Znalecký posudek
č. 1418–4- 2015
stanovení obvyklé ceny nemovitosti 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům, č.p.149, Dolní Újezd
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Dolní Újezd 149, 56961 Kraj Pardubický, okres Svitavy, obec Dolní Újezd, k.ú. Dolní Újezd u Litomyšle, kód k.ú. 630292, LV 358 kolna st. 370, 636/1, 636/2 Luděk Lidmila, Dolní Újezd 149, 56961 Dolní Újezd, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Luděk Lidmila, Dolní Újezd 149, 56961 Dolní Újezd, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Tábor, Mgr.Martina Douchová; č. obj.:017 EX 2009/13, 13.5.2015
Adresa objednatele: Příběnická 1908, 390 01 Tábor telefon:
e-mail: DIČ:
IČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Jakub Mára
Adresa zhotovitele:
Moravská 321 / 3, 568 02 Svitavy telefon: 777550367 IČ: 43236014
č.j.:017 EX 2009/13
e-mail:
[email protected] DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: pro exekuční řízení
Předpis:
zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb. V novelizovaném znění
OBVYKLÁ CENA
1 100 000 Kč
Datum místního šetření: Počet stran:
10 stran
4.6.2015 Počet příloh:
Ve Svitavách, dne 23.6.2015
Datum zpracování :
23.6.2015
11 Ing. Jakub Mára
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce:
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. 2005 ostatní
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 1 983 (stagnace) dobře udržovaná ústřední / etážové - elektřina prodejná do 6 měsíců
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
4+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 97 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 641
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 354
m2 73
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 641
OP
ZP
m3
m2
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
700 000 Kč
Dle kupní smlouvy z 17.7.2002 byla nemovitost zakoupena za 700.000,-Kč. Následně objekt rekonstruován.
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 112 556 Kč 0 Kč 1 265 086 Kč 1 100 000 Kč 160 250 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Rodinný dům je přízemní s podkrovím, se sedlovou střechou, nepodsklepený. Dům je zděný převážně z cihelného zdiva, pochází cca z roku 1930, v letech 2002-2005 rekonstrukce - zateplení střechy, vytápění, elektrokotel, instalace kanalizace, vnitřní dveře, zpevněné plochy u domu, opěrná zeď. V roce 2010 nové schodiště a v roce 2015 napojení na veřejnou kanalizaci. V domě se nachází bytová jednotka o vel. 4+1 s příslušenstvím. Dům splňuje charakter rodinného domu. Výhodou je poloha obce Dolní Újezd poblíž města Litomyšl, škola a školka v místě. Oceň.nemovitost je v rámci obce spíše v okrajové poloze. Obvyklá cena byla stanovena s ohledem na výši porovnávací hodnoty, jež má nejlepší vypovídací schopnost na 1.100.000,-Kč.
-2-
Nález Úvod: Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek dle usnesení o ustanovení znalce č.j.017 EX 2009/13- 36 od soudního exekutora Mgr.Martina Douchová , který je v příloze ocenění. Má být stanovena obvyklá cena nemovitých věcí (nemovitostí) a jejich příslušenství. Místní šetření, průběh zpracování : Prohlídka z exteriéru i interiéru, zaměření za přítomnosti vlastníka 4.6.2015. Vlastník sdělil, že má příslib půjčky od přítele, kdy uhradí do 10.6.2015 část dluhu. Průběh zpracování ocenění přerušen a byl dotaz k exekutor.úřadu, zda se má pokračovat. Dne 16.6. jsem obdržel vyrozumění od exekutorského úřadu, že dluh uhrazen nebyl a že mám posudek dokončit.
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Dolní Újezd se rozkládá cca 23km SZ od Svitav a 7,5km JZ od města Litomyšl. Jedná se o středně velkou obec se střední občanskou vybaveností (ZŠ, MŠ, koupaliště, sportovní hřiště, knihovna, kostel, praktický lékař, zubař, domov s pečovatelskou službou, obecní úřad, pošta, plynofikace, veřejný vodovod), počet obyvatel: cca 980. Obcí protéká říčka Desná, oceňovaná nemovitost leží mimo záplavovou oblast. Omezené pracovní příležitosti v místě, výhodou blízkost města Litomyšl cca 7,5km. RD č.p. 149 se nachází v okrajové jižní části obce v obytné zástavbě rodinných domů. Přístup je zajištěn z veřejné komunikace p.č.2334/1 - ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník v KN neuveden. Jedná se však o veřejně užívanou asfaltovou místní komunikaci v obci Dolní Újezd.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný dům je přízemní s podkrovím, se sedlovou střechou, nepodsklepený. Dům je zděný převážně z cihelného zdiva, pochází cca z roku 1930, v letech 2002-2005 rekonstrukce - zateplení střechy, vytápění, elektrokotel, instalace kanalizace, vnitřní dveře, zpevněné plochy u domu, opěrná zeď. V roce 2010 nové schodiště a v roce 2015 napojení na veřejnou kanalizaci. Další popis viz tabulka níže.
V domě se nachází bytová jednotka o vel. 4+1 s příslušenstvím. Dům splňuje charakter rodinného domu. Možno též k rekreaci jako chalupu. Dům je napojen na přípojku vody, elektřiny a kanalizace, přípojka plynu končí HUP na hranici pozemku. Příslušenství domu tvoří kolna-garáž, není zapsána v KN, dále opěrná kamenná zeď k silnici a opěrná kamenná zeď směrem ke svahu, oplocení, zpevněné plochy ze zámk.dlažby (2xpark.místo) -10let, sklep do svahu. Kolna-garáž - postavena v roce 2005, montovaná z dřevěných bedýnek na bet.základě, zateplena a fasáda, pultová střecha s vlnitou plechovou krytinou, dřevěná vrata, navazuje přístřešek. ZP=4,02*6,05*(2,5+3,0)/2=66,88m3 Stavební dokumentace nepředložena, není zapsaná v KN. Sklep mimo dům zapuštěný do skály-svahu, klenutý strop kamenný, vnitřní plocha 4,0*2,5=10m2 Kromě kolny samostatně neoceňuji, příslušenství je zohledněno v porovnávací hodnotě a obvyklé ceně. Dispoziční řešení domu: 1.NP: předsíň, koupelna, WC, obývací pokoj, kuchyň s jídelnou a se schodištěm 2.NP-podkroví: 3x pokoj Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1930 Dílčí rekonstrukce v r. 2005 Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: -3-
Celková rekonstrukce v r.
Rekonstrukce stavby:
celková
dílčí
střecha
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo 2334/1 pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 2334/1
Druh pozemku ostatní komunikace
Vlastník pozemku/komunikace - komentář NEUVEDEN
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Rod.dům zapsán řádně, stavba součástí pozemku parcela st.370 k.ú.Dolní Újezd. ! Kolna není zapsána v KN, bude třeba dořešit zápis stavby do KN.
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti: Rizika nezjištěna. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení: Zástavní práva a exekuční příkaz viz kopie LV v příloze níže. Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Popis ostatních rizik: Rizika nezjištěna.
-4-
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 358 Kraj: Obec: Ulice:
CZ053 Pardubický 577995 Dolní Újezd
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0533 Svitavy 630292 Dolní Újezd u Litomyšle
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 740320/3500
Luděk Lidmila
Dolní Újezd 149, 56961 Dolní Újezd
Stavby část obce Dolní Újezd
Rodinný dům
st. 370 636/1 636/2
Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 149
Pozemky
na pozemku p.č. st. 370 2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN
1/1
137 m 2 342 m 2 162 m
zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plochy
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP 2.NP podkroví Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP předsíň koupelna WC pokoj kuchyň+jídelna+schodiště 1.NP - celkem 2.NP podkroví pokoj - plocha nad 1,3 m výšky pokoj - plocha pod 1,3 m výšky pokoj - plocha nad 1,3 m výšky pokoj - plocha pod 1,3 m výšky pokoj - plocha nad 1,3 m výšky pokoj - plocha pod 1,3 m výšky 2.NP podkroví - celkem
Zastavěná plocha 73,28 m2 73,28 m2
Podlahová plocha
Započitatelná plocha podlaží 47,07 m2 33,56 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
6,20 m2 3,82 m2 1,75 m2 18,66 m2 16,65 m2 47,07 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
6,20m2 3,82m2 1,75m2 18,66m2 16,65m2 47,07 m2
15,39 m2 7,98 m2 6,47 m2 3,96 m2 11,70 m2 4,29 m2 49,79 m2
1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00
15,39 m2 0,00 m2 6,47 m2 0,00 m2 11,70 m2 0,00 m2 33,56 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název podezdívka 11,05*5,0*(1,0+0,5+0+0,5)/4+5,15*3,50*(0,1) = 1.NP (11,05*5,0+5,15*3,50)*(2,50+0,1) = 2.NP podkroví + zastřešení 11,05*5,0*(0,5+3,0)/2+5,15*3,50*(0,5+3,0)/2+5,15*2,5/2*2,5/3= Obestavěný prostor - celkem: =
-5-
Obestavěný prostor 29,43 m3 190,52 m3 133,60 m3 353,54 m3
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
kamené s částečně nefunkční izolací zděné tl. 45 cm + smíšené dřevěné trámové, omítané, SDK podhledy sedlová pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenocementová hladká ne běžné keramické obklady dřevěné nadst. dřevěné hladké do dřevěných zárubní dřevěná špaletová keramické dlažby, dřevěné podlahy keramická dlažba ústřední topení s elektrokotlem světelná chybí ocelové trubky, studená i teplá voda el. boiler propan - butan plastové potrubí kombinovaný sporák umyvadlo, vana, WC splachovací krbová kamna, venkovní rolety
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
73 353,54 4 900 100,00 1 732 338 82 50 45,00 952 786
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název kolna
Popis Parc. číslo kolna dřev.kce, omítnutá 636/1 fasáda, pult.střecha, 2010 příslušenství zemní sklep, zpev.plochy, 636/1,636/2 ost. opěrná zeď, oplocení, přípojky Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 67,00 m3
JC 2 300 Kč/m3
1,00 kpt
150 000 Kč/kpt
RC Opotřebení 154 100 Kč 50 %
VH 77 050 Kč
150 000 Kč
75 000 Kč
50 %
152 050 Kč
-6-
Posudek – ocenění OBVYKLÁ CENA Obvyklou cenu nemovitosti definuje zákon č.151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena se stanovuje zejména na základě porovnávací hodnoty.
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky se nacházejí v jižní okrajové části obce Dolní Újezd v obytné zástavbě rodinných domů. Přístup je možný z veřejné komunikace p.č.2334/1 - ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník v KN neuveden. Jedná se však o veřejně užívanou asfaltovou místní komunikaci v obci Dolní Újezd. Pozemky jsou do svahu, terén je vyrovnán opěrnou zdí. Parcela st.370 je zastavěna rodinným domem, kolnou (garáží) a předzahrádkou. Parcely č.636/1 a č.636/2 jsou navazující oplocené pozemky ve funkčním celku s RD, na p.č.se nachází zpevněná příjezdová cesta ke kolně -garáži. Dům je napojen na přípojku vody, elektřiny a kanalizace, přípojka plynu končí HUP na hranici pozemku.
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V menších obcích okresu Svitavy jsou stavební pozemky obchodovány obvykle od 70 do 500Kč/m2 podle velikosti, vybavenosti, blízkosti k většímu městu. S ohledem na lokalitu, blízké poloze k městu Litomyšl, klidové lokalitě, velikosti a vybavenosti, ale svah u pozemku, odhaduji obvyklou cenu pozemků 250Kč/m2 . Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plochy Celková výměra pozemků:
st. 370 636/1 636/2
Výměra m2 137 342 162 641
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 250 1/1 250 1/1 250 1/1 Hodnota pozemků celkem:
-7-
Celková cena pozemku Kč 34 250 85 500 40 500 160 250
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Započitatel Pozemek ná plocha
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Osík
116,00
681
4+1
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
12 069
1,09
1 400 000
Upravená cena Foto Kč/m2 13 115
Rodinný dům je přízemní s podkrovím, se sedlovou střechou,částečně podsklepený. Dům je zděný převážně z cihelného zdiva v tl.45cm, pochází z roku cca 1972, později přístavba verandy. V domě se nachází byt 4+1 s příslušenstvím. Výhodou modernizace v roce 2008. Výhodou je poloha obce Osík poblíž města Litomyšl, škola a školka, zahrada u domu, byt po modernizaci s ústředním topením s kotlem na plyn. prodej 5/2012
Hodnocení: Redukce pramene ceny - mírný pokles - koeficient 0,95; Velikosti objektu - oceň.menší UP - koeficient 1,15; Poloha - srovn.lepší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - ocen.kolna-gar koeficient 1,03; Celkový stav - srovn.mladší - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění oceň.samostatný - koeficient 1,07; Osík, SY
110,00
1 363
3+kk
1 200 000
10 909
1,25
13 636
Rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a nevyužitým podkrovím. V RD bytová jednotka 3+kk. Rodinný dům je před rekonstrukcí - nutno zbudovat přípojku plynu a kanalizace, vnitřní rozvody, vnitřní a vnější omítky, podlahy, vybavení koupelny a WC, vybavení kuchyně, zabudovat krbovou vložku. V roce 2010 nová střecha a plastová okna. Výhodou je blízkost města Litomyšl. Neleží v záplavové zóně. Cena s rezervací u realitní kanceláře.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka s rezervací - koeficient 0,95; Velikosti objektu oceň.menší UP - koeficient 1,15; Poloha - srovn.trochu lepší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - srovn.nedok. - koeficient 1,15; Celkový stav - oceň.lepší - koeficient 1,10; Vliv pozemku oceň.menší - koeficient 0,95;
Janov-Mendryka, SY
95,00
2 256
2+1
1 090 000
11 474
1,17
13 425
RD v místní části obce Janov (Mendryka), na okraji obce v zástavbě spíše chalup a chat, okolí lesy, rybník. Rodinný dům je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a podkroví. Rodinný dům je orientován hlavně na jih. V domě byt 2+1 s příslušenstvím, je napojen na veřejný vodovod a elektrickou síť, kanalizace do žumpy. Dům po převážné rekonstrukci 2005, jen koupelna s WC je starší. Přístupová cesta v místní části Mendryka je štěrková cesta (obce Janov). RD k bydlení i rekreaci. Přípojka vody, elektro. U domu kolna s možn.garážování nezapsaná v KN. Prodej 2014.
Hodnocení: Velikosti objektu - oceň.menší up - koeficient 1,07; Poloha - srovn.okrajovější koeficient 1,10; Celkový stav - srovn.stará koup a WC - koeficient 1,10; Vliv pozemku - oceň.menší koeficient 0,90; Jarošov, SY
80,00
198
3+kk
1 100 000
13 750
1,08
Chalupa v původním zachovalém rázu se zahrádkou v obci Jarošov (okr. Svitavy). Dispozice domu: zádveří, síň, obytná místnost, pokoj, koupelna dílna WC, dřevník. V hlavní místnosti (sednici) jsou funkční kachlová kamna, kuchyňka, jídelní stůl a prostor pro odpočinek, podlaha je v kombinaci dřeva a dlažby. Pokoj je samostatný s oknem do zahrádky. Koupelna je vyhřívaná lázeňskými kamny, má vanu a umyvadlo. Půdní prostor umožňuje rozšířit bydlení. Klenutý sklípek je přístupný zevnitř domu. Chalupa je napojena na obecní vodovod, elektřinu (i motorový proud), septik, plyn je na hranici pozemku. Domek je na 104 m2, zahrádka 94 m2.Turistika, houbaření (les 200 m za domem). V blízkosti Nové Hrady, Toulovcovy Maštale, Litomyšl. Lze obývat celoročně.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,85; Poloha - oceň.trochu lepší koeficient 1,05; Provedení a vybavení - oceň.lepší - koeficient 1,10; Celkový stav - oceň.trochu lepší - koeficient 1,05; Vliv pozemku - oceň.větší - koeficient 1,05;
-8-
14 850
Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
8,82 %
Variační koeficient po úpravách: 80,62 m2 13 115Kč/m2 Minimální cena: 2 13 757 Kč/m Průměrná cena: 14 850 Kč/m2 Maximální cena: 13 800 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
4,78 % 1 057 331 Kč 1 109 089 Kč 1 197 207 Kč 1 112 556,- Kč
Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 700 000 Kč Dle kupní smlouvy z 17.7.2002 byla nemovitost zakoupena za 700.000,-Kč. Následně objekt rekonstruován.
Komentář ke stanovení ceny obvyklé Rodinný dům je přízemní s podkrovím, se sedlovou střechou, nepodsklepený. Dům je zděný převážně z cihelného zdiva, pochází cca z roku 1930, v letech 2002-2005 rekonstrukce - zateplení střechy, vytápění, elektrokotel, instalace kanalizace, vnitřní dveře, zpevněné plochy u domu, opěrná zeď. V roce 2010 nové schodiště a v roce 2015 napojení na veřejnou kanalizaci. V domě se nachází bytová jednotka o vel. 4+1 s příslušenstvím. Dům splňuje charakter rodinného domu. Výhodou je poloha obce Dolní Újezd poblíž města Litomyšl, škola a školka v místě. Oceň.nemovitost je v rámci obce spíše v okrajové poloze. Obvyklá cena byla stanovena s ohledem na výši porovnávací hodnoty, jež má nejlepší vypovídací schopnost na 1.100.000,-Kč.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav 1 112 556 Kč 0 Kč 1 265 086 Kč 1 100 000 Kč 160 250 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Silné stránky nemovitosti - dům po rekonstrukci - klidová poloha s dostupností města Litomyšl - vlastní pozemek okolo domu - vlastní kolna-garáž
Slabé stránky nemovitosti - část pozemků výrazně svažitá - nezapsaná stavba kolny v KN
Znalecký posudek byl proveden pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro účel exekučního řízení. Jedenmilionstotisíc Kč Obvyklá cena 1 100 000 Kč
- z toho hodnota pozemku
160 250 Kč
Obvyklá cena platí pro nemovitosti bez omezení, které jsou nyní uvedeny na LV.
Ve Svitavách, dne 23.6.2015
Ing.Jakub Mára Moravská 321/3 568 02 Svitavy – Lány -9-
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Usnesení – ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.358 z 13.5.2015 Kopie z katastrální mapy z nahlížení do KN Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti.
počet stran A4 v příloze 1 4 1 3 2
Znalecká doložka: Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 4.6.2001 č.j. Spr. 3672/2001 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1418 -4- 2015 Ve Svitavách, dne 23.6.2015 Ing.Jakub Mára Moravská 321/3 568 02 Svitavy – Lány
- 10 -
znaleckého deníku.
