č. vyhotovení: 1
Č. j: 467/2015-D
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1452 - 57/2015 o ceně rodinného domu č.p. 319 stojícího na pozemku parc. č. 744, vč. příslušenství a pozemků parc. č. 744 a parc. č. 745 vše v k.ú. Dolní Chabry, obec Praha
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka
Oceňovací předpis:
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Oceněno ke dni:
29. října 2015
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran včetně titulního listu.
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 29. 10. 2015
2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pernštejnská 319/7, 184 00, Praha 8 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Dolní Chabry 1 243 201
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 29. 10. 2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní Chabry, obec Praha, list vlastnictví č. 172 vyhotovený dálkovým přístupem dne 10. 5. 2015; Místní šetření znalce; Vyhláška č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška); Údaje z cenové mapy hlavního města Prahy pro rok 2015; Cenová mapa transakčních cen, která je tvořena na základě technických údajů, katastrálních dat zpracovaných společností Deloitte a Hyposervis; Veřejně dostupná data z Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 172 pro k.ú. Dolní Chabry, obec Praha zapsáno: SJM Vu Duy Hung a Nguyen Thi Thu Huong, Perštejnská 319/7, Dolní Chabry, 18400 Praha 8
6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v obci Praze 8 – Dolních Chabrech a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Předmětem ocenění je: - Rodinný dům č.p. 319 stojícího na parcele parc. č. 744, - Parcela parc. č. 744, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 303 m2, - Parcela parc. č. 745, druh pozemku: zahrada, výměra 78 m2, vše v obci Praha, k.ú. Dolní Chabry
Rodinný dům má 1 nadzemní podlaží a podkroví. Dispoziční řešení RD je 5+1. Dům je tvaru „T“ a má šikmou sedlovou střechu s keramickou střešní krytinou. Oplechování je z pozinkovaného plechu. Rodinný dům prošel rekonstrukcí, (např. střešní krytina, interiéry). Dům je napojen na všechny inženýrské sítě – elektřinu a vodovod, kanalizaci i plyn. Na dvoře je umístěn venkovní gril a garáž, nezapsaná v katastru nemovitostí, která není součástí ocenění. Nemovitost je automobilem dobře dostupná z ulice „Ústecká“, autobusová stanice „Osecká“ linek č. 162, 169 a 202 je umístěna cca 130 m od nemovitosti. Typ plochy Zastavěná plocha (ZP) Počet podlaží Koeficient UP/ZP *) Užitná plocha (UP)
Výměra (m2) 117 2 0,6 140,4
Pozn.: UP - užitná plocha, ZP - zastavěná plocha Počet podlaží: 1.NP a podkroví *) Protože nebylo umožněno zaměření Nemovitosti a nebyly dohledány ani plány, byla užitná plocha stanovena pomocí koeficientu z plochy zastavěné zjištěné z katastrální mapy se zohledněním ploch podkroví.
Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku 744 303 zastavěná plocha a nádvoří 745 78 zahrada Celkem 381 V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě přibližně v rovnováze s nabídkou.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí II -0,01 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku III 0,00 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,980 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,980
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 319 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha 8 85 let
5 468,- Kč/m3
Základní cena ZC (příloha č. 24): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: Podkroví: Název podlaží 1.NP: Podkroví:
= = Zastavěná plocha 117,00 m2 117,00 m2
Konstrukční výška 3,00 m 2,80 m
Obestavěný prostor 1.NP: (117)*(3,00) Podkroví: (117)*(2,80) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
117,00 m2 117,00 m2
= = =
351,00 m3 327,60 m3 678,60 m3 117,00 m2 234,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,654
i=1
č. I
Vi typ B
III III II II V
0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III II
0,00 1,00
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 468,- Kč/m3 * 0,654 = 3 576,07 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 678,60 m3 * 3 576,07 Kč/m3 * 1,000 * 0,980= 2 378 186,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 378 186,68 Kč
Jedn. cena [Kč/m2] 5 940,00
Cena [Kč] 1 799 820,-
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena
Parcelní číslo 744 745
Výměra [m2] 303,00
78,00 5 940,00 381,00 m2 =
463 320,2 263 140,2 263 140,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 319
2 378 186,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 378 186,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
2 263 140,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 263 140,- Kč
Celkem
4 641 326,70 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
4 641 326,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 319
2 378 186,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 378 186,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
2 263 140,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 263 140,- Kč
Celkem
4 641 326,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Čtyřimilionyšestsetčtyřicetjednatisíctřistatřicet Kč
4 641 326,70 Kč
4 641 330,- Kč
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako průměrnou. Pozitivní stránky: - lokalita s okolní zástavbou rodinných domů - blízké přírodní okolí (např. Drahanská rokle) Negativní stránky: - blízkost velkokapacitní skládky komunálního odpadu
Porovnávané nemovitosti: Název: Prodej rodinného domu Praha 8 - Dolní Chabry, ul. U Václava Dvougenerační rodinný dům s garáží na pozemku o celkové ploše 443 m2 v lokalitě Dolních Chaber. Dům byl v roce 2009 rekolaudován po přístavbě podkroví. V prvním podlaží o užitné ploše 85 m2 se nachází obývací pokoj, kuchyně, dvě místnosti, koupelna s vanou a WC, dále vstup do suterénu. V druhém nadzemním podlaží o užitné ploše 84 m2 se nalézá obývací pokoj s přípravou na kuchyňský kout, ložnice, dva dětské pokoje, pracovna, koupelna se sprchovým koutem, WC a vstup na terasu. V domě jsou plastová okna, nové plovoucí lamino podlahy (2NP), dále dlažba a koberce (1NP). Vytápění a ohřev vody zajišťuje plynový kotel (topení 2NP v mědi, 1 NP vyměněná tělesa), elektřina je vedena v mědi. Dům je částečně podsklepen. Kolem domu je pěkná zahrada se vzrostlou zelení. V okolí domu obchody, úřad, pošta, škola, školka, nedaleko OC Krakov a poliklinika Mazurská. Autobusová zastávka 4 minuty chůze - pouhých 9 minut busem na metro C Kobylisy.
Lokalita: Praha 8 - Dolní Chabry, ul. U Václava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Pozemek – velikost, tvar, sklonitost K4 Provedení a vybavení stavby K5 Možnost parkování K6 Úvaha zpracovatele ocenění (provize RK)
Užitná plocha 177 m2
0,80 1,00 1,00 1,10 1,00 0,95 Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 0,84 32 826 Celková cena Jednotková cena 6 950 000 Kč 39 266 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu Praha 8 - Dolní Chabry Rohový rodinný dům v klidné ulici v Dolních Chabrech. K domu náleží samostatná garáž a venkovní sezení s krbem. V přízemí se nachází kuchyň, obývací část s krbem, koupelna. V 1. patře se nacházejí dvě ložnice. Dům je po částečné rekonstrukci, opotřebování odpovídá stáří objektu a nevyžaduje zásadních oprav. Před několika lety dělaná nová střecha, instalován nový plynový kotel. Centrum Prahy je snadno dostupné autem nebo autobusem. K metru či tramvaji asi 5 minut autobusem. Lokalita: Praha 8 - Dolní Chabry Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Poloha 1,00 K3 Pozemek – velikost, tvar, sklonitost 1,10 K4 Provedení a vybavení stavby 1,00 K5 Možnost parkování 0,95 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,79 42 154 Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 2 130 m 6 900 000 Kč 53 077 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu Praha 8 - Dolní Chabry, ul. Bolebořská Rodinný dům se zahradou v klidné lokalitě Prahy 8 - Dolní Chabry. Zděný je zateplený dům, částečná rekonstrukce v roce 2008, celý podsklepený, vhodný i jako dvougenerační, podlahová plocha celkem 200 m2 na pozemku 708 m2. V přízemí domu bytová jednotka 2+1 s koupelnou, spíží, WC, předsíní, verandou a schodištěm do patra s podlahovou plochou celkem 78 m2, v podkroví velmi útulný byt 2+kk - obývací pokoj, plně vybavená kuchyň se spotřebiči, ložnice s šatnou, koupelna, WC, komora a galerie celkem 55 m2. V suterénu domu 3 místnosti - dílna, kotelna a prádelna s chodbou cca 67 m2. Napojeno na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn, studna na zalévání. Vytápění domu zajišťuje plynový kotel, litinové radiátory, 2x bojler na teplou vodu, střešní krytina pálené tašky, okna dřevěná špaletová. Udržovaná oplocená zahrada s okrasnou zelení, plechová garáž, zahradní domek na nářadí. Výborná dopravní dostupnost, BUS na metro jede 8 minut, stanice BUS ve vedlejší ulici.
Lokalita: Praha 8 - Dolní Chabry, ul. Bolebořská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Pozemek – velikost, tvar, sklonitost K4 Provedení a vybavení stavby K5 Možnost parkování K6 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 135 m2
0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,80 47 348 Celková cena Jednotková cena 7 990 000 Kč 59 185 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota zaokr.
40 800 Kč/m2 140,4 m2 5 730 000 Kč
Při stanovení srovnávací hodnoty bylo dále vycházeno z porovnání podle „Cenové mapy transakčních cen“1 ze skutečně realizovaných cen nemovitostí, které byly v uplynulém období prodány v okruhu 0,5 km od oceňované nemovitosti. „Cenová mapa transakčních cen“ je webová aplikace, která zpracovává v současnosti nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů.
1
Zdroj: www.cenovamapa.org
Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji rodinných domů v okolí stanovuji cenu obvyklou ve výši 5 700 000,-Kč.
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena nemovitosti zjištěná porovnávacím způsobem
5.700.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena
5.700.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Pětmilionůsedmsettisíc Kč V Praze, dne 3. listopadu 2015 .................... vypracoval
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1452 - 57/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 57/2015.
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Snímek z katastrální mapy – náhled z KN:
Mapa okolí:
Fotodokumentace:
