č. vyhotovení: 1
č. j: 465/2015-N
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1417 - 22/2015 o ceně bytové jednotky č. 1073/5 (zapsané na listu vlastnictví č. 5922), umístěné v budově č.p. 1073 (zapsané na listu vlastnictví č. 4946), stojící na pozemku parc.č. 1822 (zapsaného na listu vlastnictví č. 4946), včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 614/12031 na společných částech budovy a pozemku, vše v obci Praha, k.ú. Holešovice
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka
Oceňovací předpis:
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Oceněno ke dni:
25. května 2015
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran včetně titulního listu. V Praze, dne 10. června 2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 25. 5. 2015
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt. jednotka č. 1073/5 a spoluvlast. podíl id 614/12031 na společných částech budovy a pozemku Jirečkova 1073/4 170 00 Praha 7 - Holešovice Hl.m. Praha Hl. m. Praha Praha Holešovice 1 243 201
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 25. 5. 2015 - nemovitost nebyla zpřístupněna.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpisy z katastru nemovitostí pro k.ú. Holešovice, obec Praha, listy vlastnictví č. 5922 a 4946 vyhotovené dálkovým přístupem dne 9. 6. 2015 Prohlášení vlastníka budovy č.p. 1073 na pozemku parc.č. 1822, k.ú. Holešovice Údaje z cenové mapy hlavního města Prahy pro rok 2015 Cenová mapa transakčních cen, která je tvořena na základě technických údajů, katastrálních dat zpracovaných společností Deloitte a Hyposervis. Místní šetření znalce
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 5922 pro k.ú. Holešovice, obec Praha zapsán: Kara-Ivanski Jan Bc., Jirečkova 1073/4, Holešovice, 17000 Praha 7
6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Jirečkova v městské části Prahy 7 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Předmětem ocenění je: - bytová jednotka č. 1073/5 (zapsané na listu vlastnictví č. 5922), umístěné v budově č.p. 1073 (zapsané na listu vlastnictví č. 4946), stojící na pozemku parc.č. 1822 (zapsaného na listu vlastnictví č. 4946) situovaná ve 3.NP - spoluvlastnické podíly o velikosti 614/12031 na společných částech budovy a pozemku, vše v obci Praha, k.ú. Holešovice.
Bytový dům má 1 podzemní podlaží, 5 nadzemních podlaží a je napojen na veškeré inženýrské sítě. Dispoziční řešení bytové jednotky: 2 Typ plochy Výměra (m ) Předsíň 7,2 Kuchyň 22,9 Koupelna a WC 3,1 Pokoj 25,0 Komora 3,2 Celkem jednotka 61,4 Sklepní kóje 3,4 Místní šetření v bytové jednotce nebylo umožněno. V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě odpovídající nabídce.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1073/5 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 1822
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce III 0,04 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,100 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,100
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1073/5 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 3 85 let 42 788,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu Předsíň: Kuchyň: Koupelna a WC: Pokoj: komora: : Započítaná podlahová plocha bytu:
koeficient dle typu podlahové plochy 7,2 * 1,00 = 22,9 * 1,00 = 3,1 * 1,00 = 25 * 1,00 = 3,2 * 1,00 = 3,4 * 0,10 =
7,20 m2 22,90 m2 3,10 m2 25,00 m2 3,20 m2 0,34 m2 61,74 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení - Nebylo umožněno místní šetření. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - Nebylo umožněno místní šetření. 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou - Nebylo umožněno místní šetření. Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. IV
Vi 0,10
I II II II
-0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III
0,00
III II
0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,600 = 0,654
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,100 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 42 788,- Kč/m2 * 0,654 = 27 983,35 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 61,74 m2 * 27 983,35 Kč/m2 * 1,000 * 1,100= 1 900 461,23 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 900 461,23 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 1822 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
§ 2 cen. mapa
Parcelní číslo 1822
Výměra [m2] 426,00
Jedn. cena [Kč/m2] 8 470,00
Cena [Kč] 3 608 220,-
=
3 608 220,3 608 220,- Kč
*
614 / 12 031
=
184 144,88 Kč
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 426,00 m2 Pozemek parc. č. 1822 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek parc. č. 1822 - zjištěná cena
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1073/5
1 900 461,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 900 461,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 1822
184 144,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
184 144,90 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 084 606,10 Kč
2 084 606,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1073/5
1 900 461,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 900 461,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 1822
184 144,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
184 144,90 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionyosmdesátčtyřitisícšestsetdeset Kč V Praze dne 10. června 2015
2 084 606,10 Kč
2 084 606,10 Kč
2 084 610,- Kč
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Obchodování s těmito nemovitostmi je poměrně časté, o čemž svědčí i současná poměrně široká nabídka podobných bytů v lokalitě k prodeji. Při stanovení srovnávací hodnoty bylo vycházeno z porovnání podle „Cenové mapy transakčních cen“1 ze skutečně realizovaných cen nemovitostí, které byly v uplynulém období prodány v okruhu 0,5 km od oceňované nemovitosti. „Cenová mapa transakčních cen“ je webová aplikace, která zpracovává v současnosti nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů.
1
Zdroj: www.cenovamapa.org
Položka Hodnota Plocha bytové jednotky (m2) 61,4 Cena obvyklá (Kč/m2) *) 57 764 Stav jednotky (koef.) **) 0,9 3 192 039 Cena obvyklá jednotky (Kč) Cena obvyklá jednotky zaokr. (Kč) 3 190 000 Pozn.: *) jednotková cena vychází ze skutečně realizovaných prodejních cen bytových jednotek v okolí 0,5 km pro kategorii 2 pokoje (42-66 m2) **) Místní šetření nebylo umožněno. Vzhledem k této skutečnosti a účelu ocenění předpokládáme horší technický stav nemovitosti.
Pozitivní stránky: - vyhledávaná lokalita - okolní zástavba bytových domů - dobrá dopravní dostupnost - v lokalitě kompletní občanská vybavenost Negativní stránky: - nebylo umožněno místní šetření a nelze proto určit přesný stav a vybavení bytové jednotky - na LV je zapsána P – probíhající řízení – Z 28539/2015 – 101 a dále je zde zapsáno zástavní právo ve prospěch České spořitelny a.s. tyto okolnosti nejsou zohledněny ve stanovené obvyklé ceně! Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji bytových jednotek v okolí stanovuji cenu obvyklou ve výši 3 190 000,-Kč.
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem
3.190.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena
3.190.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třimilionystodevadesáttisíc Kč V Praze, dne 10. června 2015
.................... vypracoval
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1417 – 22/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 22/2015.
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Snímek z katastrální mapy – náhled z KN:
Fotodokumentace:
Mapa okolí:
