Kč
= = = =
d) Trvalé porosty
62 010,- Kč
=
Cena objektů činí celkem
552 530,- Kč
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rekreační chata Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 zastav. plochy Množství jednotek oceňované stavby: 52,00 Popisy porovnávaných nemovitostí, které byly obchodovány, nebo nabízeny realitními kancelářemi v období posledních 12 měsíců, jsou popsány na kartách nemovitostí, které jsou přílohou ocenění. Ceny jednotlivých nemovitostí jsou sníženy o 10 % - provize realitních kanceláří. Rozdíly oproto oceňované nemovitosti jsou zohledněny koef. Km, Kc a Kv. Další použité koef. K1 - zohledňuje velikost a přístupnost pozemku, K 2 - venkovní úpravy a K 3 - porosty.
Seznam porovnávaných objektů: Název Menčice Všestary Babice
Realizovaná Km Kc cena
Množství [jedn]
Kv K1 K2 K3
873 000,- Kč 0,95 1,00 0,50 0,80 0,90 0,90 1 251 000,- Kč 0,90 1,00 0,60 0,80 0,90 1,00 539 100,- Kč 0,90 1,02 0,70 0,80 0,90 1,00
Součet: Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Jedn. cena [Kč/jedn.]
41,00 37,00 26,00
29 292,86 Kč/jedn. /3 9 764,29 Kč/jedn. 6 553,89 Kč/jedn. 13 145,64 Kč/jedn.
6 553,89 13 145,64 9 593,33
Základní cena: 9 764,29 Kč 52,00 á 9 764,29 Kč/
507 743,08 Kč
=
Rekreační chata - výsledná cena
=
507 743,08 Kč
=
507 740,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rekreační chata Cena objektů činí celkem
507 740,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 40,00 35,00
zastavěná plocha St.380 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 1 400,1 400,-
100 % 100 % +
1 400,2 800,-
-10 % -5 % -7 % -22 % * *
616,2 184,2,5230 2,1690 11 951,69
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. 2
Základní cena = 35,- Kč/m .
Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 326,00 35,00
zahrada 721/41 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod
100 % 100 % + -10 % -5 %
Cena [Kč] 11 410,11 410,-
11 410,22 820,-
2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
-7 % -22 % * * *
Pozemky - zjištěná cena
5 020,40 17 799,60 0,4000 2,5230 2,1690 38 962,52
= 50 914,21 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky
=
Cena pozemků činí celkem
50 910,- Kč 50 910,- Kč
C. Rekapitulace Obvyklou cenu stanovuji ve výši 500.000,- Kč, t.j. cena zjištěná porovnávacím způsobem. Věcná hodnota celé nemovitosti je vyšší, proto předpokládám stanovenou obvyklou cenu i přes zhoršený příjezd k nemovitosti za zcela reálnou.
Administrativní cena: Administrativní cena pozemků:
50 910,- Kč
Administrativní cena celkem:
50 910,- Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:
552 520,- Kč
Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota pozemků:
47 150,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
599 670,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů:
507 740,- Kč
Porovnávací cena celkem:
507 740,- Kč
Obvyklá cena: 500 000,- Kč slovy: pětsettisíc Kč V Praze, 24.9.2010
František Mráz, dipl. tech. autorizovaný stavitel Bělušická 1724 190 16 Praha 9-Újezd n/Lesy e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČSR ze dne 28.10.1987 č.j.ZT 1977/87 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 95-10-3641, dodatek č. 1 znaleckého deníku č. 16. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Fa č. 11/60.
