č. vyhotovení: 1
Č. j: 1065/2015-N
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1469 – 01/2015 o ceně bytové jednotky č. 727/272 (zapsané na listu vlastnictví č. 3420), umístěné v budově č.p. 727 (zapsané na listu vlastnictví č. 624), stojící na parcele parc.č. 838 (zapsaná na listu vlastnictví č. 624), včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 1300/128471 na společných částech budovy a na pozemku a spoluvlastnického podílu 1/33 na nebytové jednotce (garáži) č. 727/901 (zapsané na listu vlastnictví č. 3342) se spoluvlastnickým podílem o velikosti 2902/128471 na společných částech bytového domu č.p. 727, zapsaného na LV č. 624 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 2902/128471 na parcele č. 838 o výměře 2270 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 624, vše v obci Praha, k.ú. Staré Město
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka
Oceňovací předpis:
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Oceněno ke dni:
6. ledna 2016
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran včetně titulního listu. 1
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 6. 1. 2016.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 727/272 (zapsaná na listu vlastnictví č. 3420), umístěná v budově č.p. 727 (zapsané na listu vlastnictví č. 624), stojící na parcele parc.č. 838 (zapsané na listu vlastnictví č. 624), včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 1300/128471 na společných částech budovy a na pozemku a spoluvlastnického podílu 1/33 na nebytové jednotce (garáži) č. 727/901 (zapsané na listu vlastnictví č. 3342), vč. spoluvl. podílů, vše v obci Praha, k.ú. Staré Město
Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Dlouhá 727/39, 101 00 Praha 1 – Staré Město Hl. m. Praha Hl. m. Praha Praha Staré Město 1 243 201
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 6. 1. 2016. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Staré Město, obec Praha, list vlastnictví č. 3240, 624 a 3342. Údaje z cenové mapy hlavního města Prahy pro rok 2016. Prohlášení vlastníka. Cenová mapa transakčních cen, která je tvořena na základě technických údajů, katastrálních dat zpracovaných společností Deloitte a Hyposervis. Místní šetření znalce
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 3420, pro k.ú. Staré Město, obec Praha zapsán: Holtman Marek Ing., Trmická 836/3, Prosek, 19000 Praha 9 Kadlec Pavel, Trmická 836/3, Prosek, 19000 Praha 9
6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost – bytová jednotka, vč. garážového stání, se nalézá v ulici Dlouhá v developerském projektu „Palác Dlouhá“ v městské části Prahy 1 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. 2
„Rezidence v Dlouhé“, je developerský projekt luxusního bydlení v centru pražského Starého Města (při křižovatce ulic Revoluční a Dlouhá) po kompletní rekonstrukci v roce 2013, která propojuje původní stavební styl art deco s moderními standardy bydlení. Projekt nabízí vedle 12 obchodních jednotek k pronájmu a např. „Divadla v Dlouhé“ především k prodeji 67 bytů a ateliérů v rozmezí od 35 až po 280 metrové rezidence, k nejatraktivnějším pak patří Penthouse s terasou. Parkování je zajištěno přímo v podzemí developerského projektu. Předmětem ocenění je: - Bytová jednotka č. 727/272 (zapsaná na listu vlastnictví č. 3420), umístěná v budově č.p. 727 (zapsané na listu vlastnictví č. 624), stojící na parcele parc.č. 838 (zapsané na listu vlastnictví č. 624) - včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 1300/128471 na společných částech budovy a parcele p.č. 838 o výměře 2 270 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří. - Spoluvlastnický podíl 1/33 na nebytové jednotce č. 727/901- garáž, (zapsané na listu vlastnictví č. 3342), vše v obci Praha, k.ú. Staré Město - včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 2902/128471 na společných částech budovy a parcele p.č. 838 o výměře 2 270 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří. V blízkosti bytového domu je veškerá občasná vybavenost v dosahu MHD (stanice metra „Náměstí Republiky“ vzdálená cca 200 m. Povinný neumožnil prohlídku bytové jednotky, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Dle smlouvy o výstavbě a kupní smlouvě má bytová jednotka typu 3+KK výměru 130 m2 (celkem podlahová plocha bytu – výměry jednotlivých místností nejsou ve Smlouvě o výstavbě ani v kupní smlouvě uvedeny) a je umístěna v 7. NP budovy. K bytové jednotce náleží terasa o výměře 21 m2 (plocha terasy, jako společné části domu ve výlučném užívání vlastníka jednotky se nezapočítává do celkové podlahové plocha bytové jednotky).
3
Popis jednotky dle Smlouvy o výstavbě: 1. Předsíň 2. WC 3. Pokoj + KK 4. Chodba 5. Koupelna/WC 6. Koupelna/WC 7. Šatna 8. Pokoj 9. Pokoj 10. Terasa
4
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – IV 0,08 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 III 0,01 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 5
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,190 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,190
Bytová jednotka č. 727/272 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 727/272 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 1 1 928 let 1 913 79 960,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 130 * 1,00 = 130,00 m2 130,00 m2
Podlahové plochy bytu Celková podlahová plocha: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stáří 1 928 let: s = 1 - 0,005 * 1 928 = -8,640 6
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III I
0,00 0,00 1,05
Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,600 = 0,630
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,190 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 79 960,- Kč/m2 * 0,630 = 50 374,80 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 130,00 m2 * 50 374,80 Kč/m2 * 1,000 * 1,190= 7 792 981,56 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
7 792 981,56 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek připadající Bytové jednotce Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
§ 2 cen. mapa
Parcelní číslo 838
Výměra [m2] 2 270,00
Jedn. cena Cena [Kč/m2] [Kč] 37 470,00 85 056 900,-
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 2 270,00 m2 Pozemek připadající Bytové jednotce - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek připadající Bytové jednotce - zjištěná cena
=
85 056 900,85 056 900,- Kč
*
1 300 / 128 471
=
Nebytová jednotka- garáž č. 727/901 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. id. 1/33 Nebytové jednotky č, 727/901- garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ A zděná nebo železobetonová podsklepená 7
860 692,06 Kč
Podkroví:
má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná. Konstr. výška plocha 290,20 m2 8,00 m
Název Nebytová jednotka (1.NP, 1.PP, 2.PP) Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Nebytová jednotka (290,2)*(8,00) (1.NP, 1.PP, 2.PP)
=
[m3] 2 321,60 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Nebytová jednotka (1.NP, 1.PP, 2.PP) Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 2 321,60 m3 2 321,60 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S
7,10 29,70 21,50 9,20 5,30 1,70 5,80 1,80 1,10 5,20 7,30 4,30
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 13): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
= * * 8
Upravený obj. podíl 7,10 29,70 21,50 9,20 5,30 1,70 5,80 1,80 1,10 5,20 7,30 4,30 100,00 1,0000
1 235,1,1200 1,0000
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
* * =
2 321,60 m3 * 3 465,75 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 88 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 62 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 88 / 150 = 58,7 % Koeficient opotřebení: (1- 58,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Id. 1/33 Nebytové jednotky č, 727/901- garáž - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Id. 1/33 Nebytové jednotky č, 727/901- garáž - zjištěná cena
1,2000 2,0880 3 465,75
=
8 046 085,20 Kč
* = * = =
0,413 3 323 033,19 Kč 1,190 3 954 409,50 Kč 3 954 409,50 Kč
* =
1 / 33 119 830,59 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek připadající Nebytové jednotce Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ § 2 cen. mapa
Název
Parcelní číslo 838
Výměra [m2] 2 270,00
Jedn. cena Cena 2 [Kč/m ] [Kč] 37 470,00 85 056 900,-
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 2 270,00 m2 Pozemek připadající Nebytové jednotce - výchozí cena pro výpočet = vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Pozemek připadající Nebytové jednotce - zjištěná cena
9
=
85 056 900,85 056 900,- Kč 88 / 128 471 58 262,23 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Bytová jednotka č. 727/272 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 727/272
7 792 981,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
7 792 981,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek připadající Bytové jednotce
860 692,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
860 692,10 Kč
Bytová jednotka č. 727/272 celkem
8 653 673,70 Kč
Nebytová jednotka- garáž č. 727/901 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. id. 1/33 Nebytové jednotky č, 727/901- garáž
119 830,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
119 830,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek připadající Nebytové jednotce
58 262,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
58 262,20 Kč
Nebytová jednotka- garáž č. 727/901 celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Osmmilionůosmsettřicetjednatisícsedmsetsedmdesát Kč
10
178 092,80 Kč 8 831 766,50 Kč
8 831 770,- Kč
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Při stanovení srovnávací hodnoty bylo vycházeno z porovnání podle „Cenové mapy transakčních cen“1 ze skutečně realizovaných cen nemovitostí, které byly v uplynulém období prodány v přímo v tomto developerském projektu. „Cenová mapa transakčních cen“ je webová aplikace, která zpracovává v současnosti nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů. Pozitivní stránky: - výborné umístění v historickém centu Prahy - developerský projekt vyššího standardu - možnost parkování v podzemním podlaží Negativní stránky: - nebylo umožněno místní šetření nemovitých věcí
1
Zdroj: www.cenovamapa.org
11
Položka
Hodnota
2
Plocha užitná (m )
130,00 2
Cena obvyklá (Kč/m ) *) Stav nemovitosti (koef.) **) Cena obvyklá (Kč) Cena obvyklá zaokr. (Kč)
107 738 1 14 005 940 14 000 000
Pozn.: *) jednotková cena vychází ze skutečně realizovaných prodejních cen bytových jednotek (Byty v developerských projektech) přímo v projektu „Rezidence v Dlouhé“ pro kategorii 5 pokojů a více (122 m2 a více). **) Místní šetření nebylo umožněno.
Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji bytových jednotek v okolí stanovuji cenu obvyklou bytové jednotky č. 727/272 ve výši 14 000 000,-Kč. Předmětem ocenění je dále spoluvlastnický podíl 1/33 na nebytové jednotce č. 727/901garáž. Dle Kupní smlouvy jsou jednotlivá parkovací stání pro osobní automobily umístěna v tzv. parkovacím zakladači. Parkovací stání je spojeno se spoluvlastnickým podílem na nebytové jednotce. Parkovací stání je určeno pro parkování osobního vozidla o hmotnosti do 2, 5 tuny a o max. rozměrech 2,15 x 5,15 x 1,5 m. Pro zjištění ceny obvyklé parkovacího stání není k dispozici znám dostatečný počet realizovaných prodejů obdobných stání. Proto jsem vycházel ze skutečné ceny, která byla zaplacena za toto parkovací stání dle kupní smlouvy z roku 2013. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji cenu obvyklou id. 1/33 nebytové jednotky č. 727/901 (1 parkovací stání) ve výši 1 500 000,-Kč.
12
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena bytové jednotky č. 727/272 Obvyklá cena id. 1/33 nebytové jednotky č. 727/901 (parkovací stání)
14.000.000,- Kč 1.500.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena
15.500.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Patnáctmilionůpětsettisíc Kč V Praze, dne 12. ledna 2016
.................... vypracoval
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1468 – 01/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01/2016.
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
13
Snímek z katastrální mapy – náhled z KN:
Mapa okolí:
14
Fotodokumentace:
15
16
