ZNALECKÝ POSUDEK č. 3880 - 120 - 2012 (dodatek č. 1) o ceně obvyklé podílu 1/2 rodinného domu č.p. 387 s příslušenstvím, které se sestává z venkovního krytého bazénu, venkovních úprav a stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 606 zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 205/66 - zahrada včetně trvalých porostů v katastrálním území Měšice u Prahy, obec Měšice, okres Praha-východ, kraj Středočeský.
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Petr Polanský Exekutorský úřad Liberec Voroněžská 144/20 460 01 Liberec I - Staré Město
Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 131 EX 4723/11
Podle stavu ke dni 20. 6. 2012 posudek vypracoval:
Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4
Znalecký posudek obsahuje celkem 21 (slovy: dvacetjedna) číslovaných stran formátu A4 včetně titulní strany a příloh a předává se ve třech vyhotoveních objednateli znaleckého posudku panu Mgr. Petru Polanskému, soudnímu exekutorovi. V Praze, 7. 7. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice definice uvedené v §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
-3-
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti:
Region: Okres: Katastrální území:
Rodinný dům Úzká 387 250 64 Měšice Středočeský Praha-východ Měšice u Prahy
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20. 6. 2012 za přítomnosti paní Jarmily Mertlové a pana Michala Mertla.
4. Podklady pro vypracování posudku: Podklady předané žadatelem: Usnesení soudního exekutora Mgr. Petra Polanského o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 9. 5. 2012 pod č.j. 131 EX 4723/11-47. Exekuční příkaz, který vydal dne 9. 5. 2012 Exekutorský úřad Liberec, se sídlem Voroněžská 144/20, Liberec, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Jarmily Mertlové, bytem Úzká 387, 250 64 Měšice, r.č. 765723/19898, č.j. 131 EX 4723/11-29. Usnesení Okresního soudu Praha-východ ze dne 31. ledna 2012, ve kterém rozhodla vyšší soudní úřednice Mgr. Kateřina Kraicová v exekuční věci oprávněného PPK Finance Ltd., identifikační číslo 28733, se sídlem Suite 206, Victoria House, State House Avenue, Victoria, Seychelská republika proti povinné Jarmile Mertlové, nar. 23. 7. 1976, bytem Úzká 387, 250 64 Měšice o exekuci na majetek povinné, č.j. 27 EXE 12501/2011-15. Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 9. 5. 2012 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 731 pro katastrální území Měšice u Prahy, obec Měšice, okres Praha-východ, kraj Středočeský.
Podklady dodané znalcem: Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace pořízená při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 20. 6. 2012 za přítomnosti povinné Jarmily Mertlové a jejího manžela Michala Mertla.
-4-
Část projektové dokumentace stavby resp. část výkresové dokumentace, kterou vyhotovil v květnu 2005 Grubauer-projekty (Ing. Milan Grubauer), IČ 48976679, sídlem Hlavní 159/26, 250 64 Měšice u Prahy. Kolaudační rozhodnutí, které vyhotovil dne 22. 2. 2006 Obecní úřad v Líbeznicích - Stavební úřad, č.j. 00102/06/2/SÚ, ve kterém stavební úřad povoluje užívání rodinného domu č.p. 387 s příslušenstvím. 5. Použitá literatura: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, kterou vyhotovil Prof. Ing. Albert Bradáč, Prof. JUDr. Josef Fiala a Ing. Vítězslava Hlavinková v roce 2007, knihu vydala LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka. Soudní znalectví, publikaci, které vydalo České vysoké učení technické v roce 2009, publikaci připravil kolektiv odborníků Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort a Vladimír Vácha Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění dle vyhlášky Ministerstva financí z ledna 2008 (účinnost od 1.1.2009) s komentářem Prof.. Ing. Alberta Bradáče DrSc., Ing. Vlasty Scholzové a Ing. Pavla Krejčíře (oceňování nemovitostí a věcí movitých). Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentáře, které vydalo Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o. v Brně roku 2009, komentář sestavil Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., JUDr. Miroslav Kledus a Ing. Lubomír Weigel, CSc. Publikace „Porovnávací hodnota nemovitosti”, kterou vydalo nakladatelství EKOPRESS, s.r.o. se sídlem v Praze 4, K Mostu v roce 2006, publikaci sestavil Ing. Zbyněk Zazvonil. Publikace „Výnosová hodnota nemovitosti”, kterou vydala CEDUK, spol. s r.o. se sídlem v Praze 5 v roce 2004, publikaci sestavil Ing. Zbyněk Zazvonil. Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku - rozpočtové ukazatele stavebních objektů, kterou vydala Inženýrská a poradenská organizace ÚRS, a.s.. Ceny resp. struktura stavebních dílů je platná pro časové období roku 2012. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Rodinný dům č.p. 387: Mertlová Jarmila, Úzká 387, Měšice, 250 64 Měšice u Prahy Pozemek parc.č. 205/16 (věcné břemeno): Denemark Karel, Na Rejdišti 350, Měšice, 250 64 Dunděra Marek, Na Rejdišti 369, Měšice, 250 64 Hron Pavel, Na Rejdišti 363, Měšice, 250 64
podíl 1/8 podíl 1/8 podíl 1/8
-5-
Mertlová Jarmila, Úzká 387, Měšice, 250 64 Neuman Jaromír, Úzká 383, Měšice, 250 64 Ocetek Jiří Ing., Na Rejdišti 361, Měšice, 250 64 Říha Ladislav Ing., Na Rejdišti 382, Měšice, 250 64 Vasilev Jaroslav, Úzká 386, Měšice, 250 64
podíl 1/8 podíl 1/8 podíl 1/8 podíl 1/8 podíl 1/8
7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je podíl 1/2 samostatně stojící rodinný dům č.p. 387 s příslušenstvím, které se sestává z venkovního krytého bazénu, venkovních úprav a stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 606 - zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 205/66 - zahrada včetně trvalých porostů v katastrálním území Měšice u Prahy, obec Měšice, okres Praha-východ, kraj Středočeský. Součástí zjištění ceny obvyklé by mělo být věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch pozemku parc.č. St. 606 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku parc.č. 205/56 - zahrada, povinnost k pozemku parc.č. 205/16, jenž je vedený v katastru nemovitostí jako druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří resp. orná půda, ve skutečnosti se jedná o místní nově zhotovenou účelovou komunikaci ve spoluvlastnictví 8 subjektů včetně povinné Jarmily Mertlové. V daném případě považuji hodnotu věcného břemene s ohledem na výše zjištěné skutečnosti jako nulovou. Katastrální území resp. obec Měšice u Prahy se nachází cca 5.0 km severním směrem od okraje souvislé zástavby hlavního města, přičemž vlastní nemovitost je situována v severní části obce, v zástavbě nových rodinných domů. Vícebytový dům je postavený na pozemku rovinného charakteru obdélníkového tvaru téměř uprostřed souboru pozemků. Vedle rodinného domu je postavený používaný venkovní bazén s posuvným teleskopickým zastřešením. Hodnota venkovních úprav vč. přípojek energetických sítí je zohledněna v ceně dominantní stavby rodinného domu zjištění tzv. porovnávací hodnotou (viz. administrativní cena). Soubor pozemků je po obvodu vymezený oplocením částečně lemovaným živým plotem. Plocha pozemku je z malé části osázena trvalými porosty. Nemovitost je využívána v celém svém rozsahu výhradně k trvalému bydlení. Rodinný dům je napojený na veřejné inženýrsko-energetické sítě v rozsahu vodovodní, kanalizační a elektro NN přípojky včetně přípojky veřejného rozvodu zemního plynu. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti, která byla postavena v roce 2005 a o rok později řádně zkolaudována a uvedena do provozu je úměrný stáří stavby a její řádné údržbě. Spojení s veřejnou dopravou (MHD PID bus v návaznosti na metro popř. železniční dráha „S” je v dosahu do 500 m, zásobování lokality je dostatečné. Kompletní zásobování včetně občanské vybavenosti je zajištěno na okraji Prahy, v obchodní zóně Letňany, ve vzd. do 5.0 km. Polohu nemovitosti s ohledem na stávající využití hodnotím přesto jako dobrou až mírně nadprůměrnou. Podstatnou nevýhodou je v čase zjištění značně problematická dostupnost hlavního města v čase dopravních špiček během pracovních dnů. Poznámka: Tento dodatek znaleckého posudku byl vyhotoven z důvodu, že je v daném případě nutné oddělit pozemek parc.č. 205/243. Tento pozemek tvoří v čase zjištění jednotný funkční celek s ostatními pozemky, je na něm vizuelně postavena cca 1/2 plochy venkovního bazénu s příslušenstvím. Na základě výše uvedeného jsem odečetl od dřívě zjištěné ceny hodnotu této části nemovitosti a následně skutečnost zohlednil ve výsledné ceně.
-6-
B. Posudek
Administrativní cena Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 387 - § 5 Oceňovaný rodinný dům č.p. 387 je samostatně stojící zděná nepodsklepená stavba s jedním nadzemním podlažím, která je opatřena členitou valbovou střechou s vestavěným obytným podkrovím v celém rozsahu zastavěné plochy přízemí rodinného domu. Vstup do domu je z přilehlé plochy zahrady hlavními dveřmi naproti vstupu na soubor pozemků z místní ulice. Přízemí dispozičně obsahuje vyjma zádveří a chodby obývací pokoj spojený s kuchyňským a jídelním koutem, dále pak ložnici, pracovnu a provozně technické místnosti (prádelna, šatna, kotelna, spíž a sociální zařízení WC a koupelna). Součástí přízemí je garáž s dvěma odstavnými stáními pro osobní vozidla vlastníků nemovitosti, jež je přístupná samostatným vjezdem z prostoru dvora směrem od přístupové komunikace. Součástí přízemí domu je venkovní částečně krytá terasa přístupná z obývacího pokoje. Podkroví domu, které je přístupné pevným dřevěným schodištěm dispozičně obsahuje chodbu, WC a koupelnu, dále pak ložnici s průchozí šatnou a dále tři samostatně přístupné ložnice. Rodinný dům je využíván v čase zjištění výhradně k trvalému bydlení. Stavebně technický stav nemovitosti, která byla postavena v roce 2005 a následující rok kolaudována je úměrný stáří stavby a její předpokládané řádné údržbě. Pro zjištění opotřebení rodinného domu volím tzv. analytickou metodu, která zohledňuje aktuální stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních částí stavby s ohledem na jejich stávající stav prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby:
Rodinný dům Praha - východ 6 roků
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 888,- Kč/m3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
-7-
Hodnocení standardu S S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00
S S S S S C S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
S S S
100,00 100,00 100,00
S
100,00
S S
100,00 100,00
S S S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 1,00
Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy:
betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm keramické MIAKO (přízemí) a nenosný stropní podhled (podkroví) sedlová z dřevěné vaznicové soustavy drážková taška kompletní vícevrstvé dvouvrstvé vápenné omítky režné cihelné zdivo nejsou součástí rodinného domu keramický obklad sociálního zařízení a kuch. koutu dřevěné hladké plné dveře dřevěná typu EURO s dithermickým sklem lamelová podlaha, keramická dlažba a koberec keramická dlažba teplovodní soustava s kotlem na zemní plyn 220/380 V, jištění automaty bleskosvod rozvod studené i TUV pod omítkou kombinace s ÚT rozvod zemního plynu v ocel. trubce odkanalizování zař. předmětů do veř. kanalizace vestavěná elektrovarná deska vana, sprchové kouty, umyvadla a WC splachovací zabezpečovací zařízení, rozvod SAT a PC atp.
4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody:
Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
-8-
12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
S S S S S S S S S S S S S S S
3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 99,50
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9950
Výpočet opotřebení analytickou metodou: OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně:
S S S S S S S S C S S S S S
OP Část [%] [%] 8,20 100,0 21,20 100,0 7,90 100,0 7,30 100,0 3,40 100,0 0,90 100,0 5,80 100,0 2,80 100,0 0,50 100,0 2,30 100,0 1,00 100,0 3,20 100,0 5,20 100,0 2,20 100,0
K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 8,20 8,24 6 80 7,50 0,6180 21,20 21,30 6 80 7,50 1,5975 7,90 7,93 6 80 7,50 0,5948 7,30 7,34 6 70 8,57 0,6290 3,40 3,42 6 30 20,00 0,6840 0,90 0,90 6 25 24,00 0,2160 5,80 5,83 6 40 15,00 0,8745 2,80 2,81 6 25 24,00 0,6744 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,30 2,31 6 25 24,00 0,5544 1,00 1,01 6 60 10,00 0,1010 3,20 3,22 6 40 15,00 0,4830 5,20 5,23 6 40 15,00 0,7845 2,20 2,21 6 15 40,00 0,8840
S
1,00
100,0 1,00
1,00
1,01
6
15
40,00
0,4040
S S S S S S S S
5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50
100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50
5,23 4,32 0,60 3,22 1,91 0,50 3,12 0,50
6 6 6 6 6 6 6 6
20 25 30 20 15 40 25 15
30,00 24,00 20,00 30,00 40,00 15,00 24,00 40,00
1,5690 1,0368 0,1200 0,9660 0,7640 0,0750 0,7488 0,2000
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
-9-
24. Vnitřní vybavení: S 4,10 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: S 3,40 Součet upravených objemových podílů:
100,0 1,00 100,0 1,00 100,0 1,00
4,10 4,12 6 0,30 0,30 6 3,40 3,42 6 99,50 Opotřebení:
15 15 15
40,00 40,00 40,00
1,6480 0,1200 1,3680 17,7147
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Přízemí: Podkroví:
20*14,70-4,50*5,60-2,60*1,005,00*8,70+2,00*2,00*0,5 20,00*14,70-4,50*5,60-5,00*5,60
Název podlaží Přízemí: Podkroví:
= =
Zastavěná plocha 224,70 m2 240,80 m2
224,70 m2 240,80 m2 Konstrukční výška 3,00 m 2,70 m
Obestavěný prostor: Přízemí: Podkroví:
(20*14,70-4,50*5,60-2,60*1,00-5,00*8,70 +2,00*2,00*0,5)*(0,30+2,65+0,35) (20,00*14,70-4,50*5,60-5,00*5,60) *(0,95+2,55*0,5)
Obestavěný prostor – celkem:
=
741,51 m3
=
535,78 m3
=
1 277,29 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
ZP1 = 224,70 m2 ZP = 465,50 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 2,07 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna
č.
Vi
I
typ A
III III II I V
0,00 0,00 0,00 0,00 0,08
III IV
0,00 0,05
- 10 -
8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
I III II
0,00 0,00 0,00
III III II
0,01 0,00 1,05
Koeficient pro stáří 6 let: 1,00 12
Index vybavení IV = (1 + ĺ Vi ) * V13 * 1,00 = 1,197 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Relativně špatná dopravní obslužnost osobní dopravy vlivem dopravní špičky.
č.
Pi
III II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
III II III I
0,02 0,00 0,00 -0,05
8
Index polohy IP = (1 + ĺ Pi ) = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Oddělení pozemku parc.č. 205/243 od stávajícího jednotného funkčního celku zahrady. 3
Index trhu IT = (1 + ĺ Ti ) = 0,920 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,197 * 0,970 * 0,920 = 1,068 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 888,- Kč/m3 * 1,068 = 7 356,38 Kč/m3
č.
Ti
II
-0,05
II
0,00
I
-0,03
- 11 -
Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 7 356,38 Kč/m3 * 1 277,29 m3 = 9 396 230,61 Kč Rodinný dům č.p. 387 - zjištěná cena
=
9 396 230,61 Kč
Venkovní úpravy Bazén venkovní nezakrytý - § 10 Výměra: 7,50*3,80*1,60 = 45,60 m3 Ocenění: Venkovní úprava: 21. Bazén venkovní nezakrytý Kód CZ - CC:
242
Základní cena (dle příl. č. 11): 45,60 m3 * 1 825,- Kč/m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * *
83 220,00 Kč 0,85000 2,33900 2,69900
Plná cena:
=
446 559,92 Kč
Opotřebení: 40,000 %
-
178 623,97 Kč
Bazén venkovní nezakrytý - zjištěná cena
=
267 935,95 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 6 roků
Jiné (technologie vč. zastřešení) - počet - § 10 Počet: 1,00 kpl Ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet
- 12 -
Základní cena (dle příl. č. 11):
1,00 kpl * 80 000,- Kč/kpl
=
80 000,00 Kč
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
*
2,69900
Plná cena:
=
215 920,00 Kč
Opotřebení: 60,000 %
-
129 552,00 Kč
Jiné - počet - zjištěná cena
=
86 368,00 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 6 roků
Pozemky Stavební pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 231,00 39,31
Zastavěná plocha St. 606 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 39,31 Kč/m2.
Cena [Kč] 9 080,61 9 080,61
120 % 240 % 360 % + -3 % 10 % 7% + * *
32 690,20 41 770,81
2 923,96 44 694,77 2,6990 2,1550 259 960,20
- 13 -
Parcelní číslo
Název
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 726,00 39,31
Zahrada 205/56 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kč] 28 539,06 28 539,06
120 % 240 % 360 % + -3 % 10 % 7% + * * *
Stavební pozemky - zjištěná cena
102 740,62 131 279,68
9 189,58 140 469,26 0,4000 2,6990 2,1550 326 807,07
= 586 767,27 Kč
Rekapitulace ocenění Rodinný dům č.p. 387 Venkovní úpravy - bazén Stavební pozemky
= = =
9 396 230,61 Kč 354 303,95 Kč 586 767,27 Kč
Cena nemovitosti činí celkem
10 337 301,83 Kč
Věcná hodnota dle THU
Rodinný dům č.p. 387 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Přízemí: Podkroví:
20,00*14,70-4,50*5,60-2,60*1,00 -5,00*8,70+2,00*2,00*0,5 20,00*14,70-4,50*5,60-5,00*5,60
= =
224,70 m2 240,80 m2
- 14 -
Název podlaží Přízemí: Podkroví:
Zastavěná plocha 224,70 m2 240,80 m2
Konstrukční výška 3,00 m 2,70 m
Jednotkové množství: Jednotka: m3 Přízemí:
Podkroví:
(20,00*14,70-4,50*5,60-2,60*1,00 -5,00*8,70+2,00*2,00*0,5)*(0,30+ 2,65+0,35) (20,00*14,70-4,50*5,60-5,00*5,60) *(0,95+2,55*0,5)
Jednotkové množství – celkem:
=
741,51 m3
=
535,78 m3
=
1 277,29 m3
Ocenění: Základní cena: 4 630,- Kč/m3 1 277,29 m3 * 4 630,- Kč/m3
=
5 913 852,70 Kč
Opotřebení: 17,715 %
-
1 047 621,26 Kč
Rodinný dům č.p. 387 - výsledná cena (zaokr.)
=
4 860 000,00 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 6 roků
Venkovní bazén Laminátový bazén vč. stavebních úprav Technologie ohřevu a čištění Zastřešení obloukové Ostatní práce (úpravy povrchů atp.)
250 000,00 Kč 80 000,00 Kč 98 000,00 Kč 50 000,00 Kč
Součet
478 000,00 Kč
Opotřebení (cca 40%)
- 191 200,00 Kč
Cena po opotřebení (zaokr.)
280 000,00 Kč
- 15 -
Pozemky Při zjištění ceny obvyklé vycházím z místního šetření a údajů uvedených na internetových stránkách spádového místního úřadu a realitních společností, které obchodují v daném místě s nemovitostmi. V dané lokalitě, se pohybují jednotkové ceny pozemků obdobného rozsahu a charakteru v cenovém rozpětí od 1 200,- Kč/m2 do 1 800,- Kč/m2. S ohledem na skutečnost, kdy oceňované stavební pozemky jsou zastavěny a jsou k nim přivedeny kompletní inženýrsko-energetické sítě včetně místní zpevněné komunikace, stanovuji reálnou cenu obvyklou stávajícího souboru stavebních pozemků v jednotkové výši 1 200,- Kč/m2, na spodní hranici výše uvedeného cenového rozpětí. Pozemky dle porovnání Zastavěná plocha p.č. St. 606 Zahrada p.č. 205/56
231 m2 á 1 200,- Kč/m2 726 m2 á 1 200,- Kč/m2
Pozemky oceněné dle cenových map - celkem Stavební pozemky - výsledná cena (zaokr.)
= =
277 200,- Kč 871 200,- Kč
=
1 148 400,- Kč
=
1 150 000,- Kč
= = =
4 860 000,00 Kč 280 000,00 Kč 1 150 000,00 Kč
Rekapitulace ocenění Rodinný dům č.p. 387 Venkovní bazén Stavební pozemky Cena nemovitosti činí celkem
Porovnávací metoda Hlavní stavba vč. venkovních úprav a pozemků Rodinný dům č.p. 387
6 290 000,00 Kč
- 16 -
Jednotka: Množství jednotek oceňované stavby:
m2 280,00
Popis porovnávaných objektů:
Rodinný dům Měšice 280 m2 Cena: 12 750 000,- Kč Adresa: Měšice Popis: Prodej luxusní, precizně zrekonstruované vily z 20. let minulého století v obci Měšice, Praha–východ. Předmětem prodeje je samostatně stojící, částečně podsklepená čtyřpodlažní vila, zastavěná plocha 122 m2, podlahová plocha 280 m2, samostatně stojící obytný ateliér o zastavěné ploše 66 m2 a velkoryse řešená rovinatá zahrada s parkovou úpravou. Celková plocha pozemků 3 400 m2. Oba objekty prošly v nedávné době náročnou rekonstrukcí za účasti restaurátora. Důraz byl kladen jak na zachování původních architektonických prvků, tak na dosažení maximálního komfortu bydlení s využitím moderních technologií. Za zmínku stojí např. špaletová okna spolu s interiérovými a exteriérovými dveřmi v původním stylu, důmyslný způsob odizolování základů, kde krom klasických drenáží a izolačních fólií nalezl své místo též systém tzv. vzduchového polštáře sloužící k přirozenému provětrávání základového zdiva, vytápění prostřednictvím inteligentního plynového kotle s kondenzační technologií (Nefit) v kombinaci s elektrickým vytápěním podlah a esteticky umístěným krbem ve stylu amerických kamen. Samozřejmostí jsou kompletní nové rozvody, podlahy jsou řešeny kombinací dlažby a masivního dřeva, střešní krytinou je betonová taška (Bramac). Dispozici vily tvoří 6 obytných místností. V přízemí nalezneme kuchyň s jídelnou se vstupem na zahradu, obývací pokoj, ložnici s lodžií, předsíň, koupelnu, toaletu a prádelnu. V podkroví pak 3 ložnice, lodžii a koupelnu s toaletou. Bonusem je atraktivní půdní prostor s výškou stropu 230 cm. Sklepní prostory nabízejí mimo technického zázemí též prostor pro vybudování např. sauny, fitness apod. 2 parkovací stání. Kompletní IS. Lokalita má kvalitní občanskou vybavenost a komfortní dopravní obslužnost, v místě škola, školka, lesopark, cyklostezky, rybníky.
Rodinný dům Měšice 250 m2 Cena: 7 920 000,- Kč Adresa: Měšice Popis: Rodinný dům, který realizovala majitelka stavební firmy v roce 2007 jako své bydlení. Klidná rodinná zástavba, zahrada s naprostým soukromím, perfekcionistické provedení stavby, špičkové použité materiály a další atributy splní i vysoké požadavky na komfortní bydlení. Solitérní dům s podlahovou plochou 250 m2 disponuje 2 nadzemními podlažími, které jsou členěny na 6+kk s garáží a dalším technickým a hygienickým zázemím. Zastavěná plocha 149 m2, plocha pozemku 801 m2. V přízemí za vstupní halou (14 m2) následuje obývací pokoj (32 m2) s jídelnou a kuchyňským koutem
- 17 -
(14 m2), hostinský pokoj (12 m2), koupelna (8,6 m2), WC (1,6 m2), chodba s komorou (5 m2), která umožňuje přímý vstup do garáže (25,4 m2) s technickou místností (5,3 m2). V prvním patře se nachází hala se schodištěm (25 m2), 4 ložnice (34,4 m2, 19 m2, 18,2 m2 a 18,2 m2), 2. koupelna (9,9 m2) a WC (1,6 m2). Na rohové parcele o celkové rozloze 801 m2 okrasná zahrada s terasou, dále kryté sezením s pergolou a další zpevněné parkování. Kompletní IS. Stav dobrý.
Rodinný dům Měšice 240 m2 Cena: 5 560 000,- Kč Adresa: Měšice Popis: Prodej rodinného domu, 5+1, Měšice, okres Praha-východ. Exkluzivně nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Měšice na okrese Praha-východ. Dům o zastavěné ploše 97 m2 stojí na pozemku o výměře 924 m2, podlahová plocha 240 m2. Má dvě nadzemní podlaží a je plně podsklepený. Dům může být využívaný jako 5+1 nebo jako dvougenerační – v přízemí 2+1 s halou, koupelnou, WC a spíží a v prvním patře 3+kk s koupelnou a WC. Do prvního patra vede prostorné schodiště. V prvním patře můžeme využívat i balkon a terasu. Z jednoho pokoje v přízemí lze po několika schodech sejít na zahradu, kde je menší terasa s posezením, zatravněná plocha se vzrostlými stromy. Na okraji zahrady je postavena zděná garáž pro jednou auto a dva plechové sklady. Dům má plechovou střechu a je připojen na všechny inženýrské sítě. Je vytápěn ústředně s plynovým kotlem a má kombinovaný ohřev teplé vody. Dům je z roku 1977, je ve velmi dobrém stavu, s možností okamžitého bydlení. Z hlediska moderního bydlení by bylo dobré časem investovat do modernizace koupelen a kuchyně, případně topného systému. Kompletní inženýrské sítě. Stav objektu dobrý. Dům by byl vhodný i pro kombinaci menšího podnikání s rodinným bydlením Měšice je obec nedaleko hranic hlavního města Prahy se zámkem a zámeckým parkem, několika rybníky a s výborným spojením do Prahy jak autobusem, tak vlakem. V obci najdete základní služby, většinu služeb najdete v sousedních Líbeznících nebo v Praze. Rodinný dům vhodný k modernizaci, s možností dvougeneračního bydlení, případně s kombinací podnikání a rodinného bydlení, 8 km od stanice metra Kobylisy.
Rodinný dům Měšice 135 m2 Cena: 4 670 000,- Kč Adresa: Měšice Popis: Přízemní rodinný dům, který je optimálně situován ke světovým stranám. Zastavěná plocha 156 m2, užitná plocha 135 m2, plocha zahrady 818 m2. Dům je rozdělen na klidovou část, kde jsou tři pokoje o užitné ploše 13,2 m2, 13,2 m2 a 15 m2 včetně šatny a koupelny s vanou a sprchovým koutem s bezbariérovým vstupem, WC a umyvadlo. V denní části je prostorný obývací pokoj včetně kuchyňského koutu o užitné ploše 40,5 m2 a samostatná spíž , dále je zde místnost s WC včetně komory a technické místnosti. Součástí domu je prostorná garáž o užitné ploše 19,1 m2. Cena za RD je včetně zateplení domu, obkladů a dlažeb, plovoucích podlah, zařizovacích předmětů, hromosvodu, vnitřních dveří Sapeli. Okna jsou bezúdržbová plastová s trojsklem. Kompletní IS. Stav objektu novostavba. Lokalita Měšice je velice klidné místo, pozemek se nachází již v zastavěné části.
- 18 -
Rodinný dům Měšice 160 m2 Cena: 4 170 000,- Kč Adresa: Topolová, Měšice Popis: Příležitost ke koupi komfortního domu ve francouzském stylu v klidné obci Měšice u Líbeznice, cca 10 min. od Prahy-Čakovic. Dům je situován v klidné čtvrti obce v dobrém sousedství. Celková plocha pozemku 740 m2, užitná plocha patrového domu s garáží je 160 m2. V přízemí domu se nachází zádveří, koupelna se sprchovým koutem a WC, spíž,rozsáhlý obytný prostor s kuchyňským koutem a garáž s přístupem zevnitř. V patře jsou 3 ložnice, šatna a koupelna s vanou a WC. Dům byl postaven v r. 2000. Vytápění na plyn, možná alternativa v podobě elektrických topných těles z italského mramoru. Kanalizace obecní, voda obecní + vlastní studna. V obytných místnostech jsou dřevěné parkety, příp.kvalitní dlažba. K domu náleží malebná udržovaná zahrada s bazénem a zahradním domkem. Dostupnost: zastávka pražské MHD cca 200 m od domu,vlaková zastávka cca 300 m. NC Letňany a Globus Čakovice 10 min. busem MHD. 1 km od obce je les a rybník. Seznam porovnávaných objektů: Název RD Měšice 280 m2 RD Měšice 250 m2 RD Měšice 240 m2 RD Měšice 135 m2 RD Měšice 160 m2
Realizovaná cena 12 750 000,- Kč 7 920 000,- Kč 5 560 000,- Kč 4 670 000,- Kč 4 170 000,- Kč
Km Kc
Kv K1 K2 K3
0,95 0,95 1,00 1,00 1,05 1,10 1,00 0,95 0,95 1,00
0,90 1,03 0,95 1,03 1,10 1,03 1,00 1,03 1,10 1,00
Množství [jedn]
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Součet:
280,00 250,00 240,00 135,00 160,00
Jedn. cena [Kč/jedn.] 38 095,98 30 998,88 30 316,25 33 848,85 27 235,31
160 495,27 Kč/jedn. /5
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena:
32 099,05 Kč/jedn. 27 235,31 Kč/jedn. 38 095,98 Kč/jedn.
Základní cena: 32 099,05 Kč/m2 280,00 m2 á 32 099,05 Kč/m2
=
8 987 734,- Kč
Rodinný dům č.p. 387 - výsledná cena
=
8 987 734,- Kč
- 19 -
Výnosová hodnota Při zjištění ceny rodinného domu č.p. 387 v k.ú. Měšice u Prahy s příslušenstvím vycházím při porovnání cen dle jednotlivých metodik z tzv. výnosové hodnoty. Při stanovení jednotkové ceny nájmu rodinných domů obdobného charakteru a rozsahu jsem vycházel z údajů uvedených na příslušných internetových stránkách pro danou lokalitu. Výše ceny nájmu se u obdobných rodinných domů v k.ú. Měšice u Prahy resp. v okruhu do 5.0 km pohybuje v cenovém rozpětí od 25 000,Kč/měs do 40 000,- Kč/měs. V daném případě volím tzv. simulovaný nájem ve výši 40 000,Kč/měs, na horní hranici výše uvedeného cenového rozpětí. Důvodem k tomu je skutečnost, že dům je oproti srovnatelným domů vybaven mírně nadstardadně, je užívaný řádně cca 6 roků a jeho stav vč. příslušenství je dobrý. Výměry pronajímaných prostor: Obytná plocha:
=
Podlahová plocha všech prostor celkem:
280,00 m2 280,00 m2
Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Obytná plocha: RD celkem
280,00 m2 *
1 714,29 Kč/m2 =
480 000,- Kč
=
480 000,- Kč
Výnos z obytné plochy celkem Výnosy celkem:
480 000,- Kč
Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na provoz nemovitosti stanoveny ve výši 0,50 % z reprodukční ceny stavby. 5 913 852,70 Kč * 0,50 % Náklady na údržbu nemovitosti stanoveny ve výši 0,30 % z reprodukční ceny stavby. 5 913 852,70 Kč * 0,30 % Náklady na pojištění nemovitosti stanoveny ve výši 0,10 % z reprodukční ceny stavby. 5 913 852,70 Kč * 0,10 %
=
29 569,26 Kč
=
17 741,56 Kč
=
5 913,85 Kč
- 20 -
Výpočet amortizace: Předpokládaná další životnost 80 roků byla omezena na maximální hodnotu 45 roků. (5 913 852,70 Kč * 0,0300) / (1,030045 - 1)
=
63 782,- Kč
Daň z nemovitosti: Ostatní náklady:
= =
5 000,- Kč 12 000,- Kč
Náklady celkem: 134 007,- Kč Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti:
Zisk: 480 000,- Kč - 134 007,- Kč = 345 993,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 6,00 % Výnosová hodnota: (345 993,- / 0,0600)
=
5 766 550,- Kč
Výnosová hodnota (zaokr.)
=
5 750 000,- Kč
- 21 -
C. Rekapitulace Při zjištění ceny obvyklé vycházím jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých metodik, zvláště pak kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě. V Měšicích je nabízeno k obchodování dostatečné množství nemovitostí, srovnatelných s posudkem dotčeným rodinným domem. Při zjištění srovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených na realitních internetových stránkách. Při zjištění ceny obvyklé jsem rovněž použil a kladl důraz na tzv. výnosovou metodu. Pro zjištění jsem použil rovněž srovnatelné jednotkové údaje v čase a místě zjištění ceny. Zdůrazňuji, že se jedná v daném případě o hypotetický nájem, přiměřeně upravený o vliv na čas, místo a další výše uvedené skutečnosti. 10 337 300,- Kč 6 290 000,- Kč 8 990 000,- Kč 5 770 000,- Kč
Administrativní cena Věcná hodota Porovnávací hodnota Výnosová hodnota
Po zvážení všech skutečností a zjištění hodnot dle jednotlivých metodik stanovuji cenu obvyklou nemovitosti jako celku, rodinného domu č.p. 387 s příslušenstvím, které se sestává z venkovního krytého bazénu, venkovních úprav a stavbou dotčených pozemků parc.č. St. 606 zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 205/66 včetně trvalých porostů v katastrálním území Měšice u Prahy, obec Měšice, okres Praha-východ, kraj Středočeský v cca aritmetickém průměru hodnoty věcné, porovnávací a výnosové v zaokrouhlené objektivní výši 7 020 000,- Kč. Na základě usnesení soudního exekutora je předmětem ocenění podíl ve výši 1/2. Hodnotu podílu stanovuji matematickým přepočtem ve výši 3 510 000,- Kč (7 020 000,- Kč*1/2). S ohledem na skutečnost, kdy se jedná dle usnesení o spoluvlastnický podíl předmětné nemovitosti neboť nebyly při místním šetření shledány jiné podstatné skutečnosti, ponižuji zjištěnou cenu obvyklou podílu o cca 20%. Po odpočtu stanovuji cenu obvyklou podílu 1/2 rodinného domu č.p. 387 s příslušenství včetně podílu na ceně obvyklé stavbou dotčených stavebních pozemků v kat. území Měšice u Prahy v zaokrouhlené výši
2 810 000,- Kč (Slovy: dvamiliónyosmsetdesettisíc Kč)
V Praze, 7. 7. 2014
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni, dne 6.10.1993, č.j. 2052/93, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady staveb a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod č. 3880 - 120 - 2012 znaleckého deníku.
