ZNALECKÝ POSUDEK Dodatek č.1

ZNALECKÝ POSUDEK – Dodatek č.1 k číslu: 13071-351/11 o ceně bytových jednotek v domě na parc.č.3288/57, včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č.3288/57 (LV č.11028,11029), rozestavěných bytových domů na parc.č.3288/58, 3288/59, 3288/60, včetně pozemků zapsaných na LV č.10184 a podzemních parkovacích stání na parc.č.3288/8, vše na katastrálním území Místek, obec a okres Frýdek Místek.

Objednavatel posudku:

Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41

Vlastník nemovitosti:

NOBLE HOME OSTRAVA,s.r.o. Novinářská 1254/7 702 00 Ostrava - Mariánské Hory

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení - č.j.043 EX 273/11

Oceňovací předpis:

Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011.

Oceněno ke dni:

18.října 2011

Posudek vypracoval:

Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba

Dodatek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem dodatek obsahuje 11 stran textu. V Ostravě, dne 8.prosince 2011

A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Předmětem ocenění jsou čtyři bytové domy s 46 bytovými jednotkami a 25 garážových stání v podzemním parkovacím objektu. Bytové domy jsou samostatně stojící, nepodsklepené o třech nadzemních podlažích, zastřešené plochou střechou. V každém podlaží bytového domu se nachází 4 byty a to dva byty o velikosti 2+kk a dva byty o velikosti 3+kk přístupné ze společné schodišťové chodby. Pouze v domě na parc.č.3288/57 se nachází ve 3.nadzemním podlaží dva byty o velikosti 5+kk s terasami. Jednotlivé objekty nejsou zcela dokončené a ke dni ocenění stavební práce nepokračují. V jednotlivých objektech byly zjištěny vady, včetně vlhkosti, plísně a trhlin ve zdivu. Tyto vady nejsou předmětem samostatného ocenění v tomto znaleckém posudku, avšak jsou zohledněny při stanovení celkové ceny obvyklé v závěru znaleckého posudku. Jednotlivé závady jsou popsány v rozsáhlém "Technickém zhodnocení objektu" vypracovaném Ing.Pavlem Kuropatou v září 2011.

Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 3.října 2011, zakázka LV 10184,11028,11029. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem pod č.j.043 EX 273/11 dne 4.10.2011. Kopie katastrální mapy. Odhad obvyklé ceny nemovitosti č.630/2010 vyhotovený odhadcem Ing.Petrem Ivančicem dne 4.1.2010. Technické zhodnocení projektu vyhotovené Ing.Pavlem Kuropatou v září 2011. Doplňující údaje sdělené účastníky místního šetření dne 18.10.2011.

Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 18.října 2011 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku.

Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí č.10184, 11028, 11029. Snímek z katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.

-2-

Předmětem ocenění jsou 1) Byt.jednotky v rozest.domě na p.č.3288/57 vč.pozem 1. 1) Byty v domech vícebytových - jednotka č.101 1. 2) Byty v domech vícebytových - jednotka č.102 1. 3) Byty v domech vícebytových - jednotka č.103 1. 4) Byty v domech vícebytových - jednotka č.104 1. 5) Byty v domech vícebytových - jednotka č.205 1. 6) Byty v domech vícebytových - jednotka č.206 1. 7) Byty v domech vícebytových - jednotka č.207 1. 8) Byty v domech vícebytových - jednotka č.208 1. 9) Byty v domech vícebytových - jednotka č.309 1.10) Byty v domech vícebytových - jednotka č.310 1.11) Stavební pozemek, parc.č.3288/57 2) Pronajatý soubor staveb včetně pozemků 3) Věcné břemeno podle § 18 zákona - Lacinová Dagmar 4) Věcné břemeno podle § 18 zákona - Verlík Eduard 5) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/33 6) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/36 7) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/61 8) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/33 9) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/36 10) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/61

-3-

B. POSUDEK A OCENĚNÍ _______________________________________________________________________________________________________________

3) Věcné břemeno podle § 18 zákona - Lacinová Dagmar Popis Popis věcného břemene: Věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch paní Dagmar Lacinové. Povinnost k parc.č.3288/32. Vzhledem k obtížné specifikaci výše ročního užitku z věcného břemene, oceňuje se toto v souladu s cenovými předpisy paušální částkou ve výši 10.000,- Kč. Výpočet ceny věcného břemene (§ 18 zákona č.151/1997 Sb.) _______________________________________________________________________________________________________________

Roční užitek ve výši obvyklé ceny nelze zjistit Cena věcného břemene (částka daná zákonem)

= Kč

10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Věcné břemeno podle § 18 zákona - Lacinová Dagmar Cena celkem Kč

10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4) Věcné břemeno podle § 18 zákona - Verlík Eduard Popis Popis věcného břemene: Věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch pana Eduarda Verlíka. Povinnost k parc.č.3288/32. Vzhledem k obtížné specifikaci výše ročního užitku z věcného břemene, oceňuje se toto v souladu s cenovými předpisy paušální částkou ve výši 10.000,- Kč. Výpočet ceny věcného břemene (§ 18 zákona č.151/1997 Sb.) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč

10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Věcné břemeno podle § 18 zákona - Verlík Eduard Cena celkem Kč

10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-4-

5) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/33 Popis Popis věcného břemene: Věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch parc.č.3288/33 Povinnost k parc.č.3288/32. Vzhledem k obtížné specifikaci výše ročního užitku z věcného břemene, oceňuje se toto v souladu s cenovými předpisy paušální částkou ve výši 10.000,- Kč. Výpočet ceny věcného břemene (§ 18 zákona č.151/1997 Sb.) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč

10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/33 Cena celkem Kč

10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________



= Kč

10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________


10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-5-



= Kč

10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________


10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

8) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/33 Popis Popis věcného břemene: Věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch parc.č.3288/33 v rozsahu dle geometrického plánu č.3130-1/2007. Povinnost k parc.č.3288/8. Vzhledem k obtížné specifikaci výše ročního užitku z věcného břemene, oceňuje se toto v souladu s cenovými předpisy paušální částkou ve výši 10.000,- Kč. Výpočet ceny věcného břemene (§ 18 zákona č.151/1997 Sb.) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč

10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________


10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-6-



= Kč

10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________


10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________



= Kč

10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________


10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-7-

C. REKAPITULACE CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno podle § 18 zákona - Lacinová Dagmar 2) Věcné břemeno podle § 18 zákona - Verlík Eduard 3) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/33 4) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/36 5) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/61 6) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/33 7) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/36 8) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/61

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

10.000,10.000,10.000,10.000,10.000,10.000,10.000,10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná cena celkem

Kč

80.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

VÝSLEDNÉ CENY 1) Byt.jednotky v rozest.domě na p.č.3288/57 vč.pozem 1. 1) Byty v domech vícebytových - jednotka č.101 1. 2) Byty v domech vícebytových - jednotka č.102 1. 3) Byty v domech vícebytových - jednotka č.103 1. 4) Byty v domech vícebytových - jednotka č.104 1. 5) Byty v domech vícebytových - jednotka č.205 1. 6) Byty v domech vícebytových - jednotka č.206 1. 7) Byty v domech vícebytových - jednotka č.207 1. 8) Byty v domech vícebytových - jednotka č.208 1. 9) Byty v domech vícebytových - jednotka č.309 1.10) Byty v domech vícebytových - jednotka č.310 1.11) Stavební pozemek, parc.č.3288/57 1) Byt.jednotky v rozest.domě na p.č.3288/57 vč.pozem 2) Pronajatý soubor staveb včetně pozemků 3) Věcné břemeno podle § 18 zákona - Lacinová Dagmar 4) Věcné břemeno podle § 18 zákona - Verlík Eduard 5) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/33 6) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/36 7) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/61 8) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/33 9) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/36 10) Věcné břemeno podle § 18 zákona - pro p.č.3288/61

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

1.844.557,1.270.000,1.128.268,1.638.705,1.638.705,1.128.268,1.128.268,1.587.242,2.370.977,2.370.977,425.159,16.531.126,42.789.713,-10.000,-10.000,-10.000,-10.000,-10.000,-10.000,-10.000,-10.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky

Kč Kč

59.240.839,59.240.840,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Slovy: Padesátdevětmilionůdvěstěčtyřicettisícosmsetčtyřicet Kč

-8-

Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.11028 pro katastrální území Místek vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva . Povinnost k parc.č.3288/57 a rozestavěnému objektu na pozemku se nacházejícímu. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.11029 pro katastrální území Místek vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky WPB Capital, spořitelní družstvo, Jeruzalémská 1321/2, Praha 1 Nové Město, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti vyhotovený Exekutorským úřadem Ostrava pod č.j. 43 EX 273/2011 a další vady zapsané na listu vlastnictví. Povinnost k jednotkám v rozestavěné stavbě na parc.č.3288/57. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.10184 pro katastrální území Místek vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky WPB Capital, spořitelní družstvo, Jeruzalémská 1321/2, Praha 1 Nové Město, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti vyhotovený Exekutorským úřadem Ostrava pod č.j. 43 EX 273/2011, věcné břemeno chůze a jízdy a další vady zapsané na listu vlastnictví. Povinnost k nemovitostem zapsaným na LV č.10184.

Oceňovaný bytový areál akce „Residental Project“ se nachází na okraji města Frýdek Místek, místní části Letná, poblíž hlavní komunikace č.56 Frýdek Místek – Frýdlant nad Ostravicí. Areál je situován na ul.Čelakovského, v lokalitě s nižší městskou bytovou zástavbou v sousedství rodinných domů v zahradách a občanské vybavenosti. Jedná se o lokalitu s velmi dobrým dopravním napojením na páteřní komunikace města. Přístup k jednotlivým domům bude z městské zpevněné komunikace ul.Čelakovského po nově zbudovaných účelových komunikacích realizovaných v rámci předmětné výstavby.

Oceňovaná nemovitost je specifická, neboť bude obchodována jako celek a s majetkem tohoto druhu, velikosti a technického stavu se běžně neobchoduje a není zde rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách. Z výše uvedených důvodů nelze pro stanovení obvyklé ceny použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi a cenu obvyklou proto stanovuji na základě těchto skutečností odborným odhadem.

-9-

Nemovitosti zapsané na LV č.10184: Pozemky celk.výměra 11 035 m2 x 500,- Kč/m2

=

Domy na parc.č.3288/58, 3288/59, 3288/60 36 bytů o celk.výměře 2695 m2 x 23 000,-Kč/m2 dokončeno 70% 61 985 000,- Kč x 0,70

= 43 389 500,- Kč

Celkem nemovitosti zapsané na LV č.10184

5 517 500,- Kč

48 907 000,- Kč

Nemovitosti zapsané na LV č.11 028 a 11029: Pozemky celk.výměra

375 m2 x 500,- Kč/m2

=

187 500,- Kč

Dům na parc.č.3288/57 10 bytů o celk.výměře 756 m2 x 23 000,-Kč/m2 dokončeno 80% 17 388 000,- Kč x 0,80

= 13 910 400,- Kč

Podzemní objekt pro garážování 25 stání o celk.výměře 325 m2 x 15 000,- Kč/m2 dokončeno 80% 4 875 000,- Kč x 0,80

= 3 900 000,- Kč

Celkem nemovitosti zapsané na LV č.11028 a 11029

17 997 900,- Kč

Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost se nachází ve vhodné lokalitě s dobrými možnostmi pro případný další rozvoj, avšak s technickými vadami, odhaduji cenu obvyklou celého areálu včetně pozemků v současném stupni rozestavěnosti jednotlivých objektů ve výši :

66 904 900,- Kč Hodnota věcných břemen zapsaných na LV č.10184 činí …….. 80.000,- Kč

- 10 -

V Ostravě, dne 8.prosince 2011

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13071-351/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba

software PC.System Olomouc

- 11 -

ZNALECKÝ POSUDEK Dodatek č.1

Recommend Documents