č. vyhotovení: 1
Č. j: 789/2015-A
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1446 - 51/2015 o ceně bytové jednotky č. 1466/11 (zapsané na listu vlastnictví č. 8620), umístěné v budově č.p. 1465, 1466, 1467 (zapsané na listu vlastnictví č. 1881), stojící na parcele parc.č. 2450, 2451, 2452 (zapsané na listu vlastnictví č. 1881), včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 629/73234 na společných částech budovy a pozemcích, vše v obci Praha, k.ú. Chodov
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka
Oceňovací předpis:
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Oceněno ke dni:
7. říjen 2015
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran včetně titulního listu. 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 7. 10. 2015.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Byt. jednotka č. 1466/11 (zapsaná na listu vlastnictví č. 8620), umístěná v budově č.p. 1465, 1466, 1467 (zapsané na listu vlastnictví č. 1881), stojící na parcele parc.č. 2450, 2451, 2452 (zapsané na listu vlastnictví č. 1881), včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 629/73234 na společných částech budovy a pozemcích, vše v obci Praha, k.ú. Chodov
Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Metodějova 1466/7, 149 00 Praha 4 – Chodov Hl. m. Praha Hl. m. Praha Praha Chodov 1 243 201
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 7. 10. 2015. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Chodov, obec Praha, list vlastnictví č. 8620, Údaje z cenové mapy hlavního města Prahy pro rok 2015, Prohlášení vlastníka, Cenová mapa transakčních cen, která je tvořena na základě technických údajů, katastrálních dat zpracovaných společností Deloitte a Hyposervis. Místní šetření znalce
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 8620, pro k.ú. Chodov, obec Praha zapsán: Kocourek Pavel, Metodějova 1466/7, Chodov, 149 00 Praha 4.
6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost – bytová jednotka, se nalézá v ulici Metodějova v městské části Prahy 4 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace.
2
Předmětem ocenění je: - Byt. jednotka č. 1466/11 (zapsaná na listu vlastnictví č. 8620), umístěná v budově č.p. 1465, 1466, 1467 (zapsané na listu vlastnictví č. 1881), stojící na parcele parc.č. 2450, 2451, 2452 (zapsané na listu vlastnictví č. 1881), - Spoluvlastnický podíl o velikosti 629/73234 na společných částech budovy budově č.p. 1465, 1466, 1467 a parcelách parc.č. 2450, 2451, 2452, vše v obci Praha, k.ú. Chodov. Bytový dům, ve které se bytová jednotka nachází, má 11 nadzemních podlaží, a je napojen na běžné inženýrské sítě (vč. plynu). Jedná se o „klasický“ panelový bytový dům, zateplený. Parkování je možné na ulici a na parkovišti před bytovým domem. V blízkosti je veškerá občasná vybavenost. Autobusová zastávka „Metodějova“ linek č. 136, 213, 506, 511, 605, 609, 609 je umístěna cca 180 m od bytového domu. Vlastní bytová jednotka o dispozici 3+kk má dle prohlášení vlastníka výměru 62,90 m2 (Celkem podlahová plocha bytu + Sklep) a je umístěna ve 4. NP budovy. K bytové jednotce náleží i Lodžie. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku bytové jednotky a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Typ plochy Kuchyňský kout Pokoj 1 Pokoj 2 Pokoj 3 Koupelna WC Předsíň Komora vnitřní Celkem podlahová plocha Lodžie Sklep
2
Výměra (m ) 7,40 19,00 13,20 9,50 2,90 0,9 7,5 1,3 61,70 3,30 1,20 66,20
Pozn.: údaje zjištěny z prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově.
V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě v přibližné rovnováze s nabídkou.
3
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti - Parkoviště před bytovým domem. 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce II 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 4
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,990
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1466/11 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 11 40 let 33 356,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 7,4 * 1,00 = 19 * 1,00 = 13,2 * 1,00 = 9,5 * 1,00 = 2,9 * 1,00 = 0,9 * 1,00 = 7,5 * 1,00 = 1,3 * 1,00 = 1,2 * 0,10 = 3,3 * 0,20 =
Podlahové plochy bytu Kuchyňský kout: Pokoj 1: Pokoj 2: Pokoj 3: Koupelna: WC: Předsíň: Komora vnitřní: Sklep: Lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
7,40 m2 19,00 m2 13,20 m2 9,50 m2 2,90 m2 0,90 m2 7,50 m2 1,30 m2 0,12 m2 0,66 m2 62,48 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 5
Vi 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00
provedení - Místní šetření v bytové jednotce nebylo umožněno. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - Místní šetření v bytové jednotce nebylo umožněno. Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,800 = 0,714
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 33 356,- Kč/m2 * 0,714 = 23 816,18 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 62,48 m2 * 23 816,18 Kč/m2 * 1,000 * 0,990= 1 473 154,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 473 154,58 Kč
Jedn. cena [Kč/m2] 2 730,00
Cena [Kč] 1 001 910,-
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 2450, 2451, 2452 Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ § 2 cen. mapa
Název
Parcelní číslo 2450
Výměra [m2] 367,00
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2451 353,00 2 730,00 nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2452 355,00 2 730,00 nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 1 075,00 m2 = Pozemek parc. č. 2450, 2451, 2452 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek parc. č. 2450, 2451, 2452 - zjištěná cena
6
=
963 690,969 150,2 934 750,2 934 750,- Kč 629 / 73 234 25 206,29 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1466/11
1 473 154,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 473 154,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 2450, 2451, 2452
25 206,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
25 206,30 Kč
Celkem
1 498 360,90 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 498 360,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1466/11
1 473 154,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 473 154,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 2450, 2451, 2452
25 206,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
25 206,30 Kč
Celkem
1 498 360,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 498 360,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliončtyřistadevadesátosmtisíctřistašedesát Kč
7
1 498 360,- Kč
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Obchodování s těmito nemovitostmi je poměrně časté, o čemž svědčí i současná poměrně široká nabídka podobných bytů v lokalitě k prodeji. Při stanovení srovnávací hodnoty bylo vycházeno z porovnání podle „Cenové mapy transakčních cen“1 ze skutečně realizovaných cen nemovitostí, které byly v uplynulém období prodány v okruhu 0,5 km od oceňované nemovitosti. „Cenová mapa transakčních cen“ je webová aplikace, která zpracovává v současnosti nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů.
1
Zdroj: www.cenovamapa.org
8
Položka
Hodnota 2
Plocha podlahová celkem (m )
61,70
2
Cena obvyklá (Kč/m ) *) Stav bytové jednotky (koef.) **) Cena obvyklá bytové jednotky (Kč) Cena obvyklá bytové jednotky zaokr. (Kč)
38 607 0,95 2 262 949 2 260 000
Pozn.: *) jednotková cena vychází ze skutečně realizovaných prodejních cen bytových jednotek v okolí 0,5 km pro kategorii 3 pokoje (67-86 m2). **) Místní šetření nebylo umožněno. Vzhledem k této skutečnosti a účelu ocenění se předpokládá horší technický stav bytové jednotky.
Pozitivní stránky: - okolní zástavba bytových domů - dobrá občasná vybavenost v okolí Negativní stránky: - panelový dům Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji bytových jednotek v okolí stanovuji cenu obvyklou ve výši 2 260 000,-Kč.
9
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem
2.260.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena
2.260.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionydvěstěšedesáttisíc Kč V Praze, dne 13. říjen 2015
.................... vypracoval
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1446 – 51/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 51/2015.
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
10
Snímek z katastrální mapy – náhled z KN:
Mapa okolí:
11
Fotodokumentace:
12
