ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÉ VĚCI
č. 2069/181/2016 O obvyklé ceně nemovité věci – ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ rodinného domu č.p. 15 včetně příslušenství, k.ú. Čížkov u Blovic, obec Čížkov, zapsaného na LV č. 195 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih. – ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ¼ pozemkových parcel č.parc. St.53/3, č.parc. St.53/4 a č.parc. 76 včetně příslušenství, k.ú. Čížkov u Blovic, obec Čížkov, zapsaných na LV č. 126 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - město JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28 301 00 Plzeň
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny Č.j. 108 EX 01327/05
Dle stavu ke dni 27. října 2016 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12 Posudek obsahuje 24 listů. Objednateli se předává ve 3 písemných vyhotoveních. V Plzni 22. listopadu 2016 1
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovité věci 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty 3.2.3. Rekapitulace
4. ZÁVĚR
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA 6. PŘÍLOHY 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5.
Osvědčení Použitá literatura Fotodokumentace Listy vlastnictví Snímek z katastrální mapy
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovité věci: – ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ rodinného domu č.p. 15 včetně příslušenství, k.ú. Čížkov u Blovic, obec Čížkov, zapsaného na LV č. 195 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih. – ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ¼ pozemkových parcel č.parc. St.53/3 o výměře 18 m2 zastavěná plocha a nádvoří, č.parc. St.53/4 o výměře 23 m2 zastavěná plocha a nádvoří a č.parc. 76 o výměře 1478 m2 zahrada, včetně příslušenství, k.ú. Čížkov u Blovic, obec Čížkov, zapsaných na LV č. 126 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih. Znalecký posudek je vypracován jako podklad pro dražební řízení. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě.
Odborná definice zadaného úkolu: Znění § 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: „(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá hodnota vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.” konec citátu.
1.2. Podklady dodané objednatelem •
• • •
Usnesení o přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku č.j. 108 EX 01327/05 ze dne 30. září 2016 Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih na LV č. 126 pro k.ú. Čížkov u Blovic Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih na LV č. 195 pro k.ú. Čížkov u Blovic Kopie snímku z katastrální mapy, mapový list Blovice 1-7/34
1.3. Podklady zajištěné znalcem •
•
Místní šetření spojené s prohlídkou a zaměřením nemovité věci uskutečněné dne 27. října 2016 za přítomnosti povinného a znalce. Vstup do rodinného domu č.p. 15 nebyl umožněn, povinný užívá sousední objekt. Skutečnosti zjištěné na místě, pořízení fotodokumentace 3
•
Informace o prodejích obdobných nemovitých věcí z vlastní databáze, realitních kanceláří a z periodik.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny (realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM a AZO. Použité metody: • Metoda stanovení zjištěné hodnoty • Metoda porovnávací
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Strategie postupu ocenění
Prodej obdobných nemovitých věcí nebyl v místě zjištěn a ani v inzercích realitních kanceláří nebyla nalezena žádná nabídka, která by odpovídala místu a podobě. Z tohoto důvodu je pro odhad obvyklé ceny použita metodika, která spočívá v použití ceny zjištěné porovnávacím způsobem, podle platné oceňovací vyhlášky. U tohoto způsobu ocenění lze předpokládat, že pro tento, svým způsobem specifický případ, je to nejvhodnější a nejobjektivnější metoda, protože lze vycházet z předpokladu, že ceny zjištěné pro zadaný způsob využití, jsou korigovány příslušnými ustanoveními oceňovací vyhlášky, které stanovují postup výpočtu základní ceny upravené na základě kritérií, kterými jsou poloha, prodejnost a omezující vlivy. Každé kritérium má stanovený postup výpočtu svého indexu vzorcem podle hodnot příslušných kvalitativních pásem v hodnoceném znaku, která jsou uvedena v přílohách oceňovací vyhlášky. Základní ceny upravené zohledňují charakter zastavěnosti, druh a účel užití stavby, která se na pozemku nachází, nebo jsou určeny k zastavění stavbou postupem podle stavebního zákona (např. rezidenční stavby, dopravní stavby, vodní stavby, skládky atd.). Aktuální základní ceny nezbytné pro určení zjištěné ceny porovnávacím způsobem, uvedené v přílohách oceňovací vyhlášky, vycházejí ze skutečně realizovaných cen, které vkládají pracovníci územních pracovišť Generálního finančního ředitelství na základě ustanovení § 33, odst. 3 zákona o oceňování, z kupních smluv, přikládaných k daňovým přiznáním. Základní ceny jsou určeny ve výši průměrných kupních cen podle druhu nemovitosti a lokality. Výsledná cena by měla být blízká skutečným cenám na trhu. S ohledem na skutečné využití, lze níže uvedené ceny také považovat za ceny blízké cenám v místě a čase obvyklým.
4
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovité věci Na LV č. 195 pro k.ú. Čížkov u Blovic je vloženo v části „A“ vlastnické právo na: Coufal Jiří, č.p. 15, 33564 Čížkov Kačerová Zlata, Vrbovecká 1245/10, Severní Předměstí, 32300 Plzeň
590610/0090 ½ 905329/2094 ½
Na LV č. 126 pro k.ú. Čížkov u Blovic je vloženo v části „A“ vlastnické právo na: Coufal Jiří, č.p. 15, 33564 Čížkov Jílková Zdeňka, Línská 605/5, Skvrňany, 31800 Plzeň Kačerová Zlata, Vrbovecká 1245/10, Severní Předměstí, 32300 Plzeň Adresa nemovitosti: Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu:
590610/0090 ¼ 355829/036 ½ 905329/2094 ¼
Čížkov 15 624071 Čížkov u Blovic Čížkov Plzeň – jih
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva: - Zástavní práva exekutorská, z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji podílu nemovitosti – viz LV v příloze. Nájemní smlouvy nebyly znalci předloženy.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci Výše uvedené nemovité věci se nachází v jižní, okrajové, zastavěné části obce Čížkov. Jedná se řadový krajový rodinný dům (levá polovina dvojdomu při pohledu od vstupu na pozemek). V okolí je vesnická zástavba rodinnými domy, příjezd je po zpevněné komunikaci přes Čížkovský potok tekoucí před vstupem na zahradu. Do rodinného domu je zavedena elektřina. Voda je čerpána z vlastní studny, odkanalizování je do žumpy, plyn zaveden není. Pozemky jsou rovinaté, nepravidelného tvaru, oplocené, s trvalými porosty. Příslušenství tvoří dvě studny a venkovní úpravy (oplocení, vrata, venkovní schody). Rodinný dům č.p. 15 je užíván bratrancem povinného bez nájemního vztahu. Část rodinného domu je postavena na cizím pozemku č.parc. St. 53/2 (vlastník Česká republika). Vstup do obytné části rodinného domu je přes pozemek ve spoluvlastnictví jiných osob než povinného. Čížkov se nachází 40 km jihovýchodně od centra Plzně. V Čížkově je minimální síť obchodů a služeb. Pracovní příležitosti jsou omezené. Daná lokalita je hodnocena jako průměrně atraktivní. S výhledem do budoucna se bude z hlediska trhu s nemovitými věcmi jednat o lokalitu průměrně žádanou.
3.1.4. Popis a stav objektu Rodinný dům Jedná se o řadový krajový objekt, částečně podsklepený se dvěma nadzemními 5
podlažími bez podkroví. V 1.PP je garáž (18 m2), v 1.NP se nachází zádveří, pokoj (14 m2), kuchyňka (4 m2) a wc. Ve 2.NP jsou dva pokoje 14 m2 a 9 m2. Dispoziční popis vychází z informací povinného, znalec neměl možnost jednotlivé prostory ohledat a zaměřit. Užitné plochy jsou určené odborným odhadem. Rodinný dům má betonové základy, svislé konstrukce jsou zděné (armaporit, cihly), stropy Hurdis a dřevěné, krov dřevěný sedlový, krytina pozinkovaný plech, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod osazen, fasáda je břízolitová, okna plastová, dveře náplňové, schodiště dřevěné, podlahy keramické, vnitřní omítky vápenné štukové, vnitřní obklady keramické, vytápění lokální na tuhá paliva, ohřev vody bojler, sociální zařízení sprchový kout, umyvadlo, wc splachovací. Budova byla postavena v roce 1980. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitou věc, která je určena k trvalému bydlení. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl k rodinnému domu ve výši ½ a spoluvlastnický podíl ve výši ¼ k pozemkům. Rodinný dům je částečně postaven na pozemku ve vlastnictví České republiky. Stavebně technický stav vnitřních konstrukcí nebylo možno ověřit. Na nemovitých věcích váznou zástavní práva a nařízená exekuce. Vhodnost využití Hodnocenou nemovitou věc je možné užívat k bytovým popřípadě rekreačním účelům.
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 025,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. IV IV VI I
Pi 0,65 0,60 0,80 1,00
III II
0,90 0,98
Základní cena staveb. pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 282,00 Kč/m2
6
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - obtížně obchodovatelné nemovitosti 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. I
Pi -0,06
I
-0,03
II
0,00
I I
-0,04 -0,15
III
0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,684 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku I 0,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,711
7
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 36 let 1 340,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 5,50*5,00 1.NP: 4,93*6,15 2.NP: 4,93*6,15 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:
= = =
Zastavěná plocha 27,50 m2 30,32 m2 30,32 m2
Konstrukční výška 2,20 m 2,50 m 2,50 m
Obestavěný prostor 1.PP: (5,50*5,00)*(2,20) vrchní stavba: (4,93*6,15)*(4,43+1,05/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,91
27,50 m2 30,32 m2 30,32 m2
= = =
60,50 m3 150,23 m3 210,73 m3 30,32 m2 88,14 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb 8
č. I
Vi typ B
II III II III II
-0,01 0,00 0,00 0,02 -0,05
I III I III II
-0,08 0,00 0,00 0,00 0,00
nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 36 let: s = 1 - 0,005 * 36 = 0,820
III III III
0,01 0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,820 = 0,620
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,684 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 340,- Kč/m3 * 0,620 = 830,80 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 210,73 m3 * 830,80 Kč/m3 * 0,684 * 1,040= 124 540,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= = *
124 540,98 Kč 124 540,98 Kč 1/2
Rodinný dům - zjištěná cena
=
62 270,49 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 2,00 m 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 2,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 36 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 64 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 36 / 100 = 36,0 % Koeficient opotřebení: (1- 36,0 % / 100) 9
+ = * * =
3 900,- Kč 3 900,- Kč 0,8000 2,3180 7 232,16 Kč
* =
0,640 4 628,58Kč
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Studna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= * = = *
4 628,58 Kč 0,711 3 290,92 Kč 3 290,92 Kč 1/4
Studna - zjištěná cena
=
822,73 Kč
+ = * * =
9 750,- Kč 9 750,- Kč 0,8000 2,3180 18 080,40 Kč
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Studna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
* = = * = = *
0,640 11 571,46Kč 11 571,46 Kč 0,711 8 227,31 Kč 8 227,31 Kč 1/4
Studna - zjištěná cena
=
2 056,83 Kč
1.2.2. studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 5,00 m 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 36 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 64 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 36 / 100 = 36,0 % Koeficient opotřebení: (1- 36,0 % / 100)
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,684 Index polohy pozemku IP = 1,040 10
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,684 * 1,000 * 1,040 = 0,711 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 282,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St.53/3
Výměra [m2] 18,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a St.53/4 23,00 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 76 1 478,00 Stavební pozemky - celkem 1 519,00 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,711 Jedn. cena [Kč/m2] 200,50 200,50 200,50
Upr. cena [Kč/m2] 200,50 Cena [Kč] 3 609,4 611,50
= *
296 339,304 559,50 304 559,50 Kč 1/4
=
76 139,88 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. trvalé porosty Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / [roků] Výměra jabloň - polokmen 30 7 Ks švestka 30 2 Ks
Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 1 402,1 402,503,503,11
Cena [Kč] 9 814,1 006,-
třešeň - polokmen 30 hrušeň - polokmen 30 ořešák vlašský 30 Součet: Celkem - ovocné dřeviny: Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ
3 Ks 1 Ks 1 Ks
1 482,1 402,3 033,-
Jedn. cena [Kč / jedn.]
jasan ztepilý Listnaté stromy II 21 780,javor mléč Listnaté stromy II 21 780,Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny
1 482,1 402,3 033,= =
Stáří Úpravy [%] 30 roků 30 roků
4 446,1 402,3 033,19 701,- Kč 19 701,- Kč
Počet / Výměra Cena Upr. cena [Kč] [Kč / jedn.] 1,00 ks 21 780,21 780,1,00 ks 21 780,21 780,43 560,* 0,750 * 0,800 = 26 136,- Kč
Trvalé porosty - celkem: Trvalé porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= *
45 837,- Kč 45 837,- Kč 1/4
Trvalé porosty - zjištěná cena
=
11 459,25 Kč
Zjištěná cena celkem po zaokrouhlení: 152 750,00 Kč Slovy: stopadesátdvatisícsedmsetpadesát Kč
3.2.2. Rekapitulace 3.2.1. Zjištěná hodnota
152 750,00 Kč stopadesátdvatisícsedmsetpadesát Kč
Jedná se o objekt v zastavěné části obce, v zástavbě bydlení vesnického typu. Na základě prohlídky nemovitosti, konzultace s realitní kanceláří a studia internetových nabídek se jedná o nemovitost, která svou polohou a dispozičním uspořádáním je na trhu s nemovitostmi minimálně žádaná. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha, částečné úpravy Slabé stránky – exekuce, prodej rozdílných podílů stavby a pozemků Předpokládaný další vývoj – daná oblast má předpoklady pro trvalé bydlení, případně pro rekreaci
12
4. ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění k uvedenému datu je navržena tržní hodnota ideálního spoluvlastnického podílu nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství jako celku ke dni ocenění ve výši I.
Nemovitosti, které se výkon týká: – ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ rodinného domu č.p. 15 včetně příslušenství, k.ú. Čížkov u Blovic, obec Čížkov, zapsaného na LV č. 195 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih. – ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ¼ pozemkových parcel č.parc. St.53/3, č.parc. St.53/4 a č.parc. 76 včetně příslušenství, k.ú. Čížkov u Blovic, obec Čížkov, zapsaných na LV č. 126 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih. II. Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: Venkovní úpravy, studny, trvalé porosty III. Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká:
150 000,00 Kč Slovy: stopadesáttisíc korun českých IV.
Známá věcná břemena, nájemní práva, pachty, výměnky:
nezjištěno
V Plzni, 22. listopadu 2016 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň tel.: +420 605 948 605 e-mail:
[email protected]
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2069/181/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 181/2016.
13
6. PŘÍLOHY 6.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
6.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku vč. jeho novel 5. Znalecké standardy vydané Znaleckým ústavem AREAS Brno
6.3. Fotodokumentace
14
