ZNALECKÝ POSUDEK č. 2321 O ceně nemovitosti - stavba č.p. 175 na pozemku parcelní číslo st.64/1 a stavba č.p. 217 na pozemku parcelní číslo st.64/2 v k.ú. Jevišovice, obec Jevišovice, okres Znojmo.
Objednatel znaleckého posudku:
Účel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno-město Bohunická 728/24a 619 00 Brno-Horní Heršpice
Zjištění ceny obvyklé k exekučnímu příkazu č.j. 009 EX 2293/09-245.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 6.9.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Milan Jelínek Rakšická 645 672 01 Moravský Krumlov telefon: 515322875, 602947321 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Moravském Krumlově 6. 9. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti - stavba č.p. 175 na pozemku parcelní číslo st.64/1 a stavba č.p. 217 na pozemku parcelní číslo st.64/2 v k.ú. Jevišovice, obec Jevišovice, okres Znojmo.
2. Základní informace stavba č.p. 175 na pozemku parcelní číslo st.64/1 a stavba č.p. 217 na pozemku parcelní číslo st.64/2 Adresa předmětu ocenění: Jevišovice 671 53 Jevišovice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Jevišovice Katastrální území: Jevišovice 1 159 Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 VI 0,80 O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn - elektřina, vodovod, plynofikace a kanalizace O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka - III 0,90 autobusová zastávka I 1,00 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Název předmětu ocenění:
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 491,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.9.2016 za přítomnosti zpracovatele posudku.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1118 pro k.ú. Jevišovice ze dne 23.2.2016 - snímek z katastrální mapy - exekuční příkaz ze dne 15.6.2009 vydaný Exekutorským úřadem v Brně, soudním exekutorem JUDr. Josefem Cingrošem, č.j. 009 EX 2293/09-4-HL - usnesení o ustanovení znalcem Exekutorským úřadem v Brně - informace zjištěné při prohlídce nemovitosti -2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňovaná nemovitost byla k datu zjištění ceny ve vlastnictví: SJM Kolár Marcel (770922/9044) Mníšek nad Hnilcom č.p. 80, 055 64 Mníšek nad Hnilcom a Kolárová Martina (776026/9341) Jevišovice 175, 671 53 Jevišovice.
6. Dokumentace a skutečnost Znalci jsou k dispozici podklady uvedené v A.4. Bližší specifika byla zjištěna pří prohlídkách nemovitostí bez přítomnosti spoluvlastníků nemovitostí. Vstup na uvedené nemovitosti byl ohlášen starostovi obce Jevišovice, Mgr. Pavlu Málkovi, neboť vnitřní části staveb a pozemky k nim náležející jsou vojně přístupné, oplocení není uzamčené, vstupní dveře do objektů jsou zničené.
7. Celkový popis nemovité věci Obec Jevišovice je městem s celkovým počtem obyvatel 1159. Má úplnou vybavenost, sportovní a kulturní zařízení. V centru města tvoří historickou částí města se zámkem, stavební objekty jsou v této části památkově chráněny. Městem protéká řeka Jevišovka na které se nachází vodní nádrž Jevišovice. Vyšší blízkým sídlem je město Znojmo na jižní straně od města Jevišovice dostupné integrovanou autobusovou dopravou. Vzdálenost po komunikaci je asi 15 km. Oceňované nemovitosti tvoří dva objekty bydlení evidované v katastru nemovitostí pod č.p. 175 a č.p. 217. Nacházejí se na parcelách st.64/1 a st.64/2, které přiléhají k severozápadní straně historického zastavěného území města Jevišovice, vpravo od silnice spojující město Znojmo s městem Jaroměřice nad Rokytnou a to pod opěrnou zdí s mostem této silnice, pod mostem je zpevněná komunikace umožňující přístup k nemovitostem. Hned pod opěrnou zdi a u mostu je objekt č.p. 217 na parcele st.64/2, vpravo od něj pak objekt č.p. 175 na parcele st.64/1. Celková dispozice je patrná ve snímku katastrální mapy, který je přílohou znaleckého posudku. V místě je připojení na inženýrské sítě. Na protější straně komunikace u domu protéká potok. Celková stav nemovitosti je ve velmi zanedbaném stavu, objekty jsou od roku 2011 neobydleny, neuzavřeny, umožňují volný přístup a jsou postupně devastovány. Objekt č.p. 217 na parcele st. 64/2 je společně s vedlejší stavbou v takovém stavu narušení konstrukcí, že jsou tyto objekty vhodné k odstranění. Je narušena statika obvodového zdiva a základů zatékáním vody z opěrné zdi silnice, krov a stopní dřevěné konstrukce mají hnilobu, hrozí prolomení krovu, střešní krytina je neúplná, výplně otvorů jsou zničeny. Tyto objekty nemají ve znaleckém posudku zjištěnu cenu a nejsou stanoveny náklady na jejich případné odstranění. Popsaný stav je doložen obrazovou dokumentací v příloze znaleckého posudku. Na nemovitostech zapsaných na LV č. 1118 je vázáno zástavní právo exekutorské, jehož vliv nebyl pro zjištění obvyklé ceny uvažován. Na uvedených listech vlastnictví nejsou vyznačena žádná břemena, práva výměnku, nájmu nebo pachtu ani předkupní práva spojená s nemovitostmi na tomto listě vlastnictví uvedených. Žádné takové skutečnosti nebyly ani při místním řízení zjištěny.
8. Základní pojmy a metody ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., -3-
č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. Vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb.,
9. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb a1) Rodinný dům č.p. 175 b) Ocenění pozemků b1) Pozemky st..64/1 a st.64/2 Objekt č.p. 217 na parcele st. 64/2 je společně s vedlejší stavbou v takovém stavu narušení konstrukcí, že jsou tyto objekty vhodné k odstranění. Tyto objekty nemají ve znaleckém posudku zjištěnu cenu a nejsou ani stanoveny náklady na jejich případné odstranění.
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I nabídka - srovnatelné objekty s minimální poptávkou 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - vlastník staveb a pozemků stejný 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II stabilizovaná území - stabilizované území bez změn 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - neměnné vztahy a dispozice II v okolí III 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - ohrožení 20 letou vodou potoka v ulici, ve které se nemovitosti nachází
Pi -0,06 0,00
0,00 0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,893 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku - rodinné domy 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 podhradí historické části města I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce - dostupná ve středu města 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - zpevněná komunikace, omezené parkovací podmínky na veřejné komunikaci -5-
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce - k autobusové zastávce 400 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - okres Znojmo s nejvyšší nezaměstnaností v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - stabilizované území
II
-0,03
II
0,00
II I
0,00 -0,02
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,970 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,866
a) Ocenění staveb a1) rodinný dům č.p. 175 Rodinný dům se nachází na parcele st.64/1, je přízemní, zděný, nepodsklepený se sedlovým krovem a taškovou krytinou. Má dvě obytné místnosti a částečné příslušenství a částečné příslušenství, který byly k datu prohlídky nemovitosti zcela zničené. Stavba domu má obdélníkový půdorys s celkovou zastavěnou plochou 121,85 m2. Zastavěná plocha byla převzata z předchozích měření a odpovídá skutečnosti v terénu. Stavební konstrukce tvoří betonové a kamenné základy s narušenou vodorovnou izolací, zdivo je smíšení, vyzděné z cihel a kamene. Stropy jsou dřevěné s omítaným podhledem, omítky vápenné, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, krytina pálená, okna dřevěná špaletová, do ulice jedno okno plastové po výměně v roce 2007. Současný vlastník nabyl nemovitost na základě kupní smlouvy v roce 2006. Po tomto datu byla zahájena oprava domu. Byla uskutečněna výměna krytina s částečnou opravou krovu, vytvořeno vytápění s plynovým kotlem a otopnými panely, vyměněno jedno okno a opraveny klempířské konstrukce. Od roku 2011 je dům opuštěný a podléhá vlivu povětrnosti a je devastován volným přístupem. Interiér a vnitřní zařízení je zcela zničeno, zdivo má silnou vlhkost, omítky opadávají, instalace jsou nefunkční. Rodinný dům je jediným objektem celé nemovitosti, který je možné celkovou rekonstrukcí obnovit. Tento předpoklad vytváří dobrý stav obnovený střešní krytina a opravený sedlový krov. Ostatní zjištěné skutečnosti jsou v navazující části znaleckého posudku. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 120 let 1 901,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha 1.NP:
= -6-
[m2] 121,85 m2
Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 121,85 m2
Konstrukční výška 2,56 m
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor 1.NP: (121,85)*(2,56) zastřešení: 121,85*3,72/2 Obestavěný prostor - celkem:
[m3] 311,94 m3 226,64 m3 538,58 m3
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
121,85 m2 121,85 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo - zdivo smíšené 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm - tl. 45-60 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 - jedno nadzemní podlaží bez podsklepení 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan - připojení NN, plynofikace, vodovod, kanalizace 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové - ústřední plynové vytápění s otopnými panely 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu - oplocení, opěrné zdivo 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD stavby vhodné k odstranění 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem - parcela st.64/1 a st.64/2 o celkové ploše 400 m2 12. Kritérium jinde neuvedené - významně snižující cenu - obtížně prodejný objekt s nevýhodnou dispozicí 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) - značná devastace, vlhkost zdiva Koeficient pro stáří 120 let: s = 1 - 0,005 * 120 = 0,400 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
-7-
č. I
Vi typ A
III III
0,00 0,00
I I V
-0,02 0,00 0,08
III
0,00
I
-0,10
I II I
0,00 -0,03 -0,03
II
0,00
I
-0,10
V
0,40
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,192
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,893 Index polohy pozemku IP = 0,970 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- Kč/m3 * 0,192 = 364,99 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 538,58 m3 * 364,99 Kč/m3 * 0,893 * 0,970= 170 276,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
170 276,37 Kč
b) Ocenění pozemků b1) pozemky st.64/1 a st.64/2 Oba pozemky tvoří jeden funkční celek a nacházejí se na něm stavby popsané v předchozí části znaleckého posudku. V místě je připojení na inženýrské sítě, tedy vodovod, kanalizaci, plynofikaci a elektřinu. Na protější straně komunikace u domu protéká potok. Geometrický tvar pozemků, které přiléhají k opěrné zdi komunikace, dispozice pod svahem s minimem přímého slunečního svitu během dne, vliv povrchové vody stékající z opěrné zdi komunikace a vody z potoka ovlivňují náklady na výstavbu a údržbu stavebních objektů a tedy i cenu pozemků. Všechny tyto skutečnost jsou zohledněny v navazujícím zjištění ceny. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,893 Index polohy pozemku IP = 0,970 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I velikost - omezující jeho využití - omezení opěrnou zdí a komunikací nad pozemky 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; I orientace SV, S a SZ - minimální denní svit členitým přiléhajícím terénem, opěrné zdi 3. Ztížené základové podmínky - Snížená únosnost základové půdy II (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) - stižené základové podmínky s odstraněním vlivu povrchové a spodní vody 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I -8-
Pi -0,03
-0,04
-0,05
0,00 0,00
6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemky vhodné pro využití v jednotném funkčním celku s přiléhajícími stavbami rodinných domů a chalup pro zvýšení manipulačního prostoru těchto staveb
I
-0,30
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 0,580
i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,893 * 0,580 * 0,970 = 0,502 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 491,Typ
Název
§ 4 odst. 1 zastavěná plocha § 4 odst. 1 zastavěná plocha Stavební pozemky celkem
Parcelní číslo st.64/1 st.64/2
Pozemky st..64/1 a st.64/2 - zjištěná cena
Výměra [m2] 254,00 146,00 400,00
Index 0,502
Jedn. cena [Kč/m2] 246,48 246,48
=
-9-
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 246,48 Cena [Kč] 62 605,92 35 986,08 98 592,98 592,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen: podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb.
a) Ocenění staveb a1) rodinný dům č.p. 175
170 276,40 Kč
a) Ocenění staveb celkem
170 276,40 Kč
b) Ocenění pozemků b1) pozemky st..64/1 a st.64/2
98 592,- Kč
b) Ocenění pozemků celkem
98 592,- Kč
Celkem
268 868,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
268 868,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
268 870,- Kč
slovy: Dvěstěšedesátosmtisícosmsetsedmdesát Kč
Na nemovitostech zapsaných na LV č. 1118 je vázáno zástavní právo exekutorské, jehož vliv nebyl pro zjištění obvyklé ceny uvažován. Na uvedených listech vlastnictví nejsou vyznačena žádná břemena, práva výměnku, nájmu nebo pachtu ani předkupní práva spojená s nemovitostmi na tomto listě vlastnictví uvedených. Žádné takové skutečnosti nebyly ani při místním řízení zjištěny.
D: Stanovení ceny obvyklé: Nemovitosti zapsané na LV č.1118 pro v k.ú. Jevišovice, město Jevišovice, okres Znojmo: Obvyklou (obecnou) cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji majetku. Zvažují se všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak bez mimořádných vlivů, kterými mohou být osobní poměry prodávajícího nebo mimořádná obliba. Pro stanovení obvyklé ceny je výhodné užít porovnávací metodu podle již uskutečněných prodejů v daném místě a čase. - 10 -
Nemovitosti jsou tvořeny dvěma objekty pro bydlení, které jsou v katastru nemovitostí evidované pod č.p. 175 a č.p. 217. Nacházejí se na parcelách st.64/1 a st.64/2. Nemovitosti přiléhají k severozápadní straně historického zastavěného území města Jevišovice, vpravo od silnice spojující město Znojmo s městem Jaroměřice nad Rokytnou a to pod opěrnou zdí s mostem této silnice, pod mostem je zpevněná komunikace umožňující přístup k nemovitostem. Celková dispozice je patrná ve snímku katastrální mapy a z fotodokumentace, která je přílohou znaleckého posudku. Celková stav nemovitosti je ve velmi zanedbaném stavu, objekty jsou od roku 2011 neobydleny, neuzavřeny, umožňují volný přístup a jsou postupně devastovány. Objekt č.p. 217 na parcele st. 64/2, vedlejší stavba a příslušenství domu č.p. 175 je v takovém stavu narušení konstrukcí, že jsou tyto objekty vhodné k odstranění. Je narušena statika obvodového zdiva a základů zatékáním vody z opěrné zdi silnice, krov a stopní dřevěné konstrukce mají hnilobu, hrozí prolomení krovu, střešní krytina je neúplná, výplně otvorů jsou zničeny. Tyto objekty nemají ve znaleckém posudku zjištěnu cenu. Popsaný stav je doložen obrazovou dokumentací v příloze znaleckého posudku. Jediným stavebním objektem s předpokladem využití je dům č.p. 175. Podle mé osobní zkušenosti, kterou však nemohu doložit kopiemi odpovídajících smluv, tedy pouze na základě sdělení prodávajících, kterým jsem vyhotovoval znalecké posudky nebo na podkladě sdělení informací realitních kanceláří a ostatních soudních znalců mohu konstatovat dále zjištěné skutečnosti. Pro stanovení ceny této stavby vycházím jen z možnosti využitelnost některých konstrukcí stavby, z nákladů na statické zajištění stavby, odstranění vlhkosti a možnosti trhu jakou cenu lze předpokládat že bude sjednána. Skutečné obvyklé cena stavby domu se od ceny zjištěné podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb. a č. 53/2016 bude lišit až o 40 %. Předpokládaná cena stavby 170 000,- Kč x 0,60 = 102 000,- Kč
Obvyklá cena stavby činí 100 000 Kč. Teto cena je stanovena bez ohledu na mimořádné podmínky trhu s nemovitostmi srovnatelné velikosti a účelu ve srovnatelných obcích.
Pro stanovení ceny pozemků lze uvést, že ve srovnatelných městech a obcích okresu Znojmo dochází k prodejům obdobných objektů a to především pro účel vytvoření pozemku pro výstavbu nových domů, stavby na pozemcích bývají tedy zcela odstraněný a vlastní cenu sjednávanou na trhu s nemovitostmi tvoří jen pozemek a jeho dispozice. Vliv na stanovení ceny má možnost přístupu k nemovitosti, připojení na inženýrské sítě, svažitost terénu, celková výměra pozemků tvořících jednotný funkční celek a plocha která je určena k zastavění. Tyto cena jsou k datu zjištění ceny znaleckým posudkem sjednávány v rozmezí 200,- až 400,- Kč za 1 m2 pozemku. Pozemky zapsané na LV číslo 1118 tvoří jeden funkční celek. V místě je připojení na inženýrské sítě, tedy vodovod, kanalizaci, plynofikaci a elektřinu. Geometrický tvar pozemků, které přiléhají k opěrné zdi komunikace, dispozice pod svahem s minimem přímého slunečního svitu během dne, vliv povrchové vody stékající z opěrné zdi komunikace a spodní voda ovlivňují cenu pozemků.
- 11 -
Pozemky jsou vhodné pro rozšíření plochy pozemků přiléhajících staveb rodinných domů a chalup než k samostatné výstavbě. Lze tedy předpokládat sjednání obvyklé ceny za nejnižší cenu popsaného cenového intervalu, tedy 200,- Kč za 1 m2 . Předpokládaní obvyklá ceny 400,- m2 x 200,- Kč = 80 000,- Kč
Obvyklá ceny pozemků parcelní číslo st. 64/1 a st. 64/2 činí 80 000 Kč. Teto cena je stanovena bez ohledu na mimořádné podmínky trhu s nemovitostmi srovnatelné velikosti a účelu ve srovnatelných obcích.
Obvyklá cena nemovitosti celkem:
180 000,- Kč
slovy: jednostoosmdesáttisíc Kč Na nemovitostech zapsaných na LV č. 1118 je vázáno zástavní právo exekutorské, jehož vliv nebyl pro zjištění obvyklé ceny uvažován. Na uvedených listech vlastnictví nejsou vyznačena žádná břemena, práva výměnku, nájmu nebo pachtu ani předkupní práva spojená s nemovitostmi na tomto listě vlastnictví uvedených. Žádné takové skutečnosti nebyly ani při místním řízení zjištěny. V Moravském Krumlově 6.9.2016
Ing. Milan Jelínek Rakšická 645 672 01 Moravský Krumlov telefon: 515322875, 602947321 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 28.2.1990 č.j.Spr 726/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2321 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2321.
otisk kulaté pečetě
podpis znalce
- 12 -
celková dispozice nemovitostí s opěrnou zdí komunikace
celková dispozice nemovitostí v pohledu ze silničního mostu nad nemovitostí
rodinný dům č.p. 175
rodinný dům č.p. 175 – statické poruchy
rodinný dům č.p. 175 – vlhkost zdiva, vnitřní devastace
stav objektu č.p.217 na parcele st. 64/2 – vhodný k odstranění
stav vedlejší stavby – vnější stav
stav vedlejší stavby a příslušenství – stav vnitřní části
