ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÉ VĚCI č. 1554/79/2014 Ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovité věci – pozemkové parcely č.parc. 624/1 jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. 45, včetně příslušenství, vše zapsané na listu vlastnictví LV č. 776 pro k.ú. Chomoutov, obec Olomouc, Olomoucký kraj, vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - město JUDr. Jitka Wolfová Radyňská 9 326 00 Plzeň
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny Č.j. 106 EX 1324/13
Dle stavu ke dni 13. srpna 2014 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12
Posudek obsahuje 22 listů. Objednavateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 16. srpna 2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Základní pojmy Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovité věci 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci 3.1.4. Popis a stav budov
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty 3.2.2. Metoda porovnávací 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5.
Osvědčení Použitá literatura Fotodokumentace List vlastnictví Snímek z KM
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení návrhu obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovité věci, kterou je – pozemková parcela č.parc. 624/1 jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. 45, včetně příslušenství, vše zapsané na listu vlastnictví LV č. 776 pro k.ú. Chomoutov, obec Olomouc, Olomoucký kraj, vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc. Znalecký posudek je vypracován jako podklad pro exekuční řízení (stanovení nejnižšího podání).
Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficiální metodika ani obligatorní ustanovení. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficiální metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění § 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: „(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá hodnota vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.” konec citátu. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: „ Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu.” konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne 8.6.2004 č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení § 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v § 4 na vyhlášku, kterou lze 3
považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficiálně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. Na základě této odborné definice zadaného úkolu se tak v případě, kdy nelze průkazným způsobem zjistit statisticky významný počet dosažených tržních cen z prodejů stejných, nebo obdobných nemovitostí v místě co nejbližším lokalitě kde se nemovitost nachází, a čase za období do jednoho roku, použijí obecně používané základní postupy nebo jejich kombinace, a výsledná hodnota je porovnána s odborným aktuálním stanoviskem realitních kanceláří, případně s vyhodnocením dostatečného počtu porovnatelných nemovitostí v oblasti zjištěné z inzerce RK prostřednictvím Internetu pokud je taková nabídka a poptávka k dispozici. Tento postup a způsob pro odhad tržní hodnoty = ceně obvyklé byl použit v tomto ocenění.
1.2. Základní pojmy Trh – integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná hodnota – (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tržní hodnota – (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.
1.3. Podklady dodané objednatelem • •
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 776 pro k.ú. Chomoutov ze dne 17.07.2014 Usnesení o přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku č.j. 106 EX 1324/13 ze dne 21. července 2014
1.4. Podklady zajištěné znalcem • • • • • •
Místní šetření spojené s prohlídkou a doměřením nemovitosti uskutečněné dne 13. srpna 2014 za přítomnosti povinného, pana Jozefa Kotlára a znalce. Obytné prostory ve 2.NP nebyly znalci zpřístupněny. Kopie snímku z katastrální mapy Územní plán města Olomouce Cenová mapa stavebních pozemků města Olomouce Skutečnosti zjištěné na místě, zaměření nemovitosti, pořízení fotodokumentace. Informace o prodejích obdobných nemovitostí z vlastní databáze, realitních kanceláří a z periodik.
4
1.5. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v AZO a ČKOM. Použité metody: • Metoda stanovení zjištěné hodnoty • Metoda porovnávací
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištěné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištěné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Při ocenění nemovitosti metodou ceny zjištěné je pro výpočet ceny použita cena dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, z databáze realitních kanceláří a z realitních serverů.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Na výpisu z katastru nemovitostí LV 776 pro k.ú. Chomoutov je v části „A“ zapsáno vlastnické právo pro: Michek Miloslav, Dalimilova 45/81, Chomoutov, 821118/3805 ½ 783 35 Olomouc Michková Gabriela, Dalimilova 45/81, Chomoutov, 835331/5366 ½ 783 35 Olomouc Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: Kód katastrálního území:
Dalimilova 45/81 Chomoutov Olomouc Olomouc 652415 5
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou zástavní práva exekutorská, soudcovské, smluvní a exekuční příkazy k prodeji podílu nemovitosti (viz LV č. 776). Jiné závady nebyly zjištěny.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v Chomoutově, který je stavebně oddělenou částí Olomouce, na rohu ulic Dalimilova a Horecká. V okolí se nachází zástavba bydlení čistého (rodinné domy). Pozemek č.parc. 624/1 je zastavěn stavbou rodinného domu, zbytek pozemku tvoří předzahrádka a zahrada za domem. K rodinnému domu jsou užívané současně i pozemkové parcely č.parc. 626/1 a č.parc. 626/3. Obě tyto parcely jsou ve vlastnictví Statutárního města Olomouc. Existence nájemních smluv na užívání pozemků nebyla znalci potvrzena. Na pozemku č.parc. 626/1 je postaven přístřešek. Příslušenství tvoří přístřešek a venkovní úpravy (oplocení, přípojky inženýrských sítí, betonový bazén - nefunkční). Součástí pozemku je stavba rodinného domu a trvalé porosty. Cena příslušenství a trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé hodnoty nemovité věci. Nemovitost se dle registru povodní a záplav UIR-ADR nachází v lokalitě se středním rizikem povodní a záplav (stupeň č. 3). V roce 1997 byla tato oblast povodní zasažena, tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. V ulici se nachází inženýrské sítě elektřina, vodovod, kanalizace a plyn. Rodinný dům je napojen na všechny tyto inženýrské sítě. Příjezd je po živičné komunikaci. Olomouc je statutárním městem s 99 471 obyvateli. Jedná se o město s rozvinutou infrastrukturou a s vysokou nabídkou občanského vybavení.
3.1.4. Popis a stav budov Rodinný dům Jedná se částečně podsklepený samostatně stojící rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. V 1.PP je sklepní skladovací místnost, v 1.NP je byt 1+1, ve 2.NP je byt 1+3, v podkroví je byt 1+3. Základy rodinného domu jsou betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, v podkroví sádrokartonové, krov dřevěný vázaný, krytina plechová, klempířské konstrukce měděné, bleskosvod osazen, fasáda vápenná štuková. Okna plastová, vnitřní omítky vápenné štukové, podlahy plovoucí lamino a keramická dlažba, vytápění ústřední plynové, rozvod vody teplé i studené, ohřev vody bojler, kotel, v kuchyni standardní sporák, sklokeramická deska, sociální zařízení sprchový kout, vana, rohová vana, umyvadla, splachovací wc. Rodinný dům byl dokončen v roce 1999. Na domu bylo zahájeno zateplování (minimální rozsah), část fasády není proveden, údržba je nepravidelná (opadaná část vnějších obkladů). V domě je užíván pouze byt v 2.NP. Garáž Garáž je přistavěná k západnímu štítu rodinného domu. Jedná se o jednopodlažní stavbu se sedlovou střechou. Základy garáže jsou betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný vázaný, krytina plechová, klempířské konstrukce měděné, fasáda vápenná štuková, vrata sekční, vnitřní omítky vápenné štukové, podlahy betonové. Garáž byla dokončena v roce 1999.
6
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty Zjištěná hodnota včetně příslušenství Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce, zástavní práva 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II
Pi -0,03
III III I
-0,01 0,00 -0,04
III
0,95
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,874 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba -0,15 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) I 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,870 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,760 7
1. Ocenění pozemků 1.1. pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 624/1
Výměra [m2] 560,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 020,00
Cena [Kč] 571 200,571 200,-
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.PP 34,00 1.NP 9,07*5,88 + 11,43*5,40 + 1,09*8,02 2.NP 9,07*5,88 + 11,43*5,40 + 1,09*8,02 podkroví 9,07*5,88 + 11,43*5,40 + 1,09*8,02
= = = =
[m2] 34,00 123,80 123,80 123,80
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 34,00 m2 2,50 m 123,80 m2 2,50 m 2 123,80 m 2,50 m 123,80 m2 2,50 m
Název 1.PP 1.NP 2.NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkem 34,00*0,70 + 123,80*(6,23+2,41/2)
=
Název
Typ
Celkem Obestavěný prostor - celkem:
NP
8
[m3] 944,25 m3 Obestavěný prostor 944,25 m3 944,25 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Provedení betonové pasy izolované zděné s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný hliníkový plech měděný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné štukové sokl vápenopískové pásky běžné keramické obklady betonové s ker.dl. plné a prosklené plastová s izolačním dvojsklem lamino, keramická dlažba keramická dlažba plynový kotel světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda centrální ohřev zemní plyn plastové potrubí kombinovaný sporák umyvadlo, vana, sprchový kout, WC splachovací chybí
Hodnocení standardu S S S S S N S S S S S S N S S N S S S S S S S N S C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody
Obj. podíl [%] S S S S S N S S S S S S N S S N S S S
7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 9
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 1,23 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 8,01 2,20 1,10 6,78 4,10 0,60 3,00
20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S N S C
1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 0,00
1,80 0,50 2,80 0,50 7,85 0,40 0,00 104,77 1,0477
= * * * * =
1 975,1,1000 1,0477 1,1000 2,1260 5 322,95
944,25 m3 * 5 322,95 Kč/m3
=
5 026 195,54 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 85 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 100 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1- 15,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,850 4 272 266,21 Kč 0,760 3 246 922,32 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
3 246 922,32 Kč
Plná cena:
Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 4,10*6,60
=
[m2] 27,06
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 27,06 m2 2,60 m
Název 1.NP 10
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkem (4,10*6,60)*(3,26+3,00/2)
=
Název
Typ
Celkem Obestavěný prostor - celkem:
NP
[m3] 128,81 m3 Obestavěný prostor 128,81 m3 128,81 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce
Hodnocení standardu S S S X S N S C C S S S
Provedení
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy zděné s rovným podhledem plechová měděný plech omítky chybí chybí roleta betonové světelná a motorová
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S X S N S C C S S S
6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
128,81 m3 * 3 059,04 Kč/m3 11
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 4,47 4,80 0,00 0,00 6,80 7,20 6,00 97,47 0,9747
= * * * =
1 375,0,9747 1,1000 2,0750 3 059,04
=
394 034,94 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 85 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 100 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1- 15,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,850 334 929,70 Kč 0,760 254 546,57 Kč
Garáž - zjištěná cena
=
254 546,57 Kč
Cena staveb celkem
=
3 501 468,89 Kč
Pozemek - zjištěná cena
=
4 072 668,89 Kč
3.2.2. Porovnávací hodnota Rodinný dům Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Olomouc, Chomoutov
3.995.000,-
Foto Nabídková cena
Novostavba rodinného domu 4+kk v okrajové části obce Chomoutov. V přízemí obývací hala s kuchyňským koutem, koupelna, WC, vstup do garáže. V 1.NP tři pokoje, koupelna se sprchovým koutem, šatna. Okrasná rovinatá zahrada s kůlnou a venkovním posezením. Kompletní inženýrské sítě.
Plocha pozemku: 355 m2 Užitná plocha: 172 m2 Kč/m2 23.227,-
K1 0,85
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,00
K6 1,05
Olomouc, Chomoutov
K7 1,00 4.900.000,-
Uprav.jedn.cena 20.730,- Kč/m2 Nabídková cena
samostatně stojící rodinný dům s okrasnou zahradou a jezírkem v Chomoutově, o velikosti 5+1. Zastavěná plocha je 103 m2. Dům byl zkolaudován v roce 1997. V přízemí se nachází obývací pokoj s jídelnou (33 m2), zimní zahradou a krbem, kuchyně 10 m2, pracovna s krbem 16 m2, koupelna se sprchovým koutem a WC 9 m2, technická místnost, chodba 10 m2, garáž 19 m2. V prvním patře jsou tři ložnice, koupelna s WC a terasa. Technické parametry: zdivo - Ytong, nová fasáda a plastová okna r. 2010, střešní krytina - pálená taška, krov dřevěný, obecní voda i vlastní vrtaná studna, obecní kanalizace, topení_ el. přímotopy (2 sazby) + 2X krb, v kuchyni dlažba s el. vytápěním, ohřev vody - el. bojler. Podlahy dřevěné a dlažba. Zárubně, dveře vše z masivu, kuchyňská linka z masivu. Zahrada: závlahový systém trávníku, jezírko s čistící jednotkou vhodné ke koupání, zahradní domek.
Plocha pozemku: 1116 m2 Užitná plocha: 180 m2 Kč/m2 27.222,-
K1 0,85
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
K5 0,95
K6 0,90
Olomouc, Chomoutov
K7 1,00 4.490.000,-
Uprav.jedn.cena 19.784,- Kč/m2 Nabídková cena
dvougeneračního rodinného domu v Olomouci - Chomoutově. Prošel částečnou rekonstrukcí v letech 2007 - 2010. Nová zateplená fasáda, veškeré rozvody, kanalizace a celé přízemí. V 1.np je rekonstruována koupelna, rozvody a kuchyňská linka. Je podřezaný a izolovaný. Má prostornou zahradu s bazénem a zahradním altánem. K domu náleží dvojgaráž a garáž na jedno auto, dílna, kůlna, sklep
Plocha pozemku: 1368 m2 Užitná plocha: 223 m2 Kč/m2 20.134,-
K1 0,85
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
12
K5 1,00
K6 0,90
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 15.403,- Kč/m2
Maximum Minimum Upravená cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemky a příslušenstvím jako celek
20.730,-Kč/m2 15.403,-Kč/m2 18.500,-Kč/m2 235 m2 4.347.500,- Kč
Porovnávací hodnota byla zjištěna pro danou nemovitou věc s příslušenstvím jako celek. Z výše uvedených skutečností je stanovena porovnávací hodnota nemovité věci na 4.350.500,- Kč.
Porovnávací hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí: 4 350 000,00 Kč Slovy: čtyřimilionytřistapadesáttisíc korun českých
3.2.3. Rekapitulace 3.2.1. Zjištěná hodnota
4 072 670,00 Kč čtyřimilionysedmdesátdvatisícšestsetsedmdesát Kč 3.2.2. Porovnávací hodnota 4 350 000,00 Kč čtyřimilionytřistapadesáttisíc korun českých
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – rodinný dům v lokalitě bydlení čistého, s dobrou dopravní dostupností. Dobrá poloha pro bydlení. Slabé stránky – zástavní práva, utlumený trh s nemovitými věcmi, prodej podílu nemovité věci. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout hodnotu s větší váhou na hodnotu porovnávací. Nemovité věci celkem Podíl Prodej podílu nemovitosti Výsledná cena po zaokrouhlení
4.300.000,- Kč 1/2 80 % 1.720.000,- Kč
Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 obvyklé ceny nemovité věci včetně příslušenství jako celku ke dni 13. srpna 2014 ve výši
1 720 000,00 Kč Slovy: jedenmilionsedmsetdvacettisíc korun českých
13
V Plzni, 16. srpna 2014 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň tel.: +420 605 948 605 e-mail:
[email protected]
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1554/79/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 79/2014.
5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění 5. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Zbyněk Zazvonil, CEDUK 1996 6. Znalecké standardy vydané znaleckým ústavem Areas Brno spol. s r.o. 12/2010
14
5.3. Fotodokumentace Pohled Dalimilova ul.
Pohled Horecká ul.
Garáž
Pohled ze zahrady
Zahrada
Betonový bazén
Sklep
1.NP
15
Podkroví
16
