-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 598/069/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 10, na pozemku č. parc. St. 7 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 7, k.ú. Ostrolovský Újezd, obec Ostrolovský Újezd, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
č. j. 132 EX 19091/09-12/Ku
Podle stavu ke dni 16.2.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 7.3.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 374 01 Ostrolovský Újezd 10 Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Ostrolovský Újezd Katastrální území: Ostrolovský Újezd Počet obyvatel: 147 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.2.2011 za přítomnosti Anny Kořínkové, spolumajitelky nemovitostí. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 117 ze dne 23.8.2010, k.ú. Ostrolovský Újezd 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 16.2.2010, Nahlížení do KN, k.ú. Ostrolovský Újezd 3)Usnesení č. j. 132 EX 19091/09-12/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 16.2.2011 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 10, na pozemku č. parc. St. 7 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 7, k.ú. Ostrolovský Újezd, obec Ostrolovský Újezd, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice Typ stavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený
Vlastníci pozemku:
Podíl 1/8: Kořínek Eduard, Ostrolovský Újezd 10, 374 01 Trhové Sviny Podíl 1/2: Kořínková Anna, Ostrolovský Újezd 10, 374 01 Trhové Sviny Podíl 1/8: Mikešová Naděžda, J. Opletala 835/49, České Budějovice, 370 05 Podíl 1/8: Míšková Jana, Do Kopce 394, Srubec, 370 06 České Budějovice Podíl 1/8: Šímová Ivana, Ostrolovský Újezd 60, 374 01 Trhové Sviny
-3Podíl 1/8: Kořínek Eduard, Ostrolovský Újezd 10, 374 01 Trhové Sviny Podíl 1/2: Kořínková Anna, Ostrolovský Újezd 10, 374 01 Trhové Sviny Vlastníci Podíl 1/8: Mikešová Naděžda, J. Opletala 835/49, České Budějovice, 370 05 staveb: Podíl 1/8: Míšková Jana, Do Kopce 394, Srubec, 370 06 České Budějovice Podíl 1/8: Šímová Ivana, Ostrolovský Újezd 60, 374 01 Trhové Sviny pro Jihočeský kraj, 117 Katastrální úřad: LV č. KP České Budějovice Ostrolovský Újezd Jihočeský Katastrální úz.: Kraj: Ostrolovský Ostrolovský Újezd Obec: část obce: Újezd 147 Ulice: počet obyvatel: 10 č.p. způsob ochrany: č. parc. St. 7, výměra 258 m2, zast. plocha a nádvoří na pozemku další pozemky:
-
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v obci Ostrolovský Újezd. Jedná se o malou obec ležící cca 15 km jihovýchodně od Českých Budějovic směrem na Trhové Sviny. V obci není občanská vybavenost, základní občanská vybavenost je v obci Trhové Sviny - dobře dostupné po místní komunikaci a silnici č. 156 – cca 6 km. Kompletní občanská vybavenost se nachází ve správním centru Poloha a okolí České Budějovice, dobře dostupném po místní komunikaci a silnici č. 156 – cca 15 km. Rodinný dům č.p. 10 je situován v centrální zastavěné části obce v lokalitě zástavby starších rodinných domů. Přístupová komunikace je ze severní strany, nemá rušivý vliv. Jedná se o klidné místo, vhodné pro bydlení. Rušivá a obtěžující Nebyly zjištěny žádné rušivé vlivy. zařízení Dostupnost
Zastávka autobusů cca 200 m. Po místních cca 5 km na silnici I/3.
Přípojky Elektro, vodovod – vodovodní řad i studna, kanalizace – žumpa. inženýrských sítí Povrchová úprava, Pozemek č. parc. St. 7 leží v rovině, je zčásti zastavěn stavbou domu, zčásti tvar pozemku stavbou garáže. Zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům, stávající dokončený Popis stavby Rok a) dokončení cca r. 1910 cca 1980 - provedena rekonstrukce části hospodářského b) přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace stavení na garáž s jedním garážovým stáním. Druh konstrukce (zděná, betonová, smíšená dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 1 částečně podsklepeno nadzemních 1+0 1NP + podkroví k bydlení neupravené. nebytových garážových stání Počet bytových jednotek 1 0 1 jednotek v samostatné garáži
-4-
Popis
Rekonstrukce a modernizace
Vnější zařízení
Stavba rodinného domu je částečně podsklepena, přístup do sklepa je poklopem v podlaze. Svislé konstrukce jsou smíšené. Střecha na RD je šikmá sedlová, dřevěný krov, krytina tašková. Klempířské prvky jsou plechové bez nátěru, částečně narušené korozí. Okna jsou dřevěná, dveře vstupní jsou dřevěné. Stropy jsou dřevěné, rovný podhled, s omítkou. Vnitřní povrchy – keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah – keramická dlažba, koberec. Fasáda - hladká omítka. Vybavení a zařizovací předměty – standardní, ale značně opotřebované: v koupelně umyvadlo, vana. Samostatné WC. V kuchyni je sporák na PB láhev. Topení – lokální, kamna na tuhá paliva. TUV – elektrický bojler, v kuchyni je průtokový ohřívač, elektrický. Přípojky: elektro, vodovod. Kanalizace do žumpy. Dispoziční řešení: 1.PP: malý sklep - 4 m2. 1.NP: předsíň 6,0 m2, kuchyň 11,2 m2, obývací pokoj 16,0 m2, pokoj 16,3 m2, pokoj 16,3 m2, koupelna 6,0 m2, WC 1,0 m2. PO: půdní prostor . UP celkem: 76,8 m2. Stavebně technický stav: dům je ve špatném stavebně technickém stavu, hospodářská část domu, která navazovala na dům na jižní straně, se před několika lety zřítila, na ni navazující obytná část domu je z tohoto důvodu staticky nestabilní, což se projevuje trhlinami ve svislém zdivu jižní části domu. Dům je v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce. Zařizovací předměty jsou funkční, ale převážně zastaralé. cca 1980 - byla provedena rekonstrukce části hospodářského stavení na garáž s jedním garážovým stáním.
Oplocení část dřevěné plotovky, část vlnitý plech Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ne – žumpa Plynovod ne Přístup po zpevněné komunikaci
ano
Vedlejší stavby a příslušenství stavba garáže – je situována v jihovýchodním rohu pozemku č. parc. St. 7, rekonstruována z bývalého hospodářského stavení, přízemní zděná stavba, Popis pultová střecha s taškovou krytinou, železná vyklápěcí vrata. bez vybavení. Průměrný stav. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Špatný, velké množství prasklin ve zdivu, zejména v jižní části domu. stavby Nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, vlhké svislé konstrukce. Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, bez rušivých vlivů. užívání Užívání Podle KN je stavba určena k bydlení, podle zjištění na místě je tak i užívána. nemovitosti
-5Vlastnická práva Omezení 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 117 , k.ú. Ostrolovský Újezd vlastnických práv Zahrnuta v tržní ceně 1) Není zohledněno v ceně obvyklé Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 117, k.ú. Ostrolovský Újezd a skutečnosti skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu Přístup je ze zpevněné komunikace č. parc. 2119/1, k.ú. Ostrolovský Újezd k nemovitosti (ostatní komunikace, nezapsána na LV). Bez rizika.
-6-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
St. 7
258
300
-
77 400
zast. plocha a nádvoří
77 400 Kč
I. CENA POZEMKU
STAVBY
stáří cca 100 let stavba RD garáž Reprodukční cena staveb
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
4200
100
1 785 000
80
1 785 000
-
357 000 50 000 -
PP 1. NP PO
4,0 m2 72,8m2 0,0 m2
OP
Jednot. cena
[m3] 425
2
Užitná plocha – celkem: 76,8 m
z toho:
407 000 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
484 400 Kč
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Stráž nad Nežárkou, RD, ZP 130 m2, UP 240 m2, pozemek 589 m2 Smíšená budova, nové oplocení zdí. Veškeré IS. Nabídková cena: 750 000 Kč, 10/2010 +
není podsklepeno Větší UP, v lepším stavu, větší plocha pozemku.
Lepší lokalita
Porovnatelný RD č. 2: Lutová, RD ZP 110 m2, UP 95 m2, pozemek 576 m2 Probíhá rekonstrukce – nové rozvody vody, el. , plastová okna, ÚT. Nabídková cena: 980 000 Kč, 2/2010 + -
lepší stav nemovitosti, probíhá rekonstrukce. nepodsklepeno
Srovnatelná lokalita.
Porovnatelný RD č. 3: Chmelná, RD 3+1 ZP 90 m2, UP 160 m2, pozemek 887 m2 částečně podsklepeno, vytápění lokální na TP. obecní vodovod, septik. Poblíž veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena: 850 000 Kč, 2/2011 + větší pozemek Srovnatelná lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
400 000 Kč
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Stavba domu je ve špatném stavebně technickém stavu, praskliny ve zdivu, zastaralé a opotřebované vybavení a zařizovací předměty. Malý Slabé stránky pozemek. Dobrá dostupnost správního centra České Budějovice, klidné místo bez Silné stránky rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a Zdůvodnění ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti.
OBVYKLÁ CENA
rodinného domu č.p. 10 na pozemku č. parc. St. 7 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 7, k.ú. Ostrolovský Újezd, obec Ostrolovský Újezd, zapsáno na LV č. 117 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice
400 000 Kč
Eduard Kořínek
50 000 Kč
Spoluvlastnický podíl 1/8
V Mníšku pod Brdy, 7.3.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 598/069/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/069/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 16.2.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Ostrolovský Újezd 2) Situace, fotodokumentace ze dne 16.2.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 117 ze dne 23.8.2010, k.ú. Ostrolovský Újezd
-9-
1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 16.2.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Ostrolovský Újezd
2) Situace, fotodokumentace ze dne 16.2.2011
- 10 -
Obytná část navazující na část zřícenou
- 11 -
praskliny v interiéru
- 12 -
