ZNALECKÝ POSUDEK č. 30-4166 O ceně zemědělské usedlosti č.p. 1 v katastrálním území Bojenice, obec Bernartice, okr. Písek. Vlastník : Smolová Kateřina, nábřeží Kapitána Jaroše 1000/7, 170 00 Praha 7
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088 EX 1303/12-41 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 11.8.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 18.8.2014
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Nově je také často vypovídající, zjištěná cena administrativní (současné cenové předpisy), zejména pokud lze použít tzv. porovnávací metodu ocenění.
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o standardní venkovskou nemovitost – rodinný dům (obytná část usedlosti) s příslušenstvím, se stodolou, chlévem a kůlnou v okrajové části připojené osady Bojenice. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, výnosová a zejména porovnávací. Také je zjištěna cena administrativní, zejména pro podrobný popis hlavní stavby a zjištění nákladových cen. Pozn. Stavby nemovité věci jsou převážně v demoličním stavu, nelze užívat.
1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – obytné části zemědělské usedlosti č.p. 1 s hospodářskými budovami, s příslušenstvím a pozemkem, v katastrálním území Bojenice, obec Bernartice, okr. Písek, vedené na listu vlastnictví číslo 251. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinné.
-2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce na základě usnesení o nařízení exekuce OS pro Prahu 7 ze dne 5.4.2012, č.j. 152 EXE 794/2012-7 a další. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekutorským úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 OSŘ a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 11.8.2014.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Zákon číslo 89/2012 Sb. – NOZ – - Zákon číslo 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí – - Vyhl. číslo 358/2013 Sb. – - OSŘ číslo 99/1963 Sb. v aktuálním znění – - Vyhl. číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Cenové zprávy vydávané ÚRS Praha (indexy cen stavebních prací, specifikace materiálu, aktuální cenové údaje a informace) – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2013 – 2014 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) -3-
- Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 11.8.2014 – jen venkovní obhlídka a dílčí zaměření. Povinná se i přes písemné doporučené obeslání místního šetření nezúčastnila, ani jinak se znalcem nespolupracovala. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 251 pro katastrální území Bojenice, obec Bernartice, okr. Písek. V části A je zapsán vlastník – Smolová Kateřina, nábř. Kapitána Jaroše 1000/7, 170 00 Praha 7 V části B – vlastnictví stavby č.p. 1 – bydlení a pozemky, stavba je součástí pozemku V části C - nařízení exekucí, zástavní práva .... V části E – nabývací listiny (smlouvy) Bližší – viz přílohy posudku
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis -4-
Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinné : paní Kateřiny Smolové, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je obytná část zemědělské usedlosti s hospodářskými budovami, příslušenstvím a s pozemkem. Stavby jsou součástí pozemku. Nemovitost je situována v zastavěném území osady Bojenice, která není s kmenovou částí obce v souvislé zástavbě. Stavby jsou převážně v dezolátním stavu, vykradené, zdevastované. Prakticky se jedná o ocenění pozemků (event. ponížené o náklady na demolici a odklizení).
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a informací získaných v místě. Podpůrně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Hlavní stavby – obytná část usedlosti s hospodářskými budovami jsou oceněny za použití koeficientů, které jsou určeny pro každou lokalitu samostatně. Tento způsob ocenění využívá zejména aktuální statistické údaje a je tak často skutečným obrazem obvyklých cen v daném místě a regionu. Tam, kde je nedostatek aktuálních porovnávacích údajů přímo z trhu, je takto zjištěná cena jednou z víceméně objektivních metod určení tržní ceny.
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - původní zemědělské usedlosti č.p. 1 v katastrálním území Bojenice, obec - Bernartice, okr. Písek, vše evidované na listu vlastnictví číslo 251. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení OS pro Prahu 7 č.j. 152 EXE 794/2012-7 pravomocného dnem 25.7.2012, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného výkazu nedoplatků VZP ČR č.j. 1941103072 ze dne 3.2.2011 k vymožení pohledávky oprávněného : VZP ČR proti povinné : Kateřina Smolová, bytem Nábřeží Kapitána Jaroše 1000/7, 170 00 Praha 7. Jedná se o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ( forma dražby, přímý prodej .. ), ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje zákon č. 26/2000 Sb. Tento zákon stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé ( § 13 zákona ). -5-
Toto zjištění administrativní ceny je tedy jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Pozn. Závady spojené s nemovitostí nejsou zjištěny ( věcná břemena apd. nejsou na LV zapsána ).
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Zemědělská usedlost č.p. 1 Bojenice 1 398 43 Bernartice Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Bernartice Katastrální území: Bojenice Počet obyvatel: 1 285 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 100,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. III IV V IV IV V
Pi 0,75 0,60 0,80 0,55 0,80 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 148,10 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.8.2014 ( jen venkovní obhlídka ) za přítomnosti osobně znalec.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, číslo listu vlastnictví 251, katastrální území Bojenice, okr. Písek, ze dne 9.7.2014 - Snímek katastrální mapy vyhotovený ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088 EX 1303/12-41 ( ustanovení znalce ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 1303/1221 ( mimo jiné zpřesnění rozsahu nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Informace získané při místním šetření - Obvyklé ceny stavebních pozemků v místě, zasíťování předmětných pozemků - ( vlastník sousedící nemovitosti ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( zejména Internet, www.reality.cz ) viz přílohy posudku -6-
- Vlastní databáze cen nemovitostí -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 251 pro katastrální území Bojenice, okr. Písek. Bližší viz přílohy posudku. Pozn. Na LV je aktuálně uvedena „P” ( plomba, z důvodů řízení mezi vlastníkem a Tessile ditta, a.s.)
6. Dokumentace a skutečnost Znalec při zpracování posudku vychází zejména z uvedených podkladů, informací získaných v místě a z vlastní prohlídky nemovitosti. Konstatuje se, že nemovitost není dlouhou dobu užívána a je v dezolátním stavu. Ocenění je provedeno ( také určení charakteru staveb ) dle venkovní prohlídky. Stavba nebyly zcela přístupné ( nebo jen zčásti ). Případné nepřesnosti v technických parametrech a předpokládaném vybavení neovlivní závěry posudku ( odhadu obvyklé ceny ).
7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá v zastavěném území osady Bojenice, která není s kmenovou částí Bernartic v souvislé zástavbě. Bojenice jsou situovány západně od obce, cca 2 km. Nemovitost je starou zemědělskou usedlostí umístěná na jihozápadní okraji Bojenic. Jedná se o velký pozemek s hospodářskými stavbami situovanými po obvodě velkého dvora. Původní obytná část je umístěna v zadní části dvora, který je přístupný průjezdem v průčelní stodole. Dle stavebně - dispozičního řešení je stáří nemovitosti odhadováno na minimálně 100 let. Celá nemovitá věc je převážně v dezolátním stavu, z chléva jen část zdiva. Elektrické vrchní vedení k obytné části, předpoklad studny a odpadních jímek. ( S ohledem na křoví z náletu a celkově zarostlý pozemek nebyla studna nalezena ). Okolní zástavba usedlosti, rodinné domy a chalupy se zahradami. Zahrada u nemovitosti již sousedí s polem. Bernartice jsou ostatní obcí okresu Písek. Běžná občanská vybavenost, správní centrum v Milevsku. Pozn. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro který jsou rozhodující hlavní stavby a pozemky. Příslušenství hlavní stavby a vedlejší stavby závěry ocenění výrazně neovlivní a proto není příslušenství dále v posudku podrobně posuzováno. Obdobně - případné trvalé porosty.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Obytná část č.p. 1 a.12) Stodola a.13) Kůlna b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
-7-
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III I IV
0,00 -0,04 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11
-8-
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,989
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Obytná část č.p. 1
Obytná část usedlosti je situována v zadní části dvora, na st. 15. Obdélníkový půdorys s dřevěnou předsazenou verandou ( hrozí zborcením, dále již neuvažována ). Stavba je zaklenuta do terénu, vytváří podzemní podlaží a přízemí. V podkroví půda. Masivní kamenné provedení, stropy předpoklad trámové a klenby, sedlová střecha. 2 x bobrovky, hladké a hrubě zatřené omítky. Dvojitá okna, samostatné rámy. Uvažováno jen nejzákladnější vnitřní vybavení a provedení. Zdevastované, vykradené „bezdomovci”. Stavebně - technický stav velmi zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ C zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 20,0*8,0 1. PP 1. NP 20,0*8,0
= =
[m2] 160,00 160,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 160,00 m2 2,20 m 160,00 m2 2,50 m
Název 1. PP 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor stavba 160,0*(5,0+3,0/2,0)
=
[m3] 1 040,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
-9-
Obestavěný prostor 1 040,00 m3 1 040,00 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Hodnocení standardu P P S S S C S P S C C S S P P P P P C C C C C S C C C
Provedení kamenné základy smíšené zdivo klenby a trámové dřevěné hambalkový krov, sedlová 2 x bobrovky není hladké hladké a zatřené hladké a zatřené nejsou nejsou předpokládány betonové náplňové dvojitá, samost. rámy prkenné cement. dlažby a beton lokální 220 V není není není není není sporák ? není mimo budovu není
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna
Obj. podíl [%] P P S S S C S P S C C S S P
5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 - 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46
Upravený obj. podíl 2,48 10,76 9,10 5,40 3,30 0,00 6,10 0,64 1,40 0,00 0,00 2,30 3,20 2,35
14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P P P P C C C C C S C C C
2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1 040,00 m3 * 2 179,19 Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,46 0,46 0,46 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00
= * * * = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 115 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 115 = 87,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100)
* =
0,97 0,60 2,44 1,93 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,50 0,00 0,00 0,00 53,47 0,5347
2 130,0,5347 0,9000 2,1260 2 179,19 2 266 357,60 Kč
0,150 3 39 953,64 Kč
Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Jedná se o starou stavbu obytné části usedlosti, bez zjištěných modernizací, přístaveb, nástaveb. Převážně původní, staré datování vybavení a provedení. Srážka za morální opotřebení: 339 953,64 * 10 % = 3 3 995,36 Kč Nákladová cena stavby CSN = 305 958,28 Kč Koeficient pp * 0,989 Cena stavby CS = 302 592,74 Kč Obytná část č.p. 1 - zjištěná cena
=
a.12) Stodola -
302 592,74 Kč
Stavba je umístěna v přední části dvora, na st. 15, průčelím na hranici veřejného pozemku. Stavba je přízemní, bez sklepů a podkroví ( průběžná světlá výška do hřebene sedlové střechy. Kvalitní vaznicový krov, krytina osinkocementové šablony. Svlaková vrata ( v průčelí schází ), průjezd na - 11 -
dvůr. Masivní kamenné zdivo, hliněná podlahy, hladké omítky. Utržený štít, velké praskliny ve zdivu. Stavebně - technický stav velmi zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
K. skladování a úprava zemědělských produktů zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 23,0*12,0 1. NP
=
[m2] 276,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 276,00 m2 276,00 m2
Podlaží 1. NP Součet PVP = PZP =
Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. Součin výška 11,50 m 3 174,00 3 174,00
3 174,00 / 276,00 276,00 / 1
= 11,50 m = 276,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 276,0*(5,50+6,0/2,0) stavba
=
2 346,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 2 346,00 m3 2 346,00 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady
Provedení kamenné masív kámen nejsou vaznicový, sedlová osinkocementové šablony není jen omezeně omítky jen omezeně omítky hladké omítky
- 12 -
Hodnocení standardu P N C S S C C P S X
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100
10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní
nejsou nejsou svlaková nejsou hlína
C C P C C X P C X X X X X X X C
provizorní ? není
není
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P N C S S C C P S X C C P C C X P C X X X X X X X C
12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 6,00 3,20 0,00 0,70 2,10 2,40 4,40 4,90 0,00 4,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20
Ocenění - 13 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,54 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 5,66 45,89 0,00 11,20 2,80 0,00 0,00 1,38 3,20 0,00 0,00 0,00 1,10 0,00 0,00 0,00 2,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 73,44 0,7344
Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
= * * * * * * =
2 346,00 m3 * 1 261,79 Kč/m3
1 468,1,0750 0,9439 0,6000 0,7344 0,9000 2,1360 1 261,79
=
2 960 159,34 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 115 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 115 = 87,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 444 023,90 Kč 0,989 439 139,64 Kč
Stodola - - zjištěná cena
=
439 139,64 Kč
a.13) Kůlna -
Budova nebyla přístupná, ocenění je převážně na základě technických odhadů ! Levá strana dvora, st. 15, navazuje do L na stodolu. Přízemní stavba bez podsklepení, v podkroví půda. Pravděpodobně na uskladnění hospodářských strojů. Zděné provedení, sedlová střecha, jednodrážkové pálené tašky. Dřevěný štít. Stavební stav velmi zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 10,0*14,0 1. NP
=
[m2] 140,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 140,00 m2 140,00 m2
Podlaží 1. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Obestavěný prostor - 14 -
Konstr. výška 3,00 m
420,00 / 140,00 140,00 / 1
Součin 420,00 420,00 = 3,00 m = 140,00 m2
Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 140,0*(5,0+3,0/2,0) stavba
=
910,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 910,00 m3 910,00 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Hodnocení standardu P S S S S C P P C X C C P C C X C C X X X X X X X C X
Provedení kámen smíšené trámový dřevěný ( odhad ! ) sedlová jednodrážkové není hrubé zatřené hladké a bez omítek hladké a bez omítek nejsou nejsou svlaková nejsou hlína neuvažována není
není
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce
Obj. podíl [%] P S
13,10 30,40 - 15 -
Část [%] 100 100
Koef. 0,46 1,00
Upravený obj. podíl 6,03 30,40
3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S C P P C X C C P C C X C C X X X X X X X C X
13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
910,00 m3 * 2 360,09 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
- 16 -
100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
= * * * * * * =
13,80 7,00 2,90 0,00 1,79 0,62 0,00 0,00 0,00 0,00 1,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 63,92 0,6392
2 115,0,9390 0,9671 1,0000 0,6392 0,9000 2,1360 2 360,09
=
2 147 681,90 Kč
* = * =
0,167 358 662,88 Kč 0,989 354 717,59 Kč
Kůlna - - zjištěná cena
=
354 717,59 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
Pozemek sestává z více parcel, které na sebe navazují a tvoří jednotný funkční celek se stavbami, které jsou jeho součástí. Pouze parcela číslo 912/1 je situována mimo vlastní usedlost. Jedná se o část štěrkové komunikace směrem dále do polí. Nepravidelný tvar, mírně přikloněné k jihovýchodu. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Vodní plocha, zamokřená, je menší pozemek situovaný severně u obytné části usedlosti. Zahrada je zarostlá křovím z náletu a zplaněnými ovocnými stromy, zarostlá plevelem ( stejně jako zastavěná plocha - dvůr ). Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup jen přes průjezd stodolou, minimálně torzo chléva vyžaduje náklady na demolici a odklizení.
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,20
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,800 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,800 * 1,030 = 0,791 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 148,10 Typ
Název
Parcelní číslo - 17 -
Výměra [m2]
Index
Koef.
0,791 Jedn. cena [Kč/m2]
Upr. cena [Kč/m2] 117,15 Cena [Kč]
§ 4 odst. 1 zast. plocha 15 1 575,00 § 4 odst. 1 zahrada 59/1 4 310,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
117,15 117,15
184 511,25 504 916,50 689 427,75
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace II Místní komunikace P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem
Pi 0,75 1,00 1,00 0,85
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,638 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koeficienty Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 148,10 0,638 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3
ost. plocha komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 912/1
Výměra [m2] 600,00
Jedn. cena [Kč/m2] 94,49
Upr. cena [Kč/m2] 94,49 Cena [Kč] 56 694,56 694,-
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 1 749,00 68,00
orná půda 878/1 43 715 orná půda 878/1 45 600 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 1 817,00 m2
JC [Kč/m2] 1,62 10,51
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 1,62 10,51
Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Úprava [Kč/m2] § 8 odst. 6 - pozemky močálů, mokřad a bažin § 8 odstavec 6 5,02 0,25 1,00 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Typ Název číslo [m2] % [Kč/m2] § 8 odstavec 6 zamokřená plocha 59/2 223,00 - % 1,25 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem - 18 -
Cena [Kč] 2 833,38 714,68 3 548,06
Upr. cena [Kč/m2] 1,25 Cena [Kč] 278,75 278,75
Pozemek - - zjištěná cena
=
749 948,56 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Obytná část č.p. 1 a.12) Stodola a.13) Kůlna -
302 592,70 Kč 439 139,60 Kč 354 717,60 Kč
a) Ocenění staveb celkem
1 096 449,90 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
749 948,60 Kč
b) Ocenění pozemků celkem
749 948,60 Kč
Celkem
1 846 398,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 846 398,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 846 400,- Kč
slovy: Jedenmilionosmsetčtyřicetšesttisícčtyřista Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity výsledky zjištěné ceny dle platného cenového předpisu, resp. dle vlastní databáze. Takto zjištěné ceny jsou ještě porovnány s cenovými ukazateli ÚRS a.s.
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. 3.4.2.
Rodinný dům č.p. 1 (obytná část usedlosti) Stodola - 19 -
3.4.3. Kůlna -----------------------------------------3.4.4. Pozemky
3.4.1. Rodinný dům č.p. 1 (obytná část) Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - 1.040,0 m3 (dle vyhlášky) Jednotková cena (vlastní databáze, ÚRS, a.s. ) - 4.000,- Kč/m3 OP Reprodukční cena – 1.040,0 m3 OP * 4.000,- Kč 4.160.000,- Kč Znehodnocení opotřebením – max. 85 % - 3,536.000,- Kč Věcná hodnota obytné části č.p. 1 ke dni ocenění
624.000,- Kč
3.4.2. Stodola Základní popis viz administrativní cena. ZCU – (vlastní databáze) 1.500,- Kč/m3 2.346,0 m3 * 1.500,- Kč Zneh.opotřebením – 85 % (max)
3,519.000,- Kč - 2,991.150,- Kč
Věcná hodnota stodoly ke dni ocenění
527.850,- Kč
3.4.3. Kůlna Základní popis viz administrativní cena. OP celkem 910,0 m3 ZCU – 1.800,- Kč/m3 Reprodukční cena – 910,0 m3 OP * 1.800,- Kč Zneh. opotřebením 83 %
1,638.000,- Kč - 1,359.540,- Kč
Věcná hodnota kůlny ke dni ocenění
278.460,- Kč
3.4.4. Pozemky Základní popis – viz administrativní cena. Zastavěná plocha a zahrada, nepravidelný, mírně sklonitý charakter k východu. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Pro ocenění pozemku lze obvykle použít několik
- 20 -
víceméně objektivních metod – metoda W.Naegeliho třídy polohy, porovnávací, indexová a další. V tomto případě je použita porovnávací hodnota – zejména informace v místě a reality.cz. Výměra pozemků plnohodnotných celkem (st. 15 + p.p. 59/1) = 5.885,0 m2 Ocenění – 5.885,0 m2 * 100,- Kč 588.500,- Kč Jednotková cena je určena u spodní úrovně cenového rozpětí, princip opatrnosti. Zamokřená plocha č. parcely 59/2 Ostatní plocha – komunikace č. parcely 912/1 Celkem (223 + 600) = 823,0 m2 * 30,- Kč 24.690,- Kč Věcná hodnota pozemků celkem
613.190,- Kč
Rekapitulace věcné hodnoty – 3.4.1. Obytná část č.p. 1 3.4.2. Stodola 3.4.3. Kůlna
624.000,- Kč 527.850,- Kč 278.460,- Kč
Stavby celkem
1,430.310,- Kč
3.4.4. Pozemek
613.190,- Kč
3.4. Věcná hodnota nemovitosti celkem
2,043.500,- Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny vůbec žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti). Takto zdevastovaná nemovitost ani teoreticky nelze pronajmout !
Výnosová hodnota se nestanovuje !
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty - 21 -
3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) informativních nemovitostí jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Bernartice a bližší okolí (viz přílohy posudku). Přímo v místě nejsou aktuálně porovnávací nemovitosti, ale podobné nemovitosti ve výrazně lepším stavu v okolí obce do 10 km existují a nabídky informativních nemovitostí lze dosti objektivně vyhodnotit. Trh s nemovitostmi je ale v místě a okolí obecně dosti omezený. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 30%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnavatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, velikost pozemku apd. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. Je ale zřejmé, že trh s nemovitostmi v místě a bližším okolí stagnuje a nejsou zjištěny podmínky pro jeho oživení. Pozn. U této nemovitosti je obvyklá cena značně ponížena zejména tím, že stavby jsou ve velmi špatném stavu a nemovitost nelze užívat. S určitou mírou zjednodušení lze uvažovat, že se bude obchodovat pozemek se stavbami na demolici, čímž vznikají další náklady na demolici a odklizení. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (informativně přiložených) nemovitostí je odhadnuta obvyklá cena předmětných nemovitostí evidovaných na LV číslo 251 pro k.ú. Bojenice v rozpětí - 400.tis. Kč – 800.tis.Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – nemovitosti č.p. 1 včetně pozemku, vše vedené na LV číslo 251, v katastrálním území Bojenice, obec Bernartice, okr. Písek, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí 400.000,- Kč (princip opatrnosti) Pozn. Obvyklá cena je navržena výrazně pod administrativní cenou a věcnou hodnotou, zejména z důvodů, že nemovitost nebyla zpřístupněna, delší dobu není užívána, bude nutné vynaložení nákladů na demolici a odklizení. To znamená, že obvyklá cena nemovité věci bude v podstatě cena pozemků, ještě mírně snížená o náklady na nutné demolice nebo velké stavební úpravy (min. torzo chléva). Obdobné nemovitosti se obecně velmi obtížně obchodují.
3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – -
Administrativní cena Věcná hodnota nemovitosti Výnosová hodnota nemovitosti Porovnávací hodnota
1,846.400,- Kč 2,043.500,- Kč -
se nestanovuje 400.tis.Kč – 800.tis.Kč - 22 -
3.6.3. Závěrečná analýza Jedná se o exekuční řízení – prodej nemovité věci, v malé osadě Bojetice, okr. Písek. Předmětem ocenění je obytná část - rodinný dům s hospodářskými budovami, původní zemědělské usedlosti s příslušenstvím a velkým pozemkem. Nemovitost je v dezolátním technickém stavu. Obecně je v místě zájem o trvalé bydlení malý. V místě a okolí nejsou skoro žádné pracovní příležitosti, prakticky za vším nutné dojíždět. Vlastní obec Bernartice má také omezené pracovní příležitosti, okresní město již více vzdálené. Pozemky jsou v místě obecně také hůře obchodovatelné. Znalec je názoru, že v tomto konkrétním případě, pokud se nenajde spekulant, nebo movitý zájemce, který bude chtít nemovitost rekonstruovat na rekreační účely, je nemovitost prakticky velmi obtížně prodejná. Hlavně z těchto důvodů je hodnota nemovitosti pro dražební účely značně ponížena. Výhody – Stabilizované území obce, venkovské prostředí, přímý kontakt s přírodou. - Rodinný dům vhodný jako chalupa (po kompletní rekonstrukci !) - Klidné a čisté prostředí Nevýhody - V místě a okolí bez pracovních a jiných příležitostí, skoro bez občanské vybavenosti - Za vším nutné dojíždět, na trvalé bydlení bez vynaložení investic nevhodné - Velmi zhoršený stavebně-technický stav staveb nemovitosti – náklady na demolici a odklizení Na základě výše uvedené analýzy je zřejmé, že nemovitost bude obtížně obchodovatelná. Při odhadu obvyklé ceny je dodržen princip opatrnosti.
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – obytné části zemědělské usedlosti č.p. 1 s hospodářskými budovami a příslušenstvím, včetně pozemků čísla parcel st. 15 a p.p. 59/1, 59/2 a 912/1, vše evidované na LV číslo 251, v katastrálním území Bojenice, obec Bernartice, okr. Písek, ve výši zaokrouhleně :
400.000,- Kč Tj. slovy : Čtyřistatisíc,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
- 23 -
V Říčanech 18.8.2014
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 30-4166 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 30-4166.
- 24 -
SEZNAM PŘÍLOH Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) Mapa oblasti - širší vztahy Mapa oblasti v místě Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření Fotodokumentace nemovitosti - pokračování
- 25 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1
- 26 -
- 27 -
- 28 -
Usedlost č.p. 1, Bernartice - Bojenice
průčelní stodola ( vjezd )
příjezd a stodola
obytná část
pohled na dvůr ze zahrady
zarostlá zahrada
obytná část ze dvora - 29 -
stodola a kůlna
torzo chlévů
zamokřená plocha
obytná část a dvůr
příjezd
obytná část, chlévy
- 30 -
