ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÉ VĚCI
č. 2024/136/2016 O obvyklé ceně nemovité věci – kterou jsou – ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½ pozemek parc.č. St. 18/1 o výměře 193 m2 zastavěná plocha a nádvoří jejíž součástí je stavba, a to budova pro bydlení č.p. 12 a pozemek č.parc. 10/2 ostatní plocha o výměře 585 m2 včetně příslušenství, to vše k.ú. Tuněchody u Stříbra a obec Kladruby, zapsané na LV č. 128 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Klatovy JUDr. Dalimil Mika LL.M. Za Beránkem 836 33901 Klatovy
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny Č.j. 120 EX 43506/11
Dle stavu ke dni 14. července 2016 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12 Posudek obsahuje 22 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 01. srpna 2016 1
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.
Znalecký úkol Základní pojmy Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovité věci 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty 3.2.2. Metoda porovnávací 3.2.3. Rekapitulace
4. ZÁVĚR
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA 6. PŘÍLOHY 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5.
Osvědčení Použitá literatura Fotodokumentace List vlastnictví Snímek z katastrální mapy
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ nemovité věci – pozemek parc.č. St. 18/1 o výměře 193 m2 zastavěná plocha a nádvoří jejíž součástí je stavba, a to budova pro bydlení č.p. 12 a pozemek č.parc. 10/2 ostatní plocha o výměře 585 m2 včetně příslušenství, to vše k.ú. Tuněchody u Stříbra a obec Kladruby, zapsané na LV č. 128 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. Znalecký posudek je vypracován jako podklad pro dražební řízení. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě.
1.2. Základní pojmy Trh – integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná hodnota – (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tržní hodnota – (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.
1.3. Podklady dodané objednatelem •
•
Usnesení o přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku č.j. 120 EX 43506/11 ze dne 14. června 2016 Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov na LV č. 128 pro k.ú. Tuněchody u Stříbra
3
1.5. Podklady zajištěné znalcem •
• • •
Místní šetření spojené s prohlídkou a zaměřením nemovitosti uskutečněné dne 14. června 2016 za přítomnosti znalce. Povinný nebyl ohledání přítomen. Kopie snímku z katastrální mapy Skutečnosti zjištěné na místě, pořízení fotodokumentace, fotodokumentace interiéru byla převzata z dřívějšího ocenění. Dle vyjádření souseda nebyly žádné práce od posledního ohledání provedené. Informace o prodejích obdobných nemovitostí z vlastní databáze, realitních kanceláří a z periodik.
1.6. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny (realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.7. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM a AZO. Použité metody: • Metoda stanovení zjištěné hodnoty • Metoda porovnávací
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Strategie postupu ocenění
V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištěné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištěné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Při ocenění nemovitosti metodou ceny zjištěné je pro výpočet ceny podpůrně použita cena dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, z databáze realitních kanceláří a z realitních serverů.
4
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Na LV č. 128 pro k.ú. Tuněchody u Stříbra je vloženo v části „A“ vlastnické právo na: Valenta jiří Ing., CSc, Vrchlického 1726/7, Jižní Předměstí, 30100 Plzeň Zrůst Lukáš, sady Pětatřicátníků 20/7, Jižní Předměstí, 301 00 Plzeň Adresa nemovitosti: Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
½ ½
Tuněchody 12 612677 Tuněchody u Stříbra Kladruby Tachov LV 128
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji podílu nemovitosti – viz LV č. 128.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci Výše uvedená nemovitá věc se nachází v centrální zastavěné části Tuněchod, které jsou stavebně oddělenou částí města Kladruby. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům vzniklý z bývalé zemědělské usedlosti, sestávající se z obytné části, která má charakter rodinného domu a ze zemědělské části ve které se nachází skladovací prostory, dílna a místnost uzpůsobená k posezení. V okolí je zástavba vesnického typu, příjezd je po zpevněné komunikaci. Z inženýrských sítí je v okolí pouze elektřina a vodovod, odkanalizování je dle údajů povinné do žumpy, zemní plyn se nevyskytuje. Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru, oplocený. Rodinný dům je užívaný. Tuněchody se nachází cca 12 km jižně od Stříbra. V místě je minimální infrastruktura a služby.
3.1.4. Popis a stav objektu Rodinný dům Jedná se o samostatně stojící objekt, nepodsklepený, jednopodlažní bez podkroví. V 1.NP jsou obývací pokoj (31,66 m2), ložnice (17,53 m2), kuchyně (10,99 m2), zádveří (9,25 m2), koupelna s wc (7,36 m2) a chodba. Konstrukční řešení a historie nemovitosti Rodinný dům má smíšené základy bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, stropy rovným podhledem, krov dřevěný, sedlový, krytina plechová, 5
klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná poškozená, okna dřevěná zdvojená a špaletová, dveře dřevěné, vnitřní omítky vápenné vlhké a s plísní, podlahy plovoucí lamino, keramické a koberce, v koupelně vana, umyvadlo, wc splachovací, vytápění ústřední a lokální na TP, elektřina 230/400V. Ohřev vody zajišťoval bojler (dnes nefunkční). Odkanalizování do žumpy, v kuchyni sporák na PB. Bleskosvod osazen. Rodinný dům byl postaven v roce 1895, poslední úpravy byly provedené před cca 12 lety (koupelna, podlahy). Na rodinný dům navazuje bývalá zemědělská část, která slouží jako sklad, dílna a místnost posezení.
Pozemky K dané nemovitosti náleží dle výpisu a snímku z katastru nemovitostí pozemky: pozemek č.parc. St. 18/1 o výměře 193 m2 zastavěná plocha a pozemek č.parc. 10/2 ostatní plocha o výměře 585 m2 Pozemek ostatní plochy tvoří dvůr. Přístup a příjezd je po zpevněné komunikaci. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, která slouží k trvalému bydlení, rodinný dům bude vyžadovat opravy. Na nemovitosti váznou zástavní práva a nařízená exekuce. Vhodnost využití Hodnocenou nemovitost lze užívat k bytovým účelům.
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty Zjištěná hodnota pozemků včetně součástí a příslušenství Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně I O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 6
Pi 0,70 0,85 1,01
1,00
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
III II
0,90 0,98
Základní cena staveb. pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 482,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - málo žádaný segment trhu 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
III
-0,01
II
0,00
I I
-0,04 -0,30
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,590 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,818 i=2
7
Koeficient pp = IT * IP = 0,483
1. Ocenění pozemků 1.1. pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,590 Index polohy pozemku IP = 0,818 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - bývalá neudržovaná usedlost
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,30
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,700 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,590 * 0,700 * 0,818 = 0,338 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 482,Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 18/1 10/2
8
Index
Koef.
0,338
Upr. cena [Kč/m2] 162,92
Výměra [m2] 193,00
Jedn. cena [Kč/m2] 162,92
Cena [Kč] 31 443,56
585,00 778,00
162,92
95 308,20 126 751,76
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 14,62*6,50 + 3,20*5,11 1.NP Zastavěné plochy a výšky podlaží
[m2] 111,38
=
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkem 14,62*6,50*(3,73+3,12/2) + 3,20*5,11*(2,61+3,37)/2
Zastavěná. Konstr. výška plocha 111,38 m2 2,60 m
=
Název
Typ
Celkem Obestavěný prostor - celkem:
NP
[m3] 551,60 m3 Obestavěný prostor 551,60 m3 551,60 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění
Provedení mělké založení bez izolace smíšené dřevěné krov dřevěný, vázaný hliníkový plech pozinkovaný plech vápenné vápenné chybí běžné keramické obklady chybí dřevěné dřevěná, zdvojená koberce, lamino keramická dlažba ústřední topení 9
Hodnocení standardu P P S S S S P P C S C S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
světelná, třífázová bleskosvod studená i teplá voda chybí propan - butan žumpa plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
S S S C S P S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P P S S S S P P C S C S S S S S S S S C S P S S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] 10
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00
= * * * =
Upravený obj. podíl 3,77 9,75 7,90 7,30 3,40 0,90 2,67 1,29 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 0,00 0,50 1,43 0,50 4,10 0,30 0,00 71,01 0,7101
2 290,0,7101 1,0000 2,1370 3 475,04
551,60 m3 * 3 475,04 Kč/m3
=
1 916 832,06 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 121 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 149 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 121 / 149 = 81,2 % Koeficient opotřebení: (1- 81,2 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,188 360 364,43 Kč 0,483 174 056,02 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
174 056,02 Kč
Plná cena:
Zemědělská část Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 6,50*14,25
=
[m2] 92,63
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 92,63 m2 2,31 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (6,50*14,25)*(3,73+3,12/2)
=
Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP
[m3] 489,99 m3 Obestavěný prostor 489,99 m3 489,99 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy
Provedení mělké založení bez izolace smíšené zdivo klenbové 11
Hodnocení standardu P S S
Část [%] 100 100 100
4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
dřevěný vázaný tašková pozinkovaný plech vápenná omítka chybí standardní jednoduchá cementový potěr světelná a motorová
S S S P C S S S S
100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S S S S S P C S S S S
6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 2,85 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 2,25 0,00 3,10 1,00 6,80 4,90 90,20 0,9020
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 489,99 m3 * 2 354,22 Kč/m3
= =
2 354,22 1 153 544,26 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 121 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 149 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 121 / 149 = 81,2 % Koeficient opotřebení: (1- 81,2 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,188 216 866,32 Kč 0,483 104 746,43 Kč
Zemědělská část - zjištěná cena
=
104 746,43 Kč
Cena staveb celkem
=
278 802,45 Kč
12
1 250,0,9020 1,0000 2,0880
Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům Zemědělská část Stavby na pozemku - celkem Pozemky - celkem
+
174 056,02 Kč 104 746,43 Kč 278 802,45 Kč 126 751,76 Kč
Pozemky - zjištěná cena
=
405 554,21 Kč
Zjištěná cena celkem po zaokrouhlení: 405 550,00 Kč Slovy: čtyřistapěttisícpětsetpadesát Kč
3.2.2. Metoda porovnávací Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient garáže, parkovacího stání K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Bor, Nový Dvůr
Foto
690.000,-
Nabídková cena
zděný rodinný dům, který je částečně podsklepený (ve sklepě je el. bojler na ohřev TUV). V přízemí je zádveří, chodba, obývací pokoj, kuchyně, ložnice, koupelna, WC a chodiště do 1. patra, kde je jedna místnost. Dům leží na pozemku o celkové výměře 529 m2. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, voda obecní, odpad do jímky. 700 m od domu je vlaková zastávka Bor zastávka.
Plocha pozemku: 529 m2 Užitná plocha: 100 m2 Kč/m2 6.900,-
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,00
Stříbro
K6 0,85
K7 1,00
890.000,-
Uprav.jedn.cena 5.865,- Kč/m2 Nabídková cena
rodinný domek v historické části. Dispozičně se jedná o 3+1 s dvěma garážemi. Celková plocha pozemku je 400 m2, obytná plocha domu je 88 m2, u domu je malá zahrádka a 2 garáže, každá o výměře 20 m2. Dům je v původním stavu a pro standardní bydlení se předpokládá jeho rekonstrukce. Je napojen na el. energii, městský vodovod a kanalizaci. Topení zajišťují kamna na tuhá paliva.
Plocha pozemku: 400 m2 Užitná plocha: 88 m2 Kč/m2 10.114,-
K1 0,70
K2 1,00
K3 1,05
K4 1,00
K5 1,05
K6 0,85
K7 1,00
13
Uprav.jedn.cena 6.635,- Kč/m2
Mířkov
590.000,-
Realizovaná cena
Rodinný dům č.p.14 je, je částečně podsklepený, přízemní, bez podkroví. Celkem 3+1, podlahová plocha 113,70m2, užitná plocha 105m2m2, zastavěná plocha 175m2, obestavěný prostor informativně 970m3. Svislé konstrukce jsou zděné smíšené, střecha sedlová, krytina tašková, obklady keramické, podlaha plovoucí, hrubý beton, ker.dlažba, vana, umyvadlo, WC, bojler, okna plastová, vytápění lokálně kamny na TP. Stáří rodinného domu 80 let, před několika roky byla započata rekonstrukce, která není dokončená (vytápění, podlahové krytiny apod). Prodej 09/2015 Plocha pozemku: 2951 m2 Užitná plocha: 105 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 5.619,1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 Maximum Minimum Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemky a příslušenstvím jako celek
Uprav.jedn.cena 4.716,- Kč/m2 6.635,-Kč/m2 4.716,-Kč/m2 80 m2 464.000,- Kč
Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovité věci včetně součástí a příslušenství jako celek. Z výše uvedených skutečností je stanovena porovnávací hodnota na 464.000,- Kč.
Porovnávací hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí: 460 000,00 Kč Slovy: čtyřistašedesáttisíc korun českých
3.2.3. Rekapitulace 3.2.1. Zjištěná hodnota 3.2.2. Porovnávací hodnota
405 550,00 Kč čtyřistapěttisícpětsetpadesát Kč 460 000,00 Kč čtyřistašedesáttisíc Kč
Jedná se o objekt v zastavěné části obce, v zástavbě bydlení vesnického typu. Na základě prohlídky nemovitosti, konzultace s realitní kanceláří a studia internetových nabídek se jedná o nemovitost, která svou polohou a dispozičním uspořádáním je na trhu s nemovitostmi méně žádaná. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha, Slabé stránky – nedokončené opravy, zhoršený stavebně technický stav, exekuce, prodej podílu nemovitosti Předpokládaný další vývoj – daná oblast má předpoklady pro trvalé bydlení i rekreaci. Pozemky včetně součástí a příslušenství Podíl Prodej podílu nemovitosti
450.000,- Kč 1/2 80 %
14
4. ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění k uvedenému datu je navržena tržní hodnota nemovitých věcí: I. Nemovitosti, které se výkon týká: ideální spoluvlastnický podíl ve výši ½ -pozemek parc.č. St. 18/1 o výměře 193 m2 zastavěná plocha a nádvoří jejíž součástí je stavba, a to budova pro bydlení č.p. 12 a pozemek č.parc. 10/2 ostatní plocha o výměře 585 m2 včetně příslušenství, to vše k.ú. Tuněchody u Stříbra a obec Kladruby, II. Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: Vedlejší stavba, přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy III.
Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká:
180 000,00 Kč Slovy: stoosmdesáttisíc korun českých IV.
Známá věcná břemena, nájemní práva, pachty, výměnky:
nezjištěno
V Plzni, 01. srpna 2016 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň tel.: +420 605 948 605 e-mail:
[email protected]
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2024/136/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1362016.
15
6. PŘÍLOHY 6.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
6.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku vč. jeho novel 5. Znalecké standardy vydané Znaleckým ústavem AREAS Brno
6.3. Fotodokumentace
Posezení v hosp. části
Pohled na dvůr
Zemědělská část
16
17
