Verwerving corporatie bezit in Nederland

Verwerving corporatie bezit in Nederland Ervaringen bij de aankoop van de Vestia portefeuille

22 april 2015

Erik Beets

PATRIZIA Immobilien AG PATRIZIA Bürohaus | Fuggerstraße 26 | 86150 Augsburg | T +49 821 50910-000 | F +49 821 50910-999 | [email protected] | www.patrizia.ag

Verwerving corporatie bezit in Nederland INLEIDING 

Introductie: Wie of wat is PATRIZIA?



Verwerving Vestia portefeuille: Ervaringen proces vanaf de aankondiging tot en met de verkoop

PATRIZIA Immobilien AG| © 2014

2

Is iemand de verkoop ontgaan??


3

Introductie: Wie of wat is PATRIZIA?

In 1984 opgericht door Wolfgang Egger, de huidige CEO en groot aandeelhouder (51,6%) Beursgang (SDAX) 2006

PATRIZIA’s Real Estate Investment House, levert geïntegreerde investeringen in vastgoed en vastgoed management services

Het verstrekken van directe en indirecte beleggingen in woningen en commercieel vastgoed in Duitsland en Europa

As of 31 December 2014 PATRIZIA Immobilien AG| © 2014

4

Door heel Duitsland vertegenwoordigd met dedicated teams op 8 locaties (Augsburg, Berlin, Dusseldorf, Dresden, Frankfurt, Hamburg, Cologne, Munich, Stuttgart)

Aanwezig en actief in de Europese kernmarkten: Kantoren in Amsterdam, Copenhagen, Dublin, Helsinki, London, Luxembourg, Madrid, Paris and Stockholm

Introductie: PATRIZIA 2007-2015 ONTWIKKELINGEN      

Co-investeringen PATRIZIA Eigen investeringen PATRIZIA Totale AuM Werknemers Internationaal Verwachting internationaal


(2008-2014) : €0,4 - €7,0 mrd (2007-2015) : €1,5 - €0 mrd (2007-2014) : €2,2 - €14,6 mrd (2007-2014) : 334 - 792 (2013-2014) : 40 - 72 (2015) : +30 (afhankelijk van acquisities)

5

Introductie: PATRIZIA geografisch PATRIZIA kantoren PATRIZIA investeringen PATRIZIA investeerders PATRIZIA actief en lokaal platform PATRIZIA actief


6

Introductie: sectoren en geografische spreiding assets


7

Introductie: herkomst geld


8

Introductie: acquisities in perspectief RESIDENTIAL (2013) 





OFFICES (2014)

Acquisitie (share-deal) van 32.000 woningen in DE (Beieren) Co-investering met 27 institutionele investeerders Koopsom ca. €2,4 miljard, (ca. €1 miljard EV)







RESIDENTIAL (2014/ 2015) 





FOOD (2015)

Acquisitie 5.496 woningen van Vestia Co-investering met Duits pensioenfonds Koopsom ca. €578 miljoen





 


Acquisitie van 54 kantoren in Duitsland Pallet aan investeerders: verzekeraars, pensioensfondsen, banken, etc. Koopsom ca. €1,9 miljard (ca. €1 miljard EV)

9

Acquisitie van 107 retail properties in Duitsland Co-investering met Duits pensioenfonds Off-market deal Koopsom ca. €286 miljoen

Verwerving Vestia portefeuille million

18

WAAROM KIEST PATRIZIA VOOR NL?     

Past in de internationale strategie van PATRIZIA en investeerders Duitse investeerder wordt in DE goed bediend, differentiatie Demografisch (growth) Timing: opkrabbelende economie NL Timing: Aanbod : volume van de Vestia portefeuille

   

thousands



Lokaal Platform is essentieel! Investment management is lokale business Lange termijn strategie Lokale mensen met lokaal netwerk, kennis en kunde Sinds juni 2014 operationeel Imiddels 8 fte en €650M AuM


Bevölkerung population

0,90% 0.90%

17

0,70% 0.70%

16

0,50% 0.50%

15

0,30% 0.30%

14

0,10% 0.10%

10

FRED ROESKESTRAAT AMSTERDAM 

Wachstumsrate growth rate

8 6 4 2 -

NL building permissions NL building permissions East NL building permissions North

10

NL building permissions West NL building permissions South

Verwerving Vestia portefeuille Private rental

Social rental

Ownership

other

100%

WAT ZIET PATRIZIA IN NEDERLANDSE (SOCIALE) WONINGEN?

90% 80% 70% 60%



Investeren in woningen is interessant: diversificator,

50%

rendement en risicoprofiel (boring cash flow)

30%

40%

20% 10% FI

IT

IE

PL

NL

ES

UK

0,7%

25

0,5%

20

0,3%

15

hebben ruim ervaring in eigen land

11

Duizenden

30

Q1 2014

0,9%

Q1 2013

35

Q1 2012

1,1%

Q1 2011

40

Q1 2010

1,3%

Q1 2001

Duitser is zich bewust van de risico’s van regulering, ze


PT

Anzahl gehandelter Wohnimmobilien Number of transacted properties NL Bestand an Wohnimmobilien Residential stock yoy % YoY in %

van sociale vastgoed in NL 

AT

Q1 2009

Gemiddeld genomen staat Duitser versteld van kwaliteit

SE

Q1 2008



BE

Q1 2007

Lage bouwproductie / schaarste

FR

Q1 2006



DK

Q1 2005

NL kent sterke huurdersmarkt

DE

Q1 2004



0%

Q1 2003

Prijsontwikkeling markt (was) ‘bottoming out’

Q1 2002



Verwerving Vestia portefeuille AANKOOPPROCES CHRONOLOGISCH 

Mrt ’14

Vestia brengt 3 (deel)portefeuilles in verkoop (data room)



Mrt ’14

Start commerciele DD (basis)



Mei ‘14

Voorwaardelijke bieding o.b.v.



Mei ’14

Co-investments en funding proces



Jun ’14

Onvoorwaardelijke bieding



Jul ’14

DD afgerond



Jul ’14

Vestia en PATRIZIA ondertekenen koopcontract



Aug ’14

PATRIZIA gaat samenwerking aan met MVGM



Okt ’14

Goedkeuring Minister deel 1



Nov ’14

Goedkeuring Minister deel 2



Dec ’14

Transport deel 1



Dec ’14

Ca. 27 fte van Vestia naar MVGM



Apr ’15

Transport deel 2



…’15

Transport deel 3


12

Verwerving Vestia portefeuille PROCES: WAT MOEST ER ZOAL GEREGELD WORDEN? 

Goedkeuring Minister: toetst aan Bbsh (Besluit beheer sociale-huursector) en Circulaire MG2013-02)



DD (legal, tax, technical, commercial) eisen PATRIZIA, investeerder en bank zijn hoog



Funding



Beheerder



Nauwe samenwerking met Vestia



Wekelijks overleg met Duitsland en Luxemburg


13

Verwerving Vestia portefeuille PROCES: ASSET MANAGEMENT 

Gereed maken voor levering en exploitatie.



Van scratch beginnen!


14

Verwerving Vestia portefeuille, waar liepen we tegenaan? BEZWAREN GEMEENTEN In algemene zin gericht op: 

dat niet aan lokale toegelaten instelling wordt verkocht



dat ILT onvoldoende ingegaan op bezwaren gemeenten



volkshuisvestelijk belang / sociale voorraad



Beheer en onderhoud van Duitse organisatie / afstand

HOOFDZAKELIJKE TEGENARGUMENTEN (ILT) 

Biedingen lokale corporaties waren (substantieel) lager



Volkshuisvestelijk belang komt niet in het geding, impact van verkoop doorgaans marginaal



PATRIZIA werkt met landelijke beheerder en neemt personeel over van Vestia



Het belang van verkoop is zwaarwegend


15

Verwerving Vestia portefeuille ONZE BEVINDINGEN MET GEMEENTEN  



 





Bezwaren zijn vooral politiek gedreven Wrijving tussen doelstellingen centrale en decentrale overheden, afhankelijk van politieke kleur B&W Koudwatervrees? Angst voor het onbekende / afwijkende belangen? (ponden, verhogen, liberaliseren, onderhoud, toewijzing, behoud sociale voorraad) Afspraken maken lukt, maar in enkele gevallen niet Gemeenten grijpen verkoop aan voor toekomst (MoU Den Haag) Gemeenten verlangen van ons extra volkshuisvestelijke inbreng (beperkte hvh, geen ponding, blijvend sociaal houden). Hoe zijn wij hiermee omgegaan? Vraag: extra vragen redelijk? Gemeenten verlangen van beursgenoteerd bedrijf een volkshuisvestelijke taak gelijk of wellicht overtreffend aan een corporatie? Terecht?

Advies: ga op voorhand met gemeenten aan tafel PATRIZIA Immobilien AG| © 2014

16

Verwerving Vestia portefeuille HUURDER EN HUURDERSORGANISATIE 

Verkoop leidde onrust onder huurders



Huurdersorganisatie LHV was goed georganiseerd



LHV had een constructieve houding



LHV wilde breed geinformeerd worden over organisatie, strategie, beleid, sociale aspecten, dienstverlening en onderhoud, huurdersparticipatie etc.



Regelmatig overleg gevoerd en contact

Advies: 

Communicatie met huurders/ huurdersorganisatie is zeer belangrijk



Neem ze serieus, het advies van de huurdersorganisatie is onderdeel van de afwegingen door minister



Sla niet door, wees reëel en transparant


17

Verwerving Vestia portefeuille VEEL ‘GEHOORDE’ BEZWAREN 

PATRIZIA zal de huren extreem verhogen



PATRIZIA betaalt geen belasting



PATRIZIA betaalt geen verhuurdersheffing



PATRIZIA zal direct gaan uitponden



PATRIZIA is hier voor de korte termijn, zakkenvullers



PATRIZIA zal niet onderhouden



Verkoopproces was niet transparant



Lokale corporaties hebben geen kans gehad om te kopen

ECHTER 

PATRIZIA moet gewoon belasting betalen, ook verhuurdersheffing



Uitgangspunt is ‘Buy & hold’ strategie



Wet- & regelgeving en contractafspraken zijn vertrekpunt



Overdraagbare afspraken gemeenten



Overlegwet ook op ons van toepassing


18

Vragen?


19

Verwerving corporatie bezit in Nederland

Recommend Documents