NOTITIE
Waardecreatie wijken
Aan: T.a.v.
Vestia en de gemeente Den Haag Anton van der Vlist, Rengert de Gier en Henk Harms
Van: Datum: Onderwerp: Kenmerk:
Thomas Chaulet en Karin van Dijk 1 maart 2013 Waardecreatie wijken door herstructurering 101085/N22/1.0
Aanleiding notitie Op 27 november jl. tekenden Vestia en de gemeente Den Haag een intentieovereenkomst om gezamenlijk de wijkontwikkeling in Den Haag‐Zuidwest voor de komende 10 jaar vorm te geven. Bij de oprichting van de WOM is waardeontwikkeling van het vastgoed essentieel om te investeren in de wijk Den Haag‐Zuidwest. Inzicht in de effecten van de investeringen zijn hierbij van belang. Het doel van deze notitie is inzicht te krijgen in het effect van herstructurering op de waarde van vastgoed. Er zijn diverse onderzoeken gedaan naar de waardeontwikkeling van wijken waar herstructurering plaatsvond. In deze notitie behandelen wij elf onderzoeken naar waardecreatie bij wijken.
Hoofdconclusie Uit deze elf onderzoeken zijn de volgende conclusies getrokken: Fysieke investeringen in wijken (nieuwbouw en renovatie projecten) hebben een positieve uitwerking op de vastgoedwaarde van de omgeving. Maatschappelijke investeringen zijn vaak lastiger te kwantificeren maar hebben een positief effect op de waarde van het vastgoed en verdienen ze zich daardoor (deels) terug. Waardemakers zijn investeringen in sociale en economische participatie, investeringen in de wijkeconomie, de woningvoorraad, de voorzieningen en de woonomgeving. Relatie tussen investeringen in een wijk en de woningwaarde is afhankelijk van de context (wijk, stad en regio).
101085/N22/1.0 Pagina 1 van 11 Beurs‐WTC | 21st Floor | Beursplein 37 | PO Box 30188 | 3001 DD Rotterdam | The Netherlands E
[email protected] | P +31(0)10 300 6000 | F +31(0)10 205 5373 | K.v.K. Rotterdam 24309047 | BTW nr. 8091.339.21.B01
Bronvermelding De volgende elf onderzoeken zijn gebruikt voor deze notitie: 1. Vette, W. de (2008). Invloed van renovatie en nieuwbouw op waardeontwikkeling in woonwijken. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. 2. Groenland, M., & Visser, P. (2008). Waardevolle Interventies in Wijken. Gezond Bouwen & Wonen, pag. 14‐ 17. 3. Brouwer, J. (2008). Wijken van Waarde, waardemakers in de wijk. Delft: ABF Cultuur. 4. Calcase (2013) Waardevolle interventies in Wijken (WIW), Presentatie aan de Gemeente Den Haag. 5. Bijdendijk, F., (2007). Wonen zonder staatssteun, een pleidooi voor eerlijk delen van kwaliteit. 6. Kam de, G., (2008). Wijken van waarde: van fundament naar praktijk. Radboud Universiteit Nijmegen. 7. Vries de, P., & Gust, M., (2008). Corporatie als ondernemers, Waardecreatie in Prachtwijken. In: Real Estate Research Quarterly, pag. 9 – 17. 8. Koopman, M., (2007) Economic analysis of neighbourhood quality, neighbourhood reputation and the housing market. Delft: Technische Universiteit Delft. 9. Bijdendijk, F., (2009). Corporaties, wat moeten we er mee? Schaken op twee borden. Amsterdam: Stadgenoot, pag. 15 – 17. 10. Marlet en Van Woerkens, (2009) De baat op straat, atlas voor gemeenten, Atlas voor Gemeenten en Poort van SEO economisch Onderzoek. 11. Liebregts, M., Verhei, A., (2010) waarde(n)ontwikkeling woningvoorraad, Kennisbank Bestaand Woning Bouw. Wij verwijzen u naar de bijlage voor de artikels en de onderzoeken.
Onderzoek: Invloed van renovatie en nieuwbouw op waardeontwikkeling in woonwijken Masterthesis van W. de Vette van de Amsterdam School of Real Estate De centrale vraagstelling van het onderzoek is: ’Heeft het fysiek investeren in woonwijken een waardeontwikkeling in de rest van de wijk ten gevolge en zo ja, op welke waarde parameters kan het best gestuurd worden, opdat de waardeontwikkeling in die wijken het hoogst is?’ Voor het beantwoorden van deze vraag is er naast de literatuurstudie een praktijkonderzoek met een aantal case studies gedaan. De case studie vond plaats op een viertal projecten in Utrecht, te weten: Nieuwbouwproject Schaakwijk in Zuilen 29; Renovatieproject Zuilen Zuid‐Oost 29; Renovatieproject Zuilen Noord‐Oost 29; Renovatieproject Hoograven. Vanuit de resultaten van de case studies, analyses en beantwoording van de onderzoeksvragen zijn de volgende conclusies getrokken: Fysiek investeren in een achterstandswijk heeft een positieve uitwerking op de woningwaardes in de rest van de wijk. De soort fysieke investering (nieuwbouw of grootschalige renovatie) is daarbij nauwelijks van belang. 101085/N22/1.0 Pagina 2 van 11
Afstand ten opzichte van de fysieke investering mag als verklarende parameter in het algemeen statisch niet significant genoemd worden. Er bestaat een voorzichtige indruk uit de case studie dat het waarde verhogende effect van de ingreep na circa vijf jaar min of meer terugkeert naar het gemiddelde van die wijk of stad. Eengezinswoningen vertonen in het algemeen een duidelijk andere waardeontwikkeling dan meergezinswoningen. In zijn totaliteit stijgen beide typen woningen ,echter ongeveer evenveel. In een casus bleek het waarde verhogend effect bij meergezinswoningen ongeveer één jaar later op te treden dan bij de eengezinswoningen.
Onderzoek: Waardevolle Interventies in Wijken Onderzoek door M. Groenland, programma medewerker SEV, vernieuwen(d) Maatschappelijk Ondernemerschap en P. Visser, onderzoeker bij ABF Valuation. In 2006 startte Stichting Experimenteel Volkshuisvesting (SEV) het offensief ’maatschappelijk harder‘ om instrumenten te ontwikkelen die beter zicht moeten geven op het maatschappelijk rendement van investeringen van corporaties. Het experiment ‘Waardevolle interventies in wijken’ (WIW) van ABF Valuation
leverde een instrument op om waardestijging te bepalen. De WIW methodiek rekent effecten van investeringen door op de vastgoedwaarde van het project zelf (projecteffect) en op de waarde van het omliggend vastgoed (het buurteffect). Uit het onderzoek blijkt dat waardestijging plaatsvindt door investeringen in het vastgoed en door investeringen in de buurt. Buurteffect: als gevolg van de investeringen treedt er een extra waardestijging op voor het project en voor de omliggende woningen. Afhankelijk van de afstand tot de projectwoningen stijgen de omliggende woningen in waarde mee. Een aantal waardemakers worden benoemd in het onderzoek, de relevante waardemakers voor de WOM zijn: Investeren in woningvoorraad: Nieuwbouw en renovatie projecten zorgen voor een positieve waardeontwikkeling. Investeren in woonomgeving: parkeergelegenheid, groenvoorziening, bereikbaarheid, voorzieningen en bebouwingsdichtheid dragen bij een de waarde van een wijk. Figuur 1 geeft een voorbeeld van de waardeontwikkeling van het project Lewenborg volgens de WIW methodiek.
101085/N22/1.0 Pagina 3 van 11
Figuur 1 Rekensom van het project Lewenborg volgens de WIW methodiek
101085/N22/1.0 Pagina 4 van 11
Onderzoek:Wijken van Waarde, waardemakers in de wijk Onderzoek door J. Brouwer naar waardemakers in de wijk voor ABF Cultuur. Onderzoek gaat verder op waardemakers in de wijk en de hiervoor beschreven WIW methodiek bij het project wijken van waarde. Bij dit project wordt de wijk opgevat als business case om tot een duurzame exploitatie te komen. Essentieel onderdeel van deze aanpak is de inschatting van het effect van interventies in de wijk op de verwachte vastgoedwaarde. Vastgoed is één van de voornaamste waarde vangers van deze interventies. Centrale vraag van het onderzoek is wat zijn waardemakers? Methode: globale analyse van de te verwachten effecten van investeringen en opzet schattingsmodel: WIW (artikel 2). Bij 15 lopende projecten worden deze effecten onderzocht. Vanuit de resultaten van de analyse zijn de volgende zes conclusies getrokken: Globaal geldt dat investeringen in nieuwbouwprojecten een positief effect hebben op de vastgoedwaarde van de omgeving. De omvang van het effect hangt echter sterk af van de afstand tot de nieuwbouw, het type investering en de context waarin de investering wordt gepleegd. Er zijn dus geen algemeen geldende uitspraken te doen over de mate van het effect; wel over de aard van het effect. Een hogere sociale en economische participatie leiden zeer evident tot hogere woningwaarden. Meer arbeidsplaatsen in de wijk betekent niet direct ook een hoger prijsniveau van woningen. Voor de meeste branches is het effect eerder andersom. Meer arbeidsplaatsen houdt immers ook meer overlast, parkeerproblemen en dergelijke in. Dat geldt niet voor de creatieve industrie. Investeren in creatieve wijken genereert waarde. Verder bleek dat meer koopwoningen in een wijk een positief effect heeft op de algehele woningwaarde; dus ook op de omliggende huurwoningen. Overlast werkt aantoonbaar negatief op de woningwaarde. Meer aandacht voor veiligheid werkt in dit verband. Het effect van groen en de kwaliteit van de openbare ruimte is moeilijk aantoonbaar. Pilotprojecten van Wijken van waarde dienen hier verder uitsluitsel over te geven. Het effect van voorzieningen is divers. De extra aanwezigheid van voorzieningen levert in globale zin geen meerwaarde op. Er wordt maatwerk gevraagd. Een bijzondere positie is weggelegd voor culturele voorzieningen. Daar geldt wel dat extra voorzieningen zorgen voor een hogere woningwaarde. Voorzieningen in de zorg, als zodanig, zorgen niet voor een hogere woningwaarde. Pas als er sprake is van een juiste combinatie met andere voorzieningen als welzijn, winkels, openbaar vervoer en groen, kan er sprake zijn van een zorgvriendelijke wijk en in dat geval is er sprake van een positief effect. Ook de aanwezigheid van scholen leiden niet direct tot een hogere vastgoedwaarde. Alleen in bijzondere gevallen; in aandachtswijken met weinig voorzieningen is er een duidelijk effect op de woningprijzen via de aanwezigheid van brede scholen. Uit het onderzoek blijkt dus dat de volgende waardemakers voor een meerwaarde kunnen zorgen: investeringen in sociale en economische participatie, investeringen in de wijkeconomie, de woningvoorraad, de voorzieningen en de woonomgeving. Conclusie van het onderzoek is dat de relatie tussen investeringen in een wijk en de woningwaarde afhankelijk is van de context. De wijk, stad en regio spelen hierbij een rol. 101085/N22/1.0 Pagina 5 van 11
Onderzoek: Waardevolle interventies in Wijken (WIW) Presentatie door Calcase (2013) Presentatie aan de gemeente Den Haag over Waardevolle Interventies in Wijken. De presentatie gaat over de relatie tussen investeringen in vastgoed op de waarde en waardeontwikkeling van de woningvoorraad. Waarbij de centrale vraag is: welke factoren dragen bij aan de waarde van een woning en. de waarde van een buurt of wijk. Wat zorgt voor waardecreatie? De methode WIW laat het financieel effect zien van een investering op de vastgoedwaarde van het project en de omgeving. Zoals eerder genoemd, zijn investeringen in de woning en woonomgeving van belang. Met name bij lage kwaliteit en lage woningwaarde is veel kans op waardecreatie. Drie voorbeeld casussen waar waardecreatie zijn berekend aan de hand van de WIW methodiek. Het betreft Kanaleneiland Noord in Utrecht, Wesselerbrink in Enschede en Lewenborg in Groningen. Uit de drie casussen wordt gecontroleerd dat: Investeringen hebben geleidt tot een waardeontwikkeling van de woningen. WIW methodiek inzicht levert in: waardeontwikkeling woningen en omgeving en de relatie vastgoedwaarde en investeringsruimte; Geen algemeen geldende uitspraken mogelijk zijn over het effect van interventies op wijkniveau; wel over de aard van het effect. Het effect hangt af van de context. Investeringen in nieuwbouw en herstructurering heeft positief effect op waardeontwikkeling omgeving.
Figuur 2 Casus waardeontwikkeling na investeringen in Kanaleneiland Noord in Utrecht
101085/N22/1.0 Pagina 6 van 11
Onderzoek: Wonen zonder staatssteun, een pleidooi voor eerlijk delen van kwaliteit Artikel door Frank Bijdendijk, algemeen directeur van woningcorporatie Het Oosten. Algemeen directeur van woningcorporatie Het Oosten, Frank Bijdendijk schrijft in dit essay over de economische waarde van vastgoed als gevolg van investeringen in kwaliteit. Hij belicht met het essay het kwaliteitsvraagstuk, de waardeontwikkeling als gevolg van investeringen in kwaliteit en de casus Mercatorplein in Amsterdam. De belangrijkste bevindingen van het essay zijn hieronder kort samengevat: Wonen en leven vormen een kwaliteitsvraagstuk. Kwaliteit van wonen en leven wordt bepaald door de woning en de woonomgeving. Het kwaliteitsvraagstuk vraagt een gebiedsgewijze aanpak. De kwaliteitsbeleving is subjectief bepaald in tijd en plaatsgebonden. Die kwaliteitsbeleving verandert voortdurend en verschilt per locatie, daarom zijn er geen standaard oplossingen. Volgens de heer Bijdendijk, algemeen directeur van woningcorporatie Het Oosten: ’kunnen wij niet anders dan telkens opnieuw, samen met de mensen uit zo’n gebied, verbeteringen bedenken‘. Uit het artikel blijkt dat door mensen, gewaardeerde kwaliteit van wonen en leven leidt tot economische waarde van het onroerend goed. Integrale ontwikkeling en beheer van woning en woonomgeving, gebaseerd op dat principe, leidt tot waardeontwikkeling. Voorbeeld casus van waardeontwikkeling is het Mercatorplein in Amsterdam. Door gerichte wijkinvesteringen rondom het Mercatorplein is een versnelde waardestijging opgetreden. Door verkoop van woningen is de investering in de leefbaarheid rondom het Mercatorplein ruimschoots terugverdiend aldus de heer Bijdendijk.
Onderzoek: Wijken van waarde: van fundament naar praktijk. Essay door George de Kam, bijzonder hoogleraar maatschappelijk ondernemen met grond en locaties van de Radboud Universiteit Nijmegen. Bijzonder hoogleraar Kam schrijft een essay over de waarde georiënteerde wijkaanpak, waarbij hij de belangrijkste initiatieven van waardecreatie in wijken beschouwt. Het Essay is geschreven vanuit de vraag waarom de op het eerste gezicht zo aantrekkelijke waarde georiënteerde wijkaanpak nog geen gemeengoed is in de praktijk van stedelijke vernieuwing. De waarde georiënteerde wijkaanpak is gebaseerd op de gedachte dat interventies in wijken waarde creëren, en dat dit verschijnsel benut wordt als positieve prikkel voor de bij wijkontwikkeling betrokken private en publieke partijen. In zijn beschouwing staan de volgende twee vragen centraal: 1. Wat kan er aan gedaan worden om meer inzicht te krijgen in de werking van het concept? 2. Kan een andere vorm van sturing of governance in de stedelijke vernieuwing de doorwerking van het concept verbeteren? Methode: beschouwing van verschillende initiatieven om een waarde georiënteerde aanpak van aandachtswijken te stimuleren: Wijken van Waarde (SEV), Wijk als business case (KEI), Maatschappelijke Kosten‐Baten analyse (RIGO) en SROI (Social Return on Investment). 101085/N22/1.0 Pagina 7 van 11
Op basis van deze beschouwing trekt Kam de volgende conclusie: Het is alleszins de moeite waard om de wijk georiënteerde aanpak de komende tijd verder te ontwikkelen. De waarde georiënteerde wijkaanpak heeft bewezen een vitaliserend effect te hebben in de lokale beleidspraktijk. Die betekenis kan versterkt worden door inhoudelijk ontwikkelingswerk en het systematisch bundelen van ervaring en inzicht. Daarnaast is het belangrijk de mogelijkheden voor institutionele veranderingen te verkennen, vooral in de vorm van herverdeling van eigendomsrechten. Dan ontstaat, ook voor partijen die door de huidige constellatie van eigendomsrechten worden tegengehouden, een nieuwe impuls om in onze wijken te investeren.
Onderzoek: Corporatie als ondernemers, Waardecreatie in Prachtwijken. Onderzoek door Paul de Vries en drs. Gust Marien van onderzoeksinstituut OTB, TU Delft. Artikel naar het effect van investeringen in prachtwijken. Het vastgoedbezit van corporaties concentreert zich in de zogenaamde Prachtwijken. Corporaties zijn vanaf 1995 verzelfstandigd en moeten met behulp van vastgoedinvesteringen hun financiële continuïteit waarborgen en voldoende rendement maken voor nieuwe vastgoedinvesteringen en investeringen in leefbaarheid. Renderende investeringen zijn noodzakelijk. Verondersteld wordt dat deze investeringen terugkomen als een waardestijging van de woningportefeuille. De vraag is of die veronderstelde waardevermeerdering ook meetbaar is. Artikel gaat in op het onderzoek naar waardevermeerdering aan de hand van de volgende twee vragen: zijn er prijsverschillen tussen woningen in wel en niet prachtwijken en als er prijsverschillen zijn, zijn deze verschillen na investeringen in de Prachtwijken kleiner geworden? Methode: variantenanalyse op basis van het kadasterbestand (1995‐2007). Vanuit het onderzoek zijn de volgende vijf conclusies getrokken: Er zijn prijsverschillen tussen woningen in prachtwijken en niet‐prachtwijken. Geconcludeerd wordt dat een kwalitatief gelijke woning in een Prachtwijk een lagere verkoopwaarde heeft dan die in een niet‐prachtwijk. De investeringen in de wijkeconomie dienen zich vooral te richten op het vergroten van empowerment. Empowerment staat in de rij begrippen als ‘emancipatie van de woonconsument’ en ‘stimulering van het eigen woningbezit’. Er kan nog niet vastgesteld worden of de investeringen die corporaties de afgelopen decennia gepleegd hebben in de Prachtwijken daadwerkelijk hebben geleid tot een snellere waarde toename van de woningen dan in de niet‐prachtwijken. De onderzoekers concluderen dat het wellicht te vroeg is het algemene effect van de investeringen van corporaties vanaf 1995nu al te meten door middel van statistische technieken. Onderzoekers sluiten af met de wens: ’hopelijk blijven corporaties investeren in de wijkeconomie en trekken wij binnen een beperkt tijdvak de conclusies of het positieve voorbeeld van het Mercatorplein in Amsterdam (Bijdendijk 2007) een uitzondering is of een exemplarisch voorbeeld’. 101085/N22/1.0 Pagina 8 van 11
Onderzoek: Economic analysis of neighbourhood quality, neighbourhood reputation and the housing market. Onderzoek door Marnix Koopman (2007) Technische Universiteit Delft. Proefschrift voor de TU Delft van de heer Koopman naar economische analyse van buurtkwaliteit, buurtreputatie en de woningmarkt. De aanleiding voor het proefschrift was de beleidsmatige vraag of wijkinvesteringen van corporaties bijdragen aan de woningwaarde. Methode: literatuuronderzoek in combinatie met kwantitatief onderzoek naar de sociale huurmarkt in Rotterdam. Conclusies: De perceptie van een buurt (NB via reputaties) en de daadwerkelijke buurtkwaliteit hangen samen, maar er is geen één‐op‐één relatie. Eén betere buurtkwaliteit hoeft niet per se tot een naam verbetering en prijsstijging te leiden. De effecten van zichtbare, fysieke investeringen, zoals de aankoop van panden door corporaties, nieuwbouw en de verkoop van sociale huurwoningen, blijken wel zichtbaar effect te hebben op de leefbaarheid en waardeontwikkeling van de woning. In de praktijk blijkt dat sommige buurtkenmerken op de ene woningmarkt wel van invloed zijn op de vestigingskeuze, maar op een andere woningmarkt weer niet. Zelfs op dezelfde woningmarkt kan een kenmerk in de ene buurt de prijs wel, maar in een ander buurt niet beïnvloeden.
Uitgave: Corporaties, wat moeten we er mee? Schaken op twee borden Door Frans Bijdendijk voor Stadgenoot. De heer Bijdendijk schrijft ter gelegenheid van zijn 65ste verjaardag de uitgave: Corporaties, wat moeten we ermee? Centrale vraag is ‘hoe kwaliteit voor iedereen gerealiseerd moet worden? ‘Kwaliteitsbegrip is direct verbonden aan het waardebegrip. De verbinding tussen die twee wordt gevormd door de waardering van de burger. Die waarde kan in een stelsel, dat gebaseerd is op marktwerking, economisch tot uitdrukking worden gebracht in de prijs die een burger bereid is te betalen. Drie praktijkvoorbeelden in Amsterdam: Mercatroplein, Gelderse kade en Zuidwest kwadrant. Eerste twee wijken hadden een snellere waardeontwikkeling dan de omgeving als gevolg van de wijkaanpak. Bij de Zuidwest Kwadrant is de waardeontwikkeling achtergebleven door gebrek aan ambitie. Uit het artikel wordt geconcludeerd dat: Aanpak betrekking heeft op gebouw en gebied. Alleen integrale aanpak effect sorteert. Is gebleken dat stille (verborgen) kwaliteit van het gebied te ontdekken en expliciet te maken. Dan komen ook de stille reserves van het gebied vrij. Dat lukt alleen bij een kwalitatief hoog ambitieniveau. Het voorbeeld Zuidwest Kwadrant laat zien dat bij gebrek hieraan de waardeontwikkeling achterblijft. 101085/N22/1.0 Pagina 9 van 11
Onderzoek: De baat op straat, atlas voor gemeenten Door Marlet en Van Woerkens van de Atlas voor Gemeenten en Poort van SEO economisch Onderzoek (2009) De baat op straat is geschreven in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken door auteurs Marlet en Van Woerkens van de Atlas voor Gemeenten en Poort van SEO Economisch Onderzoek. De hoofdvraag luidt ‘of en zo ja, in hoeverre sociale investeringen van corporaties hebben bijgedragen aan de leefbaarheid’. Relevante conclusie voor de WOM: De verkoop van sociale woningen leidt tot meetbare verbetering van de leefbaarheid, net als onderhoud van woningen. Als voorbeeld namen de auteurs de verkoop van sociale huurwoningen die 4% van de totale voorraad in een wijk vertegenwoordigden in ogenschouw. Dit leidt tot een verbetering van de leefbaarheid met 0,6% , wat een gemiddelde prijsstijging van € 10.000,‐ per woning opleverde of 8% van de prijs, bij een gemiddelde WOZ‐waarde van € 124.000,‐ in 2004.
Onderzoek: Waarde(n)ontwikkeling woningvoorraad Door Martin Liebregts en Arie Verhei (2010), Kennisbank Bestaand Woning Bouw. De Bouwhulp Groep heeft de laatste jaren bij eigen interventies of bij die van anderen gepoogd een beter beeld te krijgen van de mogelijke waardecreatie. De voorbeelden betreffen de herstructurering van Holtenbroek te Zwolle, de herstructurering van Langeweg te Bergen op Zoom en de renovatie of herstructurering van Laurentiusplein te Voerendaal. Notitie over waardecreatie als gevolg van aanpak van buurten. Bij grote investeringen in bestaande wijken en woningen wordt een reeks van maatregelen genomen, variërend van renovatie en van transformatie tot herstructurering. Maatregelen, die moet leiden tot (weer) een goed woonmilieu. Zeker aan het begin van het ingrijpen in een buurt, wat relatief veel geld kan kosten, is het van belang te weten wat de positieve effecten – ook in financieel opzicht – op termijn zijn. Artikel richt zich op economische waarden. Conclusies: Aanpak van een buurt leidt tot waardevermeerdering, de voorbeelden die in het artikel aan bod komen, laten een toename zien van 20% tot 30% boven de stijging van de regionale koopmarkt. Factoren die van invloed zijn op vraagprijzen: de regio (+‐ 30%), woonomgeving/ buurt (+‐ 10%), kwaliteit van de individuele woning (‐5% en +15%). Als het om waardecreatie gaat, is het van belang niet alleen naar de individuele woning te kijken, maar juist de kwaliteit van blok of buurt hier bij te betrekken. De investering in de individuele woning kan (deels) ook een bijdrage leveren aan de kwaliteit van het geheel (collectief). Door afstemming van de maatregelen op alle niveaus is pas een optimale waardecreatie te realiseren. Uit de casus Holtenbroek blijkt een snellere stijging van de vraagprijzen in Holtenbroek ten opzichte van eerder vastgestelde referentiewijken. Dus het bestaande bezit werd substantieel meer waard door de ingreep in de omringende bebouwing. Uit de casus Langeweg te Bergen op Zoom blijkt dat de waarde toename bijna 30% hoger ligt dan het regionale gemiddelde als gevolg van de herontwikkeling in 2000. Uit de casus Laurentiusplein blijkt dat na renovatie de woningprijs steeg met ruim 30%. 101085/N22/1.0 Pagina 10 van 11
Bij de waardecreatie gaat het om twee zaken: De specifieke waarde van de kwaliteitstoevoeging. Met andere woorden, wat levert een garage, een aanbouw of een goed onderhouden en geïsoleerde woning meer op dan een woning die dit niet bezit. De positie van de woning, de straat of buurt op de woningmarkt en de kwaliteit van het totaal.
101085/N22/1.0 Pagina 11 van 11
