ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÉ VĚCI
č. 1769/136/2015 O obvyklé ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 nemovité věci – pozemek parc.č. 778/28 o výměře 985 m2 zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je budova pro výrobu bez č.p./č.e., včetně součástí a příslušenství, to vše k.ú. Dolní Rychnov, obec Dolní Rychnov, vše zapsané na LV č. 3816 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - město JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28 301 00 Plzeň
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny Č.j. 108 EX 10884/14
Dle stavu ke dni 17. června 2015 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12 Posudek obsahuje 20 listů. Objednateli se předává ve 3 písemných vyhotoveních. V Plzni 03. července 2015 1
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.
Znalecký úkol Základní pojmy Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovité věci 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty 3.2.2. Metoda porovnávací 3.2.3. Rekapitulace
4. ZÁVĚR
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA 6. PŘÍLOHY 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5.
Osvědčení Použitá literatura Fotodokumentace List vlastnictví Snímek z katastrální mapy
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 nemovité věci - pozemek parc.č. 778/28 o výměře 985 m2 zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je budova pro výrobu bez č.p./č.e., včetně součástí a příslušenství, to vše k.ú. Dolní Rychnov, obec Dolní Rychnov, vše zapsané na LV č. 3816 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Znalecký posudek je vypracován jako podklad pro dražební řízení. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě.
Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficiální metodika ani obligatorní ustanovení. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficiální metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění § 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: „(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá hodnota vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.” konec citátu. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: „ Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu.” konec 3
citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne 8.6.2004 č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení § 5 odst. 2) věta poslední, a odkazuje se v § 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficiálně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. Na základě této odborné definice zadaného úkolu se tak v případě, kdy nelze průkazným způsobem zjistit statisticky významný počet dosažených tržních cen z prodejů stejných, nebo obdobných nemovitostí v místě co nejbližším lokalitě kde se nemovitost nachází, a čase za období do jednoho roku, použijí obecně používané základní postupy nebo jejich kombinace, a výsledná hodnota je porovnána s odborným aktuálním stanoviskem realitních kanceláří, případně s vyhodnocením dostatečného počtu porovnatelných nemovitostí v oblasti zjištěné z inzerce RK prostřednictvím Internetu pokud je taková nabídka a poptávka k dispozici. Tento postup a způsob pro odhad tržní hodnoty, kterou lze považovat za cenu obvyklou byl použit v tomto ocenění.
1.2. Základní pojmy Trh – integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná hodnota – (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tržní hodnota – (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. 4
1.3. Podklady dodané objednatelem •
• •
Usnesení o přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku č.j. 108 EX 10884/14 ze dne 29. května 2015 Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov na LV č. 3816 pro k.ú. Dolní Rychnov Kopie snímku z katastrální mapy, mapový list Sokolov 7-8/22
1.4. Podklady zajištěné znalcem •
• • •
Místní šetření spojené s prohlídkou a zaměřením nemovité věci uskutečněné dne 17. června 2015 za přítomnosti Rudolfa Oračka, zástupců truhlárny a znalce. Kopie nájemní smlouva o přístupu k oceňované nemovitosti Skutečnosti zjištěné na místě, pořízení fotodokumentace Informace o prodejích obdobných nemovitých věcí z vlastní databáze, realitních kanceláří a z periodik.
1.5. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny (realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.6. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM a AZO. Použité metody: • Metoda stanovení zjištěné hodnoty • Metoda porovnávací
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Strategie postupu ocenění
V našem případě hodnocené nemovité věci budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitých věcí, tj. metoda zjištěné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovité věci metodou zjištěné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Při ocenění nemovité věci metodou ceny zjištěné je pro výpočet ceny podpůrně použita cena dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovité věci jako celku. 5
Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovité věci. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, z databáze realitních kanceláří a z realitních serverů.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovité věci Na LV č. 3816 pro k.ú. Dolní Rychnov je vloženo v části „A“ vlastnické právo na: Oračko Rudolf, Šafaříkova 357, 35604 Dolní Rychnov Oračko Zdenek, Palackého 378, 35604 Dolní Rychnov Oračko Zoltán, Rokycanova 1929, 35601 Sokolov Adresa nemovitosti: Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
661012/1452 630803/1136 650622/1271
1/3 1/3 1/3
Areál Montstav 752304 Dolní Rychnov Dolní Rychnov Sokolov LV 3816
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva: - Zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji podílu nemovitosti – viz LV č. 3816. Tato omezení nemají vliv na stanovení tržní hodnoty nemovité věci. Nájemní smlouvy na oceňované nemovitosti nebyly znalci předloženy. Rizikem je zajištění přístupu pouze nájemní smlouvou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Trvalý přístup není právně zajištěn.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci Výše uvedená nemovitá věc se nachází v západní okrajové části Dolního Rychnova v průmyslovém areálu navazujícím na Bergmannovu ulici. Jedná se o budovu truhlárny. Příjezd je po zpevněné komunikaci ve vlastnictví soukromé společnosti (Montstav CZ s.r.o.). V areálu je z inženýrských sítí elektřina, kanalizace a vodovod, všechny sítě jsou do objektu zavedené. Plyn je dle údaje pana Rudolfa Oračka čerpán z vlastního plynového zásobníku postaveném na pozemku. Pozemek je zastavěný budovou truhlárny, zbytek pozemku tvoří částečně zpevněné manipulační plochy. Příslušenství tvoří venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, zpevněné betonové plochy, opěrné zdi, oplocení), plynový zásobník, zásobník na piliny. Dolní Rychnov je samostatnou obcí s 1437 obyvateli, která navazuje na Sokolov. V obci je omezená síť obchodů a služeb, které jsou v sousedním Sokolově. Daná lokalita je hodnocena jako průměrně atraktivní.
6
3.1.4. Popis a stav objektu Truhlárna Truhlárna je postavená na pozemku č.parc. 778/28. Jedná se o samostatně stojící objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Budova je postavena na smíšených základech. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné (vnitřní zeď mezi dílnami vykazuje trhlinu), stropy dřevěné trámové, krov sedlový a pultový, krytina plechová a živičná, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod osazen, fasáda je vápenná štuková, vnitřní omítky jsou vápenné a vápenné štukové, schody dřevěné, okna dřevěná zdvojená s mřížemi, střešní a sklobetonová, dveře dřevěné, podlahy špalíková dlažba, prkenné, plovoucí lamino a betonové, vnitřní obklady keramické, topení ústřední na TP a plynové, elektroinstalace 230/400 V, rozvod vody teplé a studené, ohřev vody bojler, sociální zařízení wc a umyvadla. Budova prošla úpravami, bylo realizováno administrativní zázemí v podkroví, sociální zařízení, schodiště, sklady. Budova je v průměrném stavu odpovídající stáří a prováděné údržbě. Dispozice: 1.NP - velká a malá dílna (138 m2 + 68,50 m2), skladovací prostory (49 m2), wc, Podkroví - kancelář (29 m2), kancelář (24 m2), šatna (20 m2), wc, chodba Užitná plocha činí 331 m2. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitou věc, která je určena k výrobní činnosti s administrativním zázemím v průmyslovém areálu. Není právně ošetřen přístup (pouze nájemní smlouva s tříměsíční výpovědní lhůtou). Na oceňovaném podílu nemovité věci váznou zástavní práva exekutorská a nařízený prodej podílu nemovitosti. Vhodnost využití Hodnocenou nemovitou věc je možné užívat k podnikání jako výrobní popřípadě skladovací prostory.
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty Zjištěná hodnota pozemků včetně součástí a příslušenství Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m2 7
Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. III IV II
Pi 0,75 0,60 1,03
I
1,00
I
1,00
IV
0,90
Základní cena staveb. pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 312,86 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
č. I
Pi 0,40
III I
0,00 0,00
III
0,10
I III
-0,05 0,05
II
0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní dopravu 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,440 i=2
8
Koeficient pp = IT * IP = 0,409
truhlárna Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
L. budovy pro průmysl a skladování zděná 1251
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 1.NP 11,38*21,85 + 11,04*3,12 + 10,50*2,73 podkroví 11,38*21,85
= =
[m2] 311,76 248,65
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 311,76 m2 248,65 m2 560,41 m2
Podlaží 1.NP podkroví Součet PVP = PZP =
Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 2,20 m 3,80 m
1 630,74 / 560,41 560,41 / 2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 11,38*21,85*(4,35+4,07/2) + Celkem 11,04*3,12*(3,10+3,92)/2 + 10,50*2,73*(3,10+3,60)/2
=
Podlaží
Typ
Celkem Obestavěný prostor - celkem:
NP
Součin 685,87 944,87 1 630,74 = 2,91 m = 280,21 m2
1 804,58 m3
Obestavěný prostor 1 804,58 m3 1 804,58 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata
Provedení smíšené základy bez izolací zděné tl. 45 cm a více trámové polospalné dřevěný vázaný plechová, živičná pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné štukové běžné obklady dřevěné dřevěné dřevěná 9
Hodnocení standardu P S S S S S S S S P S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
dřevěná zdvojená okna betonové, dřevěné a keramická dlažba ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky standardní
S S S S S S S X P X S C S X
bojler WC, umyvadlo chybí mříže
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S S S S S S S S P S S S S S S S S S X P X S C S X
8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 0,00 1,70 0,00 2,90 1,00 5,20 0,00
10
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 3,82 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 1,43 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 0,00 0,78 0,00 2,90 0,00 5,20 0,00 91,93 0,9193
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1 804,58 m3 * 4 352,41 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 150 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Truhlárna - zjištěná cena
= * * * * * * =
2 786,0,9390 0,9436 1,0216 0,9193 0,9000 2,0860 4 352,41
=
7 854 272,04 Kč
* = * = =
0,333 2 615 472,59 Kč 0,409 1 069 728,29 Kč 1 069 728,29 Kč
venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Stanovená cena staveb: 1 069 728,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
1 069 728,0,0350 37 440,48 Kč
pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 11
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III
0,00
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - právně nezajištěný přístup
I
0,00
I I
0,00 -0,10
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,900 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,440 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 0,900 * 0,440 = 0,368 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 312,86 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 778/28
Výměra [m2] 985,00 985,00
Pozemek - zjištěná cena
Index
Koef.
0,368
115,13
Jedn. cena [Kč/m2] 115,13
Cena [Kč] 113 403,05
m2
113 403,05 =
113 403,05 Kč
Zjištěná cena celkem po zaokrouhlení: 1 220 570,00 Kč Slovy: miliondvěstědvacettisícpětsetsedmdesát Kč
12
Upr. cena [Kč/m2]
3.2.2. Metoda porovnávací Porovnání nabídkových cen realitního trhu Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Sokolov
Foto
3.900.000,-
Nabídková cena
provozní budova v centru Sokolova (Bohemka), ZP 722 m², komerčně funkčně využitelné plochy cca. 600 m², vhodný pro drobnou výrobu, služby, skladování. Objekt je zděný, přízemní, vytápěný ÚT s plynovým kotlem. Podlahová plocha maximálně komerčně využitelná. Kromě provozních ploch je zde kancelář, sociální zařízení. Objekt je ve velmi solidním technickém stavu, s bezbariérovým přístupem, s možností distribuce zboží dvěma vstupy s lamelovými a posuvnými vraty. Celková plocha pozemků je 954 m² s možností rozšíření prostor o nezastavěnou část cca.200 m². Nemovitost je napojena na rozvod plynu, kanalizace, vody a elektro. V celém objektu je proveden rozvod 220/380V. Kolem stavby je možný bezproblémový pohyb kamionů.
Plocha pozemku: 954 m2 Užitná plocha: 600 m2 Kč/m2 K1 6.500,0,85
K2 0,95
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,00
Svatava
K6 1,00
K7 0,90
5.250.000,-
Upravená cena 4.724,- Kč/m2 Nabídková cena
výrobní a skladovací objekt. Jedná se o prostorné haly ve dvou nadzemních podlažích, každá o rozměru 350 m2. Jedná se o železobetonovou konstrukci s betonovými podlahami. Stavba dále zahrnuje technické místnosti, šatny a sociální zařízení ve dvou nadzemních podlažích o celkové výměře 310 m2. Místnosti ve druhém nadzemním podlaží jsou po rekonstrukci, na zdech jsou nové štuky a sociální zařízení je nové. Zastřešení objektu je po rekonstrukci, ústřední topení, elektrické přímotopy. Stavba je napojena na veřejný vodovod, elektřinu a veřejnou kanalizaci. K objektu je bezproblémový kamionový přístup z příjezdové komunikace.
Plocha pozemku: 1100 m2 Užitná plocha: 1010 m2 Kč/m2 K1 K2 5.198,0,85 0,95
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,00
Citice
K6 0,95
K7 0,90
3.900.000,-
Upravená cena 3.589,- Kč/m2 Nabídková cena
objekty občanské vybavenosti v Citicích, který sousedí hned vedle firmy PE-REZA (zahradnictví). Přístup k objektu je po zpevněné komunikaci, elektřina, voda a teplo z ETI (samostatný odečet spotřeby), teplá voda užitková. Objekt prošel částečnou rekonstrukcí. Vhodné pro malou výrobu, sklady, i kanceláře.
Plocha pozemku: 5118 m2 Užitná plocha: 500 m2 Kč/m2 K1 K2 7.800,0,85 1,00 Maximum Minimum Porovnávací cena
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,00
K6 0,80
K7 0,90
Upravená cena 4.774,- Kč/m2 4.774,-Kč/m2 3.589,-Kč/m2 4.500,- Kč/m2
Porovnávací hodnota nemovité věci po zaokrouhlení činí: 1 490 000,00 Kč Slovy: miliončtyřistadevadesátisíc korun českých
13
3.2.3. Rekapitulace 3.2.1. Zjištěná hodnota 3.2.2. Porovnávací hodnota
1 220 570,00 Kč miliondvěstědvacettisícpětsetsedmdesát Kč 1 490 000,00 Kč miliončtyřistadevadesáttisíc Kč
Jedná se o objekt v průmyslovém areálu. Na základě prohlídky nemovitosti, konzultace s realitní kanceláří a studia internetových nabídek se jedná o nemovitost, která svou polohou a dispozičním uspořádáním je na trhu s nemovitostmi průměrně žádaná. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – dobrá poloha ke komerční činnosti Slabé stránky – exekuce, právně nedořešený přístup Předpokládaný další vývoj – daná oblast má předpoklady pro komerční činnost Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout hodnotu s větší váhou na hodnotu porovnávací. Pozemek včetně součástí a příslušenství Podíl Prodej podílu nemovitosti
1. 400.000,- Kč 1/3 - 10 %
4. ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění k uvedenému datu je navržena tržní hodnota nemovitých věcí: I.
Nemovitosti, které se výkon týká: Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 – pozemek parc.č. 778/28 o výměře 985 m2 zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je budova pro výrobu bez č.p./č.e., včetně součástí a příslušenství, to vše k.ú. Dolní Rychnov, obec Dolní Rychnov, vše zapsané na LV č. 3816 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov.
II.
Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: venkovní úpravy, zásobník na piliny, plynový zásobník
III.
Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká:
420 000,00 Kč Slovy: čtyřistadvacettisíc korun českých IV.
Známá věcná břemena, nájemní práva, pachty, výměnky:
14
nezjištěno
V Plzni, 03. července 2015 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň tel.: +420 605 948 605 e-mail:
[email protected]
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1769/136/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 136/2015.
6. PŘÍLOHY 6.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
6.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku vč. jeho novel 5. Znalecké standardy vydané Znaleckým ústavem AREAS Brno 15
6.3. Fotodokumentace
1.NP
podkroví
16
