č. vyhotovení: 1
č. j: 901/2014-D
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1438 - 43/2015 o ceně pozemku parc. č. st. 502 vč. stavby rekreační chaty č.e. 123 stojícího na pozemku parc. č. st. 502 a pozemku parc. č. 2109/3, vše v obci Týnec nad Sázavou, k.ú. Pecerady
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 a insolvenční správce JUDr. KUBÁLEK Jan
Posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka
Oceňovací předpis:
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Oceněno ke dni:
4. září 2015
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 25 stran včetně titulního listu.
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 4. 9. 2015
2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pecerady č. e. 123 Středočeský Benešov Týnec nad Sázavou Pecerady 5 611
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 4. 9. 2015 za přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Pecerady, obec Týnec nad Sázavou, list vlastnictví č. 369 vyhotovený dálkovým přístupem dne 23. 3. 2015; Místní šetření znalce; Veřejně dostupná data z Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 369 pro k.ú. Pecerady, obec Týnec nad Sázavou zapsán: Veselý Karel, Brechtova 829/14. 149 00, Praha 4 - Háje
6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá na břehu řeky Sázava nedaleko od obce Větrov a je přístupná pouze z místní nezpevněné komunikace. Předmětem ocenění je: - parcela parc. č. st. 502, výměra 42 m2, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří - dům pro rodinnou rekreaci č.e. 123 stojícího na parcele parc. č. st. 502 - parcela parc. č. 2109/3, výměra 356 m2, druh pozemku“ ostatní plocha vše obec Týnec nad Sázavou, k.ú. Pecerady Nemovitost byla původně postavena pro rekreaci jako dřevěná chata na břehu řeky Sázava. Před zhruba třemi roky byla nemovitost přestavěna pro trvalé bydlení. Nemovitost je částečně podsklepená, má jedno podlaží a podkroví. Dispozičně je řešena jako 4+KK. V přízemí je umístěn obývací pokoj s kuchyňským koutem, WC a koupelna. V podkroví je ložnice, dětský pokoj a pracovna. Schodiště do podkroví tvoří dřevěné stupně. Podhled v přízemí je sádrokartonový, obklad v podkroví je dřevěný.
Do nemovitosti je zaveden elektrický proud, voda je zajištěna z vrtu na pozemku, kanalizace je řešena septikem. Okna a dveře jsou plastové. Nosné konstrukce jsou (po rekonstrukci) zděné, zateplené. Střecha je šikmá, střešní krytinu tvoří asfaltové šindele, částečně osinkocementové šablony. Na pozemku je umístěn krytý venkovní bazén. Problémem nemovitosti je přístup, který je možný pouze po nezpevněné komunikaci – polní cestě. V zimním období je tak přístup k nemovitosti běžným automobilem velmi problematický. Typ plochy Zastavěná plocha (ZP) Počet podlaží Koeficient UP/ZP Užitná plocha (UP)
2
Výměra (m ) 42 2,5 0,8 84
Pozn.: UP - užitná plocha, ZP - zastavěná plocha Užitná plocha byla stanovena pomocí koeficientu z plochy zastavěné zjištěné z katastrální mapy.
Parc. č. Výměra (m 2 ) st. 502 2109/3 Celkem
Druh pozemku
42 zastavěná plocha a nádvoří 356 ostatní plocha 398
V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě nižší než nabídka.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba pro rodinnou rekreaci 1.2. Příslušenství 1.2.1. Bazén venkovní 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Základní informace Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III
Pi 0,95 0,85
5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina - Nemovitost se nalézá mimo zastavěnou plochu obce Větrov. O5. Dopravní obslužnost obce - Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost
II
1,03
IV
0,55
IV
0,70
VI
0,80
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 499,53 Kč/m2
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5leté vody) - Nemovitost je umístěna u břehy řeky Sázava
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II I
0,00 0,00 0,00 0,70
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,700 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,01 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 II -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,700 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,490
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba pro rodinnou rekreaci Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 80 let 2 012 3 475,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 3*6 1.NP: Podkroví: Název podlaží 1.PP: 1.NP: Podkroví:
= = = Zastavěná plocha 18,00 m2 42,00 m2 42,00 m2
18,00 m2 42,00 m2 42,00 m2
Konstrukční výška 2,00 m 2,50 m 2,00 m
Obestavěný prostor 1.PP: (3*6)*(2,00) 1.NP: (42)*(2,50) Podkroví: (42)*(2,00) Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
36,00 m3 105,00 m3 84,00 m3 225,00 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Zděné tl. více jak 30 cm 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 5. Vybavení - WC, koupelna, popřípadě jich více nebo další vybavení (např. zimní zahrady, vnitřní bazén atd.), - WC, koupelna s
č. II
Vi typ A
II V III
0,00 0,05 0,03
II V
0,00 0,15
hydromasážním sprchovým koutem 6. Vytápění stavby - Ostatní druhy vytápění - Elektrický kotel s IV ústředním rozvodem, příp. rozvod tepla z krbových kamen. 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 V vč.) - Příslušenství výrazně zvyšující cenu stavby (např. sauna) Krytý venkovní bazén 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I Koeficient pro stavby 3 roky po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (3 + 15)= 0,910
0,10 0,20
0,00 0,00 1,05
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,910 = 1,462
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,700 Index polohy pozemku IP = 0,700 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 475,- Kč/m3 * 1,462 = 5 080,45 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 225,00 m3 * 5 080,45 Kč/m3 * 0,700 * 0,700= 560 119,61 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
560 119,61 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Bazén venkovní Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
21. Bazén venkovní 242
Výměra: 3*6*2 = 36,00 m3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3] Plná cena:
36,00 m3 * 4 140,93 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 50 = 6,0 % Koeficient opotřebení: (1- 6,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN
= * * =
1 825,1,0000 2,2690 4 140,93
=
149 073,48 Kč
* =
0,940 140 129,07 Kč
Koeficient pp Cena stavby CS
* =
0,490 68 663,24 Kč
Bazén venkovní - zjištěná cena
=
68 663,24 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II I
Pi 0,00 -0,02
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,700 Index polohy pozemku IP = 0,700 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,700 * 0,980 * 0,700 = 0,480 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 499,53 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena
Parcelní číslo st. 502
Výměra [m2] 42,00
2109/3
356,00 398,00
Index
Koef.
0,480
Upr. cena [Kč/m2] 239,77
Jedn. cena [Kč/m2] 239,77
Cena [Kč] 10 070,34
239,77
85 358,12 95 428,46
m
2
=
95 428,46 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
95 428,46 398,00 398,00 95 428,46 0,085 8 111,42 8 111,42 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba pro rodinnou rekreaci 1.2. Příslušenství 1.2.1. Bazén venkovní
560 119,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
628 782,80 Kč
68 663,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
95 428,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
95 428,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
8 111,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
8 111,40 Kč
Celkem
732 322,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
732 322,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Sedmsettřicetdvatisíctřistadvacet Kč
732 320,- Kč
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako průměrnou. Pozitivní stránky: - dobrý technický stav - nadstandardní vybavení Negativní stránky: - špatný přístup k nemovitosti po nezpevněné komunikaci - záplavové území
Porovnávané nemovitosti: Název: Prodej chaty Týnec nad Sázavou - Čakovice Částečně podsklepená, celoročně obyvatelná chata 4+1 s pozemky o celkové výměře 1 023 m2. Vedle chaty je umístěn nový zahradní domek. Objekt je omítnutý, průběžně udržovaná dřevostavba z roku 1975 s plechovou střechou. Ústřední teplovodní topení s kotlem na tuhá paliva bylo v roce 2006 doplněno tepelným čerpadlem vzduch voda. Chata je napojena na vlastní studnu s dostatkem vody. Dopravní spojení do Prahy zajišťují autobusy PID nebo vlak z nedalekého Týnce n. Sázavou. Tiché a klidné místo na rozhraní malé chatové osady a zástavby rodinných domů.
Lokalita: Týnec nad Sázavou - Čakovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Pozemek - velikost, tvar, sklonitost K4 Provedení a vybavení stavby K5 Možnost přístupu K6 Úvaha zpracovatele ocenění (provize RK)
Užitná plocha 81 m2
0,95 1,00 0,90 1,30 0,95 1,00 Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 1,06 170856 Celková cena Jednotková cena 1 370 000 Kč 16 914 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu Nespeky RD Nespeky 3+kk po kompletní rekonstrukci. Dispozičně 3+kk - 57 m2, na pozemku o výměře 478 m2. Vstupní chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem (plně vybaven spotřebiči Beko - indukční varná deska, trouba, myčka nádobí, lednice), dětský pokoj, ložnice, koupelna se sprchovým koutem a WC. V roce 2013-14 dům prošel kompletní rekonstrukcí. Plovoucí podlaha v pokojích, na chodbě a koupelně dlažba. Vytápění stylovými kamny na tuhá paliva nebo přímotopy, voda z vrtané studny, odpad sveden do septiku, suchý sklep 30 m2. K domu náleží garáž na jeden automobil. Výhled do údolí Nespek. Autobus 5 min. od domu směr Praha (Roztyly 40 min.), Benešov, Týnec Nad Sázavou. Lokalita: Nespeky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Pozemek - velikost, tvar, sklonitost K4 Provedení a vybavení stavby K5 Možnost přístupu K6 Úvaha zpracovatele ocenění (provize RK)
Užitná plocha 57 m2
0,95 1,00 1,00 1,00 0,95 0,96 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,87 34 185 Celková cena Jednotková cena 2 249 000 Kč 39 456 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu Jílové u Prahy Celoročně obyvatelná zděná chata s vlastním pozemkem o výměře 790 m2. Chata je situována na klidném místě s výhledem do krajiny. V průběhu posledních 4 let prošla chata rozsáhlou rekonstrukcí rozvody elektřiny (zvýhodněná 20-ti hod. sazba), rozvody vody, kotel na tuhá paliva, plastová okna a dveře, nové podlahy v přízemí, vč. podlahového vytápění v kuchyni, snížené stropy v přízemí, nová kuchyň, zateplení domu, nový nátěr střechy, kompletně přestavěná garáž s dílnou, úprava zahrady a terénu kolem chaty. Dispozice: přízemí - předsíň, obývací pokoj, kuchyň se vstupem na zahradu, koupelna, samostatné WC. Patro - dvě ložnice s balkonem, malá pracovna. Půdu lze přestavět na další obytnou část. Dům je dále podsklepen (tři sklepy, z toho je jeden využit jako kotelna). Na dům navazuje prostorná garáž.
Lokalita: Jílové u Prahy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Pozemek - velikost, tvar, sklonitost K4 Provedení a vybavení stavby K5 Možnost přístupu K6 Úvaha zpracovatele ocenění (provize RK)
Užitná plocha 102 m2
0,95 1,00 0,95 1,05 1,00 0,96 Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 0,91 24 081 Celková cena Jednotková cena 2 700 000 Kč 26 471 Kč/m2
Název: Prodej chaty Kamenice - Těptín Chata s pozemkem v Těptíně – Kamenice. Celková plocha pozemku činí 2 000 m². V horní části zahrady stojí chata (58 m²), která by se po rekonstrukci nechala využít k bydlení v přírodě a dále dřevěný domek na nářadí (35 m²). Okolní zástavbu tvoří chaty a rodinné domy. Veškeré IS jsou přivedeny. Celá zahrada je osázena vzrostlými dřevinami a ovocnými stromy.
Lokalita: Kamenice - Těptín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Pozemek - velikost, tvar, sklonitost K4 Provedení a vybavení stavby K5 Možnost přístupu K6 Úvaha zpracovatele ocenění (provize RK)
Užitná plocha 58 m2
0,95 0,90 0,90 1,20 0,95 0,96 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,84 39 203 Celková cena Jednotková cena 2 700 000 Kč 46 552 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu Tisem Rodinný dům po rekonstrukci v r. 2012 s garáží, bazénem se zastřešením, udržovanou zahradou s pergolou a venkovním krbem v klidné obci Tisem, 9 km od centra Benešova. Dům leží na vlastním pozemku 824 m2. IS – obecní vodovod, vlastní ČOV, elektřina 220/380. Ústřední vytápění s plechovými radiátory a teplá voda jsou zajištěny tepelným čerpadlem systému vzduch - voda. Dispozice domu – přízemí 2+1: pracovna se vstupem do vyhřívané garáže, obývací pokoj, kuchyň s kuchyňskou linkou a spotřebiči, koupelna s vanou, samostatné WC, technická místnost a zádveří. 1. patro: 3 pokoje, jeden s klimatizací, koupelna - sprchový kout, WC s bidetem a pisoár. Podlahy plovoucí v přízemí zátěžové, v kuchyni a na sociálním zařízení dlažba. Dřevěná eurookna (dvojsklo), dubové schodiště, dveře – dřevěný masiv. Před domem je cca 120 m2 zpevněné plochy (zámková dlažba) s přístřeškem na 2 auta a zděná dílna. Na zahradě je pergola s venkovním krbem a zastřešený bazén 6 x 3 m. Veškerá občanská vybavenost je v 9 km vzdáleném Benešově, nebo 6 km vzdáleném Neveklově.
Lokalita: Tisem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Pozemek - velikost, tvar, sklonitost K4 Provedení a vybavení stavby K5 Možnost přístupu K6 Úvaha zpracovatele ocenění (provize RK)
Užitná plocha 140 m2
0,95 0,90 0,95 0,95 1,00 0,96 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,74 20 636 Celková cena Jednotková cena 3 900 000 Kč 27 857 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota zaokr.
27 200 Kč/m2 84 m2 2 280 000 Kč
Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji rodinných domů v okolí stanovuji cenu obvyklou ve výši 2 280 000,-Kč.
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem
2.280.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena
2.280.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionydvěstěosmdesátisíc Kč V Praze, dne 6. září 2015
.................... vypracoval
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1438 - 43/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 43/2015.
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Snímek z katastrální mapy – náhled z KN:
Mapa okolí:
Fotodokumentace:
