č. vyhotovení: 1
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1487 - 20/2016
o ceně pozemků parc.č. 209/1, 214/1, 217/1 vedených ve zjednodušené evidenci pozemkového katastru (PK) zapsaných na LV č. 651 pro k.ú. Zlatníky u Prahy, obec ZlatníkyHodkovice v okrese Praha-západ
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka
Oceňovací předpis:
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Oceněno ke dni:
16. března 2016
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. V Praze, dne 31. března 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke 16.3.2016
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemky parc.č. 209/1, 214/1, 217/1 (PK) Zlatníky-Hodkovice 252 41 Zlatníky-Hodkovice Středočeský Praha-západ Zlatníky-Hodkovice Zlatníky u Prahy 1 265
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 16.3.2016.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zlatníky u Prahy, obec Zlatníky-Hodkovice, list vlastnictví č. 651 vyhotovený dálkovým přístupem dne 19.5.2015, Kopie mapy bývalého pozemkového katastru, Zlatníky – Hodkovice, Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu.
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 651 pro k. ú. Zlatníky u Prahy, obec Zlatníky-Hodkovice zapsána společnost: • Cerelat plus s.r.o., Bořivojova 878/35, Žižkov, 130 00 Praha 3
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 209/1, 214/1, 217/1 vedené ve zjednodušené evidenci pozemkového katastru (PK) zapsané na LV č. 651 pro k.ú. Zlatníky u Prahy, obec Zlatníky-Hodkovice v okrese Praha-západ. Pozemky jsou v územním plánu vedeny jako zemědělské, ale reálně jsou pouze z menší části využívány jako pole k zemědělské pěstitelské činnosti. Na většině plochy pozemků je zřejmě umístěna stará navážka zeminy. Zdroj a složení navážky se nepodařilo dohledat.
-2-
Mapa okolí s pozemky vyznačenými šipkou.
Pozemky označené ve zjednodušené evidenci katastru nemovitostí
Dle územního plánu jsou oceňované pozemky vedeny jako plochy zemědělské, avšak z velké části zasaženy koridorem plánované dálnice D3. Skutečnost, že pozemky jsou z velké části uvedeny v území určeném jako koridor plánované dálnice D3 značně omezuje teoretické využití těchto pozemků pro případnou budoucí výstavbu.
-3-
Územní plán
-4-
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parc.č. 209/1, 214/1, 217/1 (PK)
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parc.č. 209/1, 214/1, 217/1 (PK) Pozemky parc.č. 209/1, parc.č. 214/1 a parc.č. 217/1 vedené ve zjednodušené evidenci (ZE), původ pozemkový katastr (PK) o celkových výměrách 18857m2, 5960m2 a 9661m2. Pozemky jsou oceněny podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Hlavní město Praha - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Výměra JC [m2] [Kč/m2] PK 209/1 51100 18 857,00 13,41 PK 214/1 51100 5 960,00 13,41 PK 217/1 51100 9 661,00 13,41 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 34 478,00 m2 Název
Parcelní číslo BPEJ
Pozemky parc.č. 209/1, 214/1, 217/1 (PK) - zjištěná cena
280 % 280,00 % Úprava [%] 280,00 280,00 280,00
UC [Kč/m2] 50,96 50,96 50,96
Cena [Kč] 960 952,72 303 721,60 492 324,56 1 756 998,88
=
1 756 998,88 Kč
C. REKAPITULACE 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parc.č. 209/1, 214/1, 217/1 (PK)
1 756 998,90 Kč
Celkem
1 756 998,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 756 998,90 Kč 1 757 000,- Kč
slovy: Jedenmilionsedmsetpadesátsedmtisíc Kč V Praze, dne 31. března 2016
.................... vypracoval
-6-
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Pozemky nejsou v současné době obchodovány, není známa jejich prodejní cena. Vzhledem k umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.sreality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně:
Název: Prodej pole 5 602 m2 Nabízíme k prodeji pastvinu o rozloze 5602 m2, která se nachází v k.ú. Pohoří u Prahy, okr. Prahazápad.
Lokalita: Pohoří, okres Praha-západ Použité koeficienty: K1 Lokalita, poloha K2 Velikost K3 Ostatní K4 Zdroj nabídky
Výměra pozemku 5 602 m2
1,10 0,90 0,50 0,90
Celková cena 590 000 Kč
-7-
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,4455 46,78 Jednotková cena 105 Kč/m2
Název: Prodej pole 18 420 m2 Prodej pozemku o velikosti 18 420 m2 v obci Zlatníky u Prahy. Jedná se o ornou půdu, pozemek má rozměry cca 30 x 600 m, vhodný pro zemědělství, sad, pastvu. Přístupová cesta z obou stran.
Lokalita: Zlatníky-Hodkovice - Zlatníky, okres Praha-západ Použité koeficienty: K1 Lokalita, poloha 1,00 K2 Velikost 0,98 K3 Ostatní 0,50 K4 Zdroj nabídky 0,90
Výměra pozemku 18 420 m2
Celková cena 1 842 000 Kč
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,441 44,1 Jednotková cena 100 Kč/m2
Název: Prodej pole 15 430 m2 Dovolujeme si vám nabídnout ornou půdu (cca. do 8 let možnost změny ÚP) v okr. Praha- západ, u obce Zlatníky – Hodkovice. Orná půda o celkové rozloze 15 430 m2 se v současné době využívá k zemědělské činnosti.
Lokalita: Náves sv. Petra a Pavla, Zlatníky-Hodkovice - Zlatníky Použité koeficienty: K1 Lokalita, poloha 1,00 K2 Velikost 0,97 K3 Ostatní 0,50 K4 Zdroj nabídky 0,90
Výměra pozemku 15 430 m2
Celková cena 1 543 000 Kč
Celkový koef. Upravená j. cena Kč/m2 KC 0,4365 43,65 Jednotková cena 100 Kč/m2
Název: Prodej pole 4 172 m2 Nabízíme na prodej pozemek č. 225 v k.ú. Jažlovice, Praha - východ. Pozemek má celkovou výměru 4172 m2 a leží při dálnici D1 směr na Brno a nepřímo navazuje na industriální zónu Jažlovice. Od nejbližšího skladového areálu a sídel významných firem je vzdálen cca 200 m. Dle platného územního plánu je pozemek veden jako orná půda. Hranice území, určeného k zastavění komerčními stavbami je právě stavba sousedního velkoskladu a sídla firmy, viz katastrální mapa se zákresem. V okolí se velmi intenzívně staví mnoho dalších komerčních staveb. K pozemku vede polní cesta. Dobrá investiční koupě.
Lokalita: Říčany, okres Praha-východ Použité koeficienty: K1 Lokalita, poloha K2 Velikost K3 Ostatní K4 Zdroj nabídky
1,10 0,90 0,50 0,90
-8-
Výměra pozemku 4 172 m2
Celková cena 395 000 Kč
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,45 42,75 Jednotková cena 95 Kč/m2
Název: Prodej pole 4 348 m2 Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji část pole o rozloze 4 348 m2, který je v bezprostřední blízkosti silnice, navazující do obce Velké Popovice a na druhou stranu směr dálnice D1. K poli je příjezdová kamenitá cesta, po které se dá dostat k pozemku. V obci je veškerá občanská vybavenost a proslulý Velkopopovický pivovar, který leží v krásné přírodě Ladova kraje a přírodního parku Velkopopovicko. Pro více info. volejte prosím makléře.
Lokalita: Velké Popovice, okres Praha-východ Použité koeficienty: K1 Lokalita, poloha K2 Velikost K3 Ostatní K4 Zdroj nabídky
Výměra pozemku 4 348 m2
1,10 0,90 0,50 0,90
Celková cena 434 800 Kč
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,4455 44,55 Jednotková cena 100 Kč/m2
Název: Prodej pole 7 344 m2 Nabízíme k prodeji pozemek o výměře 7344m2, na okraji obce Mnichovice u Říčan, okres Prahavýchod. Pozemek se nachází na konci obce Mnichovice, lokalita Na Tehovách. Levé ohraničení pozemku tvoří obydlený pozemek. Námi nabízený pozemek není zatím určen k zástavbě.
Lokalita: Mnichovice, okres Praha-východ Použité koeficienty: K1 Lokalita, poloha K2 Velikost K3 Ostatní K4 Zdroj nabídky
Výměra pozemku 7 344 m2
1,10 0,90 0,50 0,90
Celková cena 734 400 Kč
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,4455 44,55 Jednotková cena 100 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výměra pozemku Výsledná porovnávací hodnota
-9-
44,40 Kč/m2 34 478,00m3 1 530 823 Kč
Obchodování se zemědělskou půdou je poměrně časté, o čemž svědčí nabídka pozemků v okolí. Pozitivní stránky: - dobře přístupná lokalita - pozemky rovinaté a mírně svažité Negativní stránky: - poměrně velká celková výměra pozemků - pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny pouze ve zjednodušené evidenci - na většině plochy pozemků je navážka nezjištěného složení - pozemky jsou z velké části uvedeny v území určeném jako koridor plánované dálnice D3 Vzhledem k porovnání nabízených nemovitostí a dále na základě doporučení realitních kanceláří stanovuji cenu obvyklou ve výši 1 530 000,-Kč.
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem
1.530.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena
1.530.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmilionpětsettřicettisíc Kč V Praze, dne 31.3.2016
.................... vypracoval
- 10 -
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1487 - 20/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20/2016.
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
- 11 -
Fotodokumentace:
- 12 -
Pozemky ve zjednodušené evidenci
- 13 -
