ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÉ VĚCI
č. 2062/174/2016 O obvyklé ceně nemovité věci – rekreační chaty č.e. 27, včetně příslušenství, to vše k.ú. Újezd nade Mží a obec Újezd nade Mží, zapsané na LV č. 353 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - sever.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - město JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28 301 00 Plzeň
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny Č.j. 108 EX 02371/16
Dle stavu ke dni 27. října 2016 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12 Posudek obsahuje 15 listů. Objednateli se předává ve 3 písemných vyhotoveních. V Plzni 04. listopadu 2016 1
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.
Znalecký úkol Základní pojmy Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovité věci 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty 3.2.2. Metoda porovnávací 3.2.3. Rekapitulace
4. ZÁVĚR
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA 6. PŘÍLOHY 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5.
Osvědčení Použitá literatura Fotodokumentace List vlastnictví Snímek z katastrální mapy
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovité věci – rekreační chaty č.e. 27, včetně příslušenství, to vše k.ú. Újezd nade Mží a obec Újezd nade Mží, zapsané na LV č. 353 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň sever. Znalecký posudek je vypracován jako podklad pro dražební řízení. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě.
Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficiální metodika ani obligatorní ustanovení. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficiální metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění § 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: „(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá hodnota vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.” konec citátu. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: „ Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu.” konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne 8.6.2004 č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného 3
Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení § 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v § 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficiálně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. Na základě této odborné definice zadaného úkolu se tak v případě, kdy nelze průkazným způsobem zjistit statisticky významný počet dosažených tržních cen z prodejů stejných, nebo obdobných nemovitostí v místě co nejbližším lokalitě kde se nemovitost nachází, a čase za období do jednoho roku, použijí obecně používané základní postupy nebo jejich kombinace, a výsledná hodnota je porovnána s odborným aktuálním stanoviskem realitních kanceláří, případně s vyhodnocením dostatečného počtu porovnatelných nemovitostí v oblasti zjištěné z inzerce RK prostřednictvím Internetu pokud je taková nabídka a poptávka k dispozici. Tento postup a způsob pro odhad tržní hodnoty, kterou lze považovat za cenu obvyklou byl použit v tomto ocenění.
1.2. Základní pojmy Trh – integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná hodnota – (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tržní hodnota – (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.
4
1.3. Podklady dodané objednatelem •
• •
Usnesení o přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku č.j. 108 EX 02371/16 ze dne 30. září 2016 Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - sever na LV č. 353 pro k.ú. Újezd nade Mží Kopie snímku z katastrální mapy, mapový list Stříbro 4-1/44
1.4. Podklady zajištěné znalcem •
• •
Místní šetření spojené s prohlídkou a zaměřením nemovité věci uskutečněné dne 27. října 2016 za přítomnosti zástupce objednatele posudku a znalce. Povinný se ohledání nezúčastnil, ohledání nemovitosti bylo provedeno vně rekreační chaty Skutečnosti zjištěné na místě, pořízení fotodokumentace Informace o prodejích obdobných nemovitých věcí z vlastní databáze, realitních kanceláří a z periodik.
1.5. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny (realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.6. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM a AZO. Použité metody: • Metoda stanovení zjištěné hodnoty • Metoda porovnávací
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Strategie postupu ocenění
V našem případě hodnocené nemovité věci budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitých věcí, tj. metoda zjištěné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovité věci metodou zjištěné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Při ocenění nemovité věci metodou ceny zjištěné je pro výpočet ceny podpůrně použita cena dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovité věci jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovité věci. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, z databáze realitních kanceláří a z realitních serverů. 5
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovité věci Na LV č. 353 pro k.ú. Újezd nade Mží je vloženo v části „A“ vlastnické právo na: Šnábl Zbyněk, č.ev. 27, 33033 Újezd nade Mží Adresa nemovitosti: Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu:
870616/2311
Újezd nade Mží E 27 773808 Újezd nade Mží Újezd nade Mží Plzeň - sever
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – viz LV č. 353. Nájemní smlouvy nebyly znalci předloženy.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci Výše uvedená nemovitá věc se nachází v rekreační oblasti katastrálního území Újezd nade Mží, nedaleko zříceniny hradu Buben, v blízkosti řeky Mže, cca 800 m jižně od zastavěné části obce. Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu. V okolí jsou rekreační objekty, příjezd je po nezpevněné komunikaci přes pozemky jiných vlastníků bez právního ošetření. Do chaty je zavedena elektřina. Ostatní připojení na inženýrské nebylo zjištěno. Předmětem ocenění je pouze stavba. Zastavěný pozemek je v užívání Lesů ČR. Příslušenství tvoří venkovní schody, zpevněné plochy, dřevěný přístřešek za chatou. Újezd nade Mží se nachází 18 km západně od Plzně. V obci je minimální síť obchodů a služeb. Pracovní příležitosti jsou omezené. Daná lokalita je hodnocena jako průměrně atraktivní. S výhledem do budoucna se bude z hlediska trhu s nemovitými věcmi jednat o lokalitu průměrně žádanou.
3.1.4. Popis a stav objektu Rekreační chata Jedná se o samostatně stojící objekt, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím (ložnice). Vnitřní dispozici ani stav vnitřních konstrukcí nebylo možno ověřit. Chata je postavená na původní spodní stavbě z roku 1939, vrchní stavba byla realizovaná před 10 roky. Chata má betonové základy, svislé konstrukce jsou dřevěné oboustranně obité, stropy dřevěné trámové, krov dřevěný vázaný sedlový, krytina onduline, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod není osazen, povrchy jsou ošetřené nátěry, okna plastová a dřevěná, částečně s okenicemi, dveře dřevěné, vytápění lokální na tuhá paliva, v kuchyni sporák na PB, sociální zařízení není, voda do chaty zavedená 6
není. Chata je v dobrém stavebně technickém stavu. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitou věc, která je určena k rekreaci. Chata je v dobrém stavu, není ošetřen příjezd, pozemek pod stavbou je jiného vlastníka. Na nemovité věci vázne nařízená exekuce. Vhodnost využití Hodnocenou nemovitou věc je možné užívat k rekreačním účelům.
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II
Pi 0,00
I
-0,03
II
0,00
II II III
0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,922 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 7
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - atraktivní rekreační lokalita
III
-0,03
II
0,00
II
0,00
II II III
0,00 0,00 0,20
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,054 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,972
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rekreační chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 10 let 2 474,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 2,92*7,20 podkroví: 2,50*7,20 Název podlaží 1.NP: podkroví:
= =
Zastavěná plocha 21,02 m2 18,00 m2
21,02 m2 18,00 m2
Konstrukční výška 2,50 m 2,20 m
Obestavěný prostor Celkem: (2,92*7,20)*(4,06+1,56/2) Obestavěný prostor - celkem:
= =
101,76 m3 101,76 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 8
č. II
Vi typ E
II II
0,00 -0,03
3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy III stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) II 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II II 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III I 10. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 10 let: s = 1 - 0,005 * 10 = 0,950
0,03 0,00 -0,06 0,00 0,00 -0,05 0,00 1,05
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,950 = 0,888
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,922 Index polohy pozemku IP = 1,054 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 474,- Kč/m3 * 0,888 = 2 196,91 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 101,76 m3 * 2 196,91 Kč/m3 * 0,922 * 1,054= 217 250,56 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
217 250,56 Kč
Zjištěná cena celkem po zaokrouhlení: 217 250,00 Kč Slovy: dvěstěsedmnácttisícdvěstěpadesát Kč
3.2.2. Metoda porovnávací Porovnání nabídkových cen realitního trhu Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Újezd nade Mží
Foto
390.000,-
Nabídková cena
chatičku v lese, v těsné blízkosti zříceniny Buben. Chatka má 20m2, je v mírném svahu. Stojí na pozemku Lesů ČR, ročně se platí symbolický nájem. Chatka podsklepená a je do ní zavedena el.energie. K topení slouží malá kamna na tuhá paliva. Za chatkou stojí suché wc, vedle chatky je vybudováno sezení. Vhodné pro rybáře, řeka je vzdálena cca 250m.
Plocha pozemku: 0 m2 Užitná plocha: 20 m2 Kč/m2 19.500,-
K1 0,80
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,10
K6 1,00
K7 1,00
9
Uprav.jedn.cena 17.160,- Kč/m2
Újezd nade Mží
320.000,-
Nabídková cena
udržovaná chata, umístěné na jížním svahu okraje lesa, 30 m od řeky Mže, 300 m od hráze přehrady Hracholusky, 1 km od obce Újezd nade Mží. Jednopodlažní podsklepený objekt s garáží o celkové zastavěné ploše 32 m2. Zděná stavba s částečným dřevěným obložením, dřevěné a dřevotřískové podlahy, v místnostech štukové omítky a dřevěné obložení, celkově vybaveno nábytkem, dřevěné stropy, sedlová střecha z kanadské šindele. U chaty samostatné chemické WC. Nový rozvod elektro, voda ze společné studny. Možnost dojezdu a parkování přímo u chaty. Doporučujeme pro relaxaci v klidné přírodě a přitom nedaleko služeb na hrázi přehrady Hracholusky, dále pro cykloturistiku, procházky v lese (nedaleko zřícenina hradu Buben), rybaření na řece či na přehradě a letní koupání.
Plocha pozemku: 0 m2 Užitná plocha: 32 m2 Kč/m2 K1 10.000,0,80
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Plešnice
K5 1,10
K6 1,00
K7 1,00
230.000,-
Uprav.jedn.cena 8.800,- Kč/m2 Nabídková cena
rekereační chata nedaleko přehrady Hracholusky. Do chaty je zavedena el. energie, voda se používá z nedaleké studánky - možno i k pití. Chemické WC. Autem je možno přijet až k chatě. Chata na cizím pozemku, možno od majitele odkoupit za cca 15 000,- Kč, současné roční nájemné je 820,- Kč ročně. Krásná přírodní oblast nedaleko zříceniny hradu Buben.
Plocha pozemku: 0 m2 Užitná plocha: 40 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 5.750,0,80 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovité věci a příslušenství jako celek
Uprav.jedn.cena 5.060,- Kč/m2 30 m2 310.200,- Kč
Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovité věci včetně součástí a příslušenství jako celek. Z výše uvedených skutečností je stanovena porovnávací hodnota na 310.200,- Kč.
Porovnávací hodnota nemovité věci po zaokrouhlení činí: 310 000,00 Kč Slovy: třistadesettisíc korun českých
3.2.3. Rekapitulace 3.2.1. Zjištěná hodnota 3.2.2. Porovnávací hodnota
217 250,00 Kč dvěstěsedmnácttisícdvěstěpadesát Kč 310 000,00 Kč třistadesettisíc Kč
Jedná se o objekt v rekreační oblasti, v zástavbě rekreačních objektů. Na základě prohlídky nemovitosti, konzultace s realitní kanceláří a studia internetových nabídek se jedná o nemovitost, která svou polohou a dispozičním uspořádáním je na trhu s nemovitostmi méně žádaná. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha, dobrý stav Slabé stránky – exekuce, bez pozemku, příjezd přes cizí pozemky Předpokládaný další vývoj – daná oblast má předpoklady pro rekreaci
10
4. ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění k uvedenému datu je navržena tržní hodnota nemovité věci včetně součástí a příslušenství jako celku ke dni ocenění ve výši I. Nemovitosti, které se výkon týká: rekreační chaty č.e. 27, včetně příslušenství, to vše k.ú. Újezd nade Mží a obec Újezd nade Mží, zapsané na LV č. 353 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - sever. II. Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: Přístřešek za chatou III. Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká:
300 000,00 Kč Slovy: třistatisíc korun českých IV.
Známá věcná břemena, nájemní práva, pachty, výměnky:
nezjištěno
V Plzni, 04. listopadu 2016 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň tel.: +420 605 948 605 e-mail:
[email protected]
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2062/174/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1742016.
11
6. PŘÍLOHY 6.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
6.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku vč. jeho novel 5. Znalecké standardy vydané Znaleckým ústavem AREAS Brno
6.3. Fotodokumentace
12
