ZNALECKÝ POSUDEK. č revize č.1

ZNALECKÝ POSUDEK č. 75-05-2014-revize č.1 O ceně nemovitostí pozemku parc.č.508 jehož součástí je stavba bez čp/če na ulici 1.Máje na LV.č.1087 v k.ú. 635448 Fulnek

Objednatel znaleckého posudku:

NAXOS, a.s. Holečkova 31 15000 Praha 5

Účel znaleckého posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro účely prodeje formou dobrovolné dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., Podle stavu ke dni:

15.3.2015

Znalecký posudek vypracovala:

ing Helena Zálešáková Bořivoje Čelovského 845/14 71300 Ostrava telefon: 606232838 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 33 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. 30.3.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalkyni se ukládá, aby stanovila obvyklou cenu nemovitostí pozemku parc.č.508, jehož součástí je stavba bez čp/če na ulici 1. Máje vše na LV.č.1087 v k.ú. 635448 Fulnek, obec Fulnek pro účely prodeje formou dobrovolné dražby, ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách v platném znění, prostřednictvím společnosti NAXOS a.s., Holečkova 31, Praha 5, 150 00. Jedná se o revizi č.1 posudku č.75-05-2014 vypracovaného dne 24.5.2014, předmětem revize je aktualizace posudku k datu 15.3.2015 dle požadavku objednatele. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje cenový předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.26/2000 Sb. O VEŘEJNÝCH DRAŽBÁCH je v § 13 uvedeno: „Dražebník zajistí odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé, jde-li o nemovitost musí být cena zjištěna posudkem znalce. V § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. O oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ 2. Základní informace Název předmětu ocenění:

Budova bez čp/če na ul.1. Máje a pozemek parc.č.508 vše v k.ú.Fulnek

Adresa předmětu ocenění:

793 31

Kraj:

Moravskoslezský

Okres:

Nový Jičín

Obec:

Fulnek

Katastrální území:

Fulnek

Počet obyvatel:

5 825

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 580,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu

č.

Pi

O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel

I

0,95

O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce

IV

0,60

O3. Poloha obce - Ostatní případy

V

0,80

O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn

I

1,00

O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava

I

1,00

O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a

I

1,00

-2-

kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 264,48 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.5.2014 za přítomnosti zástupce provozovatele (Střední školy technické a zemědělské) pana Luďka Kostelníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z katastrů nemovitostí LV.č.1087 a snímek pozemkové mapy (příloha č.1) 2. Výsledek místního šetření ze dne 14.5.2014 a pořízená fotodokumentace (příloha č.2) 3. Znalecký posudek č.3934-55/2013 ze dne 28.4.2013 a jeho aktualizace č.4155-85/2014 ze dne 24.10.2014, vypracovaný ing.Karlem Segeťou, 4. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních servrech www.sreality.cz, www.mmreality.cz, atd. 5. Pro ocenění nemovitosti byl použit cenový předpis: podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění zákona č.121/2000 Sb., zákona č.237/2004 Sb., zákona č.257/2004 Sb., zákona č.296/2007 Sb., zákona č.188/2011 Sb., zákona č.350/2012 Sb. a zákona č.303/2013 Sb., o oceňování majetku. 6. Literatura: Teorie oceňování nemovitostí VI. přepracované vydání, od autora Doc.Ing.Alberta Bradáče DrSc., ředitele Ústavu soudního inženýrství v Brně 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Moravskoslezský kraj, RČ/IČO: 70890692, 28.října 2771/117, 70200 Ostrava, vlastnictví: výhradní Moravskoslezský kraj, RČ/IČO: 70890692, 28.října 2771/117, 70200 Ostrava, vlastnictví: výhradní

Podle doloženého výpisu KN pro LV 1087: Hospodaření se svěřeným majetkem kraje pro: Střední škola technická a zemědělská, Nový Jičín, příspěvková organizace, U Jezu 7, Žilina, Nový Jičín, IČ: 00848077 6. Dokumentace a skutečnost Dle znaleckého posudku č.39355/2014 a poskytnutých podkladů při místním šetření zjistila znalkyně následující: -budova byla dána do užívání pravděpodobně v roce 1953, jako sklad elektromateriálu pro společnost ROMO Fulnek, -v roce 1971-1972 byla provedena rekonstrukce budovy skladu hutního materiálu, -v roce 1987-1988 byla provedena u jižního štítu přístavba budovy a zároveň byla provedena rekonstrukce v obou podlažích a to na budovu SOU-Praktické vyučování, -od roku 1988 slouží budova učňovskému školství, pod různými provozovateli, -v průběhu užívání budovy docházelo podle potřeby k postupné rekonstrukci a modernizaci, -v roce 1992 byla provedena kotelna ÚT včetně plynofikace a vybudování středotlaké přípojky, -v roce 2012 byla provedena rekonstrukce hlavní ležaté kanalizace. 7. Celkový popis nemovitosti Fulnek: je město rozkládající se na obou stranách historické zemské Moravy a Slezska, přibližně 30 km jižně od Opavy. Město Fulnek je samostatná obec se sídlem městského úřadu. Obec s rozšířenou působností pro město Fulnek je Městský úřad Odry. Stavební úřad je přímo ve Fulneku. Historické jádro města bylo vyhlášeno městskou památkovou zónou. Ve Fulneku žije necelých 6.000 obyvatel, zaměstnavatelé zde vytvářejí bohužel málo pracovních míst. Vysoké procento obyvatel za prací dojíždí. Malé a střední firmy podnikají především v oblasti strojírenské výroby. Katastrální území Fulnek má rozlohu 68,46km2.

-3-

Lokalita oceňovaných nemovitostí se nachází v západní, zastavěné části města Fulnek, na ulici 1.máje. Tato lokalita se nachází cca 500 m západně od náměstí, v prostoru mezi silnici Říční (dopravní průtah městem Fulnek) a ulicí Fučíkova. Oceňovaná budova praktického vyučování s oceňovaným pozemkem se nachází vlevo. Jedná se o okrajovou část bývalého areálu podniku ROMO Fulnek. Terén je zde rovinatý, přístup je po zpevněných místních komunikacích a z hlediska dostupnosti inženýrských sítí jsou zde veškeré, které se v této lokalitě nacházejí (SV, K, ZP, NN). Vzdálenost lokality oceňovaných nemovitostí od centra města je cca 400m až 500m. 8. Obsah znaleckého posudku B. Znalecký posudek – administrativní cena 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č.508 - Stavba na pozemku – budova bez čp/če - Venkovní úpravy – přípojky, vrátka, vrata, zpevněná plocha - Komín C. Odhad tržní hodnoty – ceny obvyklé 1. Porovnávací metoda 2. Výnosová metoda 3. Ocenění střední hodnotou a váženým průměrem 4. Kombinace nákladové ceny s metodou hodnocení dle kritérií D. Rekapitulace - závěr

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - např.nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I V

Pi -0,06 0,00

II II I

0,00 0,00 -0,25

IV

1,00

5 Index trhu

IT = P6 * (1 + Ʃ Pi) = 0,690 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro školství a zdravotnictví Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 Index polohy

IP = P1 * (1 + Ʃ Pi) = 0,655 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,452

-5-

č. I I

Pi 0,55 0,10

II I

0,08 0,00

I

0,00

VI

0,00

III

0,01

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č.508 Město Fulnek nespadá do chráněné krajinné oblasti Poodří (CHKO). Město Fulnek nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Katastrální území obce Fulnek sousedí v bývalém okrese Nový Jičín s katastrem obcí Bílovec – místní část Stará Ves, místní část Bravinné, Bílov, Kujavy, Hladké Životice, Suchdol nad Odrou místní část Kletné, Odry - místní část Kaménka, místní část Pohoř a místní část Tošovice, Heřmanice u Oder a místní část Véska u Oder. V okrese Opava sousedí s katastry obcí Březová - místní část Leskovec, místní část Gručovice a místní část Jančí a s katastrem obce Větřkovice s místní část Nové Vrbno. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části bývalého areálu podniku ROMO Fulnek. Terén je zde rovinatý, přístup je po zpevněných, místních komunikacích a z hlediska dostupnosti inženýrských sítí jsou zde veškeré, které se v této lokalitě nacházejí (SV, K, ZP, NN). Vzdálenost lokality oceňovaných nemovitostí od centra města je cca 400 m až 500 m. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Znalkyni nejsou známy žádné další vlivy, které by měly dopad na stanovení ceny pozemku.

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I I

0,00 0,00

č. I V

Pi -0,06 0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

6 Index omezujících vlivů

IO = 1 + Ʃ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 Index trhu

IT = P6 * (1 + Ʃ Pi) = 0,940 i=1

-6-

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní objekty – V (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost III komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 0,55 -0,05 0,02 0,00 0,00 0,00 -0,05 0,05 0,00 0,00 0,00

11 Index polohy

IP = P1 * (1 + Ʃ Pi) = 0,534 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,534 = 0,502 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena

Zatřídění

2

[Kč/m ]

Index

Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1

264,48

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo 508

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra 2

[m ] 1 488,00

0,502

Jedn. cena [Kč/m2] 132,77

132,77

Cena [Kč] 197 561,76 197 561,76

Ocenění staveb na pozemcích A. Budova bez čp/če na ulici 1. Máje: Popis: Budova bez čp/če na ulici 1. Máje - praktického vyučování, byla postavena a do užívání uvedena cca v roce 1953, takže její stáří ke dni ocenění je 62let. Jedná se o 2 podlažní budovu s plochou střechou, bez podsklepení, obdélníkového půdorysu o základních rozměrech 46,40m x 18,50m. Nosnou konstrukci po obvodu tvoří železobetonový monolitický skelet s výplňovým zdivem 40cm, zastřešení je provedeno železobetonovými vazníky, na kterých jsou položené železobetonové žebrové panely a následně konstrukce -7-

ploché střechy. Stropní konstrukce obou nadzemních podlaží je provedena z ocelových I nosníků a železobetonových desek. Stropy jsou uložené na ocelových průvlacích, které jsou podpírané ocelovými sloupy. Postupně, jak docházelo ke změnám užívání budovy, měnily se a doplňovaly nosné konstrukce, zejména stropů, které jsou vyztužené a umožňují umístění těžkých strojů pro různou strojírenskou výrobu. Vnitřní stěny a příčky jsou zděné. V roce 1988 došlo na jižní straně původní budovy k přístavbě v šíři 4m, a to po výšce obou podlažích. V tomto období došlo také k přístavbě vnějšího schodiště, které nyní slouží jen jako bezpečnostní. V rámci plynofikace budovy a zřízení kotelny v roce 1992, byl v sousedství schodiště postaven na samostatném základu komín, jehož výška dle projektové dokumentace činí 12,56 m (od základu). Budova je napojena přípojkami na veřejné inženýrské sítě, které budou v rámci venkovních úprav oceněné. Budova sloužila učňovskému školství jako objekt praktického vyučování. Ke dni ocenění je objekt vyprázdněn a není užíván, pouze je udržován (v zimě temperován a prováděny občasné kontroly). 1. NP - přízemí zde se nacházejí tyto místnosti a prostory: hlavní vstupní prostor do budovy s prostorem vnitřního schodiště, sociální zařízení žákyň (předsíňka, šatna, WC, sprchy), rozvodny NN (přístup z terénu), sociální zařízení žáků - mužů (předsíňka s pisoáry, WC, šatna, umývárna - sprchy), chodba (vedoucí středem podlaží), místnosti výuky svařování, frézárna, soustružna, stolárna, v přístavbě učebna, sociální zařízení a sklad se samostatným vstupem z ulice, místnost vrtání, která je dveřmi napojena na venkovní rampu s venkovní kladkou pro zásobování do 2.NP. Na úrovni 1.NP - přízemí jsou z terénu celkem 4 vstupy. Pro manipulaci s těžkými břemeny je instalován v 1. NP sloupový jeřáb o nosnosti 500 kg, nyní není v provozu. 2. NP - 1. patro zde se nacházejí tyto místnosti a prostory: prostor vnitřního schodiště (z mezipodesty je vstup do venkovního schodiště), sociální zařízení žákyň (předsíňka, 2 x šatna, 3 x WC, umývárna se 3 sprchy), chodba (vedoucí středem podlaží), kancelář, sborovna, dílny: elektro-mechaniky, strojních mechaniků, obráběčů kovů, klempírny, strojních mechaniků, učebna, sklady pomůcek, sklady materiálů. V místnosti číslo 24 - sklad materiálů jsou osazené balkónové dveře, ze kterých je vstup na balkón s kladkostrojem (možnost svislé přepravy materiálů a strojů pomoci kladkostroje). Vstup do 2.NP je vnitřním schodištěm a z mezipodesty venkovním schodištěm (využíván jako nouzový východ). Součástí ocenění není strojní vybavení učeben a dílen praktického vyučování mimo sloupového jeřábu, který je součástí ocenění. Konstrukčně je budova řešena takto: Základové konstrukce jsou provedené z monolitických betonových pásů a z patek, vše z původní vodorovnou hydroizolací. Svislá nosná konstrukce je provedena z monolitického železobetonového skeletu s železobetonovými vazníky (v obou směrech) a s výplňovým zdivem o tl. 40 až 45 cm. Vnitřní nosné stěny jsou cihelné o tl. 30cm. Příčky jsou zděné tl.15cm a 10cm. Stropní konstrukce obou nadzemních podlaží je provedena z ocelových I nosníků a železobetonových desek. Stropy jsou uložené na ocelových průvlacích, které jsou podpírané ocelovými sloupy. Vnitřní schodiště je dvou ramenné, železobetonové monolitické s terasovým povrchem schodišťových stupňů. Zastřešení budovy je provedeno železobetonovými vazníky (v průřezu tvaru písmene I), na kterých jsou položené železobetonové žebrové panely a následně konstrukce ploché střechy. Střešní krytina je provedena z těžkých lepenkových pásů IPA s ochrannými nátěry. Vstupní dveře jsou osazené v rámci zasklené ocelové stěny s hliníkovými lištami, vnitřní dveře jsou dřevěné plné nebo částečně prosklené do ocelových zárubní a plechové do ocelových zárubní. Okna jsou ocelová zdvojená (původní) v menší míře luxferová. Vnitřní povrchové úpravy stěn a stropů jsou převážně z vápenných štukových omítek (původní, opravované a nově provedené u nových příček), fasádní omítky jsou vápenocementové dvouvrstvé, silně narušené a místy již opadané. V učebnách a v kabinetech jsou za umývadly provedené obklady stěn, které jsou provedené i ve všech sociálních zařízeních (žáci, žákyně, personál). Podlahové konstrukce jsou ve vstupních chodbách dlažby, v ostatních chodbách a sociálních zařízeních jsou keramické dlažby, PVC, v dílnách jsou použité šatovské dlažby, cementový potěr. Dlažby jsou různého stáří a různé kvality. Vnitřní instalace jsou převážně z období postupných rekonstrukcí budovy z období roku 1988. Silnoproudé rozvody jsou o napětí 220/380V, tyto rozvody je nutno posuzovat z hlediska rozsáhlosti za nadstandardní. Rozvody SV a TUV jsou již převážně z plastového potrubí, kanalizace je různého stáří, převážně jde o standardní materiály (kamenina, PVC), rozvody ZP jsou z ocelového svařovaného potrubí. -8-

Vnitřní rozvody SV jsou napojené za vodoměrnou šachtu, která je situovaná uvnitř budovy v podlaze, za vstupní části budovy. Původní rozvody byly postupně v rámci rekonstrukce budovy vyměněné, takže jsou nyní v provedení z plastových trubek. Dle místního šetření byla poslední rekonstrukce sociálního zařízení provedena v roce 2008. Teplá užitková voda (TUV) je centrálně ohřívaná v jednom zásobníkovém stojatém ohřívači TUV na NN, který je umístěn ve strojovně ÚT (2NP). Odtud je voda rozváděna plastovým potrubím do jednotlivých sociálních zařízení a k umývadlům. Převážně jde o vnitřní rozvody stáří 7 let až 26 roků. Kanalizace budovy je provedena jako společná, když odpadní i povrchové vody jsou svedené kanalizační přípojkou do revizní šachty z kameninového potrubí DN 20, v délce 12m. Vnitřní rozvody kanalizace jsou provedené ze standardních materiálů, jsou různého stáří a různé kvality. Rozvody zemního plynu jsou provedené z ocelového svařovaného potrubí. Plynofikace budovy byla provedena v roce 1992. Rozvody ZP jsou přivedené do prostoru kotelny ÚT se dvěma kotli na zemní plyn. Tyto kotle jsou součástí ocenění celé budovy a jsou započítány v celkové ceně budovy bez čp/ev. Plynoměr a HUP je umístěn v ocelové plechové skříni, zavěšené na fasádě (vpravo od hlavního vchodu). Jedná se o plynovodní přípojku STL ZP, která je provedena z ocelového bezešvého svařovaného potrubí s jutoasfaltem DN 32, v délce 12m. Ústřední vytápění budovy je teplovodní s nuceným oběhem z vlastní kotelny, umístěné v 1NP (vedle schodiště - přístup z šatny). Původně byla budova napojena na systém vytápění podniku ROMO Fulnek pára - voda, v roce 1992 došlo k vybudování vlastní kotelny ÚT se dvěma kotli na ZP (kotle typu ETI 100 o výkonu 2x116 kW). Původní rozvody z roku 1972, byly v rámci rekonstrukce budovy v roce 1987 až 1989 nově provedené. Vytápění je rozděleno do 2 okruhů, které jsou stažené do regulační stanice s osazenými rozdělovači a sběrači. V dílnách jsou převážně osazené ocelové registry, v učebnách, sociálních zařízeních a kancelářích jsou osazené plechové deskové radiátory. V rámci nově vybudované kotelny byl vybudován venkovní komín, na který jsou ocelovým sopouchem napojené oba kotle. Vzduchotechnika je rozvedena do některých prostor dílen. Potrubní rozvody jsou provedené z pozinkovaného plechu a jsou z období rekonstrukce budovy, tedy z roku 1988. Silnoproudé rozvody NN sestávají z rozvodů zásuvkových okruhů, z umělého a sdruženého osvětlení a z nouzového osvětlení. Podstatná část silnoproudých rozvodů je z období rekonstrukce budovy, tedy z roku 1988. Jde o rozsáhlé silnoproudé rozvody, zejména pokud se týká napojení strojního vybavení dílen. Veškeré silnoproudé rozvody jsou stažené do rozvodny NN, která je přístupná samostatným vchodem z ulice (vlevo od hlavního vstupu). Hromosvod ochrana před bleskem a ostatními škodlivými účinky atmosférické elektřiny byla provedena hromosvodem, a to připojením všech kovových zařízení na uzemnění. Jímací zařízení bylo provedeno mřížovým vedením, zakončeným v zemi zemnícími tyčemi ZT04. Ochrana před bleskem byla nově provedena v rámci rekonstrukce budovy v roce 1988. Vnitřní vybavení dílen není součástí stavby, proto není ani předmětem ocenění. V průběhu užívání budovy docházelo k průběžným opravám, takže při místním šetření znalec nezjistil žádné závady, které by bránily řádnému užívání oceňované budovy.

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Přístavby, nástavby a vestavby Název Přístavba

C. školy, univerzity a budovy pro výzkum monolitická betonová tyčová 1263

Popis V roce 1988 došlo k přístavbě z jižní strany budovy a to v šířce 4m a -9-

výšce obou podlaží. Zastavěná plocha je 74m2. V roce 1988 byla provedena přístavba venkovního schodiště, které v současné době slouží jako bezpečností a únikové.

Přístavba venkovního schodiště

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1NP 42,40*18,50 18,50*4,00 2NP 42,40*18,50 18,50*4,00

= = = =

[m2] 784,40 74,00 784,40 74,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží

Přístavby

1NP

Původní část Přístavba Původní část Přístavba

2NP

Zastavěná plocha 784,40 m2 74,00 m2 784,40 m2 74,00 m2 1 716,80 m2

Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,55 m 3,55 m 3,50 m 3,50 m

6 051,72 / 1 716,80 1 716,80 / 2

Součin 2 784,62 262,70 2 745,40 259,00 6 051,72 = 3,53 m = 858,40 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1NP (42,40 * 18,50) * (3,65) (18,50 * 4,00) * (3,65) 2NP (42,40 * 18,50) * (4,40) + (3,00 * 1,80) * (1,00) (18,50 * 4,00) * (4,40) (5,80 * 2,20) * (2,40) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Přístavby 1NP Původní část Přístavba 2NP Původní část Přístavba Přístavba venkovního schodiště Obestavěný prostor - celkem:

= = = = =

Typ NP NP NP NP NP

2 863,06 270,10 3 456,76 325,60 30,62

m3 m3 m3 m3 m3

Obestavěný prostor 2 863,06 m3 270,10 m3 3 456,76 m3 325,60 m3 30,62 m3 6 946,14 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = pod standard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce

Provedení

1. Základy vč. zemních prací betonové pásy a patky monolitické s původní hydroizolací - 1953 1. Základy vč. zemních prací betonové pásy pod přístavbou - 1989 2. Svislé konstrukce monolitický ŽB skelet + vyzdívka - 1953 2. Svislé konstrukce nedostatečný tepelný odpor obvodového pláště 1989 - 10 -

Hodnocení standardu S S S P

Část [%] 91 9 59 41

3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha

ocelové I nosníky + PZD – 1953 dřevěné trámy a bednění - 1989 plochá střecha ze standardních materiálů spádovaným k okraji střechy - 1953 4. Krov, střecha plochá střecha - 1989 l Lepenková krytina IPA + ochranné nátěry - 1989 5. Krytiny střech podstandardní stav střešní krytina - 1989 6. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu - 1989 6. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu nově vyměněné 2010 7. Úprava vnitřních povrchů štukové vápenné omítky - 1989 7. Úprava vnitřních povrchů štukové vápenné omítky nově provedené v rámci rek.soc.zařízení - 2008 8. Úprava vnějších povrchů vápenocementové dvouvrstvé standardní stav 1972 8. Úprava vnějších povrchů vápenocementové dvouvrstvé podstandardní stav 1972 9. Vnitřní obklady keramické obklady soc.zařízení - 2008 9. Vnitřní obklady keramické obklady v učebnách a kabinetech v rámci GO budovy - 1989 10. Schody dvouramenné, monolitické s terasovým povrchem 1972 11. Dveře vstupní dveře osazené v ocelových zasklených stěnách s AL lištami - 1989 12. Vrata 13. Okna ocelová zdvojená - 1989 14. Povrchy podlah dlažba keramická, betonové mazaniny - 1989 14. Povrchy podlah keramické dlažby, PVC - 2008 15. Vytápění ÚT s ocelovými registry - 1989 15. Vytápění nově osazené kotli ÚT na ZP vč.strojního vybavení kotelny - 1992 16. Elektroinstalace silnoproudé rozvody NN o napětí 220/380V - 1989 17. Bleskosvod standardní provedení - 1989 18. Vnitřní vodovod rozvody SV a TUV z plastových trubek - 1989 18. Vnitřní vodovod rozvody SV a TUV z plastových trubek - 2008 19. Vnitřní kanalizace rozvody kanalizace ze standardních materiálů - 1989 19. Vnitřní kanalizace nové rozvody kanalizace - 2008 20. Vnitřní plynovod rozvody z ocelových svařovaných trubek - 1992 21. Ohřev teplé vody zásobníkový ohřívač TUV, osazený ve strojovně ÚT 22. Vybavení kuchyní není 23. Vnitřní hygienické vyb. WC mísy, pisoáry, umyvadla, výlevky, sprchové boxy - 1989 23. Vnitřní hygienické vyb. umyvadla, sprchy - 2008 24. Výtahy není 25. Ostatní Rozvody silnoproudé, požární hydranty, vzduchotechnika, kladkostroj 26. Instalační pref. jádra není

S S S

9 91 91

S S P S S

9 60 40 70 30

S S

95 5

S

50

P

50

S S

35 65

S

100

S

100

X P S S S S

100 100 85 15 60 40

N S S S S S S S C S

100 100 70 30 70 30 100 100 100 70

S C S

30 100 100

X

100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. 1. 2. 2. 3. 3.

Základy vč. zemních prací Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Svislé konstrukce Stropy Stropy

Obj. podíl [%] S S S P S S

7,30 7,30 19,20 19,20 11,10 11,10 - 11 -

Část [%] 91 9 59 41 9 91

Koef. 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,64 0,66 11,33 3,62 1,00 10,10

4. Krov, střecha 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S P S S S S S P S S S S X P S S S S N S S S S S S S C S S C S X

6,20 6,20 2,10 2,10 0,60 0,60 6,90 6,90 3,10 3,10 1,80 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 2,20 4,10 4,10 5,00 0,30 2,20 2,20 2,10 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 3,40 1,00 6,20 0,00

91 9 60 40 70 30 95 5 50 50 35 65 100 100 100 100 85 15 60 40 100 100 70 30 70 30 100 100 100 70 30 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

5,64 0,56 1,26 0,39 0,42 0,18 6,56 0,35 1,55 0,71 0,63 1,17 3,10 3,20 0,00 2,39 1,87 0,33 2,46 1,64 7,70 0,30 1,54 0,66 1,47 0,63 0,30 1,60 0,00 2,38 1,02 0,00 6,20 0,00 91,56 0,9156

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP

Konstrukce, vybavení 1. 1. 2. 2. 3. 3. 4. 4. 5. 5. 6. 6. 7. 7.

Základy vč. zemních prací Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Svislé konstrukce Stropy Stropy Krov, střecha Krov, střecha Krytiny střech Krytiny střech Klempířské konstrukce Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnitřních povrchů

S S S P S S S S S P S S S S

Část [%]

[%] 7,30 7,30 19,20 19,20 11,10 11,10 6,20 6,20 2,10 2,10 0,60 0,60 6,90 6,90

91,00 9,00 59,00 41,00 9,00 91,00 91,00 9,00 60,00 40,00 70,00 30,00 95,00 5,00 - 12 -

K 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00

UP

PP

[%] [%] 6,64 7,25 0,66 0,72 11,33 12,37 3,62 3,95 1,00 1,09 10,10 11,03 5,64 6,16 0,56 0,61 1,26 1,38 0,39 0,43 0,42 0,46 0,18 0,20 6,56 7,16 0,35 0,38

St. 62 26 62 26 62 26 62 26 26 26 26 5 26 7

Živ. 175 175 140 140 140 140 110 110 60 60 55 55 65 65

Opot. části 35,43 14,86 44,29 18,57 44,29 18,57 56,36 23,64 43,33 43,33 47,27 9,09 40,00 10,77

Opot. z celku 2,5687 0,1070 5,4787 0,7335 0,4828 2,0483 3,4718 0,1442 0,5980 0,1863 0,2174 0,0182 2,8640 0,0409

8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. 23. Vnitřní hygienické vyb. 25. Ostatní Opotřebení:

S P S S S S P S S S S N S S S S S S S S S S

3,10 3,10 1,80 1,80 3,10 3,20 5,20 2,20 2,20 4,10 4,10 5,00 0,30 2,20 2,20 2,10 2,10 0,30 1,60 3,40 3,40 6,20

50,00 50,00 35,00 65,00 100,00 100,00 100,00 85,00 15,00 60,00 40,00 100,00 100,00 70,00 30,00 70,00 30,00 100,00 100,00 70,00 30,00 100,00

1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,55 0,71 0,63 1,17 3,10 3,20 2,39 1,87 0,33 2,46 1,64 7,70 0,30 1,54 0,66 1,47 0,63 0,30 1,60 2,38 1,02 6,20

1,69 0,78 0,69 1,28 3,39 3,49 2,61 2,04 0,36 2,69 1,79 8,41 0,33 1,68 0,72 1,61 0,69 0,33 1,75 2,60 1,11 6,77

43 43 7 26 43 26 26 26 7 26 23 26 26 26 7 26 7 23 7 26 7 26

45 45 40 40 140 65 65 47 47 35 35 37 40 35 35 45 45 35 30 45 45 55

95,56 95,56 17,50 65,00 30,71 40,00 40,00 55,32 14,89 74,29 65,71 70,27 65,00 74,29 20,00 57,78 15,56 65,71 23,33 57,78 15,56 47,27

1,6150 0,7454 0,1208 0,8320 1,0411 1,3960 1,0440 1,1285 0,0536 1,9984 1,1762 5,9097 0,2145 1,2481 0,1440 0,9303 0,1074 0,2168 0,4083 1,5023 0,1727 3,2002 44,2 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]:

=

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10):

*

1,1580

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP):

*

0,9277

Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):

*

0,8949

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

*

0,9156

Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

*

2,0530

Základní cena upravená [Kč/m3]

=

Plná cena:

3

6 946,14 m * 4 586,45 Kč/m

3

=

2 538,-

4 586,45 31 858 123,80 Kč

Koeficient opotřebení: (1- 44,2 % /100)

*

Nákladová cena stavby CSN

=

Koeficient pp

*

Cena stavby CS

=

8 035 128,55 Kč

Budova bez čp/če na ulici 1.Máje - zjištěná cena

=

8 035 128,55 Kč

B. Venkovní úpravy pro potřeby ocenění jsou: 1. 2. 3. 4. 5.

Přípojka studené vody Přípojka kanalizace splaškových a povrchových vod Přípojka zemního plynu Kanalizační šachta Silnoproudá přípojka - 13 -

0,558 17 776 833,08 Kč 0,452

6. Vrátka ocelová plechová 7. Vrata dvoukřídlová ocelová plechová 8. Zpevněná plocha

C. Komín z betonových bloků B. Venkovní úpravy: 1. Přípojka studené vody Podle dostupné dokumentace je přípojka SV z první období rekonstrukce budovy, tedy z roku 1972, takže její stáří ke dni ocenění je 43 roků. Přesný situační výkres není k dispozici. Přípojka je plastová DN 2” v předpokládané délce 15m. Vodoměrná šachta je umístěna uvnitř budovy. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.6.3. Přípojka vody DN 50 mm 15,00 m 2222

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

465,1,0000 2,2930 1 066,25

Plná cena:

=

15 993,75 Kč

15,00 m * 1 066,25 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 43 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 43 / 60 = 71,7 % Koeficient opotřebení: (1- 71,7 % / 100)

*

0,283


=

4 526,23 Kč

Koeficient pp

*

Cena stavby CS

=

2 045,86 Kč

Přípojka studené vody - zjištěná cena

=

2 045,86 Kč

0,452

Přípojka kanalizace splaškových a povrchových vod Kanalizace budovy je provedena jako společná, odpadní i povrchové vody jsou svedené kanalizační přípojkou do revizní šachty z kameninového potrubí DN 200 mm, v délce 12m. Podle PD byla kanalizační přípojka provedena v rámci rekonstrukce a přístavby budovy v roce 1988, takže její stáří ke dni ocenění je 27 roků. Revizní šachta je z betonových skruží v hloubce do 3m. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Délka:

2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm 2223 12,00 m

- 14 -

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m] Plná cena: 12,00 m * 3 311,80 Kč/m

= * * = =

1 450,1,0000 2,2840 3 311,80 39 741,60 Kč


*

0,700


=

Koeficient pp

*

Cena stavby CS

=

12 574,24 Kč

Přípojka kanalizace splaškových a povrchových vod - zjištěná cena

=

12 574,24 Kč

27 819,12 Kč 0,452

Přípojka zemního plynu Podle dostupné dokumentace byla přípojka provedena nově v roce 1992 napojením se na stávající STL plynovod DN 40 mm v délce 12 m. Přípojka je provedena z ocelového svařovaného potrubí DN 2” s asfaltojutovou ochranou potrubí. Přípojka končí v ocelové uzamykatelné větratelné skříni s hlavním uzávěrem plynu, když tato skříň je osazena po pravé straně hlavního vstupu do budovy. Hlavní uzávěr plynu je součástí regulační řady. Stáří této plynovodní přípojky je 23 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

4.1. Plynová přípojka do DN 40

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2221

Délka:

12,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17):

[Kč/m]

=

305,-


*

1,0000


*

2,2690

Základní cena upravená cena [Kč/m]

=

692,05

Plná cena:

=

8 304,60 Kč

12,00 m * 692,05 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 50 = 46,0 %

- 15 -

Koeficient opotřebení: (1- 46,0 % / 100)

*

0,540


=

Koeficient pp

*

Cena stavby CS

=

2 026,98 Kč

Přípojka zemního plynu - zjištěná cena

=

2 026,98 Kč

4 484,48 Kč 0,452

Kanalizační šachta V rámci kanalizační přípojky byla vybudována skružená šachta z betonových prefa dílců. Její hloubka dle PD je do 3m. Stáří kanalizační šachty je shodné se stářím kanalizační přípojky, tedy 27 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

2.2.2. Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 3m


2223

Výměra:

1,00 ks


[Kč/ks]

=

9 450,-


*

1,0000


*

2,2840

Základní cena upravená cena [Kč/ks]

=

21 583,80

Plná cena:

=

21 583,80 Kč

1,00 ks * 21 583,80 Kč/ks


*

0,700


=

Koeficient pp

*

Cena stavby CS

=

6 829,11 Kč

Kanalizační šachta - zjištěná cena

=

6 829,11 Kč

15 108,66 Kč 0,452

Silnoproudá přípojka Silnoproudá přípojka NN je z období rekonstrukce budovy v roce 1989. Jedná se o podzemní kabelovou přípojku, která vede z prostoru rozvaděče bývalého závodu ROMO Fulnek. Přípojka je vedena kabelem AKY 3x95+70. V budově je osazena v místnosti rozvaděče přípojková skříň, délka přípojky NN je odhadem (dle situačního výkresu) 70m. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel


2224 - 16 -

Délka:

70,00 m


[Kč/m]

=

215,-


*

1,0000


*

2,1990

Základní cena upravená cena [Kč/m]

=

472,78

Plná cena:

=

33 094,60 Kč

70,00 m * 472,78 Kč/m


*

0,480


=

Koeficient pp

*

Cena stavby CS

=

7 180,21 Kč

Silnoproudá přípojka - zjištěná cena

=

7 180,21 Kč

15 885,41 Kč 0,452

Komín z betonových bloků V rámci plynofikace kotelny byl postaven mimo zastavěnou plochu budovy komín, který je postaven z betonových bloků rozměru 1,30m x 1,30 m. Komín je postaven na samostatném betonovém základu a je výšky 12,5m. Kolaudace plynofikace kotelny byla provedena v říjnu 1992, takže stáří komínu je 23 roků. Podrobnější dokumentace nebyla znalcem zjištěna. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby:

§ 17

Typ stavby:

1. Věže, stožáry, komíny, odplynovače

Objekt

Komíny vysoké a kouřové kanály

Konstrukční charakteristika (druh svislé nosné konstrukce):

zděná z cihel, tvárnic nebo bloků

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2301

3

Množství: 1,3*1,3*12,5 = 21,13 m Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15:

=


*

1,0000


*

2,2500

Základní cena upravená cena Kč/m3

=

Plná cena:

3

21,13 m * 3 757,50 Kč/m

3

=

Výpočet opotřebení lineární metodou

- 17 -

1 670,-

3 757,50 79 395,97 Kč

Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 90 = 25,6 % Koeficient opotřebení: (1- 25,6 % / 100)

*

0,744


=

Koeficient pp

*

Cena stavby CS

=

26 699,91 Kč

Komín z betonových bloků - zjištěná cena

=

26 699,91 Kč

59 070,60 Kč 0,452

Vrátka ocelová plechová Vstup do prostoru dvorku pozemku parc.č. 508 je zajištěn plechovými vrátky, které jsou osazené v oplocení při pravé straně od hlavního vstupu do budovy. Stáří vrat je shodné se stářím rekonstrukce budovy tedy 26 roků. Samostatně budou oceněna vjezdová vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků


2222

Výměra:

1,00 ks


[Kč/ks]

=

1 600,-


*

1,0000


*

2,2930


=

3 668,80

Plná cena:

=

3 668,80 Kč

1,00 ks * 3 668,80 Kč/ks


*

0,257


=

942,88 Kč

Koeficient pp

*

0,452

Cena stavby CS

=

426,18 Kč

Vrátka ocelová plechová - zjištěná cena

=

426,18 Kč

Vrata dvoukřídlová ocelová plechová Vjezd do prostoru dvorku pozemku par.č.508 je zajištěn dvoukřídlovými plechovými vraty, které jsou osazené v oplocení při pravé straně od hlavního vstupu do budovy. Stáří vrat je shodné se stářím rekonstrukce budovy tedy 26 roků.

- 18 -

Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků


2222

Výměra:

1,00 ks


[Kč/ks]

=

3 700,-


*

1,0000


*

2,2930


=

8 484,10

Plná cena:

=

8 484,10 Kč

1,00 ks * 8 484,10 Kč/ks


*

0,257


=

Koeficient pp

*

0,452

Cena stavby CS

=

985,55 Kč

Vrata dvoukřídlová ocelová plechová - zjištěná cena

=

985,55 Kč

2 180,41 Kč

Zpevněná plocha Část oceňovaného pozemku par.č.508 o celkové ploše 198m2, (zaměřeno geografickým zobrazením parcely v internetovém zjištění), před severní a před východní stranou oceňované budovy, je zpevněna kamenivem obalovaného živicí. Plocha před východní stěnou budovy slouží k parkování vozidel, zpevněná část pozemku před severní stěnou budovy slouží jako vstupní zpevněná plocha do budovy. Zpevněná plocha je provedena z kameniva obalovaného živicí s průměrným stářím dolní i vrchní vrstvy 26 roků, což je stáří rekonstrukce budovy. Celkovou životnost znalkyně odhaduje na 41 roků.

Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

8.4.2. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad kamenivo, obalovaný asfalt


211

Výměra:

198,00 m2


[Kč/m2]

=

400,-


*

1,0000


*

2,2210

- 19 -

Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

=

198,00 m2 * 888,40 Kč/m2

=

888,40 175 903,20 Kč


*

0,350


=

Koeficient pp

*

Cena stavby CS

=

27 827,89 Kč

Zpevněná plocha - zjištěná cena

=

27 827,89 Kč

Cena staveb celkem

=

8 121 724,48 Kč

Pozemek parc.č.508 - zjištěná cena

=

8 319 286,24 Kč

61 566,12 Kč 0,452

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č.508

8 139 286,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

8 319 286,20 Kč

Celkem

8 319 286,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

8 319 286,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

8 319 290,- Kč

C. ODHAD TRŽNÍ HODNOTY – OBVYKLÉ CENY Pro odhad obvyklé ceny budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná – (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 15.3.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky viz kapitola B. Znalecký posudek. Porovnávací hodnota – (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) – Porovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, podmínek výroby apod. Specifická kritéria jsou u nemovitostí, které nelze vyrábět sériově a přemisťovat je. Jedná se tedy o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit. Cílem porovnávací metody je, aby odhadce se znalostí trhu nemovitostí v daném místě a čase zvolil přiměřené porovnávací - 20 -

objekty, v tomto případě objekty pro školství popřípadě objekty pro drobnou strojírenskou výrobu případně skladové prostory o stejné velikosti jako oceňovaná nemovitost v nejbližším okolí v kombinaci s podobnými nemovitostmi v lokalitě Fulnek, Nový Jičín, Opava a okolí. Výnosová metoda Metoda váženého průměru a střední hodnoty Kombinace nákladové ceny s metodou hodnocení dle kritérií - východiskem pro ocenění jsou obecnější informace z trhu nemovitostí ve vazbě na specifika polohy, účelového určení, obecného stavu ekonomiky, známé údaje o oceňovaných nemovitostech, a charakteristické údaje dané lokality konkrétní obce – tedy hodnocení dle vžitých kritérií. Při následujícím hodnocení je upřednostněna skutečnost, že jde o objekt provozní, bez výraznějších škodlivých vlivů na životní prostředí. 1. Metoda porovnávací dle nabídek realitních inzercí tab.č.1: č.

1.

2.

poloha budovy

Hlavní, Hladké Životice

Štefánikova, Příbor

fotka

užitná plocha m2

cena Kč

popis budovy

cena za m2

1500

Průmyslový areál s pozemky o výměře 6138 m2. Vlastní příjezd, užitná plocha budov cca 1500 m2, kanceláře, 3 900 000,00 šatny pro zaměstnance, sklady, soc. zařízení. K dispozici jeřáb. V blízkosti výjezd na dálnici D1, příjezd pro kamionovou dopravu.

2 600,00

1800

Komerční objektu poblíž centra města Příbor. Jedná se o volně stojící, nepodsklepenou, dvoupodlažní budovu s pultovou střechou. Objekt je 2 490 000,00 zděný, izolovaný proti zemní vlhkosti, v minulých letech přistavovaný a rekonstruovaný, velmi dobrý technický stav. Pozemek je oplocený, celkem vč. zastavěné plochy 994 m2.

1 383,33

- 21 -

3.

4.

5.

HolasoviceLoděnice, Opava

Jakubčovice nad Odrou, Nový jičín

Bartošovice, Nový Jičín

2597

Komerční objekt administrativní budova a haly pro skladování nebo pro lehkou výrobu. Dvoupodlažní administrativní budova - užitná plocha 352m2, zastavěná plocha hal je 2421m2, vše ve velmi 9 800 000,00 dobrém stavu. Před objektem je dlážděné parkoviště a ostatní plochy jsou asfaltové. Celý objekt je dobře přístupný pro kamionovou dopravu na trase Opava - Krnov cca 12km od Opavy.

3 773,58

720

Dvoupodlažní komerční objekt, Budova bývalého ZD vytápěna kotlem na tuhá paliva. Elektřina v celém objektu, vodovodní přípojka u budovy, betonové podlahy, opravená střecha, nové okapy. V další části budovy jsou skladovací 3 650 000,00 prostory, bez stropů, výška cca 10 m a další prostor upravený příčkami pro kancelář a budoucí sociální zařízení. U budovy jsou 2 nákladové rampy, příjezd kamionové dopravy z hlavní komunikace. Nemovitost je vhodná jak k výrobě, tak ke skladovacím účelům.

5 069,44

800

Kanceláře a dílenské prostory (kovovýroba zámečnictví) v obci Bartošovice. Hala, dvě samostatné garáže, oploceno i s pozemkem. Nutná rekonstrukce 4 400 000,00 kanceláří a soc. zařízení. Inženýrské sítě zavedeny. K objektu je příjezd po obecní komunikaci. Vjezd nákladním autem, v areálu prostor pro nákladní auta. Elektřina 230 V a 400 V.

5 500,00

Průměrná cena za m2

3 665,27

- 22 -

Odvozená cena za m2 stanovená z cen tabulky č.1 činí

3.665,27 Kč/m2

Dlouhodobým porovnáváním cen, požadovaných v realitní inzerci a cen, skutečně dosahovaných při prodeji nemovitostí, bylo zjištěno, že skutečně dosahované ceny jsou o 10-15% nižší než ceny požadované v realitní inzerci. Pro odvození jednotkové ceny porovnáním použila znalkyně srážku ve výši 15%, odvozená jednotková cena tak po zaokrouhlení na celé desetikoruny činí 3.100,00 Kč/m2. Tržní hodnota budovy bez čp/če na ulici 1.Máje ve Fulneku byla stanovena takto: Tržní hodnota porovnáním Celková plocha v m2

Jednotková cena v Kč/m2

Cena celkem po zaokrouhlení na celé desetikoruny v Kč

1.450,00

3.100,00

4.495.000,00

2. Výnosová metoda V rámci této části ZP bude proveden výpočet výnosové hodnoty, což je ekonomické posouzení, které není závislé na nákladech na pořízení nemovitostí. Na základě čistého (reálně dosažitelného) nájemného z pronajatých nemovitostí v daném místě a v dané době. Po zvážení vývoje výše nájemného do budoucnosti se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitostí, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledkem je pak obnos, který by bylo zapotřebí uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých létech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitostí. Výnosová hodnota je tedy součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě a v daném čase očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitostí, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Předpokladem použití této metody je, že budova praktického vyučování, stojící na pozemku parc.č. 508, bude možno jako celek pronajat pro podnikatelské účely v oblasti učňovského školství, případně v oblasti drobné výroby. Ke dni ocenění není budova v nájemním vztahu (ani částečně). Pro odhad obvyklé ceny je nutno vypočíst výnosovou hodnotu. Znalkyně dotazem na MěÚ ve Fulneku zjistil, že ve městě obdobné objekty nejsou v nájmu. Znalkyně při oceňování školských objektů v Ostravě - Porubě a ve Frenštátě pod Radhoštěm aj. má zjištěno, že nájemné se zde pohybovalo ve výši 200,00 až 220,00 Kč/m2. Šlo ale o typické školské budovy (bez náročných rozvodů a vybavení dílen). Znalkyně však v rámci přípravných prací - odhadů na ZP zjistila, že tato výše nájmu je neekonomickým nájemným. Snahou každého podnikatelského subjektu je, aby provoz nemovitosti nebyl ztrátový, tedy, aby zisk byl v plusových hodnotách. Znalkyně vypočetla, že do plusových hodnot se u této budovy dostáváme až při sazbě ve výši 280,00 Kč/m2 až 320,00 Kč/m2. Znalkyně bude pro výnosovou metodu uvažovat s ekonomickým nájmem ve výši 300,00 Kč/m2 (PP celkové – obou podlaží). V této sazbě jsou zahrnuté veškeré prostory nadzemních podlaží. Pro výpočet pronajímatelných ploch použila znalkyně informace z PD: Podlaží 1NP - přízemí

Název učebny, kabinety, soc.zařízení prostory chodeb, schodiště k pronájmu za 1NP

2NP - 1.patro

plocha m2 607,75 81,25 689,00

učebny, kabinety, soc.zařízení

642,98

prostory chodeb, schodiště

117,73

k pronájmu za 2NP

760,71

PP k pronájmu celkem v m2

1 449,71

- 23 -

Stanovení obvyklého nájemného: na základě průzkumu trhu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: - znalkyní vypočtené ekonomické nájemné 300,00 Kč/m2 - znalkyní odhadnuté (průměrné) obvyklé nájemné za 1m2/rok 300,00 Kč - PP (v m2) možná k pronajmutí 1450 m2 - koeficient úpravy znalkyní 1,00 - celkové roční obvyklé nájemné 1450 m2 * 300,00 Kč/rok = 435 000,00 Kč Pro výpočet tedy bude znalkyně uvažovat s konstantním ziskem po neomezenou dobu, bez prodeje na konci. Jde o věčnou rentu, pro kterou je následující vztah: cv = z/u * 100 % = z/i kde značí dále: -z

konstantní roční zisk z reálného nájmu po neomezenou dobu

-u

úroková míra – ostatní nemovitosti

-i

úroková míra setinná

Příjmy: podle znalkyně vypočteného nájemného činí roční nájemné (bez služeb)

435 000,00 Kč

Výdaje: a) Daň z nemovitostí: oceňovaná budova je ve vlastnictví státu, takže je zproštěno placení daní, ale protože budoucí vlastník není znám, může vzniknout povinnost tuto daň platit. Porovnáním s jinými objekty znalkyně pro ocenění výnosovou metodou odhaduje výši daně z nemovitostí: 20 000,- Kč b) Pojištění stavby: jedná se o pojištění nemovitostí proti živelným pohromám a pojištění odpovědnosti vlastníka nemovitosti za případné škody, které by z titulu mohly vzniknout jiným osobám. Vlastník má všechny nemovitostí pojištěné, výše pojistky nebyla znalkyni sdělena, proto bude znalkyně uvažovat s pojištěním ve výši 0,002 % z reprodukční ceny stavby (vyhlášková cena bez koeficientu prodejnosti pp). Ps = 32 441 856,00 Kč x 0,002 = 64 883,71 Kč Celkem roční pojistná částka:

64 880,- Kč

c) Náklady na opravy a údržbu staveb areálu školství: jedná se o náklady budoucí (výnosová hodnota je součet diskontovaných budoucích čistých příjmů), takže pro jejich odhad bude třeba přihlédnout ke stavu budovy, která vyžaduje celkovou rekonstrukci (všechny PDŽ a většina PKŽ) je původní. Znalkyně proto použije horní hranicí rozpětí doporučované hodnoty (0,50 až 1,50 %) z reprodukční ceny stavby. Nú = 32 441 856,00 x 0,50 % = 18 165 979,00 x 0,5/100 = 162 209,28 Kč Celkem roční náklady na opravy a údržbu staveb areálu školství činí: d) Náklady na provoz staveb areálu školství: - 24 -

162 210,- Kč

do těchto nákladů je zapotřebí zahrnout především náklady související se správou nemovitosti, náklady na revize apod. Znalkyně odhaduje, že tyto náklady by mohly činit ročně 0,2 % reprodukční ceny stavby. Np = 32 441 856,00 x 0,01 = 32 441,86 Kč Znalkyní vypočtené náklady na provoz staveb činí:

32 440,- Kč

e) Průměrné roční odpisy - amortizace: pro výpočet amortizace, kdy příslušné částky se ukládají koncem roku a počítá se s úrokem a s úroky z úroků (složené úrokování), platí pro výši nutné úložky vztah: X = C x i/qn-1, kde dále značí: C

reprodukční hodnota stavby snížená o opotřebení (ČC)

i

úroková míra setinná (%)

q

úročitel (q = 1 + i)

n doba dalšího trvání stavby (roky) do zchátrání nebo generální opravy (nejvýše dle metodiky Č.sp., a.s. 30 roků). X = 18 165 979 x 0,03/1,0330-1 = 544 979,37/1,427 = 381 905,66 Kč Amortizace, obnos peněz, které by vlastník měl mít, aby po dožití stavby měl finanční prostředky, na znovu postavení činí dle výše uvedeného výpočtu: 381 910,- Kč Rekapitulace výdajů: - daň z nemovitostí:

20 000,00 Kč

- pojištění staveb:

64 880,00 Kč

- opravy a údržba:

162 210,00 Kč

- provozní náklady:

32 440,00 Kč

- amortizace:

381 910,00 Kč

Výdaje celkem:

661 440,00 Kč

Výpočet čistého zisku (předpoklad): - roční předpokládané příjmy:

435 000,00 Kč

- roční předpokládané výdaje:

661 440,00 Kč

roční zisk : (ztráta)

-226 440,00 Kč

Protože při reálně možném získaném nájmu ve výši 435 000,- Kč se dostáváme do ztráty (do záporné hodnoty), je výnosová hodnota rovná: 0,00 Kč Výnosová hodnota oceňovaných nemovitých věcí činí:

- 25 -

0,00 Kč

3. Ocenění střední hodnotou a váženým průměrem: Metoda střední hodnoty: jedná se o metodu velmi často používanou zejména v západních státech. (U nás ještě v roce 1933 exekučním řádem přímo stanovenou). Podstatou je zjištění hodnoty nemovitosti jako prostý aritmetický průměr z hodnoty věcné a hodnoty výnosové. Zkušení znalci nazývají tuto metodu jako „metodu praktiků„. SH = Cn + Cv = (18 165 979,00 + 00,00) : 2 = 18 165 979 : 2 = 9 082 989,50 Kč, což po zaokrouhlení činí:

9 082 990,-Kč

Metoda Naegeliho váženého průměru: Švýcarský architekt Naegeli modifikoval obecně používanou metodu střední hodnoty pro případy, kdy výnosová cena je výrazně menší než věcná cena, na použití aritmetického váženého průměru s váhami věcné a výnosové hodnoty podle rozdílu mezi nimi. Za základ 100 % se volí výnosová hodnota. Za věcnou a výnosovou hodnotu dosazujeme vždy hodnotu staveb s pozemkem. Výpočet podle Naegeliho má jednu nevýhodu, že se jedná o změny skokem, což nikdy nebývá dobré. Pokud bychom chtěli plynulou čáru, pak je třeba propojit body s rozdílem výnosové a věcné hodnoty R = O (váha výnosové hodnoty = 1) a s rozdílem R = 40 % (váha výnosové hodnoty = 5). Takové podmínce vyhovuje přímka o směrnici (- n - je váha výnosové hodnoty). n = (věcná hodnota – výnosová hodnota / výnosová hodnota) x 10 + 1, pokud je věcná hodnota vyšší než výnosová tak platí: Cn + n x Cv / n+1, kde dále značí: Cn: věcná hodnota Cv: výnosová hodnota n: váha ceny zjištěné výnosovým způsobem (Cv) a tato váha činí: a) je-li Cn = Cv, je n = 1 (není náš případ) b) je-li Cn > 1,40 x Cv, je n = 5 (je náš případ) c) v ostatních případech se n vypočte pomocí vzorce Cn = 18 165 979,00 Kč Cv = 0,00 Kč Co = 18 165 979,00 + (5 x 0,00) / 5+1 = 18 165 979,00 / 6 = 3 027 663,17 Kč, což po zaokrouhlení činí:

3 027 660,- Kč

- 26 -

4. Hodnocení dle kritérií Technická a ekonomická využitelnost. Budova je dvoupodlažní průmyslový objekt, o celkové užitné ploše 1.450 m² stojící na pozemku o výměře 1.488 m². Budova, pravděpodobně kolaudovaná v r. 1953, v minulosti sloužila jako objekt pro učňovskou strojírenskou, elektro a zámečnickou výuku. Tomu odpovídá i konstrukce budovy s tím, že pro tyto účely byla zvýšena nosnost podlahy v 1. patře vestavěnou ocelovou konstrukcí v přízemí, tímto mohly a mohou být v 1. patře umístěny těžké obráběcí stroje či jiná strojní zařízení. Objekt se nachází cca 400 m od centra města, umožňuje bezproblémové parkování u budovy a ve dvorním traktu, který je celý oplocen. Do budovy je možný vjezd sekčními vraty, pro manipulaci s těžkými břemeny je instalován v 1. patře sloupový jeřáb o nosnosti 500 kg, nyní není v provozu. Dispozice budovy: 1. NP – 690 m² - vstupní prostor, 4 x sociální zařízení, šatny, sprchy, učebny, dílny, sklady, kotelna 2. NP – 760 m² - chodba, dílny, učebny, 3 x sociální zařízení, šatny, sprchy, kanceláře, sklady Budova je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění plynové ústřední, v průběhu posledních let objekt prošel několika rekonstrukcemi, např.: soc. zařízení, hlavní kanalizace, rozvody SV do plastu, rozvody TUV, vnitřní elektro instalace, rozvod plynu, ústřední vytápění, vzduchotechnika. Budovu je možno využít ke skladování, strojírenské či zámečnické výrobě, popřípadě možno pronajmout menším výrobním firmám. Parkovací možnosti jsou velmi dobré, příjezd k objektu také, navíc se nachází na kraji města, není proto nutné projíždět městem. Stavebně technický stav Stáří budovy je 61let. V zásadě je v zachovalém technickém stavu, během životnosti stavby probíhaly průběžně částečné rekonstrukce, tak jak je napsáno výše v popisech budovy a jednotlivých konstrukcí. Budova na základě energetického auditu nevyhovuje, je nutno vyměnit zdvojená okna v celé budově za plastová a provést zateplení obvodového pláště a střešní konstrukce. Oceňovaná budova má rozsáhlé vnitřní silnoproudé rozvody NN. tab.č.2:

Hodnotí se vždy s přihlédnutím k charakteru (způsobu využití) dané nemovitosti. Pokud u daného druhu kritérium nepřichází v úvahu, použije se k=1,00

Č.položky

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Kriterium

Popis kriteria

Rozmezí koeficientů min. max.

A - OBEC Velikost obce Fulnek 0,85 Správní funkce pověřená obec 0,97 Poptávka nemovitostí nižší než nabídka 0,90 Přírodní okolí mírně vyšší 0,94 Obchod a služby mírně nadprům. 0,94 Školství veškeré 0,94 Zdravotnictví veškeré 0,94 Kultura a sport veškeré 0,94 Hotely apod. veškeré 0,98 Struktura zaměstnanosti horší 0,94 Životní prostředí dobré 0,94 B - UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI Poloha k centru dobrá 0,94 Dopravní podmínky dobré 0,94 Orientace ke sv stranám 0,94 Konfigurace terénu rovina 0,92 - 27 -

Hodnocení objektu

1,25 1,03 1,10 1,06 1,06 1,06 1,06 1,06 1,02 1,06 1,06

0,95 0,95 0,90 1,02 1,00 1,00 1,02 1,02 1,00 0,95 1,02

1,06 1,06 1,06 1,05

1,05 0,98 1,00 1,00

16 17 18 19 20

Převládající zástavba Parkovací možnosti Obyvatelstvo v okolí Územní plán Inženýrské sítě

vhodná dobré průměr přiměř. jsou

21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

C - VLASTNÍ NEMOVITOST Typ stavby průměr Dostupnost podlaží průměr Regulace nájemného není Výskyt radonu není zjišťován Další možnosti ohrožení nejsou Příslušenství nemovitosti dobré Možnost dalšího rozšíření minimální Technická hodnota stáří 61 roků Údržba stavby dobrá Pozemky k objektu celkem nejsou

0,94 0,94 0,94 0,94 0,60

1,06 1,06 1,06 1,06 1,05

0,98 1,05 0,95 0,96 0,95

0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85

1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15

0,98 0,95 1,00 1,00 0,80 0,95 0,98 0,95 1,04 0,85

D - SPECIFICKÁ KRITERIA - NÁZOR ZNALCE 31 Názor znalce 0,90 1,10 Součin dílčích koeficientů - index Is

0,95 0,4239

Na podkladě předchozích kritérií a informací, s přihlédnutím ke všem aspektům, které na odhad ceny mohou mít význam, propočítávám tržní hodnotu výše oceněných nemovitostí podle následujícího vzorce: Th = Cn * Is kde platí: Th

=

tržní hodnota

Cn

=

nákladová cena (zjištěná dle cenového předpisu bez koeficientu pp viz část B)

Is

=

koeficient cenové komparace,

Nákladová cena celkem: pozemek parc.č.508

197 561,76

budova bez čp/če

17 776 833,08

přípojka SV

4 526,23

přípojka kanalizační

27 819,12

přípojka plyn

4 484,48

kanalizační šachta

15 108,66

přípojka NN

15 885,41

komín

59 070,60

vrátka

942,88

vrata

2 180,41

zpevněná plocha

61 566,12

nákladová cena nemovitosti celkem

17 968 416,99

- 28 -

Th = 17 968 416,99*0,4239 Th=7.616.811,96 Tržní hodnota nemovitosti metodou kombinace nákladové ceny s metodou hodnocení dle kritérií činí po zaokrouhlení na celé desetikoruny 7.616.810,00Kč.

D. REKAPITULACE - ZÁVĚR Předmětem ocenění je nemovitost – pozemek parc.č.508 jehož součástí je stavba – budova bez čp/če, vše zapsané na LV č.1087 k.ú. Fulnek včetně příslušenství a součástí. V roce 2014 prováděl objednatel ZP, prostřednictvím dražební společnosti, opakovanou dražbu a dražby proběhly neúspěšně. Znalkyně i u RK zjistila, že v současné době, v dané lokalitě, není o takové nemovitosti zájem. Po zvážení a odborném posouzení všech zjištěných a odhadnutých cen, ve vztahu k obvyklým cenám nemovitostí v dané lokalitě, ve vztahu k nabídce a poptávce v dané lokalitě se bude obvyklá cena pohybovat takto pohybovat v oblasti kolem váženého průměru dle Naegeliho. Znalec na základě svého odborného posouzení odhaduje obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí v rozmezí 2,5 mil Kč až 4,0 mil Kč.

Rekapitulace:

Metody ocenění

částka

Cena dle znaleckého posudku za použití oceňovacího předpisu Věcná hodnota dle vyhlášky

8 319 290,00 18 165 979,00

Cena dle metody porovnávací za použití dat z realitní inzerce Cena dle metody střední hodnoty

4 495 000,00 9 082 990,00

Cena dle Naegeliho váženého průměru

3 027 660,00

Cena zjištěná kombinací nákladové ceny a s metodou hodnocení dle kritérií Stanovená tržní cena

7 616 810,98 3 200 000,00

slovy: třimiliónydvěstětisíc Kč

15.3.2015

ing Helena Zálešáková Bořivoje Čelovského 845/14 71300 Ostrava telefon: 606232838 e-mail: [email protected]

- 29 -

E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě, ze dne 23.6.2009, č.j.Spr.1769/09, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 75-05-2014-revize č.1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 10-04-2015.

F. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1087

2

Fotodokumentace

1

- 30 -

ZNALECKÝ POSUDEK. č revize č.1

Recommend Documents