Particulier bezit in bloemkoolwijken SEV-evaluatie ‘Bloemkoolwijken toekomstbestendig maken’ Matthijs Uyterlinde 3 april 2012
Wat is het probleem? • Particulieren investeren onvoldoende in onderhoud van hun woning • Verloedering particulier woningbezit • Waardeverlies woningen • Negatief effect op woonomgeving en leefbaarheid • Negatief effect marktpositie op regionale woningmarkt
Waar tekent het zich af? • • • •
Speelt met name in voormalig corporatiebezit Grondgebonden (rij)woningen Bouw uit late jaren ‘70 en vroege jaren ’80 Goedkope voorraad: eengezinswoningen <2 ton
Bloemkoolwijken onder de loep 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Beijum-Oost, Groningen Middelzand, Den Helder Bargeres, Emmen Zuiderzeewijk, Lelystad Stedenwijk, Almere Antilopespoor, Maarssenbroek 7. Schollevaar-Oost, Capelle a/d IJssel 8. De Beverwaard, Rotterdam 9. De Donk, Den Bosch
Corporatiebezit negen wijken Aantal 2010 woningen
Oplevering
2003
Beijum-Oost, Groningen
ca. 70%
68%
64%
6.745
Middelzand, Den Helder
>75%
54%
36%
825
Bargeres, Emmen*
>50%
48%
34%
4.300
Zuiderzeewijk, Lelystad
ca. 90%
42%
42%
1.755
Stedenwijk, Almere*
ca. 50%
48%
44%
4.185
>90%
70%
55%
720
>75%
72%
72%
6.745
De Beverwaard, Rotterdam
ca. 75%
71%
63%
4.800
De Donk, Den Bosch
ca. 90%
89%
67%
775
Antilopespoor, Maarssenbroek** Schollevaar-Oost, Capelle a/d IJssel*
bronnen: o.a. CBS, Swing Online, O&S gemeenten, beleidsdocumenten, interviews. *) naast corporatiebezit ook nog >10% particuliere verhuur **) percentages betreffen groter gebied
Antilopespoor, Maarssenbroek • Verkoop corporatiebezit gestart na wijkaanpak 1991-1995. • Onderhoudskwaliteit redelijk. • Hoge mutatiegraad in particuliere voorraad. • Weinig binding particulieren bij woonomgeving. • Bewonerscommissie: “Antikopenspoor!”
Middelzand, Julianadorp • Sinds eind jaren negentig driekwart corporatiebezit verkocht (na renovatie). • Verwachtingen niet ingelost: weinig aandacht kopers voor onderhoud van woning en tuinen. • Bezorgdheid: verloedering wordt zichtbaar.
Beverwaard, Rotterdam • Ca. 30% particulier bezit, vooral aan randen (sinds oplevering). • Staat van onderhoud particulier bezit redelijk. • Projectmatige vernieuwing corporatiebezit Woonbron komende 5-10 jaar. • Woonstad Rotterdam verkoopt bezit in de Beverwaard: minimale investeringen in onderhoud.
Bargeres, Emmen • Afgelopen tien jaar ca 25% corporatiebezit verkocht (nu nog 34%). • Nog geen sprake van projectmatige renovatie huurvoorraad, daardoor (nog) geen grote verschillen in aanzicht.
Zuiderzeewijk, Lelystad • Sinds jaren tachtig verkoop huurwoningen met onderhoudsachterstand. • 2005-2009 particuliere woningverbetering i.c.m. renovatie huurwoningen. • Doelen ondanks huis-aanhuisbenadering niet behaald: • Gebrek aan financiële draagkracht • Weinig sense of urgency • Verborgen sociale problematiek
De Donk, Den Bosch • Projectmatige renovatie 550 huurwoningen. • Verkoop ca. 100 gerenoveerde huurwoningen (ca. € 115.000). • Overig particulier bezit redelijk onderhouden. • Initiatief collectieve particuliere woningverbetering afgeketst op wantrouwen en gebrek aan animo. • Onvrede eigenaren vanwege kwaliteitssprong omliggende woningen.
Conclusies • (Dreigende) verloedering particulier bezit speelt sterk in bloemkoolwijken: – Veel betaalbare grondgebonden woningen (grotendeels ex-corporatiebezit) – Veel lagere middeninkomens – Gespikkeld bezit binnen blokken/rijtjes – Groot onderhoud corporatiebezit accentueert verschillen • Hoe krijgen we de particulier aan de onderkant in beweging?
Denkrichtingen • Verkoop na renovatie: uitstel van executie? • Projectmatige particuliere woningverbetering (schaalvoordeel, lage-rentelening): matig bereik • Subsidies (stadsvernieuwing): kostbaar • Wie is onderdeel van de oplossing? 1. Corporaties: Alleen geclusterd uitponden; verkopen met onderhoudscontract? 2. Gemeenten: actief aanschrijven/handhaven? 3. Banken/hypotheekverstrekkers: handhaven op onderhoudsplicht (hypotheekakte)? 4. Vereniging van Eigenaren?
