SVK‐jaarrapport 2011
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 1
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 2
De jaarverslagen 2011 van de 49 door het Vlaamse Gewest erkende SVK’s vormden de belangrijkste inspiratiebron bij de opmaak van dit jaarrapport. Maar ook de jaarrapporten van de voorbije jaren werden frequent gebruikt. En soms voegen we ook bijkomende info toe, gesprokkeld uit de diverse begeleide processen binnen de sector, werkgroepen en praktijkervaring. Tenslotte vormde het nieuwe subsidiebesluit voor de sector een inspiratiebron om bepaalde elementen extra te belichten. Werkten mee aan dit rapport (in alfabetische volgorde) Kim Coenen, Danny Daelman, Tim Jamée, Viki Leysen, Berbe Luyckx, Swa Silkens en Myriam Vanvinckenroye Eindredactie, lay‐out en verantwoor‐delijke uitgever: Swa Silkens, SVK‐sectorcoördinator Overname uit dit (laatste) SVK‐jaarrapport uitgebracht door het VOB kan miet uitdrukkelijke vermelding van het volgende ‘SVK‐jaarrapport 2011, een uitgave van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw’. Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw Diksmuidelaan 50 2600 Berchem vob@vob‐vzw.be
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 3
Over het werkjaar 2011, en over een nieuw erkennings‐ en subsidiebesluit voor de sector 2O11 vormde in belangrijke mate het aanloopjaar naar 2012, wat voor de SVK‐sector wellicht het belangrijkste scharnierjaar wordt van het laatste decennium. De arbeidsdruk op de SVK‐teams drukt in belangrijke mate de arbeidsvreugde en het zoeken naar kwaliteit in de dienstverlening. In 2010 en 2011 werden dan ook belangrijke processen opgestart om dit alles meetbaar en bespreekbaar te kunnen maken. De SVK’s hadden er goede hoop op dat in 2012 een nieuw erkennings‐ en subsidiebesluit zou worden geïmplementeerd, dat naast de erkenning van de kerntaken ook meer financiële armslag zou meebrengen. Een belangrijk aantal SVK’s had hier zelfs op gerekend, en alvast hun aanbod aan woningen uitgebreid. Op 30 maart 2012 keurde de Vlaamse regering het voorstel van subsidiebesluit voor een eerste keer goed. Op deze tekst kwamen reacties vanuit de sector (voornamelijk de kleine SVK’s), en ook de Vlaamse Woonraad plaatste een aantal kanttekeningen. Mede daarop werd de tekst aangepast, en een tweede keer voorgelegd aan de Vlaamse regering op 26 mei 2012. De tekst ligt nu voor advies bij de Raad van State. Als alles wat meezit kan ze nog voor het zomerreces definitief worden goedgekeurd. Anders dan gehoopt zal de nieuwe subsidieregeling niet vanaf 2012 van toepassing zijn, maar pas vanaf 1 januari 2013. Het nieuwe besluit geeft veel aandacht aan woninggroei, dit zelfs met een aantal verplichte groeitrajecten, waar als het SVK dit niet haalt (mogelijks) een sanctie tegenover staat. Het woningaanbod in de sector groeide al meer dan behoorlijk, maar met dit besluit wordt de lat nog hoger gelegd.
SVK’s, woninggroei en het ambitieuze grond en pandendecreet Het grond en pandendecreet en het sociaal objectief gingen er oorspronkelijk van uit dat Vlaanderen tegen 2020 43.000 sociale huurwoningen rijker zou moeten zijn, en dit mooi verspreid over alle Vlaamse gemeenten, vooral die gemeenten waar verhoudingsgewijs een ondermaats aanbod aan sociale huurwoningen aanwezig was. De groei van het aantal huurwoningen bij de SVK’s wordt voor maximum 6.000 woningen in rekening gebracht voor de berekening van dit resultaat. Deze bijkomende 6.000 SVK‐woningen werden indertijd als een veel te ambitieus plan onthaald. De SVK’s vormen nog een jonge sector, en de woninggroei maar vooral het woningaantal wordt door iedereen die de SVK’s enkel van op afstand kent als veel te gering omschreven. Hoe staan we er voor? De nulmeting zit op datum 31/12/2007. Toen telde de SVK‐sector 3.868 woningen. Tegen 2020 moeten er dit bijgevolg 9.868 zijn. Dit impliceert een jaarlijks aanhoudende groei met 7,475%. In volgende tabel vergelijken we de vooropgestelde groei met de werkelijk gerealiseerde groei. 2007
2008
2009
2010
2011
vooropgestelde groei
3.868
4.157
4.468
4.802
5.161 5.547 5.961
werkelijke groei
3.868
4.368
4.913
5.295
5.750
12,9% 12,5%
7,8%
% werkelijke groei gemiddelde werkelijke groei
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
6.407 6.886 7.400 7.954 8.548 9.187
9.874
8,6% 10,4%
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 4
Wat denkt u? We denken het al bij al absoluut nog niet zo slecht te doen… En wellicht zal het nieuwe subsidiebesluit deze groeinorm nog kunnen bestendigen, of zelfs verstevigen. Maar zoals vaak als iemand vrij goed scoort, is dit succes na verloop van tijd niet goed genoeg meer. Het nieuwe subsidiebesluit gaat uit van een nog grotere groeinorm.
Zoals elke nieuwe regelgeving: positieve en meer negatieve elementen De nieuwe regelgeving maar vooral het nieuwe subsidiesysteem komt niet te vroeg. Het degressieve systeem in het subsidiebesluit van 2004 maakte dat de meeste SVK’s groeiden tot rond de 100 woningen. SVK’s met een groter woningaanbod stellen duidelijk dat de degressieve subsidie weegt op de uitbouw van een degelijk team. De jaarverslagen van de SVK’s bevestigen dit. SVK’s met pakweg 180 woningen beschikken over een veel kleinere personeelsinzet dan de kleinere SVK’s, meer dan wat vanuit ‘rationalisatie’ van het team kan worden verklaard. Zeker de nodige inzet voor huurderbegeleiding en woningonderhoud neemt toe met het aantal beheerde woningen, dit in tegenstelling tot de ruimte voor coördinatie en administratie. Het degressieve systeem wordt verlaten. Met het nieuwe besluit is elke bijkomende woning evenveel waard, namelijk 1.600 euro. Dit geeft de mogelijkheid om grotere SVK’s uit te bouwen. Een ander groot voordeel is dat de positie van het SVK tegenover de eigenaar van de woning werd uitgezuiverd. Het is de eigenaar die de verantwoordelijkheid draagt opdat zijn woning kwalitatief aan de nodige vereisten voldoet. En als hij de woning wil aanpakken, kan hij daarbij op ondersteuning rekenen van het SVK. Maar het is niet het SVK dat de verantwoordelijkheid van de renovatie moet dragen. Zoals verder blijkt is deze ‘mentaliteitswijziging’ al goed merkbaar in de sector. De Vlaamse regering gaat er van uit dat een SVK pas een degelijk team kan uitbouwen als het ook over een minimaal woningaantal beschikt, waaruit dan weer de nodige subsidiemiddelen vloeien. Dit is duidelijk merkbaar in het besluit. Een verwaarloosbare opstartsubsidie daargelaten komt een SVK pas in aanmerking voor een Vlaamse SVK‐subsidie vanaf 50 woningen. En vanaf dat moment wordt de druk opgevoerd. Het SVK dient immers en dit binnen een tijdspanne van 3 jaar door te groeien naar 100 woningen. Vanaf dat punt wordt het nieuwe subsidiebedrag ook pas interessant. Maar de druk stopt niet, want ook van dit SVK wordt verwacht dat het binnen een bepaalde termijn (4 jaar) doorgroeit naar 150 woningen. Voor de grootstedelijke SVK’s (Gent en Antwerpen) gaat de groeiverplichting door, naar 200 woningen en vervolgens naar 250 woningen. Vooral het daaraan gekoppelde sanctiesysteem leidde tot veel wrevel in de sector. Afhankelijk van de regio en het lokale huuraanbod zit de groei van het SVK‐woningaanbod goed of minder goed. Deze groeinorm wordt door vele SVK’s gezien als onrealistisch, waarbij ze verwijzen naar hun groei van de laatste jaren. We komen hier nog op terug verder in dit jaarrapport. SVK’s huren woningen, en de mechanismen van de huurmarkt zijn dan ook van toepassing. Globaal gaat bij elke 2,7 woningen die worden ingehuurd er 1 uit huur. Om deze schaalgrootte toch te bekomen zouden SVK’s kunnen fusioneren. Mogelijks is dit ook de bedoeling van dit besluit. Op een aantal uitzonderingen na zijn de meeste SVK‐werkingsgebieden vrij omvangrijk en vormen ze een samenhangend geheel. Het verleden heeft al bewezen dat het samenvoegen van twee werkingsgebieden ook kan leiden naar een niet‐functionerend bestuur of SVK. We pleiten dan ook uitdrukkelijk voor de nodige voorzichtigheid. Hierbij moeten we ook opmerken dat de SVK’s en dit met een kleiner aantal initiatieven dan de SHM’s al in de meeste Vlaamse gemeenten actief zijn. Alleen Oost‐Vlaanderen hinkt opvallend achterop. Wie is in staat om de Oost‐Vlaamse lokale besturen en het provinciebestuur tot meer initiatief te bewegen?
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 5
Het idee van fusies en uitzuiveren van het werkingsgebied blijkt ook uit andere elementen van het besluit. In elke Vlaamse gemeente kan maar één SVK actief zijn. Vanuit rationele overwegingen zijn we hier niet tegen. Zo weet de eigenaar duidelijk naar welk SVK te stappen, en worden de onderhandelingen rond het huurcontract eenvoudiger. En ook voor de woningzoekende wordt de zoektocht naar een nieuwe woning minder complex. En de lokale besturen, welzijnsdiensten en huisvestingsdiensten kunnen hun schouder zetten onder één gezamenlijk initiatief. Maar dit verbod op doublures brengt ook een aantal nieuwe problemen. In Brugge, Gent en Antwerpen zijn telkenmale verscheidene SVK’s actief. In Antwerpen vormt dit minder een probleem, want de SVK’s hier waren al vragende partij voor een fusie. Maar als we de verschillen tussen de SVK’s in de twee andere steden zien, lijkt een fusiebeweging hier niet zo evident. Wederom pleiten we voor de nodige omzichtigheid, begeleiding, maar ook voor voldoende fantasie om hier een voor alle partijen passende vorm in te vinden. De sector is er niet bij gebaat dat één van deze SVK’s ‘noodgedwongen’ haar werking stopt. Zeer positief aan het nieuwe besluit is dat de lokale verankering wordt verstevigd, en de SVK’s de opdracht krijgen om zowel aan hun eigen bestuur als aan de kwaliteit van hun team te werken. De bestuurlijke positie van de SVK’s wordt bevestigd: vzw’s of OCMW‐verenigingen waar in hun bestuur (de kennis van) de lokale besturen (OCMW’s en gemeenten), welzijnssector en huisvestingsdiensten (SHM’s) aanwezig moet zijn. Sommige SVK’s zullen hun bestuur moeten aanpassen of uitbreiden. Het is geen inspanningsverbintenis meer. De verschillende actoren moeten aanwezig zijn in het bestuur. De lokale samenwerking begint in dit bestuur. En de lokale besturen krijgen een duidelijke plaats, met voldoende ruimte voor het SVK om ook andere enthousiastelingen en deskundigen te blijven betrekken. Er is één element waar we over blijven struikelen. In het vorige besluit was de intergemeentelijke werking duidelijk ingeschreven, met uitzondering van de SVK’s in Brugge, Gent en Antwerpen. Deze verplichting maakte dat lokale besturen en andere initiatieven en dit over de gemeentegrenzen heen samen aan tafel moesten zitten. De start van de deze gesprekken was niet altijd met groot enthousiasme, maar gaandeweg vonden deze initiatiefnemers elkaar. In opdracht van een aantal provinciebesturen heeft het VOB zo ettelijke processen begeleid. Deze intergemeentelijke werking wordt in het nieuwe besluit volledig verlaten. In dit jaarrapport nemen we regelmatig de elementen uit het nieuwe subsidiebesluit op, en plaatsen dit tegenover de praktijk van de SVK’s in 2011.
Een grondige reshuffel van de ondersteuning De bepalingen van het nieuwe besluit worden pas echt zichtbaar in sector vanaf 2012 en 2013. De meest (reeds) zichtbare wijziging voor 2011 en 2012 voor de sector is het door elkaar gooien van de sectorondersteuning. Het VOB heeft de verantwoordelijkheid voor de sectorondersteuning en dit vanaf het eerste subsidiebesluit (en de jaren daarvoor) met enthousiasme gedragen. De combinatie van overleg, vorming, ondersteuning, info‐verspreiding en belangenverdediging heeft in belangrijke mate de sector gemaakt tot wat het nu is. Het toewijzingssyteem heeft vorm gekregen in de sector, de aandacht voor de achtergestelde huurder is nooit verslapt, de positie van de SVK’s in het huisvestingslandschap is verstevigd, en de loon‐ en arbeidsvoorwaarden zijn vastgelegd. De sector klaagt dat het sociaal huurbesluit teveel vanuit een eenheidsdenken is opgebouwd. ‘Wat voor de SHM geldt, moet ook maar voor de SVK’s’. Nu wordt hetzelfde gedaan met de ondersteuning. Deze wordt verplaatst naar de VMSW en naar IVA Wonen‐Vlaanderen. De belangrijkste vraag zal zijn of de invulling van het woord ‘ondersteuning’ hier hetzelfde zal zijn als
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 6
wat de SVK’s al die jaren hebben gekregen. De gesprekken met deze administraties lopen over het algemeen vrij positief. Vooral de VMSW hoopt dat ze een ondersteuning kunnen uitbouwen die toelaat dat de SVK’s antwoorden krijgen op hun vragen, en als sector verder kan groeien. De toekomst zal uitwijzen of het nieuwe ondersteuningsaanbod een verbetering is of zelfs maar hetzelfde peil van ondersteuning zal worden aangehouden. Het zal aan de SVK’s zelf zijn om dit te beoordelen. Het blijft wel steken dat het Vlaamse beleid niet de volwassenheid vertoonde om minimaal de ondersteuning vanuit het VOB te evalueren. Hiermee heeft de Vlaamse Regering zelfs z’n eigen regeringsverklaring naast zich neer gelegd. Ondertussen werkt de sector en dit in samenwerking met de VVSG aan een eigen ‘belangenstructuur’. ‘HUURpunt vzw, federatie van SVK’s in Vlaanderen’ wordt nog voor de zomermaanden opgestart. Hier zullen de belangenverdediging, de vertegenwoordiging en de werkgeversbelangen een plaats krijgen. Dit alles maakt dat de SVK’s zich vanaf de tweede helft van 2012 naar drie instanties moet wenden: de VMSW voor algemene ondersteuning, IVA Wonen‐Vlaanderen voor de elementen rond de woningkwaliteitsnormen, en HUURpunt vzw. Het wordt niet eenvoudiger, noch transparanter. En het VOB zelf? De zo noodzakelijk geachte overdracht van expertise in hoofde van de VOB‐ medewerkers die als ‘voorwaarde’ door de Vlaamse Regering naar voor werd geschoven, blijkt in de praktijk een schertsvertoning. Een belangrijk deel van de expertise en know‐how gaat daarmee sowieso verloren. Geen van de (noodgedwongen) betrokken actoren is daarbij gebaat. Het resterende deel van het VOB wordt omgevormd tot het ‘Vlaams HuurdersPlatform’, waar de Huurderbonden en bewonersparticipatie nog kunnen blijven rekenen op overleg, vorming, ondersteuning, infoverspreiding en belangenverdediging. Dit is het laatste SVK‐jaarrapport opgemaakt door het Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw. We maken van deze gelegenheid gebruik om de sector en in het bijzonder een aantal vertegenwoordigers (o.a. in de SVK‐kerngroep) te bedanken voor hun zeer grote inzet de voorbije jaren. Niet alleen hebben zij – daarin gesteund door hun besturen – tijd, ervaring en expertise aangeleverd voor de uitwerking en het overleg inzake het nieuwe SVK‐besluit. Ook ten aanzien de ontwikkelingen omtrent hun toekomstige sector‐ondersteuning hebben zij serieus geïnvesteerd. En dat naast het runnen en uitbouwen van hun eigen SVK‐werkingen met de – veelal positieve – resultaten die u in het hiernavolgende jaarrapport kan lezen. Swa Silkens SVK‐sectorcooördinator
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 7
INHOUDSTAFEL Deel 1: over de SVK’s in Vlaanderen.................................................................................................................... 11 1. Over aantallen en over vormen ................................................................................................................. 11 1.1. Erkende SVK’s.................................................................................................................................... 11 1.2. Erkend en gesubsidieerd ................................................................................................................... 11 1.3. SVK‐structuur .................................................................................................................................... 13 1.4. Verwachte wijzingen ......................................................................................................................... 14 2. Over het personeel en over functies ......................................................................................................... 16 2.1. Personeel en besluiten ...................................................................................................................... 16 2.2. De gemiddelde SVK‐personeelsequipe ............................................................................................. 17 2.3. Inzoomen op de equipe..................................................................................................................... 18 Naakte SVK‐werkingen en SVK’s met een bijkomende opdracht ................................................ 18 Stijgende werkdruk...................................................................................................................... 18 2.4. Financieringsbronnen van de SVK‐medewerkers.............................................................................. 19 2.5. Profiel van de SVK‐medewerkers ...................................................................................................... 20 (Kern)taken en functies ............................................................................................................... 20 Evolutie in de opbouw financiële expertise................................................................................. 23 De plaats van de coördinatoren .................................................................................................. 23 2.6. Personeelsverloop............................................................................................................................. 24 Deel 2: woningtypen en het werkingsgebied ...................................................................................................... 26 1. Woningaantal 2011 ...................................................................................................................................... 26 2. Het SVK‐werkingsgebied en het nieuwe besluit........................................................................................... 27 3. Het SVK‐werkingsgebied in de praktijk ........................................................................................................ 28 3.1. Stijgend aantal gemeenten met een SVK‐aanbod............................................................................. 28 3.2. Effectieve werkingsgebieden in beeld............................................................................................... 30 3.3. Intergemeentelijke werkingen en gemiddeld aantal gemeenten ..................................................... 30 3.4. Voldoende woningen in elke gemeente............................................................................................ 31 4. Het SVK‐bestuur en het nieuwe besluit..................................................................................................... 31 Deel 3: Over SVK’s, woningaantal en woninggroei ............................................................................................. 33 1. Inleiding op woninggroei.............................................................................................................................. 33 2. Woningaantal en ‐groei in 2011 .................................................................................................................. 33 2.1. 5.750 woningen, dit zonder toename aantal SVK’s........................................................................... 33 2.2. Woningaantal per SVK....................................................................................................................... 33 2.3. Netto groei per SVK, en een nieuwe verwachting............................................................................. 35 Absolute en relatieve cijfers ........................................................................................................ 35 Groeiverwachting en het nieuwe besluit..................................................................................... 35 Negatieve groei............................................................................................................................ 36 3. Woningen in & uit...................................................................................................................................... 37 3.1. Zeventwintig in, versus tien uit ......................................................................................................... 37 3.2. Woningen komen, en woningen gaan............................................................................................... 38 IN.................................................................................................................................................. 38 UIT................................................................................................................................................ 38 En het initiatief ligt bij … .............................................................................................................. 39 4. Woninggroei 2004 ‐ 2011 .......................................................................................................................... 40 4.1. Gemiddeld woningaantal per SVK..................................................................................................... 40 4.2. Vanaf 2005 gemiddeld +10,9%, maar dalend.................................................................................... 40 4.3. Woninggroei en de vijf provincies..................................................................................................... 41 Algemeen..................................................................................................................................... 41
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 8
West‐Vlaanderen: provincie met het grootste aanbod............................................................... 42 Oost‐Vlaanderen: minder SVK’s, hoger gemiddelde ................................................................... 43 Vlaams‐Brabant: een groeiende achterstand.............................................................................. 44 Antwerpen: een provincie met vele kleintjes .............................................................................. 45 Limburg: de groei uit het oosten ................................................................................................. 46
Deel 4: De technische zijde van de SVK‐werking................................................................................................. 47 1. Over een nieuw besluit en over gekende typen ........................................................................................ 47 1.1. Een andere toepassing door het nieuwe subsidiebesluit … .............................................................. 47 Andere aanpak van renovatie...................................................................................................... 47 Verplichte woningscreeningen …................................................................................................. 47 … bij de gemeenten ..................................................................................................................... 48 Aantal mogelijke knelpunten....................................................................................................... 48 1.2. … en gekende typen rond renovatie ................................................................................................. 49 Verschuiving naar ondersteuning ................................................................................................ 49 Wie renoveert? ............................................................................................................................ 50 2. Woningonderhoud..................................................................................................................................... 51 2.1. Opvolging woningonderhoud bij de huurbegeleider ........................................................................ 51 2.2. Specifieke vormen ............................................................................................................................. 51 Periodiek onderhoud verwarming............................................................................................... 51 Kleine herstellingen en een eigen klussenman/vrouw................................................................ 52 Onderhoudscontracten ............................................................................................................... 53 3. Renovatiewerken....................................................................................................................................... 53 3.1. De werken ......................................................................................................................................... 53 Aantal renovaties......................................................................................................................... 53 Bouwheer of geen bouwheer ...................................................................................................... 53 Woningtypen & provinciale verhoudingen.................................................................................. 54 Kostprijs en huurcontacten.......................................................................................................... 55 3.2. Subsidies en premies......................................................................................................................... 56 Verbeterings‐ en aanpassingspremie (VAP) ................................................................................ 56 Vlaamse reno‐premie .................................................................................................................. 56 Provinciale tegemoetkomingen................................................................................................... 57 REG: afsluiting van een nooit afgewerkte premie ....................................................................... 57 3.3. SVK’s en de inzet van renovatie‐medewerkers ................................................................................. 59 4. SVK’s en verwachtingen rond (ondersteuning) woningkwaliteit............................................................... 60 4.1. Toenemende aandacht aan woningkwaliteit .................................................................................... 60 algemeen ..................................................................................................................................... 60 Inhuren en woningkwaliteit......................................................................................................... 60 4.2. Uit de jaarverslagen …. plannen, stappen en evoluties .................................................................... 61 … m.b.t. inhuren en woningkwaliteit........................................................................................... 61 … m.b.t. onderhoud ..................................................................................................................... 61 …m.b.t. renovatie ........................................................................................................................ 61 … m.b.t. ondersteuningsnoden bij SVK’s ..................................................................................... 62 Deel 5: De SVK‐huurder en huurderbegeleiding ................................................................................................. 63 1. Financiële elementen van de huurderbegeleiding .................................................................................... 63 1.1. Over verhuurprijzen .......................................................................................................................... 63 1.2. De Vlaamse huursubsidie .................................................................................................................. 64 Aan SVK’s aangepast systeem ..................................................................................................... 64 Een groot aantal aanvragen (en toekenningen) .......................................................................... 64 Komen niet in aanmerking .......................................................................................................... 65 De degressieve huursubsidie ....................................................................................................... 66 (Problemen met) de niet‐degressieve huursubsidie ................................................................... 66 1.3. Mindering Onroerende Voorheffing (MOV)...................................................................................... 67
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 9
2. De basisbegeleidingstaken in de sociale huisvesting................................................................................. 68 Het onderzoek ............................................................................................................................. 68 Resultaten.................................................................................................................................... 69 3. Huurbegeleiding 2011................................................................................................................................ 70 3.1. Huurbegeleiding en het nieuwe besluit ............................................................................................ 70 3.2. Personeel voor huurbegeleiding ....................................................................................................... 71 Drie belangrijke pakketten, een eerste keer bevraagd................................................................ 71 Verhoudingen .............................................................................................................................. 72 Knelpunten .................................................................................................................................. 73 Deel 6: Kandidaat naar huurder (en weer weg) .................................................................................................. 74 1. Het inschrijvingsregister ............................................................................................................................ 74 Een uitgebreide administratieve verplichting.............................................................................. 74 Nieuwe inschrijvingen in 2011..................................................................................................... 74 Over actualisatie, en over de actuele wachtlijst op 31/12/2011................................................. 76 Inschrijven van woningzoekenden............................................................................................... 76 Inschrijven en de werkdruk ......................................................................................................... 78 2. Vertrekkende huurders.............................................................................................................................. 79 3. Profiel van de huurdersinstroom............................................................................................................... 81 3.1. Algemeen .......................................................................................................................................... 81 3.2. Instroom en de achterstellingssituatie.............................................................................................. 82 Gezinsvorm & mutatie................................................................................................................. 83 Actueel besteedbaar inkomen..................................................................................................... 83 De herhuisvestingsnood en de ETHOS‐typologie ........................................................................ 84 Besluit .......................................................................................................................................... 86 4. Huurdersbewegingen en werklast ............................................................................................................. 86 Deel 7: Epiloog ‐ Workload................................................................................................................................... 88 1. Inleiding .................................................................................................................................................... 88 2. Opvallend veel nieuwe huurders ............................................................................................................... 89 3. Hoog aantal contracthandelingen ............................................................................................................ 91 Bijlage 1: Woninglijst per gemeente ..................................................................................................................... 94 Bijlage 2 Begeleidingstaken................................................................................................................................. 101 Bijlage 3: ETHOS tegenover SVK‐puntensysteem ............................................................................................... 104
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 10
Deel 1: over de SVK’s in Vlaanderen
1.
Over aantallen en over vormen
1.1.
Erkende SVK’s
Op 31/12/2011 telde Vlaanderen 49 door het Vlaamse gewest erkende SVK‐werkingen. Voor het tweede opeenvolgende jaar daalt het aantal, namelijk met één minder dan op 31/12/2010. De nieuwe erkenning van SVK Zuidkant vzw betekende meteen het einde van het erkende SVK OCMW Halle, dat opging in dit regionale initiatief. Bovendien werd de werking van het SVK Woonwinkel Stad Aalst per 1 november 2011 overgeheveld naar het SVK Zuid‐Oost‐Vlaanderen vzw. Het plaatje verdeeld over de verschillende provincies levert dit resultaat op: Grafiek 1: Verhouding SVK's in de 5 provincies.
g
ra ba nt Vl -B
W -V la an de re n O -V la an de re n
1.2.
7
12
An tw er pe n
7
8
Li m bu r
15
De verhoudingen van de provincies blijven min of meer behouden. West‐ Vlaanderen met de meeste SVK’s op kop, Oost‐ Vlaanderen zakt met ééntje en Limburg en Vlaams‐ Brabant staan op hetzelfde aantal.
Erkend en gesubsidieerd
Erk end G esu bsidiee rd
2 1
Grafiek 2: SVK's erkend en SVK's gesubsidieerd
rg
Li
m
bu
n
An t
w
er
pe
an
l-B
V
la
O
-V
ra b
de
an
nd
la a
-V
W
t
re n
er en
Een erkend SVK is een SVK dat voldoet 1 aan de erkenningsvoorwaarden van het 13 11 Besluit van de Vlaamse Regering van 6 7 7 7 februari 2004, en een erkenning heeft aangevraagd en gekregen van de bevoegde Vlaamse minister. Wil dit SVK ook een subsidie binnen rijven, moet het minimaal één jaar werken als erkend SVK en aan een aantal bijkomende voorwaarden voldoen (intergemeentelijk werken, personeel tewerkstellen, minimaal 30 woningen verhuren e.d.). Eens de basissubsidie is toegekend, loopt deze voor een periode van 5 jaar.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 11
In 2011 kwam er één gesubsidieerd SVK bij: SVK Zuidkant vzw. Daarmee kwam het aantal door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s op 45. Met het verdwijnen van SVK OCMW Halle verdween in Vlaams‐Brabant het laatste erkende, niet‐ gesubsidieerde SVK. Door het verdwijnen van SVK Woonwinkel Stad Aalst verdween ook het enige gemeentelijk initiatief. Op een aantal ‘hardliners’ na groeien de meeste erkende SVK’s na verloop van tijd door naar een gewestelijke subsidiëring. Een aantal SVK’s aan de rand van de landsgrenzen (OCMW Poperinge, OCMW‐vereniging WW Knokke‐Heist, OCMW Essen) groeien maar niet door, mede omdat de omringende gemeenten reeds zijn aangesloten bij een bestaand initiatief. In het nieuwe besluit (vanaf 2013) wordt de voorwaarde van een intergemeentelijke werking verlaten. Mogelijks zet dit een aantal gemeentelijke initiatieven aan tot een subsidie‐aanvraag, zeker als dit initiatief over een redelijk woningaanbod beschikt. Of binnen deze gemeente het woningaanbod kan doorgroeien naar de vooropgestelde 150 woningen is bijlange niet zeker. We geven een overzicht per 31/12/2011 van alle SVK’s in Vlaanderen.
West-Vlaanderen
Erkend, niet gesubsidieerd
Gesubsidieerd
SVK-vereniging Woonwinkel Knokke-Heist
SVK Sovekans - Leefbaar wonen vzw
SVK OCMW Poperinge
SVK-Vereniging Brugge SVK-vereniging Bredene-Oostende SVK-vereniging RSVK JOGI SVK De Poort vzw RSVK Veurne-Diksmuide vzw RSVK Westkust vzw RSVK Waregem vzw RSVK Midden-West-Vlaanderen vzw SVK regio Roeselare vzw SVK-vereniging Regio Izegem RSVK Westhoek Zuid vzw SVK Menen vzw
Oost-Vlaanderen
OCMW-SVK Gent
Woonfonds Gent vzw SVK-vereniging Waasland Woonaksent vzw SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw SVK Zuid-Oost-Vlaanderen vzw SVK-vereniging DepGavNaz SVK Meetjesland vzw
Vlaams Brabant
geen
SVK Webra vzw SVK De Woonkoepel vzw SVK Spit vzw SVK SOCiAL vzw SVK Woonwinkel Tienen vzw SVK Hageland vzw SVK Zuidkant vzw
Antwerpen
OCMW-SVK Essen
SVK De Woonunie vzw SVK Huurdersunie vzw Antwerps SVK vzw SVK Onderdak vzw SVK Kempen & Noorderkempen vzw SVK Zuiderkempen vzw SVK De Woonkans vzw SVK Bodukam vzw
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 12
Erkend, niet gesubsidieerd
Gesubsidieerd SVK Optrek vzw SVK Voorkempen vzw SVK WoonWeb vzw
geen
Limburg
SVPWL vzw SVK Maasland vzw SVK Het Scharnier vzw SVK Land Van Loon vzw SVK Noord-Limburg vzw SVK Midden-Limburg vzw SVK Houtvast vzw
Tabel 1: overzicht erkende en gesubsidieerde SVK's 2011
De groei van de SVK‐sector in termen van SVK‐initiatieven zet zich dus voor het tweede opeenvolgende jaar niet verder door. Hieronder schetsen we in een grafiek een overzicht van de afgelopen 10 jaar. Het voorbije decennium is (vooral) het aantal gesubsidieerde SVK’s blijven toenemen, met een opvallende toename in 2006 en 2007. De snelheid van de groei is de laatste jaren afgenomen, maar er bleven SVK’s bijkomen. In 2010 is er voor het eerst een negatieve groei in het aantal erkende SVK’s, en een stabilisatie in het aantal door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s. 60 50
Grafiek 3: evolutie aantal SVK', '01 tot '11
40 30 20 10 0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Gewestelijk gesubsidieerde SVK's Erkende niet-gesubsidieerde SVK's Totaal erkende + gesubsidieerde SVK's
1.3.
SVK-structuur
Grafiek 4: verhouding juridische structuur voor de SVK's 6% 14%
OCMW
Bijna alle huidige erkende, OCMWniet‐gesubsidieerde SVK’s zijn vereniging vzw onderdeel van een OCMW (3). Enkel de SVK‐vereniging 80% Woonwinkel Knokke‐Heist heeft een aparte juridische structuur. Bij de gesubsidieerde SVK’s overheerst duidelijk de vzw‐structuur. Van alle Vlaamse erkende SVK’s is bijna 80% een vzw. Een SVK als OCMW‐vereniging vinden we uitsluitend in de provincies West‐ en Oost‐Vlaanderen.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 13
Alle door het Vlaamse Gewest erkende SVK’s vallen onder het toezichtbesluit van de Vlaamse Wooncode (o.m. Titel V hoofdstuk I, art. 29bis, en Titel VII hoofdstuk III). Daardoor vallen de SVK‐ OCMW’s en de OCMW‐verenigingen onder een dubbele vorm van toezicht, namelijk ook onder het toezicht van de openbare besturen. Daar bovenop bevat het OCMW‐decreet een aantal bepalingen die niet rijmen met het toezicht op de sociale huisvesters. Om een voorbeeld te geven: anders dan mogelijk bij de SHM’s en SVK‐vzw’s laat het decreet niet toe dat een toezichthouder (als buitenstaander) aanwezig blijft bij de bespreking in de raad rond een toewijzing van een woning, op gevaar dat deze beslissing kan worden geschorst of gecontesteerd. De wetgever heeft hierbij geen verschil gemaakt tussen de verschillende juridische structuren, of rekening gehouden met de mogelijke toepassingsproblemen. Zo vallen de SVK‐OCMW’s en de SVK‐ verenigingen onder een dubbele vorm van toezicht. De Vlaamse overheid (OCMW‐decreet, Titel VIII, hoofdstuk I) kijkt immers na of de beslissingen van de OCMW’s en de verenigingen in overeenstemming zijn met (...) de wetten en decreten en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en met het algemeen belang en het belang van het betrokken OCMW. Hier bovenop oefent het college van Burgemeester en Schepenen een algemene controle uit op het OCMW. Daarnaast vallen de structuren die een Vlaamse erkenning als SVK hebben bekomen als een erkende huurdienst onder het toezicht van het beleidsdomein wonen, zoals opgenomen in het decreet houdende de Vlaamse Wooncode. Deze problemen en de vraag naar verduidelijking (en naar een voor de betrokken SVK’s werkbaar concept) werd aan de bevoegde administraties overgemaakt in 2007‐2008. De wijzigingen in het toezichtbesluit zelf bieden hierop nog steeds geen antwoord. En ook in het onderzoek m.b.t. de organisatie van het toezicht op de woonactoren worden hiervoor geen oplossingen of aanbevelingen aangereikt. 1.4.
Verwachte wijzingen
Eén wijziging is op datum van 01/01/2012 helemaal duidelijk. In West‐Vlaanderen stopt het SVK Menen vzw na bijna 20 jaar haar werking. De jarenlange bestuurs‐ en personeelsproblemen binnen dit SVK verplichtte het nieuwe bestuur tot een aantal moeilijke en harde beslissingen. De vzw wordt vereffend. De SVK‐werking zelf wordt overgedragen naar het SVK Westhoek‐Zuid vzw, dat daarmee haar werkingsgebied en patrimonium gevoelig uitbreidt. 2011 was voor het SVK Menen vzw dan ook een jaar waarin de aandacht noodgedwongen op de vereffening en op overdracht werd gericht, en er geen sprake was van woninguitbreiding. Dit maakt ook dat we in verdere besprekingen in dit rapport dit SVK regelmatig buiten beschouwing laten. In Vlaams‐Brabant is het proces rond de doorgroei van het SVK‐OCMW Halle ondertussen afgerond. Dit proces werd en dit in opdracht van het provinciebestuur ondersteund door het VOB. Elders in de provincie werken 3 faciliteitengemeenten (Drogenbos, Wemmel en Wezenbeek‐Oppem) aan een nieuw SVK‐initiatief. Dit leidt alvast naar een erkenningsvraag van de OCMW Drogenbos in 2012, en mogelijk volgen ook de anderen. Het is en blijft de bedoeling van de drie partners om structureel samen te werken en indien mogelijk gezamenlijk door te groeien naar een gesubsidieerd initiatief. Het initiatief wordt ondersteund door OCMW‐vereniging De Welzijnskoepel en RSVK De Woonkoepel vzw, en – op de achtergrond – door het VOB. De splitsingssaga van SVK SPIT vzw in SVK Demer en SVK Dijle zal wellicht in 2012 definitief landen. Het SVK is en was vragende partij om de twee niet‐aangrenzende gebieden te splitsen in twee aparte SVK’s, maar mist nu een basis om dit te kunnen verantwoorden. Anders dan verwacht is immers in
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 14
het nieuwe SVK‐besluit niet opgenomen dat het SVK‐werkingsgebied een aangesloten gebied moet vormen. In de provincie Antwerpen krijgt het SVK ISOM ondertussen structureel vorm. Begin 2011 verkreeg het OCMW Herentals alvast een Vlaamse SVK‐erkenning, dit in afwachting van de opstart van een nieuwe structuur waarin de intergemeentelijke werking haar plaats krijgt. Ondertussen is ook de vzw opgericht. Het werkingsgebied wordt gevormd door de gemeenten Lille, Herentals, Herenthout, Olen en Vorselaar Dit proces werd en dit in opdracht van het provinciebestuur ondersteund door het VOB. In 2012 of mogelijks 2013 verwachten we bijkomende wijzigingen. De drie SVK’s in de grootstad Antwerpen overwegen sterk een fusionering. De bepaling in het nieuwe SVK‐subsidiebesluit die doublures uitsluit (meerdere SVK‐initiatieven actief in een zelfde gemeente) verplicht hen sowieso tot deze stap. Het reeds verscheidene jaren geleden opgestarte integratieproces en de financiële mogelijkheden vanuit de nieuwe subsidiëring zullen dit proces nog stimuleren. Op vraag van het provinciebestuur van Limburg startte het VOB einde 2010 een verkenningsronde in het werkingsgebied van het SVPWL en de aanpalende gemeenten. Lokaal werden er immers vragen gesteld om het werkingsgebied van het SVK beter af te stemmen op het werkingsgebied van de lokaal actieve intergemeentelijke projecten lokaal woonbeleid. Het gevolg van dit proces was dat de gemeenten Beringen en Ham alsnog aansluiting zochten bij het bestaande SVK SVPWL. Halen en Herk‐de‐Stad daarentegen blijven sterke voorstander van een louter lokaal initiatief, waarbij de nakende gemeenteraadsverkiezingen een rol spelen. Het VOB blijft stellen dat in deze kleine gemeenten enkel een vorm van gesubsidieerd SVK‐initiatief mogelijk is als ze aansluiting zoeken bij een buur‐SVK. Ondertussen heeft ook het provinciebestuur erkend dat het de ontwikkeling van een SVK met louter deze gemeenten niet kan ondersteunen. Wat gebiedsdekking en uitbreiding van SVK’s betreft hinkt de provincie Oost‐Vlaanderen opvallend achterop. Het probleem wordt nog versterkt doordat de woninggroei hier substantieel lager zit dan in andere provincies. We gaan er van uit dat het nieuwe subsidiebesluit onvoldoende elementen bevat om hierin een wijziging te kunnen forceren. Dit probleem wordt nog versterkt doordat, anders dan in de andere provincies, elke vorm van stimulerend initiatief vanuit het provinciebestuur ontbreekt. Het nieuwe SVK‐besluit én het feit dat er op vele plaatsen ondertussen sprake is van een goede grondbedekking nopen de provinciebesturen wellicht tot een aantal nieuwe beslissingen. Limburg, Antwerpen en Vlaams‐Brabant beschikken over een provinciaal reglement dat opstartende SVK’s stimuleert en ondersteunt door te groeien naar 30 subsidieerbare woningen. Het nieuwe Vlaamse SVK‐besluit legt de begingrens nu op minimaal 50 woningen. Bovendien is in dit nieuwe besluit een forfaitaire opstartsubsidie voorzien van 15.000 €, en dit voor maximaal 4 jaar. Als we dit samen lezen met de verstrenging van een aantal andere voorwaarden om erkend of gesubsidieerd te worden, lijkt het geen evidentie om mogelijke lokale initiatiefnemers te stimuleren tot de opstart van een nieuw SVK. Het lijkt er dan ook veeleer op dat het beleid de laatste ‘blinde vlekken’ in het Vlaamse landschap wil opvullen door uitbreiding van het werkingsgebied van bestaande SVK’s, veeleer dan door de opstart van nieuwe initiatieven te bemoedigen. We vrezen dat hierdoor de lokale verankering mogelijks verwatert, en dat een redelijk woningaantal in iedere gemeente wordt ingeruild voor een woningaantal over een groter werkingsgebied, enkel om zo te kunnen voldoen aan de minimumvoorwaarde van het aantal woningen.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 15
2.
Over het personeel en over functies
2.1.
Personeel en besluiten
Het erkennings‐ en subsidiebesluit voor de SVK’s van 2004 stelt dat een gesubsidieerd SVK (of een SVK dat voor subsidiëring in aanmerking wenst te komen), minstens een tewerkstelling van één voltijds personeelsequivalent moet aantonen van personeel met een diploma hoger onderwijs of met twee jaar nuttige ervaring inzake huisvestings‐ en/of welzijnsproblematiek ( 1 ). SVK’s die vandaag (2011, 2012) gebruik kunnen maken van een SVK‐subsidie van het Vlaamse Gewest moeten hieraan voldoen. Dit betekent dat het betrokken personeelslid op de loonlijst moet staan van het SVK. In hetzelfde besluit vinden we onder art.15 §2 een uitzondering, waardoor – mits voorafgaande goedkeuring van de minister – de kostenvergoeding voor externe (in het SVK ingeschakelde) personeelsleden alsnog voor de verantwoording van de personeelssubsidiëring kan worden ingebracht, mits het hier over een noodzakelijke en structureel voorziene inschakeling gaat. Het nieuwe besluit vanaf 2013 zal dit wezenlijk veranderen. Behalve voor de opstartende SVK’s staan bijkomende personeelsvereisten ingeschreven. Zo dient het door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK minimaal over een halftijds personeelslid te beschikken dat de functie van ‘coördinator’ heeft (art. 9 § 2, 3°). In de nota bij het besluit staat uitdrukkelijk ‘hierdoor beschikt elk SVK over een aanspreekpersoon, zowel binnen de organisatie, als naar externen. Daarnaast wordt verwacht dat het SVK aantoont dat het beschikt over een personeelsformatie die het mogelijk maakt om de verwachte opdrachten uit te voeren (art. 9 § 2, 4°)’. De nota vermeldt hierbij dat de minister de minimale competenties van de verschillende functieprofielen kan vaststellen. Elders in de nota worden de kerntaken uitdrukkelijk vermeld, namelijk ‐ prospecteren en inhuren van woningen; ‐ inschrijven van woningzoekenden, toewijzen van de woningen; ‐ begeleiden en ondersteunen van de huurders en opvolgen van het woningonderhoud; ‐ begeleiden en ondersteunen van eigenaars i.f.v. verruimen van het woningaanbod; ‐ overleg en samenwerking met lokale besturen en met woon‐ en welzijnsactoren. Zeker uit het nieuwe besluit (van toepassing vanaf 2013) kunnen de taken van de personeelsleden worden afgeleid. We vinden deze ook terug in de CAO’s voor de SVK‐vzw’s betreffende de loonvoorwaarden voor de gesubsidieerde SVK’s. Hier 2 spreekt men over een coördinator (met specifieke opleiding of ervaring), een huurbegeleider (klasse 1, 2a of 2b), administratieve medewerkers (klasse 1 t/m 3) en logistiek personeel (klasse 2 t/m 4). Hoe zit het vandaag in de praktijk? Informatie over het personeelsbestand halen we uit de ingevulde tabellen in de SVK‐jaarverslagen. Voor het werkingsjaar 2011 werden deze tabellen gewijzigd. Zo werden de taakstellingen die worden opgenomen binnen de SVK‐equipe uitdrukkelijker en verfijnder bevraagd. Dat laat ons vooral toe om een scherper beeld te krijgen over het personeel dat ingezet wordt in functie van renovatie en onderhoud in brede zin. Nadeel van wijzigingen in de tabellen is dat deze in de praktijk en dit bij de eerste toepassing niet altijd voldoende nauwkeurig worden ingevuld. In de vernieuwde tabellen werd een gedetailleerdere onderverdeling gehanteerd inzake de taken die SVK‐personeelsleden opnemen, gaande van een klusjes‐ en onderhoudsmedewerker, over een 1
BVR houdende bepaling van de erkennings- en subsidievoorwaarden van de sociale verhuurkantoren (BS 13 maart 1994), art.11 §1, 3°. 2 Bijzondere CAO van 27 april 2004 betreffende de loonvoorwaarden in de gesubsidieerde sociale verhuurkantoren.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 16
personeelslid dat eigenaars ondersteunt bij het uitvoeren van renovaties onder diens verantwoordelijkheid, het uitvoeren van renovaties onder verantwoordelijkheid van het SVK, alsook een personeelsprofiel dat prospecties en inhuringen uitvoert. In dit deel van het jaarrapport staan we stil bij de algemene personeelsequipe en bij de coördinatiefunctie. Het personeel met specifieke taken als huurbegeleiding en onderhoud of renovatiewerken nemen we terug op in de respectievelijke hoofdstukken bij dit onderwerp. 2.2.
De gemiddelde SVK-personeelsequipe
We kregen van alle 49 erkende SVK’s de nodige gegevens. In totaliteit tellen we 267,44 VTE’s, die staan voor 322 SVK‐medewerkers (koppen). Gemiddeld heeft een Vlaams erkend SVK dd. 31/12/2011 6,7 personeelsleden (koppen) of 5,5 voltijdse equivalenten (VTE). Zetten we deze aantallen af tegenover het aantal woningen, komen we aan een Vlaams gemiddelde van 4,7 VTE per 100 SVK‐woningen. Ter vergelijk: in het vooruitgangsrapport over het werkingsjaar 2009 spraken we over 6,1 koppen en 4,8 VTE en stonden er 5,0 VTE tegenover 100 SVK‐woningen. Weliswaar telden we dat jaar 51 SVK’s tegenover 49 in 2011. Tabel 2: gemiddelde SVKequipe VTE / 100 woningen
aantal woningen
VTE / SVK
gemiddeld n personeelsleden
gegevens van n SVK's
Het aantal van 4,7 VTE per 100 woningen ligt wat lager dan in 2009 (5 VTE WEST-VLAANDEREN 15 per 100 woningen). 13 8 6,8 1.879 4,7 gesubsidieerde SVK's Daarmee wordt op langere 2 6 3,4 71 9,7 niet-gesubsidieerde SVK's termijn bekeken een OOST-VLAANDEREN 8 duidelijk dalende trend 7 7,9 6,8 891 5,4 gesubsidieerde SVK's vastgesteld: in 2006 1 11 9 95 9,5 niet-gesubsidieerde SVK's spraken we nog over 5,6 VLAAMS-BRABANT 7 VTE per 100 SVK‐ 7 5,7 4,8 652 5,1 gesubsidieerde SVK's woningen. 0 niet-gesubsidieerde SVK's ANTWERPEN 12 Tegenover 2009 stellen we 11 5,5 4,3 1203 3,9 gesubsidieerde SVK's een toename vast van het 1 4 2,5 59 4,2 niet-gesubsidieerde SVK's aantal VTE’s met bijna LIMBURG 7 7 5,7 4,6 900 3,6 10%, wat minder is dan de gesubsidieerde SVK's 0 niet-gesubsidieerde SVK's woninggroei in deze twee VLAANDEREN 49 6,7 5,5 5.750 4,7 jaar. Het aantal ‘koppen’ in 45 6,6 5,5 5.524 4,5 gesubsidieerde SVK's de sector daarentegen 4 6,8 5 225 8,2 niet-gesubsidieerde SVK's steeg slechts met 4,6%. Deze op het eerste zicht misschien wat vreemde verhouding, valt wellicht te verklaren door het gegeven dat kleinere SVK’s in eerste instantie deeltijdse medewerkers aanwerven. Naarmate het woningpatrimonium uitbreidt en daardoor – in uitgesteld relais – ook de subsidiëring, kunnen de uren van de deeltijdse medewerkers worden uitgebreid. Ook de aanvullende middelen vanuit de sociale maribel stimuleren de aanwerving van deeltijdse medewerkers, die later, met de groei van de SVK‐middelen, kunnen doorgroeien naar een meer voltijdse betrekking.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 17
Deze aantallen en gemiddelden geven geen correct beeld over heel de SVK‐sector, omdat er tussen de verschillende SVK‐typen zo’n grote verscheidenheid bestaat. Een aantal nuanceringen en verduidelijkingen zijn dus op hun plaats. In bovenstaande tabel geven we ook de cijfers weer van de erkende, maar niet‐gesubsidieerde SVK’s (4). Verder in dit hoofdstuk, nemen we ze niet of nauwelijks meer in beschouwing. De redenen hiervoor zijn dat voor de niet‐gesubsidieerde SVK’s in het SVK‐besluit geen personeelsvoorwaarden worden opgelegd, dat de SVK‐werking meestal wordt gedragen door personeelsleden die ook nog andere taken uitvoeren binnen (meestal) het OCMW, en omdat ze de globale cijfers vaak vertekenen. Zo bijvoorbeeld weegt het personeelsbestand bij deze SVK’s verhoudingsgewijs erg zwaar door ten opzichte van het nog kleine patrimonium waarover deze SVK’s beschikken, wat de gemiddelden in bovenstaande tabel duidelijk doet vertekenen. Zo staan de 45 gesubsidieerde SVK’s voor gemiddeld 4,5 VTE’s per 100 woningen. Als we hieraan de 4 niet‐gesubsidieerde SVK’s toevoegen, neemt dit toe tot 4,7 VTE’s. 2.3.
Inzoomen op de equipe
Naakte SVK-werkingen en SVK’s met een bijkomende opdracht
Met een ‘naakte’ SVK‐werking bedoelen we de SVK’s die zich louter en alleen op de naakte SVK‐taken toeleggen (woningen inhuren/verhuren, huurderbegeleiding, onderhoud, netwerkvorming). Effectieve inspanningen rond het saneren of renoveren van woningen, of een woonwinkelactiviteit, horen hier niet thuis. In West‐Vlaanderen zien we een beduidend grotere personeelsequipe dan in de andere provincies (in totaal 88,5 VTE op 13 gesubsidieerde SVK’s). Een belangrijk deel van de West‐Vlaamse SVK’s heeft echter naast de ‘naakte’ SVK–werking ook een renovatie‐ of saneringsploeg uitgebouwd. Dikwijls krijgt dit vorm in het kader van een tewerkstellings– of opleidingsproject, waarvoor dan weer externe personeelssubsidies worden verworven. Deze instructeurs en sociaal tewerkgestelden staan op de loonlijst van het SVK en zijn bijgevolg opgenomen in hoger overzicht. Globaal genomen komen we aan enkele opvallende verschillen: In West‐Vlaanderen vinden we een opvallend aandeel ‘uitgebreide’ SVK’s, zijnde SVK’s die naast de ‘naakte’ SVK‐werking een aantal andere activiteiten ontwikkelden (renovatieploeg, woonwinkelactiviteit, … ). Hier komen de SVK’s aan gemiddeld 6,8 VTE of 4,7 VTE per 100 woningen. We verwijzen hierbij ook naar het SVK‐jaarrapport 2010, waarin we uitdrukkelijk de verschillende typen van SVK’s betreffende renovatie hebben opgenomen. In Oost‐Vlaanderen zit gemiddeld gesproken de grootste personeelsploeg met 6,8 VTE per SVK of 5,4 VTE per 100 woningen. Daar zien we in de personeelssamenstelling een duidelijk overwicht bij de functies inzake huurderbegeleiding alsook bij onderhoud & klusjeswerk. Deze cijfers worden echter sterk beïnvloed door het hoge aantal VTE voor onderhoudswerken binnen het SVK Meetjesland. In de provincies Limburg en Antwerpen vinden we bijna uitsluitend ‘naakte’ SVK’s, zijnde SVK’s die zich beperken tot de ‘secce’ SVK–activiteit. Hier komt men aan 3,6 tot 3,9 VTE per 100 woningen.
Stijgende werkdruk
Als we de gemiddelde personeelsploeg per 100 woningen vergelijken met de laatste jaren, merken we een dalende trend op. In 2006 noteerden we nog 5,6 VTE per 100 woningen, in 2008 en 2009 stagneert dit aantal op 5 VTE per 100 woningen, in 2011 zien we dit verder dalen naar 4,7 VTE per 100 woningen. Voor de gesubsidieerde SVK’s spreken we in 2011 over 4,5 VTE per 100 woningen.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 18
Tabel 3: personeelsformatie in de drie groepen van SVK’s aantal VTE
woningaantal
De tendens dat het woningpatrimonium sneller stijgt dan de personeelsequipe – en zelfs een omgekeerde beweging maakt – wordt hiermee bestendigd. We toetsen dit nog op een andere wijze. In het nieuwe SVK‐besluit wordt een groeipad ingeschreven waarbij subsidiëring pas mogelijk wordt vanaf een patrimonium van 50 woningen. SVK’s worden gestimuleerd (zeg maar verplicht) om door te groeien naar 100 en daarna naar 150 en meer woningen. We spitsen ons toe op deze drie groepen (SVK’s met 50‐100 woningen, SVK’s met 100‐150 woningen en SVK’s met +150 woningen) Daarbij laten we SVK Leie en Schelde, met 49 woningen, buiten beschouwing. Op basis van de gegevens van 44 van de 45 gesubsidieerde SVK’s komen we aan volgende tekening.
Het aantal VTE’s per 100 woningen is dus gevoelig lager bij SVK’s met een beduidend hoger SVK's met 50-100 woningen (19) 1.409 79,99 4,21 gemiddeld woningaanbod. Een groter SVK 5,68 VTE/100w heeft wel een grotere SVK's met 100-150 woningen (13) 1.579 76,09 5,85 gemiddeld personeelsequipe, maar kan dan 4,82 VTE/100w ook binnen die equipe de taken SVK's met +150 woningen (12) 2.488 89,98 7,50 gemiddeld beter verdelen, en specialisatie in 3,62 VTE/100w deeltaken (bv. woningonderhoud, inhuren, … ) bevorderen. Een andere mogelijke verklaring van dit lager gemiddelde is het huidig systeem van degressieve subsidie (de gemiddelde subsidie daalt met de groei van het woningaanbod). In het nieuwe subsidiebesluit (vanaf 2013) is dit degressief systeem (eindelijk) grotendeels weggewerkt. Dit zal vooral de grotere SVK’s mogelijkheden geven om de equipe te verbreden en deskundigheid te bevorderen, waardoor én de kwaliteit van de dienstverlening én het woningaanbod kan worden aangepakt. In de huidige situatie geven (vooral) de SVK’s met een redelijk substantieel woningaanbod aan dat ze de taken met de bestaande equipe niet meer kunnen waarmaken. 2.4.
Financieringsbronnen van de SVK-medewerkers
Het SVK‐subsidiestelsel is een beheerssubsidie, waarbij het subsidiebedrag wordt gebaseerd op het aantal particuliere woningen dat het SVK beheert. Zowel in het besluit van 2004 als in het komende subsidiebesluit van 2013 dient het belangrijkste deel van de subsidie te worden besteed aan personeelskost. De verhouding wordt echter licht aangepast: 70% van de subsidies in plaats van 75%. Deze subsidies vanuit het Vlaamse Gewest vormen de belangrijkste bron om de loonkost te dragen. Maar daarnaast maken quasi alle SVK’s nog gebruik van federale, provinciale en/of lokale middelen. Voor een nader plaatje van de financieringsbronnen van de SVK‐medewerkers, baseren we ons op de gegevens zoals die door de gesubsidieerde SVK’s worden aangeleverd. We kunnen ons hierbij enkel uitspreken over 234,02 VTE’s binnen de gesubsidieerde SVK’s (op een totaal van 249,06 VTE bij de gesubsidieerde SVK’s). Dit verschil van 15,04 VTE betreft naar het SVK gedetacheerd personeel, waarmee uitdrukkelijk het personeel conform art. 15 § 2 van het SVK‐subsidiebesluit wordt bedoeld. In totaal vinden we 8 SVK’s die melden dat naar het SVK gedetacheerd personeel wordt ingezet. Veelal gaat het over detacheringen vanuit het OCMW, waarvan de loonkost deels (maar hoeveel ?) gedragen wordt door de Gewestelijke SVK‐middelen.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 19
Gewestelijks SVK-middelen
DAC
Gesco's
sociale maribel
sociale tewerkstelling (art. 60, WEP+)
ander subsidiestelsel
eigen middelen
subtotaal VTE verhouding
153,63 65,65%
5,9 2,52%
6 2,56%
33,46 14,30%
10,59 4,53%
18,67 7,98%
5,77 2,47%
234,02 100,00%
Tabel 4: financieringsbron personeel (gesubsidieerde SVK’s)
Uit deze gegevens blijkt dat een kleine 66% van de loonkost bij de gesubsidieerde SVK’s wordt gefinancierd door de gewestelijke SVK‐middelen. Met andere woorden: 1 op 3 van de VTE’s in de sector worden gefinancierd uit andere bronnen dan de gewestelijke subsidiemiddelen. Als we dit afzetten tegenover het gemiddeld aantal VTE’s per 100 woningen voor de gesubsidieerde SVK’s (4,5 VTE/100 woningen) dan: ‐ worden een kleine 3 VTE met gewestelijke middelen betoelaagd; ‐ komen de DAC, Gesco en SM‐middelen tesamen aan een 0,9 VTE / 100 woningen (0,87). VIA (Gesco’s), de Sociale Maribel en de (ondertussen geregulariseerde) DAC’s zijn aanvullende en structurele subsidies, die samengaan met de juridische structuur van het SVK of de specifieke situatie van het SVK. De sociale maribel alleen al is goed voor 0,65 VTE per 100 woningen; ‐ wordt de kost van 0,55 VTE gedragen door een ander subsidiestelsel. Veelal gaat dit over een tussenkomst die wordt verleend door een bij het SVK aangesloten lokaal bestuur, of subsidies vanuit de provinciale overheid. Niet elk SVK kan gebruik maken van subsidiemogelijkheden vanuit de lokale of provinciale overheden. Voor de reeds door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s stellen enkel de provinciebesturen van Vlaams‐Brabant en (voor een heel klein bedrag) Limburg middelen beschikbaar. In Vlaams‐Brabant gaat het enkel over een tussenkomst voor een instructeur of technische medewerker. Lokale middelen, die kunnen worden gebruikt voor personeel, hangen samen met de afspraak ter plaatse. We kunnen dan ook (blijven) stellen dat de SVK’s optimaal gebruik maken van bijkomende financieringsbronnen. Tenslotte bedraagt het aandeel van personeelskost waarbij het SVK uitdrukkelijk aangeeft dit met eigen middelen te dragen (2,47% of goed voor 0,11 VTE / 100 woningen) misschien ook nog wat aanvullend onderzoek. We gaan er van uit dat de SVK’s dit deel van de personeelskost dragen door lidgelden, die dan weer vanuit de aangesloten lokale besturen komen. Maar mogelijks zitten we hier met een structureel probleem, namelijk dat het SVK hiervoor haar eigen reserves moet inzetten, en dus haar financiële marge ziet verdwijnen. Dit kan dan zelfs op korte termijn tot accidenten leiden. Mogelijk is dit probleem te wijten aan de diverse stelsels én aan de gewestelijke SVK‐subsidie, die allen weinig of geen ruimte bieden voor het opvangen van de anciënniteitsdrift. 2.5.
Profiel van de SVK-medewerkers
(Kern)taken en functies
Een voor het SVK noodzakelijk personeelskader schetsen is een onbegonnen zaak. Er zijn verschillende uitgangspunten en er spelen een pak variabelen mee. Het aandeel van de diverse soorten taken binnen de SVK‐werking zal variëren naargelang het doelpubliek waarmee men werkt, het SVK eerder als een eerste‐ dan wel als een tweedelijns dienst functioneert, de woningkwaliteit,
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 20
de resultaten inzake de uitbouw van en de samenwerking binnen het lokale netwerk, de eigenheid van de lokale private markt waarop men werkt. Binnen het nieuwe SVK‐besluit wordt als subsidievoorwaarde in de toekomst bepaald dat het SVK moet aantonen dat het beschikt over een personeelsformatie die geschikt is om de gestelde opdrachten uit te voeren. Deze minimale competenties van de verschillende functieprofielen kunnen door de minister bepaald worden. In de toelichtende nota aan de Vlaamse Regering wordt in dat verband gesproken over een personeelsformatie met een huurbegeleider, een technisch en administratief medewerker, naast dus de (minstens halftijdse) coördinator. We mogen verhopen dat bij het eventueel vastleggen van deze functieprofielen ook rekening wordt gehouden met de draagkracht en financiering van de SVK’s, die rechtstreeks gelinkt is aan hun woningbestand. Een SVK met 60 woningen zal wellicht moeilijk in staat zijn op elk van deze functies andere personeelsleden te zetten. En SVK met een groter personeelsbestand kan zelfs binnen deze functies aparte competenties en opdrachten onderscheiden. Op basis van de door de SVK’s bezorgde tabellen kunnen we verscheidene taken onderscheiden, die we elk kunnen plaatsen in aparte groepen: ‐ De coördinatie van de organisatie, inhuren van woningen (prospectie) en het ondersteunen van de eigenaar bij een eventuele renovatie van zijn woning. Hierin zitten bijgevolg ook een aantal technische opdrachten; ‐ Huurderbegeleiding, inschrijven van woningzoekenden en het opvolgen van het onderhoud van de woningen. Dit zijn opdrachten die we ook terug vinden in het M.B. met de opsomming van de basisbegeleidingstaken voor de sociale dienst van de sociale huisvester ( 3 ); ‐ Administratie en boekhouding; ‐ Andere niet bepaalde taken/functies; ‐ Uitvoeren van renovaties. De laatste groep / taak zit conform het nieuwe besluit 2013 niet langer in de SVK‐kerntaken vervat. Als het SVK hier ruimte voor vrijmaakt, neemt het meer op dan wat wordt verwacht, wat binnen de regelgeving ook kan. De eerste vier blokken zijn duidelijke kerntaken, waarvan ook effectief wordt verwacht dat het SVK dit opneemt. In een groter personeelsbestand kunnen deze taken worden gespreid over verschillende personeelsleden. In een kleiner team worden de taken veelvuldig geconcentreerd in een aantal personen. Zo gaan we er van uit dat bij de meeste kleine SVK’s de coördinator ook instaat voor de eigenaarscontacten (prospectie, ondersteuning). De huurbegeleider zal hier ook instaan voor het inschrijven van woningzoekenden, voor de toewijzing van de woningen, en voor het opvolgen van het onderhoud. Soms worden de taken uitbesteed, wat perfect mogelijk is. Zo experimenteren een aantal SVK’s met een systeem waarbij de opvolging van de klussen in de woning (helpdesk) wordt opgenomen door een private firma. Meer klassiek wordt een deel van de huurderbegeleiding of het inschrijven van woningzoekenden opgenomen door een met het SVK samenwerkende partner.
3
Ministerieel besluit opgemaakt overeenkomstig artikel 29bis van het kaderbesluit sociale huur
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 21
0,22
0,12
1,02
VTE/100 woningen
0,86 19,1%
0,41
0,85
2,28 50,6%
uitvoeren van renovaties
0,52
22,57 47,08 9,1% 18,9%
andere functie
56,36 22,6%
boekhouding
6,66 2,7%
administratie
12,31 4,9%
onderhoud / klusjeswerk
28,57 11,5%
inschrijvingen - toewijzen
huurderbegeleiding
5.525 4,51
ondersteuning bij renovaties door eigenaar
45 249,06
prospectie & woningen inhuren
aantal SVK's aantal (VTE) verhouding taken aantal woningen VTE/100 woningen
coördinatie
36,95 14,8%
15,12 6,1%
6,14 2,5%
17,3 6,9%
0,67
0,27
0,11
0,31
0,11 2,5%
0,31 6,9%
0,94 20,9%
Tabel 5: verhouding in de verschillende SVK-taken (gesubsidieerde SVK’s)
De categorie huurderbegeleiding vormt samen met inschrijven van woningzoekenden en opvolgen/organisatie van het onderhoud de grootste groep (50,6%). Deze taken zitten soms geconcentreerd bij één persoon (huurbegeleider), soms verspreid over verscheidene collega’s. De medewerkers die zich toeleggen op administratie en op boekhouding vormen de tweede groep. Grafiek 5: taken (verhoudingen) in het SVKteam
Ook als we de taken verder uitsplitsen, wordt het leeuwenaandeel van de tijd in de begeleiding van de huurders geïnvesteerd. Opvolgen en organisatie van het onderhoud komt hier op de tweede plaats. Maar terug: enige nuance en voorzichtigheid is hier op zijn plaats. Zo zitten meer dan waarschijnlijk een aantal elementen van de huurderbegeleiding verdeeld over andere medewerkers. Zo valt het o.m. op dat een aantal SVK’s geen tijd invullen voor het inschrijven van woningzoekenden, terwijl – daar gaan we toch van uit – deze taak effectief wordt uitgevoerd. Wellicht zit de tijdinvestering hiervoor bij de huurbegeleiding of zelfs bij de administratieve taken en/of kracht. Sommige SVK’s hebben de tabellen ingevuld vanuit het oogpunt ‘functie’ van de medewerker, anderen hebben – zoals we hadden verwacht – de geraamde tijdsinvestering ingevuld, ongeacht wie deze taak effectief opneemt. Zo neemt de SVK‐coördinator in een kleine organisatie ook een deel van deze taak op. Vaak ook worden technische medewerkers ingeschakeld in de begeleiding van de huurder bij het onderhoud van de woning. Om een ‘juister’ beeld te krijgen, dienen we een andere onderverdeling te hanteren. We staan in dit luik wat langer stil bij een aantal functies en taken, en bij een aantal evoluties.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 22
Evolutie in de opbouw financiële expertise
Bij driekwart van de SVK’s zien we een – in VTE‐termen sterk variërende – inzet van medewerkers met een specifieke financiële scholing of taakstelling. In het vooruitgangsrapport van 2009 spraken we nog over de helft van de SVK’s. Er is dus duidelijk ingezet binnen de sector om meer financiële expertise ‘in huis’ te halen. Relatief gezien is dit aandeel gelijkmatig mee gegroeid: de verhouding t.o.v. 2009 is quasi stabiel gebleven op 6% van de SVK‐VTE’s. Bij 11 van de 45 gesubsidieerde SVK’s noteren we (nog steeds) een blanco inzake personeelsinzet rond financiële opvolging / met financiële expertise. Ook hier zijn wellicht enkele nuanceringen op z’n plaats: ‐ We gaan er van uit dat het SVK – naargelang de inbedding – ook beroep doet op een boekhouder binnen bvb het OCMW of op een externe boekhouder. ‐ Bovendien nemen mogelijk heel wat coördinatoren ook een deel van de financiële opvolging op (al dan niet met een puur technische/uitvoerende opvolging door de administratieve medewerker), zonder dat ze dit in de tabellen van hun jaarverslag ook expliciet aangegeven. Men beschouwt dit dan als een vanzelfsprekend onderdeel van het beheer van de organisatie binnen het takenpakket van de coördinator. ‐ Tenslotte zal ook in een aantal (weliswaar een minderheid) van de SVK’s ook een bestuurder mee de financiële opvolging op zich nemen.
De plaats van de coördinatoren
Gezien de groeiende verantwoordelijkheid is het o.i. onontbeerlijk dat binnen de SVK‐ personeelsequipe uitdrukkelijk een coördinator wordt aangeduid, die de nodige tijd‐ en beleidsruimte voor deze functie krijgt, en mede instaat voor de noodzakelijke externe contacten en – communicatie (o.m. met het toezicht op de SVK’s). En moeten we niet voor SVK’s met pakweg 200 woningen of meer, en met een brede personeelsequipe, spreken over een directeur ipv een coördinator ? In het op til zijnde nieuwe SVK‐besluit, wordt als (nieuwe) subsidievoorwaarde opgelegd dat er minimaal een halftijds personeelslid met de functie van coördinator op de loonlijst moet staan. Het opzet hiervan is dat elk SVK over een aanspreekpersoon beschikt, dit zowel binnen de organisatie als t.a.v. externen, alsook iemand die de dagelijkse werking aanstuurt. Het besluit heeft het natuurlijk over de functie van coördinator. Of deze persoon zijn volle arbeidstijd enkel aan coördinatietaken dan ook aan bijvoorbeeld inhuren van woningen of een deel van de huurderbegeleiding investeert, is hierbij weinig relevant. Dit hangt immers ook samen met de schaalgrootte van het SVK, en met de in het team aanwezige competenties. Belangrijk is dat de coördinator deze functie en verantwoordelijkheid krijgt en effectief opneemt Wat vandaag de aanwezigheid van coördinatoren binnen de SVK’s betreft zien we duidelijk een positieve evolutie. Op één na hebben alle gesubsidieerde SVK’s een (al dan niet voltijdse) coördinator in huis. Bij deze OCMW‐vereniging is er formeel geen coördinator, maar wordt deze rol opgenomen vanuit een verantwoordelijke binnen het OCMW, die ook nauw het dagelijks handelen en de bestuursvergaderingen opvolgt. Veelal naargelang de grootte van het SVK, zal deze coördinator diverse taken op zich nemen. Het betreft doorgaans een combinatie van coördinatietaken (aansturen van de dagelijkse werking), alsook het inhuren van nieuwe woningen en daarmee ook de contacten met en ondersteuning van de eigenaars verzorgen, naast een deel huurderbegeleiding. De tabellen die de SVK’s ons bezorgen, laten ons niet toe om hierin een 100% zuiver beeld te schetsen. Een aanzienlijk deel van de SVK’s
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 23
splitsen de persoon van coördinator (functie) op in de verschillende taken die hij of zij effectief uitvoert. Een quasi even aanzienlijk deel echter geeft in de tabellen bij coördinatie enkel de functie en het arbeidsvolume van de coördinator, zonder in te gaan op verdere taken. We kunnen dus geen volledig uitsluitsel hierover geven. Op basis van de tabellen kunnen we dan ook moeilijk stellen of deze SVK’s ook effectief aan een halftijdse coördinator (functie) komen. Als we ons buigen over de tijdsinvestering / taken voor prospecties en inhuringen, wordt dit probleem duidelijk. Eén derde van de SVK’s neemt in de tabellen geen expliciete personeelsinzet voor inhuringen en prospecties op. We zien hierin echter een duidelijke systematiek: alle gesubsidieerde SVK’s die geen expliciete personeelstijd hebben aangeduid voor inhuringen & prospecties, hebben steevast een voltijdse coördinatiefunctie ingevuld. Dit staaft de veronderstelling dat de coördinator doorgaans ook deze taak mee op zich neemt binnen z’n globale takenpakket. Omgekeerd, zien we dat doorgaans de SVK’s die wel personeelstijd hebben uitgesplitst voor de taak inhuren & prospectie van nieuwe woningen, slechts een deeltijds volume arbeidstijd bij de coördinatiefunctie aanduidden. Hierbij vinden we ook een aantal uitzonderingen, zoals o.a. SVK De Poort vzw, de drie SVK’s in Antwerpen‐stad en SVK Meetjesland vzw, die een personeelslid expliciet voor deze taakstelling hebben aangeworven of aangeduid. De tabellen mogen ons dan niet altijd duidelijkheid geven, maar op basis van onze ervaring en kennis van de sector durven we te stellen dat de coördinatiefunctie voor quasi alle SVK’s verworven is. Bij twee SVK’s is er sprake van een ad‐interim coördinator, dit in afwachting van het afronden van de aanwervingsprocedure.
72,38 29,06%
uitvoeren van renovaties
andere functie
boekhouding
administratie
onderhoud / klusjeswerk
inschrijvingen - toewijzen
huurderbegeleiding
ondersteuning bij renovaties door eigenaar
prospectie & woningen inhuren
coördinatie
VTE
2.6. Personeelsverloop Tot slot is het interessant om even stil te staan bij de SVK‐medewerkers die in de loop van het jaar uit dienst traden. We houden daarbij geen rekening met de (tijdelijke) vervangingen in het kader van diverse verlofstelsels (tijdskrediet, zwangerschapsverlof, e.d.), hoewel de cijfers van de SVK’s niet altijd toelaten hier 100% zekerheid over te krijgen. De gesubsidieerde SVK’s geven aan dat in de loop van 2011 71,38 VTE uit dienst traden. Op een totaal van 249,06 VTE bij de gesubsidieerde SVK’s, betekent dit dat bijna 1 op 3 medewerkers (VTE) of 28,6% van het sectorale VTE‐bestand vertrok en in de meeste gevallen moest worden vervangen.
4,50
1,06
0,30
11,54
4,25
11,70
11,78
2,40
16,05
9,30
6,22%
1,47%
0,41%
15,95%
5,87%
16,16%
16,27%
3,32%
22,17%
12,85%
5,86
27,49
14,18
16,05
9,30
8,10%
37,98%
19,59%
22,17%
12,85%
Tabel 6: personeel uit dienst - taken
Dat zijn er in elk geval een pak meer dan in 2009 (53,10 VTE uit dienst) en duidt op een behoorlijke stijging in het personeelsverloop, aangezien we in 2009 nog spraken van een verloop van 1 op 5 medewerkers (VTE) binnen de SVK‐sector.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 24
Waar we toen het grootste verloop bij het technisch personeel zagen, is dit beeld in 2011 een stuk ‘gevarieerder’ geworden, mogelijks ook door een betere uitsplitsing in onderhouds‐ en renovatietaken. Ook bij de huurbegeleiders en het administratief personeel wordt een behoorlijke ‘uit‐dienst‐score’ genoteerd. Het verloop bij het technisch personeel en bij de ‘andere functies’ blijft vrij hoog, wat grotendeels te verklaren valt door de tijdelijke projecten en statuten. Dit laatste gaat wellicht ook op voor het personeel met een ‘andere functie’. Het lijkt in elk geval aangewezen dat, binnen de toekomstige ondersteuningscontext vanuit de VMSW, een nadere analyse wordt gemaakt van deze personeelsbewegingen. Zo kunnen eventueel structurele problemen of oorzaken in kaart worden gebracht en de SVK’s ook op dit vlak de nodige ondersteuning en omkadering krijgen.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 25
Deel 2: woningtypen en het werkingsgebied
1. Woningaantal 2011
priveverhuurder
SVK
gemeente of OCMW
provincie
TOTAAL
WEST–VLAANDEREN gesubsidieerde SVK's niet-gesubsidieerde SVK's
15 13 2
1.731 1.662 69
78 78
136 136
5 3 2
0
1.950 1.879 71
OOST–VLAANDEREN gesubsidieerde SVK's niet-gesubsidieerde SVK's
8 7 1
941 872 69
0
32 17 15
13 2 11
0
986 891 95
VLAAMS–BRABANT gesubsidieerde SVK's niet-gesubsidieerde SVK's
7 7 0
599 599
0
53 53
0
0
652 652 0
ANTWERPEN gesubsidieerde SVK's niet-gesubsidieerde SVK's
12 11 1
1.226 1.184 0
0
22 10
6 1
8 8
1.262 1.203 0
LIMBURG gesubsidieerde SVK's niet-gesubsidieerde SVK's
7 7 0
890 890
0
10 10
0
0
900 900 0
VLAANDEREN gesubsidieerde SVK's niet-gesubsidieerde SVK's
49 45 4
5.387 5.207 138
78 78 0
253 226 15
24 6 13
8 8 0
5.750 5525 166
93,69%
1,36%
4,40%
0,42%
0,14%
woningen eigendom van:
Verhouding Vlaanderen
SHM
gegevens van n SVK's
Op 31/12/2011 beheerden de 49 erkende SVK’s samen 5.750 woningen. Dat is wederom een mooie netto‐groei t.o.v. 2010. Daarover meer in volgend hoofdstuk. Zowel in de verhouding van het aantal woningen per provincie als in de verhouding van het woningaantal naar eigendomstitel is weinig veranderd ten opzichte van de vorige jaren. Het hoogste aandeel van SVK‐woningen vinden we van oudsher terug in de provincie West‐ Vlaanderen, namelijk 1.950 woningen of 33,9 % van het totale SVK‐woningaanbod. In deze provincie vinden we ook het hoogste aandeel SVK’s (15) én het SVK met het grootste patrimonium. SVK de Poort vzw beheert 497 woningen en is daarmee nog steeds bijna 2,5 keer zo groot als het volgende SVK in de rij. Volgen de provincies Antwerpen (12 SVK’s), Oost‐Vlaanderen (8 SVK’s), Limburg (7 SVK’s) en Vlaams‐Brabant (7 SVK’s) met respectievelijk 21,9%, 17,2%, 15,7% en 11,3% van het SVK‐ patrimonium in 2011. Tabel 7: woningaantal en eigendomstitel, 2011
Wat de eigendomstitel betreft zien we dat de SVK’s zich blijven richten naar hun core‐business, de private huurmarkt (93,7%). Het zijn ook deze woningen waarvoor het SVK een beheerssubsidie kan aanvragen. Het andere deel van het beheerde patrimonium, iets meer dan 6%, kan het SVK niet
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 26
inbrengen voor een gewestelijke SVK‐subsidie. Bij de gesubsidieerde SVK’s wordt dit aandeel beperkt tot 5,8% van hun patrimonium. De vijf SVK’s met het grootste patrimonium 2011 vinden we mooi verspreid over de provincies. Er gaapt wel een enorme kloof tussen het eerste en het tweede SVK in rij: - SVK De Poort vzw (W‐Vl) met 497 woningen, - SVK Zuid Oost‐Vlaanderen vzw (O‐Vl) met 206 woningen, - SVK Voorkempen vzw (A) met 201 woningen, - SVK Webra vzw (Vl‐Br) met 191 woningen, - SVK Noord‐Limburg vzw (L) met 184 woningen. Om het lijstje van de SVK’s met 180 woningen en meer te vervolledigen, volgen nog SVK Woonfonds vzw (O‐Vl) met 182 woningen en SVPWL vzw (L) met 180 woningen. Dit is het eerste jaar dat er, naast SVK De Poort vzw, door andere SVK’s de kaap van 200 woningen overschreden wordt. In de top vier van gemeenten met het hoogste aantal SVK‐woningen vinden we de drie grootsteden (Antwerpen, Gent en Brugge). In elk van deze zijn meerdere SVK’s actief, dit in tegenstelling tot Kortrijk. De stad Antwerpen telt opnieuw het hoogste aantal SVK‐woningen, namelijk 441, dit verspreid over 3 SVK’s. Kortrijk volgt met een respectabele 398 woningen, beheerd door SVK De Poort vzw. Volgen Brugge met 355 woningen (2 SVK’s) en Gent met 277 woningen (2 SVK’s), exact evenveel als vorig jaar.
2. Het SVK-werkingsgebied en het nieuwe besluit Wat is een optimaal werkingsgebied voor een SVK? Dienen hierover afspraken te worden gemaakt, of lijnen over de minimale en maximale schaalgrootte worden vastgelegd? Dienen de werkingsgebieden gelijk te lopen met die van andere intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, of met die van de huisvestingsmaatschappijen? Hebben we het over het aantal gemeenten, of over het aantal inwoners, of een combinatie van beide? Kunnen meerdere SVK’s actief zijn in één gemeente? Over dit onderwerp werden door de SVK’s, het VOB én door de administratie reeds vele standpunten ingenomen, en soms wederom gewijzigd. Zo formuleerde het departement RWO in 2006 een standpunt over exclusiviteit van werkingsgebieden en het vermijden van doublures. Eind 2009 schaarde de SVK‐sector zich achter het volgende standpunt: Een werkingsgebied groeit van onder uit: het is niet aangewezen dat het Vlaamse beleid aan de SVK’s een werkingsgebied oplegt. Ook een eventuele herstructurering dient te vertrekken vanuit lokale vragen, en partners die elkaar vinden. Een werkingsgebied moet draagbaar zijn: het SVK dient aanwezig te zijn in het werkingsgebied, waardoor het in staat moet (kunnen) zijn om - bij problemen vrij snel te interveniëren, - contacten te onderhouden met huurders en eigenaars, - een praktische samenwerking uit te bouwen met de lokale diensten, - in elke gemeente een behoorlijk woningpatrimonium te kunnen uitbouwen, - te werken aan lokale verankering. Lokale verankering weerspiegelt zich in de lokale samenwerking én in de bestuurlijke samenstelling van het SVK. Anderzijds is een minimumschaalgrootte voor het SVK aangewezen. Een redelijke onderbouw is aangewezen, mede voor de schaalvoordelen. Men kan onmogelijk voor elke Vlaamse gemeente
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 27
een apart SVK subsidiëren. Tegelijk dient de bestuurlijke samenstelling voldoende breed te zijn uitgebouwd, opdat niet één initiatiefnemer of lokaal bestuur de door het SVK uitgezette lijnen kan bepalen. ( 4 ) Als we het over de invulling van een werkingsgebied hebben, moeten we dit ook praktisch durven benoemen / omschrijven. Het laatste decennium is deze invulling afgelijnd en geëvolueerd. Als ondersteuningsstructuur adviseerde het VOB volgende invulling: een gebied met grosso‐modo een 7‐tal gemeenten, of met een 100.000‐tal inwoners, het werkingsgebied een aaneengesloten gebied vormt, en waarbij in de gemeenten geen doublures zijn met een ander door het Vlaamse Gewest erkend SVK (grootstedelijke SVK’s buiten beschouwing gelaten). Doublures zijn om inhoudelijk‐praktische reden te mijden. Het laat de eigenaar van de woning toe om SVK’s tegen elkaar uit te spelen, en remt zodoende een (vooral voor de onderhuurder belangrijke) goede huurprijs‐ en woningkwaliteitssetting. Het SVK‐besluit van 2004 legde voor de erkende niet‐gesubsidieerde SVK’s een minimum schaalgrootte van één gemeente op. Voor de door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s lag de minimum schaalgrootte op 2 gemeenten, met uitzondering van SVK’s actief in Brugge, Gent of Antwerpen. Het nieuwe besluit vanaf 2013 trekt volledige andere kaarten, sommige nieuwe, en andere herkenbare kaarten. Het werkingsgebied blijft omschreven als ‘daar waar het SVK woningen huurt en verhuurt’. Het werkingsgebied van een SVK wordt exclusief (er kan maar één SVK actief zijn in de gemeente), doublures moeten bijgevolg worden weggewerkt. Het idee om het werkingsgebied verplicht ‘aaneensluitend’ te maken werd in de laatste lijn naar een nieuw besluit afgezwakt naar ‘streven naar een aaneensluitend werkingsgebied’. De belangrijkste wijziging is ongetwijfeld dat de voorwaarde van een intergemeentelijk werkingsgebied wordt verlaten. De beleidsmakers gaan er van uit dat door in te schrijven dat SVK’s moeten doorgroeien naar 150 woningen of meer, dit sowieso tot een groter (en dus intergemeentelijk) werkingsgebied zal leiden. Voor een belangrijk aantal SVK’s zal dit ook wel kloppen. We denken dat een aantal hardliners onder de bij het SVK betrokken lokale besturen alsnog de kaart van klein werkingsgebied (één gemeente ?) en gewestelijke subsidie zullen blijven trekken. Ze nemen de in het besluit ingeschreven sanctie er dan wel bij, liever dan door te groeien naar een bredere werking. Als ondersteuningsstructuur en dit gebaseerd op onze ervaring betreuren we dat de verplichting van een werking in minimaal twee gemeenten voor gesubsidieerde SVK’s verlaten is.
3. Het SVK-werkingsgebied in de praktijk 3.1. Stijgend aantal gemeenten met een SVK-aanbod Vlaanderen telt 308 gemeenten. In 255 hiervan (= 82,8%) worden effectief SVK‐woningen verhuurd. Wederom een mooie toename. Vorig jaar was dit net geen 79%. 4
In 2009 merkte het VOB dat bij een aantal kleinschalige initiatieven (= twee of drie kleinere gemeenten), en initiatieven waar het belangrijkste gewicht van het bestuur (in praktijk) bij één instantie lag, de bestuurlijke samenwerking en de sturing van het SVK en het personeel moeilijk tot zeer moeilijk begon te lopen. Als bij één van deze (beperkt aantal) partners grote problemen komen, heeft dit mogelijks een negatieve impact op de organisatie en/of het verder bestaan van het SVK. Ook in 2010 en 2011 botsten we op een aantal voorbeelden. Deze problemen waren bijvoorbeeld een belangrijke deel van de reden voor de ontbinding van de SVK-vereniging Melle-Destelbergen en het SVK Menen vzw.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 28
n gemeenten
met SVKwoningen
%
met SVKwerking
%
+ in opstart
cumulatief %
doublures
In 267 gemeenten (of 86,7%) is minstens één erkend SVK actief. Bijgevolg zijn er 11 gemeenten met SVK‐werking maar zonder SVK‐woningen. Dit is wederom een daling ten opzichte van vorig jaar, wat betekent dat meer en meer SVK’s er in slagen om in alle gemeenten van hun werkingsgebied ook effectief woningen te huren.
West-Vlaanderen Oost-Vlaanderen Antwerpen Vlaams-Brabant Limburg
64 65 70 65 44
62 40 59 54 40
96,9% 61,5% 84,3% 83,1% 90,9%
62 42 66 56 40
96,9% 64,6% 94,3% 86,2% 90,9%
0 0 2 3 2
96,9% 64,6% 97,1% 90,8% 95,5%
5 1 2 6 0
Vlaanderen
308
255
82,8%
266
86,4%
7
88,6%
14
Tabel 8: SVKgemeenten en woningen, algemeen
In West‐Vlaanderen en Limburg zit de gebiedsdekking sowieso heel goed, en blijft ze in 2011 min of meer gelijk. Ondertussen is er in West‐Vlaanderen op twee kleinere gemeenten na en in Limburg op vier gemeenten na overal een SVK actief. En de Limburgse en West‐Vlaamse SVK’s verhuren effectief in al de gemeenten van hun werkingsgebied. De drie overige provincies zetten duidelijk verdere stappen t.o.v. 2010. In Vlaams‐Brabant groeit de kloof tussen SVK‐gemeenten met en zonder woningen stilaan dicht. In Antwerpen blijft dit verschil opvallend groot (7 SVK‐gemeenten zonder woningen). Maar zowel de provincie Antwerpen als Vlaams‐Brabant hebben een dekkingsgraad die de 80% ruim overschrijdt. Ook Oost‐Vlaanderen is er dit jaar merkbaar op vooruit gegaan (van 55,3 % naar 61,5%) maar het blijft de provincie met een opvallend aandeel gemeenten die niet betrokken zijn bij een SVK. Als we tenslotte de (gekende) geplande uitbreidingen en nieuwe initiatieven in 2012 in rekening brengen, kunnen we stellen dat momenteel bijna 89% van de Vlaamse gemeenten een SVK‐werking heeft of effectief wordt opgestart. Begin 2012 hebben in Vlaams‐Brabant 2 SVK‐OCMW’s een erkenning aangevraagd, en een derde bereidt mogelijk een dossier voor. De vraag zal zijn of dat initiatief kan doorgroeien tot een gesubsidieerde werking, zeker nu het aantal woningen om in aanmerking te komen voor subsidie werd opgetrokken tot 50 woningen. Het SVK ISOM neemt een aantal lege Antwerpse gemeenten voor haar rekening (Herentals en Olen), evenals een aantal gemeenten die al betrokken waren bij een SVK, maar zonder woningresultaat. Daardoor worden op twee na alle Antwerpse gemeenten betrokken bij een SVK. En in Limburg twijfelen 2 OCMW’s tussen het opstarten van een eigen SVK‐werking of aansluiten bij een bestaand initiatief. Tenslotte merken we op dat er in 14 gemeenten meerdere SVK’s actief zijn. Door de expliciete omschrijving in het nieuwe SVK‐besluit en de overgangsbepaling is het duidelijk dat deze doublures uitgeklaard moeten worden. In West‐Vlaanderen bestaan er duidelijke afspraken over de vier kleinere gemeenten waar nu een uitdoofscenario van toepassing is. Ook in Vlaams‐Brabant bestaat er reeds een afspraak tussen de SVK’s in het arrondissement Leuven. Anders zit het in het arrondissement Halle‐Vilvoorde, met doublures vanuit het SVK Webra vzw met zowel het SVK Zuidkant vzw als het SVK de Woonkoepel vzw. Dit betekent dat hier in 5 doubluregemeenten nog geen afspraak bestaat en dat er dus op relatief korte termijn zal moeten samengezeten worden met de betrokken SVK’s. Tenslotte hebben we nog de SVK’s in de grootsteden (Antwerpen, Gent en Brugge) die voor doublures zorgen. Deze SVK’s zullen in het licht van het nieuwe SVK‐subsidiebesluit moeten bekijken of en hoe ze gaan fusioneren. Met het nieuwe subsidiebesluit is er per gemeente immers nog maar ruimte voor één erkend SVK!
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 29
3.2.
Effectieve werkingsgebieden in beeld
Volgende kaart geeft u een beeld van het aandeel gemeenten mét SVK‐woningen. De kleuren staan voor de verschillende erkende SVK’s. In de gearceerde gemeenten vinden we een woningaanbod van meerdere door het Vlaamse gewest erkende SVK’s, waarvan voor sommige (bv. Aarschot, Roeselare, Harelbeke, Dentergem,…) de betrokken SVK’s een uitdoofscenario hebben afgesproken. Voor de doublures in het arrondissement Halle‐Vilvoorde ontbreekt vooralsnog een dergelijke afspraak. In plaats van uit te doven, nemen hier de doublures toe.
Figuur 1: kaart Vlaamse gemeenten mét SVK-woningen, 31/12/2011
n gemeenten
gemiddelde
n SVK's zonder GS-SVK's
n gemeenten zonder GS-SVK's
Gemiddelde zonder GS-SVK’s
Intergemeentelijke werkingen en gemiddeld aantal gemeenten n gesubsidieerde SVK's
3.3.
West-Vlaanderen Oost-Vlaanderen Vlaams-Brabant Antwerpen Limburg
13 7 7 11 7
65 42 63 67 40
5,0 6,0 9,0 6,1 5,7
12 6 7 8 7
64 41 63 66 40
5,3 6,8 9,0 8,3 5,7
Vlaanderen
45
277
6,2
40
274
6,9
Tabel 9: gemiddeld aantal betrokken (geclaimde) gemeenten per SVK, 2011
Gestimuleerd/opgelegd door het SVK‐subsidiebesluit van 2004 hebben de door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s een SVK‐werking in meer dan één gemeente. Enkel voor de SVK’s actief in steden met meer dan 100.000 inwoners (Brugge, Gent & Antwerpen) vervalt deze verplichting.
Hoe evolueren de werkingsgebieden? De optelsom van het aantal door de gesubsidieerde SVK’s ‘geclaimde’ gemeenten, gedeeld door het aantal gesubsidieerde SVK’s, geeft een gemiddelde van 6,2 gemeenten per SVK. Dit is hoger dan vorig jaar toen we strandden op een gemiddelde van 5,8. Als we de gesubsidieerde SVK’s die zich uitdrukkelijk slechts naar één van de drie grootsteden richten niet in rekening te brengen (de SVK‐vereniging Brugge (Brugge), SVK Woonfonds vzw (Gent) en SVK Woonunie vzw, SVK ASVK vzw en Huurdersunie vzw (Antwerpen)) komen we in Vlaanderen aan een gemiddelde van 6,9 gemeenten per SVK.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 30
Vooral Vlaams‐Brabant maar ook Antwerpen zit boven dit gemiddelde. In Vlaams‐Brabant komt dit hoge gemiddelde door de 28 gemeenten van het SVK Webra vzw. In Antwerpen gaat het voorname‐ lijk om de grote werkingsgebieden van de drie Kempische SVK’s (SVK Voorkempen vzw, SVK Zuiderkempen vzw en SVK Noorderkempen vzw). De twee laatste slagen er echter niet in om in al de door hen geclaimde gemeenten effectief woningen in te huren. Mogelijks biedt de herschikking van het werkingsgebied door de oprichting van een SVK ISOM in en rond Herentals‐Olen enig soelaas. West‐Vlaanderen blijft dan weer een heel stuk onder dit gemiddelde. Dit is ook de provincie met het hoogste aantal SVK’s, waarvan velen met een beperkt aantal gemeenten in hun werkingsgebied. Ondertussen heeft het SVK Menen vzw haar werking stopgezet, wat voor 2012 het gemiddelde zal beïnvloeden. 3.4. Voldoende woningen in elke gemeente De voorbije jaren maakten we steeds een vergelijking tussen het aantal SVK‐woningen per gemeente, en dit afgezet tegenover het aantal inwoners. De drukte rond de herstructurering van de ondersteuning van SVK verplichtte ons om een aantal arbeidsintensieve delen te laten vallen. In nog te veel gemeenten is het woningaanbod beperkt tot een vrij klein aantal. We verwijzen naar de jaarrapporten van de voorgaande jaren, en naar de lijst ‘woningen per gemeente’ in bijlage. Sommige SVK’s slagen erin om in een vrij klein werkingsgebied een aanzienlijk aantal woningen te bemachtigen, en zijn bijgevolg in alle gemeenten overduidelijk aanwezig. Een aantal heeft een mooi woningaanbod, maar dit over een zeer groot werkingsgebied, waardoor de lokale aanwezigheid eerder beperkt is. I.p.v. het aantal woningen af te zetten tegenover het aantal inwoners van de gemeente, lijkt het beter dit te vergelijken met het aantal aanwezige huurwoningen in de betreffende gemeente. Het valt te betreuren dat Vlaanderen hieromtrent niet (meer) over betrouwbare cijfers beschikt. Het zou mooi zijn dat ieder SVK kan doorgroeien tot pakweg 3% van de lokale particuliere huurmarkt. Dit zou betekenen dat SVK’s tesamen staan voor 13.500 woningen, mooi verspreid over Vlaanderen. Een doelstelling voor 2030?
4. Het SVK-bestuur en het nieuwe besluit De door het Vlaams gewest gesubsidieerde SVK’s zijn ofwel privaatrechtelijke (vzw’s) of publiekrechtelijke (OCMW‐verenigingen) organisaties. In beiden is de Raad van Bestuur het beslissingsorgaan. De SVK‐regelgeving (SVK‐besluit, art. 11 § 1) legt hierbij aan de gesubsidieerde SVK’s een aantal bepalingen op. Zo dient het SVK effectief een aanbod te doen aan lokale SHM’s, gemeenten, OCMW’s en andere huisvestings‐ en welzijnsactoren om te participeren aan het bestuur. Dit aanbod moest worden gelezen als een inspanningsverbintenis: het is de bedoeling dat het lokaal netwerk van besturen, huisvestings‐ en welzijnsdiensten in een of andere vorm deel neemt aan het bestuur van het SVK. Tenslotte heeft de (indertijd) bevoegde minister en de administratie dit ‘deelnemen’ altijd ingevuld als ‘deelnemen met stemrecht’. Bij de meeste SVK’s leidde dit tot een multidisciplinair bestuur, waar verscheidene achtergronden het beleid van het SVK uitmaken. Maar niet bij alle SVK’s leidde deze ‘inspanningsverbintenis’ tot een brede samenstelling van het bestuur. Bij sommigen werd de meerderheid van stemmen in handen gelegd van één organisatie, bij andere waren enkel bestuurders met een zelfde achtergrond
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 31
betrokken. In sommige regio’s wezen de lokale OCMW’s of welzijnsdiensten dan ook op de beperkte betrokkenheid bij het SVK. De minister heeft in het nieuwe SVK‐subsidiebesluit het belang van de lokale betrokkenheid sterk onderstreept. De inspanningsverbintenis wordt omgezet in een duidelijke voorwaarde. Het besluit bepaalt dat er cumulatief voldaan moet zijn aan volgende voorwaarden: ‐ minstens 3/4de van de lokale besturen (OCMW of gemeente) uit het werkingsgebied moet stemgerechtigd betrokken zijn in de algemene vergadering of de raad van bestuur, en ‐ de helft van de stemgerechtigde bestuursleden uit de Raad van Bestuur moet bestaan uit lokale woon‐ en welzijnsactoren (SHM, welzijnsdiensten, OCMW, gemeente), zijnde ofwel rechtspersonen ofwel natuurlijke personen. Hierbij kan de betrokkenheid worden gecreëerd door natuurlijke personen die aan het SVK‐bestuur deelnemen en die beroepsmatig betrokken zijn bij een lokaal bestuur, welzijns‐ of huisvestingsdienst, of door deze besturen of diensten als rechtspersoon in het bestuur of de algemene vergadering te betrekken. De minister heeft hiermee ook de positie van het SVK als onafhankelijke en verantwoordelijke organisatie verstevigd. Er blijft voldoende flexibiliteit voor de invulling van het bestuur, maar de aandacht voor samenwerking met de lokale actoren is duidelijk ingeschreven. De betrokkenheid van lokale besturen (OCMW of gemeente) wordt verankerd, dit in het verlengde van de bepalingen in de Vlaamse Wooncode. Drie van de vier gemeenten moeten worden betrokken. Voor een SVK actief in één gemeente betekent dit minimaal één bestuurs‐ of lidzetel voor een lokaal bestuur. Een SVK actief in drie gemeenten betrekt alle besturen. Vanaf de 4de gemeente is het mogelijk dat niet alle lokale besturen participeren. Dit maakt het voor het SVK mogelijk om ook in die ‘blinde vlek’ in haar werkingsgebied woningen te huren. En het SVK met een zeer groot werkingsgebied wordt vanaf nu geconfronteerd met een bestuur en/of algemene vergadering met vele leden. Hoe zit het vandaag in de praktijk ? We merken dat in 2011 bij 16 op 45 gesubsidieerde SVK’s het bestuur uit maximaal 2 soorten actoren bestaat (waar dat in 2009 nog 50% was). Hierbij worden de lokale besturen (OCMW’s en gemeente) als 1 actor bekeken. Meestal gaat het hier om lokale actoren en een welzijnsactor of een sociale huisvestingsmaatschappij. Bij 5 SVK’s is er zelfs maar één soort actor stemgerechtigd aanwezig. Op een enkele uitzondering na handelt het over bestuursformaties die nogal eenzijdig door (vertegenwoordigers van) lokale besturen zijn samengesteld (in 2010 waren dit er nog 10 op 44). In vergelijking met 2009 blijken de Raden van Bestuur toch ruimer samengesteld te zijn. Wat de vertegenwoordiging van lokale besturen, welzijns‐ of huisvestingsactoren met stemrecht in de raden van bestuur betreft, zien we hier ‐ mogelijk op één enkel SVK na ‐ geen problemen. En wat met de betrokkenheid van de lokale besturen (3/4de) uit het werkingsgebied? Op basis van de beschikbare gegevens kunnen we ons daar niet met zekerheid over uitspreken. De gegevens doen ons vermoeden dat een aantal SVK’s hun bestuursorganen moeten aanpassen om zo te voldoen aan de nieuwe voorwaarden. In totaal gaat het om een 6‐tal gesubsidieerde SVK’s. Voor de meeste SVK’s zal dit geen problemen opleveren. Wel zullen de meeste SVK’s hun statuten moeten aanpassen, en deze verdeling van zetels moeten inschrijven.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 32
Deel 3: Over SVK’s, woningaantal en woninggroei
1. Inleiding op woninggroei Woningen inhuren, verhuren en afstoten vormt een belangrijke bezigheid van de SVK‐medewerker. Het inhuren zit meestal bij de SVK‐coördinator. Bij een enkel SVK wordt dit toevertrouwd aan een specifieke ‘inhuurder’. Als de woning uit beheer verdwijnt, is de huurbegeleider of de coördinator aan zet. De Vlaamse regering en de bevoegde minister verwachten dat het SVK‐woningaanbod toeneemt. We durven stellen dat algemeen de SVK’s hier vrij goed in slaagden en blijven slagen. Momenteel krijgen de meeste SVK’s meer aanbod dan ze feitelijk kunnen verwerken. En naast het inhuren dienen de SVK’s ook in te staan voor andere taken, waar de begeleiding van de huurder en de vele administratieve verplichtingen vanuit de sociale huurwetgeving en toezicht de meest tijdopslorpende zijn. Bovendien dient aan alle wettelijke verplichtingen te worden voldaan. En de aandacht voor de woningkwaliteit en het –onderhoud neemt jaarlijks toe. Toch verwacht het Vlaamse beleid dat de SVK’s nog een aantal tandjes bijsteken, meer dus dan de (sowieso al ambitieuze) verwachting vanuit het grond‐ en pandendecreet (GPD) en het sociaal objectief. Hierin zat vervat dat maximum 6.000 bijkomende SVK‐woningen in rekening worden gebracht voor de door de Vlaamse regering vooropgestelde 43.000 bijkomende sociale huurwoningen tegen 2020. Groei is echter gekoppeld aan aanbod, en het kunnen verwerken van dit aanbod. En de Vlaamse private huurmarkt is zeer gevarieerd. Daarom lukt het niet in alle regio’s om op een zelfde tempo een zelfde groei te realiseren. Sommige SVK’s slaagden er reeds in om een betekenisvol aandeel van de private huurmarkt in beheer te hebben, en tegelijk een mooie portefeuille te kunnen aanbieden. Andere SVK’s wroeten met een lager aandeel private huurwoningen in hun werkingsgebied. Bovendien zijn de huurprijzen ook sterk regio gebonden. SVK’s zijn bijgevolg maatwerk. Maatwerk gebouwd met lokale materialen en mogelijkheden.
2. Woningaantal en -groei in 2011 2.1. 5.750 woningen, dit zonder toename aantal SVK’s Als we in de jaarrapporten de woninggroei beschrijven, zetten we steeds het aantal woningen per SVK op 31 december van het werkjaar, tegenover het aantal op 31/12 van het voorgaande jaar. Hierbij werken we verder op de cijfers opgenomen in de voorgaande jaarrapporten, ook als het SVK in het laatste jaarverslag een ander beginaantal hanteert. In tegenstelling tot voorgaande jaren kwamen er in 2011 geen nieuwe SVK’s bij. Desondanks steeg het aantal SVK‐woningen behoorlijk. We kloppen af op 5.750 SVK‐woningen, wat een netto‐winst geeft van 455 woningen of 8,6%. 2.2.
Woningaantal per SVK
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 33
totaal Vlaanderen
woningaantal 31/12/2011
GROEI tov 2010
SVK OCMW Halle SVK Woonwinkel Aalst
woningaantal 31/12/2010 1 SVK de Poort vzw SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw SVK Voorkempen vzw SVK Webra vzw 5 SVK Noord-Limburg vzw Woonfonds vzw SVPWL vzw SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw SVK-vereniging Brugge 10 Antwerps SVK vzw RSVK Westkust vzw SVK-vereniging Waasland SVK-vereniging Bredene-Oostende Huurdersunie vzw 15 SVK Land van Loon vzw SVK Woonunie vzw SVK SPIT vzw RSVK Veurne-Diksmuide vzw SVK Regio Roeselare 20 SVK Maasland vzw SVK-vereniging regio Izegem SVK Noorderkempen vzw Woonaksent vzw SVK Het scharnier 25 SVK Midden-Limburg SVK Meetjesland vzw OCMW Gent (Er) SVK Zuiderkempen vzw SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw 30 RSVK Midden West-Vlaanderen vzw SVK Onderdak vzw RSVK Westhoek-Zuid vzw SVK Woonkans vzw SVK Woonwinkel Tienen 35 SVK Houtvast vzw SVK Bodukam vzw SVK Hageland SVK-vereniging Jogi RSVK Waregem 40 SVK De Woonkoepel vzw SVK Woonweb SVK Zuidkant vzw SVK Optrek vzw SVK Social vzw 45 SVK-OCMW Essen (Er) SVK Menen vzw Woonwinkel Knokke-Heist (Er) SVK-vereniging Leie en Schelde 49 OCMW Poperinge (Er)
WVL Ovl A VlB L Ovl L WVl WVl A WVl Ovl WVl A L A VlB WVl WVl L WVl A Ovl L L Ovl Ovl A Ovl WVl A WVl A VlB L A VlB WVl WVl VlB A VlB A VlB A WVl WVl Ovl WVl
482 166 189 174 183 183 167 149 174 157 155 160 139 138 124 107 127 109 105 111 96 94 102 102 76 93 94 87 65 93 76 78 63 62 50 67 67 70 59 61 52
497 206 201 191 184 182 180 179 176 166 163 163 147 146 136 130 126 122 119 116 114 108 107 107 101 95 95 92 89 89 84 80 79 77 76 73 72 68 67 66 63 61 61 59 59 58 51 49 20
15 40 12 17 1 -1 13 30 2 9 8 3 8 8 12 23 -1 13 14 5 18 14 5 5 25 2 1 5 24 -4 8 2 16 15 26 6 5 -2 8 5 11 61 10 6 4 -1 2 13 5
VlB Ovl
44 27
51 53 55 59 49 36 15
5.295
5.750
Tabel 10: woningaantal en -groei / SVK
3,1% 24,1% 6,3% 9,8% 0,5% -0,5% 7,8% 20,1% 1,1% 5,7% 5,2% 1,9% 5,8% 5,8% 9,7% 21,5% -0,8% 11,9% 13,3% 4,5% 18,8% 14,9% 4,9% 4,9% 32,9% 2,2% 1,1% 5,7% 36,9% -4,3% 10,5% 2,6% 25,4% 24,2% 52,0% 9,0% 7,5% -2,9% 13,6% 8,2% 21,2% 19,6% 11,3% 7,3% -1,7% 4,1% 36,1% 33,3%
In deze tabel geven we de SVK’s, aflopend gerangschikt volgens woningaantal op 31/12/2011. We vertrekken van het woningaantal 2010, zoals opgenomen in het jaar‐ rapport 2010. Erkende SVK’s die niet kunnen genieten van een gewestelijke SVK‐subsidie zijn aangeduid met (Er). De erkende SVK‐werking van het OCMW van Halle en de stedelijke woonwinkel Aalst zijn voor de volledigheid (i.f.v. woningaantal 2010) nog op‐ genomen onderaan in de tabel. De eerste zit ondertus‐ sen geïntegreerd in het nieuwe erkende en gesubsi‐ dieerde SVK Zuidkant vzw. De SVK Woonwinkel Aalst is opgegaan in de werking van het SVK Zuid Oost‐Vlaande‐ ren, wat deels de woninggroei van dit SVK verklaart. In één jaarverslag hebben we het woningaantal gecorri‐ geerd. SVK Westhoek‐Zuid vzw neemt de SVK‐werking (patrimonium, huurders, wachtlijst) van het SVK Menen vzw over. Conform de afspraak die ze maakten met de Vlaamse administratie en het kabinet kunnen ze voor de subsidieberekening ook die woningen inbrengen, die ten laatste 15/03/2012 (opmaak jaarverslag) zijn overgenomen. Daarom bevat hun jaarverslag ook deze woningen in Menen en Wervik, woningen die we wederom terugvinden in het jaarverslag van SVK Menen vzw. We hebben deze dubbel‐ telling eruit gehaald, door
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 34
deze woningen in mindering te brengen bij het SVK Westhoek‐Zuid vzw. SVK de Poort blijft – zoals altijd – afgetekend het grootste SVK van Vlaanderen. Maar verder wordt de top grondig door elkaar geschud, mede doordat SVK WW Aalst is opgegaan in het SVK Zuid Oost‐ Vlaanderen vzw. Twee SVK’s die in de top‐10 staan hebben zelfs hun woningaantal zien groeien met 20% of meer, of respectievelijk 40 en 30 woningen. Tegelijk moeten we hier bij deze volgorde een kanttekening plaatsen. De SVK’s Huurdersunie, ASVK en Woonunie groeien meer een meer naar één grootstedelijk SVK, met een gemeenschappelijk team. Deze SVK’s staan samen voor 442 woningen, en komen daardoor vrij kort bij het woningaantal van SVK De Poort vzw. En ook voor de SVK’s Westkust en Veurne‐Diksmuide zien we de SVK‐opdracht geschraagd vanuit één coördinatie en team. Hier vinden we 285 SVK‐woningen terug. Deze doorgedreven samenwerkingsinitiatieven zouden qua woningaantal de tweede en de derde plaats bezetten. Van de 45 gesubsidieerde SVK’s hebben er 12 (26,7%) 150 woningen of meer in beheer, en nogmaals 13 (28,9%) tussen de 100 en 149 woningen. Blijft over 20 (44,4%) van de gesubsidieerde SVK’s met minder dan 100 woningen. Einde 2010 was dit nog net de helft. 55% van de gesubsidieerde SVK’s (25/45) beheert anno 2011 meer dan 100 woningen. Dat is drie meer dan in 2010. 2.3.
Netto groei per SVK, en een nieuwe verwachting
Absolute en relatieve cijfers
Zetten we de SVK’s in volgorde van de procentuele groei, dan steekt het SVK Houtvast vzw met kop en schouders boven de andere SVK’s uit. Elf SVK’s zagen hun woningbestand met meer dan 20% toenemen, en negen met 10 tot 20%. In absolute cijfers is met een netto‐groei van 40 woningen het SVK Zuid Oost‐Vlaanderen vzw de koploper. In dit SVK is in de loop van 2011 de werking van het erkende niet‐gesubsidieerde SVK WW Aalst opgegaan, wat in belangrijke mate de woninggroei verklaart. SVK Sovekans vzw volgt met een spectaculaire groei met 30 woongelegenheden. In procentuele termen zitten de koplopers in Limburg en Oost‐Vlaanderen, respectievelijk SVK Houtvast vzw (26 woningen of 55% groei), SVK Midden‐Limburg vzw (26 woningen of 32,9%), SVK Laarne‐Wetteren‐Wichelen vzw (24 woningen of 37%) en de SVK‐vereniging Leie en Schelde (13 woningen of 36%). Dit laatste SVK kende in 2010 en 2011 een grondige metamorfose, met een naamswijziging en een serieuze gebiedsuitbreiding. Hierin zit ook de gemeente Melle, die vroeger betrokken was bij het in 2009 opgedoekte SVK Melle‐ Destelbergen.
Groeiverwachting en het nieuwe besluit
In volgende tabel maken we een onderscheid tussen de SVK’s met minder dan 100 woningen (groep C), van 100 tot 150 woningen (groep B) en SVK’s met minder dan 100 woningen, waarbij we gemakkelijkheidshalve geen onderscheid maken tussen woningen die al dan niet kunnen worden ingebracht voor de berekening van de subsidies. In het nieuwe subsidiebesluit voor de sector wordt en dit vanaf 2013 van groep B en C een duidelijke groei verwacht, namelijk van 50 tot 100 in drie jaar, en van 100 tot 150 in vier jaar. Van 50 naar 100 in drie jaar komt overeen met een jaarlijks gemiddelde toename van 25%, van 100 naar 150 op vier jaar met 11%. Is dit realistisch? We spitsen ons even toe op de resultaten van 2011.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 35
Groep A: 150 woningen of meer
% groei
GROEI tov 2010
% groei
GROEI tov 2010
Ter informatie: om de groeinorm van het sociaal objectief te halen dient het SVK‐woningaanbod jaarlijks met een 7,5% toe te nemen. De gemiddelde groei van de sector over de laatste 7 jaar is 10,9% waarin ook de groei door toename van het aantal SVK’s zit vervat.
Groep C: minder dan 100 woningen
SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw
40 24,10%
SVK Houtvast vzw
26
52,00%
SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw
30 20,13%
SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw
24
36,92%
SVK Webra vzw
17
9,77%
SVK-vereniging Leie en Schelde
13
36,11%
SVPWL vzw
13
7,78%
SVK Woonkans vzw
16
25,40%
SVK Voorkempen vzw
12
6,35%
SVK Woonwinkel Tienen
15
24,19%
Antwerps SVK vzw
9
5,73%
SVK Woonweb
11
21,15%
RSVK Westkust vzw
8
5,16%
SVK Optrek vzw
10
19,61%
15
3,11%
RSVK Waregem
8
13,56%
SVK-vereniging Waasland
3
1,88%
SVK Social vzw
6
11,32%
SVK-vereniging Brugge
2
1,15%
SVK Onderdak vzw
8
10,53%
SVK Noord-Limburg vzw
1
0,55%
SVK Bodukam vzw
6
8,96%
-1
-0,55%
SVK De Woonkoepel vzw
5
8,20%
SVK Hageland
5
7,46%
SVK Zuiderkempen vzw
5
5,75%
RSVK Westhoek-Zuid vzw
2
2,56%
2
2,15%
SVK de Poort vzw
Woonfonds vzw Groep B: van 100 tot 149 woningen SVK Midden-Limburg
25 32,89%
SVK Meetjesland vzw
SVK Woonunie vzw
23 21,50%
SVK Menen vzw
-1
-1,69%
SVK-vereniging regio Izegem
18 18,75%
SVK-vereniging Jogi
-2
-2,86%
SVK Noorderkempen vzw
14 14,89%
RSVK Midden West-Vlaanderen vzw
-4
-4,30%
SVK Regio Roeselare
14 13,33%
RSVK Veurne-Diksmuide vzw
13 11,93%
SVK Land van Loon vzw
12
9,68%
Huurdersunie vzw
8
5,80%
SVK-vereniging Bredene-Oostende
8
5,76%
OCMW Poperinge (Er)
5
33,33%
Woonaksent vzw
5
4,90%
SVK-OCMW Essen (Er)
4
7,27%
SVK Het scharnier
5
4,90%
Woonwinkel Knokke-Heist (Er)
2
4,08%
SVK Maasland vzw
5
4,50%
OCMW Gent (Er)
1
1,06%
-1
-0,79%
SVK Zuidkant vzw
SVK SPIT vzw
Groep X: niet gesubsidieerde SVK’s, + nieuw in 2011
nvt
Tabel 11: netto groei / SVK (groepen)
In de groep van SVK’s met minder dan 100 woningen (groep C) zijn er vier die effectief een groei van 25% of meer hebben gerealiseerd. Dertien SVK’s zetten een kleiner resultaat neer, waarvan 6 zelfs minder dan 8%. In groep B zijn de resultaten beter, maar de procentuele groei is daar ook kleiner. Hier halen 6 SVK’s deze groeinorm, en 7 moeten afkloppen met een kleiner resultaat.
Negatieve groei
Bij vijf SVK’s zien we een kleine terugval. Hierin zitten twee middel‐ tot grote SVK’s, en drie met een relatief klein woningaantal. Hierbij vinden we ook het SVK Menen vzw, dat in de loop van 2011 haar werking afbouwde.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 36
3. Woningen in & uit
verhouding
n woningen 31/12/2011 Woningen IN beheer in 2011 Woningen UIT beheer in 2011 n contractverrichtingen
Soms stellen SVK’s dat na een aantal jaren opvallende groei het nodig is om een rustpauze te in te lassen. In deze periode dient men te bezinnen over de samenstelling/taakverdeling in het team, de woningkwaliteit en/of de financiële draagbaarheid van het gegroeide woningaanbod. Terecht. Zo vinden we in de lijst van SVK’s waar er nauwelijks sprake is van een groei het SVK Noord‐Limburg vzw en de SVK‐vereniging Waasland terug. Dit zijn twee SVK’s die de voorbije jaren werden gekenmerkt door een zeer opvallende toename van hun woningaanbod. Het aantal SVK’s met een negatieve groei is dit jaar beduidend lager dan in 2010. Toen was er sprake van een opvallend aantal SVK’s (11) die ofwel stagneerden ofwel in woningaantal achteruit gingen, dit vooral in Vlaams‐Brabant.
bbbb
3.1.
Zeventwintig in, versus tien uit
Bij elke woning die uit het SVK beheer gaat, komen er 2,7 nieuwe woongelegenheden in plaats. Dit is meer dan in 2010. Toen lag de verhouding op aantal woningen IN versus UIT op 2,3 woningen. De optelsom van deze ‘in‐ en uitflow’ kleurt, wat inhuren betreft, in belangrijke mate de workload voor het personeel. Een woning die uit beheer gaat, vraagt dikwijls evenveel of meer werk als een nieuwe woning inhuren. Tabel 12: netto groei / SVK (volgorde)
Volgende tabel biedt u een overzicht van het aantal IN en UIT‐huur bewegingen per SVK. Om de taakspanning te meten zetten we de optelsom van beide tegenover het woningaantal op 31/12/2011. We beperken ons hier tot 42 van de 49 SVK’s. Zij bezorgden ons cijfers, die ook nog overeen kwamen met hun gegevens in de andere tabellen, én met hun jaarverslagen 2010. Ook het in 2011 nieuw erkende en gesubsidieerde SVK Zuidkant
SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw SVK de Poort vzw SVK Woonunie vzw RSVK Westkust vzw SVK Regio Roeselare SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw SVK Voorkempen vzw SVK Webra vzw SVK Midden-Limburg SVPWL vzw SVK-vereniging regio Izegem SVK Woonkans vzw SVK Houtvast vzw SVK Zuiderkempen vzw SVK Hageland SVK-vereniging Bredene-Oostende SVK Land van Loon vzw RSVK Veurne-Diksmuide vzw Woonaksent vzw SVK Het scharnier Huurdersunie vzw SVK Noorderkempen vzw SVK-vereniging Waasland SVK Optrek vzw Antwerps SVK vzw SVK Woonwinkel Tienen SVK Onderdak vzw RSVK Waregem Woonfonds vzw SVK Maasland vzw SVK De Woonkoepel vzw RSVK Midden West-Vlaanderen vzw SVK Social vzw SVK Woonweb SVK SPIT vzw OCMW Gent (Er) SVK Bodukam vzw SVK-OCMW Essen (Er) SVK-vereniging Brugge OCMW Poperinge (Er) RSVK Westhoek-Zuid vzw Woonwinkel Knokke-Heist (Er)
Ovl WVL A WVl WVl WVl A VlB L L WVl A L A VlB WVl L WVl Ovl L A A Ovl A A VlB A WVl Ovl L VlB WVl VlB A VlB Ovl A A WVl WVl WVl WVl
206 497 130 163 119 179 201 191 101 180 114 79 76 92 72 147 136 122 107 107 146 108 163 61 166 77 84 67 182 116 66 89 59 63 126 95 73 59 176 20 80 51
55 32 36 28 28 35 25 27 29 21 23 22 26 14 14 15 17 17 13 13 14 17 11 14 13 16 12 12 7 10 9 4 9 11 4 5 7 6 4 5 3 2 685
15 17 13 20 14 5 13 10 4 8 5 6 0 9 9 7 5 4 8 8 6 3 8 4 4 1 4 4 8 5 4 8 3 0 5 4 1 2 2 0 1 0
70 49 49 48 42 40 38 37 33 29 28 28 26 23 23 22 22 21 21 21 20 20 19 18 17 17 16 16 15 15 13 12 12 11 9 9 8 8 6 5 4 2
34,0% 9,9% 37,7% 29,4% 35,3% 22,3% 18,9% 19,4% 32,7% 16,1% 24,6% 35,4% 34,2% 25,0% 31,9% 15,0% 16,2% 17,2% 19,6% 19,6% 13,7% 18,5% 11,7% 29,5% 10,2% 22,1% 19,0% 23,9% 8,2% 12,9% 19,7% 13,5% 20,3% 17,5% 7,1% 9,5% 11,0% 13,6% 3,4% 25,0% 5,0% 3,9%
257 942
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 37
vzw werd niet mee in rekening gebracht. Samen gaat het over 1 Limburgs, 3 Oost‐Vlaamse, 2 West‐ Vlaamse SVK’s en 1 SVK in Vlaams‐Brabant. SVK Zuid Oost‐Vlaanderen vzw springt eruit met 70 contractverrichtingen. Als we de verhouding met het woningaantal (en bijgevolg ook de grootte van het team) in rekening brengen, scoort SVK Woonunie vzw het hoogst met 37,7% contractverrichtingen in vergelijking met het woningaantal op 31/12. 3.2.
2 slk
3 slk
> 3 slk
9,1% 7,7% 2,5% 7,3% 3,4%
51,4% 44,0% 53,2% 73,3% 68,1%
39,4% 48,4% 44,3% 17,8% 28,4%
29,3% 27,5% 29,1% 35,6% 29,3%
42,8% 40,7% 46,8% 40,3% 42,2%
14,9% 16,5% 19,0% 12,6% 21,6%
3,8% 7,7% 2,5% 2,6% 3,4%
0% 6,7% 59,6% 33,3%
30,8% 42,2% 16,1% 3,8%
Geen gegevens
1 slk
685
woning
VLAANDEREN
appartement
208 91 79 191 116
studio
WEST-VLAANDEREN OOST-VLAANDEREN VLAAMS-BRABANT ANTWERPEN LIMBURG
kamer
IN
totaal aantal
Woningen komen, en woningen gaan
1,6%
0%
Tabel 13: nieuw ingehuurde woningen: type
Algemeen zijn het vooral appartementen die worden ingehuurd, net geen 60% van de totale ‘inflow’. Maar tussen de provincies zien we grote verschillen. Het hoge aandeel appartementen in de provincie Antwerpen trekt het Vlaamse aandeel de hoogte in. In Oost‐Vlaanderen daarentegen is het aandeel appartementen kleiner dan het aandeel woningen. Omgekeerd is in de provincies Limburg en Antwerpen het aandeel woningen eerder laag. Kamers werden niet nieuw ingehuurd. Verder zullen we zien dat er ook geen uit beheer zijn gegaan. Studio’s en appartementen of woningen met één slaapkamer zijn geschikt voor een alleenstaande of een kinderloos koppel. Samen maakt dit 37,5% van het ingehuurde patrimonium uit. Het aandeel grotere woongelegenheden – drie slaapkamers of meer – komt net niet aan 20%. Toch een redelijk aandeel. Op 6 woningen in eigendom van een lokaal bestuur na komen alle woningen van de particuliere huurmarkt (99,1%). Renovatiehuurcontracten staan nog voor een 3% van de instroom. De meeste woningen worden bijgevolg ingehuurd met een gewoon hoofdhuurcontract, al dan niet voorafgegaan door een sanering of renovatie van de woningen, dit onder verantwoordelijkheid van de eigenaar.
UIT
Het hoge aandeel ‘geen gegevens’ in West‐Vlaanderen is te wijten aan één SVK, dat ons geen specificaties bezorgde over haar patrimonium dat uit beheer is gegaan.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 38
VLAANDEREN
257
2 slk
59,8% 72,1% 56,3% 35,4% 46,7%
14,9% 14% 25% 21,5% 13,3%
33,3% 41,9% 43,8% 29,2% 40%
0% 12,1% 25,7% 53,7%
17,5% 35,8%
18,4% 4,6% 30,2% 7% 28,1% 13,8% 3,1% 23,3% 13,3% 21%
5,1%
Geen gegevens
1 slk
11,5% 20,9% 40,6% 32,3% 43,3%
> 3 slk
woning
5,7% 7% 3,1% 29,2% 10%
3 slk
appartement
87 43 32 65 30
studio
WEST-VLAANDEREN OOST-VLAANDEREN VLAAMS-BRABANT ANTWERPEN LIMBURG
kamer
totaal aantal
In tegenstelling tot de instroom zijn het vooral woningen die UIT beheer gaan, zelfs meer dan de helft (53,7%) van het totaal aan afgestote woongelegenheden. Hierin scoort de provincie Antwerpen het laagst, en Oost‐Vlaanderen het hoogst.
23%
3,08%
8,56%
Tabel 14: UIT huur gegane woningen: type
Studio’s en appartementen of woningen met één slaapkamer staan voor 29,9% van de uit beheer gegane woongelegenheden, wat beduidend lager is dan het zelfde type van IN beheer gekomen woningen (verschil 7,6%). Maar het aandeel van de grotere woongelegenheden – drie slaapkamers of meer – staat voor 26,1% van de uitstroom. Dit is dan weer beduidend hoger dan de instroom. We kunnen dus stellen dat het SVK‐woningaanbod meer en meer gericht is naar alleenstaanden en kleinere gezinnen. Van de uit beheer gegane woongelegenheden zijn er 10 die eigendom zijn van het SVK, een lokaal bestuur of een sociale huisvestingsmaatschappij. Acht hiervan zaten bij drie West‐Vlaamse SVK’s.
En het initiatief ligt bij …
WEST-VLAANDEREN OOST-VLAANDEREN VLAAMS-BRABANT ANTWERPEN LIMBURG
87 43 32 65 30
27,6% 3,4% 8,0% 30,2% 9,3% 28,1% 6,3% 9,4% 36,9% 1,5% 4,6% 20,0% 3,3% 6,7%
20,7% 4,6% 18,6% 25,0% 3,1% 16,9% 4,6% 23,3% 10,0%
VLAANDEREN
257
29,6% 0,4% 0,4% 3,1% 6,2%
20,2%
39,69%
4,3%
0%
Geen gegevens
Andere redenen
Einde huurovereenkomst
Ongemotiveerd
Wegens renovatiewerken
Eigen gebruik
Initiatief bij de eigenaar Andere redenen
Einde huurovereenkomst
Geen geschikte onderhuurders
Wegens huurprijs
Slechte kwaliteit woning
Initiatief bij het SVK
6,9% 1,1% 14,0% 11,6% 15,6% 20% 10,8% 13,3% 16,7%
27,6% 16,3% 12,5% 4,6% 6,7%
11,3%
15,6%
8,9%
44,75%
Tabel 15: opzeg hoofdhuurcontracten 2011
Behalve indien uitdrukkelijk uitgesloten – bijvoorbeeld bij een door het SVK gedragen renovatie of bij een sterke subsidiëring van de werken – blijven bij de meeste SVK’s de opzegmogelijkheden van de huurwet voor SVK én eigenaar onverkort van toepassing. Dit maakt bijvoorbeeld dat de eigenaar op elk moment de huurovereenkomst kan beëindigen voor eigen bewoning, en op de scharniermomen‐ ten van 3 en 6 jaar voor renovatie. Het SVK daarentegen kan en dit conform de huurwet de overeen‐ komst op elk ogenblik beëindigen en dit zonder reden. Op het einde van de huurovereenkomst (9
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 39
jaar) kan elk van de partijen de overeenkomst beëindigen, dit zonder reden en zonder dat een vergoeding verschuldigd is. Is het een eenmalig feit, of mogen we spreken van een kentering? In tegenstelling tot voorgaande jaren is het in 2011 meestal de eigenaar die het initiatief neemt om een einde te maken aan de overeenkomst. Dit gebeurt vooral voor eigen gebruik (20,2%) of op het einde van de overeenkomst (11,3%). Vooral de toename van ‘opzeg voor eigen gebruik’ valt op. Vorig jaar was dit nog 9,4%. Als het SVK het initiatief neemt, is dat meestal omdat ze niet langer tevreden is over de kwaliteit van de woning (29,6%).
4. Woninggroei 2004 - 2011 4.1.
Gemiddeld woningaantal per SVK 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
aantal SVK's aantal woningen Vlaams gemiddelde woningen / SVK
35 2.791 79,74
39 3.032 77,74
46 3.543 77,02
49 3.868 78,94
50 4.368 87,36
51 4.913 96,33
50 5.295 105,9
49 5.750 117,3
aantal gesubsidieerde SVK's n woningen gesubsidieerde SVK's gemiddeld n woningen / gesubs. SVK
28 2.384 85,14
29 2.600 89,66
32 2.905 90,78
39 3.397 87,1
41 4.055 98,9
44 4.600 104,55
44 5.011 113,89
45 5.525 122,78
Tabel 16: gemiddeld woningaantal / SVK 2004 tot 2011
Het gemiddeld woningaantal per SVK stijgt elk jaar. Hiervoor zien we een aantal verklaringen. Sinds 2007 neemt het aantal nieuwe initiatieven af, waardoor er minder ‘kleintjes’ bijkomen. Ten tweede neemt bij (quasi) alle SVK’s het beheerde woningaantal toe. Nieuw is dat het gemiddelde ook toeneemt door fusiebewegingen. In 2011 slokte het SVK Zuid Oost‐Vlaanderen vzw de erkende SVK‐ werking van de stad Aalst op. Begin 2012 (en bijgevolg nog niet in rekening gebracht in bovenstaande cijfers) gaat de SVK‐werking van SVK Menen vzw op in het SVK Westhoek‐Zuid vzw. Op 31/12/2011 beheerden de SVK’s gemiddeld 117,3 woningen of 11,4 (10,7%) meer dan een jaar daarvoor. Voor de door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s zit het gemiddelde woningaantal zelfs op 122,8 wat een toename met 8,9 (7,8%) betekent. Hierbij zien we grote verschillen tussen de vijf provincies. Hier komen we verder in dit rapport op terug. We verwachten de komende jaren nog een aantal fusie‐ en herschikkingsbewegingen. Als bijvoorbeeld de SVK’s in Antwerpen‐stad fusioneren, zal dit het gemiddelde woningaantal per SVK gevoelig verhogen. 4.2.
Vanaf 2005 gemiddeld +10,9%, maar dalend
Het SVK‐patrimonium blijft duidelijk groeien. Maar in 2010 en 2011 was dit beduidend minder opvallend dan de voorgaande jaren. We zien wederom de vertraging in de groei, waarvoor SVK’s ons al jaren waarschuwen. Ze kunnen door de grote hoeveelheid van administratief werk (sociaal huurbesluit, toezicht, energie, REG‐
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 40
premie) én een goede huurderbegeleiding én woninggroei niet blijven garanderen. Bovendien is in 2010 en 2011 het aantal SVK’s niet gegroeid (zelfs integendeel), en heeft dit ook zijn impact. Tabel 17: woninggroei 2004 tot 2011
woningaantal 2004 2.791
groei
3.032 8,63% Maar meer dan 8% blijft een mooi groeicijfer. In de voorbije 7 jaar realiseerde 2005 2006 3.543 16,85% de sector 2.959 woningen. Over deze periode haalt de sector een jaarlijks 2007 3.868 9,17% gemiddelde van 10,9% groei. 2008 4.368 12,93% 2009 4.913 12,48% De in het sociaal objectief (grond en pandendecreet, GPD) ingeschreven groei 2010 5.295 7,78% voor de SVK‐woningen bedraagt 6.000 bijkomende SVK‐woningen tegen 2020, 2011 5.750 8,59% waarbij het aantal van 31/12/2007 als referentie wordt gebruikt (=3.868 woningen). Hier gaat men dus uit van een jaarlijks gemiddelde groei van net geen 7,5%. In de 4 jaar GPD‐periode realiseerden de SVK’s 1.882 bijkomende woningen, of jaarlijks gemiddeld +10,4%. In de volgende 9 jaar moet dus nog een groei met minimaal 4.118 eenheden worden neergezet.
4.3.
Woninggroei en de vijf provincies
Algemeen
Grafieken 6 en 7: woninggroei 2004 tot 2011
Hogerstaande grafieken geven de woninggroei per provincie, en de gecumuleerde groei over de vijf provincies. Het aantal woningen en de groei is duidelijk niet gelijkmatig verspreid over de vijf provincies. Als we de groei grafisch voorstellen en dit over de voorbije 7 jaar, zien we vooral in West‐ Vlaanderen, Limburg en in de provincie Antwerpen een stijgende curve. In Oost‐Vlaanderen en in Vlaams‐Brabant blijft de groei overduidelijk achterwege. In de eerste provincie heeft dit ongetwijfeld te maken met het feit dat in vele gemeenten geen SVK actief is, want een aantal bestaande SVK’s in die regio zetten toch jaarlijks een aannemelijke groei neer. In Vlaams‐Brabant heeft dit te maken met een moeilijker toegankelijke huurmarkt (aantal huurwoningen, huurprijs), nog te veel aandacht voor renovatie van woningen, maar ook door de structuur van een aantal SVK’s waardoor het werkings‐ gebied niet voldoende kan worden uitgepit (gemeente nog niet betrokken bij het SVK, geen aaneengesloten werkingsgebied, een te groot werkingsgebied). In vergelijking met de andere provincies blijft het aantal SVK‐woningen in West‐Vlaanderen opvallend hoog. Dit is grotendeels te verklaren door én het hoger aantal SVK’s in deze provincies, én het grote woningbestand van SVK De Poort vzw.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 41
WEST-VLAANDEREN OOST-VLAANDEREN VLAAMS-BRABANT ANTWERPEN LIMBURG aantal SVK's aantal woningen
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
1.161 639 288 429 274
1.248 672 309 529 274
1.401 732 504 585 321
1.424 781 527 712 424
1.586 828 552 858 544
1.707 925 568 990 723
1.832 926 588 1.136 813
1.950 986 652 1.262 900
35 2.791
39 3.032
46 3.543
49 3.868
50 4.368
51 4.913
50 5.295
49 5.750
Tabel 18: woninggroei per provincie
In volgende delen bekijken we elke provincie afzonderlijk. Hierbij geven we de evolutie in woningaantal voor alle SVK’s, en dit over de voorbije 7 jaar. Om volledig te zijn vermelden we ook de erkende SVK’s die ondertussen hun werking hebben stopgezet, dit steeds tussen haakjes. Bij de grafieken gebruiken we steeds de zelfde verhoudingen, wat onderlinge vergelijking tussen de provincies mogelijk maakt.
RSVK Midden WestVlaanderen vzw
RSVK Westhoek-Zuid vzw
SVK-vereniging WW Knokke-Heist
SVK-OCMW Poperinge
56
52
53
49
132
64
60
56
52
44
2006
370
62
157
70
139
73
65
65
59
57
46
61
26
12
2007
384
74
158
134
141
83
41
68
73
62
58
49
56
31
12
2008
416
100
170
165
141
111
57
71
66
67
65
54
56
33
14
2009
456
121
168
163
139
104
75
78
83
73
69
54
57
51
16
2010
482
149
174
155
139
109
105
96
93
76
70
59
59
49
15
2011
497
179
176
163
147
122
119
114
89
80
68
67
58
51
20
SVK Menen vzw
SVK-vereniging regio Izegem
127
44
RSVK Waregem vzw
RSVK VeurneDiksmuide vzw
37
157
SVK-vereniging Jogi
SVK-vereniging Bredene-Oostende
148
58
Vlaams Gemiddelde
RSVK Westkust vzw
54
340
gemiddelde WestVlaanderen
SVK-vereniging Brugge
313
2005
(SVK-OCMW Roeselare)
SVK Sovekans Leefbaar Wonen vzw
2004
(SVK-OCMW Ichtegem)
SVK de Poort vzw
SVK Regio Roeselare vzw
West-Vlaanderen: provincie met het grootste aanbod
(SVK-OCMW Waregem)
54 60
9
Tabel 19: woningaantal provincie West-Vlaanderen, 2004-2011
West‐Vlaanderen kent het hoogste aantal SVK’s, en ook het grootste SVK (SVK De Poort vzw). Het gemiddeld woningaantal zit – in vergelijking met het Vlaams gemiddelde 2004 89,31 79,74 41 54 123 – vrij hoog. Ten opzichte van 2010 is het gemiddelde 2005 89,14 77,74 39 133 2006 93,4 77,02 139 woningaantal per SVK toegenomen met bijna 8 woningen. 2007 94,93 78,94 2008 105,73 87,36 Het gemiddelde ligt gevoelig lager als we het woningaantal 2009 113,8 96,33 van SVK De Poort buiten beschouwing laten. Dan zouden we 2010 122,13 105,9 in deze provincie afkloppen op gemiddeld 103,8 woningen 2011 130 117,3 per SVK, wat gevoelig lager is dan het Vlaamse gemiddelde. Zeven van de 15 momenteel erkende SVK’s hebben een woningaantal hoger dan het Vlaams gemiddelde of 46,7% van de West‐Vlaamse SVK’s.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 42
In deze provincie vinden we 3 SVK’s die ondertussen hun werking hebben stopgezet, namelijk de SVK‐werkingen van de OCMW’s van Waregem, Ichtegem en Roeselare. Deze zijn opgegaan in de (gesubsidieerde) werking van respectievelijk het RSVK Waregem vzw, de SVK‐ vereniging Jogi en het SVK Regio Roeselare vzw. Bij deze laatste is maar een deel van het patrimonium van het vroegere erkende SVK‐OCMW Roeselare overgenomen. Grafiek 8: woninggroei in WestVlaanderen, 2005-2011
In de grafiek zien we dat een aantal SVK’s hun woningaanbod mooi hebben uitgebreid. Maar wat vooral in het oog springt, is het hoge aantal SVK’s alsook de grote blok die het woningaanbod van SVK De Poort vzw voorstelt. Tegelijk zien we een behoorlijk aantal SVK’s waar het woningaantal niet betekenisvol wijzigt.
78
59
62
82
60
32
2006
109
144
102
92
68
93
60
34
2007
109
161
114
93
71
99
60
35
2008
117
175
124
95
72
103
64
37
2009
144
179
150
101
82
102
65
37
24
2010
166
183
160
102
94
93
65
36
27
2011
206
182
163
107
95
95
89
49
Vlaams gemiddelde
60
91
Gemiddelde OostVlaanderen
SVK Laarne-WetterenWichelen vzw
92
98
(SVK-OCMW Gavere)
SVK Meetjesland vzw
84
142
(SVK-OCMW Destelbergen)
SVK-OCMW Gent
128
105
(SVK-vereniging Melle-Destelbergen)
Woonaksent vzw
106
2005
(SVK Woonwinkel Stad Aalst)
SVK-vereniging Waasland
2004
SVK-vereniging Leie en Schelde
Woonfonds vzw
Oost-Vlaanderen: minder SVK’s, hoger gemiddelde
SVK Zuid OostVlaanderen vzw
79,88
79,74
84,00
77,74
81,33
77,02
39
86,78
78,94
41
92,00
87,36
41
92,50
96,33
102,89
105,9
123,25
117,3
32 30
Tabel 20: woningaantal provincie Oost-Vlaanderen, 2004-2011
Het SVK Zuid Oost‐Vlaanderen is nu het Oost‐Vlaamse SVK met het grootste woningaanbod. Maar ook het gemiddeld woningaanbod mag er zijn: de 8 Oost‐Vlaamse SVK’s hebben gemiddeld 123,25 woningen, of 6 meer dan het Vlaamse gemiddelde. Drie of 37,5% van de Oost‐Vlaamse SVK’s hebben meer woningen dan het Vlaams gemiddelde. Het valt ook op dat in deze provincie de laatste 5 jaar geen SVK meer is bijgekomen, terwijl net hier voldoende mogelijkheden zijn. Vorig jaar zat het gemiddelde woningaanbod in de provincie nog rond het Vlaams gemiddelde. Doordat de SVK‐werking van de stad Aalst is stopgezet, zijn er minder Oost‐Vlaamse erkende SVK’s, en stijgt bijgevolg het gemiddelde.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 43
In het totale SVK‐woningaanbod staat deze provincie ondertussen op de derde plaats. Een aantal jaren geleden werd ze ingehaald door de provincie Antwerpen. Als de groei zich op een zelfde wijze bestendigt, zal ze binnenkort ook worden ingehaald door Limburg (zie grafiek 6 op blz. 19) . In Oost‐Vlaanderen vinden we ook het enige erkende niet‐ gesubsidieerde SVK met een woningpatrimonium dat het Vlaams gemiddelde benadert, namelijk het SVK van het OCMW Gent. Grafiek 9: woninggroei in OostVlaanderen, 2004-2011
In de grafiek springt de groei van het SVK Zuid Oost‐ Vlaanderen vzw en de SVK‐ vereniging Waasland eruit. Maar wat vooral opvalt is dat het totale woningaanbod beduidend lager is dan dat van West‐Vlaanderen.
SVK SOCiAL vzw
79,74
77,25
77,74
2006
117
116
68
41
43
42
18
59
63,00
77,02
2007
135
126
67
44
54
51
10
40
65,88
78,94
2008
136
132
67
54
57
59
9
38
69,00
87,36
2009
152
134
67
58
64
40
53
81,14
96,33
2010
174
127
62
67
61
53
44
84,00
105,9
2011
191
126
77
72
66
93,14
117,3
61
59
Vlaams Gemiddelde
72,00
42
Gemiddelde Vlaams-Brabant
45
65
(SVK-OCMW Tremelo)
65
108
(SVK-OCMW Keerbergen )
96
94
(SVK-OCMW Halle )
82
2005
SVK Zuidkant
SVK Woonwinkel Tienen vzw
2004
SVK Hageland vzw
SVK SPIT vzw
SVK Woonkoepel vzw
Vlaams-Brabant: een groeiende achterstand SVK Webra vzw
Tabel 21: woningaantal Vlaams-Brabant, 2004-2011
In Vlaams‐Brabant vinden we het laagste gemiddelde woningaanbod terug. Deze provincie zat altijd al lager, maar als we de evolutie over de zeven jaar bekijken wordt het verschil steeds groter (zie ook grafiek 6 op blz. 19). Op 31/12/2011 zat dit zelfs meer dan 25 woningen onder het Vlaams gemiddelde. De SVK‐werking van het OCMW van Halle werd stopgezet/omgevormd naar de intergemeentelijke werking binnen het SVK Zuidkant vzw. Dit nieuwe SVK slaagt er onmiddellijk in om de staartpositie in het Vlaams‐Brabantse peloton over te laten aan een ander SVK. Doch slechts 2 van de Vlaams‐ Brabantse SVK’s (of 28,5%) zetten een woningaantal neer dat het Vlaams gemiddelde overstijgt. Het SVK Webra vzw kan daarbij gebruik maken van het grootste SVK‐werkingsgebied in Vlaanderen.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 44
Grafiek 10: woninggroei in de provincie Vlaams-Brabant, 2004-2011
En ook hier zit het totale woning‐ aanbod beduidend lager dan in West‐ Vlaanderen, namelijk slechts 1/3de. Alleen het SVK Webra vzw slaagt erin om een goede groeicurve aan te houden.
SVK Zuiderkempen vzw
SVK Onderdak vzw
SVK Woonkans vzw
SVK Bodukam vzw
Gemiddelde Antwerpen
Vlaams Gemiddelde
76
57
41
31
61,29
79,74
94
69
78
60
44
21
16
31
52,90
77,74
2006
52
90
99
69
75
68
48
29
19
36
58,50
77,02
2007
82
98
104
71
76
76
52
36
37
37
43
64,73
78,94
2008
142
115
106
87
85
80
61
36
47
42
46
71,50
87,36
2009
177
122
115
103
84
86
65
52
54
38
45
49
81,14
96,33
2010
189
157
138
107
94
87
76
63
67
52
51
55
94,67
105,90
2011
201
166
146
130
108
92
84
79
73
63
61
59
105,17
117,30
SVK-OCMW Kontich
SVK Noorderkempen vzw
62
82
SVK-OCMW Essen
SVK Woonunie vzw
95
34
SVK Optrek vzw
Huurdersunie vzw
67
2005
2004
SVK Woonweb vzw
Antwerps SVK vzw
Antwerpen: een provincie met vele kleintjes
SVK Voorkempen vzw
11
Tabel 22: woningaantal Provincie Antwerpen, 2004-2011
Deze provincie heeft een betekenisvol aantal SVK’s, elk met een redelijk tot groot werkingsgebied. Maar het gemiddelde woningaanbod zit hier nog altijd onder de Vlaamse norm. Twaalf SVK’s, waarvan er ‘slechts’ vier (33%) een woningaantal hoger dan het Vlaams gemiddelde kunnen aanbieden. Als we de SVK’s in Antwerpen‐stad reeds zouden bekijken als één (gefusioneerde) werking, wordt dit aantal zelfs beperkt tot twee SVK’s. Het provinciaal gemiddelde zou dan wel stijgen tot 126 woningen per SVK, wat mooi boven het Vlaams gemiddelde ligt. Grafiek 11: woninggroei in de provincie Antwerpen, 2004-2011
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 45
De grafiek laat zien dat het woningaantal bij alle Antwerpse gesubsidieerde SVK’s mooi toe neemt. Maar vooral de groei van de drie SVK’s in Antwerpen‐Stad en SVK Voorkempen vzw springen in het oog. Bij de meeste SVK’s is er echter eerder sprake van een kleine of geleidelijke groei. SVK Optrek vzw is één van de oudste SVK’s in Vlaanderen, één van de SVK’s actief onder de conventieperiode (’93‐’97). Maar zelfs met de betekenisvolle uitbreiding van haar werkingsgebied slaagt het SVK er niet in om de staartpositie van de gesubsidieerde SVK’s te verlaten.
gemiddelde Limburg
Vlaams Gemiddelde
(SVK-OCMW Hasselt)
129
46
99
91,33
79,74
2005
125
50
99
91,33
77,74
80,25
77,02
70,67
78,94
90,67
87,36
2006
57
108
64
92
2007
108
115
70
102
24
2008
148
133
88
105
48
22
2009
174
150
108
106
95
52
2010
183
167
124
111
102
76
2011
184
180
136
116
107
101
(OCMW Bilzen)
SVK Maasland vzw
2004
SVK Houtvast vzw
SVK Land van Loon vzw
SVK Midden-Limburg vzw
SVPWL vzw
SVK het Scharnier vzw
Limburg: de groei uit het oosten
SVK Noord-Limburg vzw
5 38
103,29
95,33
50
116,14
105,90
76
128,57
117,30
Tabel 23: woningaantal Provincie Limburg, 2004-2011
De Limburgse SVK’s blijven verbazen. Met zijn zevenen bedekken ze quasi de hele provincie. En het woningaanbod blijft opvallend toenemen. Wat betreft het gemiddeld woningaanbod zitten ze ver boven het Vlaams gemiddelde, en maar net onder het gemiddelde in West‐Vlaanderen, waar het woningaanbod van SVK de Poort vzw het gemiddelde de hoogte in jaagt. Op het nog zeer jonge (2 jaar) SVK Houtvast vzw na hebben alle Limburgse SVK’s meer dan 100 woningen in beheer. Grafiek 12: woninggroei in Limburg, 20042011
In de grafiek valt de mooie groeilijn bij quasi alle SVK’s op. Voor 2011 is de groei bij een drietal SVK’s eerder bescheiden. Voor twee (SVK Noord‐Limburg vzw, SVK ’t Scharnier vzw) kunnen we eerder spreken van een rustjaar na een voorbije periode met intense groei. En omdat de meeste SVK’s in de provincie pas later op het strijdtoneel zijn verschenen, kunnen we hier spreken van een mooi totaal woningaanbod.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 46
Deel 4: De technische zijde van de SVK-werking
1. Over een nieuw besluit en over gekende typen 1.1.
Een andere toepassing door het nieuwe subsidiebesluit …
Andere aanpak van renovatie
Vanaf 2013 zal een nieuw subsidiebesluit de dienst gaan uitmaken bij de SVK’s. Op basis van de grote lijnen die reeds in 2010 en 2011 werden uitgezet en waarover het VOB en de SVK’s de eerste signalen mochten ontvangen, heeft de sector waar mogelijk getracht om zich hier reeds naar te gaan organiseren. In de teksten voor het nieuwe subsidiebesluit zijn twee opvallende elementen terug te vinden die een invloed hebben op de koers die de SVK’s zullen (moeten) varen. Ten eerste zullen de SVK’s op een andere manier renovaties moeten aanpakken. De verantwoordelijkheid ligt in handen van de eigenaar van het pand, en minder bij de SVK’s. Van het SVK wordt niet verwacht dat ze renovaties uitvoeren, maar eerder dat ze eigenaar hierin ondersteunen en op weg zetten. Deze mentaliteitswijziging is wel al een tijdje aan de gang binnen de sector, op eigen initiatief. Ten tweede wordt de stijgende aandacht voor woningkwaliteit ook nog verder verankerd. Maar ook op dit vlak heeft de SVK‐sector reeds de eerste stappen gezet om zelf meer garanties in te bouwen. Aandacht voor woningonderhoud is een essentieel deel van de SVK‐taak, en komt mogelijks te weinig expliciet aan bod in het subsidiebesluit. Een blijvende opvolging door het SVK is noodzakelijk, maar dit vereist uiteraard mankracht en organisatorische implementatie.
Verplichte woningscreeningen …
Behalve de subsidiebedragen is wellicht de grootste wijziging in de toepassing door het nieuwe erkennings‐ en subsidiebesluit het structureel inschrijven van woningscreeningen. Dit element heeft in de loop van 2011 binnen de SVK‐sector al heel wat in beweging gebracht. Vanaf 2013 zal iedere in huur te nemen woning aan de VWC‐kwaliteitsnormen worden getoetst. Alleen als voor de betreffende woning een conformiteitsattest kan worden uitgereikt (minder dan 15 strafpunten) kan ze in huur worden genomen. De controle wordt uitgevoerd door een externe instantie, namelijk door IVA Wonen‐Vlaanderen of door de gemeentelijk bevoegde dienst. De woningscreeningen worden bij voorkeur lokaal opgenomen. Niet alleen zit deze taak decretaal bij de gemeenten, maar daarbovenop biedt deze lokale samenwerking tussen SVK’s en gemeente(ambtenaren) de beste basis voor een postieve en flexibele samenwerking. In die gemeenten waar het voor de gemeente niet mogelijk is om in zo’n samenwerkings‐engagement te stappen, zal de taak van de verplichte voorafgaande woningonderzoeken worden opgenomen door
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 47
IVA Wonen‐Vlaanderen. Deze Vlaamse administratie zal ook instaan voor de opvolging van de woningscreening, en voor eventuele ondersteuning.
… bij de gemeenten
In 2011 werd door het bevoegde kabinet van de bevoegde minister en door IVA Wonen‐Vlaanderen ‘getoetst’ in welke mate in de Vlaamse centrumsteden ( 5 ) de woningonderzoeken kunnen worden uitgevoerd door een bevoegde medewerker van een stedelijke dienst. In iedere centrumstad volgde een gesprek tussen de Stad, het SVK en IVA Wonen‐Vlaanderen. Daarop werd een afsprakenkader ontwikkeld, dat als richtlijn zal dienen, en voorgelegd aan de betrokken steden en SVK’s ter ondertekening. De praktijkervaringen uit deze samenwerkingen kunnen model staan voor meer gemeenten in Vlaanderen, dit vanaf 2013. Voor de SVK’s biedt dit het voordeel dat een meer directe samenwerking met de lokale diensten mogelijk wordt. Van 8 van deze centrumsteden vinden we gegevens in de SVK‐jaarverslagen. In de meeste centrumsteden (7) werd in 2011 of 2012 een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met het SVK, stadsbestuur en de Minister, of zullen ze in de nabije toekomst afsluiten. In deze overeenkomst verbindt het stadsbestuur zich om vòòr een nieuwe inhuurname de woning te onderzoeken, binnen een vooraf bepaald tijdsbestek. De bevoegde dienst van het stadsbestuur levert een conformiteitsattest, of wanneer de woning niet conform werd bevonden, een overzicht van de noodzakelijke herstellings‐ of aanpassingswerken af. Tien SVK’s trachten alvast op eigen initiatief tot een samenwerking met het (de) lokale stadsbestu(u)r(en) te komen, wat meestal ook lukt. Bij 5 SVK’s lijkt de samenwerking met het lokale bestuur eerder moeilijk tot stand te komen, ondanks verkennende gesprekken, of zit het conformiteitsattesten‐systeem sowieso in een testfase. Nog andere SVK’s kunnen geen conformiteitsattesten aanvragen, eenvoudigweg omdat het lokale gemeentebestuur hierin niet voorziet. Eén SVK meldt dat de gemeente enkel pro‐forma conformiteitsattesten aflevert, waardoor nog geen zekerheid is bekomen betreffende de woningkwaliteit.
Aantal mogelijke knelpunten
In de engagementsverklaring tussen stad / SVK / IVA Wonen‐Vlaanderen werd opgenomen dat het SVK ten laatste 5 werkdagen dagen na het feitelijk woningonderzoek (mondeling) bericht krijgt over de al of niet conformiteit van het betrokken pand. In het SVK‐subsidiebesluit is er echter geen sprake meer van deze termijn van 5 dagen, wanneer een pand wordt gescreend door IVA Wonen‐ Vlaanderen. In de nota bij het besluit staat dat er van wordt uitgegaan dat de inspecteur en dit tijdens de controle al direct duidelijk maakt of de woning al dan niet voldoet. Als de woning niet voldoet, is het voor het SVK belangrijk om in een korte tijd de opsomming van de pijnpunten te ontvangen, opdat de communicatie rond woningverbetering met de eigenaar kan worden opgestart. SVK’s werken op de private huurmarkt. Als de procedure tot inhuren van een woning te lang duurt, zal de eigenaar de woning alsnog elders willen aanbieden. In het besluit is ingeschreven dat binnen de 15 dagen na verzoek de woningscreening wordt uitgevoerd. De SVK’s zullen zich hierop moeten organiseren. Bovendien gaan we er van uit dat het SVK de nodige expertise verwerft, zodat alleen die woningen voor screening worden aangeboden waarvan men al (quasi) zeker is dat ze ook effectief voldoen. 5
De centrumsteden zijn: Aalst, Antwerpen, Brugge, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 48
Om de termijnen niet te lang te laten uitlopen is in het besluit voorzien dat het SVK een pand wel kan inhuren, indien IVA Wonen‐Vlaanderen er niet in slaagt om binnen de voorziene 15 dagen het technisch woningonderzoek uit te voeren. Maar wat als later blijkt dat het betrokken pand toch niet voldoet aan de conformiteitsnormen? Dit kan grote problemen geven voor het SVK, de eigenaar en – vooral ‐ de huurder waaraan de woning ondertussen wellicht is verhuurd. Tenslotte gaan we er van uit dat een mogelijke discussie over de kwaliteit van een woningscreening zich beperkt tot een discussie tussen de betrokken inspecteurs. Vandaag gebeurt het nog te veel dat een conformiteitsattest opgemaakt door de lokale overheid door de gewestelijke administratie gecontesteerd wordt, met alle gevolgen voor de eigenaar en het SVK. Een attest moet aan de aanvrager zekerheid kunnen geven. 1.2.
… en gekende typen rond renovatie
Verschuiving naar ondersteuning
Tijdens een proces met de SVK’s in 2009 werden vier verschillende typen van SVK’s onderscheiden, dit betreffende de taken en de verantwoordelijkheden die ze opnemen in het renovatieverhaal. De SVK‐toeleider zal de eigenaar de nodige informatie verstrekken over de premies en over hun verwachtingen rond woningkwaliteit. De SVK‐ondersteuner gaat een stap verder, en kan de eigenaar in de renovatie adviseren, ondersteunen en zelfs sturen. De verantwoordelijkheid voor de werken en de organisatie hiervan blijven bij de eigenaar. De SVK‐organisator staat in voor de organisatie van de werken, en geeft zelfs de opdrachten (bouwheer) voor de uitvoering van de werken. De werken zelf worden door het SVK uitgegeven aan aannemers of aan (al dan niet met het SVK samenwerkende) tewerkstellingsinitiatieven. De SVK‐uitvoerder tenslotte heeft zelfs de nodige werkkrachten in huis om (een deel van) de werken zelf uit te voeren. De verantwoordelijkheid voor het SVK neemt toe afhankelijk van de positie die het inneemt. En afhankelijk van deze verantwoordelijkheid zal het SVK zich hierop moeten organiseren, en bijgevolg meer tijd steken in renovatie. Zo vallen de SVK‐organisatoren en –uitvoerders onder de regelgeving van de openbare aanbesteding. De typen tenslotte zijn niet absoluut. Zo kan het zijn dat een SVK occasioneel het engagement opneemt om alsnog een renovatie uit te voeren, maar overwegend haar klusjesmannen inzet voor het dagelijks onderhoud van de woningen, en bijgevolg de renovatie overlaat aan de eigenaar. In het voorbij decennium botste het VOB op een aantal accidenten bij SVK’s die als uitvoerder of organisator optraden. De verantwoordelijkheid hierin is ook niet gering, de vereiste expertise zeer groot. De tijd voor renovatie wordt niet gebruikt voor inhuren van (andere) woningen of voor huurderbegeleiding. Het VOB adviseert tout‐court dat de SVK’s zich hoofdzakelijk concentreren op het inhuren en verhuren van woningen. Renoveren is louter een middel om deze hoofddoelstelling te bereiken en daarom ondergeschikt. Bovendien krijgt een SVK met een renovatie‐aanbod (mogelijks automatisch) vooral aanbod van eigenaars met renovatievragen. Ten slotte zit woninggroei vooral bij die SVK’s die (voornamelijk) de positie van toeleider of ondersteuner innemen. SVK‐renoveerders kunnen bijgevolg minder snel een woningaanbod uitbouwen voor de vele (en toenemende) woningzoekenden op hun wachtlijst. Vrij vertaald kunnen we stellen dat in het nieuwe subsidiebesluit de positie van ‘ondersteuner’ als standaard werd ingeschreven. Hoe zit het vandaag in de praktijk? Van 42 SVK’s ontvingen we voldoende informatie over de rol die zij opnemen bij renovaties. We kunnen deze info vergelijken met 2009, toen we een soortgelijke analyse maakten. Het valt op dat de
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 49
reeds in 2009 ingezette verschuiving in de richting van Ondersteuner en Toeleider zich verder doorzet. Steeds meer SVK’s “beperken zich tot het essentiële” en gaan eventuele inspanningen die ze in het verleden leverden op vlak van organiseren of uitvoeren van renovaties en/of het fungeren als bouwheer en opdrachtgever voor de werken, terugschroeven. Als we ons baseren op wat deze SVK’s als de meest voorkomende rol bij renovaties voor zichzelf omschrijven, komen we voor 2011 tot volgende conclusies: - Slechts 1 SVK (Vlaams‐Brabant) ziet zich nog uitdrukkelijk in de rol van Uitvoerder, en dan zelfs nog in beperkte mate. De intentie is hier veeleer om zich ook tot de essentie te beperken. - Eveneens 1 enkel SVK (Oost‐Vlaanderen) omschrijft zich als hoofdzakelijk een Organisator als het op renovatieprojecten aankomt. - 26 SVK’s beschouwen zichzelf als Ondersteuner. Dit is de grootste groep en bestrijkt 62%. - De resterende 14 SVK’s (33%) menen dat ze louter de Toeleidersrol opnemen. Een aantal SVK’s lichten toe dat ze soms, in uitzonderlijke gevallen, wel eens afwijken van hun “normale” gebruikelijke positie. Meestal betekent dit dat ze bij uitzondering wel eens wat verder durven gaan, als de concrete situatie daar nood aan heeft. Voorbeelden van dergelijke situaties kunnen zijn: het plaatsen van een nieuwe keuken, uitgevoerd door de klusjesman van het SVK, het opnemen van een aantal organisatorische en opdrachtgevende taken omdat de eigenaar hier niet meer toe in staat is wegens ouderdom of slechte gezondheid, of langdurig verblijf in het buitenland, enz. Zo zijn er vijf SVK’s die in 2011 wel eens de rol van ‘uitvoerder’ hebben opgenomen, en nogmaals drie de rol van organisator. Zeven SVK’s vermelden uitdrukkelijk dat ze uitsluitend de rol van organisator of uitvoerder op zich nemen als het gaat over werken in het kader van de REG‐premie. Dit was immers ingeschreven in deze regelgeving doordat de facturen op naam van het SVK moesten staan.
Wie renoveert?
Slechts 2 SVK’s hebben personeel in dienst dat grondige renovatiewerken (kan) uitvoeren. Alle andere SVK’s met technische medewerkers, al dan niet in eigen loondienst, beperken zich tot de meer eenvoudige klussen m.b.t. onderhoud en afwerking. De overgrote meerderheid van de SVK’s voeren dan ook geen renovatiewerken uit in eigen regie. Enkel i.f.v. de REG‐premie werden de SVK’s in een positie gedwongen waarbij ze als opdrachtgever/bouwheer moesten optreden. Een aantal SVK’s klagen dit dan ook aan, omdat dit in strijd is met hun normale werkwijze. Wanneer externe renovatiediensten worden ingeschakeld, gebeurt dit bijna uitsluitend in opdracht van de eigenaar. Het SVK zal vaak vanuit de ondersteunende rol een aantal voorstellen doen om bepaalde externen aan te stellen voor uitvoering van nodige renovatiewerken, maar de uiteindelijke keuze en de verantwoordelijkheid wordt zeer duidelijk bij de eigenaar gelegd. Aan wie worden de werken gegeven? - Private aannemers worden het vaakst (18 keer) vermeld. - 7 SVK’s stellen soms voor aan de eigenaar om samen te werken met een sociale werkplaats of sociale economie. - Wanneer er beroep wordt gedaan op een Technische dienst van een OCMW, blijft dit dan toch altijd beperkt tot kleinere afwerkingsopdrachten. Twee SVK’s vermelden deze optie. - 2 SVK’s kunnen gebruik maken van een soort van een intergemeentelijk samenwerkingsproject voor renovaties.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 50
- In Limburg kan men en dit in het kader van de REG‐premie STEBO inschakelen voor het opmaken van lastenboeken, bestekken en de opvolging van de opleveringen.
2. Woningonderhoud 2.1.
Opvolging woningonderhoud bij de huurbegeleider
Met de toenemende aandacht voor de kwaliteit van de woning, en met de groei van het patrimonium, neemt ook de aandacht voor de organisatie van het onderhoud van de woning toe. Uiteraard kan de woningkwaliteit slechts behouden blijven mits een degelijk en regelmatig onderhoud. Wat betreft onderhoud en herstellingen is de woninghuurwet van toepassing. Sommige werken rusten bij de huurder, andere bij de eigenaar. Maar steeds zijn er ook een aantal werken die niet zo duidelijk toewijsbaar zijn, en waarin het SVK bijgevolg naar best vermogen moet handelen. Niet alle SVK’s bezorgden ons antwoorden op de in het stramien van het jaarverslag gestelde vragen rond woningonderhoud. Maar alle 27 SVK’s die de vragen beantwoord hebben, volgen op een systematische wijze de toestand en het onderhoud van de woning op. In haast alle SVK’s hebben de huurbegeleiders hierin een sleutelrol, wat vanzelfsprekend is. De huurbegeleiders brengen immers op min of meer regelmatige basis (variërend van maandelijks, over halfjaarlijks tot jaarlijks) een bezoek aan de bewoners én aan de woning. Bij die gelegenheid kan de huurbegeleider mankementen in de woning opmerken, en kunnen de huurders eventuele problemen signaleren. De huurbegeleider geeft, als dat nodig blijkt, dan een opdracht aan de interne of externe dienst om de nodige herstellingen uit te voeren. Een aantal opvallende kenmerken en problemen: - De frequentie van de huisbezoeken verschilt van SVK tot SVK. De meeste SVK’s geven aan ‘op regelmatige basis’ huisbezoeken af te leggen, één SVK doet maandelijks een huisbezoek, andere SVK’s (5) moeten zich noodgedwongen beperken tot één huisbezoek per jaar. Eén SVK geeft uitdrukkelijk aan alle huurders maandelijks te gaan bezoeken. - Bij probleemhuurders en bij nieuwe huurders wordt vanzelfsprekend het aantal huisbezoeken opgedreven. - Eén SVK voert na iedere verhuisbeweging een grondige inspectie uit, waarbij eventuele gebreken worden hersteld. - Zes SVK’s geven aan geen systematische werkwijze inzake onderhoud te (kunnen) hanteren. Bij twee hiervan is de ontwikkeling van een systematische aanpak wel startende, en vier SVK’s geven aan enkel vraaggestuurd (op vraag van de onderhuurder en/of van de eigenaar) te kunnen werken naar onderhoud toe. - Veertien SVK’s stellen duidelijk dat de huurbegeleider de ‘controle’ van de woning opneemt en dit bij ieder huisbezoek. Indien nodig is het ook weer de huurbegeleider die de ‘klusopdracht’ geeft. 2.2.
Specifieke vormen
Periodiek onderhoud verwarming
Het wettelijk voorgeschreven jaarlijks of tweejaarlijks onderhoud van de verwarming wordt in 21 van de 29 SVK’s (72%) door het SVK zelf georganiseerd en/of gecoördineerd. Het SVK sluit dan ofwel een ruim onderhoudscontract af met één gespecialiseerde firma om het onderhoud uit te voeren in het
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 51
volledige patrimonium, ofwel stelt het SVK verschillende firma’s aan om het onderhoud in één of meerdere woningen uit te voeren. Vaak is de coördinatie van het onderhoud in handen van het SVK zelf, in een enkel geval verzorgt de onderhoudsfirma de coördinatie (afspraken met huurders, data en regelmaat van het onderhoud enz.). Eén SVK beschikt over een gecertificeerd brandertechnicus die het onderhoud zelf kan uitvoeren. Zeven SVK’s organiseren het onderhoud niet zelf. Vier ervan volgen wel strikt de aflevering van de onderhoudsattesten door de onderhuurders op, zodat de onderhuurders min of meer verplicht worden het onderhoud te laten uitvoeren. In drie SVK’s blijft het verwarmingsonderhoud de uitsluitende verantwoordelijkheid van de onderhuurder, al dan niet mits ondersteuning van de huurbegeleiders. Het SVK loopt hierdoor een risico: hij is immers t.o.v. de eigenaar verantwoordelijk voor dit onderhoud, die bij eventuele schade kan wijzen op deze gebrekkig opgevolgde verplichting.
Kleine herstellingen en een eigen klussenman/vrouw
‘Onderhoud’ omvat naast het verplichte onderhoud door de onderhuurder ook het uitvoeren van kleine herstellingen (lekkende kranen, verstopte afvoeren,…). Deze kleine herstellingen vereisen vaak weinig tijd, en de kosten ervan zijn verwaarloosbaar klein. Nochtans kan de niet tijdige herstelling tot meer en grotere schade lijden. Een lekkende afvoer in een keukenkast bijvoorbeeld kan de keukenkast na verloop van tijd volledig beschadigen. Omdat de kosten van dergelijke kleine herstellingen (zeer) beperkt zijn kan doorgaans niet of niet gemakkelijk een gespecialiseerde firma worden gevonden. Voor elk SVK is het dus belangrijk om over vlot inzetbaar of eigen onderhoudspersoneel te (kunnen) beschikken. Dertien SVK’s geven expliciet aan niet over een eigen onderhoudsdienst of klusjesman te kunnen beschikken, en dit sterk te betreuren. Dit dwingt hen tot werken met externe diensten of aannemers, wat vaak ten koste gaat van snelheid van de interventie, en tot een hogere kostprijs leidt. Het niet beschikken over eigen onderhoudsmensen blijkt zelfs een remmende factor te zijn op de woninggroei. Er kan dan immers aan potentiële verhuurders geen waarborg worden gegeven omtrent de snelle en goedkope uitvoering van eenvoudige herstellingen of regulier onderhoud, wat voor sommige verhuurders een struikelblok is om met het SVK in zee te gaan. Een aantal cijfers: - Bij enkele SVK’s is er slechts een halftijdse klusjesman/‐vrouw, in andere SVK’s is er sprake van een volledige onderhoudsploeg, inclusief gespecialiseerde technici (loodgieters, elektriciens,…). Zeventwintig SVK’s beschikken over een eigen personeelslid of ‐leden om het onderhoud van het patrimonium te verzorgen. - Twaalf SVK’s kunnen beroep doen op organisaties uit de sociale tewerkstellingssector om hun onderhoud uit te voeren, hetzij in aanvulling van hun eigen onderhoudsmensen (eventueel voor grotere werken), hetzij exclusief (voor die SVK’s die niet over eigen onderhoudspersoneel beschikken). De door die organisaties uitgevoerde werken worden dan gefactureerd aan het SVK. - Tien SVK’s kunnen beroep doen op een externe klusdienst, vaak leer‐/tewerkstellingsprojecten van het plaatselijke OCMW, de technische dienst van het gemeentebestuur of het OCMW, of de technische ploeg van het lokale CAW. De eerste twee hebben het grote nadeel dat voor elke gemeente van het werkingsgebied andere partners moeten worden gezocht, of zelfs voor sommige gemeenten geen oplossing kan worden gevonden. - Eén SVK kan beroep doen op een ploeg van vrijwilligers. - Tenslotte zien twaalf SVK’s zich genoodzaakt beroep te doen op private aannemers voor alle onderhoud en herstellingen, wat vaak problemen met zich meebrengt naar interventiesnelheid en kostprijs.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 52
Onderhoudscontracten
Een klein (maar toenemend) aantal SVK’s zijn een andere weg ingeslagen. Zij werken met een onderhoudscontract met een externe firma, die wordt ingeschakeld voor de jaarlijkse controle (bv. centrale verwarming) en helpdesk (incl. uitvoeren kleine werken). Hierdoor wordt het technisch onderhoud en de kleine herstellingen uitbesteed, vaak zelfs inclusief de organisatie ervan. Uiteraard moet het SVK mee blijven opvolgen. Hier staat een zekere kost tegenover, maar de zekerheden die dit systeem biedt maakt het mogelijk om hierover het gesprek aan te gaan met de onderhuurders en/of eigenaars. Deze formule lijkt meer en meer zijn intrede te maken. Een aantal SVK’s vermelden dat ze de haalbaarheid van zulke onderhoudscontracten voor hun eigen werking verder gaan onderzoeken.
3. Renovatiewerken 3.1.
De werken
Aantal renovaties
In 2011 worden er 724 saneringswerken en renovaties gemeld. In absolute aantallen is dit een lichte stijging ten aanzien van de 661 geregistreerde renovaties in 2010. Maar als we deze cijfers afzetten tegen het totaal aantal woningen in beheer binnen de SVK‐sector, blijft dit voor beide jaren constant op 12,5%.
Bouwheer of geen bouwheer
Totaal
127 138 34 65 12 57 45 25 11 86
278 100 89 92 165
124 229 371
724
werken (in opdracht van) door SVK werken (in opdracht van) door eigenaar
werken in combinatie
Zoals hoger gesteld raadt het VOB al enige tijd de sector uitdrukkelijk aan om de verantwoordelijkheid voor de werken bij de eigenaar van het betreffende pand te leggen. Het gaat immers over zijn eigendom, en de (gesubsidieerde) werken geven een duidelijke meerwaarde aan zijn pand. Slechts weloverwogen en uitzonderlijk kan het aangewezen zijn dat het SVK alsnog deze verantwoordelijkheid opneemt. Deze stelling werd en wordt nog doorkruist door de voorwaarden die samenhangen met de REG‐ premie. Hierin is opgenomen dat het SVK de opdracht tot de werken moet geven, waardoor dit onder de reglementering van de overheidsopdrachten valt, en zodoende door het SVK vergelijkende offertes moeten worden opgevraagd. Dit probleem is echter uitdovend (zie verder), maar zit nu nog duidelijk in de verkregen gegevens.
WEST-VLAANDEREN (15) OOST-VLAANDEREN (8) VLAAMS-BRABANT (7) ANTWERPEN (12) LIMBURG (7) VLAANDEREN (49)
13 1 20 22 68
17%
32%
51%
Tabel 24 : werken in opdracht van ...
In 17% van de geregistreerde renovaties neemt het SVK alle verantwoordelijkheid op zich. Hiermee komen we terug op de zelfde grootte‐orde als in 2009. In 2010 echter bedroeg dit aandeel nog 29%, ondanks dat indertijd meer en meer SVK’s verklaarden op vlak van renoveren hun positie te wijzigen naar ondersteuner. Deze stijging was wellicht toe te schrijven aan de REG‐premie. De SVK’s die een hoog aantal werken in
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 53
eigen opdracht uitvoerden, hebben ook een (bijna) overeenkomstig aantal REG‐premies aangevraagd. Uit de gegevens die de SVK’s ter beschikking stellen, blijkt dat de meeste werken nog steeds een samenwerking betreffen tussen het SVK en de eigenaar. Het betreft 51% van de werken (in 2010 was dit 39%). Ook dit kan verklaard worden door de REG‐werken. De REG‐werken zelf worden door het SVK georganiseerd, want dit is een subsidievoorwaarde. Maar de bijkomende prioritaire werken kunnen in handen worden gelegd van de eigenaar. Vanuit die interpretatie vermoeden we dat verschillende SVK’s hun REG‐dossiers in het jaarverslag 2011 onder deze groep hebben gecategoriseerd. In de resterende 32% van de 160 werken (in opdracht van) door SVK woningen is het de eigenaar die 140 werken (in opdracht van) door alle werken uitvoert. 120
eigenaar
werken in combinatie
100
Grafiek 13: renovatie verantwoordelijkheden / provincie
80 60 40
Als we deze gegevens opnieuw 20 bekijken aan de hand van een 0 WestOostVlaamsAntwerpen Limburg provinciale verdeling, krijgen we Vlaanderen Vlaanderen Brabant een beter beeld op mogelijke spreiding. Hieruit blijkt nogmaals dat de SVK’s grotendeels het advies volgen en zoveel mogelijk de verantwoordelijkheid bij de eigenaar trachten te leggen. Als we abstractie maken van de REG‐ premies, zijn we er van overtuigd dat het bouwheerschap voor maar weinig renovaties nog exclusief zal worden toegeschreven aan het SVK: - Heel vaak worden de verantwoordelijkheden bij de renovatiewerken gedeeld door zowel het SVK als de eigenaar. Hierin zit een groot aandeel van REG‐dossiers, waarbij het SVK enerzijds opdrachtgever is voor de REG‐werken en de eigenaar als bouwheer optreedt voor de uit te voeren prioritaire werken, of mee de verantwoordelijkheid draagt van de REG‐werken. - In Limburg valt een nog hoog aantal werken (41%) uitgevoerd in opdracht van het SVK op. Als we dit verder in detail bekijken, zijn die renovaties terug te brengen tot 2 SVK’s en gaat het toch ook over REG‐dossiers. Deze twee SVK’s hebben allicht hun opgelegde rol als opdrachtgever zeer letterlijk genomen en zo geregistreerd in de tabellen. Deze tendens is een goede evolutie, en anticipeert reeds op de bepalingen in het nieuwe besluit.
Woningtypen & provinciale verhoudingen
1 slk
2 slk
3 slk
> 3 slk
1 slk
2 slk
3 slk
> 3 slk
Totaal
WEST-VLAANDEREN (15) OOST-VLAANDEREN (8) VLAAMS-BRABANT (7) ANTWERPEN (12) LIMBURG (7)
Woningen
Studio
Appartementen
16
40
53
14
3
7
31
71
15
250
5 1 7 16
9 15 18 22
10 13 23 19
2 0 9 16
0 0 3 0
6 1 0 0
23 9 7 12
8 14 7 21
6 9 3 3
69 62 77 109
Tabel 25: renovatie 2011, woningtype
Wat betreft het type van de renovatiewoningen beschikken we voor 567 werven over gegevens. VLAANDEREN (49) 45 104 118 41 6 14 82 121 36 567 In vergelijking met de 45 269 253 voorgaande jaren, stijgt vooral het aandeel van appartementen bij de renovaties. 2011 is het eerste jaar waarin er meer 0
0
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 54
appartementen worden gerenoveerd dan gewone woningen, alhoewel het verschil eerder klein is. In 2011 renoveerden de SVK’s iets meer appartementen (47%) dan woningen (45%), en ook nog 8% studio’s. Ruim een derde (36%) betreft werken aan grotere wooneenheden (woningen of appartementen met 3 slaapkamers of meer), ongeveer een status quo ten opzichte van vorig jaar (toen 35%). SVK’s slagen er dus in om via renovatiewerken grotere woningen in beheer te krijgen en dit aan een betaalbare huurprijs. Zo kunnen ze een bepaalde nood van het doelpubliek op hun wachtlijst beantwoorden. Ook het aandeel van appartementen met 1 of 2 slaapkamers ligt hoog: 39% (in 2010 was dit 36%). Grafiek 14: renovatie, woningtype / provincie
100
Studio
90
Appartement, 1-2 slk
80
Appartement, 3 slk of meer
70 Woning, 1-2 slk Het is dankzij de West‐ Woning, 3 slk of meer 60 Vlaamse SVK’s dat het 50 aandeel van gereno‐ 40 veerde woningen en 30 appartementen met 3 20 slaapkamers of meer 10 blijft stijgen. Zij nemen 0 WestOostVlaamsAntwerpen Limburg de helft van deze groep Vlaanderen Vlaanderen Brabant voor hun rekening. En de West‐Vlaamse SVK’s blijven ook koploper op vlak van renoveren. Een aantal SVK’s hebben zich hierop georganiseerd met tewerkstellings‐ of opleidingsinitiatieven. Bovendien vertrekken de West‐ Vlaamse SVK’s sowieso al van een groter aantal SVK’s, en van een hoger woningaantal. Mogelijk is er ook in dit deel van Vlaanderen meer nood aan? En ook de provinciale renovatiepremie van West‐ Vlaanderen zorgt ervoor dat renoveren aangemoedigd wordt. Anderzijds valt het op dat in Vlaams‐Brabant geen hoger aandeel renovaties worden opgepakt. Het provinciaal subsidiebesluit stimuleert dit nochtans. Anderzijds vertrekken de Vlaams‐Brabantse SVK’s van het kleinste woningaanbod. Bij de andere provincies zijn er betreffende woninggrootte en –type minder uitschieters.
Tabel 26: renovatie, geraamde kostprijs (n = 488) meer dan 25.000 €
tussen 12,50025,000
tussen 6.250,01 12.500 €
kostprijs minder dan 6.250 €
Kostprijs en huurcontacten
Aantal werven met gegevens
Over de kostprijs kregen we gegevens van 488 panden. Ook hier wordt nogmaals bevestigd dat in West‐ WEST-VLAANDEREN 250 72 19 38 121 Vlaanderen niet alleen veel maar ook OOST-VLAANDEREN 46 29 9 3 5 vooral grote renovaties worden VLAAMS-BRABANT 60 6 17 24 13 uitgevoerd. 81% van de renovaties waar ANTWERPEN 30 6 11 8 5 de kostprijs op meer dan 25.000 euro LIMBURG 102 39 27 33 6 wordt geraamd, vinden we hier terug. VLAANDEREN 488 149 83 106 150 Dit ligt in de lijn van de voorbije jaren. In de andere provincies wijkt er weinig of niets betekenisvol af van het gemiddelde.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 55
Grafiek 15: renovatie, kostprijs / provincie
140 Minder dan 6.250 € 120
100 Het aandeel werven met 80 een kostprijs hoger dan 60 25.000 euro ligt voor 40 Vlaanderen op 31%, wat 20 identiek is aan het percentage in 2010. Er 0 zijn ongeveer evenveel werven met een kostprijs die lager liggen dan 6.250 euro.
6.250,01 - 12.500 € 12.500,01 - 18.750 € 18.750,01 - 25.000 € > 25.000 €
WestVlaanderen
OostVlaanderen
VlaamsBrabant
Antwerpen
Limburg
Bij 72% van de renovaties worden gewone 9‐jarige hoofdhuurcontracten afgesloten. Voor 19% van de renovaties wordt er nog met een renovatiehuurcontract gewerkt. Twee derde hiervan situeert zich in West‐Vlaanderen, het andere derde in Vlaams‐Brabant. We kunnen hier een link terugvinden met de provinciale subsidiemogelijkheden voor renovaties in SVK‐woningen (zie ook verder). Bij 7% is er geen sprake van een hoofdhuurcontract, aangezien het om eigendommen van het SVK gaat, allemaal terug te vinden bij één SVK (OCMW Brugge). Over de resterende 2% zijn er geen gegevens. De duurtijd van de hoofdhuurcontracten na renovatie is meestal (bijna 90%) een periode van 9 jaar (n = 484). Daarnaast is er in 3% (n = 17) van de gevallen sprake van een contract van langer dan 9 jaar (bv. 27 jaar met notariële akte). Daarnaast zijn er een aantal woningen zonder huurcontract, want eigendom van het SVK (SVK‐vereniging Brugge). Dit is goed voor 7% (n = 40). 3.2.
Subsidies en premies
Verbeterings- en aanpassingspremie (VAP)
De gewestelijke verbeterings‐ en aanpassingspremie (VAP) is een vrij kleine tussenkomst, waarbij de eigenaar moet voldoen aan een aantal relatief strenge voorwaarden. Zo blijft onder meer de inkomensvoorwaarde behouden. Het voordeel van de VAP is dat deze kan worden aangesproken voor beperkte werken. De VAP werd in 2011 in totaal slechts 13 keer aangevraagd. Hiervan werden 9 dossiers goedgekeurd en 1 geweigerd. Over 3 dossiers kon het SVK geen verdere info geven. In vergelijking met 2010 en 2009 is dit een daling van het aantal aanvragen. Toen waren er dubbel zo veel aanvragen ingediend.
Vlaamse reno-premie
De Vlaamse renovatiepremie is een vrij substantiële premie, die in tegenstelling tot de VAP (zie hoger) slechts één keer kan worden aangevraagd tijdens een 9‐jarige verhuring. Er is geen inkomensgrens voor de eigenaar, maar de woning moet wel voor 9 jaar aan een SVK worden verhuurd. In 2011 werden er volgens de cijfers van de SVK’s 130 aanvragen ingediend, waarvan er 48 werden goedgekeurd, 11 afgekeurd en 29 nog in behandeling waren. Over de resterende 42 kon enkel gemeld worden dat een aanvraag werd ingediend, zonder verdere info. Dit laatste is mogelijk te verklaren door het feit dat ook de eigenaar de Vlaamse renovatiepremie kan aanvragen en dat het
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 56
Aantal aanvragen
SVK dan minder zicht heeft of de aanvraag al of niet werd goedgekeurd. We beschikken jammer genoeg niet over gegevens waarom er 11 premie‐aanvragen werden afgekeurd. Deze zitten verspreid over 6 SVK’s, komende uit de vijf provincies. Hierin zit een belangrijk aandeel van SVK’s die weinig renovatiepremies aanvragen. Mogelijks beschikken zij niet over de nodige expertise om de eigenaar in de subsidie‐aanvraag voldoende bij te kunnen staan. Wellicht schuilt hierin een vraag naar ondersteuning en opleiding. Tabel 27: aanvragen SVK-reno-premie, gegevens SVK-jaarverslagen, 2007-2011
Als we de evolutie bekijken sinds de gewestelijke renovatiepremie werd ingevoerd, stellen we vast dat de stijgende trend van de voorbije jaren in 2010 terugviel, maar in 2011 opnieuw op het niveau van 2009 zit. 2007 51 2008 77 2009 132 Mogelijks zijn deze cijfers een onderschatting van het werkelijke aantal aanvragen 2010 74 van een gewestelijke renovatiepremie. De eigenaar kan de premie zelfstandig 2011 130 aanvragen, dit als hij een gerenoveerde woning aan het SVK aanbiedt, of zelfs als het SVK deze werken heeft opgevolgd. De inbreng van het SVK beperkt zich dan tot het mee ondertekenen van de aanvraag. Het SVK is niet altijd op de hoogte dat deze premie ook effectief wordt aangevraagd, en kan/zal dit bijgevolg nauwelijks of niet registreren. Bij deze dossiers hebben de SVK’s weinig zicht op het aantal goedkeuringen, omdat de hiervoor bevoegde administratie dit dossier (en uitbetaling) meestal met de eigenaar zelf afhandelt. Een systeem van informatie‐ uitwisseling met de betrokken administratie zou ons meer duidelijkheid kunnen geven. Mogelijks kan dit worden opgenomen nu de SVK‐ondersteuning wordt overgedragen aan IVA Wonen‐Vlaanderen en aan de VMSW.
Provinciale tegemoetkomingen
Enkel de provincies West‐Vlaanderen en Vlaams‐Brabant stellen een financiële stimulans beschikbaar opdat SVK’s woningen zouden opknappen. In West‐Vlaanderen gaat het over een vorm van renovatiesubsidie. In Vlaams‐Brabant kunnen de SVK’s beroep doen op een renteloze lening en op middelen voor de uitbouw van een onderhoud‐ of saneringsploeg. Deze laatste laten we verder buiten beschouwing. In West‐Vlaanderen werden 63 aanvragen genoteerd voor de provinciale renovatiepremie. Voor 29 aanvragen werd goedkeuring gegeven en 34 waren nog in behandeling. Dit is een lichte stijging t.o.v. de voorbije jaren. Als we rekening houden met een beperking van maximaal 5 aanvragen per SVK per jaar en dat er 15 SVK’s in West‐Vlaanderen actief zijn (dus een maximum potentieel van 75 aanvragen), kunnen we hieruit concluderen dat de West‐Vlaamse SVK’s toch zeer uitvoerig gebruik maken van deze provinciale premie. Vlaams‐Brabant keurde alle 49 ingediende aanvragen goed. Vijf van de zeven SVK’s in die provincie maakten hier in 2011 gebruik van.
REG: afsluiting van een nooit afgewerkte premie
Tengevolge van het succes van de REG‐premie in 2009 en 2010, lag het in de lijn van de verwachtingen dat in 2011 de rest van het vooropgestelde budget van 10 miljoen euro volledig zou besteed worden. Tijdens de eerste helft van het jaar bleven alle signalen deze veronderstelling bevestigen. Het budget zou ontoereikend zijn om de renovatie van alle panden die in het kader van de REG‐premie werden onderworpen aan een technisch woningonderzoek, via de REG‐premie te subsidiëren.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 57
Als gevolg hiervan werd ook op politiek niveau gezocht naar oplossingen. Er werd een extra budget van 2 miljoen euro beschikbaar gesteld, waarmee er voldoende middelen werden voorzien om alle woningen die nog in aanmerking kwamen voor een REG‐premie (= woningen die in functie hiervan werden gescreend) te kunnen financieren. Het liep echter niet zo’n vaart. Vanaf de zomer van 2011 begon een opvallende terugval van het aantal ingediende premie‐aanvragen. Navraag leverde ons diverse redenen op: - Het werd steeds duidelijker dat heel wat SVK’s er niet in slaagden om de betrokken eigenaar alsnog te overtuigen om over te gaan tot een premieaanvraag. Een noodzakelijke voorwaarde was uiteraard het uitvoeren van de opgelegde prioritaire werken, welke moesten worden gedragen door de eigenaar (met eventueel gebruik van premies), dit om de woning opnieuw conform te maken. - Vele SVK’s lieten woningen screenen vanuit een andere doelstelling. Ze wensten hiermee een attest te krijgen over de kwaliteit van de woning, om vervolgens de eigenaar te overtuigen de woning op te knappen, of het SVK‐bestuur om deze woning af te stoten. - Sommige SVK’s slaagden er niet om om de REG‐dossiers af te handelen. - Vooral in West‐Vlaanderen wordt er melding gemaakt van een aantal renovaties waarvoor aanvankelijk stappen gezet werden om een REG‐premie aan te vragen, maar waarbij een koerswijziging werd genomen en de betrokken woning gerenoveerd werd of zal gerenoveerd worden met andere financiering. Allicht maakt de eigenaar hiervoor gebruik van andere premies. Uiteraard zal er pas na het afsluiten van de aanvraagperiode definitief kunnen worden opgemaakt voor welke panden wel een REG‐premie werd aangevraagd. Zeker zo belangrijk zijn de woningen met (ernstige) gebreken waar de werken niet worden uitgevoerd. Bij deze laatste zal IVA Wonen‐ Vlaanderen en dit vanuit haar opdracht inzake woningkwaliteit nagaan of de woning in die staat al dan niet verder werd verhuurd. Wat de stand van zaken van de REG‐premies in 2011 betreft, ontvingen we informatie over 554 dossiers. Hiervan was er: - Bijna 9% nog in de voorbereidende fase. Dit betekent dat het SVK bezig is met offertes op te vragen en te verwerken, zodat er tot een gunning van de werken kan worden overgegaan. - Bij ongeveer 5% was op datum van 31/12/2011 (moment waarop geturfd wordt) de aanvraag nog in behandeling bij het VEA. - Bijna 53% van de vermelde dossiers situeerde zich in de uitvoeringsfase. Dit wil zeggen dat het dossier was goedgekeurd en het subsidiebedrag werd toegekend. Vanaf dan heeft het SVK 36 maanden de tijd om de werken te realiseren en nadien een aanvraag voor uitbetaling in te dienen. - Tenslotte werd ruim 33% van dit totaal van 554 dossiers in de loop van 2011 afgerond en kreeg het SVK de premie feitelijk uitbetaald. Volgens de SVK‐gegevens (n = 550) worden er in 88% van de woningen na onderzoek bijkomende werken opgelegd. Uiteraard omvat deze groep ook woningen met relatief kleine en eenvoudige mankementen (bv. een loshangend stopcontact), die volgens het technisch verslag over de kwaliteit van woningen 15 strafpunten of meer opleveren. Het is aan het SVK en de eigenaar om deze gebreken op te lossen. Vormt dit gegeven een serieuze drempel? - Bij 92% van de woningen is de eigenaar bereid om de prioritaire werken uit te voeren. Deze werken zijn voor eigen rekening, eventueel met tussenkomst van een premie. Ze worden natuurlijk gestimuleerd met 100%‐subsidiëring voor de drie mogelijke REG‐werken.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 58
- Voor 2% van de woningen moet er op het moment van de bevraging nog onderhandeld worden met de eigenaar over deze werken. - En in ruim 6% van de woningonderzoeken is de eigenaar niet bereid om de prioritaire werken uit te voeren, of heeft het SVK zelf beslist om dit dossier stop te zetten. Het SVK zal in deze gevallen de woning afstoten of – in voorkomende situatie – niet inhuren. De REG‐premie zorgt er dus mee voor dat de woningkwaliteit van het SVK‐patrimonium sterk omhoog gaat. Het valt op dat vooral de West‐Vlaamse SVK’s er in slagen om via de REG‐premie nieuwe woningen aan te trekken. Natuurlijk – we blijven herhalen – zijn deze SVK’s meer actief rond renovatie, waardoor ze ook meer dit segment van woningen aanspreken. 3.3.
SVK’s en de inzet van renovatie-medewerkers
De SVK’s geven in de jaarverslagen aan hoeveel van hun personeelstijd aan technische taken wort besteed. Deze bevraging was verfijnder dan voorgaande jaren, en laat ons dan ook toe een aantal lijnen te trekken. Anderzijds merken we dat niet ieder SVK het onderscheid heeft gemaakt tussen de taak (bv. inschrijven woningzoekenden) en de functie (bv. huurbegeleider). We onderscheiden nu 4 taken waarvoor op een of andere manier technische kennis en expertise nodig is: - prospectie & woningen inhuren: voor deze functie is doorgaans technische kennis vereist, bijvoorbeeld om bij een eerste plaatsbezoek ook een globale inschatting van de staat van de woning te kunnen inschatten, en de eigenaar te kunnen adviseren rond eventueel nodige werken; - onderhoud & klusjeswerk: het betreft eenvoudige klussen inzake onderhoud, herstellingen en afwerking; - ondersteuning van de eigenaar bij renovaties: het SVK kan voorstellen doen aan de eigenaar om bepaalde externen aan te stellen voor de uitvoering van nodige renovatiewerken; - uitvoeren van renovaties: de regie van de verbouwingswerken ligt bij het SVK, inclusief de keuze van de renovatie‐uitvoerders en de eindverantwoordelijkheid als bouwheer. Sommige taken leiden tot duidelijke functies. Zo hebben een aantal SVK’s effectief een ‘inhuurder’ in dienst, die zich hier optimaal op kan toeleggen. Bij de meeste SVK’s zit deze taak echter (nog) bij de coördinator. En zoals hoger gesteld nemen vele huurbegeleiders in belangrijke mate de taak van (detecteren en organisatie van) het onderhoud op. In de volgende oefening gaan we de taken/functies rond renovatie afscheiden van de andere. We nemen de 2 opdrachten in aanmerking om het aandeel ‘technische medewerkers renovatie’ op te maken. ondersteuning bij renovatie door eigenaar
uitvoeren van renovatiewerken
totaal
procentueel
Tabel 28: renovatiemedewerkers bij de gesubsidieerde SVK’s
WEST-VLAANDEREN OOST-VLAANDEREN VLAAMS-BRABANT ANTWERPEN LIMBURG
3,21 0,45 1,2 0,95 0,85
12,2 0 4,7 0,1 0,3
15,41 0,45 5,9 1,05 1,15
17,40% 0,94% 17,60% 2,24% 3,54%
VLAANDEREN
6,66
17,3
23,96
9,60%
Hier zien we dat de ‘renovatiemedewerkers’ staan voor 23,96 VTE, wat neerkomt op 9,6% van het totale aantal VTE’s in de SVK‐sector. Vooral West‐ Vlaanderen en Vlaams‐Brabant springen hierbij in het oog. Met ruim 15 VTE gaan de West‐Vlaamse SVK’s (met een groot aandeel voor SVK De Poort) voor 17,4% van het totale aantal West‐Vlaamse VTE’s. In Vlaams‐ Brabant zien we verhoudingsgewijs eveneens
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 59
een gelijkaardig hoog aandeel in de renovatie‐VTE’s, waarbij dit gewicht zwaarder doorweegt t.o.v. een kleinere personeelsinzet (VTE) in deze provincie. In de eerste provincie is dit te verklaren door de traditie, de lokale woningmarkt, en de provinciale stimuli. Bij de laatste kijken we naar het provinciaal reglement met tussenkomst voor technische medewerkers en sociale tewerkstelling. In Oost‐Vlaanderen zien we wel een duidelijk aandeel onderhouds‐ en klusjesmedewerkers, maar conform deze gegevens ook een uitgesproken keuze om geen renovaties op eigen verantwoordelijkheid uit te voeren. Ook de keuze van de Antwerpse en Limburgse SVK’s voor een meer ‘naakte’ SVK‐werking blijkt uit deze cijfers. Hier of daar is wel een klusjesman of zelfs klusploeg in dienst, maar van renovatie‐activiteiten is eigenlijk nauwelijks sprake.
4. SVK’s en verwachtingen rond (ondersteuning) woningkwaliteit 4.1.
Toenemende aandacht voor woningkwaliteit
algemeen
De bezorgdheid om de woningkwaliteit neemt een steeds meer belangrijke plaats in binnen de hele SVK‐sector. Elk SVK besteedt al van bij de prospectie van nieuw in te huren woningen ruime aandacht aan de conformiteit met de voorschriften van de Vlaamse Wooncode. De invulling die de SVK‐sector aan ‘woningkwaliteit’ geeft omvat niet enkel de minimale kwaliteitseisen uit de Vlaamse Wooncode en bijhorende uitvoeringsbesluiten. Vanuit de bekommernis om aan hun doelpubliek kwaliteitsvolle huisvesting te verstrekken, begrijpen vele SVK’s onder woningkwaliteit ook energiezuinigheid, de (rationele) bezettingsnormen, en comfortnormen die zij zichzelf opleggen. Vaak legt het SVK aan de eigenaars dus aanvullende of bijkomende kwaliteits‐ en/of comforteisen op. Ook niet meer dan logisch. Om een voorbeeld te geven: in plaats van enkel de aanwezigheid van een tappunt voor warm en koud water in de keukenfunctie (Vlaamse Wooncode) eist het SVK een volwaardige keuken, in grootte aangepast aan het aantal mogelijke bewoners.
Inhuren en woningkwaliteit
Afhankelijk van de grootte van het SVK(‐personeelsbestand) en eventuele lokale samenwerkingsmogelijkheden ligt het beoordelen van de woningkwaliteit in handen van het SVK zelf, of doen de SVK’s beroep op externe instanties (gemeentebestuur, intergemeentelijke initiatieven, technische dienst van het OCMW, private huisvestingsactoren, sociale tewerkstelling). - Bij 34 SVK’s ligt de kwaliteitsbeoordeling in handen van het SVK zelf. Bij 18 SVK’s is dit een taak van de coördinator, al dan niet bijgestaan door een technische medewerker of een huurbegeleider, en bij 16 SVK’s zit dit uitsluitend in handen van een technische medewerker van het SVK. Daarbovenop vindt bij 16 SVK’s een enige of bijkomende kwaliteitscontrole plaats door een externe instantie of organisatie, vaak de dienst huisvesting of de technische dienst van het gemeentebestuur, de technische dienst van het OCMW, of een dienst van een intergemeentelijk samenwerkingsinitiatief. - 21 SVK’s streven er uitdrukkelijk naar enkel en alleen aanvaardbare (d.w.z. in overeenstemming met de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode én in overeenstemming met de verwachtingen van het SVK naar comfort en uitrusting toe) woningen in te huren. Herstellings‐, verbeterings of min of meer uitgebreide renovatiewerken worden vermeden omwille van de bijkomende tijdsinvestering, en het gebrek aan personeel daarvoor.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 60
- 8 SVK’s huren (ook) woningen in waarin kleine herstellingswerken noodzakelijk zijn, maar enkel als de eigenaar bereid bevonden wordt deze werken uit te voeren en/of te financieren. - En 8 SVK’s zijn ook bereid woningen in te huren waarin grotere renovatiewerken vereist zijn. Ondanks de steeds hogere verwachtingen die aan de SVK’s gesteld worden i.v.m. de woningkwaliteit beschikken slechts 16 SVK’s over een gespecialiseerde technische medewerker die een gefundeerd oordeel over de woningkwaliteit kan vellen. In enkele gevallen wordt deze technische medewerker dan ook nog ingeschakeld in de huurbegeleiding. 4.2.
-
-
-
-
Uit de jaarverslagen: plannen, stappen en evoluties
… m.b.t. inhuren en woningkwaliteit
Zes SVK’s nemen zich voor om werk te maken van het (gratis) verkrijgen van conformiteitsattesten in alle of een aantal gemeenten van hun werkingsgebied. Dit wordt aanzien als een zekere garantie van kwaliteit. Eveneens zes SVK’s zijn van plan om in 2012 werk te maken van een eigen beleid rond kwaliteitsnormen, waarbij ze bv. geen woningen meer zullen inhuren met enkel glas, elektrische verwarming of zonder dakisolatie. Het verhogen van de energieprestaties van het bestaande patrimonium krijgt ook de nodige aandacht. Een verder doorgevoerde doorlichting van het eigen patrimonium, die een algehele beoordeling van de woningkwaliteit beoogt, wordt door 3 SVK’s ter sprake gebracht. Men neemt zich voor om hoofdhuurovereenkomsten sneller op te zeggen indien de woningkwaliteit niet meer voldoet aan de eisen, en wanneer de eigenaar niet bereid is dit op te lossen via renovatie‐ of verbeteringswerken. Eén SVK vermeldt ook het voornemen om tijdens de eerste helft van 2012 verdere deskundigheid uit te bouwen rond woningkwaliteit en inhuren, om nadien gewapend met deze expertise een proactief inhuurbeleid te gaan voeren. Twee SVK’s willen een (aanzienlijke) groei realiseren van hun woningaantal. Hierbij wordt uiteraard ook gekeken naar degelijke kwaliteit. … m.b.t. onderhoud
- Om het onderhoud van de woningen te kunnen bewaken, voorzien 3 SVK’s een aantal stappen om (een) technische medewerker(s) aan te werven, zodat ze aan deze nood te kunnen beantwoorden. Voor de grote SVK’s (> 100 woningen) kan mogelijks de subsidie‐uitbreiding vanaf 2013 soelaas bieden. - Er wordt ook op verschillende plaatsen gezocht naar een beter systeem voor opvolging van klussen en onderhoud. Zes SVK’s willen hier meer aandacht aan geven. - Bij 4 SVK’s kregen we te lezen dat ze de piste van een onderhoudscontract met een externe firma willen onderzoeken. Hierbij wordt het onderhoud van de woningen uitbesteed aan een gespecialiseerd bedrijf. Om dit te bekostigen zijn er verschillende formules mogelijk. - Ook opvallend is de vaststelling dat 2 SVK’s aangeven dat ze meer verantwoordelijkheid bij de onderhuurder willen leggen, als het op onderhoud aankomt.
…m.b.t. renovatie
- Twee SVK’s willen op zoek gaan naar samenwerkingsovereenkomsten voor renovaties, bv. via sociale economiebedrijven. - Eén SVK hoopt in 2012 enkele renovaties te realiseren, maar weliswaar wel in die mate dat het beheersbaar blijft (en dus waarschijnlijk beperkt tot hooguit 2 renovaties).
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 61
- Een ander SVK stelt dat ze minder renovaties door de eigen renovatieploeg willen uitvoeren, en vaker beroep willen doen op externe aannemers, die dan rechtstreeks in opdracht van de eigenaar worden ingeschakeld. - 7 SVK’s delen tenslotte mee dat ze geen koerswijzigingen plannen voor 2012, wat inhuren en woningkwaliteit, onderhoud en renovaties betreft.
… m.b.t. ondersteuningsnoden bij SVK’s
- Wanneer de SVK’s worden bevraagd over de soort ondersteuning die ze nog denken nodig te hebben, wordt het vaakst (12 keer) aangegeven dat men de eigen technische expertise wil verhogen en dat er nood is aan ondersteuning op dat vlak. Dit kan gerealiseerd worden via aangepaste vormingen. - Om aan de verwachtingen inzake opvolging woningkwaliteit te voldoen, zien 9 SVK’s een noodzaak aan eigen technisch geschoold personeel of een eigen klusjesman. Het blijkt geen sinecure om hiervoor geschikte kandidaten te vinden, aangezien het een veelzijdig technisch profiel betreft. - Eveneens 9 SVK’s bepleiten een betere financiering van de SVK‐sector, via het SVK‐subsidiebesluit. Dit kan ook deels gekoppeld worden aan de nood aan technisch personeel. Vaak wil het SVK wel zo iemand in dienst nemen, maar is momenteel hiervoor geen budgettaire marge. Zeker 5 van deze 9 SVK’s beheren meer dan 100 woningen, en kunnen dus vanaf 2013 op een hogere subsidie rekenen. - Waar de SVK’s ook voor ijveren, is een reorganisatie van het premiestelsel, zodat dit beter op maat van de SVK’s kan worden gemaakt (dit wordt door 6 SVK’s uitdrukkelijk vermeld). De huidige premies zijn onvoldoende transparant, er zijn recent een aantal wijzigingen doorgevoerd waardoor de premie‐mogelijkheden beperkter zijn geworden, en ervaringen met huidige premies en premies uit het verleden hebben aangetoond dat bepaalde toekenningsvoorwaarden onvoldoende zijn afgestemd op de werking van een SVK. - Verdere samenwerking met de lokale besturen (en met Wonen‐Vlaanderen) m.b.t. de conformiteitsattesten, om degelijke controle op de woningkwaliteit te garanderen, wordt door 5 SVK’s vermeld. Slechts 2 SVK’s verklaren uitdrukkelijk dat ze geen specifieke noden of verwachtingen hebben. Drie SVK’s merken bovendien op dat specifieke regelgeving voor SVK’s m.b.t. woningkwaliteit (bv. verplicht conformiteitsattest), best ook wordt opgelegd voor de privé‐sector.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 62
Deel 5: De SVK-huurder en huurderbegeleiding
In dit onderdeel van hun jaarverslag rapporteren de sociale verhuurkantoren normalerwijze over wijzigingen in de aanpak van de huurderbegeleiding en geven ze een overzicht van de problemen die ze ondervinden. Hieruit blijkt dat de problemen die vermeld worden meestal nogal gelijkaardig zijn ten opzichte van vorige jaren en dat ook de aanpak van de huurderbegeleiding niet echt veel verandert. Daarom staan we dit jaar even stil bij de invulling van de huurbegeleiding en de basisbegeleidingstaken en dit onder andere aan de hand van het onderzoek uitgevoerd door het steunpunt Ruimte en Wonen. Alvorens hier dieper op in te gaan, staan we in het eerste deel van dit hoofdstuk stil bij twee financiële elementen van huurderbegeleiding, nl. de aanvragen van de mindering onroerende voorheffing en de huursubsidie.
1. Financiële elementen van de huurderbegeleiding 1.1.
Over verhuurprijzen
In ’t bijzonder voor degenen die het met een kleiner inkomen moeten rooien, kunnen we de huurprijzen op de particuliere huurmarkt bezwaarlijk betaalbaar noemen. SVK’s zijn in staat de verhuurprijs te drukken, dit o.m. door te onderhandelen met de eigenaar en de zekerheden die het SVK biedt in rekening te brengen. Voor de draagkracht van vele SVK‐huurders is dit nog te weinig. Maar tegelijk dient het SVK ook rekening te houden met een redelijke huuropbrengst voor de eigenaar. Het SVK zal daarom bij het verhuren al het mogelijke doen om naast de huurprijs de andere kosten te drukken, bijvoorbeeld door voor haar huurders een goede en goedkope verzekeringspolis te bedingen. De te betalen huurprijs kan worden gedrukt door een lokale huurtoelage of een gewestelijke huursubsidie. En ook andere periodieke of eenmalige tegemoetkomingen moeten optimaal worden aangesproken, zoals de mindering onroerende voorheffing voor grotere gezinnen. Deze elementen zijn essentiële onderdelen in de huurderbegeleiding. De regelgeving voorziet dat – met enkele uitzonderingen – SVK’s woningen verhuren aan dezelfde prijs als wat ze verschuldigd zijn aan de eigenaar. Als we naar de concrete cijfers kijken, slagen SVK’s erin om voor ruim 93% van de woningen zeker onder de huursubsidiegrens te blijven ( 6 ). Hierbij zijn wel wat regionale verschillen vast te stellen. In West‐Vlaanderen is het aantal woningen met een verhuurprijs boven de 530 euro haast verwaarloosbaar, in Vlaams‐Brabant (87,6%) blijkt het voor SVK’s het moeilijkst om woningen te verhuren (en dus ook in te huren) waarvoor de huurder op basis van de huurprijs zeker in aanmerking komt voor een huursubsidie, ook Antwerpen scoort met 88,3 % onder het gemiddelde. Limburg en Oost‐Vlaanderen zitten rond het Vlaamse gemiddelde. Bijna de helft van de woningen wordt verhuurd aan een huurprijs tussen de 375 en de 530 euro. Ook hier zetten dezelfde regionale verschillen zich door, in West‐Vlaanderen zijn de huurprijzen het laagst. In Vlaams‐Brabant en Antwerpen wordt een substantieel aandeel (ruim 11%) van de
We lieten de gegevens van SVK Sovekans vzw, SVK Menen vzw, SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw en SVK Het Scharnier vzw buiten beschouwing 6
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 63
13,21% 9,70% 7,22% 3,46% 2,56%
48,64% 38,58% 25,68% 32,82% 20,97%
37,35% 46,58% 54,41% 51,89% 68,93%
0,49% 4,34% 11,72% 11,58% 7,54%
Geen gegevens
0,12% 0,68% 0,32% 0,16% 0,00%
> 678,4 €
530,00 - 678,40 €.
5.144
375,01 - 530,00 €
VLAANDEREN
250,01 - 375,00 €
1.620 876 623 1.243 782
125,01 - 250,00 €
WEST-VLAANDEREN OOST-VLAANDEREN VLAAMS-BRABANT ANTWERPEN LIMBURG
0 - 125,00 €
Totaal aantal verhuurde woningen
woningen verhuurd aan een huurprijs boven de 530, waarbij de huurder dus enkel in aanmerking komt voor een huursubsidie als hij kinderen ten laste heeft. Het aandeel woningen met een huurprijs boven de 678,4 euro, waardoor de huurder sowieso niet in aanmerking komt voor een huursubsidie is weer in alle provincies haast verwaarloosbaar. Dit is ook begrijpelijk omdat zo’n hoge huurprijs voor de meeste SVK‐huurders onbetaalbaar is.
0,19% 0,11% 0,48% 0,08%
0,16%
12
407
1.858
2.536
322
5
4
0,23%
7,91%
36,12%
49,30%
6,26%
0,10%
0,08%
Tabel 29: verhuurprijzen bij SVK’s, 2011.
1.2.
De Vlaamse huursubsidie
Aan SVK’s aangepast systeem
De huursubsidie is en blijft een verhuissubsidie. Daarom zetten we de aanvragen/goedkeuringen af tegen het aantal nieuwe huurders. Om de woningen voor de groep van lage inkomens betaalbaar te houden, is een tussenkomst in de huurprijs (huursubsidie) geen overbodige luxe. We merkten reeds in de jaarverslagen van de vorige jaren dat door de invoering van het nieuwe huursubsidiesysteem (van toepassing sinds 1 mei 2007) meer SVK–huurders in aanmerking komen voor deze tussenkomst. Voor de nieuwe SVK–huurder vervallen immers de voorwaarden van de te verlaten woning, dit in tegenstelling tot een huursubsidieaanvraag op de particuliere huurmarkt. Een belangrijke drempel is hiermee weggenomen. Van de SVK’s wordt verwacht dat ze – eenmaal de huursubsidie goedgekeurd ‐ deze direct in mindering brengen van de door de betrokken huurder te betalen huurprijs. Mede daarom moeten de SVK’s de huurders ondersteunen bij de aanvraag van de huursubsidie. Het opvolgen van de huursubsidie maakt dus een wezenlijk element uit van de SVK‐huurderbegeleiding. Ook dit jaar ontvangen we van de meeste SVK’s goede en duidelijke informatie over de huursubsidie. Van 3 SVK’s hebben we echter geen of geen duidelijke gegevens ontvangen.
Een groot aantal aanvragen (en toekenningen)
We kregen van bijna alle SVK’s bruikbare gegevens ( 7 ). In totaal gaat het hier over 1.386 toewijzingen, waarvan we het aantal dossiers in mindering brengen waar we niet over informatie beschikken. Blijven over 1.385 woningzoekenden die potentieel in aanmerking zouden komen voor de nieuwe huursubsidie (systeem 2007). 7
De gegevens van SVK Menen vzw werden buiten beschouwing gelaten
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 64
Niet aangevraagd
Niet ontvankelijk / geweigerd
Ontvankelijk / in aanvraag
Ontvankelijk / goedgekeurd
nieuwe huurders
Voor 70,6% van hen is effectief een aanvraag ingediend en reeds goedgekeurd, en voor 15,1% is de aanvraag lopende. Meer dan 14% van de nieuwe huurders komt niet in aanmerking. Blijft over 86% die in aanmerking komt. Tabel 2: aanvraag Huursubsidie, 2011
Bij 1 dossier beschikken we niet over gegevens of de huursubsidie al dan niet werd aangevraagd. Mogelijks is hier de huursubsidie aangevraagd het WEST-VLAANDEREN 407 303 52 20 32 jaar volgend op de toewijzing, dit OOST-VLAANDEREN 236 142 53 17 24 omdat de verhuis op het einde van het VLAAMS-BRABANT 157 106 19 5 26 kalenderjaar werd georganiseerd, of ANTWERPEN 312 210 66 5 31 LIMBURG 274 217 22 9 27 omdat door een inkomenswijziging de SVK‐huurder hierdoor een hogere VLAANDEREN 1.386 978 212 56 140 huursubsidie zou kunnen ontvangen. 70,61% 15,31% 4,04% 10,11% Ook het aandeel aanvragen in behandeling zit beter dan vorig jaar. Dit betekent dat de goedkeuring sneller komt, en het SVK of de huurder bijgevolg minder lang ‘op zijn centen moet wachten’.
Komen niet in aanmerking
VLAANDEREN
Niet aangevraagd
Huurder geniet reeds HS onder het oude stelsel
Huurder geniet reeds HS onder het nieuwe stelsel
reeds vroeger HS genoten
inkomen
nieuwe woning voldoet niet
nieuwe woning voldoet niet aan nietdegressieve HS
andere reden
WEST-VLAANDEREN OOST-VLAANDEREN VLAAMS-BRABANT ANTWERPEN LIMBURG
niet ontvankelijk
Deze SVK’s vermelden samen 196 huurders die niet in aanmerking komen voor de huursubsidie, en waarvoor bijgevolg geen aanvraag werd ingediend, of waarvoor de aanvraag werd geweigerd.
20 17 5 5 9
32 24 26 31 27
0 0 0 2 1
4 2 9 15 11
6 4 5 2 3
21 12 9 11 13
6 0 0 0 0
2 1 0 0 1
13 24 8 9 7
56 140 28,57% 71,43%
3 1,5%
41 20,3%
19 9,4%
68 33,7%
6 3,0%
4 2,0%
61 30,2%
Tabel 31: Huursubsidie: niet ontvankelijk of geweigerd
Terecht doen heel veel SVK’s op voorhand de toets of de kandidaat‐huurder in aanmerking komt voor de huursubsidie. Zo krijgt deze persoon reeds snel duidelijkheid. Is er een reden waarom de huursubsidie kan geweigerd worden, wordt er in de meeste gevallen geen aanvraag gedaan. Slechts voor 28,6% van de vermelde huurders werd nog een aanvraag gedaan en geweigerd. De meest voorkomende reden waarom een huurder geen aanspraak kan maken op een huursubsidie is het inkomen (33,7%). Deze huurders lopen de huursubsidie mis omdat hun belastbaar inkomen van drie jaar terug te hoog was. De inkomensgrenzen bij de huursubsidie liggen laag, heel wat lager dan de inkomensgrenzen voor een inschrijving op de SVK‐wachtlijst. Vooral samenwonenden zitten er vlug boven. SVK’s zijn dan ook vragende partij voor verhoogde inkomensgrenzen, en om minstens de afwijkingen die zijn voorzien in het sociaal huurbesluit (inkomen op basis van actueel besteedbaar inkomen, recenter netto belastbaar inkomen als dit gedaald is) ook hier toe te passen.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 65
In 20,3% van de niet‐aangevraagde of geweigerde dossiers geniet de huurder op het moment van de toewijzing reeds een huursubsidie. Wellicht zitten hierin ook een aantal muterende huurders. Een andere veel voorkomende reden is het feit dat de huurder in het verleden reeds één of andere vorm van huursubsidie kreeg uitgekeerd, waardoor een nieuwe aanvraag niet meer mogelijk is. Hoewel het aantal redenen dit jaar meer gedetailleerd werd bevraagd, geven de SVK nog steeds voor ruim 30 % van de niet‐aangevraagde of geweigerde dossiers een andere, ons onbekende reden op.
De degressieve huursubsidie
Na een eerste periode van twee jaar huursubsidie zal de bevoegde administratie alle dossiers opnieuw bekijken, mogelijks een aantal toezeggingen stopzetten (omdat men niet meer aan de voorwaarden voldoet), en de andere huurders een lagere (want degressieve) tegemoetkoming toekennen. Uit de tabellen of jaarverslagen kunnen we niet de effecten van het degressieve systeem distilleren. Welk aandeel van de SVK‐huurders verliest na 2 jaar zijn recht op huursubsidie? Hoeveel SVK‐huurders worden geconfronteerd met betalingsproblemen door de verminderde tussenkomst in de huurprijs? Het loont de moeite om dit nader in kaart te brengen. We zijn er echter wederom niet in geslaagd om dat dit jaar effectief op te vragen.
(Problemen met) de niet-degressieve huursubsidie
Het tijdelijke en degressieve karakter van de huursubsidie is niet van toepassing voor bejaarden (+65 jaar) én gehandicapten (inclusief de invaliden). De verhuisvoorwaarde blijft vanzelfsprekend wel van toepassing: ze dienen te verhuizen naar een aan hun fysieke mogelijkheden aangepaste woning, zoals geformuleerd in het huursubsidiebesluit. Hierbij worden naast de woningkwaliteitsaspecten ook de toegankelijkheid van de woning en de omgeving in rekening gebracht. Als een huursubsidie wordt aangevraagd op naam van een huurder die invaliditeit geniet en/of 65+ is, zit deze automatisch in het niet‐degressieve systeem. De praktische toepassing voor de aanvraag van de niet‐degressieve huursubsidie loopt anders. In het algemeen verwacht de administratie dat het SVK woningen verhuurt die voldoen aan het huursubsidiebesluit, en wordt dit voor SVK‐woningen bijgevolg niet meer gecontroleerd. Bij aanvragen voor een niet‐degressieve huursubsidie gebeuren deze controles wel. Dit maakt ook dat de procedure tot toezegging meer tijd vraagt. Zoals reeds in de vorige jaren uitvoerig omschreven zitten we hier met een probleem. Enerzijds is het zo dat veel van die SVK‐huurders in aanmerking komen voor het niet‐degressief systeem maar wel nog zeer mobiel zijn, en dus niet per sé een aangepaste woning nodig hebben. Anderzijds is het SVK‐ aanbod aan ‘woningen zonder trappen gelegen in het centrum’ bij velen vrij beperkt. Sinds de laatste wijziging aan het kaderbesluit (in werking getreden op 05/12/2011) kan het SVK deze woningen wel prioritair toewijzen aan de doelgroep van de levenslange huursubsidie. In de komende jaren zal duidelijk worden of hierdoor een aantal problemen kunnen ondervangen worden. Door de 49 SVK’s samen werden er 79 niet‐degressieve huursubsidies aangevraagd. Bij 4 SVK‐ huurders werd deze huursubsidie geweigerd, omdat de nieuwe woning niet voldeed aan de voorwaarden om recht te hebben op een niet‐degressieve huursubsidie. We kunnen momenteel niet inschatten of het tot deze groep beperkt is of blijft, omdat we uit de tabelgegevens van de SVK’s geen cijfers kunnen halen over het aandeel van deze aanvragen die nog in behandeling zijn. Mogelijks ligt het aantal probleemdossiers toch hoger. Als de niet‐degressieve huursubsidie wordt geweigerd, kan de huurder via een beroepsprocedure mogelijks toch nog de gewone (degressieve) huursubsidie bemachtigen. Dit is enkel mogelijk voor de
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 66
niet‐bejaarde, die kan aantonen dat hij of zij nog voldoende mobiel is. We beschikken echter niet over gegevens of dergelijk beroep werd aangevraagd, noch of dit werd aanvaard. We blijven er dan ook voor pleiten dat er voor wel‐mobielen niet de zelfde strenge voorwaarden zouden gesteld worden aan de woning, en dit met behoud van de niet‐degressieve huursubsidie. 1.3.
Mindering Onroerende Voorheffing (MOV)
Ook dit jaar heeft ruim een kwart van zowel de nieuwe huurders (27,8%) als van de totale huurderpopulatie (28,5%) 2 of meer kinderen. Deze huurders komen in principe in aanmerking voor de MOV. Aangezien de onderhuurder en de eigenaar geen band hebben met elkaar, en de onderhuurder bijgevolg de eigenaar niet kent, dient de aanvraag voor de MOV via het SVK te lopen. En zoals elk jaar merken we ook nu weer dat de SVK’s deze tabel heel divers invullen, ondanks het feit dat er ook dit jaar weer aanpassingen werden doorgevoerd aan de tabel om over duidelijkere gegevens te kunnen beschikken. Sommige vermelden geen gegevens, anderen enkel de gegevens van de nieuwe huurders, … We namen de gegevens in rekening van 34 SVK’s 8 . De aanvraag van de MOV kan voor de SVK’s gelezen worden als een inspanningsverbintenis. Enkele jaren geleden hebben de SVK’s zich geëngageerd om de MOV aan te vragen voor alle rechthebbende huurders, dit omdat deze aanvraag een wezenlijk onderdeel uitmaakt van de huurderbegeleiding. Dit gebeurt overwegend bij de start van een nieuwe huurovereenkomst, voor de volgende jaren loopt dit immers automatisch. Het SVK stuurt deze aanvraag, in naam van de onderhuurder, door naar de Vlaamse belastingdienst en contacteert ook de eigenaar hierover.
Geen gegevens
Niet onderzocht + niet aangevraagd
Aantal huurders waarvoor de MOV effectief werd verrekend in 2011
aangevraagd & in behandeling
aangevraagd & geweigerd
aangevraagd & toegekend
niet aangevraagd, want niet rechthebbend
Huurderpopulatie op 31/12/2011
Aangevraagd
Tabel 32: aanvraag Mindering Onroerende Voorheffing (MOV)
Vertrekkende van de gegevens van de SVK’s is voor 18% van de huurders WEST-VLAANDEREN 1.147 839 73 3 33 123 76 0 de mogelijkheid voor OOST-VLAANDEREN 911 481 90 24 114 14 185 3 MOV niet VLAAMS-BRABANT 448 219 75 0 27 7 120 0 bekeken/aangevraagd. ANTWERPEN 724 444 112 24 74 7 63 0 LIMBURG 596 212 109 0 28 4 243 0 Hier zitten uiteraard een aantal nieuwe huurders VLAANDEREN 3.826 2.195 459 51 276 155 687 3 tussen, maar zeer 57,3% 12,0% 1,33% 7,21% 4,05% 18,0% 0,1% waarschijnlijk ook zittende huurders, waarvoor in het verleden nooit MOV is aangevraagd, maar waarvoor het SVK er ook in 2011 niet toe gekomen is om dit alsnog te doen. Mogelijks moeten een aantal SVK’s nog wat gepord worden om de MOV effectief aan te vragen, in ieder geval moet er naar een manier gezocht worden om deze gegevens voor alle SVK’s ook effectief te registreren. Van de 3.826 huurders waarvan we over gegevens beschikken, geven de SVK’s nog eens aan dat er 2.195 of 57,3% niet in aanmerking komen voor de MOV en waarbij het SVK dit bij gevolg ook niet heeft aangevraagd. Voor 20,5% van de SVK‐huurders werd – in 2011 of in de jaren ervoor – een 8
Volgende SVK’s werden buiten beschouwing gelaten : SVK Sovekans – Leefbaar Wonen vzw, RSVK Westkust vzw, RSVK Veurne – Diksmuide vzw, SVK Menen vzw, SVK-vereniging Bredene-Oostende, SVK Regio Roeselare vzw, SVK-vereniging Leie en Schelde, SVK Webra vzw, Antwerps SVK vzw, SVK Huurdersunie vzw, SVK Woonunie vzw, SVK Woonkans vzw, SVK Maasland vzw, SVPWL vzw en SVK Houtvast vzw
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 67
aanvraag ingediend. Ongeveer 6,5% van die aangevraagde verminderingen wordt echter nog geweigerd. Voor ruim 35% van de ingediende dossiers heeft het SVK de aanvraag wel verzorgd, maar heeft het vervolgens geen uitsluitsel gekregen of die ook werd gehonoreerd. In het systeem van de MOV zit immers een belangrijk pijnpunt dat ook al in vorige jaarverslagen werd aangekaart: het SVK wordt door de Vlaamse Belastingdienst niet geïnformeerd over de MOV. SVK’s krijgen geen info over de beslissing, noch over het bedrag dat moet worden verrekend. Aangezien die som ook elk jaar wijzigt, moet het die info van de eigenaar of de onderhuurder krijgen om de huurder effectief te kunnen laten genieten van de MOV. En daar loopt het veelvuldig mis. Dat het rechtstreeks informeren van het SVK echter cruciaal is voor het welslagen van het systeem, wordt pijnlijk duidelijk als we gaan bekijken voor hoeveel huurders de MOV effectief werd verrekend. Als we er van uit gaan dat in principe een kwart van de onderhuurders rechthebbend zijn, dan is het weinig bemoedigend om vast te stellen dat, volgens de gegevens versterkt door de SVK’s, slechts 4% van de onderhuurders in 2011 ook effectief de MOV hebben ontvangen. Mogelijks hebben een aantal SVK’s deze gegevens niet consequent genoteerd. Maar tegelijk is het overduidelijk dat heel veel SVK‐huurders die een brief ontvangen van de Vlaamse Belastingdienst, niet begrijpen wat ze hiermee moeten beginnen, niets ondernemen en daardoor hun MOV mislopen. Sinds eind 2011 is er echter hoop. Er zijn gesprekken lopende met de Vlaamse Belastingdienst om de SVK’s toch en dit op een systematische wijze op de hoogte te stellen van de gehonoreerde aanvragen en de toegekende bedragen voor hun huurders. Dit maakt het ook mogelijk om de gegevens consequent te noteren. We hopen dat dit systeem in 2013 in werking kan treden.
2. De basisbegeleidingstaken in de sociale huisvesting
Het onderzoek
Het onderzoek ‘de uitvoering van basisbegeleidingstaken in de sociale huisvesting, uitgevoerd door het steunpunt Ruimte en Wonen, heeft tot doel te beschrijven hoe de basisbegeleidingstaken worden uitgevoerd door de SHM’s en de SVK’s. Het betreft een in hoofdzaak beschrijvend onderzoek. Het onderzoek wil een antwoord bieden op onder meer volgende vragen: hoe vullen SHM’s en SVK’s de basisbegeleidingstaken in? Wie neemt binnen de organisatie deze taken op? Hoe intensief is men er mee bezig? Met wie werkt men hiervoor samen? Hoe krijgt die samenwerking dan concreet vorm? Waar situeren zich de grootste knelpunten? De basisbegeleidingstaken zoals omschreven in het Ministerieel Besluit vormden de leidraad voor dit onderzoek. Naast deze gezamenlijke begeleidingstaken kregen de SVK’s nog bijkomende taken opgelegd. De opdrachten in het besluit zijn terug te brengen tot drie grote groepen van taken: 1. informatie en communicatie: op maat, laagdrempelig, met de nodige ondersteuning; 2. begeleiding: zoeken naar oplossingen bij niet nakomen van de huurdersverplichtingen m.b.t. betalen van de huur en onderhoud van de woning en bij het veroorzaken van overlast en samenlevingsproblemen, preventie van uithuiszetting; 3. participatie. In het nieuwe subsidiebesluit vanaf 2013 wordt uitdrukkelijk verwezen naar de opsomming van opdrachten in het betreffende ministerieel besluit. In de nota bij het besluit wordt bovendien uitdrukkelijk gesteld dat het SVK voor andere begeleidingsvragen beroep moet doen op het brede welzijnswerk. We beperken ons hieronder tot een aantal opvallende resultaten mbt de SVK’s.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 68
Resultaten
Ten opzichte van de totale beschikbare personeelstijd gaat bij de SVK’s ruim een derde van deze tijd naar de basisbegeleidingstaken (36%). Bij de SVK’s is er gemiddeld een VTE beschikbaar voor basisbegeleidingstaken per 75 woningen ( 9 ). Een aantal SVK’s merken op dat er mee moet rekening worden gehouden dat vaak ook de OCMW’s een aantal taken van huurderbegeleiding op zich nemen. Zo kunnen kandidaat‐huurders zich op vele plaatsen ook inschrijven via OCMW’s. De huurbegeleiding zelf (huisbezoeken, detecteren en oplossen van problemen,…) gebeurt, op een uitzondering na, wel door de eigen SVK‐medewerkers. Een ander punt dat in het onderzoek aangehaald wordt is dat de SVK’s in verhouding tot hun woningvoorraad meer klanten over de vloer krijgen dan de SHM’s. Dit begint al bij het aantal potentiële kandidaat‐huurders. Bij de SVK’s is er ook een groter verloop van huurders is dan bij de SHM’s, waar men eenmaal men er woont doorgaans erg lang blijft wonen (zie ook deel 7). Er is bijgevolg in verhouding veel tijd nodig voor het informeren van kandidaat‐huurders en nieuwe huurders, geven van toelichting bij de toewijzing enz. Aan de respondenten werd gevraagd in te schatten hoe de totale tijd voor basisbegeleidingstaken verdeeld is over vier groepen van taken. Onderstaande tabel presenteert de resultaten. Onthalen en informeren van kandidaten die zich willen inschrijven Kandidaat-huurder informeren en aanspreekpunt bieden Huurder opvolgen, bemiddelen bij conflicten, begeleiden en doorverwijzen Communicatie met en info aan huurder, huurdersvergaderingen en -initiatieven
24,90% 19,30% 42,70% 13,10%
Tabel 33: verhouding tijdbesteding basisbegeleidingstaken (bron: onderzoek R&W?)
De groep taken die het meest tijd vraagt, is het ‘het opvolgen van de huurder, het bemiddelen bij conflicten, het begeleiden en het doorverwijzen’. Bij de SVK’s gaat hier bijna 43% van de totale tijd naar toe. Na deze groep van taken gaat de meeste tijd naar het onthalen en informeren van personen die zich willen inschrijven. Dit vraagt ongeveer een kwart van de totale beschikbare tijd voor de basisbegeleidingstaken. Kort samengevat gaat ruim de helft van de tijd naar de huurders (waar we dus kunnen spreken van ‘huurderbegeleiding’), de andere helft van de tijd die besteed wordt aan basisbegeleidingstaken gaat naar (potentiële) kandidaat‐huurders, waarvan een belangrijk aandeel nooit huurder zal worden. Dit bevestigt opnieuw onze oude vraag dat het hoog tijd is dat het kaderbesluit vereenvoudigd wordt. Elk dossier vraagt immers veel werk. Andere oplossingen zouden kunnen zijn: centrale inschrijving (of werken met een modelattest dat bruikbaar en geldig is bij de andere sociale huurders), het verder digitaliseren van de gegevensstroom,... Uit het onderzoek blijkt verder dat het informeren (over onderhoudstaken, huurdersverplichtingen,...) en begeleiden (overname meters, plaatsbeschrijving,...) van huurders bij SVK’s vooral via huisbezoeken gaat. Ook problemen worden veelal via deze weg aangekaart of gedetecteerd. Dit is uiteraard niet zo’n vreemde conclusie daar de huisbezoeken bij de SVK‐werking een essentieel deel uitmaken van de huurbegeleiding. 9
Dit cijfer correspondeert niet met de gegevens uit de jaarverslagen 2011 (zie verder), mogelijks omdat dit op een ander moment werd bevraagd, een andere vorm van bevraging, en omdat niet alle SVK’s deelnamen aan het onderzoek.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 69
Bij huurders met problemen wordt er vaak naar oplossingen gezocht in samenspraak met andere organisaties. De belangrijkste partner van het SVK hierin is het OCMW, gevolgd door de CAW. Ook andere organisaties kunnen partners zijn. Opvallend in het onderzoek is dat de sociale woonactoren hierbij aangeven dat ze vaak botsen op een tekort aan begeleidingsaanbod vanuit de welzijnssector, vooral als de nieuwe huurder uit een instelling of thuisloosheid komt, en een duidelijk gebrek vertoont aan woonvaardigheden, of bij huurders die duidelijk in een multi‐probleemsituatie verkeren. Daarnaast wordt er hier ook op gewezen dat de sociale woonactor wat betreft huurbegeleiding altijd rekening moeten houden met een vrijwillige samenwerking van de huurder. Huurbegeleiding en/of andere begeleiding kan immers niet opgelegd worden en zeker niet als voorwaarde om ergens te (blijven) wonen. De algemene conclusie uit het onderzoek is dat de aandacht en de tijd die naar de basisbegeleidingstaken gaat een noodzaak is en dat de meeste SVK’s deze ook wel opnemen zoals omschreven in het besluit. Er kan natuurlijk altijd nog actiever opgetreden worden, maar dan is de vraag: ‘waar ligt de grens’? De SVK’s zijn aanspreekbaar voor alles wat met wonen in de betreffen huurwoning te maken heeft. Voor dit overstijgende problemen moet er doorverwezen worden. Wat dan als een welzijnsorganisatie geen begeleiding biedt en/of de huurder zijn medewerking weigert?
3. Huurbegeleiding 2011 3.1. Huurbegeleiding en het nieuwe besluit Voor de SVK’s situeert het belang van de huurbegeleiding zich op twee vlakken. Het SVK garandeert de eigenaar van het pand dat de huurders worden opgevolgd, en zodoende een aanvaardbaar gebruik van de woning wordt begeleid. Zonder deze garantie zouden veel minder eigenaars in zee gaan met een SVK’s, en zodoende de groei van het woningaantal sterk beperkt. En tegelijk is het net voor die doelgroep van het SVK belangrijk dat ze worden begeleid in het wonen in de huurwoning, om zodoende zo maximaal mogelijk gebruik te kunnen (blijven) maken van hun woonrecht. Deze kansarme en kwetsbare en/of woningzoekenden in een precaire situatie krijgen geen of weinig kansen op de private en de sociale huurmarkt om een stabiele woonsituatie op te bouwen. Het SVK wil de huurder een nieuwe kans geven en hen weerbaarder maken, hen de zekerheden bieden waardoor ze de draad (weer) kunnen opnemen. De huurderbegeleiding is hiervoor een belangrijk instrument. De huurderbegeleiding start vanaf het moment dat de kandidaat‐huurder duidelijk te kennen geeft dat hij zich wil inschrijven in het SVK. De huurderbegeleiding stopt wanneer de contractuele band tussen SVK en huurder afgelopen is en alle formaliteiten bij het einde van het huurcontract volbracht zijn. Huurderbegeleiding is geen doel op zich, integendeel zelfs. Op termijn zou de huurderbegeleiding er moeten toe leiden dat de huurder stevig genoeg in zijn schoenen staat om bijvoorbeeld zelfstandig een woning te huren op de private of de sociale huurmarkt. Met de huurderbegeleiding staat of valt dus het SVK. In artikel 2 van het (nieuwe) SVK‐besluit worden de opdrachten van de sociale verhuurkantoren bepaald. De begeleiding en de ondersteuning van de (kandidaat‐)huurders vormt hierbij de belangrijkste kerntaak. Er wordt enerzijds verwezen naar het opnemen van de basisbegeleidingstaken ten aanzien van de (kandidaat‐)huurders, anderzijds naar de begeleiding van de huurders om hen vertrouwd te maken met hun rechten en plichten. In de toelichtende nota wordt eveneens benadrukt dat begeleiding van huurders essentieel is voor de SVK‐methodiek en rechtstreeks verbonden met het aantal beheerde woningen / gehuisveste
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 70
huurders. Er wordt tevens erkend dat de huurderbegeleiding onder druk staat, enerzijds door een toenemende verzwakking van het socio‐economisch profiel van de kandidaat‐huurders en huurders en de toename van het aandeel huurders met bijzondere problemen, anderzijds door de taken die voortvloeien uit het kaderbesluit sociale huur. Door de expliciete verwijzing in artikel 2 naar de basisbegeleidingstaken wordt de huurderbegeleiding voor het SVK duidelijk bevestigd maar duidelijker afgelijnd. Voor de begeleiding en ondersteuning m.b.t. specifieke problemen zoals psychische of relationele moeilijkheden, schuldenproblematiek e.d. moet het SVK beroep kunnen doen op deskundige welzijnsinstanties. Een opsomming van deze basistaken vindt u in bijlage 2. 3.2.
Personeel voor huurbegeleiding
Drie belangrijke pakketten, een eerste keer bevraagd
SVK’s bieden aan woningzoekenden met een laag inkomen en een hoge herhuisvestingsnood een kwaliteitsvolle en betaalbare woning. Om de huurbegeleiding te kunnen verzekeren en te organiseren bouwt ieder SVK aan een eigen kader en toepassingsmodaliteiten (personeel, beheer, bereikbaarheid, communicatie, taak verdeling,...). We hopen dat door het nieuwe besluit er meer middelen en mogelijkheden zijn voor de individuele SVK’s om hun werking verder uit te bouwen en te professionaliseren, zodat meer tijd vrijkomt voor de huurderbegeleiding. In de huurderbegeleiding onderscheiden we drie belangrijke pakketten: het inschrijven van woningzoekenden, opvolgen van het onderhoud door de huurder, en de andere elementen rond huurderbegeleiding. Daarnaast zal ongetwijfeld ook een deel van de administratie worden ingezet in het verlengde van de huurderbegeleiding (verzendingen, uitnodigingen, opvolgen huurdersdossiers, aanvraag huursubsidie, … ). In de jaarverslagen werd getoetst hoeveel van de beschikbare personeelstijd hieraan werd besteed. Dit is het eerste jaar dat de personeelsgegevens op deze manier bevraagd worden. Hierdoor is de kans groot dat deze gegevens niet door elk SVK op eenzelfde manier werd ingevuld en/of dat er wel een aantal fouten tussen geslopen zijn. Sommige SVK’s hebben de tabellen ingevuld vanuit de functie die de personeelsleden opnemen (bv. een huurderbegeleider), anderen hebben – zoals verwacht – meer duidelijk onderscheid gemaakt in de verschillende taken/elementen rond huurderbegeleding. Zo merken we bijvoorbeeld dat een behoorlijk aantal SVK’s voor inschrijven en toewijzen geen tijd aanduiden. Evident dat dit niet overeenkomt met de werkelijkheid. Deze deeltaak wordt uitgevoerd door de huurbegeleider en/of administratieve kracht, en wordt door het SVK niet meer apart opgenomen. We geven als voorbeeld het SVK Woonaksent vzw. Zij geven aan 0% van hun personeelstijd te besteden aan inschrijven en toewijzen. Hiertegenover staat wel dat ze een zeer groot deel van hun tijd besteden aan huurbegeleiding (61,54%). Ook SVK Voorkempen besteedt volgens hun eigen gegevens geen tijd aan inschrijven en toewijzen, en ook niet aan onderhoud en klusjeswerk. Voor huurbegeleiding en administratie eindigen ze dan weer relatief hoog (respectievelijk 47,9% en 32,6%). Ook bij de vermelde tijdsbesteding voor onderhoud merken we extremen die we moeilijk (volledig) kunnen verklaren. Zo zou 68% van de totale personeelsinzet van SVK Meetjesland vzw gaan naar onderhoud en klussen. De SVK’s Veurne‐Diksmuide vzw en Westkust vzw stellen respectievelijk 58% en 47% van de totale personeelsinzet te besteden aan onderhoud van de woning en klusjeswerk.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 71
Hier is dit is (deels) te verklaren door klusjesploegen die in het kader van een aantal grotere renovatiewerken een aantal kleinere klussen uitvoeren (vb schilderen van de woning). We hebben dan ook in het volgende deel deze ‘extreme’ cijfergegevens verwijderd. Zo hebben we geen rekening gehouden met de SVK’s die volgens hun tabellen geen personeelstijd besteden aan inschrijven en toewijzen (n=10). Hetzelfde deden we met de SVK’s die in de tabellen aangeven meer dan 30% van hun personeelsinzet te besteden aan onderhoud en klussen (n=7). Hierdoor beschikken we over gegevens van 26 gesubsidieerde SVK’s. Merk op: bij de provincie Oost‐Vlaanderen beschikken we hierdoor over geen gegevens meer.
Verhoudingen
huurbegeleidin g
Inschrijven en toewijzen
Onderhoud
Administratie
totaal
Totaal aantal VTE
Hoeveel tijd hiervan gaat er naar de basisbegeleidingstaken in ruime zin en hoeveel tijd naar de core‐ business van het SVK, met name de huurderbegeleiding zelf? Op basis van de uitgezuiverde gegevens uit de jaarverslagen merken we dat 44,12% van de totale personeelstijd gaat naar de basisbegeleidingstaken, waarbij bijna 11% voor opvolging en organisatie onderhoud, meer dan 13% naar inschrijven en toewijzen en 20% naar de verdere huurbegeleiding.
%
%
%
%
%
WEST-VLAANDEREN (8/13)
53,16
14,05
9,97
11,36
15,11
50,49
VLAAMS-BRABANT (4/7) ANTWERPEN (8/11) LIMBURG (6/7)
15,75 33,58 29,98
16,51 29,01 22,45
13,33 14,12 18,31
1,27 14,71 10,34
13,33 12,54 16,38
4,44 70,37 67,48
132
20,03
13,31
10,78
14,53
58,65
Vlaanderen
Tabel 34: tijd voor huurbegeleiding 2011
We merken grote provinciale verschillen. Zo besteden de Antwerpse SVK’s ruim meer tijd aan algemene huurbegeleiding dan de West‐Vlaamse SVK’s (29% t.o.v. 14%). Ook wat de tijdsbesteding voor de deeltaak inschrijven en toewijzen betreft merken we grote (provinciale) verschillen, met in Limburg bijna het dubbele van in West‐Vlaanderen. En in Vlaams‐Brabant wordt opvallend weinig aandacht besteed aan het opvolgen van het woningonderhoud. Verder zijn naast het inschrijven en toewijzen, opvolgen onderhoud en huurdersbegeleiding nog een aantal administratieve taken, die vermoedelijk elementen bevatten gelinkt aan de basisbegeleidingstaken (administratieve opvolging van huurachterstallen, huursubsidie,…). Als we deze vier taken volledig mee in rekening brengen komen we aan een totaal van 58,6% van de totale personeelstijd die naar de basisbegeleidingstaken gaan. Meer dan waarschijnlijk schuilt hierin een kleine overschatting, omdat niet alle administratieve taken tot begeleiding van potentiële (kandidaat‐ )huurders terug te brengen zijn, en ook een aantal onderhoudstaken verder gaan dan huurdersopvolging. Volgens de jaarverslagen heeft een SVK gemiddeld 1 VTE beschikbaar voor huurbegeleiding bij 100 huurders (of 100 woningen). Als we daar het onderhoud nog bij rekenen komt er daar nog (meer dan) een halftijds personeelslid bovenop.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 72
Knelpunten
- De SVK’s – en wij – blijven herhalen dat een veel te groot aandeel van de beschikbare personeelstijd in administratieve werklast wordt gestoken, waardoor de mogelijkheden voor huurderbegeleiding worden beperkt. En ook de huuderbegeleiding zelf ‘administratiseert’ . Zo steken vele huurbegeleiders noodgedwongen veel tijd in de aansluiting en opvolging van water, gas en elektriciteit, en in de problemen die hier uit voortkomen. De plaatsbeschrijving is (terecht) verplicht gemaakt, en krijgt ook (terecht) meer aandacht. - Meer en meer huurders zitten in een vorm van financiële begeleiding, waardoor een afstemming met die begeleider of bewindvoerder aangewezen is. En ook dit vraagt tijd. Het lijkt ons dan ook belangrijk om de administratieve verplichtingen en taken functioneel en beperkt te houden. Een reden temeer om het sociaal huurbesluit eens sterk te vereenvoudigen. - Verscheidene SVK’s wijzen op de grenzen van ‘vrijwillige begeleiding’, zeker binnen de doelgroep waar SVK’s mee werken. Als de huurder niet mee wil werken, dan mag de huurbegeleiding in het SVK nog zo goed georganiseerd zijn en/of de samenwerking met de andere organisaties nog zo goed verlopen, dan zullen bepaalde problemen niet worden opgelost en dreigt in het ergste geval een uithuiszetting… . - We hopen dat het nieuwe SVK‐subsidiebesluit de mogelijkheid geeft opdat de SVK’s hun mogelijkheden van huurderbegeleiding en opvolgen van het woningonderhoud kunnen verbreden. Tegelijk hoopt de sector dat in een volgende stap het sociaal huurbesluit wordt aangepakt, opdat de administratieve druk wordt beperkt tot het essentiële, waardoor er terug meer tijd vrijkomt voor de kerntaak van het SVK: de huurderbegeleiding!
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 73
Deel 6: Kandidaat naar huurder (en weer weg) De jaarverslagen van de SVK’s bieden ons informatie over de woningzoekenden en de huurders waarmee ze werken. In dit hoofdstuk bundelen we de meest relevante gegevens over de kandidaten op de wachtlijst en over de nieuwe, vertrekkende en blijvende huurders. Deze cijfers geven aantallen en verhoudingen. Over de daarmee gepaard gaande huurderbegeleiding verneem je meer in deel 5 van dit jaarrapport.
1. Het inschrijvingsregister
Een uitgebreide administratieve verplichting
Het inschrijven van een woningzoekende op de SVK‐wachtlijst was altijd al een intensief proces, zeker als je dit wil combineren met een gerichte doorverwijzing of het zoeken naar alternatieve oplossingen voor de woningzoekende (wat conform de opgelegde basistaken van een SVK wordt verwacht, zie bijlage 2). Die arbeidsintensiteit is de laatste jaren enorm toegenomen. Dit is enerzijds te verklaren door het hoge aantal woningzoekenden, door de grote administratieve last bij opmaak van elk inschrijvingsdossier, en – zo melden ons de SVK’s – de toename van woningzoekenden die in een multi‐probleem situatie verkeren. De SVK‐ers spreken over een ‘marginalisering’ van de groep van woningzoekenden. De administratieve verwachtingen en verplichtingen die voortkomen uit het sociaal huurbesluit blijven een zich steeds weer herhalende verzuchting. Dit leidde onder meer tot de opmaak van een omvangrijk dossier (2009), en diverse voorstellen van vereenvoudiging van het sociaal huurbesluit. Naar aanleiding van de evaluatie van het kaderbesluit werd dit dossier nog eens van onder het stof gehaald en een aantal concrete voorstellen voor vereenvoudiging en afstemming op de sector overgemaakt aan de administratie. We merken enkel dat bij iedere wijziging van het sociaal huurbesluit de administratieve verplichtingen toenemen, de regelgeving meer complex wordt, en minder en minder afgestemd op de eigenheid van de SVK‐sector en –opdracht. Het inschijven van woningzoekenden en de (constante) actualisatie van het inschrijvingsregister (wachtlijst) vormt dan ook een belangrijk element in de taakspanning binnen het SVK. Maar tegelijk zegt de wachtlijst nog meer over het hoog aantal woningzoekenden, en over het profiel van deze woningzoekenden.
Nieuwe inschrijvingen in 2011
Over het aantal inschrijvingen in 2011 ontvingen we bruikbare gegevens van 47 van de 49 SVK’s ( 10 ). In totaal verwerkten de SVK’s samen 10.413 nieuwe inschrijvingen. Dit betekent meer dan 4 nieuwe inschrijvingen per SVK per week.
10
We ontvingen geen gegevens van SVK-vereniging Brugge en lieten de cijfers van SVK Menen buiten beschouwing. Verder werden de wachtlijsten van het Antwerps SVK, SVK Huurdersunie en SVK Woonunie maar één keer in rekening gebracht. Zij werken immers zeer intensief samen en hebben een gemeenschappelijke wachtlijst.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 74
gemiddelde / woning
gemidelde / SVK
ingeschreven in 2011
Tussen de SVK’s onderling zijn er grote verschillen, waarin de schaalgrootte van het SVK, de regio (grootsteden, kernsteden en landelijke gemeenten) en de aanwezigheid van opvang en sociale diensten in belangrijke mate de vraag naar sociaal verhuurbare woningen bepaalt. Het gemiddeld aantal inschrijvingen per SVK bedroeg 221,6. In Vlaams‐Brabant zit deze verhouding veel lager, Antwerpen en Oost‐Vlaanderen heel wat hoger. Tabel 35: woningzoekenden ingeschreven in 2011 (alle SVK's)
Als we het aantal nieuwe inschrijvingen afzetten tegenover het (weliswaar bewoonde) woningaanbod, komen we aan 1,88 nieuwe WEST-VLAANDEREN 2.682 206,3 1,56 inschrijvingen per woning. Hier scoren vooral OOST-VLAANDEREN 2.121 265,1 2,15 VLAAMS-BRABANT 1.265 180,7 1,94 Limburg en West‐Vlaanderen lager, en ANTWERPEN 2.872 261,1 2,28 Antwerpen en Oost‐Vlaanderen opnieuw LIMBURG 1.473 210,4 1,64 hoger. Limburg en West‐Vlaanderen hebben VLAANDEREN 10.413 221,6 1,89 een respectievelijk expansioneel meer groeiend en een hoger woningaanbod, waardoor hun gemiddeld aantal inschrijvingen per woning wordt gedrukt. Het aantal nieuwe inschrijvingen steeg in 2011 op het eerste zicht niet in absolute aantallen. In 2010 telden we nog 10.781 nieuwe inschrijvingen (50/50 SVK’s), tegenover 10.413 in 2011. Maar ipv de gegevens van 50 SVK’s, brachten we nu die van slechts 47 SVK’s in rekening. Dat de druk desondanks hoog blijft, kan je afleiden aan het gemiddeld aantal nieuwe inschrijvingen per SVK: 221 in 2011 t.o.v. 204 in 2010. 250
Grafiek 16: evolutie gemiddeld aantal inschrijvingen / SVK / 100 woningen, 2006 tot 2011
200 150
gemiddelde / SVK
Met uitzondering van het eerste jaar van het nieuwe sociaal 100 huurbesluit, toen het gemiddeld aantal inschrijvingen per SVK 50 even terugzakte, blijft het aantal 0 inschrijvingen jaarlijks stijgen. En 2006 2007 2008 2009 2010 2011 waar de woninggroei tot 2007 (42/46) (45/49)* (45/50) (49/51) (50/50) (47/49) groter was dan verhoudings‐ gewijs de groei van het aantal woningzoekenden, hielden deze parameters sinds 2008 quasi gelijke trend. In 2011 lijkt voor het eerst de woninggroei hoger dan het aantal nieuwe inschrijvingen. We willen hierbij nog opmerken dat niet alle woningzoekenden die zich tot het SVK richten erin slagen om het inschrijvingsdossier af te werken. Sommige doen geen verdere moeite als ze horen hoeveel wachtenden er zijn, en hoe weinig woningen. Anderen zoeken een andere oplossing omdat ze omwille van het SVK‐puntensysteem toch niet boven op de wachtlijst zullen staan. Nog anderen slagen er niet in om de nodige bewijsstukken te vergaren. En dan hebben we het nog niet gehad over degene die niet aan de inschrijvingsvoorwaarden voldoen, en zich niet kunnen inschrijven, bijvoorbeeld omdat ze ambtelijk geschrapt zijn uit het bevolkingsregister. gemiddelde / 100 woningen
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 75
Over actualisatie, en over de actuele wachtlijst op 31/12/2011
Tabel 37: actuele wachtlijst 31/12/2011, en gemiddelden per SVK gemiddelde / woning
gemiddelde / SVK
actuele wachtlijst op 31/12/2010
Het sociaal huurbesluit bepaalt dat de sociale verhuurders elk oneven jaar de wachtlijst moeten actualiseren, waarbij wordt gekeken of de woningzoekende nog voldoet aan de inkomensvoorwaarde. Die actualisatie vond bijgevolg plaats in 2011. Daarnaast organiseren vele SVK’s nog periodieke actualisaties om zo de toewijzingselementen up‐to‐date te kunnen houden, dit om permanent te kunnen toetsen wie effectief nog op zoek is naar een woning. Ook bij een mogelijke toewijzing van een woning worden deze elementen getoetst, dit bij kandidaat‐huurders die mogelijks in aanmerking komen voor die woning. In zo’n jaar van globale actualisatie verdwijnen er verhoudingsgewijs meer woningzoekenden van de wachtlijst. Ze reageren niet op de vraag van het SVK, ze wonen niet meer op het opgegeven adres, of ze geven te kennen niet meer op zoek te zijn naar een woning. In het jaar met zo’n globale actualisatie, zoals in 2011, kan worden verwacht dat het aantal ingeschreven woningzoekenden op de actuele wachtlijst beduidend zakt. Ook hier kregen we van dezelfde 47 SVK’s bruikbare gegevens. De nieuw ingeschrevenen, vermeerderd met de ingeschreven woningzoekenden van voorgaande jaren, en dit alles verminderd met het aantal woningzoekenden die van de wachtlijst verdwijnen (bv. omdat ze een woning toegewezen kregen of n.a.v. de actualisatie), vormen de actuele wachtlijst, waarbij we de gegevens op 31/12/2011 gebruiken.
In totaal tellen de wachtlijsten van de 47 SVK’s zo’n 18.750 wachtenden, of gemiddeld bijna 400 WEST-VLAANDEREN 4.245 326,54 2,47 wachtenden per SVK. Hier merken we zowel in OOST-VLAANDEREN 4.712 589,00 4,78 Oost‐Vlaanderen als in de provincie Antwerpen een VLAAMS-BRABANT 2.021 288,71 3,10 serieuze piek, en in vooral Vlaams‐Brabant een ANTWERPEN 5.478 498,00 4,34 beduidend lager aantal. Maar het blijft een LIMBURG 2.292 327,43 2,55 beangstigend hoog aantal. Gemiddeld zijn er bijna VLAANDEREN 18.748 398,89 3,40 3,4 wachtenden per SVK‐woning, in de provincie Antwerpen 4,3 en in Oost‐Vlaanderen zelfs bijna 4,8. Het aantal woningzoekenden op de actuele wachtlijst 31/12/2011 zit bijna dubbel zo hoog (x 1,8) als het aantal effectieve inschrijvingen in 2011. In tegenstelling tot wat we verwacht hadden, is die verhouding dit jaar niet gedaald.
Inschrijven van woningzoekenden
In 2011 verwerkte een SVK gemiddeld 221,6 nieuwe inschrijvingen, en beheerde op 31/12/2011 een wachtlijst met net geen 400 kandidaten. De mediaan zit lager, namelijk op 209 nieuwe inschrijvingen in 2011. Dit wijst er al op dat er een aantal SVK’s met een hoog aantal inschrijvingen wordt geconfronteerd. We zien grote verschillen tussen de SVK’s, die niet altijd te verklaren zijn. De grootstedelijke SVK’s (Antwerpen, Brugge en Gent) scoren zoals verwacht vrij hoog. De 3 Antwerpse SVK’s verwerkten samen bijna 1.000 nieuwe inschrijvingen in 2011 en beheren met 1.930 wachtenden ook de grootste wachtlijst. Ook de 2 Gentse SVK’s zitten voor beide parameters in de top 10. Maar mogelijks zitten hierin dubbeltellingen, woningzoekenden die op de wachtlijst van beide grootstedelijke SVK’s staan.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 76
Tabel 38: aantal inschrijvingen / SVK Actuele lijst op 31/12/2011
Aantal nieuw ingeschreven in 2011
Ook het Brugse SVK waarvan we gegevens ontvingen (SVK Sovekans – Leefbaar Wonen vzw) scoort op beide parameters hoog.
Daarnaast merken we dat SVK’s met een hoog woningaanbod (SVK De Poort vzw, SVK Voorkempen vzw, SVK Webra vzw en SVK Zuid 1 Antwerpse SVK's 998 1930 Oost‐Vlaanderen vzw) ook een hoog aantal SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw 516 823 geïnteresseerden genereren. SVK Webra vzw 475 735 SVK-vereniging Waasland 402 705 5 Woonfonds vzw 400 990 Onderaan in de tabel vinden we een aantal SVK de Poort vzw 380 825 SVK’s met minder dan 80 inschrijvingen, of ruim OCMW Gent 376 1302 12 keer minder dan het SVK met het hoogste SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw 338 660 aantal nieuwe inschrijvingen. Dit zijn 4 SVK’s SVK Voorkempen vzw 311 600 met een eerder beperkt woningaanbod en/of 10 SVK Regio Roeselare 297 335 RSVK Westkust vzw 290 439 klein werkingsgebied. SVK Noorderkempen vzw 274 602 SVK Noord-Limburg vzw 274 490 Begin 2010 hield het VOB een kleine steekproef SVK Bodukam vzw 270 611 bij een aantal SVK’s. Deze stelden dat één op 15 SVK Zuiderkempen vzw 256 491 drie van de aanmeldingen niet leiden tot een SVK Midden-Limburg 251 422 SVPWL vzw 243 405 effectieve inschrijving. In sommige van deze SVK Spit vzw 222 485 woningzoekenden zal het SVK alsnog tijd RSVK Veurne-Diksmuide vzw 218 361 steken, dit om toch de nodige stukken te 20 Woonaksent vzw 211 367 pakken te krijgen, de begeleidende dienst in te SVK Woonweb 211 543 schakelen, of om een andere oplossing te SVK Woonkans vzw 209 226 zoeken. Een dossier dat wel afgewerkt raakt, SVK Land van Loon vzw 199 228 SVK Meetjesland vzw 196 373 vraagt grosso‐modo een 1,5 tot 1,75 uur. Hierin 25 SVK-vereniging regio Izegem 190 281 zit o.m. de intakegesprekken, verzamelen van SVK-vereniging Bredene-Oostende 185 287 bewijsstukken, de nodige controle en de SVK Houtvast vzw 181 206 administratieve afhandeling van het dossier. SVK Maasland vzw 167 232 Met deze gegevens in het achterhoofd kan u RSVK Westhoek-Zuid vzw 163 233 30 SVK Het scharnier 158 309 uitrekenen hoeveel tijd (of hoeveel SVK Woonwinkel Tienen 156 217 personeelsleden) het vraagt om de SVK Onderdak vzw 142 219 inschrijvingen van woningzoekenden te SVK Zuidkant vzw 141 170 verzorgen. Wij durven dit niet meer te doen. SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw 140 196 35 SVK Optrek vzw 130 163 Natuurlijk heeft een SVK met meer personeel RSVK Midden West-Vlaanderen vzw 119 104 SVK-vereniging Jogi 108 203 meer mogelijkheden om deze stroom aan SVK Social VZW 98 218 woningzoekenden te verwerken. Toch geven SVK De Woonkoepel vzw 94 94 een aantal – vooral grotere – SVK’s aan de 40 RSVK Waregem 89 89 toevloed aan nieuwe kandidaat‐huurders nog Woonwinkel Knokke-Heist 88 186 nauwelijks aan te kunnen. Door de toegenomen SVK Hageland 79 102 SVK-OCMW Essen 71 93 administratieve last en het hoge aantal SVK-vereniging Leie en Schelde 58 119 woningzoekenden, puilen hun wachtzalen elk 45 OCMW Poperinge 39 79 bezoekuur meer en meer uit, dit met 10.413 18.748 toenemende frustraties bij personeel en de woningzoekenden zelf. Deze SVK’s zoeken dan ook naar alternatieven om enerzijds de werkdruk voor de SVK‐medewerkers draaglijk te houden en anderzijds kandidaten niet uren te laten wachten. Bij enkele SVK’s resulteerde dit in de afschaffing van het bezoekuur en het invoeren van een systeem waarbij woningzoekenden zich enkel nog
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 77
kunnen inschrijven op afspraak of via een doorverwijzer (OCMW, CAW, … ). Het is mogelijks interessant om deze nieuwe systemen verder op te volgen, bijvoorbeeld om te kunnen oordelen of hierdoor al dan niet woningzoekenden afhaken. Ten opzichte van de voorbije jaren is bij het OCMW‐SVK Gent het aantal nieuwe inschrijvingen fors gedaald. Dit SVK geeft in haar jaarverslag aan de werkwijze rond inschrijvingen eind 2010 te hebben omgegooid. Ze werken nu met 2‐wekelijkse infosessies waarop kandidaat‐huurders eerst informatie krijgen over de werking van een SVK en hoe zich er inschrijven. Wie dat wenst, kan vervolgens een afspraak maken voor een inschrijving. In vergelijking met 2010 resulteert dit in een daling van het aantal nieuwe kandidaat‐huurders, die zacht uitgedrukt spectaculair te noemen is. Waren er in 2010 nog 675 nieuwe inschrijvingen, daalde dit aantal in 2011 tot 376, of een daling met 44%.
Inschrijven en de werkdruk
Actuele lijst op 31/12/2010
woningaantal op 31/12/2011
verhouding nieuw ingeschreven
verhouding tov actuele wachtlijst
1 SVK Bodukam vzw SVK Woonweb SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw SVK Zuiderkempen vzw 5 SVK Woonkans vzw SVK Noorderkempen vzw SVK Regio Roeselare SVK Webra vzw SVK Midden-Limburg 10 SVK-vereniging Waasland SVK Houtvast vzw SVK Zuidkant vzw Antwerpse SVK's Woonfonds vzw 15 SVK Optrek vzw
Aantal nieuw ingeschreven in 2010
De verhouding personeel en aantal inschrijvingen, geeft een indicatie van de werkdruk op het team. Bij de door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s is er min of meer een verhouding tussen het aantal personeelsleden en het aantal verhuurde woningen, ten minste wat het uitvoeren van de basisopdrachten betreft. Daarom zetten we in volgende oefening het aantal inschrijvingen 2011 af op het aantal beheerde woningen 31/12/2011, dit beperkt tot de door het Vlaamse Gewest gesubsidieerde SVK’s. In de tabel op volgende bladzijde bieden we u een idee over de wachtlijst en de daarmee samenhangende werkdruk per SVK. Verrassend komen de relatief kleine SVK’s Bodukam vzw en Woonweb vzw bovenaan terecht, die met respectievelijk 270 en 211 inschrijvingen op 73 en 63 woningen een hoge werklast te torsen hebben. SVK De Poort vzw daarentegen vinden we nu i.p.v. op de 6e (aantal inschrijvingen) op de laatste plaats (aantal inschrijvingen in verhouding met woningaantal). Het valt toch op dat een aantal SVK’s met een klein tot middelgroot woningaanbod betreffende inschrijvingen een hoge werklast torsen. Tegelijk haal je hier uit dat de woningvraag daar substantieel hoger is dan het aanbod.
270 211 516 256 209 274 297 475 251 402 181 141 998 400 130
611 543 823 491 226 602 335 735 422 705 206 170 1930 990 163
73 63 179 92 79 108 119 191 101 163 76 61 442 182 61
3,70 3,35 2,88 2,78 2,65 2,54 2,50 2,49 2,49 2,47 2,38 2,31 2,26 2,20 2,13
4,00 2,68 7,00 4,80 2,75 6,99 4,23 4,89 4,19 7,00 3,78 1,89 4,37 10,42 2,62
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 78
Totaal
verhouding tov actuele wachtlijst
40
verhouding nieuw ingeschreven
35
woningaantal op 31/12/2011
30
Actuele lijst op 31/12/2010
25
Aantal nieuw ingeschreven in 2010 20
SVK Meetjesland vzw RSVK Westhoek-Zuid vzw SVK Woonwinkel Tienen Woonaksent vzw RSVK Veurne-Diksmuide vzw RSVK Westkust vzw SVK Spit vzw Woonwinkel Knokke-Heist SVK Onderdak vzw SVK-vereniging regio Izegem SVK Social VZW SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw SVK-vereniging Jogi SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw SVK Voorkempen vzw SVK Noord-Limburg vzw SVK Het scharnier vzw SVK Land van Loon vzw SVK Maasland vzw SVK De Woonkoepel vzw SVPWL vzw RSVK Midden West-Vlaanderen vzw RSVK regio Waregem vzw SVK-vereniging Bredene-Oostende SVK-vereniging Leie en Schelde SVK Hageland SVK de Poort vzw
196 163 156 211 218 290 222 88 142 190 98 338 108 140 311 274 158 199 167 94 243 119 89 185 58 79 380
373 233 217 367 361 439 485 186 219 281 218 660 203 196 600 490 309 228 232 94 405 104 89 287 119 102 825
95 80 77 107 122 163 126 51 84 114 59 206 68 89 201 184 107 136 116 66 180 89 67 147 49 72 497
2,06 2,04 2,03 1,97 1,79 1,78 1,76 1,73 1,69 1,67 1,66 1,64 1,59 1,57 1,55 1,49 1,48 1,46 1,44 1,42 1,35 1,34 1,33 1,26 1,18 1,10 0,76
4,77 2,83 3,21 2,98 4,70 5,37 5,43 2,91 3,27 3,66 3,24 5,83 3,06 1,83 5,82 2,21 2,73 3,02 2,53 1,73 4,43 2,07 1,60 2,38 1,72 2,69 5,58
9.927
17.274
5.342
1,86
3,23
Tabel 39: wachtlijst en de werkdruk
2. Vertrekkende huurders Een contract is een wederzijds aangegane verbintenis. Als deze verbroken wordt, neemt – meestal ‐ één van beide partijen hiertoe het initiatief. En zelfs op het einde van een contactperiode moet één van de partijen een initiatief nemen, of het contract loopt verder. Over wie het initiatief neemt biedt volgende tabel ons meer duidelijkheid. We kregen bruikbare gegevens van 48 van de 49 SVK’s. Hiertussen zitten 4 SVK’s die in 2011 nooit het initiatief hebben genomen om een einde te maken aan de (onder)huurovereenkomst. Over het algemeen ligt het initiatief bij de (onder)huurder zelf (68,3%). Als het initiatief door het SVK wordt genomen, zet de trendbreuk die we de vorig jaren noteerden zich door. Ook in 2011 was de gerechtelijke uitdrijving o.w.v. huurachterstand al dan niet in combinatie met andere problemen de belangrijkste reden voor de SVK’s (51,6 % van de beëindigingen op initiatief van het SVK) om het huurcontract te beëindigen. Het einde van de onderhuurovereenkomst omwille van beëindiging van het hoofdhuurcontract (contract tussen SVK en eigenaar) wordt zo als opzegreden voor het 3e jaar op rij verdrongen naar de 2e plaats (37,8%).
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 79
Gerechtelijke uitdrijvingen: Huurachterstand Slecht onderhoud woning Huurachterstand + onderhoud woning andere reden gerechtelijke uitdrijving subtotaal gerechtelijke uitdrijvingen Opzeg conform art. 35 OHC: Huurder en de eigendomsvoorwaarde Opzeg wegens frauduleuze verklaringen Ernstige en blijvende tekortkomingen Subtotaal opzeg conform art. 35
Oost-Vlaanderen
Vlaams-Brabant
Antwerpen
Limburg
Totaal
14/15
8/8
7/7
11/11
7/7
48/49
67
57
38
12
3 2 43
8 2 22
31 10 2 7 3 22
64 19 1 2 2 24
verhouding
West-Vlaanderen aantal SVK's
Reden indien opzeg door het SVK
27
246
31,7%
7 1 8
86 4 28 9 127
11,08%
16
1
1
1
1
3,61% 16,37%
0,13%
Onderling akkoord: Huurachterstand Slecht onderhoud woning Huurachterstand + onderhoud woning andere reden opzeg onderling akkoord subtotaal onderling akkoord
7
1
4 2 6 12
2 9
1 2
Andere opzegmogelijkheden Einde hoofdhuurcontract Andere reden subtotaal andere opzegmogelijkheden
13 1 14
18 15 33
9
Reden indien opzeg door huurder
170 2 12 63 58 11 5 14 237
Opname instelling Overlijden Verhuis naar woning SHM of VWF Verhuis naar particuliere woning Verhuis naar eigen woning/ woning gekocht Spoorloos verdwenen Andere redenen Totaal huurders weg
2
14
2
4 7 25
3,22% 9,79% 2,19% 11,98% 68,3%
9
9
27 1 28
9
75 4 79
106
61
80
113
530
1 4 56 27 5
2 4 22 26 5
1 3 54 35 5
13
2
2 6 32 22 5 3 10
15
13 29 227 168 31 8 54
163
92
144
140
766
29,25% 21,65%
6,96%
Tabel 40: opzeg (onder)huurovereenkomst (48/49), 2011
De gerechtelijke uitdrijving is in relatief aandeel en in absolute aantallen hoger dan in 2010. Voor 127 huurders is het SVK naar de Vrederechter gestapt met het verzoek om de huurovereenkomst en dit wegens bepaalde problemen te beëindigen. Afgezet op het totaal aantal vertrokken huurders betekent dit procentueel 16,37%. In 2010 waren slechts nog 99 huurders van wie het onderhuurcontract werd beëindigd via een verzoekschrift voor de Vrederechter, maar in 2009 nog 116. Sinds vorig jaar wordt uitdrukkelijk het aantal ‘opzeggingen conform artikel 35 van het onderhuurcontract’ bevraagd. Het betreft dan een opzeg initieel gegeven door het SVK, en dit conform het sociaal huurbesluit, die in principe niet moet worden voorgelegd aan de Vrederechter. In de praktijk blijkt dat de SVK’s deze techniek zelden gebruiken. In 2011 werd er zelfs maar één geval
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 80
gerapporteerd, omdat de KH o.b.v. frauduleuze of onvolledige verklaringen toegang had gekregen tot de SVK‐woning. De huurovereenkomst kan tevens met onderling akkoord worden beëindigd, dit omdat beide partijen, SVK en onderhuurder, tot het besluit komen dat dat de meest aangewezen weg is. In bovenstaande tabel zitten deze opzeggingen onder ‘initiatief van het SVK’s vervat, maar mogelijks is het de huurder die vraagt sneller te kunnen vertrekken, en het SVK dat hiermee akkoord gaat. Het aantal opzeggingen op initiatief van het SVK bedraagt 246. Als we hier nog het aantal opzeggingen uithalen die het SVK heeft moeten doen omdat de hoofdhuurovereenkomst eindigde, komen we aan 171. Als we dit aantal ‘uitdrijvingen’ afzetten tegenover het woningaantal van deze 49 SVK’s op 31/12/2011 komen we aan volgende verhoudingen: - 1,9% als we enkel rekening houden met de gerechtelijke uitdrijvingen; - 2% als we tevens rekening houden met de opzeg conform artikel 35 van de onderhuurovereenkomst; - 2,9% als we ook de opzeggingen in onderling akkoord in rekening brengen. Omdat we voorgaande jaren telkens een andere basis gebruikten voor deze berekening, kunnen we dit aandeel niet vergelijken. Grosso‐modo durven we wel stellen dat het aandeel meer dwangmatige contractbeëindigingen op initiatief van het SVK gedaald is. Maar meestal is het de onderhuurder zelf die via een gewone opzeg een einde maakt aan de huurovereenkomst. Soms omdat hij het zelfstandig wonen toch niet aan kan, dikwijls omdat hij zich kan verbeteren met een sociale woning van een SHM. Hier krijgt hij immers een levenslang contract aangeboden, en een huurprijs aangepast aan zijn inkomen. Nog enkele andere opvallende tendensen : - De verhuis naar een woning van een sociale huisvestingsmaatschappij zit verder in de lift. Het 2de optimalisatiebesluit (06/02/2009) schrapte de mogelijkheid voor de sociale huisvestingsmaatschappijen om (o.m.) de SVK‐huurders helemaal achteraan op de wachtlijst te plaatsen. Hierdoor viel er in 2009 al een betere doorstroming te noteren, wat zich in 2010 doorzet. In 2009 verhuisde bijna 24% van de vertrokken huurders naar een SHM‐woning, in 2010 was dit ruim 25% en in 2011 zelfs 29,25%. - Het aandeel SVK‐huurders dat op eigen initiatief een einde maakte aan de huurovereenkomst en verhuisde naar een particuliere woning daalde vrij sterk van 28,49% in 2010 naar 21,65% in 2011. Mogelijk zit hier ook de verklaring voor het globaal lager aandeel contracten dat beëindigd wordt door de huurder. - Tenslotte blijft er nog een vrij grote ‘restcategorie’ over van net geen 7% van de huurders die nog om een andere reden vertrekken uit de woning.
3. Profiel van de huurdersinstroom 3.1.
Algemeen
Het sociaal huurbesluit bepaalt aan welke voorwaarden de woningzoekenden moeten voldoen om zich te kunnen inschrijven op de wachtlijst van het SVK, en om bijgevolg in aanmerking te kunnen komen voor een (door het SVK verhuurde) sociale woning. Sinds de SVK’s volledig onder dit besluit vallen (2008) kunnen een aantal alleenstaanden en gezinnen geen beroep meer doen op het SVK. Dat personen met een hoger inkomen dan de inkomensgrens niet ingeschreven raken, vormt voor de SVK’s geen enkel probleem. In praktijk wijst het SVK toch de woningen toe aan woningzoekenden met een klein tot vrij klein inkomen, ver beneden de inkomensgrens. Om de vele inschrijvingen van
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 81
personen die toch nooit in aanmerking komen voor een SVK‐woning te beperken, zou de inkomensgrens zelfs mogen worden verlaagd. Een groter probleem is dat bepaalde groepen, zelfs uitdrukkelijk groepen waarvoor vele initiatiefnemers het SVK initieel hebben opgericht, zich niet meer kunnen inschrijven. Meest opvallend zijn de asielzoekers en de personen die ambtelijk geschrapt zijn. Het huisvestingsprobleem van de eerste groep was de reden voor OCMW’s om in de jaren ‘90 een vluchtelingenopvang te organiseren, waarvoor woningen werden gehuurd op de private huurmarkt. Op vele plaatsen is deze opvang doorgegroeid naar een SVK‐werking, waardoor ook huisvesting kon worden geboden aan anderen. De CAW’s hebben hun schouders onder het SVK gezet voor de huisvesting van daklozen, en dit door de doorstroom vanuit de opvanginitiatieven te verbreden. Maar iemand die ambtelijk uit het bevolkingsregister is geschrapt is, kan zich sinds 2008 niet meer inschrijven. Hij of zij kan wel een domicilieadres vragen bij het OCMW. Maar dit kost wederom tijd en papierwerk, waardoor net deze groep het gevaar loopt om af te haken. Bovendien krijgen we vanuit de SVK’s het signaal dat niet alle OCMW’s bereid zijn hier op in te gaan. We merken dat een aantal OCMW’s noodgedwongen terug zelf woningen inhuren. Ze vinden het een bijkomend voordeel dat ze hierdoor ook van die ‘vervelende belastende regelgeving’ af zijn. Maar hierdoor ontstaat een nieuw circuit. De vraag is of dit een positieve tendens kan zijn. Maar het grootste probleem of gevaar schuilt wellicht in de combinatie van de enorme vraag naar SVK‐woningen en de administratieve mallemolen waar iedere woningzoekende (en het SVK) door moet. Met 10.413 nieuwe inschrijvingen in 2011 (gemiddeld 4 nieuwe inschrijvingen per SVK per week) vraagt dit aan het SVK veel tijd, tijd die men niet kan gebruiken voor bv. huurdersopvolging. Iedere inschrijving vraagt een groot dossier, waarin geen enkel element mag ontbreken. In het onderzoek rond ‘uitvoering van de basisbegeleidingstaken door de SVK’s en SHM’s (Steunpunt Ruimte en Wonen, 2012) wijst de onderzoeker erop dat SVK’s (en SHM’s) te veel tijd moeten steken in (potentiële) kandidaat‐huurders. De helft van de mogelijke begeleidingstijd gaat naar wie nog geen huurder is. Naast een verdergaande informatisering bij de aanvraagprocedure schuiven ze ook de vereenvoudiging van de toelatings‐ en toegangsvoorwaarden naar voor als een mogelijke oplossing. Dit probleem maakt dat er minder tijd blijft voor begeleiding en voor woninggroei. Maar tegelijk zijn wederom de zwakste woningzoekenden de dupe van dit verhaal. Het SVK heeft minder ruimte voor een goede intake en mogelijke doorverwijzing, en besteedt minder aandacht aan het ondersteunen bij het verzamelen van de nodige documenten. Zo zijn er al SVK’s die met afspraken moet werken om de inschrijvingen te kunnen organiseren. De zwaksten vallen wederom af. Tegelijk moeten we ieder jaar weer erkennen dat de SVK’s er bijzonder goed in slagen om de meest zwakken een woning aan te bieden. Dit heeft in de eerste plaats te maken met het puntensysteem, gevolgd door de doorverwijzingen vanuit (en de samenwerking met) de welzijnssector. De indicatoren van het puntensysteem laten ons toe om een vrij goed beeld te schetsen van de situatie waaruit de nieuwe SVK‐huurders komen. We spitsen ons toe op het inkomen en de herhuisvestingnood van nieuwe SVK‐huurders in 2011, gegevens die werden verzameld om de toewijzing van de woning te verantwoorden. 3.2. Instroom en de achterstellingssituatie Omdat we de voorbije jaren meermaals het signaal kregen dat mogelijks het profiel van instroom in de grootsteden Gent en Antwerpen de globale cijfers kleuren, hebben we deze in de verdere bespreking ook apart vermeld.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 82
In verdere cijfers en verhoudingen houden we geen rekening met de huurders overgenomen van een ander SVK. Voor 2011 gaat dit over een deel van de huurders van de SVK‐Vereniging Leie en Schelde (overname woningen van o.m. OCMW Melle, vroeger SVK Melle‐Destelbergen), SVK Zuid Oost‐ Vlaanderen (overname van SVK Woonwinkel stad Aalst) en SVK Zuidkant vzw (overname van SVK‐ OCMW Halle).
Tabel 41: toewijzingen 2011 en de gezinsvorm Alleenstaande met kinderen
samwonen/gehuwd met kinderen
Samenwonenden en gehuwden
Gezinsvorm & mutatie
waarvan mutatie
Alleenstaande
Totaal aantal toewijzingen
Bijna de helft (46,8%) van de nieuwe huurders zijn alleenstaanden. Voeg hierbij nog de alleenstaanden met WEST-VLAANDEREN 416 25 224 13 58 121 kinderen (35,4%), en meer OOST-VLAANDEREN 236 10 100 12 33 91 VLAAMS-BRABANT 157 21 60 5 26 66 dan 82% van de nieuwe SVK‐ ANTWERPEN 312 24 147 11 39 115 huurders hebben – op het LIMBURG 273 26 122 6 45 100 moment van toewijzing van VLAANDEREN 1394 106 653 47 201 493 de woning – slechts één inkomen. SVK's in Gent en Antwerpen 143 11 61 9 31 42 Samenwonende of gehuwde koppels staan slechts voor een klein deel van de instromende huurders (totaal 17,8%). Vooral de samenwoners zonder kinderen vormen een verwaarloosbare kleine groep (3,4%). In de grootsteden Gent en Antwerpen zien we een opvallend ander profiel. Hier wordt beduidend meer toegewezen aan grotere gezinnen, zijnde 21,7% koppels met kinderen en 29,4% alleenstaanden met kinderen, samen goed voor meer dan de helft van de toewijzingen. Mogelijks vinden de alleenstaanden hier een breder alternatief op de gewone private huurmarkt. Het aandeel mutaties is ook in de SVK‐sector aan het groeien, maar staat nog altijd voor een redelijk klein aantal van de toewijzingen (106 op 1.394 toewijzingen of 7,6%). Toch is dit aandeel nog veel lager dan bij de huisvestingsmaatschappijen (zie volgend deel). Bij de reden van mutaties in de SVK‐ sector kunnen we het onderscheid maken tussen twee technieken. De eerste vorm van mutatie gebeurt via het puntensysteem. De muterende huurder krijgt een kans als hij voldoende punten verwerft op woningnood (bijvoorbeeld als de woning te klein wordt, als het hoofdhuurovereenkomst is beëindigd), over een laag inkomen beschikt, en daarbovenop beroep doet op de extra punten voor muterende huurders. De andere vorm is via een individuele afwijking, toegepast meestal als de huurder nog maar kort van zijn/haar huurrecht gebruik kon maken, en de woning uit beheer gaat, of moet worden opgeknapt. Actueel besteedbaar inkomen
Van de 1.394 instromende huurders moeten er 999 (71,8%) het rooien met een effectief inkomen gelijk aan of minder dan het leefloon. Hierbij wordt uitgegaan van het actueel besteedbaar inkomen, wat betekent dat in voorkomende situatie de effectieve schuldaflossing in mindering werd gebracht. Het leefloonbedrag wordt gezien als een effectief minimuminkomen. Deze verhouding aandeel minimuminkomen, vindt men quasi gelijkwaardig bij de alleenstaanden (71,78%) en gezinnen (71,85%) terug. De andere inkomens zitten in aantal veel lager. Zo is de groep
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 83
die over een besteedbaar inkomen van net boven de leefloongrens beschikt goed voor 6,97% van de toewijzingen. De verhouding is hier wel verschillend, met 3,22% voor de alleenstaanden (50 euro meer dan het leefloon) en 10,61% voor gezinnen (120 euro meer). In de grootsteden Gent en Antwerpen is de instroom van leefloontrekkers nog beduidend hoger. Hier hebben 87,4% van de nieuwe huurders een inkomen dat gelijk is (of lager) dan het leefloon.
De herhuisvestingsnood en de ETHOS-typologie
WEST-VLAANDEREN OOST-VLAANDEREN
9,86%
1,92%
0,24%
2,40%
1,68%
12,29% 19,92%
0,85%
0,42%
2,12%
4 8 16 10 17
75 23 10 41 57
50 29 19 36 24
41 47 33 43 45
8 2 6
1 1 1
2
1.394
55
206
158
209
0,96% 18,03% 12,02%
416 236
3,39%
9,75%
2
(10) Ongeschikt of niet-conform met >= 35 strafpunten
9
416 236 157 312 273
(9) Overbewoond verklaarde woning met bevel…
33
(6) Wonen op camping 4
(5) Gerechtelijke uithuiszetting (vonnis) 18
(4) Dakloos, verblijf bij kennissen
7
1
10 5 5 10 3
(3) Dakloos, noodwoning, crisisopvang, …
(8) Onbewoonbaar / ongeschikt zonder bevel…
VLAANDEREN
(7) Onbewoonbaar / ongeschikt met bevel…
WEST-VLAANDEREN OOST-VLAANDEREN VLAAMS-BRABANT ANTWERPEN LIMBURG
(2) Dakloos, verblijf instelling
(1) Dakloos, straatslaper
In het jaarrapport 2010 hebben we en dit voor de eerste keer een vergelijking gemaakt tussen het profiel van de naar het SVK instroom huurders en de FEANTSA‐typologie rond dakloosheid en sociale uitsluiting, ETHOS genaamd. In bijlage vindt u meer uitleg over ETHOS en de vergelijking met het SVK‐ puntensysteem. Net als vorig jaar schetsen we een beeld van de instroom van ETHOS dak‐ en thuislozen naar de SVK’s. Daarvoor maken we de optelsom van volgende categorieën van bijzondere noodsituaties: ‐ Dakloos, straatslaper (20 punten) ‐ Dakloos, verblijf instelling (17 punten) ‐ Dakloos, noodwoning, crisisopvang, … (17 punten) ‐ Dakloos, verblijf bij familie of kennissen (17 punten) ‐ Gerechtelijke uithuiszetting (vonnis) (14 punten) ‐ Wonen op camping (17 punten) ‐ Onbewoonbaar / ongeschikt met bevel de woning te verlaten (20 punten) ‐ Ongeschikt of niet‐conformverklaring met 35 of meer strafpunten, zonder bevel de woning te verlaten (17 punten) ‐ Overbewoond verklaarde woning met bevel de woning te verlaten (20 punten) ‐ Ongeschikt of niet‐conformverklaring met minder dan 35 strafpunten (14 punten) Vorig jaar namen we ook de categorie ‘Huurprijs hoger dan 50% ABI (14 punten)’ mee in beschouwing. Omdat deze groep toch niet uitdrukkelijk in ETHOS is opgenomen, laten we deze buiten beschouwing.
6 1 1
6 1
2
13
1,44%
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 84
VLAANDEREN
1.394
SVK's in Gent en Antwerpen 143 143
3,95% 14,78% 11,33% 14,99%
17
3
6
5,59% 11,89%
8
2,10%
4,20%
(6) Wonen op camping
(7) Onbewoonbaar / ongeschikt met bevel…
(8) Onbewoonbaar / ongeschikt zonder bevel…
(9) Overbewoond verklaarde woning met bevel…
(10) Ongeschikt of niet-conform met >= 35 strafpunten
157 10,19% 6,37% 12,10% 21,02% 312 3,21% 13,14% 11,54% 13,78% 273 6,23% 20,88% 8,79% 16,48%
(5) Gerechtelijke uithuiszetting (vonnis)
(4) Dakloos, verblijf bij kennissen
(3) Dakloos, noodwoning, crisisopvang, …
(2) Dakloos, verblijf instelling
(1) Dakloos, straatslaper VLAAMS-BRABANT ANTWERPEN LIMBURG
3,82%
0,64%
3,18%
1,27%
0,64%
3,82%
3,21% 0,73%
0,37%
1,10%
1,29%
0,29%
2,37%
0%
0%
3,50%
0,32% 0,37% 0,65%
0,14%
0,93%
0%
0%
0%
5
Tabel 42: toewijzingen 2011 en de herhuisvestingsnood (ETHOS)
Anders dan verwacht is het aandeel instroom van daklozen in de Vlaamse Grootsteden (Gent en Antwerpen) niet hoger dan bij de andere SVK’s in Vlaanderen, zelfs integendeel. Het aantal instromende ‘straatslapers’ is hoger (5,59% tov 3,95%), maar het totaal aandeel alle daklozen is zelfs beduidend lager (23,78% tov 45,05%). En, wederom anders dan verwacht, is ook het aandeel instromers komende uit woningen met een slechte kwaliteit vrij gelijklopend. Dit wordt wellicht verklaard door de hogere aanwezigheid van sociale organisaties in de grootstad, en een betere instroom in de grote huisvestingsmaatschappijen hier. In Vlaams‐Brabant valt vooral de instroom van ‘straatslapers’ op, namelijk 1 op 10 toewijzingen. De daklozen alleen al staan hier voor 49% van de toewijzingen. Daartegenover is in deze provincie het aantal woningen en het aantal toewijzingen het laagst, wat mogelijks verklaart waarom anderen moeilijker instromen. In Limburg is het aandeel daklozen dat instromen zelfs nog hoger (52,38%).
totaal aantal toewijzingen 1 2 3 4
Dakloos, straatslaper Dakloos, verblijf instelling Dakloos, noodwoning, crisisopvang, … Dakloos, verblijf bij familie of kennissen
2010
2011
1.274
1.394
2,98% 12,64% 13,74% 15,38%
3,95% 14,78% 11,33% 14,99%
Tabel 43: evolutie in toewijzingen en herhuisvestingsnood 20102011
Het aandeel ETHOS‐ instroom is, ten 6 Wonen op camping 0,31% 0,29% opzichte van 2010, 7 Onbewoonbaar / ongeschikt met bevel de woning te verlaten 2,83% 2,37% gedaald. Maar het blijft 8 Ongeschikt of niet-conformverklaring > 35 strafpunten, 3,85% 0,65% 9 Overbewoond verklaarde woning met bevel de woning te verlaten 0,39% 0,14% nog altijd de helft van 10 Ongeschikt of niet-conformverklaring < 35 strafpunten 1,33% 0,93% de totale instroom 54,71% 50,72% uitmaken. En ook de vergelijking tussen de verschillende groepen zit, 2010 versus 2011, op een zelfde niveau. De instroom van daklozen komende uit een instelling is toegenomen, daklozen komende uit noodwoningen en crisisopvang is wat gedaald. 5
Gerechtelijke uithuiszetting (vonnis)
1,26%
1,29%
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 85
Besluit
De drie bovenstaande elementen – gezinsvorm, inkomen en de woonnoodsituatie – geven aan dat de SVK’s overduidelijk de meest achtergestelde groep bereiken. Van de nieuwe huurders in 2011 waren – op het moment van toewijzing – 82% alleenstaande of alleenstaande met kinderen. De leefloontrekkers zijn goed voor 71,8% van de toewijzingen. En tenslotte kunnen we meer dan 50% van de nieuwe huurders binnen de ETHOS‐typologie rond (dreigende) dakloosheid plaatsen. Het SVK systeem werkt, maar kent daardoor ook zijn nadelen. Deze instroom van woningzoekenden vragen veel van het SVK rond begeleiding, en isn ook niet volledig risicoloos. Zo is bijvoorbeeld niet iedereen in staat om met zijn/haar karig inkomen een huurprijs van de private huurmarkt te betalen. De met de eigenaar onderhandelde en dus lagere huurprijs helpt, evenals de huursubsidie.
4. Huurdersbewegingen en werklast Een belangrijk deel van de werklast voor een SVK wordt bepaald door de verhuisbewegingen. Ieder begin en einde van een onderhuurcontract dient het SVK met de nodige tijd en professionaliteit te behandelen: - Bij het inhuren van een nieuwe woning gaat het afsluiten van een hoofdhuurcontract (contract tussen eigenaar en SVK) gepaard met het afsluiten van een onderhuurcontract (contract tussen SVK en onderhuurder). - Daarbovenop dient – behalve voor de woningen die uit SVK‐beheer gaan ‐ voor elk beëindigd onderhuurcontract, een nieuwe huurder te worden gezocht. - Bij een interne mutatie spreken we over de beëindiging van een onderhuurcontract, en het opstarten van een nieuw onderhuurcontract. - En tenslotte zijn er vele SVK’s – zeker in de opstart‐ of groeiperiode – die verhuurde woningen overnemen van het bij het SVK aangesloten OCMW, en met de zittende huurder de nodige administratie moeten afhandelen. Voor 2011 gaat dit over de SVK‐Vereniging Leie en Schelde (overname woningen van o.m. OCMW Melle, vroeger SVK Melle‐Destelbergen), SVK Zuid Oost‐ Vlaanderen (overname van SVK Woonwinkel stad Aalst) en SVK Zuidkant vzw (overname van SVK‐OCMW Halle). Een onderhuurcontract staat niet op zich, maar is gekoppeld aan een toewijzingsprocedure, aan uitleg bij het contract en het huishoudelijk reglement, de (intredende en uittredende) plaatsbeschrijving, het afsluiten of beëindigen van de abonnementen voor nutsvoorzieningen, het opstarten of afrekenen van de huurwaarborg, het – indien nodig – begeleiden van de verhuisbeweging, de periodieke huisbezoeken, afrekenen van de openstaande facturen, enzovoort. Overname van contracten is dan weer gekoppeld aan een nieuwe onderhandeling met eigenaar en huurder. Op basis van de door de SVK’s ingevulde tabel ‘verhuisbeweging’ proberen we deze beweging zo goed mogelijk in kaart te brengen. We kregen van alle SVK’s de belangrijkste basisgegevens ( 11 ). Voor 2010 werden voor de eerste keer bijkomende gegevens opgevraagd, dit wat de huurdersbeweging IN betreft. Hier kregen we ook dit jaar niet van alle maar toch van de meeste SVK’s bruikbare gegevens. In de tabel hieronder vind je een overzicht van het totaal aantal huurders waarvoor een nieuw onderhuurcontract werd afgesloten. Hierin vind je naast de nieuwe huurders ook de muterende 11
Enkel het SVK Menen wordt hier buiten beschouwing gelaten.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 86
huurders en de huurders die werden overgenomen van een andere sociale verhuurder (overdracht woning). Doordat heel wat SVK’s de tabel niet volledig invulden, kunnen we geen onderscheid maken tussen huurders die in een nieuw ingehuurde woning komen wonen en diegene die een vrijgekomen woning gaan huren. W-Vl
O-Vl
Vl-Br
Ant
Lim
Vlaanderen
419
250
181
312
273
1.435
388
223
136
288
250
1.285
31
14
21
24
23
113
13
24
huurders in (totaal) Nieuwe huurders Mutatie Nieuwe huurder tgv overdracht woning
37
N woningen in beheer op 31/12/2009
1.892
986
652
1.262
900
5.692
Verhouding nieuwe huurders / 100 woningen
22,1
25,4
27,8
24,7
30,3
25,2
Tabel 44: verhuisbeweging huurders in 2011
Deze cijfers geven al een eerste beeld van de ‘beweging’ van de huurders en het werk dat dit meebrengt voor de SVK’s. In 2011 hebben 48 SVK’s samen 1.435 nieuwe onderhuurcontracten afgesloten of onderhuurcontracten overgenomen. Voor de SVK’s waarvan we wel over de gegevens beschikken, is grosso modo 50% gekoppeld aan nieuwe woningen en 50% aan vrijgekomen woningen. Op een totaal van 5.692 woningen betekent dit net iets meer dan 25 nieuwe onderhuurcontracten per 100 woningen. Ten opzichte van vorig jaar zijn dit 3 onderhuurcontracten minder per 100 woningen. We zien ‐ net als vorig jaar ‐ dat dit aandeel toeneemt van in het westen van Vlaanderen tot helemaal in het oosten, maar minder uitgesproken. De nieuwe onderhuurcontracten per 100 woningen variëren van 22,1 tot 30,3. Vooral in Vlaams‐Brabant en Limburg zitten we nog met een relatief groot aandeel. In volgend deel van dit jaarrapport spitsen we ons breder toe op de algemene werklast voor de SVK’s, vertrekkende van de contracthandelingen.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 87
Deel 7: Epiloog - Workload
1. Inleiding Anders dan bij de huisvestingsmaatschappijen merken we bij de SVK’s een opvallend hoge score aan huurdersbewegingen. Naar de redenen hiervoor moeten we niet ver zoeken. ‐ SVK’s bieden – in vergelijking met de huisvestingsmaatschappijen – sowieso slechts een relatieve woonzekerheid. De onderhuurder kan maar gebruik maken van de woning voor de periode dat het SVK over een huurcontract met de eigenaar beschikt. Omdat de contracten bij de huisvestingsmaatschappijen effectief van onbepaalde duur zijn, ligt de graad van instroom van nieuwe huurders lager. ‐ De vooruitziende SVK‐huurder zoekt dan ook snel naar een volgende oplossing, bijvoorbeeld een woning van een SHM. Deze beweging wordt ook nog eens gestimuleerd door het verschil in huurprijsberekening bij een SVK en een SHM. ‐ Tenslotte is – daar gaan we van uit – de instromende en de zittende huurderspopulatie bij een SVK zwakker. Het puntensysteem maakt immers dat woningzoekenden met een klein inkomen en een hoge herhuisvestingsnood een grotere kans op een SVK‐woning krijgen. Deze instromende huurder moet dan met een klein budget (zie vorig hoofdstuk) bij het SVK een hogere woonkost bekostigen. ‐ Als de huurder lange tijd blijft zitten, krijgt hij een betere kans zich te verbeteren. Maar bij het SVK is dit langdurig gebruik van het woonrecht sowieso beperkter. In het verlengde van volgende oefeningen is het belangrijk te vermelden dat de begeleidingstaken van een SVK (reglementair) uitgebreider zijn dan die van een SHM. Anderzijds zijn er een aantal opdrachten bij SHM’s die bij SVK’s in een compleet andere verhoudingen komen te liggen. SVK’s bouwen niet, en moeten dan ook niet een dossier opstarten en opvolgen waarvan ze mogelijks pas een decennium later een resultaat zien. En de woonzekerheid bij SHM’s maakt ook dat de huurder in de woning kan blijven wonen totdat ze door normale slijtage is uitgeleefd (wat wederom werk meebrengt). Het SVK kan in die situatie de woning gewoon opzeggen. En ook het beheer van de woningen is compleet anders, soms in het voordeel van de SHM, soms in het voordeel van het SVK. Zo vraagt het opvolgen van onderhoud in een sterk individueel en verspreid liggend SVK‐ patrimonium een totaal andere aanpak. We kunnen onmogelijk alle elementen tegenover elkaar plaatsen. We kunnen ons wel toespitsen op de instroom van nieuwe huurders, en op de contracthandelingen . Dit en het specifieke profiel van de SVK‐huurders verklaart in belangrijke mate waarom een SVK een arbeidsintensieve onderneming vormt.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 88
2. Opvallend veel nieuwe huurders
1.950 986 652 1.262 900
21,33% 23,94% 24,08% 24,72% 30,33%
19,64% 22,52% 20,86% 22,82% 27,78%
1,69% 1,42% 3,22% 1,90% 2,56%
VLAANDEREN
5.750
24,24%
22,24%
2,00%
mutaties
nieuwe huurder excl. mutatie
WEST-VLAANDEREN OOST-VLAANDEREN VLAAMS-BRABANT ANTWERPEN LIMBURG
n woningen op 31/12/2011
nieuwe huurder
Tabel 45: nieuwe huurders versus woningaanbod 2011
Vertrekkende van de het aantal woningen op 31/12/2011, staan de nieuwe huurders van 2011 voor net geen kwart (24,24%). Als we de mutaties buiten beschouwing laten komen we aan 22,24%. We zien ook grote verschillen tussen de 5 provincies, in belangrijke mate te verklaren door de woninggroei in de betreffende provincie. Limburg bijvoorbeeld zit met 30,33% nieuwe huurders hoog boven de andere provincies.
We zien hierin grote verschillen tussen de SVK’s, zowel in de verhouding aantal nieuwe huurders, als in de verhouding mutaties. Hier zien we een belangrijk deel van de workload die het SVK opneemt. In het volgend overzicht (tabel 46) hebben we de SVK‐vzw’s Zuidkant (opstartend) en Menen (uitdovend) geschrapt. Het hoogste aandeel nieuwe huurders vinden we terug bij het SVK Houtvast, waar dit gelijk staat aan de helft van het aantal beheerde woningen. Ruim meer dan de helft van de SVK’s (28 op 47) hebben in verhouding met hun woningaanbod 25% nieuwe huurders mogen ‘ontvangen’. In tegenstelling tot bij de SHM’s blijft mutatie van een SVK‐huurder naar een andere woning eerder uitzonderlijk. Vanuit het gegeven dat een SVK‐woning geen permanent recht kan zijn, is – in tegenstelling tot bij de SHM’s – mutatie niet ingeschreven als een absolute voorrangsregel. Dit maakt dat mutatie enkel voorkomt indien de verhuizende SVK‐huurder alsnog voldoende ‘toewijzingspunten’ vergaart, ofwel in het systeem van een sociale afwijking. De mutaties zijn goed voor minder dan 1 op 10 (9%) van het totaal aantal toewijzingen. Bij een beperkt aantal SVK’s is alsnog een belangrijk aandeel van de nieuwe huurders een zittende huurder die naar een andere SVK‐woning verhuist. Vooral de aandelen bij het SVK Woonkoepel vzw (12,12%) en de SVK‐vereniging JOGI (8,82%) vallen op. Die staan zelfs voor meer dan één derde van hun totaal aantal toewijzingen. Laat het ons even vergelijken met de huisvestingsmaatschappijen (SHM’s). We beschikken over gegevens van 2010 (gegevens VMSW). Bij de sociale huisvestingsmaatschappijen staan het aantal mutaties en dit ten opzichte van het totaal aantal toewijzingen voor 25%. De verhouding mutaties is dus beduidend hoger. Het aantal toewijzingen ten opzichte van het totale woningaanbod (142.732, exclusief de verhuring buiten sociaal huurstelsel) daarentegen is opvallend lager. Exclusief de mutaties bedraagt dit 5,44% (7.763 toewijzingen). Inclusief de mutaties komen we op 7,13% (10.166 toewijzingen). Anders gesteld: het aanbod SHM‐woningen is 25 keer zo groot als het aanbod SVK‐woningen, maar realiseert ‘slechts’ 7,3 keer zoveel toewijzingen. Exclusief de mutaties komen we aan 6 keer zoveel toewijzingen.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 89
nieuwe onderhuurcontracten (incl mutatie)
nieuwe onderhuurcontracten (excl mutatie)
76
50,00%
50,00%
0,00%
OCMW Poperinge
20
45,00%
45,00%
0,00%
SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw
89
44,94%
40,45%
4,49%
101
41,58%
35,64%
5,94%
SVK Woonkans vzw
79
37,97%
31,65%
6,33%
RSVK Waregem vzw
67
37,31%
35,82%
1,49%
SVK De Woonkoepel vzw
66
34,85%
22,73%
12,12%
SVK Midden-Limburg vzw
SVK Optrek vzw
mutaties
n woningen SVK Houtvast vzw
61
34,43%
32,79%
1,64%
SVK Land van Loon vzw
136
30,88%
28,68%
2,21%
SVK Woonunie vzw
130
30,77%
28,46%
2,31%
RSVK Westkust vzw
163
30,67%
28,83%
1,84%
SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw
206
29,61%
29,61%
0,00%
SVK Regio Roeselare vzw
119
29,41%
29,41%
0,00%
63
28,57%
26,98%
1,59%
179
28,49%
27,93%
0,56%
SVK Woonweb vzw SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw RSVK Midden West-Vlaanderen vzw
89
28,09%
22,47%
5,62%
SVK Noord-Limburg vzw
184
27,72%
24,46%
3,26%
SVK Voorkempen vzw
201
27,36%
25,87%
1,49%
SVK Het scharnier vzw
107
27,10%
22,43%
4,67%
SVK-vereniging regio Izegem
114
26,32%
25,44%
0,88%
84
26,19%
22,62%
3,57%
SVK Webra vzw
191
26,18%
24,08%
2,09%
SVK Noorderkempen vzw
108
25,93%
25,93%
0,00%
Woonaksent vzw
107
25,23%
24,30%
0,93%
SVK-vereniging Jogi
68
25,00%
16,18%
8,82%
SVK Hageland vzw
72
25,00%
18,06%
6,94%
SVK Zuiderkempen vzw
92
25,00%
22,83%
2,17%
SVK Maasland vzw
116
25,00%
23,28%
1,72%
SVPWL vzw
180
23,33%
22,78%
0,56%
SVK-vereniging Waasland
163
22,70%
22,70%
0,00%
77
20,78%
19,48%
1,30%
Woonfonds vzw
182
19,78%
16,48%
3,30%
SVK-vereniging Bredene-Oostende
147
19,05%
19,05%
0,00%
RSVK Veurne-Diksmuide vzw
122
18,85%
18,03%
0,82%
SVK Social vzw
59
18,64%
16,95%
1,69%
SVK-OCMW Essen
59
18,64%
15,25%
3,39%
Antwerps SVK vzw
166
17,47%
15,66%
1,81%
Huurdersunie vzw
146
17,12%
16,44%
0,68%
49
16,33%
14,29%
2,04%
497
15,69%
13,68%
2,01%
RSVK Westhoek-Zuid vzw
80
15,00%
11,25%
3,75%
SVK Meetjesland vzw
95
14,74%
14,74%
0,00%
Woonwinkel Knokke-Heist
51
13,73%
13,73%
0,00%
SVK Bodukam vzw
73
13,70%
13,70%
0,00%
OCMW Gent
95
13,68%
11,58%
2,11%
SVK-vereniging Brugge
176
13,07%
13,07%
0,00%
SVK SPIT vzw
126
11,90%
11,90%
0,00%
SVK Onderdak vzw
SVK Woonwinkel Tienen vzw
SVK-vereniging Leie en Schelde SVK de Poort vzw
Het meest arbeidsintensief zijn de nieuwe huurders. De sociale huisvester zal deze moeten introduceren in de verwachtingen gekoppeld aan de sociale woning. En ook de risico’s op huurachterstand en mogelijke procedures zijn hoger bij de nieuw instromende huurders. Een muterende huurder is gekend, en geeft daarmee meer zekerheid. En de SVK’s krijgen veel nieuwe huurders. Bovenstaande gegevens geven dan ook een vrij goed beeld van de arbeidsintensiviteit bij een SVK. Tabel 46: instroom nieuwe huurders versus woningaanbod per SVK, 2011
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 90
3. Hoog aantal contracthandelingen Workload is niet eenvoudig te objectiveren. We kunnen een raming maken van de tijdsinvestering voor bijvoorbeeld het inschrijven van een woningzoekende, of de opvolging van het onderhoud van de woning. Mits goede inschatting en dit door een voldoende groot en gedifferentieerd aantal SVK’s geeft dit een goed beeld. De jaarverslagen geven ons echter ook cijfers die we vrij gemakkelijk in workload kunnen vertalen, zoals het aantal contracten.
per 100 woningen
totaal
huurders uit
mutaties
huurders in
Woningen UIT beheer in 2011
Woningen nieuw IN beheer in 2011
n woningen op 31/12/2011
Iedere contracthandeling vraagt voldoende tijd en aandacht, of het nu gaat over een nieuw hoofd‐ of onderhuurcontract, of over het einde van het contract. Aan bijvoorbeeld een nieuw onderhuurcontract gaat een (arbeidsintensieve) toewijzingsprocedure vooraf, uitleg aan de nieuwe huurder, opmaak en overlopen van de contracten en verwachtingen, een plaatsbeschrijving, overzetten van de energieabonnementen, enzovoort. Als het SVK of de onderhuurder het contract beëindigt, moet wederom een (uittredende) plaatsbeschrijving worden opgemaakt, de woning gecontroleerd, eventuele schade hersteld, soms een gerechtelijke procedure gevoerd, enzovoort. We krijgen meermaals de reactie van SVK’s dat ze te weinig aan het nieuw inhuren van woningen toekomen, dit omdat de huurdersbeweging binnen het SVK veel te groot is. Verscheidene geven daarbij de gemiddelde contractduur als reden aan, die, afgaande op wat het SVK vertelt, bij ieder SVK heel verschillend is. En iedere woning die nieuw wordt ingehuurd, moet ook worden verhuurd. Tabel 47: contracthandelingen versus woningaanbod (provincies), 2011
We hebben het totaal aantal Contracthandelingen WEST-VLAANDEREN 1.950 218 101 383 33 251 1.019 52,26% contracthandeling in OOST-VLAANDEREN 986 137 58 222 14 163 608 61,66% 2011 afgezet tegenover VLAAMS-BRABANT 652 105 41 136 21 92 416 63,80% het totale ANTWERPEN 1262 191 65 288 24 144 736 58,32% woningaanbod op LIMBURG 900 136 40 250 23 140 612 68,00% 31/12/2011. Hierbij 5.750 787 305 1279 115 790 3.391 58,97% hebben we het aantal mutaties dubbel in rekening gebracht, want deze beweging is steeds gekoppeld aan het beëindigen van het ene en het opstarten van een ander onderhuurcontract. We waren enorm verbaasd over het resultaat hiervan. De SVK’s samen beheren 5.750 woningen, en heb in dat jaar 3.391 contracthandelingen verwerkt. Dit staat voor 59% t.o.v. het aantal woningen. Een SVK met pakweg 100 woningen heeft in het werkjaar bijgevolg 59 contracten verwerkt. Dit staat voor meer dan één contract per week. De hoogste verhouding vinden we in Limburg (68%, of 612 contracthandelingen tegenover 900 woningen). We maken een zelfde overzicht voor alle SVK’s, en rangschikken ze volgens ‘workload’. Ook hier laten we de SVK’s Zuidkant en Menen buiten beschouwing. Door het aantal contracthandelingen af te zetten tegenover het aantal beheerde woningen, houden we ook redelijkerwijze rekening met de personeelsequipe om dit werk te verzetten. Het aantal woningen bepaalt immers de subsidie die het SVK verwerft, en bijgevolg ook de grootte van de equipe.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 91
huurders uit
mutaties
huurders in
Woningen IN beheer in 2011 Woningen UIT beheer in 2011
n woningen 1 SVK Laarne-Wetteren-Wichelen vzw
Tabel 4: contracthandelingen versus woningaanbod (SVK’s), 2011
89
31
6
36
4
15
96
107,87%
SVK Houtvast vzw
76
26
0
38
0
8
72
94,74%
SVK Woonkans vzw
79
22
6
25
5
9
72
91,14%
RSVK Westkust vzw
163
28
20
47
3
47
148
90,80%
20
5
0
9
0
4
18
90,00%
SVK De Woonkoepel vzw
66
9
4
15
8
14
58
87,88%
SVK Midden-Limburg vzw
101
29
4
36
6
7
88
87,13%
SVK Zuid Oost-Vlaanderen vzw
206
55
15
61
0
40
171
83,01%
SVK Woonunie vzw
130
36
13
37
3
13
105
80,77%
10 RSVK Waregem vzw
67
12
4
24
1
12
54
80,60%
SVK-vereniging Jogi
68
6
8
11
6
16
53
77,94%
SVK Hageland vzw
72
14
9
13
5
10
56
77,78%
SVK Optrek vzw
61
14
4
20
1
7
47
77,05%
RSVK Midden West-Vlaanderen vzw
89
4
8
20
5
25
67
75,28%
119
28
14
35
0
9
86
72,27%
SVK Zuiderkempen vzw
92
14
9
21
2
16
64
69,57%
SVK Land van Loon vzw
136
17
5
39
3
27
94
69,12%
Woonaksent vzw
107
13
8
26
1
23
72
67,29%
SVK Het scharnier vzw
107
13
8
24
5
15
70
65,42%
184
20
10
45
6
32
119
64,67%
179
35
5
50
1
21
113
63,13%
84
12
4
19
3
11
52
61,90%
191
27
10
46
4
27
118
61,78%
114
23
5
29
1
11
70
61,40%
108
17
3
28
0
16
64
59,26%
SVK Woonweb vzw
63
11
0
17
1
7
37
58,73%
SVK Maasland vzw
116
10
5
27
2
22
68
58,62%
SVK Voorkempen vzw
201
25
13
52
3
17
113
56,22%
SVPWL vzw
180
21
8
41
1
29
101
56,11%
122
17
4
22
1
23
68
55,74%
59
6
2
9
2
11
32
54,24%
163
11
8
37
0
30
86
52,76%
77
16
1
15
1
6
40
51,95%
Woonfonds vzw
182
7
8
30
6
37
94
51,65%
35 SVK Social vzw
59
9
3
10
1
4
28
47,46%
SVK-vereniging Bredene-Oostende
147
15
7
28
0
19
69
46,94%
Antwerps SVK vzw
166
13
4
26
3
20
69
41,57%
Huurdersunie vzw
146
14
6
24
1
14
60
41,10%
49
8
3
7
1
0
20
40,82%
95
5
4
11
2
13
37
38,95%
RSVK Westhoek-Zuid vzw
80
3
1
9
3
9
28
35,00%
SVK Meetjesland vzw
95
7
6
14
0
5
32
33,68%
SVK de Poort vzw
497
32
17
68
10
22
159
31,99%
SVK SPIT vzw
126
4
5
15
0
15
39
30,95%
45 SVK Bodukam vzw
73
7
1
10
0
3
21
28,77%
176
4
2
23
0
16
45
25,57%
51
2
0
7
0
3
12
23,53%
5 OCMW Poperinge
15 SVK Regio Roeselare vzw
20 SVK Noord-Limburg vzw SVK Sovekans - Leefbaar Wonen vzw SVK Onderdak vzw M SVK Webra vzw SVK-vereniging regio Izegem 25 SVK Noorderkempen vzw
30 RSVK Veurne-Diksmuide vzw SVK-OCMW Essen SVK-vereniging Waasland SVK Woonwinkel Tienen vzw
SVK-vereniging Leie en Schelde 40 OCMW Gent
SVK-vereniging Brugge 47 Woonwinkel Knokke-Heist
De verschillen zijn zeer groot. En dit overzicht toont tevens aan dat het SVK met de grootste woninggroei niet sowieso ook de hoogste workload te torsen heeft. SVK Laarne‐ Wetteren‐Wichelen staat met het aantal contracthandelingen zelfs hoger dan het aantal beheerde woningen. Tien SVK’s zitten boven de 80%. De mediaan bedraagt 61,78%. De laagste verhouding vinden we terug bij de SVK‐vereniging Knokke‐ Heist (23,53%). Hier zijn zowel het aantal nieuw ingehuurde woningen als het aantal huurders‐ bewegingen laag te noemen. Acht SVK’s zitten onder de 40%. In deze groep heeft enkel SVK De Poort vzw een vrij hoog aantal nieuwe hoofd‐ huurengagementen en huurdersbewegingen. In verhouding met hun (groot) woningaanbod stranden ze in deze oefening echter vrij laag.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 92
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 93
Bijlage 1: Woninglijst per gemeente
5 2 6 17 8 44 74 280 1 1 35 14 2 41 12 30 2 6 10 32 56 7 76 4 51 10 51 30 398 5 11 9 5 3 48 3 8 39 6 38 73 8 15 19 3
2 1 1 14 4 16
2
7 2
4
1 1 16 19 45
2 4 12 29 70
1 8 4
21 1
1
2 2
5 1 1
4 1 4
24 10
13 8 69 1
17 1 16 7 73
12 3 13 2 18 7 92
5 1
2
6
8 0 1 6 1 1
1 3 3
10 5 19 38
5
2 1 6 8 20 1 2 6 1
1 8 8
1
1 1
3 3
1 8 2
2 23
2 52
2
2 5
1
14 5 11
3 1 4 5
3 2 13 11 1 28 1 1 1
1
1
1
2
1
1
4 2 13 2
2
7 1 6 3
1 2
1 31
1
1 2 1 1
1
4 64 2 1 2 2 22 1 6 4 1
1 1 2 1
1 2 3
Geen gegevens
met 4 of meer slpk
met 3 slpk
met 2 slpk
met 1 slpk
Woning met 4 of meer slpk
met 3 slpk
met 1 slpk
Studio
Kamer
Totaal Alveringem Anzegem Ardooie Avelgem Beernem Blankenberge Bredene Brugge (2) Damme De Haan De Panne Deerlijk Dentergem (2) Diksmuide Gistel Harelbeke (2) Heuvelland Hooglede Houthulst Ichtegem Ieper Ingelmunster Izegem Jabbeke Knokke-Heist Koekelare Koksijde Kortemark Kortrijk Kuurne Langemark-Poelkapelle Ledegem Lichtervelde Lo-Reninge Menen Mesen Meulebeke Middelkerke Moorslede Nieuwpoort Oostende Oostkamp Oostrozebeke Oudenburg Pittem
met 2 slpk
Appartement
WEST-VLAANDEREN
3 1 2 2 1 1 8 62
1 1 5 2 8 1 3 10 7 5 18 3 4 2 4 40 1 4
1 4 1 1 1 1 3 1 4 2 2 2 1 1 5
2 3 4 14 1 3 1 1
11 2 1 1
3
1 4 5 7 1 1
2 1
2
3 1
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 94
13
2 1 17
4
1
2
7
4
2
10
9
4
2
11
18 3
6
2
188
415
401
5 18 2
1
15
5 7
3 2
3 1 9 3 3 2 1
1 1 2 1
3 3 1
1
1
369
290
89
3 1 1
2 2
82
6 33 1
3 1 12 6 5
1
12
105
7 2
7
2
2
1 1 5
1 20 5
6 9 3
3
45 1 2
3 75 2 3 1
58
10
1
1
2 5
met 4 of meer slpk
1 1
met 3 slpk
2
6
met 2 slpk
12
0
met 1 slpk
met 2 slpk
2
2
Woning met 4 of meer slpk
met 1 slpk
10 1 24 15 1 23 4 10 40 43 4 22 277 10 20 35 2 4
Studio
23
Aalter Assenede Berlare Beveren Brakel Buggenhout De Pinte Denderleeuw Dendermonde Eeklo Evergem Gavere Gent (2) Geraardsbergen Hamme Herzele Kaprijke Kluisbergen
Kamer
Totaal Aalst
met 3 slpk
Appartement
OOST-VLAANDEREN
1
1
2
3
1
2 1 3 3
2
4
1
2 1 4 18 3 3 1
3 7
3 1
9 3 1 4 14 2 10 28 5 7 13 2 2
5
2 12 1 4 22 2 3 13
1 1 1 1 1 2 1 20
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 95
Geen gegevens
1950 0 Totaal West-Vlaanderen SVK-woningen in 63 van de 64 gemeenten
3 1
Geen gegevens
1
met 4 of meer slpk
1 12
2 3
met 3 slpk
met 3 slpk
2 22
4
met 2 slpk
met 2 slpk
1 3
5
met 1 slpk
met 1 slpk
20 89 4 2 9 67 1 23 3 48 10 45 7 1 4 13 5 1
Studio
Kamer
Totaal Poperinge Roeselare (2) Ruislede Spiere-Helkijn Staden Tielt Torhout Veurne Vleteren Waregem Wervik Wevelgem Wielsbeke Wielsbeke Wingene Zedelgem Zonnebeke Zwevegem
Woning met 4 of meer slpk
Appartement
WEST-VLAANDEREN
5
16
5
3 3
6 3
2 1 3
18
1 48
1 27
5
3
6 6
3
8
1 1
3 1 2 1
231
164
2
3 7 2 3
Geen gegevens
1 2 1 1
4 3
1 1
6 2 1
1
6 2 10 2
4
1 1
26 10 1 3
2 1
3
22
1
71
2
met 4 of meer slpk
1
met 3 slpk
10 5
1
2
3
1
3 3
1
3 2
2 5 1
1 1
1
1
2 1 3
1
1 1
1 1 1
1 1
3 1
2 1
1 1 4
5 22 1 1 3
4 10 1
3
1 1
5 3
1
45
met 2 slpk
9
121
1
Woning met 4 of meer slpk
3
met 3 slpk
met 2 slpk
3
237
met 1 slpk
2 1
met 1 slpk
Studio
Kamer
Totaal 4 27 6 9 12 1 1 4 10 45 3 7 3 10
4 8 1 3 26 1 3 1 21
2 1
4
Appartement
13
2 1 2 2 4
Geen gegevens
94
VLAAMS-BRABANT
Affligem Asse Beersel Begijnendijk Bekkevoort Bever Bierbeek Boortmeerbeek Diest Dilbeek (2) Galmaarden Geetbets Glabbeek Gooik (2)
1 5 6
1
986 0 Totaal Oost-Vlaanderen SVK-woningen in 40 van de 65 gemeenten
Aarschot (2)
1 1
met 4 of meer slpk
6 2
met 3 slpk
7 1
met 2 slpk
3
met 1 slpk
2 1
Woning met 4 of meer slpk
met 2 slpk
1
met 1 slpk
6 13 9 18 12 1 10 39 1 16 45 6 5 4 129 2 59 21 4 17 1
Studio
Kamer
Totaal Knesselare Kruibeke Laarne Maldegem Melle Merelbeke Nazareth Ninove Oosterzele Oudenaarde Ronse St-Gillis-Waas St-Laureins St-Lievens-Houtem St-Niklaas Waarschoot Wetteren Wichelen Zomergem Zottegem Zwalm
met 3 slpk
Appartement
OOST-VLAANDEREN
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 96
652 0 Totaal Vlaams-Brabant SVK-woningen in 53 van de 65 gemeenten
1 5
3 4 9
1 2 6 1 2
3
1 1
1
1 14
30
2
2 2 3 2
1 3 13 1 2 4
2 20 3 3 2
1
1 2
1
2 3 1 1
1 1
1 2
1 0 2
1 2 2 1 1
1
1 17
Geen gegevens
1
met 4 of meer slpk
met 3 slpk
2
met 2 slpk
3 3 8
met 1 slpk
met 2 slpk
5
10 3 20
Woning met 4 of meer slpk
met 1 slpk
18 13 53 3 6 4 9 2 6 15 1 1 9 87 8 10 12 1 1 4 5 12 4 9 8 10 2 16 2 14 2 33 48 19 21 15 8 6
Studio
Kamer
Totaal Grimbergen Haacht Halle (2) Herent Herne Hoeilaart Holsbeek Kampenhout Keerbergen Kortenaken Kortenberg Landen Lennik Leuven Liedekerke Londerzeel Lubbeek Meise Merchtem Opwijk Oud-Heverlee Overijse Pepingen Roosdaal Rotselaar Scherpenheuvel-Zichem Sint-Genesius-Rode Sint-Pieters-Leeuw (2) Steenokkerzeel Ternat (2) Tervuren Tielt-Winge Tienen Tremelo Vilvoorde Zaventem Zemst Zoutleeuw
met 3 slpk
Appartement
VLAAMS-BRABANT
7
1 2
1
1
3 2 3 1 4 58
4
4
1 2 4 2 5
5 1
2 1 2 18 3 10 8 1 187
1 1 1 2
9 2 7 4 1 2 2
3 1 2 1 1 4
1 1 1 2
1
2 2
2 1
1
3
2 2
2 2 4 1 1 2
10 10 6
3
1
127
27
0
31
2 4 6 9 3 3 3
1 1 94
1 1 3 3
1 98
30
0
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 97
3 7 2
2 4 1
4 5
1 3 2
2 1 2 7 3
1 1 1 12 6
1 1 23 9 9
4 4 24 8 1 13
2
2 4 2 3
1 2 5 5
1
17
11
5 11
11 3 2 7
9
1
13
1 10
13
1
5
5
1
1
2 1
2
2 1 3 3 4 2
2
2 0 4
1 2 4 4 11 4
4 1 4
2 1 1 4 2 4
5 3 2 5 1 1
2 2 1 2
Geen gegevens
1 27
met 4 of meer slpk
met 3 slpk
4 131
met 3 slpk
met 2 slpk
1 135 1
met 2 slpk
met 1 slpk
102 1
met 1 slpk
Studio
7 441 2 14 7 20 10 3 3 3 4 38 15 2 14 7 59 37 9 43 1 3 4 12 11 12 3 52 5 10 47 6 4 16 15 9 18 2 21 23 4 1 3 2 4 22 16 9 9
Kamer
Totaal Aartselaar Antwerpen Arendonk Balen Beerse Berlaar Boechout Bonheiden Boom Bornem Borsbeek Brasschaat Brecht Dessel Duffel Edegem Essen Geel Grobbendonk Heist-Op-Den-Berg Hemiksem Herenthout Hove Kalmthout Kapellen Kontich Laakdal Lier Lint Malle Mechelen Meerhout Merksplas Mol Mortsel (2) Niel Nijlen Oud-Turnhout Putte Puurs Ranst Ravels Rijkevorsel Rumst Schilde Schoten Stabroek St-Amands St-Katelijne-Waver
Woning met 4 of meer slpk
Appartement
ANTWERPEN
1 1
8 1
1 2 2
1 1 2
3 1
2
3
1 1 1
1
1 1 1 2
1 1
1
2
0
1 4 0 2
1 1 1
1 8
2 1 2 3
4
4 3 2 4 1 3 1 1 1 1 1 15 1
1 9 1 8
5 3 4 1 2 1 4 8 1
1
2
2 1 2
1 2
6 1 1 3 2
1 1 1 5 1
4 0 2 1 1 6 5 1 1
1 0
1
1
2 1
1
1 1 1 10 14
2
1
1
1
1
1
1 1
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 98
339
69
14
40
3 1 4 18
1
6 4 1 6 3 9
1 1 7 12 3 2 3 3 12 10
1 3 6 14 5 3 1 2 30 1 1 4 16 7 5
1 1
2 22 4 1 1 13 5 8 1 10 13 1 5 9 27 5
10 4 5 6 12 4 1 3 22 5 8
met 1 slpk
met 3 slpk
1
met 2 slpk
3
met 1 slpk
Studio
Kamer
Totaal 6 6 18 39 18 9 9 10 60 13 4 17 73 32 20 2 43 11 28 4 25 39 35 17 18 63 16 20
1 1
1 7 1
4 1 1 2 4 2 1 2 1 1 1
2
3 1 1
114
105
42
0
1
2
2 3 3 3 1 2 1
2 4 5 1 2 1 4
2 7 7
3 4 4 12 7
1 1
2 6
2 1 6 1 2
Woning t met 4 of meer slpk
Appartement
LIMBURG
Alken As Beringen Bilzen Bocholt Borgloon Diepenbeek Dilsen -Stokkem Genk Gingelom Ham Hamont-Achel Hasselt Hechtel-Eksel Heers Herstappe Heusden-Zolder Hoeselt Houthalen-Helchteren Kortessem Lanaken Leopoldsburg Lommel Lummen Maaseik Maasmechelen Meeuwen-Gruitrode Neerpelt
2 1
2
Geen gegevens
356
1 1 1 4
Geen gegevens
183
8 1 2
met 4 of meer slpk
5
2 3
5 1
met 4 of meer slpk
3 3 1 8
met 3 slpk
2 1 6
2 4 2 2 1 13
2
met 3 slpk
1 1
met 2 slpk
19
met 2 slpk
46
met 1 slpk
5
met 3 slpk
met 2 slpk
1262 0 Totaal Antwerpen SVK-woningen in 58 van de 70 gemeenten
met 1 slpk
87 2 2 7 11 7 30 5 29
Studio
Kamer
Totaal Turnhout Vosselaar Westerlo Wijnegem Willebroek Wommelgem Wuustwezel Zandhoven Zoersel
Woning met 4 of meer slpk
Appartement
ANTWERPEN
1
1
1
1 1
4
2 3
2
4 1 1 7 4 7 1 3 1
2
1 3 1
3 1
12 1 4
4 16 1 1 3 3 5
1
2
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 99
1
72
5 4
2
236
253
55
2 2 2
17 2 6 2 1 2
1 2 4 7 4 10 4 4
2
20
94
1 3 1 2 2
5
1 1
142
26
1
Geen gegevens
4 5
1
met 4 of meer slpk
2 1 2 1 2 2 1 1
met 3 slpk
1 9 10 4 6 15 17 1 2
met 2 slpk
15 4 3 4 7 6 6 1
met 1 slpk
met 3 slpk
5
met 2 slpk
900 0 Totaal Limburg SVK-woningen in 40 van de 44 gemeenten
6
met 1 slpk
2 30 25 21 16 60 31 23 6 1 19 11
Studio
Kamer
Totaal Nieuwerkerken Opglabbeek Overpelt Peer Riemst Sint-Truiden Tessenderlo Tongeren Voeren Wellen Zonhoven Zutendaal
Woning t met 4 of meer slpk
Appartement
LIMBURG
0
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 100
Bijlage 2 Begeleidingstaken
Vlaamse Wooncode In de Vlaamse Wooncode (VWC 2007, titel VII, hfst 1, art. 92 § 2‐3) staan de verplichtingen van sociale huurder en ‐verhuurder opgelijst. Verplichtingen verhuurder: ‐ bij het aangaan van de huurovereenkomst te goeder trouw en onverwijld aan de huurder de te betalen huurprijs meedelen en een indicatie geven van de huurlasten; ‐ de sociale huurwoning die voldoet aan de vereisten, vermeld in artikel 5, ter beschikking stellen van de huurder en ervoor zorgen dat de sociale huurwoning tijdens de volledige duur van de huurovereenkomst blijft voldoen aan de vereisten, vermeld in artikel 5; (art. 5 van de VWC geeft een opsomming van de elementaire veiligheids‐, gezondheids‐ en woonkwaliteitsvereisten waaraan een woning moet voldoen.) ‐ de sociale huurwoning onderhouden in zodanige staat dat ze kan dienen tot het gebruik waartoe ze is bestemd en de herstellingen uitvoeren waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is volgens de typeovereenkomst. Verplichtingen van de huurder: ‐ de sociale huurwoning betrekken, in voorkomend geval samen met de aan hem toegewezen minderjarige kinderen. Iedere wijziging van personen die de sociale huurwoning op duurzame wijze betrekken, moet onmiddellijk aan de betrokken verhuurder worden meegedeeld; ‐ in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er gedomicilieerd zijn; ‐ de huurprijs betalen; ‐ de elementen die nodig zijn voor de huurprijsberekening meedelen als de verhuurder hierom verzoekt; ‐ de sociale huurwoning onderhouden als een goede huisvader; ‐ voor zover de huurder een sociale woning betrekt, die niet gelegen is in een rand‐ of taalgrensgemeente zoals vermeld in de gecoördineerde wetten van 18 juli 1966 op het gebruik van de talen in bestuurszaken, de bereidheid tonen om Nederlands aan te leren. ‐ voor zover het decreet van 28 februari 2003 betreffende het Vlaams inburgerings‐beleid van toepassing is, het inburgeringstraject overeenkomstig hetzelfde decreet volgen of hebben gevolgd; ‐ de sociale huurwoning op zodanige wijze bewonen dat de leefbaarheid niet in het gedrang komt en dat geen overmatige hinder wordt veroorzaakt voor de buren en de naaste omgeving.
Het ministerieel besluit met de begeleidingstaken We hergroeperen de opsomming van de basisbegeleidingstaken aan de hand van de verschillende fasen in het verhuurproces Voor en tijdens het inschrijvingsmoment Voor alle sociale verhuurders: ‐ woningzoekenden die zich willen inschrijven, laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen en dit ongeacht hun woonplaats, geslacht, nationaliteit, etnische afkomst, hun ideologische, filosofische of godsdienstige overtuiging. Deze woningzoekende begrijpelijk informeren over de
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 101
mogelijkheden en de voorwaarden van het huren van een sociale woning en het gevolgde toewijzingssysteem; ‐ deze woningzoekende informeren over het woningpatrimonium ten einde hen te ondersteunen bij het maken van een woningkeuze; ‐ deze woningzoekende begeleiden en ondersteunen bij het in orde brengen van hun inschrijvingsdossier; ‐ deze woningzoekende begrijpelijk informeren over de rechten en plichten van de huurder en van de verhuurder; Bijkomend voor de SVK’s: ‐ woningzoekenden die zich willen inschrijven, gericht doorverwijzen naar andere instanties die mogelijks een antwoord kunnen bieden op (een deel van) hun woonvragen of –problemen; De kandidaat‐huurder, ingeschreven in het inschrijvingsregister Voor alle sociale verhuurders: ‐ kandidaat‐huurders begrijpelijk informeren over de rechten en plichten van de huurder en van de verhuurder; ‐ kandidaat‐huurders begrijpelijk informeren en hen vertrouwd maken met de bestaande klachtenprocedure; ‐ kandidaat‐huurders een toegankelijk en laagdrempelig aanspreekpunt bieden bij wie ze op een eenvoudige wijze terecht kunnen met hun vragen, problemen of klachten; Hier worden geen bijkomend taken voor de SVK’s toegevoegd. De sociale huurder Ook de verplichte begeleidingstaken zijn doorspekt met verwijzingen en samenwerking met de welzijnssector. Voor alle sociale verhuurders: ‐ huurders begrijpelijk informeren over de rechten en plichten van de huurder en van de verhuurder; ‐ huurders die moeilijkheden ondervinden om aan hun huurdersverplichtingen te voldoen, hierover tijdig aanspreken en in overleg met de betrokkene zoeken naar een oplossing, en waar nodig doorverwijzen naar het OCMW of een andere gespecialiseerde welzijnsinstantie; ‐ huurders met huurachterstallen tijdig en nauwgezet opvolgen en zonodig, in overleg met de betrokkene, naar het OCMW of een andere gespecialiseerde welzijnsinstanties voor budgetbegeleiding doorverwijzen; ‐ huurders met specifieke ondersteunings‐ of begeleidingsnoden in overleg met de betrokkene doorverwijzen naar het OCMW of een gespecialiseerde welzijnsinstantie; Bijkomend voor de SVK’s: ‐ huurders begrijpelijk informeren over de bestaande tegemoetkomingen en ondersteuningsmogelijkheden en hen begeleiden en ondersteunen bij het indienen van een aanvraag; ‐ huurders regelmatig opvolgen – onder meer via periodieke huisbezoeken ‐ zodat eventuele moeilijkheden of problemen tijdig worden onderkend en in overleg met de betrokkene gezocht kan worden naar oplossingen; ‐ huurders die moeilijkheden ondervinden om aan hun huurdersverplichtingen te voldoen, tijdig en nauwgezet begeleiden en ondersteunen en dit steeds in overleg met de betrokkene; ‐ bevorderen van de zelfredzaamheid van de huurders.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 102
Verwachtingen die verder gaan dan de individuele huurder Voor alle sociale verhuurders: ‐ bemiddelen bij conflicten tussen huurders of bij samenlevingsproblemen en in overleg met de betrokkenen zoeken naar oplossingen; ‐ huurdersvergaderingen organiseren waar ruimte wordt gecreëerd voor mogelijke problemen of bedenkingen van de huurders en waar samen met de betrokkenen gezocht wordt naar oplossingen; ‐ huurdersvergaderingen organiseren om huurders te informeren over en nauw te betrekken bij noodzakelijke verhuisbewegingen omwille van renovaties of van andere, voor de bewoners ingrijpende veranderingen; ‐ initiatieven nemen om het informeren van en communiceren met de huurders mogelijk te maken en te bevorderen; ‐ constructieve huurdersinitiatieven ondersteunen en begeleiden in overleg met de betrokkenen. Bijkomend voor de SVK’s: ‐ open staan voor of het initiatief nemen tot cliëntoverleg met welzijnsinstanties waar huurders in begeleiding zijn teneinde de begeleiding op mekaar af te stemmen en te optimaliseren; ‐ bemiddelen bij conflicten gerelateerd aan het wonen tussen de huurder en andere bewoners van het pand en in overleg met de betrokkenen zoeken naar oplossingen;
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 103
Bijlage 3: ETHOS tegenover SVK-puntensysteem De Europese Federatie van organisaties die met daklozen werken (FEANTSA) ( 12 ) heeft een typologie van dakloosheid en sociale uitsluiting ontwikkeld, genaamd ETHOS ( 13 ) (European Typology of Homelessness and Housing Exclusion). Deze typologie begint met het conceptuele begrip dat er drie domeinen zijn die een “thuis” vormen. Het ontbreken van een vorm van “thuis” geeft de afbakening van dakloosheid weer. Het hebben van een thuis kan worden begrepen als: - een adequate woning (of ruimte) hebben waarover een persoon en zijn/haar familie exclusief bezit uitoefent (fysiek domein), - de mogelijkheid voor het hebben van privacy en sociale relaties (sociaal domein) en - het hebben van een wettelijke titel (wettelijk domein). ETHOS omschrijft daklozen als mensen zonder vaste verblijfplaats die op straat en in de openbare ruimte leven of die gebruik maken van de nachtopvang. Thuislozen zijn mensen die in opvangcentra verblijven of die binnenkort een instelling (bv. gevangenis, jeugdinstelling) zullen verlaten. Onder ‘instabiele huisvesting’ verstaat ETHOS o.m. mensen die tijdelijk verblijven bij vrienden of familie, een woning gebruiken zonder standaard huurcontract, mensen die uit hun huis worden gezet of mensen die leven onder de dreiging van huiselijk geweld. ETHOS classificeert met andere woorden de dak‐ en thuislozen volgens hun woonsitua‐tie. Meer en meer wint de opvatting terrein dat een brede definitie van thuisloosheid nodig is om het probleem aan te pakken. Een brede definitie brengt immers ook de risicogroepen in beeld, waarop een meer preventief beleid kan worden geënt. De ETHOS‐typologie wordt ondertussen meer en meer als standaard voor de omschrijving van thuis‐ en daklozen erkend en gebruikt. De SVK’s hanteren een puntensysteem, waardoor de woningzoekende op basis van verschillende elementen van herhuisvestingnood een belangrijk aantal punten kan ‘verwerven’. In dit raster kunnen we een vijftal ‘groepen’ onderscheiden: - Effectieve of dreigende dakloosheid - Campingwonen - Slechte woningkwaliteit of overbewoning - Onbetaalbare huurprijs - Minderjarigen die zelfstandig moeten gaan wonen Deze groepen worden in het puntensysteem verder verfijnd tot 18 categorieën. De ETHOS‐typologie vertrekt van vier belangrijke concepten, die alle wijzen op het ontbreken van een thuis: - Dakloosheid, - Thuisloosheid, - Instabiele huisvesting, - Ontoereikende huisvesting. Door de 4 grote ETHOS‐concepten verder te verfijnen komt FEANTSA tot 13 categorieën. FEANTSA Fédération Européenne des Associations Nationales Travaillant avec les Sans-abri - European Federation of National Organisations working with the Homeless, zie ook www.feantsa.org 13 Je kan de fiche met de beschrijving van de ETHOS-typologie gemakkelijk downloaden van het internet. Ga gewoon ‘Googlen’ met het woord ETHOS. 12
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 104
De herhuisvestingsbehoeften binnen het SVK–puntensysteem zijn uiteraard niet volledig afgestemd op de ETHOS‐typologieën. Toch kunnen we grosso modo de verschillende categorieën tegenover elkaar plaatsen. Soms blijken die bij ons echter nog verder verfijnd te zijn of, net het tegendeel, slechts eng ingevuld. FEANTSA-categorieën
SVK-categorieën
SVKgewicht
1
Mensen zonder vaste verblijfplaats - leven op straat - zonder vaste verblijfplaats
-
geen huisvesting of opvang (straatslaper)
20
2
Mensen in noodopvang - zonder vaste verblijfplaat en gebruik maken van nachtopvang of laagdrempelige opvang
-
verblijf in gevangenis, instelling, opvangtehuis (1) verblijf in noodwoning, crisisopvang, transitwoning, hotel (2)
17
Mensen in opvang voor thuislozen - opvang korte duur
-
3
-
-
verblijf in gevangenis, instelling, opvangtehuis (1) verblijf in noodwoning, crisisopvang, transitwoning, hotel (2) verblijf in gevangenis, instelling, opvangtehuis (1)
17 17 17
4
Mensen in vrouwenopvang
5
Mensen in opvang voor asielzoekers en immigranten - asielcentra of tijdelijke opvang ifv verblijfsstatuut
6
Mensen die binnenkort uit een instelling komen - gevangenissen, medische instellingen of inrichtingen - jeugdinrichtingen
-
7
Mensen die langdurig hulp krijgen (vanwege dakloosheid) - langdurige verblijfplaats voor mensen die dakloos geweest zijn
-
verblijf in gevangenis, instelling, opvangtehuis (1)
17
8
Mensen met een instabiele huisvesting - tijdelijk bij familie of vrienden - zonder huurcontract - illegale bezetting
-
verlies recht op bewoning en ter voorkoming dakloosheid opvang bij vrienden of familie
17
9
Mensen die hun huis uit worden gezet - uitvoerbaar dwangbevel - op beslag name woning door hypotheekversterker
-
gerechtelijke uithuiszetting (vonnis) opzegging huurcontract door eigenaar met resterende opzegtermijn < 3 maanden opzegging huurcontract door eigenaar met resterende opzegtermijn ≥ 3 maanden
14 17
-
-
-
verblijf in gevangenis, instelling, opvangtehuis (1) minderjarige die zelfstandig moet gaan wonen
17
17 17
14
10
Mensen die leven onder dreiging van huiselijk geweld - gemeld bij de politie
11
Mensen in tijdelijke / niet conventionele woningen - camper/caravan - kraker
-
wonen op camping
17
12
Mensen in ongeschikte huisvesting - ongeschikt verklaarde woning
-
onbewoonbaar verklaarde woning met bevel deze te verlaten ongeschikt verklaarde woning (niet-conform) met ≥ 35 strafpunten ongeschikt verklaarde woning (niet-conform) met < 35 strafpunten
20
13
Mensen die wonen in een extreem overbevolkt ‘gebied’ - overschrijden nationale bezettingsnorm oppervlakte
-
overbewoond verklaarde woning niet aangepast aan gezinssamenstelling (normen conformiteitsattest) en/of fysische gesteldheid verklaarde woning
17 14 20 17
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 105
In bovenstaande vergelijking komen een aantal SVK‐categorieën meermaals terug. Zo kunnen we de situatie ‘verblijf in gevangenis, instelling, opvangtehuis (1)’ naast vijf ETHOS‐categorieën plaatsen, en ‘verblijf in noodwoning, crisisopvang, transitwoning, hotel (2)’ twee keer. Maar algemeen durven we te stellen dat de SVK‐woonnoodcategorieën opvallend overeenkomen met de ETHOS‐uitwerking. De SVK’s hebben indertijd de keuzes weldoordacht en gebaseerd op concrete ervaring genomen. Van de ETHOS‐categorieën vinden we er twee niet terug in het SVK‐puntensysteem, namelijk: - Mensen die leven onder dreiging huiselijk geweld: na veel willen en wegen werd deze categorie indertijd niet ingeschreven in het SVK‐puntensysteem. Dit is – gezien het SVK steeds over nodige bewijsstukken moet beschikken – immers moeilijk controleerbaar. Een doktersbriefje leek ons indertijd niet voldoende, dit omdat de ervaring leert dat een dokter dikwijls niet gefundeerd zo’n attest schrijft. Het SVK heeft wel de mogelijkheid om in specifieke situaties hiervoor een versnelde toewijzing toe te passen. - Mensen in opvang voor asielzoekers en immigranten: sinds het kaderbesluit sociale huur (2008) kunnen deze woningzoekenden zich niet meer inschrijven bij een SVK of andere sociale huisvesters. Vele SVK’s, in ’t bijzonder degene die gelieerd zijn met een OCMW, betreuren deze beperking.
_______________________ SVK-jaarrapport 2011
blz. 106
