ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav
obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 197/7287/2015 DODATEK č. 1 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 190 s objektem rod. rekreace č.e. 12 a pozemku čís. parcely 191 s garáží v k.ú. Církvice, v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 197/7287/2015
LV no.: 96
VE ZNĚNÍ DODATKU Č. 1 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 190 se stavbou rodinné rekreace č.e. 12 a pozemek čís. parcel 191 s garáží v k.ú. Církvice, v obci Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Církvice č.e. 12, 403 02 Ústí nad Labem - Církvice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Purpose supplement the expert's report / Účel dodatku ke znaleckému posudku: Aktualizace znaleckého posudku ke dni 23.3.2016 Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
1 200 995 Kč
Market value Tržní hodnota
400 000 Kč
Nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
400 000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
396 000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
2
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
objekt rodinné rekreace, garáž
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
sezónní vodovod, jímka, venkovní bazén, oplocení, venkovní úpravy
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
v rekreační lokalitě, přímo u řeky Labe
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
vodovod, autobusová doprava, v sezóně přístav a přívoz
Unit price: Jednotková cena
Nestanoveno Kč
190, 191 815 m2 zastavěná plocha a nádvoří, trvalý travní porost 100 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
73 m2
Floor area: Podlahová plocha:
106 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
317 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
3 374 Kč/m2 1965 (odhad majitele) 35 %
-1-
NÁLEZ Purpose supplement the expert's report / Účel dodatku ke znaleckému posudku: Znalecký posudek č. 197/7287/2015 byl vydán dne 28.9.2015. Účelem tohoto Dodatku č. 1 je aktualizace znaleckého posudku ke dni 23.3.2016. Pozn.: Aktualizované údaje jsou vyznačeny kurzívou. Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 96 jsou nemovité věci ve vlastnictví Vladana Rychtáře, Baráčnická 809/3, 400 01 Ústí nad Labem (podíl ½) Žanety Rychtářové, Baráčnická 809/3, 400 01 Ústí nad Labem (podíl ½) Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje níže uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví: - zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu - zástavní právo exekutorské - zástavní práva smluvní - zahájení exekuce - nakládání s majet .podst. jen se souhlasem správce dle insolvenčního zákona - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Real burden / věcná břemena: Nezjištěna Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví jsou evidována zástavní práva smluvní, zástavní právo exekutorské a zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu. Legal and structural state / stavebně právní stav: Objekt č.e. 12 k.ú. Církvice je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití “rodinná rekreace”, což odpovídá skutečnému stavu. Na pozemku čís. parcely 191 k.ú. Církvice stojí samostatná garáž, která není evidována v KN, byť evidenci podléhá. Weak points / slabé stránky: - záplavová zóna stupeň IV.- vysoké riziko povodně/záplavy - chybí sanitární a kuchyňské vybavení rekreačního objektu, poškozené nášlapné vrstvy 1.NP v důsledku povodně - sezónní vodovod, jímka Strong points / silné stránky: - pěkná poloha pro rekreaci, CHKO České středohoří Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 96, pro k.ú. Církvice, obec Ústí nad Labem, prokazující stav k datu 27.1.2016 b/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitostí byla uskutečněna na základě zadání společnosti EURODRAŽBY.CZ a.s. ze dne 10.3.2016. Místní šetření proběhlo dne 23.3.2016 ve 14:00 h, za přítomnosti pana Vladana Rychtáře.
-2-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
746410 Církvice 554804 Ústí nad Labem 93 523 1.2.2015 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký
Infrastruktura: Osada Církvice je součástí Krajského města Ústí nad Labem, vzdálenost do centra Ústí nad Labem činí cca 11 km, do Litoměřic obdobně. Zástavba osady Církvice je rekreační, vesnická, odlehlá, okolí tvoří volná příroda. Osadou prochází silnice II. třídy č. 261 a železniční trať. Místo je dostupné autobusovou dopravou z Ústí nad Labem, je zde přístav (víkendová lodní doprava) a přívoz pro sezónní rekreační účely (pro osoby a cyklisty). Property Location / poloha nemovitosti: Oceňované nemovité věci jsou situovány v osadě Církvice, na pravém břehu řeky Labe, v CHKO České středohoří. Poloha celku je rekreační a esteticky velmi pěkná díky přírodě, je však velmi riziková pro stavby z důvodu těsné blízkosti řeky, kdy se jedná o IV. stupeň rizika záplavy/ povodně. Short description property / stručný popis majetku: Stavba č.e. 12: Stavba č.e. 12 je samostatně stojící přízemní objekt s podkrovím, se sedlovou střechou, vystavěný na parcele čís. 190, k.ú. Církvice. Objekt není podsklepený. Podle sdělení majitele objekt (rekreační chata) pochází cca z roku 1965, přičemž v období po r. 2000 celek utrpěl při povodních, následně byl přistavěn a celkově rekonstruován a opět poškozen povodní. Z uvedeného důvodu již nebylo osazeno některé vnitřní vybavení. Dispoziční řešení: 4+kk (1.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem a schody do podkroví, koupelna se záchodem, 2.NP: podkroví: chodba, pokoj s balkónem, 2 ložnice) Konstrukční řešení a vybavení: Jedná se o zděný objekt, rekreační chatu, původní část je založena na kamenných základech. Chata je nepodsklepená, přízemní s podkrovím v sedlové střeše s asfaltovou krytinou (šindel). Okna jsou plastová s izolačními dvojskly. Podlahové krytiny jsou laminátové plovoucí či běžné keramické dlažby. Strop je obložen laminátovým obkladem. Schody do podkroví jsou jednoduché dřevěné. V 1.NP chybí vnitřní dveře. V domě jsou rozvody elektřiny a vody z řádu. Objekt je odkanalizován do vlastní jímky. Objekt má rozvody teplovodního ústředního topení s elektrokotlem, doplňkově se užívají kachlová krbová kamna v 1.NP. Voda se ohřívá v el. bojleru. Koupelna je bez vybavení, stejně tak kuchyně. Stáří a stavební stav: Podle informace od majitele objekt rodinné rekreace pochází cca z roku 1965, po roce 2000 byl přistavěn a opakovaně rekonstruován z důvodu škod po povodních, naposledy 1.NP v roce 2013 včetně instalací. K datu ocenění není osazeno vybavení kuchyně a koupelny, obklad a dlažba koupelny jsou nové moderní. V přízemí jsou poškozené nášlapné vrstvy, shodně v důsledku povodní. Další stavby : Garáž na pozemku parc. čís. 191 k.ú. Církvice je v dobrém stavebním stavu, je dobře udržovaná. Její stáří nebylo zjištěno. Součástí celku je venkovní bazén, oválný o ploše cca 17m2, technologie k bazénu je umístěna v garáži. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel 190 a 191 v k.ú. Církvice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Parcela čís. 190 je plně zastavěna objektem rodinné rekreace č.e. 12 v k.ú. Církvice. Parcela čís. 191 je zahrada se samostatně stojící garáží, která není evidována v KN, avšak evidenci podléhá. Celek je rovinný a je přístupný nezpevněnou cestou situovanou na pozemcích čís. parcel 171/3 a 204 k.ú. Církvice (v KN obé jako ostatní plocha/neplodná půda) a parc.čís. 203/2 k.ú. Církvice (v KN jako trv. trav. porost), vše ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem, dále již navazuje veřejná komunikace. Přístup a příjezd není zajištěn z veřejné komunikace. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar pozemků z kopie katastrální mapy v příloze. -3-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) celku tvořeného pozemkem čís. parcely 190 s objektem rodinné rekreace č.e. 12 a pozemkem čís. parcely 191 s garáží, v k.ú. Církvice, v obci Ústí nad Labem, v okrese Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 96 pro k.ú. Církvice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. září 2015 (po zaokrouhlení) a po aktualizaci znaleckého posudku dodatkem č. 1 ke dni 23. března 2016 shodně
400.000,- Kč Slovy: Čtyřistatisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena zohledňuje polohu nemovitostí tj. vysoké riziko záplavy/povodně. Celek nemá právně zajištěný přístup a příjezd z veřejné komunikace. Na pozemku čís. parcely 191 k.ú. Církvice stojí garáž, která není evidována v KN, byť evidenci podléhá. Jde o ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně a rozsáhlé chráněné území. Stanovená obvyklá cena nezohledňuje omezení evidovaná na listu vlastnictví tj. zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, zástavní práva smluvní, zahájení exekuce, nakládání s majet. podst. se souhlasem správce dle insolvenčního zákona a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. V souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi byla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 197/7287/2015, dodatek č. 1 ke znaleckému posudku je veden pod pořadovým číslem 118/7588/2016. Vypracovala : Ing. Jana Königová
Ing. Vladimír Hůda jednatel
Vydání Dodatku č. 1 ke znaleckému posudku č. 197/7287/2015: V Mostě, dne 14. dubna 2016
-4-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
197/7287/2015 DODATEK č. 1
LV no.:
96
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
Rod. rekr. č.e. 12
317
4 500
106
2
Garáž na parc.č. 191
84
3 500
23,00
1 428 300
35,0
928 395
294 000
35,0
191 100
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 119 495
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
190
zastavěná plocha a nádvoří
73,00
100
7 300
2
191
trvalý travní porost
742,00
100
74 200
3 4 5
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
81 500
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 200 995
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
Name
Area for lease
Název
Pronajímatelná plocha m2
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
1 2 0
Yeld value Výnosová hodnota
0
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Pol.č.
Název
Realizovaná / Datum prodeje / nabídky nabídková cena
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Total price of residential / utility area
Price per object
Comments
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Komentář
Kč
Kč/m2
m2
Kč
Kč/m2
nabídka
1
Rekr. chata Církvice UL
690 000,00
IV-16
50,00
2+kk
13 800
0,85
586 500,00
11 730
2
Rekr. chata Církvice UL
1 100 000,00
IV-16
42,00
1+2
26 190
0,85
935 000,00
22 262
nabídka
3
Rekr. chata Povrly, UL
800 000,00
I-14
59,00
2+kk
13 559
0,80
640 000,00
10 847
sjednaný obchod
1
2
3
Rekreační chata v Církvicích, okres Ústí nad Labem, chata částečně podsklepená, přízemní se sedlovou střechou a verandou, se vstupem z kuchyně, koupelna se sprchovým koutem a WC, vybavena krbovými kamny. Pozemky 494 m2. Nabídka RK MM reality 4/2016
Rekreační chata v Církvicích, okres Ústí nad Labem, chata částečně podsklepená, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou a s balkónem, napojena na vodovod, vybavena krbovými kamny, septik. Přístřešek na auto s kůlnou a dílnou přístupný také přímo z chaty. Pozemky 537 m2. Nabídka RK MM reality 4/2016
Rekreační chata v Povrlech, okres Ústí nad Labem, vystavěna v r. 1998, má kamenný suterén, přízemí a podkroví je dřevěné (sandwich), chata byla v r. 2012 modernizována mj. zateplení polystyrenem, některá okna plastová s izol.dvojsklem, koupelna s el. bojlerem, splachovací záchod, el. přímotopy, strmé pozemky 1155 m2, kupní cena 1/2014, úvěrový obchod z databáze zpracovatelky
Cost Value - Věcná hodnota
1,201
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,584
mil.Kč
srážka za riziko polohy - záplavovová zóna stupeň IV. Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
minus 75% 0,396
mil.Kč
Kraj:
Adresa
Ulice, .p./ .o.: E12
Okres: Obec -
PS : 40302 -
4
/
Dopl Sou adnice S-JTSK: X: -761315 Y: -983414 Sou adnice GPS: N: E: 17775876 P esnost: adresa byla zam ena s p
Copyright Central European Data Agency, a. s.
Vysv tlivky pojm ech aspekt / / / / Sou adnice S- p
-
Poskytovatel slu
Tento produkt a informace obsa Copyright a Disclaimer
R
www.intermap.cz.
eny k vyu zde..
ely.
