ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4696-66-3/15 o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č.1191/13, v bytovém domě, část obce Kojetín IMěsto č.p.1185 a č.p. 1191 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.st. 1529 v obci Kojetín, k.ú.Kojetín.
Objednavatel posudku:
Dražební společnost MORAVA Dlouhá 4433 760 01 Zlín
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
6.března 2015
Odhad vypracoval:
Ing.Aleš Janásek Benešovo nábř.3742 760 01 Zlín
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran.
Ve Zlíně, dne 21.března 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá západně od centra města Kojetín (6263 obyv.), v ul.Sladovní, v bytovém zděném domě č.p.1191, který je přístupný z místní komunikace. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č.1191/13 dispozice 2+kk umístěnou ve 5.NP (podkroví) netypového zděného bytového domu, část obce Kojetín I-Město č.p.1185 a č.p.1191 a příslušenstvím, sestávajícím z podílu id.6001/173448 na společných částech domu č.p.1185 a č.p.1191 a zastavěném pozemku p.č.st. 1529 v k.ú. Kojetín. 1.2 Podklady pro vypracování posudku • • • •
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.Kojetín, obec Kojetín, listy vlastnictví č.4574, 4575 vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 21.3.2015. Kopie katastrální mapy pro k.ú.Kojetín. Údaje z databáze znalce o prodejích a pronájmech nemovitostí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 6.3.2015 za přítomnosti zástupce vlastníka nemovitosti a zástupce objednavatele posudku.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listech vlastnictví č.4574, 4575 pro k.ú.Kojetín, obec Kojetín zapsán: Město Kojetín, Masarykovo náměstí 20, Kojetín I-Město, 72501 Kojetín 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek p.č.st. 1529 2) Byt č.1191/13
2. POSUDEK A OCENĚNÍ Použité metody ocenění Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: • metoda věcné hodnoty • metoda výnosová • metoda komparativní • užití cenového předpisu Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V daném případě znalec ke stanovení obvyklé ceny použitím výnosové metody nepřistoupil, protože nemovitosti obdobného charakteru v obdobných lokalitách se pronajímají za ceny, které stanovení obvyklé ceny neumožňují. Návratnost pořizovací ceny z pronájmu je nízká, což však nesnižuje prodejnost za ceny obvyklé. Znalec proto použil další shora uvedené metody s důrazem na metodu porovnávací. Znalec má k dispozici dostatek srovnatelných prodejů a nabídek k prodeji. Cena podle cenového předpisu je stanovena jako cena orientační.
-2-
2.1 Cena podle vyhlášky Cena je stanovena nákladovým způsobem v souladu s vyhláškou Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
2.1.1 Stavební pozemek p.č.st. 1529 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1.1 Popis 2 Pozemek : p.č.st. 1529, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 675m . 2.1.1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui _________________________________________________________________________________ 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.95 Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) _________________________________________________________________________________ Součin hodnot 0.614 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.614 2.1.1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi _________________________________________________________________________________ 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _________________________________________________________________________________ Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
-3-
2.1.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti _________________________________________________________________________________ 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 -0.04 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _________________________________________________________________________________ Celkem * -0.04 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.04) x 1 = 0.960 2.1.1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi _________________________________________________________________________________ 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.02 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1 -0.01 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _________________________________________________________________________________ Celkem * 0.05 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.05) x 1 = 1.050
-4-
2.1.1.6 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _________________________________________________________________________________ 2 Základní cena za m stavebního pozemku = Kč 442,08 ZC = ZCv x Iu = 720 Kč x 0.614 = 442.08 Kč Index cenového porovnání x 1.0080 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.960 x 1.050 ______________________________ Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 445,62 2 Cena za celou výměru 675.00 m = Kč 300.791,23 Započtení spoluvl.podílu 6001/173448 = Kč 10.424,_________________________________________________________________________________ Stavební pozemek p.č.st. 1529 Cena celkem Kč 10.424,_________________________________________________________________________________ 2.1.2 Byt č.1191/13 Oceněno podle § 38 vyhlášky. 2.1.2.1 Popis Bytová jednotka č.1191/13 se nachází v 5.NP (podkroví) netypového zděného domu, podsklepeného, o pěti nadzemních podlažích a se sedlovou střechou s využitím podkroví. Dispozičně byt zahrnuje obytnou místnost s kuch.koutem, ložnici, koupelnu, WC, chodbu a sklep v 1.PP. Popis použitých konstrukcí a vybavení je uveden v odst.2.1.2.4. Dům je užíván od r.1958, v r.1997 byla provedena podkrovní nástavba bytů (krov, krytina, klempířské konstrukce, hlavní rozvody a instalace), byt je v udržovaném stavu, vyžaduje však drobné opravy. 2.1.1.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 2.1.1.2.3 Výměry Výměra bytu
29.15+13.69+5.94+2.82+4.41 4.00*0.80
= =
2
56.01 m 3.20
2.1.1.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol.
Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n _________________________________________________________________________________ 1. Základy vč. zemních prací Základové pasy s narušenou izolací. standard 0.06000 100% 2. Svislé konstrukce Zděné. standard 0.18800 100% 3. Stropy Nespalné s rovným podhledem. standard 0.08200 100% 4. Zastřešení mimo krytinu Krov dřevěný vázaný, sedlová střecha. standard 0.05300 100% 5. Krytiny střech Pálená taška. standard 0.02400 100%
-5-
6.
Klempířské konstrukce Úplné střechy z pozinkovaného plechu (žlaby a svody, komíny průniky), parapety. standard 0.00700 100% 7. Úpravy vnitřních povrchů Vápenné omítky. standard 0.06900 100% 8. Úpravy vnějších povrchů Vápenné omítky. standard 0.03100 100% 9. Vnitřní obklady keramické Obklady záchodu, koupelny, kuchyně. standard 0.02100 100% 10. Schody Betonová konstrukce. standard 0.03000 100% 11. Dveře Hladké plné nebo prosklené. standard 0.03200 100% 12. Vrata Neuvažují se. neuvažuje se 0.00000 100% 13. Okna Plastová zdvojená. standard 0.05400 100% 14. Povrchy podlah PVC. standard 0.03100 100% 15. Vytápění Ústřední etážové s plynovým kotlem. standard 0.04700 100% 16. Elektroinstalace Světelná a třífázová. standard 0.05200 100% 17. Bleskosvod Ano. standard 0.00400 100% 18. Vnitřní vodovod Rozvod studené a teplé vody. standard 0.03300 100% 19. Vnitřní kanalizace Odpady ze všech hygienických zařízení, koupelen, kuchyní, vpustí. standard 0.03200 100% 20. Vnitřní plynovod Rozvod plynu. standard 0.00400 100% 21. Ohřev vody Bojler. standard 0.02100 100% 22. Vybavení kuchyní Kuch.linka, sporák. standard 0.01800 100% 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.WC Umyvadlo, vana, WC splachovací. standard 0.03800 100% 24. Výtahy Bez výtahu. chybí 0.01300 100% -0.013*1.852
-6-
25.
Ostatní Např. vestavěné skříně, běžné digestoře, domácí telefon, rozvod veřejného telefonu, odvětrání prostor malými jednotlivými ventilátory, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, okenice, mříže-provedeno částečně. podstandard 0.05600 100% -0.056 26. Instalační prefabrik.jádra Nejsou provedena. neuvažuje se 0.00000 100% _________________ -0.08008 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.08008) = 0.9568 2.1.1.2.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _________________________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi _________________________________________________________________________________ 1. Typ stavby 4 0.10 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2 -0.01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 0.00 ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 1 -0.10 Významně snižující cenu-podkrovní byt (prohřívání, zatékání) 10. Stavebně- technický stav b) 3 0.7098 Byt s nutnou zvýšenou údržbou - předpoklad provedení menších stavebních úprav (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.835+0 pro stáří 33 let) _________________________________________________________________________________ Celkem * -0.01 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.01) x 0.7098 = 0.703 2.1.1.2.6 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _________________________________________________________________________________ 2 Základní cena za m podlahové plochy = Kč 11.925,Iv: index konstrukce a vybavení x 0.703 It: index trhu x 0.960 Ip: index polohy x 1.050 ______________________________ Cena upravená uvedenými indexy = Kč 8.454,83 2 Cena za celou podlahovou plochu 59.21 m = Kč 500.610,19 _________________________________________________________________________________ Byt č.1191/13 Cena celkem Kč 500.610,_________________________________________________________________________________
-7-
2.2. REKAPITULACE CENY PODLE VYHLÁŠKY 1) Stavební pozemek p.č.st. 1529 Kč 10.424,2) Byt č.1191/13 Kč 500.610,_________________________________________________________________________________ Zjištěná výsledná cena Kč 511.034,Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky Kč 511.030,_________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________ Srovnávací daňová hodnota ( 75% zjištěné ceny) Kč 383.272,50 _________________________________________________________________________________
2.3 Hodnota stanovená porovnávací metodou Hodnota je stanovena porovnávacím způsobem, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem v Kojetíně použitím skutečné výměry bytu. S ohledem na omezenou nabídku a malý počet realizovaných prodejů je porovnání provedeno s nabídkami a prodeji všech typů bytů. Ze souboru nabízených byly vybrány nabídky nikoli starší jak 2 měsíce, znalec nezjistil v relevantním období (6 měsíců) použitelný srovnatelný prodej. Použití prodejů bytů v blízkých obcích (např. Chropyně, Tovačov, Němčice) znemožňuje velmi nízká četnost srovnatelných prodejů, požití prodejů v blízkých větších městech omezuje specifické prostředí kojetínského trhu s byty, které se projevuje velmi nízkou poptávkou oproti např. Kroměříži a Přerovu. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Č.
Lokalita
Počet místností** Garáž Pozemek * Jiné
Oceň. objekt
Kojetín, Sladovní
2+kk
ne
1
Starší cihlový dům z poloviny 20.stol., 5.NP z 5, sklep, bez 2 balkonu, 60 m , byt udržovaný, původní stav vestavby z roku 1997, dům po částečné rekonstrukci, střední zastavěnost
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
1
Kojetín, Sladovní
2+1
ne
1
Starší cihlový dům z poloviny 20.stol., 1.NP z 3, sklep, 2 2 balkony, 64 m , byt udržovaný, původní stav, dům rovněž, střední zastavěnost, nabídka
2
Kojetín, Rumunská 2+1
ne
1
Starší cihlový dům z poloviny 20.stol., 1.NP z 3, větší sklep, 2 francouzské okno, 59 m , byt udržovaný, původní stav, dům po rekonstrukci, malá zastavěnost, nabídka
3
Kojetín, Padlých hrdinů
ne
3
Starší cihlový dům z počátku 20.stol., 1.NP z 2, komora, bez 2 balkonu, 55 m , byt částečně udržovaný, původní stav, dům po drobné modernizaci, malá zastavěnost, nabídka
2+1
-8-
4
Kojetín, Sladovní
2+1
ne
1
Panelový dům ze 70.let 20.stol., 3.NP z 8, sklepní kóje, balkon, 52 2 m , byt částečně udržovaný, původní stav, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, druhá dražba, podíl
5
Kojetín, Polní
2+1
ne
1
Panelový dům ze 70.let 20.stol., 2 5.NP z 7, sklep, balkon, 56 m , byt udržovaný, původní stav, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, nabídka
6
Kojetín, Polní
3+1
ne
2
Cihlový dům ze 60.let 20.stol., 2.NP z 3, velký sklep, balkon, 80 2 m , byt po modernizaci, dům rovněž po modernizaci, nízká zastavěnost, nabídka
7
Kojetín, Dudíkova
3+1
ne
1
Panelový dům ze 70.let 20.stol., 3.NP z 6, sklep, balkon, 85 m2, byt udržovaný, původní stav, dům po částečné modernizaci, vysoká zastavěnost, družstevní, nabídka
8
Kojetín, Dudíkova
3+1
ne
1
Panelový dům ze 70.let 20.stol., 1.NP z 8, sklepní kóje, balkon, 71 m2, byt neudržovaný, původní stav, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, nabídka
9
Kojetín, Dudíkova
3+1
ne
1
Panelový dům ze 70.let 20.stol., 1.NP z 7, sklepní kóje, balkon, 80 m2, byt udržovaný, původní stav, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, nabídka
10
Kojetín, Sladovní
3+1
ne
1
Panelový dům ze 70.let 20.stol., 5.NP z 7, sklepní kóje, lodžie, 60 m2, byt udržovaný, původní stav, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, nabídka
11
Kojetín, Tyršova
3+1
ne
1
Panelový dům ze 70.let 20.stol., 2.NP z 8, sklep, rekonstruovaná lodžie, 78 m2, byt modernizovaný, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, nabídka
12
Kojetín, Kuzníkova 3+1
ne
1
Panelový dům ze 70.let 20.stol., 2.NP z 8, sklep, rekonstruovaná lodžie, 72 m2, byt částečně modernizovaný, dům po modernizaci, vysoká zastavěnost, nabídka
*poměr zastavěná plocha/celková výměra pozemku ** pokoje +kuchyně
-9-
Č.
Cena poža- Kr dovaná
(1) (7) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
490000 530000 469000 268000 630000 850000 1050000 750000 770000 525000 1099000 840000
(7)×(8) v Kč
(8) (9) 0,65 0,65 0,65 0,9 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65
318500 344500 304850 241200 409500 552500 682500 487500 500500 341250 714350 546000
K1 poloha
K2 velikost
K3 K4 stav K5 garáž a vybav. jiné
K6 úvaha KC (9) / (16) znalce (1-6) v Kč
(10)
(11)
(12)
(15)
1 1,1 1,2 1 1 1 1 1 1 1 1 1,1
0,95 1 1,05 1,05 1,05 0,85 0,85 0,9 0,85 1 0,9 0,9
(13) 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
1,05 1,05 1,1 1,1 1,1 0,85 1,1 1,15 1 1 0,9 1
Celkem průměr v Kč
(14) 0,9 0,95 1 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,9 0,9 0,9
(16) 1 1 1 1,2 1 0,95 1 1,05 1,05 1 1 1
(17)
0,9 1,1 1,39 1,32 1,1 0,65 0,89 1,03 0,85 0,9 0,73 0,89
285933 378003 422522 317588 449324 360261 606231 503301 424361 307125 520761 486486
421825,-
K1 Koeficient úpravy na polohu objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného; lepší >1, horší <1) K2 Koeficient úpravy na velikost objektu (kolikrát je u srovnávacího větší než u oceňovaného; větší >1, menší <1) K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti – např poloha v domě t.j.pod střechou, v přízemí, ke komunikaci, příslušenství – balkon, terasa, lodžie atd. (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce ve věci prodejnosti a postavení v daném segmentu trhu s nemovitostmi (lepší - horší) Kr koeficient úpravy na pramen zjištění ceny - sloupec (8): skutečná kupní cena: Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Cena bytu
Kč
422.000,-
2.4 Výnosová hodnota S ohledem na charakter oceňované nemovitosti se stanovení výnosové hodnoty neprovádí. Výnosová metoda není použita, protože daný typ nemovitosti není primárně určen pro pronajímání, běžně je užíván majitelem a pokud k pronájmu dochází, tak je v ceně pronájmu zohledňován fakt, že se jedná o pronájem pouze na dobu, kdy vlastník nemovitosti byt nemůže využít a snižuje si pronájmem své náklady spojené s vlastnictví nemovitosti před následným prodejem. Přestože se v poslední době zvyšuje počet koupí bytů nikoli za účelem vlastního bydlení, jsou realizované nájmy v takové výši, že návratnost investice s ohledem na kupní ceny je po započítání všech nákladů velmi nízká. Použití výnosové metody je proto omezeno a pro daný segment se tato metoda nevyužívá. 2.5 Hodnota věcných břemen Oceňovaný majetek není zatížen žádnými věcnými břemeny, závazky, dluhy a právními povinnostmi. 2.5 Celkové hodnocení nemovitosti Zpracovatel se při stanovení obvyklé ceny přiklonil metodě porovnávací. Šetřením znalec zjistil dostatek porovnatelných prodejů, resp. nabídek. Hodnocený objekt se nachází v lokalitě s mírně nadprůměrnou dostupností z pohledu širšího regionu, s nadprůměrnou dostupností v rámci obce. Kladem nemovitosti je především provedení hlavních konstrukcí z cihel a novější provedení bytu. Záporem je stáří domu a poslední podlaží domu bez výtahu. Byt je pronajat, tato skutečnost při současném stavu trhu s byty nemá vliv na cenu obvyklou.
- 10 -
3. ZÁVĚR Obvyklá cena předmětných nemovitostí ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá cena je stanovena ve výši
Kč 422.000,-
Slovy:
čtyři sta dvacet dva tisíce Kč
Ve Zlíně, dne 21.března 2015
podpis znalce
Přílohy: 1. Údaje z katastru nemovitostí - Informace o jednotkách 2. Kopie katastrální mapy 3. Situace širších vztahů 4. Fotodokumentace
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 12.4.1996, č.j. Spr.3727/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 4696-66-3/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing.Aleš Janásek Benešovo nábř.3742 760 01 Zlín
- 11 -
- 13 -
- 14 -
