-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. ZP-11136 o ceně obvyklé (tržní hodnotě): - pozemku parc. č. 410 o výměře 193 m2, zastavěná plocha a nádvoří, - budovy čp. 96, část obce Koloveč, tvořící součást pozemku parc. č. 410, rod. dům, vše zapsáno na LV č. 1062 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, pro obec Koloveč a k.ú. Koloveč.
Objednatel posudku:
JUDr. Igor Ivanko, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6
Účel posudku:
Exekuční řízení sp. zn. 167 EX 18508/14
Podle stavu ke dni 19.03.2016 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 23.03.2016
-21. ÚVOD 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Znalecký úkol Základní pojmy Podklady Předmět ocenění Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1 2.2 2.3 2.4 3.
Metoda stanovení zjištěné hodnoty Metoda výnosová Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1
Identifikační údaje 3.1.1 Identifikace předmětu ocenění 3.1.2 Práva a závady 3.1.3 Poloha, charakteristika, podrobný popis a stav předmětu ocenění
3.2
Aplikace metod ocenění 3.2.1 Metoda stanovení zjištěné hodnoty 3.2.2 Metoda porovnávací 3.2.3 Silné a slabé stránky předmětu ocenění 3.2.4 Rekapitulace
4.
ZÁVĚR
5.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
6.
PŘÍLOHY
-3-
1.
ÚVOD
1.1 Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty): - pozemku parc. č. 410 o výměře 193 m2, zastavěná plocha a nádvoří, - budovy čp. 96, část obce Koloveč, tvořící součást pozemku parc. č. 410, rod. dům, vše zapsáno na LV č. 1062 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, pro obec Koloveč a k.ú. Koloveč, včetně součástí a příslušenství.
1.2 Základní pojmy Ustanovení § 2 zákona 151/1997 Sb., v platném znění stanovuje způsob ocenění majetku a služeb takto: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Odborná definice zadaného úkolu – Pro stanovení obvyklé (tržní) ceny v současné době neexistuje žádná oficiální a závazná metodika ani obligatorní zákonné ustanovení takovou metodiku upravující. Ve znalecké praxi se s touto skutečností vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná závazná a oficiální metodika neexistuje, je snaha znalců využívat postupy a metody používané zejména odhadci majetku, kteří ovšem provádí odhad zpravidla pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu či s principů splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckého posudku, a z toho plynoucí hmotné případně trestní odpovědnosti. Jedná se tak převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních pravidel bankovních ústavů, v zaměstnaneckém případně obdobném závislém poměru, ne tedy pro soudy a státní orgány, kde je podjatost nepřípustná. K dané problematice již v minulosti vydalo stanovisko Ministerstvo financí ČR, kdy jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato absence závazné metodiky je hlavně u soudních sporů často zneužívána, citace stanoviska čj. 162/63131/454/2004 ze dne 08.06.2004: „Trh v ČR nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze, rovněž vychází z trhu – statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze.“ Vzhledem k výše uvedenému má na určení obvyklé ceny v daném případě nejvyšší vliv platná cena zjištěná, tj. cena určená dle oceňovacího předpisu. Tato cena svými metodami, koeficienty (prodejnost, inflace, změny cen staveb, přístup, dostupnost inženýrských sítí apod.) zařazuje nemovitost dle lokality a využití, a tím přibližuje její základní cenu současným trendům realitního trhu v místě i čase.“ Cenový předpis navíc znalci umožní provést úpravu, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase. V tomto smyslu se lze opřít i o Nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení oceňovacího předpisu. Jak shora uvedeno, závazná metodika pro zjišťování tzv. obvyklé ceny (tržní ceny) neexistuje. Tuto cenu určuje pouze trh a jedná se hodnotou majetku (služby) vyjádřenou v penězích na trhu skutečně realizovanou. Taková cena se nedá vypočítat. Na základě této odborné definice zadaného úkolu se v případě, kdy nelze průkazným způsobem zjistit statisticky významný
-4počet dosažených tržních cen z prodejů stejných nebo obdobných nemovitostí v místě co nejbližším lokalitě, kde se předmět ocenění nachází, a čase za období max. posledních 12 měsíců, použijí se pak základní postupy nebo jejich kombinace, a výsledná hodnota je porovnána s odborným aktuálním stanoviskem realitních kanceláří, případně s vyhodnocením dostatečného počtu porovnatelných nemovitostí v oblasti zjištěné z inzerce RK prostřednictvím veřejně dostupných nabídek prodejů pokud jsou takové nabídky k dispozici. Věcná hodnota – (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Cena pořizovací – je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnota – (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Porovnávací hodnota – je cena založená na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi obdobnými, jejichž převody se znalostí ceny převodu byly v nedávné době realizovány. Trh – integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.
1.3 Podklady 1) poskytnuté objednatelem posudku: - usnesení soudního exekutora čj. 167 EX 18508/14-77 o ustanovení znalce, - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, LV č. 1062 pro obec Koloveč a k.ú. Koloveč, 2) zajištěné znalcem: - kopie snímku katastrální mapy, - mapa okolí, - fotodokumentace pořízená při prohlídce nemovitostí, - skutečnosti a výměry zjištěné při prohlídce nemovitostí, - aktuální nabídky prodeje obdobných nemovitostí.
1.4 Předmět ocenění
-5Předmětem ocenění jsou: - pozemek parc. č. 410 o výměře 193 m2, zastavěná plocha a nádvoří, - budova čp. 96, část obce Koloveč, tvořící součást pozemku parc. č. 410, rod. dům, vše zapsáno na LV č. 1062 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, pro obec Koloveč a k.ú. Koloveč, včetně součástí a příslušenství.
1.5 Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané ČKOM a AZO ČR. Nejpoužívanější metody jsou: Metoda stanovení zjištěné hodnoty, Metoda výnosová, Metoda porovnání tržních cen.
2. 2.1
METODY OCEŇOVÁNÍ Metoda stanovení zjištěné hodnoty
Tato metoda určuje reprodukční cenu nemovitosti sníženou o opotřebení. Její výpočet je proveden na základě oceňovacího předpisu, tj. zákona č. 151/1997 Sb., a prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Při stanovení této hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou Délka (m), Zastavěná plocha (m2), Obestavěný prostor (m3), Stáří stavby, Reprodukční pořizovací cena za 1 m3 obestavěného prostoru, za 1 m2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky, Opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou další životnost.
2.2
Metoda výnosová
Výnosová hodnota nemovitosti vyjadřuje schopnost nemovitosti přinášet jejímu vlastníkovi výnos (příjem). Tato hodnota se stanovuje u nemovitostí, které mají schopnost nebo budou mít schopnost výnosy vytvářet. Při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti se vychází ze skutečného čistého, popřípadě reálně dlouhodobě dosažitelného čistého nájemného za pronájem nemovitostí v místě -1 a čase. Hodnota nemovitosti vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce: V = 100 * Z * r V Z r
je výnosová hodnota nemovitosti, je čistý roční stabilizovaný výnos (před zdaněním je – li stanoven z nájmu), je kapitalizační míra.
Kapitalizační míru r stanovujeme jako součet čtyř základních členů: r = r1 + r2 + r3 + r4 kde: r1 je míra ekonomické výnosnosti, tj. úroková míra na bezpečné vklady ve lhůtě požadovaného úvěru, snížená o inflační vlivy, r2 je skutečná míra inflace v hodnoceném období, r3 je riziková míra. Výši rizika uložení kapitálu do oceňované nemovitosti nutno dle místních podmínek, r4 je míra ekonomické životnosti. Stanovuje se podle průměrné technické a morální životnosti oceňované nemovitosti.
-6-
2.3
Metoda porovnávací
Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání je vhodné použít minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, které byly uskutečněny v časovém horizontu max. dvanácti měsíců, popřípadě ceny nabídkové přiměřeně redukované s ohledem na cenu stanovenou jako očekávanou ze strany prodávajícího. Porovnání je nutno provést jak ze stavebně technického hlediska (konstrukční systémy, obestavěný prostor, zastavěná plocha, počet podlaží atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti (fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd.). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o reálných cenách.
2.4
Strategie postupu ocenění
V našem případě hodnocení výše uvedených nemovitostí budou použity dvě metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda stanovení zjištěné hodnoty, a metoda porovnávací. Metoda výnosová v daném případě nebude aplikována, neboť principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto nemovitosti pronajímat. U typu nemovitostí, které jsou předmětem ocenění, se toto však nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučují v daném případě výnosové ocenění neprovádět. Při ocenění nemovitosti metodou stanovení zjištěné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet zjištěné hodnoty je použito oceňovacího předpisu, tj. zákona č. 151/1997 Sb., a prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Jako druhá bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o reálných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání je vhodné použít minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, které byly uskutečněny v časovém horizontu max. dvanácti měsíců, popřípadě též ceny nabídkové přiměřeně redukované s ohledem na cenu stanovenou jako očekávanou ze strany prodávajícího. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitostí.
3.
NÁLEZ A OCENĚNÍ
3.1 Identifikační údaje 3.1.1
Identifikace předmětu ocenění
Vlastnické údaje viz výpis z KN v příloze, který tvoří nedílnou součást tohoto znaleckého posudku. Název nemovitosti: Rodinný dům čp. 96 s pozemkem, součástmi a příslušenstvím Adresa nemovitosti: Palackého 96, 345 43 Koloveč Kód katastrálního území: 668575 Název katastrálního území: Koloveč Kód obce: 553816 Název obce: Koloveč Název okresu: Domažlice List vlastnictví: LV č. 1062 pro k.ú. Koloveč
-7Počet obyvatel: 998 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 165,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II 0,98 služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 321,00 Kč/m2 3.1.2
Práva a závady
Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou oceňované nemovitosti zatíženy zahájením exekuce, zástavním právem exekutorským a zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (viz výpis z KN, který tvoří nedílnou součást tohoto znaleckého posudku). Předmět ocenění je dále zatížen zástavním právem smluvním pro zástavního věřitele – SMART HYPO, s.r.o., se sídlem tř. Svobody 956/31, 779 00 Olomouc, IČ 27774082, dle smlouvy o zřízení zástavního práva s právními účinky vkladu ke dni 24.04.2013. Existence tohoto zástavního práva není při ocenění uvažována, neboť se nejedná o právo, které při exekučním prodeji nemovitosti nezaniká. Jiná práva a vady váznoucí na nemovitosti (věcná břemena), které by určoval zvláštní předpis, nebyly zjištěny. Nebylo zjištěno žádné další právo, odpovídající věcnému břemenu, ani jiné právo, např. nájemní, které by se vztahovalo na oceňovanou nemovitost. 3.1.3
Poloha, charakteristika, podrobný popis a stav předmětu ocenění
Ocenění cenou obvyklou se týká: - pozemku parc. č. 410 o výměře 193 m2, zastavěná plocha a nádvoří, - budovy čp. 96, část obce Koloveč, tvořící součást pozemku parc. č. 410, rod. dům, vše zapsáno na LV č. 1062 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, pro obec Koloveč a k.ú. Koloveč, včetně součástí a příslušenství. Na základě požadavku objednatele posudku byla dne 19.03.2016 bez přítomnosti povinné provedena prohlídka předmětu ocenění. V oceňovaných nemovitostech se nikdo nenacházel. Znalec tak neměl možnost nahlédnout do předmětu ocenění a toto je provedeno na základě skutečností zjištěných zvně. Další informace byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů, též z internetové nabídky prodeje předmětu ocenění. Na předmětu ocenění je zřejmé, že jej dlouhodobě nikdo neužívá. Na základě vnější prohlídky bylo provedeno stanovení potřebných technických dat a parametrů. Oceňované nemovitosti se nachází v městysi Koloveč, tj. dle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v obci s počtem obyvatel 998. Koloveč se nachází cca 8,5 km jižně od města Staňkov na silnici II/183. Obec je dopravně dostupná autem, autobusem. V Kolovči je potřebná občanská vybavenost (úřad městyse, mateřská a základní škola, pošta, dům pro seniory, pohostinství, obchod, služby, hřiště) a technická infrastruktura (vodovod, kanalizace, elektřina, plynovod). Jedná se o samostatně stojící, zděný, v minimálním rozsahu podsklepený rodinný dům s jedním
-8nadzemním podlažím a půdou v sedlovém krovu se štítem orientovaným západ – východ se vstupem na severu. Stáří objektu je odhadováno na 100 roků. Založení objektu je vzhledem k odhadovanému stáří provedeno mělké bez izolace. Svislé nosné konstrukce zdivo smíšené. Stropy s rovným podhledem. Krov objektu dřevěný. Střecha sedlová. Střešní krytina částečně drážkovaná cementovka, částečně bobrovka dvouvrstvá. Bleskosvod chybí. Klempířské práce z pozinkovaného plechu, dožilé. Fasáda původní poškozená, dožilá. Okna dřevěná špaletová, původní, dožilá. Dle veřejně dostupné internetové nabídky prodeje předmětu ocenění se jedná o objekt napojený na elektřinu, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění objektu chybí. Údajně byla v objektu započata rekonstrukce provedeny částečně nové rozvody vody, odpadů, elektřiny. Objekt je o údajné dispozici 2+kk s WC a koupelnou. V prostoru zastřešení půda. V západní část objektu k dispozici sklad s navazujícím dalším prostorem pro skladování uhlí. Samostatným vstupem ze dvora k dispozici malý sklep o světlé výšce cca 1,5 m. Objekt je ve velmi zanedbaném stavu; aktuálně není bez dalších investic a dalších modernizací schopen běžného užívání. Bude vyžadovat investice do oprav a modernizací, včetně prvků dlouhodobé životnosti. K objektu přísluší stavební pozemek o výměře 193 m2. Příslušenství tvoří dále zděné oplocení s plechovými vrátky, vedlejší stavba - prádelna s dílnou (ve velmi špatném stavu, se známkami borcení některých nosných konstrukcí), přípojky inženýrských sítí. Vše je zohledněno ve stanovené ceně obvyklé.
3.2 Aplikace metod ocenění 3.2.1 Metoda stanovení zjištěné hodnoty Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - probíhající exekuční řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,920 i=1
Index polohy
č. I
Pi -0,04
V
0,00
II
0,00
I
-0,04
II IV
0,00 1,00
-9Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,938
1. Ocenění pozemků 1.1. pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
- 10 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,920 * 1,000 * 1,020 = 0,938 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 321,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 410
Výměra [m2] 193,00 193,00
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,938
301,10
Jedn. cena [Kč/m2] 301,10
Cena [Kč] 58 112,30
m2
58 112,30
Ocenění staveb na pozemcích Čp. 96 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 1 340,- Kč/m3
Základní technické parametry stavby: - zastavěná plocha 102 m2 - obestavěný prostor 443 m3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II I IV
0,00 0,00 0,04
I
-0,08
- 11 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I zast. stavbou) nebo do 300 m2 - 193 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let (odhad): s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
-0,05 0,00 -0,05 -0,02 -0,01 0,00 0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,293
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 340,- Kč/m3 * 0,293 = 392,62 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 443,10 m3 * 392,62 Kč/m3 * 0,920 * 1,020= 163 253,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
163 253,37 Kč
Vedlejší stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Základní technické parametry stavby: - zastavěná plocha 28 m2 - obestavěný prostor 70 m3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy
bez izolace zděné chybí
Hodnocení standardu P S C
Část [%] 100 100 100
- 12 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
dřevěný neumožňující podkroví vlnitý eternit chybí poškozené
P S C P X C C S S
chybí chybí betonová světelná a motorová
100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S C P S C P X C C S S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 0,00 3,36 8,10 0,00 2,81 0,00 0,00 0,00 8,20 5,80 63,34 0,6334
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,6334 0,8000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 70,15 m3 * 1 322,54 Kč/m3
= =
1 322,54 92 776,18 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků (odhad) Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 110 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 13 916,43 Kč 0,938 13 053,61 Kč
Vedlejší stavba - zjištěná cena
=
13 053,61 Kč
- 13 -
=
176 306,98 Kč
Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: čp. 96 Vedlejší stavba Stavby na pozemku - celkem Pozemky - celkem
+
163 253,37 Kč 13 053,61 Kč 176 306,98 Kč 58 112,30 Kč
Pozemek - zjištěná cena
=
234 419,28 Kč
Cena staveb celkem
Zjištěná hodnota celkem po zaokrouhlení činí: 234 420,00 Kč Slovy: Dvěstětřicetčtyřitisícčtyřistadvacet korun českých
- 14 3.2.2 Metoda porovnávací Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí jsou použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: korekce nabídkové ceny, poloha, pozemek, technický stav, vybavenost, velikost objektu, případně ostatní skutečnosti výše neuvedené. Lokalita Koloveč
Nabídková cena 649000
Foto
RD v obci Koloveč, okres Domažlice, o dispozici 2+1, s půdním prostorem, z části podsklepený. Dispozice: chodba, obývací pokoj, kuchyně, ložnice, koupelna (vana, umyvadlo), toaleta. IS: veřejný vodovod, vlastní studna, septik, plyn. Vytápění domu je kombinované el. přímotopy a akumulačními kamny, teplá voda el. bojler. V obci Koloveč je veškerá občanská vybavenost ( ZŠ, MŠ, zdravotní zařízení, obchodní centrum, restaurace...). Plocha zastavěná 175 m2, plocha pozemku 307 m2. Kč po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Upravená cena 584100 1,00 0,85 0,80 1,10 0,80 1,00 0,60 Osvračín 309000 Samostatně stojící dům v okrajové části obce Osvračín, okr. Domažlice. V přízemí se nachází 2 pokoje, kuchyň a komora. V podkroví možnost dispozici rozšířit. Žádné hygienické zařízení není provedeno. Na pozemku je vrtaná studna a dřevěná kolna. Přívod vody a kanalizace k domu chybí, přiveden pouze rozvod elektřiny. Obecní kanalizace a přívod plynu u příjezdové komunikace. Konstrukčně se jedná o zděnou nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva, okna rámová, podlahy betonové, dlažba a PVC. Vytápění lokální - kamny. Vše v původním stavu. Plocha pozemku 306 m2. Kč po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Upravená cena 278100 1,00 0,85 1,15 1,35 1,00 1,00 1,32 Soběkury 395000 RD zděný z kamene, cihel a vepříků o tl. 80 cm. V roce 1920 se provedla přístavba 2 místností. Při rekonstrukci vybudována koupelna, zaveden plyn, nové rozvody teplé a studené vody, ústřední topení a nové podlahy. Objekt je však vlhký. Konstrukce krovu je napadena červotočem. Příslušenství tvoří zastřešená terasa, oplocení a žumpa. Plocha zastavěná 139 m2, plocha pozemku 291 m2. Kč po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Upravená cena 355500 1,05 0,85 0,90 1,00 0,95 1,00 0,76 Líšina 350000 Venkovská chalupa s hospodářským stavením z počátku 20. století s přilehlým nádvořím a samostatně situovanou zahradou v obci Líšina, okr. Plzeň-jih. Stavba je přízemní ze smíšeného zdiva, částečně podsklepená, opatřená sedlovou střechou. Dům je v počátečním stadiu přestavby s potřebou zásadní rekonstrukce. Dispozice: dvě obytné místnosti, kuchyňský kout, veranda, předsíň a koupelna; možnost půdní vestavby. RD je napojen na elektřinu, zásobování vodou z vlastní studny, pro odkanalizování nutno vybudovat domovní ČOV. Na pozemku dále zděná hospodářská budova. Plocha obytná 73 m2, plocha pozemku 487 m2. Kč po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Upravená cena 315000 1,00 0,80 1,00 1,35 1,00 1,00 1,08 Strýčkovice 390000 RD 2+1 v obci Strýčkovice. Vytápění je lokální. V objektu není rozvod vody, voda je ze studny, kanalizační přípojka je na pozemku, připravená pro napojení do obecní kanalizace. Obecní vodovod a plyn je v komunikaci před domem. Dům má velké půdní prostory – možná vestavba. Celkový stav objektu vyžaduje rekonstrukci. Součástí je kolna, chlév, a stodola využívaná jako garáž. Plocha zastavěná 100 m2, plocha pozemku 302 m2. Kč po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Upravená cena 351000 1,05 0,85 1,00 1,35 1,00 1,00 1,20 Maximální cena Minimální cena Průměrná cena Porovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení činí: 350 000,00 Kč Slovy: třistapadesáttisíc korun českých
349 525 Kč
366 988 Kč
271 278 Kč
340 200 Kč
422 911 Kč 422 911 Kč 271 278 Kč 350 180 Kč 350 180 Kč
- 15 3.2.3 Silné a slabé stránky předmětu ocenění Na oceňované nemovitosti je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Slabé stránky předmětu ocenění - zanedbaný stavebně technický stav - utlumený trh s realitami - probíhající exekuční řízení Silné stránky předmětu ocenění - nejsou Předpokládaný další vývoj - investice do modernizací a oprav, využití pro bydlení 3.2.4 Rekapitulace Metoda zjištěné hodnoty – zjištěná hodnota celkem: 234 420,00 Kč slovy: dvěstětřicetčtyřitisícčtyřistadvacet korun českých Metoda porovnávací – porovnávací hodnota celkem: 350 000,00 Kč slovy: třistapadesáttisíc korun českých
4.
ZÁVĚR
Na základě zjištěných informací, provedených propočtů se zvážením všech stránek předmětu ocenění, a s úvahou současného trhu s realitami navrhujeme obvyklou cenu (tržní hodnotu): I.
Nemovitosti, které se výkon týká: - pozemku parc. č. 410 o výměře 193 m2, zastavěná plocha a nádvoří, - budovy čp. 96, část obce Koloveč, tvořící součást pozemku parc. č. 410, rod. dům, vše zapsáno na LV č. 1062 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, pro obec Koloveč a k.ú. Koloveč.
II.
Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: zděné oplocení s plechovými vrátky, vedlejší stavba - prádelna s dílnou, přípojky inženýrských sítí
III. Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: 350 000,- Kč, slovy: třistapadesáttisíc korun českých IV. Známá věcná břemena, nájemní práva, pachty, výměnky:
nezjištěno
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé (tržní hodnoty) klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V uvedených databázích byly vybrány shora uvedené vzorky porovnatelných nemovitostí, které nejvíce odpovídaly předmětu ocenění co do lokality, velikosti, celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Při stanovení ceny
- 16 obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze být podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. V Praze 23.03.2016 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město
5.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Posudek vypracoval, může jej potvrdit a podat případné vysvětlení podle § 22 zákona č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů: JUDr. Miroslav Pelc Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-11136 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle přiložené likvidace. Znalecký ústav tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného znaleckého posudku, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti nebyly shledány žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
6.
PŘÍLOHY - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, LV č. 1062 pro obec Koloveč a k.ú. Koloveč, - kopie snímku katastrální mapy, - mapa okolí, - fotodokumentace pořízená při prohlídce nemovitosti.
