ZNALECKÝ POSUDEK č. 3754-1/2013 – dodatek č.1 O ceně nemovitostí, tj. budovy obč.vybavenosti čp.182 (tzv. bývalá restaurace Lesanka) a pozemku p.č.st.637, vše v obci a k.ú.Rybitví, část obce Rybitví
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
určení obvyklé ceny pro potřebu konání nedobrovolné dražby (aktualizace posudku z 3.1.2013)
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 1.8.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing._ Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 2.8.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění budovy obč.vyb čp.182 včetně příslušenství a pozemku p.č.st.637 , vše v obci a k.ú.Rybitví, část obce Rybitví, a to jako podklad pro konání nedobrovolné držby nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Budova obč.vyb.čp.182 + pozemek p.č.st.637 Školní 182 533 54 Rybitví Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Rybitví Katastrální území: Rybitví Počet obyvatel: 1 423 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 38,2103 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 114,41 Kč/m2 Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11 stanovena na: -30,00 % Zdůvodnění: Koeficient prodejnosti je upraven o -30% z důvodu velmi špatného stavu objektu. 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.1.2012 a 1.8.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.1071 pro obec a k.ú.Rybitví, z 19.12.2012 - cuzk.cz - složka o čp.182 uložená na OÚ v Rybitví 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Věra Birdácsová, Palackého třída 2413, 53002 Pardubice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Věra Birdácsová, Palackého třída 2413, 53002 Pardubice, vlastnictví: výhradní
6. Celkový popis nemovitosti Budova obč.vybavenosti čp.182 postavená na pozemku p.č.st.637 je ve skutečnosti objektem nyní nevyužívaným, jež byl vystavěn v akci ”Z” v obcí Rybitví postupně v letech 1979-1985 jako dvoupodlažní objekt restaurace Lesanka stavěný systémem ”KORD -B”. Stavební povolení bylo vydáno OVÚP - ONV Pardubice dne 28.11.1979 pod č.j. VÚP 1759/79/KO- „Z”. Stavba byla zahájena v prosinci 1979, byla dokončena a předána Restauracím, oblastní podnik Pardubice v září 1983. Kolaudační rozhodnutí vydal OVÚP - ONV Pardubice dne 21.6.195 pod č.j. VÚP 1339/332/7/85/Fj. Objekt doplňoval již realizované stavby - budovu MNV s kinem (budova čp.180) a dále prodejnu potravin, masny a textilu (budova čp.181), jež jsou provedeny též systémem KORD-B. Obec Rybitví se nachází v Pardubickém kraji (okres Pardubice) cca 100 km východně od Prahy a cca 4 km severozápadně od krajského města Pardubice. Katastr obce se nachází v rovinaté části Polabské nížiny s rozvinutou zemědělskou i průmyslově – chemickou výrobou. Rybitví je obcí ležící jihozápadně od státní silnice I/36 a též od chemické továrny Synthesia. Je zde možnost spojení MHD č.3 - trolejbus do Pardubic zastávka cca 800metrů, pak MHD autobus č.18 - zastávka cca 1200m (Černá u Bohdanče -Pardubice). Vlak zastávka Semtín cca 4,5km.ČSAD spojení zastávka 800m. Budova čp.182 tzv.Lesanka se nachází v centru obce , ulice Školní je nejdelší ulicí v obci s bytovými domy. Přímé okolí objektu tvoří veřejně přístupná zeleň, částečně i s okrasnými stromy (borovice z původního lesního porostu na sousedním pozemku p.č.375/3 - vlastník Obec Rybitví). V okolí budovy se nachází jednak zděné bytové domy,ale především objekt Obecního úřadu Rybitví čp.180 na pozemku p.č.st.360 a další objekt obč.vybavenosti čp. 181 na pozemku p.č.st.631 ve vlastnictví Jednoty, spotřebního družstva, sloužící jako prodejny.
-2-
Vlastní budova čp.182 je podélným směrem orientována přibližně od severu k jihu,vstup budovy je v přízemí dvěma vchody, do patra jedním vchodem z venkovního předloženého schodiště, vše z východní strany objektu. Budova je napojena na stávající vodovodní řád procházející celým areálem (budovy KORD-B), splaškové a dešťové vody jsou též svedeny do veřejné kanalizace v areálu, přípojka elektro je provedena z kabelové trasy vedoucí podél objektu, plynová přípojka je napojena do redukční stanice umístěné na jihovýchodním okraji areálu. Objekt je vytápěn pomocí přípojky tepla z centrální výměníkové stanice umístěné v budově Obecního úřadu čp.180. Stejným způsobem je řešena i dodávka teplé vody.Výměníková stanice v budově Obecního úřadu slouží celému areálu občanské vybavenosti a je napojena na dálkový parovod. Konstruktivní soustava KORD-B obsahuje universální montovaný systém ocelových nosných prvků a soustavu navazujících stavebních konstrukcí a vybavení (obvodový plášť,příčky, podhledy atd.). Nosnou konstrukci tvoří sloupy S6-390+390 a sloupy S6-390 čtvercového průřezu 120/120mm. Objekt je založen na betonových patkách a pasech. Jako stropní a střešní konstrukce jsou využity typové stropní příhradové nosníky a plnostěnné průvlaky. Ocelový skelet je navětrován vodorovnými a svislými prvky. Stropní desky jsou připevněny na stropní nosníky, jsou provedeny z ohýbaných plechových profilů o výšce vlny 5cm, do desek je přivařena síť o pr.3mm oka 15/15 cm, stropní desky jsou zality betonem tl.4cm nad vrchol plechodesek. Podhled stropu je montovaný kazetový z oceloplechových dílů a izolačních vložek. Podhledové kazety jsou velikosti 60/60cm. Příčky jsou v přízemí zděné, v patře pak většinou montované sádrokartonové. Nosnou část těchto příček tvoří rošt z pozinkovaného plechu - jsou to sloupky, vodicí lišty a příčníky. Rošt příčky je pak osazen čedičovou izolací a z obou stran uzavřen sádrokartonem. Nosné sloupy jsou opatřeny protipožárním obkladem z ezalitových desek - dvojnásobný obklad tl.15mm. Obvodový plášť budovy je roštový na metalicko-chemické bázi. Nosnou část pláště tvoří ocelové lišty. Výplňovou část mezi lištami tvoří obvodové panely, okna a výkladce. Okna na východní straně budovy jsou hliníkové, na druhé podélné tj. západní straně budovy jsou převážně dřevěná zdvojená. V budově jsou v přízemí podlahy převážně z keramických dlažeb, v patře pak jsou buď keramické dlažby, či betonové podlahy opatřené nátěrem či povlaky PVC event. lepené koberce. Vytápění je deskovými radiátory. V budově jsou dveře vnitřní hladké plné, převážně lakované. Vchodové dveře jsou hliníkové. Střešní krytina tvoří svařované živičné pásy, ve střešní konstrukci jsou nad parotěsnou izolací desky Polsid tl.5cm s odvětrávacími kanálky a střešními větráky. Objekt vystavěný v akci ”Z” následně využívaný jako restaurace Lesanka , předaný Restauracím státní podnik, byl později zprivatizován, a změnil i dále majitele. Částečně byl v prostoru přízemí (severní okraj budovy) přestavěn. K datu ocenění je vlastníkem objektu p.Věra Birdácsová, objekt je však cca 2-3 roky volný, nevyužívaný. Je ve velmi špatném technickém stavu - do objektu trvale zatéká střešní konstrukcí na mnoha místech, a jsou tak trvale zvlhčeny jako obvodové pláště, tak i některé příčky, část podhledů stropů, podlahy jak v patře, tak v přízemí. Na konci životnosti jsou dřevěná zdvojená okna na západní stěně objektu, velmi špatný stav však vykazující i ostatní okna (hliníková). Některé vnitřní dveře chybí, stejně tak zařizovací předměty na hygienických zařízeních. nefunkční je nyní i rozvod vytápění (deskové radiátory jsou odpojeny). Dispozičně se v přízemí nachází chodby, formanka, kuchyně,sklady, chladírny, umývárny nádobí, denní místnost zaměstnanců, kancelář, sociální zařízení, v zadní části pak tančírna s barem (discotéka) - s částečně sníženou podlahou (o 0,80m). V patře jsou pak sociální zařízení, kavárna, dva salonky, přípravna, dva pokoje pro personál. Částečně jsou zde odstraněny příčky (v soc.zařízení). Prostory patra jsou nevyužívána delší dobu (cca 20 roků). Budova má obdélníkový půdorys o ZP přízemí 36,8*15,2m= 559,36m2, patro pak má ZP (část patra je předsunuta přes obvodové stěny přízemí) 18,0*15,2+20,0*17,60m= 625,60m2. Světlá výška přízemí je 3,28m, stropní konstrukce je tl. 62cm, světlá výška patra je 3,28m. Podlahová plocha místností v přízemí činí 520m2, v patře pak 581m2. Objekt je bez velké rekonstrukce nevyužitelný - je nutno provést zateplení celého objektu včetně nové střešní krytiny, nového opláštění budovy, osazení nových oken, v interiéru pak opravy a zprovoznění rozvodů ÚT, nové podlahy (včetně zateplení podlah), výměnu či opravy zařizovacích předmětů, dveří atd.
7. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb a1) Budova čp.182 - Lesanka b) Ocenění pozemků b1) Pozemek p.č.st.637
-3-
B. Znalecký posudek¨ B.1.Zjištění výsledné ceny dle aktuálního cenového předpisu (tzv.administrativní cena) Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a1) Budova čp.182 - Lesanka Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby kovová 123
Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Koeficient prodejnosti je upraven o -30% z důvodu velmi špatného stavu objektu. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,6650 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,4655 Výpočet jednotlivých ploch: Název 1.NP 2.NP
Plocha 36,80*15,20 18,0*15,20+20,0*17,60
= =
[m2] 559,36 625,60
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název
Zastavěná. plocha
1.NP 2.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
559,36 m2 625,60 m2 1 184,96
Konstr. výška 3,90 m 3,90 m
Součin 2 181,50 2 439,84 4 621,34
PVP = 4 621,34 / 1 184,96 = 3,90 m PZP = 1 184,96 / 2 = 592,48 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (36,80*15,20)*(0,10+3,90)+0,80*6,20*4,80 2.NP (18,0*15,20+20,0*17,60)*(3,90) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP 2.NP Obestavěný prostor - celkem:
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, -4-
= =
Typ NP NP
[m3] 2 261,25 m3 2 439,84 m3
Obestavěný prostor 2 261,25 m3 2 439,84 m3 4 701,09 m3
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace
Provedení
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S C S P C X
betonové pasy a patky kovové sloupky, obvodové panely kovové, kazetový pohled plochá svařované pásy pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky obložení stěn - obvodové panely obvodové panely běžné obklady kovové hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna hliníková s dvojskly běžná keramická dlažba betonová mazanina PVC dálkové, deskové radiátory světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové rozvod zemního plynu dálkový chybí WC, umyvadla, sprchové kouty nákladní výtah chybí
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S
Obj. podíl [%] 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 5,80 3,30 3,30 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 20 80 100 100 100 100 100 40 60 40 40 20 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 20 80 100 100 100 100 100 40 60 40 40 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 1,46 5,84 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 2,32 3,48 1,32 1,32 0,66 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10
20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů
S S C S P C X
0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00
100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 1,00
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] K UP PP St. [%] [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,56 29 2. Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 16,45 29 3. Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,71 29 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,67 29 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,12 29 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,65 29 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 20,00 1,00 1,46 1,57 29 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 80,00 1,00 5,84 6,28 29 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,55 29 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,44 29 10. Schody S 2,70 100,00 1,00 2,70 2,90 29 11. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 3,98 29 13. Okna S 5,80 40,00 1,00 2,32 2,49 29 13. Okna S 5,80 60,00 1,00 3,48 3,74 29 14. Povrchy podlah S 3,30 40,00 1,00 1,32 1,42 29 14. Povrchy podlah S 3,30 40,00 1,00 1,32 1,42 29 14. Povrchy podlah S 3,30 20,00 1,00 0,66 0,71 29 15. Vytápění S 4,80 100,00 1,00 4,80 5,16 29 16. Elektroinstalace S 5,90 100,00 1,00 5,90 6,34 29 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,32 29 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,44 29 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,33 29 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 29 21. Ohřev teplé vody S 2,00 100,00 1,00 2,00 2,15 29 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,52 29 24. Výtahy P 1,30 100,00 0,46 0,60 0,65 29 Součet upravených objemových podílů: 93,00 Opotřebení:
0,40 2,00 0,00 4,20 0,60 0,00 0,00 93,00
Živ. Opot. části Opot. z celku 150 19,33 1,2680 80 36,25 5,9631 80 36,25 3,1574 70 41,43 2,7634 29 100,00 3,1200 35 82,86 0,5386 35 82,86 1,3009 35 82,86 5,2036 30 96,67 3,4318 30 96,67 3,3254 60 48,33 1,4016 35 82,86 3,2978 29 100,00 2,4900 29 100,00 3,7400 29 100,00 1,4200 29 100,00 1,4200 29 100,00 0,7100 29 100,00 5,1600 29 100,00 6,3400 30 96,67 0,3093 29 100,00 3,4400 30 96,67 3,2191 29 100,00 0,4300 29 100,00 2,1500 30 96,67 4,3695 30 96,67 0,6284 70,5979
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
= * * * * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 4 701,09 m3 * 1 694,20 Kč/m3
= =
1 694,20 7 964 586,68 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 70,5979 % Úprava ceny za opotřebení
-
5 622 830,94 Kč
-6-
2 669,1,0320 0,9311 0,8385 0,9300 0,8500 2,1410 0,4655
Budova čp.182 - Lesanka - zjištěná cena
=
2 341 755,74 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek p.č.st.637 Popis: Pozemek je napojitelný na veřejný rozvod elektřiny,vodovodu, zemní plynu i kanalizace. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití 50 % staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: Úprava cen: pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Jedná se o pozemek v centru obce, nedaleko Obecního úřadu, a obytné zástavby v ulici Školní. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 114,41 1,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st.637
Pozemek p.č.st.637 - zjištěná cena
10 % 10 % 65,00 %
0,4655 2,1410
Ki
Kp
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
2,1410
0,4655
65,00
188,14
Výměra [m2] 700,00
Jedn. cena [Kč/m2] 188,14
Cena [Kč] 131 698,131 698,-
=
131 698,- Kč
B.2.Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a1) Budova čp.182 - Lesanka
2 341 760,- Kč
a) Ocenění staveb celkem
2 341 760,- Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek p.č.st.637
131 700,- Kč
b) Ocenění pozemků celkem
131 700,- Kč
Celkem
2 473 460,- Kč
-7-
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 473 460,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
2 473 460,- Kč
slovy: Dvamilionyčtyřistasedmdesáttřitisícčtyřistašedesát Kč
B.3. Analýza trhu, určení obvyklé ceny Oceňovaný objekt čp.182 tzv.Lesanka je objektem, jež byl nabízen cca 2 roky na prodej za cca 1,0 mil.Kč. Objekt se nepodařilo vlastníkovi objektu prodat. K datu ocenění není v okrese Pardubice nabídka na prodej obdobné nemovitosti, tj. volného, nevyužívaného objektu typu KORD-B, jež dříve byl využíván jako objekt občanské vybavenosti a nyní je ve špatném stavebnětechnickém stavu (neumožňujícím bez komplexní rekonstrukce objektu jeho řádné provozování). K datu ocenění se nabízí na prodej např.:
1)
Nabídka za 2,75 mil.Kč. - k prodeji restauraci po celkové rekonstrukci v okrajové části Pardubic. Jedná se o stavbu RD z roku 1994 která byla v současnosti z větší části zrekonstruována a zateplena. Restaurace je plně funkční a v provozu, včetně kuchyně. Z větší části je celý dům podsklepen, ÚT-plynové (celková oprava) s krbovými kamny v hlavní části, v zadní části místnost na přespání, nové vnitřní dřevěné obklady , nově opravené WC, velká terasa s grilem. Vzhledem k situování v obytné části možno případně po nenákladné úpravě použít jako RD, či sídlo menší firmy
2)
objekt v Holicích – Podhrázi za 2,49 mil.Kč - restaurace po celkové rekonstrukci v Holicích. K objektu patří také obchod. Možnost půdní vestavby bytů. K dispozici plocha 200 m2 s vyvedenou elektřinou, vodou, plynem, odpady a jednou vrstvou betonu. Letní i zimní terasa, gril s udírnou, salonek, venkovní posezení, kulečník a stolní tenis
Z uvedené nabídky na prodej objektů účelově podobných, avšak konstrukčně, architektonicky, velikostně i umístěním zcela jiných vyplývá velmi nízká hladina cen objektů určených k provozování restaurací v okrese Pardubice. V obci Rybitví k datu ocenění je provozována sice jen jedna restaurace v nevzhledném objektu v jiné části obce (tzv. hospoda U Břízek), Obec Rybitví však připravuje rekonstrukce části prostor v areálu sportovního fotbalového areálu v obci – z původního bytu správce bude hospoda pro cca 30 hostů. V nedalekých Lázních Bohdaneč je nyní v provozu cca 12-14 restauračních zařízení, a objekty mají vesměs existenční problémy. Oceňovaný objekt, má-li být ekonomicky využíván, tak stejně jako jakýkoliv jiný objekt musí být využit pokud možno trvale z v co největším rozsahu. Tj. nelze ho provozovat tak, jako byl provozován posledními uživateli, tj. jen prostory v přízemí. Objekt musí být zprovozněn a zrekonstruován tak, aby splňoval veškeré současné nároky na výstavbu objektů, a to především z hlediska tepelných -8-
vlastností použitých konstrukcí. Tj. nelze jen opravit střešní krytinu zprovoznit vytápění v objektu, ale je nutno provést kompletní zateplení objektu (tj. střechy, celého obvodového pláště budovy včetně výměny oken, též zmenšení rozsahu oken v objektu, zateplení podlah v přízemí, též v patře, výměna oken, výměna dveří, podlah , opravy či výměna zařizovacích předmětů, a zřejmě i změna dispozice. Současné dispoziční řešení je dlouhodobě nefunkční, což prokázal provoz objektu současným i předchozím majitelem. Pak bude nutné provést i nové rozvod vody, kanalizace apod. – budoucí dobře fungující majitel zřejmě nebude vycházet ze současného využití, ale bude objekt využívat k vícero účelům a pronajímat jednotlivé prostory (ať budou nebytové, či bytové). Rozsah rekonstrukce je velký – jen zateplení střechy včetně výměny krytiny lze odhadnou ve výši 1,0 mil.Kč, nové opláštění a zateplení obvodových stěn cca 1,5-2,5 mil.Kč, zateplení podlah v přízemí a nové podlahy v přízemí cca 800 tis.Kč. I náklady na další modernizaci jsou velké (podlahy v patře, výměny dveří, opravy rozvodů elektro, vody, kanalizace, zař.předměty- atd. – přesnou výši nelze odhadnout bez vypracování projektu oprav. Budoucí vlastník však může uvažovat i jinak – objekt stávající, konstrukčně překonaný a nevyhovující, navíc s celou řadou závad, neprovozuschopný k datu ocenění, se může rozhodnout odstranit a na jeho místě raději vybudovat objekt nový. Bez podrobných údajů o hmotnosti ocelové konstrukce objektu nelze přesněji určit, zda při odstranění objektu převýší zisk z prodeje ocelové konstrukce objektu náklady na jeho odstranění (včetně uložení suti na skládku). Administrativní cenu pro prodej v nedobrovolné dražbě nelze použít – objekt nebyl obchodovatelný po dobu cca 2 let ve výši ani 1,0 mil.Kč. Vydražená cena z dražby v I.pololetí roku 2013 nebyla uhrazena. Úroveň obvyklé ceny budovy čp.182 tak lze jen určit odhadem a na základě předchozích zkušeností s neúspěšnou nabídkou na prodej v úrovni cca 1,0 mil.Kč.
Z těchto důvodu předpokládám obchodovatelnost v rámci nedobrovolné dražby v úrovni cca 300-600 tis.Kč. Jako obvyklou cenu určuji částku ve výši
400 000,- Kč
Slovy: čtyřistatisíc Kč
V Lázních Bohdaneč 2.8.2013 Ing._ Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected] D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3754-1/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 754-1/2013. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 3
Fotodokumentace nemovitosti
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
