Č.j. : 484/2015-A
č.vyhotovení: 1
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1419 – 24/2015 o ceně obvyklé nemovitosti, pozemku parc.č. St. 12/1, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p.18, dále pozemek parc.č. St. 93, jehož součástí je stavba bez č.p./ev.č. – garáž, dále pozemky parc.č. 31/3 a 31/5, to vše zapsané na LV č. 157, pro k.ú. Tlustovousy, obec Tuklaty, část obce Tlustovousy, okres Kolín.
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing.Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
3.6.2015
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran. V Praze, dne 15.6.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost: •
St. parcela č. 12/1 o výměře 155 m2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Tlustovousy, č.p. 18, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 12/1 • St. parcela č. 93 o výměře 54 m2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: bez čp/če, garáž Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 93 o výměře 57 m2 zahrada • Parcela č. 31/3 • Parcela č. 31/5 o výměře 56 m2 zahrada zapsané na LV č. 157, pro k.ú. Tlustovousy, obec Tuklaty, část obce Tlustovousy, okres Kolín, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín.
RD č.p.18 je přistavěn k sousednímu domu č.p.35. Dům je zděný, je nepodsklepený o 1.NP se sklonitou střechou bez podkroví s půdou. Dům je osazen v rovinném terénu, přibližně rovnoběžně s místní komunikací „Tuklatská“, která se nachází východně od domu, a je veřejná, průjezdná. Z této komunikace je přímý přístup na pozemek předmětné nemovitosti. Dvůr před domem je zpevněn. Původní část domu byla postavena v roce 1908. Od té doby byl objekt přistavován a nastavován. Změna stavby – v roce 1928, rekonstrukce v r. 1969. RD má 1BJ o dispozici 2+1 s příslušenstvím. Objekt je využíván k rodinnému bydlení, jedná se o rodinný dům. V součastné domě je dům v udržovaném stavu. Příslušenství domu: Prádelna s kotelnou a domácí vodárnou. Zděná, částečně podsklepená s 1.NP, střecha pultová. Kopaná studna na dvorku – hloubka 8m. Přípojky IS. Oplocení, brána a branka. Zpevněné plochy na dvorku z dlaždic a dlažebních kostek. Inženýrské sítě: veřejné voda, elektro, kanalizace, přístup ze zpevněného pozemku. Předmětem ocenění je zároveň garáž, postavena na pozemku parc.č. St. 93. Jedná se o samostatně stojící objekt současně užívaný s RD. Ke garáži přiléhají oceňované pozemky parc.č. 31/3 a 31/5 – zahrada. Poloha nemovitosti: Nemovitost – RD č.p.18 je situována v centru obce Tlustovousy, v ulici Tuklatská 18. Okolní zástavba nemovitosti je tvořena rodinnými domy. Jedná se o klidnou oblast. Samostatně stojící garáž se nachází cca 50metrů, na druhé straně ulice Tuklatská, od RD č.p.18. Obec Tlustovousy – je částí obce Tuklaty. Obec Tuklaty je tvořena dvěma částmi, dříve samostatnými obcemi Tlustovousy a samotné Tuklaty. Územně je začleněna do okresu Kolín a leží přibližně 4 kilometry severovýchodně od města Úvaly a asi 10km od východní hranice hlavního města Praha. Občanská vybavenost – část Tlustovousy bez OV, Tuklaty omezená OV – MŠ, ZŠ (1.-5.třída), hostince, obchody s potravinami a další služby. IS v obci: elektro, -2-
vodovod, kanalizace, ČOV. Cca 100 m od nemovitosti je zastávka meziměstských autobusů – Tuklaty, Tlustovousy. Autobusy několikrát za den jezdí do Úval a Peček (frekvence cca 1x/hod). Cca 2,5 km jižně od nemovitosti je nájezd na komunikaci č.12 – Praha – Kolín. Praha je tak osobní automobilovou dopravou velmi dobře dostupná. Místní šetření bylo realizováno dne 3.6.2015 ve 14 hod. Pro potřeby odhadu nebyla předložena stavební dokumentace nemovitosti. Práva a závady spojené s oceněním nemovitosti: Zástavní právo smluvní - Ve prospěch České spořitelny a.s. Praha dle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 19.3.2007. Zástavní právo smluvní viz oddíl C předmětného listu vlastnictví. Věcné břemeno vedení – svádění dešťové vody – bez vlivu na OC Rozhodnutí o úpadku Výše uvedené omezení vlastnických práv nebylo zahrnuto do ceny obvyklé.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN LV č. 157, pro k.ú. Tlustovousy, obec Tuklaty, část obce Tlustovousy, okres Kolín, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín ze dne 18.5.2015 Kopie katastrální mapy pro k.ú. Tlustovousy, obec Tuklaty, část obce Tuklaty – náhled ze dne 12.6.2015 Průzkum cen nemovitostí www.reality.cz, realitní kanceláře Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 3.6.2015 Znalecký posudek č.1553-48/2006 – vypracoval Ing.Ivan Rut Znalecký standard Ústavu soudního inženýrství VUT Brno ke zjištění obvyklé (obecné, tržní)ceny nemovitostí – Sladem.nakl.Cerm, Doc.Ing.Albert Bradáč, DrSc. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy Prof. Ing.Albert Bradáč, DrSc., prof.JUDr.Josef Fiala, CSc. Ing.Vítězslava Hlavinková, 2007 Oceňování nemovitostí na tržních principech a Výnosová hodnota nemovitostí, CEDUK, Ing.Zbyněk Zazvonil Rozpočtové ukazatele stavebních objektů vydané Ústavem pro racionalizace ve stavebnictví, a.s. Praha 2014 , Cenové zprávy ÚRS,a.s. Praha 2014 Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014 Údaje sdělené objednavatelem, údaje zjištěné z internetu i při místní obhlídce.
-3-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 157, pro k.ú. Tlustovousy, obec Tuklaty, část obce Tlustovousy, okres Kolín, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, zapsáni:
SJM Kafka Václav a Kafková Zdeňka
1/1
1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV č.157 Katastrální mapa – náhled z KN Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) • • • • 2) 3)
Pozemek: St. parcela č. St. 12/1 St. parcela č. St. 93 Parcela č. 31/3 Parcela č. 31/5 Stavba č.p.18, rod.dům Stavba bez č.p./ev.č., garáž
-4-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Tuklatská 18, Tuklaty-Tlustovousy Středočeský Kolín Tuklaty Tlustovousy 860 (demografický růst)
2.1 Pozemky Oceněno podle § 4 vyhlášky. 2.1.1 Popis Pozemek parc.č. St. 12/1 Rovinný pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 155m2. Jedná se o pozemek přístupný po zpevněné komunikaci. IS: veřejné elektro, voda ze studny i veřejná, veř. kanalizace. Pozemek ohraničen starším kovovým plotem s podezdívkou, vrata a branka kovová. Pozemek je rovinný, zahrada ve velmi dobře udržovaném stavu. Pozemek je přibližně obdélníkového tvaru a po z větší části je zastavěn stavbou domu č.p.18. Pozemek parc.č. St. 93 Rovinný pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 54m2. Jedná se o pozemek přístupný po zpevněné komunikaci. Pozemek je zastavěn stavbou bez č.p./č.e. – garáž. Pozemek parc.č. 31/3 Pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zahrada o celkové výměře 57m2. Pozemek tvoří jednotný funkční celek s pozemkem parc.č. St.93 a je užíván jako zahrada. Pozemek je rovinný. Pozemek parc.č. 31/5 Pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zahrada o celkové výměře 56m2. Pozemek tvoří jednotný funkční celek s pozemkem parc.č. St.93 a je užíván jako zahrada. Pozemek je rovinný. 2.1.2 Výměra stavebního pozemku 155 p.č. St 12/1 p.č. St 93 54 p.č. 31/3 57 p.č. 31/5 56
= = = =
155.00 m2 54.00 m2 57.00m2 56.00m2
_________________________________________ 2
celkem =
322.00 m
2.1.3 Výpočet ceny základní ceny stavebního pozemku (§ 3 vyhlášky) Základní cena stavebního pozemku obce okresu (dle přílohy č.2, tab.1) ZCV = 1 890,- Kč/m2 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCV * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 -5-
Úprava základních cen stavebních pozemků (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota
_______________________________________________________________________________________________________________
O1. Velikost obce podle počtu obyvatel 4 501 - 1000 4 O2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce O3. Poloha obce 3 Obec vzdálená od hranice obce Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20km včetně O4. Technická infrastruktura v obci 2 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce 3 Železniční, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci 4 Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
0.65 0.60 1.02
0.85 0.90 0.90
_______________________________________________________________________________________________________________
ZC = ZCV * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 ZC = 1890 * 0,65 * 0,60 * 1,02 * 0,85 * 0,90 * 0,90 = 518,- Kč/m2 2.1.4 Výpočet ceny ceny upravené stavebního pozemku (§ 4 vyhlášky) Základní cena upravená ZCU = ZC * I Index cenového porovnání I = IT * IO * IP 2.1.4.1 Výpočet IT - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo Hodnota Pi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
2
0.00
5 0.00 (stejný vlastník) nebo 2
0.00
2
0.00
2
0.00
4
1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává 5 I T = P6 × 1 + ∑ Pi = 1,00 × (1+ 0,00) = 1,000 i =1
0.00
2.1.4.2 Výpočet IO - index omezujících vlivů pozemku (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo -6-
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně, ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Ostatní užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00 6
I O = 1 + ∑ Pi = 1 + 0 = 1,000 i =1
2.1.4.3 Výpočet IP - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, sloupec e) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo Hodnota Pi _______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo pozemek bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 3 V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 7 Příjezd po zpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2 Zastávka od 201 do 1000m. MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 3 Výhodná - možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
1.01 0.03 -0.02 0.00 -0.05 0.01 -0.01 0.01 0.00 0.00 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
- 0.04
11 I P = P1 × 1 + ∑ Pi = 1,01 × (1+ -0,04) = 0,9696 i =2
-7-
ZCU = ZC * IT * IO * IP = 518 * 1,000 * 1,000 * 0,9696 = 502,25 Kč
2.1.5 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 4 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena upravená (ZCU) za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 322.00 m2
= Kč = Kč
502,25 161.724,50
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemky
Cena celkem po zaokrouhlení = Kč
161.725,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Dům č.p.18 Oceněno podle § 35 vyhlášky. 2.2.1 Popis Oceňovaná nemovitost je rodinný dům, s jedním NP, se sklonitou střechou a se stavebně neupraveným podkrovím. 1.NP je upraveno pro bydlení, je zde 1 BJ o dispozici 2+1 (2 pokoje, kuchyň, předsíň a koupelna s WC). Dle dostupných informací byl dům postaven v roce 1908 (kuchyň a pokoj). V r.1928 byl ve dvoře postaven samostatný výminek (síň a světnice). V r.1947 byly obě části propojeny společným závětřím. V r.1952 byla ve dvoře přistavěna prádelna s kotelnou. V r.1969 bylo přistavěno vstupní zádveří s koupelnou a byla provedena modernizace celého objektu (IS, střešní krytina, fasáda, interiéry, atd.) Stavebně technický stav domu odpovídá stáří a prováděné údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti jsou zachovalé. Popis konstrukcí a vybavení : Základy tvoří původní základové pásy bez izolací. Svislé konstrukce jsou zděné - smíšené zdivo v tl. 60 cm (kamenné zdivo, cihla). Stropy v původních částech domu jsou dřevěné trámové s rovným podhledem, v nové části z keramických hurdisek. Střecha je sklonitá, krov dřevěný, krytina z pálených tašek na latě. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda břízolitová. Vnitřní obklady běžné keramické, vnější obklady – sokl chybí. Dveře dřevěné, náplňové, plné i prosklené, ocelové zárubně. Okna dřevěná zdvojená, 2x plastová. Podlahy v obytných prostorech vlýsky, PVC, koberce, v ostatních prostorech běžná keramická dlažba. Vytápění kotlem na tuhá paliva, radiátory litinové žebrové. Ohřev TUV el. Boiler. Kuchyň vybavena běžnou linkou a sporákem na PB. Koupelna se sprchovým koutem a splachovacím WC. Prvky dlouhodobé životnosti - základy, svislé nosné zdivo nevykazují závažné statické a konstrukční nedostatky. Střecha v relativně dobrém stavu. Dům neizolován. Pro účely tohoto posudku nebyla doložena stavební dokumentace.
-8-
2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11.1 Typ: A – nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP s jedním NP. Do uvedeného počtu podlaží není započteno podkroví. Druh konstrukce: Zděná Stáří stavby: 107let Základní cena ZC (příloha č.24) 2 418,- Kč/m3 Obestavěný prostor RD č.p.18: 397,81 m3 2.2.3 Obestavěný prostor Obestavěný prostor celkem
=
397,81 m3
2.2.4 Podlaží Označení
Zastavěná plocha [m2]
Světlá výška
Výška podlaží [m]
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP
106
3,00
2.2.5 Výpočet IV - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo Hodnota Vi _______________________________________________________________________________________________________________ a)
0. Typ stavby 1 Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy I.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 2 Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěnb) 3 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 3 Více jak 45 cm 4. Podlažnostc) 1 Hodnota 1 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 106 m2 / zastavěná plocha 1.NP 106 m2 = podlažnost 1 4 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, napojení na veřej.kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby 1 Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD 3 Úplné – standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 Bez dalšího vybavení -9-
A
-0.01 0.00 0.03 0.00
0.04 -0.08 0.00 0.00
9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Standardní příslušenství – vedlejší stavby celkem do 25m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou Bez pozemku (nebo pouze zast.stavbou) nebo do 300m2 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav
3
0.00
3
0.08
1
-0.01
3
0.00
2
1.00* = 1.00*0.6 = 0,6 = hodnota 13 po navýšení o 0,05 = 0.65
Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (*hodnota 1.00 vynásobena koef. s=1-0,005×107let=0,465 Přitom platí, že nejnižší hodnotou koeficientu s je 0,6. Dále platí: Je-li stavba s nástavbou, přístavbou, popř. se stavebními úpravami, jejichž objemové podíly ze stavby činí alespoň 50% a které by se podle stáří zařadily do jiné kategorie oproti původní čísti stavby, lze hodnotu koeficientu s, příslušejícího původní stavbě, zvýšit o hodnotu 0,01 až 0,1.) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává
0.05
12 IV = V13 × 1 + ∑ Vi = 0,65 × (1+0,05) = 0,6828 i =1
2.2.6 Výpočet ceny objektu (§ 35 vyhlášky) Základní cena upravená ZCU = ZC * IV Cena stavby porovnávacím způsobem (§ 34 vyhlášky) CSp = OP * ZCU * IT * IP _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena (ZC) za m obestavěného prostoru IV: index konstrukce a vybavení IT: index trhu IP: index polohy
= Kč
2.418,x 0,6828 x 1,000 x 0,9696
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 397,81 m3
= Kč = Kč
1.600,11 636.539,76
_______________________________________________________________________________________________________________
Dům č.p. 18
Cena po zaokrouhlení celkem Kč
636.540,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Stavba bez čp/eč. - Garáž 2.3.1 Popis Samostatně stojící garáž se skladem na pozemku parc.č. St.93, která je situována cca 50m od RD č.p. 18, přes komunikaci Tuklatská. Objekt je zděný o 1.NP, částečně podsklepený. V 1.PP sklad, v 1.NP garáž. Základy – betonové pásy izolované. Svislé konstrukce jsou zděné z tvárnic a cihel tl.30cm. Stropy z keramických hurdisek do I nosníků. Střecha plochá, krytina - 10 -
plechová. Klempířské prvk pozinkovaný plech. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda břízolitová. Dveře do sklepa plechové. Vrata garážová, ocelová. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy betonová mazanina. El. Instalace. Objekt byl postaven, určeno odhadem, v 70.letech 20st. Technický stav odpovídá stáří. Závady: zhoršený stav omítek v suterénu, neomítnuté stropy v objektu. Stáří ke dni ocenění cca 45 roků. Při stáří, stanoveném odhadem, 45 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 56%. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1242 SKP: 46.21.14.5.. Typ: B – nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1.nadzemního podlaží, zděná v tl. nad 15 cm, s plochou střechou, resp. krovem neumožňující zřízení podkroví Druh konstrukce: Zděná Stáří stavby: 45let Základní cena ZC (příloha č.24) 1375,- Kč/m3 Obestavěný prostor stavby: 126,45m3 2.3.3 Výpočet koeficientu K4 (dle přílohy 21, tab.6) Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce a vybavení Obj.podíl [%] 1. Základy S 7,80 2. Obvodové stěny S 32,70 3. Stropy S 27,60 4. Krov X 5. Krytina S 4,30 6. Klempířské konstrukce S 2,60 7. Úpravy povrchů S 5,40 8. Dveře S 1,40 9. Okna S 1,20 10. Vrata S 4,40 11. Podlahy S 8,00 12. Elektroinstalace S 4,60 Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
100 100
1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,80 32,70 27,60 4,30 2,60 5,40 1,40 1,20 4,40 8,00 4,60 1,000 1,000
2.3.4 Výpočet ceny objektu (§ 15 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Cena za 126,45 m3 CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Koeficienty: K4: koeficient vybavení (dle výpočtu) K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41)
x 1375,- Kč/m = Kč
173.868,75
x 1,000 x 0,800 x 2,098 - 11 -
pp: koeficient dle trhu a polohy pp = IT × IP = 1.000 × 0.9696
x 0,9696 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 56% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
282.949,94 282.949,94 158.451,97 124.497,97
_______________________________________________________________________________________________________________
Stodola
Cena po zaokrouhlení celkem Kč
124.498,-
3. REKAPITULACE 1) Pozemky 2) RD č.p.18 3) Samostatně stojící garáž na pozemku parc.č. St.93 Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
= Kč = Kč = Kč = Kč = Kč
161.725,636.540,124.498,922.763,922.760,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Devětsetdvacetdvatisícsedmsetšedesát Kč
V Praze, dne 15.6.2015
.................... vypracoval
- 12 -
4. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku : „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
4.1 Srovnávací hodnota Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Při srovnávací metodě je bráno v úvahu mnoho faktorů porovnávaných objektů, mj. poloha nemovitosti, stavebně technický stav, velikost pozemků, užitná plocha objektů, příslušenství, dopravní dostupnost, vliv okolí, atd. 4.1.1 Oceňovaná nemovitost – výčet místností a užitná plocha Pro účel ocenění nebyla předložena žádná stavební dokumentace. Uvedené údaje o obestavěném prostoru a užitné ploše objektu vycházejí z údajů zjištěných během místního šetření a z údajů staršího znaleckého posudku. Uvedené údaje jsou určeny odborným odhadem znalce. Rozměry objektu: Obestavěný prostor RD č.p. 18 celkem: 397,81 m2 Užitná plocha domu celkem: 80 m2 Plocha pozemku: 322 m2
Pozitivní stránky : - Poloha nemovitosti v centru Tlustovous - Samostatně stojící garáž - Dopravní dostupnost do Prahy Negativní stránky : - Chybějící občanská vybavenost v místě
- 13 -
4.1.2 Porovnávané nemovitosti Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena nemovitosti. Při stanovení srovnávací hodnoty je vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.sreality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně: Objekt č.1
Prodej RD k rekonstrukci 80m2 – Úvalská, Tlustovousy
Nabízíme k prodeji starší RD 2+1 k rekonstrukci. Původně dvojdomek je částečně podsklepený (cca 15m2, původní vodárna), 1 NP: veranda se vstupem do sklepa, chodba se vstupy do komory (3,5m2), koupelny s vanou a WC (cca 8m2), kuchyně s kamny (20m2), následuje průchozí pokoj s oknem do ulice (20m2), ložnice s oknem do zahrady (14m2). Dům je dlouhodobě neobydlený. Podlahy - beton (1977), střecha (1999) ve výborném stavu, ÚT (2000), ale v podstatě nefunkční, neekonomické, fasáda (2002) obnovena. Vedlejší stavby - 3 chlívy. Na pozemku je vlastní kopaná studna (7m), bez čerpadla, ale stále použitelná. V domě je zavedený vodovod a kanalizace, 22O/380. Ohřev vody - boiler. Půda je vhodná k využití. Starší plot, v zadní části chybí. Mezi ulicí a domem je předzahrádka, u domu pěkná zahrada. Celková cena: 2 000 000 Kč za nemovitost • • • • • • • • • • •
Poznámka k ceně: Cena bez provize RK a právního servisu Aktualizace: 12.6.2015 Stavba: Zděná Stav objektu: K rekonstrukci Poloha domu: Samostatně stojící Umístění objektu: širší centrum obce Typ domu: Patrový, stavebně neupravené podkroví Plocha zastavěná: 107 m2 Užitná plocha: 80 m2 Plocha pozemku: 627 m2 IS: veřejné elektro, vodovod, vlastní studna, kanalizace
- 14 -
Objekt č.2
Prodej rodinného domu 180 m² Horoušany
Nabízíme k prodeji zachovalý a udržovaný dvougenerační RD v obci Horoušany, s dostupností do Prahy-Černý Most cca 10 km. RD se nachází v klidné okrajové části obce. Je po rekonstrukci z roku 1995 - střecha a okna původní. Dům disponuje bytovými jednotkami 2x 2+1 vč. příslušenství, z toho jednou podkrovní. Celý objekt je částečně podsklepen, ve sklepě vodárna pro možnost napojení přívodu vody z vlastní studny. Dále je u domu kotelna s kotlem na tuhá paliva, elektrickým kotlem, bojlerem, sklad na tuhá paliva a objekt garáže s dílnou..Na zahradě samostatný podsklepený domek s připojeným skleníkem, napojený na všechny inženýrské sítě. V okrasné části zahrady kryté sezení s grilem, částečně zapuštěný kruhový bazén a malé jezírko. V užitkové části zahrady jsou vzrostlé ovocné stromy. Celková cena: 4 860 000 Kč za nemovitost • • • • • • • • • •
Poznámka k ceně: Cena vč.provize a právního servisu Aktualizace: 26.5.2015 Stavba: Zděná Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatně stojící Lokalita: centrum obce Typ domu: Patrový Užitná plocha: 180 m2 Plocha pozemku: 1971 m2 Garáž: Ano
Objekt č.3
Prodej domu 80 m² Roztoklaty
Nabízíme prodej rodinného domu, 3+1+G, 80 m2 obytné plochy. Na pozemku je garáž, velký dvůr a zahrada. Dům potřebuje určitou vnitřní rekonstrukci. Hodí se k trvalému bydlení nebo ideálně i k rekreaci. Dům má nové vchodové plastové dveře a okno od silnice také z - 15 -
plastu, ostatní jsou původní zachovalé ( potřebují nátěr ). Vytápění na tuhé palivo, elektřina 220 V / 380 V, pitná voda studniční i řádová, tlaková kanalizace, velký sklep pod kuchyní. Celková cena: 1 880 000 Kč • • • • • • • • • • •
Poznámka k ceně: Cena vč. provize a právního servisu Aktualizace inzerátu: 10.6.2015 Stavba: Zděná Stav objektu: K rekonstrukci Poloha domu: Samostatně stojící Umístění objektu: Okraj obce, při rušné komunikaci Typ domu: Patrový, částečně podsklepení Užitná plocha: 80 m2 Plocha pozemku: 593 m2 IS: Veřejné elektro, studna, veřejný vodovod, kanalizace Garáž: Ano
4.1.3 Porovnání Porovnávané nemovotosti Objekt číslo
UP m2
Pozemek m2
Celk. cena Kč
Koef.vybav. 0,70-1,20
Koef.polohy. 0,80-1,20
Koef.poz. 0,80-1,20
Zdroj RK, prod.c
Cena/UP Kč
1
80
627
2 000 000
0,95
1,00
0,95
0,85
19 178
2
180
1971
4 860 000
0,90
1,00
0,90
0,85
18 590
3
80
593
1 880 000
0,95
1,00
0,95
0,85
18 027
322
1 487 870
1,00
1,00
1,00
1,00
18 598
Oceňovaná nemovitost RD č.p.18
80
Uvedené zkratky: • UP – užitná plocha rodinného domu • Koef. vybav. – koeficient vybavení • Koef. polohy – koeficient polohy • Koef.poz. – koeficient pozemku • Zdroj RK, prod.c. – zdroj realitní kancelář, prodejní cena
4.2 Obvyklá cena – odborný odhad Stanovení obvyklé ceny je učiněno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Jedná se o provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby, tedy stanovení ceny obvyklé nemá za cíl určení ceny tržní a dále je třeba vzít ohled na zvláštnosti a omezení, která budoucímu kupujícímu koupě nemovitosti v exekuční dražbě oproti běžnému prodeji z volné ruky (na inzerát, RK, prodej sousedovi, apod.) z povahy věcí přináší. Např. při úspěšném vydražení nemovitosti obvykle vydražitel nemůže bezprostředně nemovitost užívat a mít z ní prospěch a často naopak nese riziko a další náklady spojené s případným vyklizováním povinného proti jeho vůli z nemovitosti. Obvyklou cenu předmětné nemovitosti stanovuji ve výši 1.500.000,- Kč. Za tuto cenu by byl RD č.p.18, pozemky a samostatná garáž dle LV 157, v obci Tuklaty, k.ú. Tlustovousy, běžně prodejný.
- 16 -
4.2.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem - rekapitulace Rekapitulace: _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč
922.760,nestanovena 1.487.870,-
= Kč
1.500.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
1.500.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá cena nemovitosti činí slovy: Jedenmiliónpětsettisíc Kč
V Praze, dne 15.6.2015 .................... vypracoval
- 17 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1419 – 24/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 24/2015.
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
- 18 -
6. PŘÍLOHY 6.1 Fotodokumentace
- 19 -
¨
- 20 -
6.2. Katastrální mapa – náhled z KN ze dne 12.6.2015
- 21 -
6.3. Mapa oblasti
- 22 -
