14. dodatek č. 1

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2411 – 66/14 dodatek č. 1 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 178 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou administrativní budovy č.p. 3 stojící na pozemku, st. parcely č. 587 – zastavěná plocha a nádvoří, st. parcely č. 912 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou přístavby administrativní budovy č.p. 3 stojící na pozemku vše v části obce Otín a pozemky parcela č. 1128/10 – ostatní plocha, parcela č. 1128/17 – ostatní plocha, parcela č. 1128/28 – ostatní plocha, parcela č. 1128/31 – ostatní plocha, parcela č. 1128/32 – ostatní plocha, parcela č. 1128/97 – ostatní plocha, parcela č. 1132/3 – ostatní plocha, parcela č. 1132/4 – ostatní plocha, parcela č. 1132/20 – ostatní plocha, parcela č. 1132/38 – ostatní plocha, parcela č. 1132/39 – ostatní plocha a č. 1132/40 – ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 5599 pro katastrální území Otín u Jindřichova Hradce a obec Jindřichův Hradec a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 233/2014-D Zjištění ceny nemovitostí pro dobrovolnou dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 28.5.2014 28.5.2014 28.5.2014 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. 12.9.2014

Tento dodatek znaleckého posudku obsahuje 8 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Kromě podkladů uvedených v původním znaleckém posudku bylo předáno : 1.1.1 Kopie nájemní smlouvy – mezi pronajímatelem ( vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí ) a nájemcem firmou Telefonica Czech republik a.s. se sídlem Praha 4, Michle, Za Brumlovkou 266/2 ze dne 21.2.2012 na pronájem kanceláře ve 2.NP objektu administrativní budovy – viz příloha č.3

1.2 Popis oceňovaného areálu Viz původní znalecký posudek.

POZNÁMKA : Cílem vyhotovení dodatku č. 1 k vypracovanému znaleckého posudku č. 2411-66/14 ze dne 12.6.2014 je provést posouzení vlivu nově předložené nájemní smlouvy na jednu kancelář ve 2.NP administrativní budovy na výši stanovené obvyklé ceny. Tuto nájemní smlouvu neměl při zpracování posudku znalec k dispozici. Dle sdělení vlastníka oceňovaných nemovitých věcí při místním šetření paní Plškové žádná nájemní smlouva neexistuje.

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Výnosová hodnota 2.2 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.3 Rekapitulace

2.1 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.1.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají.

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Dle výpočtu příjmů z pronájmu oceňovaných nemovitostí v původním znaleckém posudku je zřejmé, že měsíční nájemné za celý areál stanovené znalcem je ve výši 235 250,- Kč. Dle předložené nájemní smlouvy je kancelář ve 2.NP administrativní budovy o podlahové ploše 20 m2 pronajata za cenu 1 750,- Kč/m2/rok + DPH. Dle odborného odhadu znalce je výše nájmu více než nadstandardní a při úvaze uplatnění této sazby na celou podlahovou plochu kanceláří v objektu zcela nereálná. Navíc nejedná se o pronájem k využití jako klasická kancelář, ale pronájem místa k uložení technologického zařízení mobilního operátora. Znalec provedl v původním posudku odhad nájemného v celé ploše kanceláří 1239 m2 ve výši 1 000,- Kč/m2/rok. Je zřejmé, že zájem o pronájem obdobných nemovitostí je v dané lokalitě spíše minimální až žádný a při minimálním zájmu o pronájmy je nízká i možná cena pronájmů. Znalec proto na nepronajaté kancelářské prostory uvažované jako celek ponechává výši možného nájemného v původní výši. Ve výpočtu příjmů provedl znalec aktualizaci z důvodu předložení smlouvy tak, že příjem navýšil o rozdíl uvažovaného a skutečného nájemného v pronajaté ploše. - znalcem stanoveno jednotkové nájemné za kancelářské plochy ( bez pronajaté kanceláře ) ve výši 1 000,- Kč/m2/rok tj. ( 1239 – 20 ) m2 x 1000 Kč/m2 x 1/12 = 101 583,33 Kč/měsíc - nájemné za kancelářské plochy pronajaté ve výši 1 750,- Kč/m2/rok tj. 20 m2 x 1750 Kč/m2 x 1/12 = 2 916,37 Kč/měsíc - celkové měsíční nájemné za kancelářské prostory 101 583,33 Kč + 2 916,37 Kč =

104 500,- Kč/měsíc

Nově stanovené měsíční nájemné za celý areál : - původní uvažovaná výše měsíčního nájemného

235 250,- Kč

- odpočet původního nájemného za kancelářské prostory

- 103 250,- Kč

- nově stanovené nájemné za kancelářské prostory

104 500,- Kč

- nově stanovené nájemné za celý areál

236 500,- Kč

Výdaje spojené s užíváním areálu jsou totožné. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt víceúčelový č.p. 3 Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Počítáno 12 měsíců

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Kč/měsíc

236 500

měsíců/rok

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

Redukce z důvodu nepronajmutí

12 2 838 000,00

90 %

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

x 0,80 2 270 400,00

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena staveb vč. příslušenství

RC ( Kč )

95 051 920,00


4

Časová cena staveb včetně příslušenství

ČC ( Kč )

4 907 650,00

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby původní

S ( roků )

61

Celková životnost

Z ( roků )

120

Opotřebení hlavní stavby

A(%)

61,00

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

2,00

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /

Kč/rok

50 000,00

Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC /

Kč/rok

76 042,00

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.020 x RC /

Kč/rok

1 901 038,00

Správa nemovitostí – 2 400,- Kč/měsíc

Kč/rok

28 800,00

Jiné náklady

Kč

0,00

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00

Kč

2 055 880,00

Příjmy ročně celkem

Kč

2 270 400,-

Výdaje ročně celkem

Kč

2 055 880,-

Čisté roční nájemné

Kč

214 520,-

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

214 520,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

10,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

2 145 200,-

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

- 3 444 000,-

Kč

0,-

Nově stanovená výnosová hodnota areálu včetně příslušenství ke dni odhadu

2.2

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Na základě dodatečného předložení nájemní smlouvy na pronájem jedné kanceláře v administrativní budově o podlahové ploše 20 m2 byl proveden přepočet jednotlivých cen zjištěných v původním znaleckém posudku takto : - na zjištěnou reprodukční a nákladovou cenu nemá dodatečně předložená nájemní smlouva vliv a znalcem je cena potvrzena v původní výši. - na cenu zjištěnou porovnávacím způsobem nemá dodatečně předložená nájemní smlouva vliv a znalcem je cena potvrzena v původní výši. - existence nájemní smlouvy může ovlivnit zjištěnou cenu výnosovou. Znalec provedl přepočet výnosové hodnoty započtením skutečných příjmů dle nájemní smlouvy. V objektu je celkem 3706 m2 podlahových ploch z toho je pouze 20 m2 podlahové plochy pod nájemní smlouvou tj. 0,54 % ze všech ploch. Jedná se o zcela marginální část a dle výše provedeného přepočtu se nově ani výnosové hodnota areálu nezmění.


5

Na závěr provedl znalec posouzení možné změny stanovené obvyklé ceny z důvodu dodatečného předložení uvedené nájemní smlouvy. Z výše uvedeného je zřejmé, že nájemní smlouva výši stanovené obvyklé ceny neovlivní a znalcem je tímto potvrzená obvyklá cena původně stanovená.

POZNÁMKA : Dle objednávky a pokynů insolvenčního správce je vyčíslena obvyklá cena u pozemků č. 1132/38 – ostatní plocha, parcela č. 1132/39 – ostatní plocha a parcela č. 1132/40 – ostatní plocha samostatně. Obvyklá cena těchto pozemků je stanovena z celkové obvyklé ceny areálu z poměru cen staveb a pozemků a vychází dle propočtu ve výši cca 50,- Kč/m2 pozemku.

2.3

Rekapitulace Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena

98 919 580,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

43 655 890,- Kč

Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem

0,- Kč 5 807 300,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

4 500 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 178 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou administrativní budovy č.p. 3 stojící na pozemku, st. parcely č. 587 – zastavěná plocha a nádvoří, st. parcely č. 912 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou přístavby administrativní budovy č.p. 3 stojící na pozemku vše v části obce Otín a pozemky parcela č. 1128/10 – ostatní plocha, parcela č. 1128/17 – ostatní plocha, parcela č. 1128/28 – ostatní plocha, parcela č. 1128/31 – ostatní plocha, parcela č. 1128/32 – ostatní plocha, parcela č. 1128/97 – ostatní plocha, parcela č. 1132/3 – ostatní plocha, parcela č. 1132/4 – ostatní plocha, parcela č. 1132/20 – ostatní plocha, parcela č. 1132/38 – ostatní plocha, parcela č. 1132/39 – ostatní plocha a č. 1132/40 – ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 5599 pro katastrální území Otín u Jindřichova Hradce a obec Jindřichův Hradec a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 4 500 000,- Kč slovy : čtyřimiliónypěetsetisíckorunčeských


6

2. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tvořící část výše uvedeného souboru tj. pozemků parcela č. 1132/38 – ostatní plocha, parcela č. 1132/39 – ostatní plocha a č. 1132/40 – ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 5599 pro katastrální území Otín u Jindřichova Hradce a obec Jindřichův Hradec a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 18 000,- Kč slovy : osmnácttisíckorunčeských 3. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva zapsaného v katastru nemovitostí a existenci výše uvedených věcných břemen, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným ani objednatelem sděleny. Hodnota zástavních práv není ve výši obvyklé ceny zohledněna a naopak hodnota stávajících věcných břemen je ve výši obvyklé ceny odhadem zohledněna, oceňované pozemky jsou zatíženy spíše nepodstatně. Ve výpočtu je zohledněna existence dodatečně předložené nájemní smlouvy na kancelář ve 2.NP administrativní budovy.

v Českých Budějovicích dne 12.9.2014

Ing. Michal Sirový


7

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2411 – 66/14 dodatek č. 1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů není účtována.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 2.6.2014 pod č.95/107/QEN/2014-RE.

České Budějovice 12. září 2014

Ing. Michal Sirový


14. dodatek č. 1

Recommend Documents