Ing. Luděk Novák
Znalecký posudek č. 3160
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3160
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
Bytová jednotka č.1790/11 s příslušenstvím v budově č.p.1790, k.ú. Břevnov, obec Praha, okres Hl. m. Praha Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Břevnov Na Petřinách 1790/11, 162 00 Praha 6-Břevnov 510715/037, Antonín Eckstein, Moravanů 171/3, 169 000 Praha 6 - Břevnov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 575615/0169, Eliška Heřmanová, Bělohorská 901/212, 169 00 Praha 6 - Břevnov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 510715/037, Antonín Eckstein, Moravanů 171/3, 169 000 Praha 6 - Břevnov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 575615/0169, Eliška Heřmanová, Bělohorská 901/212, 169 00 Praha 6 - Břevnov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX 23958/14-34 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13 stran
V Praze, dne 20.8.2015
637 500 Kč 17.8.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 10
17.8.2015 Počet vyhotovení: 2
Výtisk č. 1
Ing. Luděk Novák
Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA - 749260 Date: 2015.08.24 14:43:02 +02'00'
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitostí zapsaných na listech vlastnictví č. 3706 a 2439 pro katastrální území Břevnov, obec Praha, okres Hlavní město Praha - bytová jednotka č. 1790/11 s příslušenstvím. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 3706) ze dne 13.7.2015 ( byt) - Informace z katastru nemovitostí (LV č. 2439) - dům a pozemek - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření dne 17.8.2015 - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 23958/14-34 Místopis Hlavní město Praha, Městská část Praha 6 - Břevnov - ul. Na Petřinách Samostatným městem byl Břevnov do konce roku 1921, poté se stal součástí hlavního města Prahy. Na území Břevnova pramení potok Brusnice. Nejvyšším místem Břevnova je Malý Břevnov s nadmořskou výškou cca 383 m. Nejvýznamnější historickou budovou a centrem vzdělanosti je Břevnovský klášter. Obytná zóna města - širší centrum, lokalita bytové výstavby, v okolí jsou obdobné bytové domy. Obchody a služby jsou v dobré docházkové a dojezdové vzdálenosti. MHD metro trasy A - stanice Petřiny je také v dobré docházkové vzdálenosti (13 min.). Základní obchody, služby, kultura, školy, školky, sportovní vyžití a parky (Obora Hvězda) jsou v blízkosti. Kompletní občanská vybavenost. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 3758/1 Hl.m. Praha (ostatní plocha, ostatní komunikace) - ul. Na Petřinách
Celkový popis Oceňovanou nemovitost tvoří bytová jednotka č. 1790/11 situovaná ve 4. nadzemním podlaží budovy č.p. 1790. Jedná se o jednotku o velikosti 2+1 ve zděném domě. Prostory bytu nebyly ke dni prohlídky zpřístupněny i přes písemnou výzvu povinnému. Při ocenění uvažujeme průměrné opotřebení a vybavení. Bytový dům - Dům č.p. 1790 je situovaný jako řadový krajový s 5 ti nadzemními podlažími Všechna nadzemní podlaží domu jsou užívána jako obytná. Konstrukční systém je zděný, stropy jsou s rovnými -2-
podhledy. Schody betonové teraccové se zábradlím. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Na venkovních stěnách je kontaktní zateplovací systém. Hygienické zázemí tvoří zděná jádra s keramickými obklady stěn a s keramickou dlažbou na podlaze. Střecha je plochá, střešní krytina je živičná svařovaná. Klempířské konstrukce z pozink. plechu. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře vnitřní dřevěné hladké plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy v bytech různého provedení-většinou PVC, keramické dlažby, plovoucí lamina a textilní koberce. Vytápění bytů je ústřední centrální včetně přípravy TUV. V domě je proveden rozvod el. energie 220/380V, studené a teplé vody, kanalizace a VTS. Stavebně technický stav objektu je dobrý, odpovídá stáří a prováděné údržbě. V posledních letech byla vyměněna okna za plastová s izolačním dvojsklem, bylo provedeno zateplení domu a opraveny balkóny. Přístup je zajištěn z místní zpevněné komunikace - ulice Na Petřinách.
Silné stránky Relativně nejsilnější stránkou oceňované nemovitosti je její poloha v dobře dostupné a žádané lokalitě (v blízkosti metro trasa C -Petřiny). Dobrá je docházková vzdálenost k MHD. V dobré docházkové a dojezdové vzdálenosti jsou základní i střední školy a mateř. školky, veškeré nákupní možnosti a Obora Hvězda a koupaliště Džbán. Slabé stránky Za slabou stránku lze považovat přilehlou frekventovanou ulici a omezenou velmi možnost parkování v okolí domu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: V části CLV č. 3706 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu v Praze 3. Dále zahájení exekuce, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: U bytové jednotky nebyly zjištěny nájemné vztahy. -3-
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1790/11
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 -4-
špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - Omezené parkovací možnosti v lokalitě. 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce - Zastávka ve vzdálenosti cca 250m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
-0,02
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,009 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Břevnov:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1790/11 Bytová jednotka č. 1790/11 je situovaná ve 4 nadzemním podlaží panelové budovy č.p. 1790, v k.ú. Břevnov. Jedná se o jednotku o velikosti 2+1 (předpoklad). Dům je zateplený a vyměněna jsou okna za plastová s izolačním dvojsklem. Bytová jednotka nebyla v průběhu ocenění zpřístupněna, uvažuje se tedy o průměrném opotřebení a vybavení bytu převážně v původním stavu. Byt obsahuje 2 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelnu a WC, přesnější dispozici nebylo možno zjistit. K bytu přísluší spoluvlastnický podíl ve výši 51/666 na společných částech budovy č.p. 1790 a na pozemcích p.č.3622/13, 3622/14, 3622/56 a 3622/69. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Budova je postavena na pozemku parc.č. 3622/14 v KN vedeném jako zastavěná plocha a nádvoří. Součástí ocenění jsou i pozemky p.č. 3622/13, 3622/56 a 3622/57. Pozemky jsou v KN -5-
vedené jako ostatní plochy - komunikace a zeleň. Pozemky jsou využívány jako zahrada a chodníček u bytového domu. Pozemky jsou ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků bytových jednotek. Pozemky jsou rovinné, stavby na pozemcích je možné napojit na všechny IS včetně plynovodu. Pozemky jsou oceněny dle platné cenové mapy stavebních pozemků Hl. m. Prahy pro rok 2015. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 2 cen. mapa
Parcelní číslo 3622/14
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa ostatní plocha - ostatní 3622/13 komunikace § 2 cen. mapa ostatní plocha 3622/56 § 2 cen. mapa ostatní plocha 3622/69 Ostatní stavební pozemky - celkem
Výměra [m2] 198,00
Jedn. cena [Kč/m2] 4 080,00
Cena [Kč] 807 840,-
4 080,00
501 840,-
471,00 4 080,00 40,00 4 080,00 832,00 m2
1 921 680,163 200,3 394 560,-
123,00
Pozemky - zjištěná cena
=
3 394 560,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
3 394 560,-Kč 3 394 560,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
3 394 560,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 6 50 let 45 433,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 51 * 1,00 = 51,00 m2 51,00 m2
Podlahové plochy bytu bytová jednotka 1790/11: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení -6-
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750
č. IV
Vi 0,10
I II II II
-0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,750 = 0,689
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 45 433,- Kč/m2 * 0,689 = 31 303,34 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 51,00 m2 * 31 303,34 Kč/m2 * 0,970 * 1,040= 1 610 519,28 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 610 519,28 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 3 394 560,- Kč Spoluvlastnický podíl: 51 / 666 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 394 560,- Kč * 51 / 666 = 259 943,78 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
259 943,78 Kč
Bytová jednotka č. 1790/11 - zjištěná cena
=
-7-
1 870 463,06 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
51,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované bytové jednotky v obdobných bytových domech v Praze 6 - Břevnově a Vokovicích. Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka 2+1 Byt 2+1 ve velmi žádané oblasti Prahy 6 – Veleslavín v ulici Na Petřinách. Byt prošel kompletní rekonstrukcí v dubnu – květnu 2015.Byt je nedaleko centra města, kam se dá jet metrem ze stanice Petřiny cca 10 min, městská doprava cca 20 minut, autem cca 15 minut. Parkování je veřejné před domem na hlavní ulici, nebo v ulici u zadního vchodu do domu. V okolí je supermarket, pošta, škola, zdravotní zařízení, ÚVN Střešovice, FN Motol a Nemocnice Na Homolce, obora Hvězda, sportovně relaxační areál Ladronka, klášter Markéta. Popis nemovitosti: Jedná se o byt v družstevním vlastnictví v bytovém domě. Byt má dispozici 2+1 ve 4. nadzemním podlaží. Byt je o celkové výměře 54,3 m2 podlahové plochy. Součástí bytu je vestavěná nová kuchyňská linka, kdy místnost kuchyně má výhled na Hanspaulku. Dále jsou v bytě 2 další pokoje, kde u jednoho pokoje je hezký prostorný balkon o výměře 4,56 m2, dale je součástí bytu vstupní chodba, koupelna a WC. K bytu patří sklep o výměře 1,66 m2 Lokalita Praha 6 , ul. Na Petřinách Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK ERA Centrum MAXIMAL,Radlická 0,90 49 549 640/11, 15000 Praha - Smíchov Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena -8-
51,00 m2
0 m2
2 800 000 Kč
54 902 Kč/m2
Název: Bytová jednotka 3+1 Byt 3+1 o velikosti 3+1 v OV. Je situován v prvním patře (zvýšené přízemí) z celkem šesti pater panelového domu v Praze 6, Na Petřinách. Byt je orientovaný na východ a západ. Kuchyň a nejmenší pokoj je orientovaný na východ a 2 zbylé pokoje na západ. Celý dům je po rekonstrukci a zateplen z dotací EU. V domě je k dispozici prádelna, mandl a kočárkárna a za domem se nachází sušáky a klepadlo. V domě je velmi aktivní a iniciativní výbor Společenství vlastníků bytových jednotek. Byt je celkově zrekonstruovaný včetně nových rozvodů plynu, vody a elektřiny. Dále je nové vyzděné koupelnové jádro, včetně sanity, podlah a obkladů. Pokoje jsou vybaveny dřevěnými plovoucími podlahami a ostatní dlažbou. Okna jsou plastová. Kuchyň je vybavená zánovním plynovým sporákem a kuchyňskou linkou Ikea. V předsíni je nová vestavěná skříň. K bytu je samostatné měření vody a tepla. Sklepní kóje o výměře 1,2 m2 v suterénu, kde je plánovaná rekonstrukce v rámci 1. etapy rekonstrukce suterénu. V okolí je vše, co můžete k životu potřebovat. Obchod Billa, lékárna, poliklinika a vojenská nemocnice ( dvě stanice tramvají ) a Motolská nemocnice ( jedna stnice metrem ), veterina, květinářství, řeznictví, kavárny, drogerie, cukrárna, restaurace, tři základní školky, pošta, banky a bankomaty, dětské hřiště hned za domem, a před domem je vstup do metra A ( Petřiny ) a autobusová a tramvajová zastávka. Byt je vzdálený 10 minut autem od letiště metrem a centrum jízdou MHD 15 minut. V docházkové vzdálenosti se nachází obora Hvězda. V dosahu MHD je Ladronka ( 5 minut ). Po deseti-minutové jízdě autem se dá také dosáhnout nákupního Lokalita Praha 6 , ul. Na Petřinách Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK Oblíbené reality,Eliščino nábřeží 0,82 49 762 310/21, 50003 Hradec Králové Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 72,00 m2 0 m2 4 350 000 Kč 60 417 Kč/m2 Název: Bytová jednotka 2+1 Byt 2+1 o výměře 53,33 m2 s lodžií 3,23 m2 ve 3 nadzemním podlaží zrekonstruovaného a zatepleného domu v klidné části Petřin, blízko obory Hvězda. K bytu náleží ještě sklep o výměře 1,6 m2. V bytě jsou zachovalé parkety a nová plastová okna. V domě je dále k dispozici kočárkárna, prádelna a dílna. Dům je v dobré dopravní dostupnosti prostředků MHD, cca 3 -9-
minuty chůze od domu je nová zastávka metra, která bude uvedena do provozu v dubnu 2015. Lokalita Praha 6 - Břevnov, ul. Fajmanové Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK Realitní kancelář Reality IQ, 0,87 53 438 a.s.,Bucharova 2657/12, 15800 Praha - Stodůlky Užitná plocha 55,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Celková cena 3 390 000 Kč
Jednotková cena 61 636 Kč/m2
Název: Bytová jednotka 2+1 Prostorný byt 2+1 o celkové ploše 49 m2 v klidné části Vokovic. Byt se nachází v cihlovém bytovém domu ve vyvýšeném 1.NP(okna 2,5 m nad zemí) z celkových 4. Výhodou domu je jeho široká předzahrádka, která ho odděluje od ulice a zajišťuje tak obyvatelům klid a soukromí. Dispozice bytu sestává z prostorné kuchyně francouzskými dveřmi propojenou s obývacím pokojem, ložnice, koupelny s vanou a toaletou a předsíně, kde se nacházejí vestavěné skříně. Orientace bytu jih(obývací pokoj, ložnice), sever(kuchyně, koupelna). Podlahy pokrývají dřevěné parkety(obývací pokoj, ložnice), dlažba(koupelna, předsíň). Vytápění bytu zajišťují akumulační kamna, Lokalita Praha 6 - Vokovice, ul. Na dlouhém Lánu Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK VK Real s.r.o.,Bělohorská 240/81, 0,85 49 439 16900 Praha - Břevnov Užitná plocha
Výměra pozemku. - 10 -
Celková cena
Jednotková cena
49,00 m2
0 m2
2 850 000 Kč
58 163 Kč/m2
Název: Bytová jednotka 2+1 Cihlový dům v družstevním vlastnictví s 0,-Kč anuitou a dispozicí 2+1, s obytnou plochou 52 m2 + prostorná sklepní kóje, situovaného ve 4. nadzemní podlaží cihlového domu s výtahem, ve vyhledávané lokalitě Prahy 6 - Břevnov. Jedná se o velice pěkný a slunný byt, okna orientovaná na východ a západ do klidné části ulice. V bytě jsou nové rozvody vody, odpadů, elektřiny, nová koupelna se sprchovým koutem, nová samostatná toaleta s umývadlem a nová kuchyňská linka se sklokeramickou deskou, elektrickým sporákem, digestoří, zabudovanou lednicí a myčkou na nádobí. Pokoje neprůchozí, okna plastová, renovované dřevěné dveře se skleněnou výplní. Na podlaze renovované dřevěné parkety, dlažba a plovoucí podlaha. Měsíční náklady na bydlení ve výši 4.567,-Kč. Bezproblémové parkování přímo u domu. Výborná dopravní dostupnost, zastávka BUS do 50 m od domu, zastávka TRAM do 300 m od domu, v okolí veškerá občanská vybavenost Lokalita Praha 6, ul. Patočkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK VK Real s.r.o.,Bělohorská 240/81, 0,88 48 153 16900 Praha - Břevnov Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 52,00 m 0m 2 860 000 Kč 55 000 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 11 -
48 153 Kč/m2 50 068 Kč/m2 53 438 Kč/m2 50 068 Kč/m2 51,00 m2 2 553 468 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1790/11
1 870 463,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda
2 553 468,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
2 553 468 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 870 463 Kč
Obvyklá cena 2 550 000 Kč slovy: Dvamilionypětsetpadesáttisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena současného stavu bytové jednotky v k.ú. Břevnov na základě porovnávací metody. Obdobné byty se v lokalitě běžně nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako bytovou jednotku o velikosti 2+1 s příslušenstvím ve 4. NP. Byt je situován ve zděném domě v Praze 6 - Břevnov, ul. Na Petřinách. Bytová jednotka nebyla přístupná. Poptávka po uvedených prostorách existuje a je předpoklad, že nebude v dlouhodobějším výhledu stagnovat. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu běžně obchodovatelné. Závěr Vyčíslen je podíl ve výší id. 1/4 = 637.500 Kč
Obvyklá cena (id. ¼) 637 500 Kč slovy: Šestsettřicetsedmtisícpětset Kč V Praze 20.8.2015 Ing. Luděk Novák
- 12 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3160 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3706 ze dne 13.7.2015 (byt) Informace z katastru nemovitostí (LV č. 2439) Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX 23958/14-34
- 13 -
počet stran A4 příloze 4 0 1 1 1 3
FOTODOKUMENTACE (stav 08/2015)
Situační plán části města s vyznačenou polohou oceňované nemovitosti
č.j.: 167 EX 23958/14-34 (dříve 033 EX)
USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY, Orlická 4/2020, 13000, Praha 3, IČ 41197518 a v neprospěch povinného Antonín Eckstein, Moravanů 171/3, 16900, Praha, nar.15.07.1951 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce na základě § 28, § 52, § 66 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s ustanovením § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“) takto: I.
Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného (id. podíl ve výši ¼ ), zapsaných na LV: 3706, Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, okres: Hlavní město Praha, obec: Praha a k.ú.: 729582 Břevnov, znalce – člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalce v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.
II.
Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve lhůtě 40 kalendářních dní od doručení tohoto usnesení a)
ocenil nemovité věci uvedené ve výroku I. a jejich příslušenství;
b)
určil příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. tohoto usnesení;
c)
zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;
d)
vyjádřil se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnil.
III.
Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit.
IV.
Ustanovený znalec je povinen vypracovaný znalecký posudek doručit v jednom vyhotoveních v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu:
[email protected]
nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi pouze v elektronické podobě. V.
Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva se ukládá: -
umožnit znalci prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitých věcí, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek;
-
umožnit znalci zjištění stavu věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nemovitými věcmi spojených;
-
předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nimi spojených, zejména nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, výměnek, předkupní a jiná věcná práva, nájemní, popř. pachtovní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitým věcem;
-
zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo.
Odůvodnění: Pověřením Obvodní soud pro Prahu 6 ze dne 20.1.2015 sp. zn.34 EXE 34/2015-10 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 3. 2. 2015 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 23958/14 -15. Dle § 69 EŘ se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. § 335a odst. 2 OSŘ se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovité věci se všemi jejich součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí. Dle § 336 odst. 1 OSŘ ustanoví soudní exekutor po připojení doložky provedení exekuce znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovité věci a jejich příslušenství cenou obvyklou. Podle ust. § 66 odst. 5 EŘ oceňuje znalec nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jelikož k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. § 336 odst. 1 a § 127 OSŘ přistoupil k ustanovení znalce. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku II. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného.
Soudní exekutor ve V. výroku tohoto usnesení uložil povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 4 OSŘ. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Námitky podjatosti proti osobě znalce je možno podat do 8 dnů od doručení tohoto usnesení soudnímu exekutorovi, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V námitce musí uvedeno, proti kterému znalci směřuje a v čem je spatřován důvod pochybnosti o jeho nepodjatosti a jakými důkazy může být prokázán. Pokud se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. O tom, zda je znalec vyloučen, rozhodne soudní exekutor. Tomu, kdo hrubě ztěžuje postup řízení tím, že neposkytne znalci potřebnou součinnost, může soudní exekutor uložit usnesením pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovitých věcí povinného přístup. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti, nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin. V Praze dne 13.7.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor
Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem Č.j. opráv.: VZP-14-02647289-A921
