č. vyhotovení: 1
č. j: 543/2015-N
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1434 - 39/2015 o ceně rozestavěné stavby umístěné na pozemku parc.č. st. 542 a pozemků parc.č. st 338. st. 542, 785/1, 786/1 a 786/4, vše zapsané na listu vlastnictví č. 168, v obci Okrouhlo, k.ú. Okrouhlo
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka
Oceňovací předpis:
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Oceněno ke dni:
22. června 2015
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran včetně titulního listu. V Praze, dne 13. srpna 2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 22. 6. 2015.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Rozestavěná stavba umístěná na pozemku parc.č. st. 542 a pozemku st 338. st. 542, 785/1, 786/1 a 786/4, vše zapsané na listu vlastnictví č. 168, v obci Okrouhlo, k.ú. Okrouhlo Adresa předmětu ocenění: Záhořany u Okrouhla, 256 01 Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Záhořany u Okrouhla Katastrální území: Okrouhlo Počet obyvatel: 628 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m2 Předmětem ocenění je: - Rozestavěná stavba umístěná na pozemku parc. č. st. 542 - Pozemek parc. č. st 338 o výměře 33 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc. č. st. 542, o výměře 177 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek parc. č. 785/1, o výměře 662 m2, druh: ostatní plocha - Pozemek parc. č. 786/1 o výměře 1 182 m2, druh: zahrada - Pozemek parc. č. 786/4, o výměře 882 m2, druh: zahrada vše zapsané na listu vlastnictví č. 168, v obci Okrouhlo, k.ú. Okrouhlo. Na listu vlastnictví č. 168 je na pozemku parc. č. st. 338 uvedena stavba pro rodinnou rekreaci č.e. 197. Tato stavba však v současnosti neexistuje, byl zachován pouze krbový komín. Na pozemku parc. č. st. 542 je umístěna rozestavěná stavba domu. Jedná se o fázi hrubé stavby, bez dokončení střešní konstrukce, fakticky pouze s obvodovými zdmi a částečnými příčkami. Stavba není nijak zabezpečena ani proti povětrnosti, ani proti vstupu na pozemek a na stavbu. Jak bylo zjištěno vnější obhlídkou, rozestavěná stavba vlivem klimatických podmínek chátrá a při dalším zachování současného stavu zřejmě dojde k degradaci zdiva. Pozemky parc. č. st. 542, st 338, 785/1, 786/1 a 786/4 jsou nepravidelného tvaru, značně sklonité a v současné době neudržované, zarostlé původní lesní a náletovou zelení. Přístup k oceňované nemovitosti je dosti problematický. Jedná se pouze o přístup bývalou brankou v plotu od silnice vedoucí z Okrouhla do Jílového u Prahy. V místě však silnice vede členitým terénem – lesem, ve svahu, bez možnosti bezpečného parkování vedle či na oceňovaných pozemcích.
Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. IV III
Pi 0,65 0,85
V II
0,80 0,85
III IV
0,90 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 824,70 Kč/m2
2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22. 6. 2015.
3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby i pozemků: Stiborová Blanka, Dolní 1503/11, Nusle, 140 00 Praha 4
4. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěná stavba 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II
0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
I II IV
-0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba -0,02 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,808 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,751
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěná stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 177,00 m2 3,00 m 2 177,00 m 3,00 m 177,00 m2 2,50 m
Název 1.NP 2.NP Podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (177)*(3,00) 2.NP (177)*(3,00) Podkroví (177)*(2,50)
= = =
[m3] 531,00 m3 531,00 m3 442,50 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP 2.NP Podkroví Obestavěný prostor - celkem:
NP NP Z
Obestavěný prostor 531,00 m3 531,00 m3 442,50 m3 1 504,50 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy
Provedení betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm chybí
Hodnocení standardu S S S
Část [%] 100 100 100
4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
krov dřevěný, vázaný chybí chybí chybí chybí chybí chybí betonové chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 15,64 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 49,12 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 18,50 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 11,45 5. Krytina C 3,20 100 0,00 0,00 0,00 6. Klempířské konstrukce C 0,80 100 0,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky C 6,20 100 0,00 0,00 0,00 8. Fasádní omítky C 3,10 100 0,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 0,00 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 5,29 12. Dveře C 3,30 100 0,00 0,00 0,00 13. Okna C 5,20 100 0,00 0,00 0,00 14. Podlahy obytných místností C 2,20 100 0,00 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností C 1,10 100 0,00 0,00 0,00 16. Vytápění C 4,40 100 0,00 0,00 0,00 17. Elektroinstalace C 4,10 100 0,00 0,00 0,00 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody C 3,00 100 0,00 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,80 100 0,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00
S C C C C C C S C C C C C C C C C C C C C C C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Roz [%] 100,00 80,00 0,00 80,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 20,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Dok [%] 15,64 39,30 0,00 9,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
22. Kanalizace C 23. Vybavení kuchyně C 24. Vnitřní vybavení C 25. Záchod C 26. Ostatní C Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:
2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
100 100 100 100 100
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 45,40 Rozestavěnost: 65,15 0,4540
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 15,64 100,00 15,64 24,00 0 10,00 2. Zdivo S 39,30 100,00 39,30 60,31 0 30,00 4. Střecha S 9,16 100,00 9,16 14,06 0 20,00 11. Schody S 1,06 100,00 1,06 1,63 0 10,00 Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
Plná cena:
1 504,50 m3 * 1 630,92 Kč/m3
Opotř. z celku 2,4000 18,0930 2,8120 0,1630 23,5 %
1 975,1, 0750 0,4540 0,8000 2,1150 1 630,92
=
2 453 719,14 Kč
* = * =
0,6515 1 598 696,17 Kč 0,765 1 223 002,57 Kč
Srážka za morální opotřebení: 1 223 002,57 * 10 % = Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * =
122 300,26 Kč 1 100 702,31 Kč 0,751 826 627,43 Kč
Rozestavěná stavba - zjištěná cena
=
826 627,43 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 23,5 % /100) Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; I orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I
Pi 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 -0,20
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,770 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,808 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 0,770 * 0,808 = 0,579 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. Cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 824,70 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,579
Upr. cena [Kč/m2] 477,50
Parcelní číslo st. 338
Výměra [m2] 33,00
Jedn. Cena [Kč/m2] 477,50
Cena [Kč] 15 757,50
st. 542
177,00
477,50
84 517,50
785/1 786/1 786/4
662,00 1 182,00 882,00 2 936,00
477,50 477,50 477,50 m2 =
316 105,564 405,421 155,1 401 940,1 401 940,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěná stavba
1 200 620,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 200 620,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
1 401 940,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 401 940,- Kč
Celkem
2 602 560,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 602 560,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěná stavba
826 627,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
826 627,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
1 401 940,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 401 940,- Kč
Celkem
2 228 567,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionydvěstědvacetosmtisícpětsetsedmdesát Kč
2 228 567,40 Kč
2 228 570,- Kč
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem ke stavu rozestavěné stavby hodnotím obchodovatelnost jako horší. Rozestavěná stavba v současném stavu naopak snižuje tržní hodnotu oceňovaného pozemku. Název: Prodej stavebního pozemku V Lísku, Březová-Oleško, okres Praha-západ Rovinatý pozemek v rekreační oblasti, uprostřed převážně sezónní a oddechové zástavby. Vhodné využití jako zahrada nebo stavební pozemek pro pořízení objektu pro rekreaci. Nutná úprava a kultivace porostu, který není udržován. Přiléhá k ulici úzkou parcelou - k výstavbě cesty (zhoršený přístup). Obec se nalézá nad údolím Vranské přehrady, asi 10 km od jižního okraje Prahy.
Lokalita: V Lísku, Březová-Oleško, okres Praha-západ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 1,00 K3 Sklon a tvar pozemku 1,05 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Využití dle územního plánu 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80
Výměra pozemku. 1 129 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,80 798 Celková cena Jednotková cena 1 129 000 Kč 1 000 Kč/m2
Název: Prodej stavebního pozemku Ohrobec, okres Praha-západ Pozemek o celkové výměře 2 940 m2 včetně st. parcel. Jedná se o pozemek (2 855 m2) v obci Ohrobec, na kterém stojí chata (67 m2). Pozemek je možno dělit na dva, resp. tři menší. Podle územního plánu je území definováno jako území čistého bydlení. Při stavbě domu jsou povoleny max. dvě nadzemní podlaží včetně podkroví, zastavěná plocha rodinných domů by neměla přesáhnout 300 m2. Na pozemku je vrtaná studna. Na rohu ulic je také vodovodní přípojka. Elektrická přípojka je (pozemek má kapličku). Kanalizace není.
Lokalita: Ohrobec, okres Praha-západ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Sklon a tvar pozemku K4 Inženýrské sítě K5 Využití dle územního plánu K6 Úvaha zpracovatele ocenění
Výměra pozemku. 2 940 m2
0,95 1,00 1,00 0,90 1,00 0,7 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,60 814 Celková cena Jednotková cena 3 999 000 Kč 1 360 Kč/m2
Název: Prodej stavebního pozemku Jílové u Prahy - Studené, okres Praha-západ Pozemek v Jílové u Prahy - Studené o velikosti 2 403 m2 pro stavbu rodinného domu s výhledem do zeleně. Přípojky elektřiny a obecního vodovodu jsou na hranici pozemku. K pozemku je přístup po místní obecní komunikaci, která zde končí. Pozemek je umístěný na kraji obce a sousedí jen s jedním domem, který je od pozemku oddělený velkou zahradou. Po dohodě lze rozdělit na 2 menší parcely. Spojení obce Studené a Jílové u Prahy do Prahy zajišťuje MHD nebo se lze snadno napojit na pražský okruh. Kompletní vybavenost včetně obchodů, restaurací i škol je v Jílovém u Prahy vzdáleném cca 3 km.
Lokalita: Jílové u Prahy - Studené, okres Praha-západ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Poloha 0,90 K3 Sklon a tvar pozemku 0,90 K4 Inženýrské sítě 0,90 K5 Využití dle územního plánu 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80
Výměra pozemku. 2 403 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,55 776 Celková cena Jednotková cena 3 365 000 Kč 1 400 Kč/m2
Název: Prodej stavebního pozemku 1 924 m² Březová-Oleško, okres Praha-západ Stavební pozemek o rozloze 1 924 m2 v obci Březová-Oleško pro výstavbu nízkopodlažního rodinného domu. Stavební pozemek se nachází na okraji klidné, původně rekreační, chatové oblasti, pozvolna se měnící na obytnou. Pozemek je v podstatě součástí sousedního lesa, mírně svažitý. Přípojka el. energie je cca 10 m od hranice pozemku, vodu a odpad je nutné řešit studnou a jímkou. Spojení autobusem PID, zastávka cca 800 m od pozemku. Kompletní občanská vybavenost je zajištěna v 5 km vzdálené obci Zvole.
Lokalita: Březová-Oleško, okres Praha-západ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Sklon a tvar pozemku K4 Inženýrské sítě K5 Využití dle územního plánu K6 Úvaha zpracovatele ocenění
Výměra pozemku. 1 924 m2
0,95 1,00 0,90 0,90 1,00 0,70 Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 0,54 808 Celková cena Jednotková cena 2 886 000 Kč 1 500 Kč/m2
Název: Prodej stavebního pozemku Libeř, okres Praha-západ Stavební pozemek o výměře 1 356 m2 v obci Libeř na okraji jílovských lesů pouze 5 km jižně od Dolních Břežan. Jedná se o téměř rovinatý jižně orientovaný stavební pozemek obdélníkového tvaru 32 x 43 m. Pozemek je umístěn v jihozápadní části Libře nad údolím Zahořanského potoka s výhledem na protilehlé lesy. Kanalizace, vodovod, asfaltová osvětlená přístupová komunikace, nezátopová oblast, zastavitelnost 30%.
Lokalita: Libeř, okres Praha-západ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Sklon a tvar pozemku K4 Inženýrské sítě K5 Využití dle územního plánu K6 Úvaha zpracovatele ocenění
Výměra pozemku. 1 356 m2
0,95 0,90 0,90 0,90 1,00 0,80 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,55 936 Celková cena Jednotková cena 2 290 000 Kč 1 689 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě plochy Stanovená jednotková porovnávací cena Celková plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
826 Kč/m2 2 936 m2 2 436 880 Kč
Pozitivní stránky: - poměrně vyhledávaná lokalita pro rezidenční výstavbu Negativní stránky: - na pozemku se nachází rozestavěná stavba, která vlivem klimatických podmínek chátrá a při dalším zachování současného stavu dochází k degradaci zdiva - omezení v části C – LV nejsou zohledněna ve stanované OC Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji obdobných pozemků v okolí stanovuji cenu obvyklou, se zohledněním dlouhodobě rozestavěné, neudržované stavby, ve výši 2 440 000,Kč.
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem
2.440.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena
2.440.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionyčtyřistačtyřicettisíc Kč V Praze, dne 13. srpna 2015
.................... vypracoval
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1434 – 39/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 39/2015.
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Snímek z katastrální mapy – náhled z KN:
Mapa okolí:
Fotodokumentace:
