JAARRAPPORT 2011 STICHTING LAURENS WONEN

JAARRAPPORT 2011 STICHTING LAURENS WONEN

INHOUDSOPGAVE

Algemene gegevens

1

Jaarverslag 2011 Verslag van de Raad van Bestuur

2

Verslag van de Raad van Toezicht, waarin opgenomen

4

• Governance code

Volkshuisvestingsverslag

8

19

1. Het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8

Inleiding – Wonen voor de doelgroep Nieuwbouwprojecten Strategisch Vastgoedbeleid Kwaliteitsbeleid Onderhoud Woningbezit in cijfers Maatschappelijk vastgoed Laurens Wonen Overig vastgoed Laurens Wonen

19 19 22 22 24 26 27 27

2. Leefbaarheid 2.1 Wijkfunctie woongebouwen 2.2 Leefbaarheid in het gebouw

28 29

3. Wonen en zorg 3.1 Woningen 3.2 Zorgvoorzieningen 3.3 Zorggeïndiceerden

30 30 30

4. Het verhuren van de woningen van de toegelaten instelling 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Huurbeleid Huurachterstanden Huurtoeslag Woningtoewijzing Verantwoording Verkoop van woningen

31 32 33 33 34 36

5. Bewonersbetrokkenheid 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Participatiebeleid GeschillenCommissie Overkoepelende HuurdersCommissie Bewonersblad Website Rapportage en sturing Algemeen

38 39 39 41 41 41 41

6. Financieel beleid en beheer 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

Financiële continuïteit Waardering van het vastgoed Financieel beleid (sturingskader) Financieringen en beleggingen De administratie

43 44 45 46 47

7. Verklaringen Raad van Bestuur

48

Raad van Toezicht

49

Jaarrekening 2011

Overige gegevens


ALGEMENE GEGEVENS
VERSLAG RAAD VAN BESTUUR
VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT (waarin opgenomen de Governance Code)

1.

ALGEMENE GEGEVENS

Laurens Wonen Sinclair Lewisplaats 20 3068 EC Rotterdam T 010 407 07 04 F 010 407 07 00 E [email protected] I www.laurens.nl Koninklijke Toelatingsbesluit nr. 93.003317 d.d. 22 april 1993 Opgericht: 13 februari 1987 Laatste statutenwijziging: 3 oktober 2006 Inschrijving handelsregister Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam d.d. 23 februari 1987, dossiernummer: 41129724 Corporatienummer: L 2066, NRV-nummer: 15936 Laurens Wonen werkt nauw samen met zorgorganisatie Laurens. Laurens Wonen is aangesloten bij Aedes vereniging van woningcorporaties en de Stichting Maaskoepel. De corporatie heeft geen verbindingen met andere rechtspersonen. Op één complex na is al het bezit van Laurens Wonen gelegen in de gemeente Rotterdam. Alleen het complex Carnisselande bevindt zich in de gemeente Barendrecht. Tenzij anders vermeld geldt alles wat in dit jaarverslag opgenomen is voor beide gemeenten.

1

2.

VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR

Woningstichting Laurens Wonen is, als zelfstandige categorale woningcorporatie, onderdeel van het Laurens concern, de grootste zorginstelling in Rotterdam. Laurens Wonen en Laurens zorg zijn twee instellingen die de afgelopen jaren, op het gebied van wonen, dienstverlening en zorg, het nodige gepresteerd hebben en waarover klanten en belanghouders in hoofdlijnen tevreden zijn. Dat blijkt ook uit de in 2011 gehouden visitatie betreffende het acteren van Laurens Wonen over vier jaren waarvoor de eindscore een ‘ruim voldoende’ was. Ook in 2011 is met Laurens nauw samengewerkt. Bijvoorbeeld in de vorm van gezamenlijke vastgoedanalyse, het opstellen van een strategisch vastgoed plan en door een verdere professionalisering van de projectontwikkeling en het onderhoud van de panden, dat Laurens Wonen verzorgt voor het gehele concern. Wij zijn er van overtuigd dat Laurens Wonen binnen het Laurens concern, met de nodige ambities en concrete en doelgerichte inzet, in ons werkgebied meer kan betekenen op het brede terrein van wonen, diensten en zorg. Samen kunnen we onze specialiteiten combineren, de dienstverlening aan de klant versterken, de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen borgen en de kennis, kunde en doelmatigheid van onze twee organisaties versterken. Het is voor Laurens Wonen niet eenvoudig om aan het vaak hoge verwachtingspatroon van de samenleving te voldoen. Onze huurders verwachten dat we zorgen voor betaalbare huren, onze woningen goed onderhouden en investeren in aanpassingen in de specifieke, op bewoning door ouderen toegespitste woongebouwen en woningen. Ook de verscherpte eisen die worden gesteld aan de verzorgings- en verpleeghuizen, zoals onder meer qua preventie tegen brand en de legionellabacterie, vergen aandacht en forse investeringen. De rijksoverheid haalt enerzijds via heffingen en belastingen geld weg bij de corporaties, maar verwacht anderzijds juist nu van de corporaties dat zij blijven investeren in de bouw van woningen en zorggebouwen. Naast het bouwen en beheren van woningen wordt van corporaties in toenemende mate verwacht dat zij actief zijn op het terrein van maatschappelijk vastgoed. Het mag duidelijk zijn dat er soms een spanningsveld zit tussen wat diverse partijen van ons als woningcorporatie verwachten en wat wij kunnen bieden. Wij zien dit echter als een uitdaging. Een uitdaging die we graag in samenspraak met onze klanten, gemeenten, belanghouders en met zorgorganisatie Laurens aangaan. Laurens Wonen heeft ook in 2011 nadrukkelijk midden in de samenleving gestaan. In 2010 heeft Laurens Wonen een interim directeur aangesteld. Met het vertrek van de vorige directeur is opnieuw discussie ontstaan over de positionering van het vastgoed binnen het Laurens concern. De Raad van Bestuur heeft hiervoor een onderzoeksopdracht gegeven aan adviesbureau Twynstra en Gudde. De totale vastgoedportefeuille – dat is het bezit van Laurens Wonen, het bezit van zorgorganisatie Laurens en de complexen welke Laurens huurt bij derden – is geanalyseerd vanuit de toekomstvisie en een aantal scenario’s. Dit heeft geresulteerd in een heldere vastgoedstrategie en een reorganisatie: de woningcorporatie Laurens Wonen wordt de ‘Concerndienst Vastgoed’ van Laurens. Daartoe zal medio 2012 een nieuwe directeur, met als specialisatie de projectontwikkeling, worden aangesteld. Op deze wijze kan Laurens Wonen nog doelgerichter haar kerntaak “Het zorg dragen voor optimale huisvesting (in woningen en intramuraal) van kwetsbare ouderen in en om Rotterdam” invullen. Naast de impact op de organisatie van hiervoor geschetste externe en interne ontwikkelingen heeft Laurens Wonen zich ook in 2011 met veel inzet van haar taak gekweten. Laurens Wonen is een maatschappelijke en klantgeoriënteerde onderneming, die haar producten en diensten op een professionele wijze ontwikkelt en aanbiedt aan haar klanten. Dit kunnen we alleen bereiken met betrokken en gemotiveerde medewerkers die efficiënt en effectief werken. Daarom heeft Laurens Wonen nadrukkelijke, blijvende aandacht voor de kwaliteit van de interne organisatie.

2

Laurens Wonen heeft, op basis van artikel 5 (organisaties die zich voor meer dan 90% bezighouden met de huisvesting van ouderen), vrijstelling voor de afdracht van de vennootschapsbelasting kunnen krijgen. Begin 2011 is er van de Belastingdienst een brief ontvangen, waarin de overeenkomst tot 1 januari 2012 wordt verlengd. In 2011 is er geen sprake geweest van het vervreemden van onroerend goed, zijn er geen verbindingen aangegaan en zijn er geen activiteiten in het buitenland verricht. Financieel heeft 2011 zich grotendeels volgens verwachting ontwikkeld.

Ids Thepass Voorzitter Raad van Bestuur Laurens Wonen

3

3.

VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT

Governance Code De corporatiebranche beschikt over een Governance Code, welke ook door Laurens Wonen wordt onderschreven. De Governance Code is onderverdeeld in vijf hoofdstukken: • • • • •

naleving en handhaving van de code; de Raad van Bestuur; de Raad van Toezicht; de audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne controlefunctie en van de externe accountant; maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden.

Raad van Bestuur In de Governance Code worden onder andere de rol en de verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur voor het beheersen van risico’s en het verrichten van activiteiten omschreven. Enkele principes uit de Governance Code zijn dat de Raad van Bestuur verantwoordelijk is voor de kwaliteit en volledigheid van openbaar gemaakte financiële berichten en dat in het jaarverslag de hoofdlijnen worden aangegeven van het bezoldigingsbeleid. Verder behoort de Raad van Bestuur een visie te hebben op de maatschappelijke positie van de woningcorporatie, dienend als uitgangspunt voor haar beleid en houdt de corporatie tenminste eenmaal per jaar een vergadering met belanghebbenden. Bovendien laat de corporatie zich eenmaal in de vier jaar visiteren, hetgeen voor Laurens Wonen in 2010 is opgedragen en in 2011 is uitgevoerd, met als resultaat ‘ruim voldoende’. In 2010 zijn een integriteitcode en een regeling klokkenluiders vastgesteld. Laurens Wonen heeft een belanghebbendenoverleg middels de structurele samenwerking met zorgorganisatie Laurens en regelmatige afstemming met de Overkoepelende HuurdersCommissie.

Raad van Toezicht De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor het interne toezicht op Laurens Wonen. Hierbij staat de missie van Laurens Wonen centraal1. Onderdeel daarvan is de intensieve samenwerking met zorgorganisatie Laurens. Het toezicht strekt zich uit tot de strategie, de financiële risicobeheersing en de volkshuisvestelijke taken. Bij haar toezicht heeft de Raad van Toezicht zich in 2011 wederom laten leiden door de vraag of het beleid wordt gevoerd in overeenstemming met de beginselen van verantwoord ondernemerschap. De Raad van Toezicht heeft erop toegezien dat het beleid in overeenstemming is met wettelijke, statutaire en andere voorschriften en dat de continuïteit gewaarborgd is. Het toezichtkader van de Raad van Toezicht bestaat uit de door haar vastgestelde ijkpunten, zoals het jaarplan waarin de missie van Laurens Wonen is geconcretiseerd, het strategisch voorraadbeleid en de meerjarenbegroting. Op basis van dit kader heeft de Raad de afwegingen getoetst tussen het organisatiebelang enerzijds en de maatschappelijke functie van de stichting anderzijds. De leden van de Raad van Toezicht hebben zich bij de vervulling van hun taak gericht op het belang van Laurens Wonen en de daaraan verbonden onderneming en hebben daarbinnen zoveel mogelijk samenwerking gezocht met zorgorganisatie Laurens.

1

Laurens Wonen wil samen met Laurens een duurzaam, integraal aanbod aan wonen, zorg en diensten leveren aan ouderen in de stadsregio Rotterdam, wat erkend wordt als passend bij hun behoeften. Daarbij wil zij de samenwerking met zorgorganisatie Laurens zodanig vormgeven, dat er voor de klanten van deze organisaties een totaalbeeld ontstaat.

4
















Mr.ing. A.T. Alderliesten

P. Boekhoud J.R.M. Nijman

Drs. J.C. Visser

Mevrouw mr. J. Vijlbrief-van der Schaft










Drs. R.L. Bakker

de





Lid RvT Lid Auditcommissie Toehoorder RvT

Voorzitter RvT Voorzitter Remuneratiecommissie Vicevoorzitter RvT Voorzitter Auditcommissie Lid remuneratiecommissie Lid RvT Lid Auditcommissie Lid RvT Lid RvT

Functie

Prof.dr. F.G.A. van der Meché

Naam

Juridisch/ Maatschappelijk

Ketenafspraken Financieel/ Commercieel Beleidskaders zorg

Wonen

Financieel/ Commercieel

Zorg

Aandachtsgebied

van

Stichting

gebied

Toezicht

het

Bestuurslid/penningmeester stichting Ouderenhuisvesting

n.v.t.




n.v.t. n.v.t.

n.v.t.

Lid Raad van WoonCompas

n.v.t.

Nevenfuncties op volkshuisvesting

Samenstelling van de Raad van Toezicht op 31 december 2011

2005 / 2017

2006 / 2015

2001 / 2013 1999 / 2013

2006 / 2017

1989 / 2011

2004 / 2015

Eerste benoeming/ moment aftreden

5/7

7/ 7

7/7 7/7

5/7

7/7

Aantal bijgewoonde vergaderingen 7/7

5

De Raad van Toezicht bestaat uit minimaal vijf en maximaal zeven leden. In 2011 waren er zes leden en één toehoorder namens de Raad van Toezicht van zorgorganisatie Laurens. De Raad van Toezicht heeft een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld. Auditcommissie De Raad van Toezicht van Laurens Wonen heeft uit zijn midden een auditcommissie ingesteld, bestaande uit tenminste twee leden. In 2011 werd de auditcommissie gevormd door de heren drs. R.L. de Bakker (voorzitter), mr. ing. A.T. Alderliesten en drs. J.C. Visser. De heren De Bakker en Alderliesten zijn voor de auditcommissie voor het eerst benoemd in 2006 voor een periode van vier jaar en daarna herbenoemd. De heer Visser is benoemd in 2008. Begin 2006 heeft de Raad van Toezicht het ‘Reglement voor de auditcommissie’ vastgesteld, waarin de taken en bevoegdheden van de auditcommissie zijn omschreven. De auditcommissie is op basis van dit reglement namens de Raad van Toezicht onder meer belast met het toezicht op de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing door Laurens Wonen, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. In het reglement is onder meer bepaald dat accountant en auditcommissie indien dit wenselijk wordt geacht buiten aanwezigheid van de Raad van Bestuur contact met elkaar kunnen hebben. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de auditcommissie in 2011 driemaal vergaderd, waarvan één keer in tegenwoordigheid van de externe accountant. Hierbij zijn onder meer de volgende onderwerpen besproken: • • • • •

kwartaalrapportages; managementletter en naleving van aanbevelingen van de externe accountant; jaarverslag en jaarrekening 2010; begroting 2012; treasurystatuut Laurens Wonen.

De Raad van Bestuur en de auditcommissie maken ieder tenminste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Deze beoordeling heeft voor het laatst plaatsgevonden in 2009. Remuneratiecommissie De Raad van Toezicht van Laurens Wonen heeft uit zijn midden een remuneratiecommissie ingesteld, bestaande uit tenminste twee leden. In 2011 werd de remuneratiecommissie gevormd door de heren drs. R.L. de Bakker en prof. dr. F.G.A van der Meché (voorzitter). De heren De Bakker en Van der Meché zijn beiden voor het eerst benoemd in 2006 voor een periode van vier jaar. De heer Van der Meché is voor een periode van vier jaar herbenoemd; de heer De Bakker treedt af na het vaststellen van de jaarrekening 2011. De remuneratiecommissie is op basis van het reglement van de Raad van Toezicht namens de Raad van Toezicht onder meer belast met het bezoldigingsbeleid en de beoordeling van de Raad van Bestuur. De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor een goede invulling van de bestuursfunctie, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van de bestuurders. Er is sprake van een personele unie van bestuur tussen zorgorganisatie Laurens en Laurens Wonen. Laurens Wonen betaalt een vergoeding voor de Raad van Bestuur aan de formele werkgever, zijnde zorgorganisatie Laurens, ad € 25.000,- per bestuurder voor 2011. De remuneratiecommissie heeft in het jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld dat de prestatieafspraken in 2010 in voldoende mate zijn gerealiseerd.

6

Vergaderingen De Raad van Toezicht is in 2011 zeven maal bijeengeweest voor een reguliere vergadering. Tijdens de bespreking van de stand van zaken rond de projecten was naast de Raad van Bestuur ook de directeur aanwezig. Eén van de vergaderingen stond in het teken van kennismaken met een aantal leden van de Ondernemingsraad. De volgende onderwerpen zijn in de reguliere vergaderingen van de Raad van Toezicht aan de orde geweest: • stand van zaken projecten; • strategisch vastgoedbeleid; • organisatiestructuur; • integriteitsbeleid; • management kwartaalrapportages; • jaarrapport en jaarrekening 2010; • vennootschapsbelasting voor woningcorporaties; • oordeelsbrief 2010 Centraal Fonds Volkshuisvesting; • onderzoeksrapportage maatschappelijke visitatie; • jaarplan en begroting 2012; • werving nieuwe directeur; • functioneren van de Raad van Bestuur, verantwoording 2010: • functioneren van de Raad van Toezicht (samenstelling, werven nieuwe leden).

7

Governance code 1. Governance code Stichting Laurens Wonen onderschrijft de in de Aedescode en de Governance code Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governance code Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Stichting Laurens Wonen.

2. Organisatieschema

Raad van Toezicht

Raad van Bestuur

Directie

Afdeling Woondiensten

Afdeling Financiën

Directiesecretariaat

Afdeling Vastgoed

Manager

Manager

Secretaresse/ PR/P&O

Manager

Woonconsulenten

medewerker Financieel Beheer & Informatie

medewerker Bedrijfsbureau

Procesmanagers

medewerker Woondiensten

medewerker Financiën

Technisch administratief medewerker

medewerker Projecten

Telefoniste/baliemedewerker

medewerker Crediteuren

medewerker Contracten

Opzichter

medewerker Huuradministratie & ICT

medewerkers onderhoud Vastgoed

Afdeling Projecten Senior Procesmanagers

Huismeesters

8

3. Raad van Toezicht De Raad van Toezicht bestaat uit zes personen. Daarnaast is er een toehoorder vanuit de Raad van Toezicht van zorgorganisatie Laurens. De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op de Raad van Bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens de Raad van Bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Toezicht in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad van Toezicht nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Toezicht hieraan in 2011 invulling heeft gegeven. De Raad van Toezicht waakt ervoor dat ieder van de leden van de Raad van Toezicht dan wel zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind of bloed- of aanverwant tot in de tweede graad naar zijn oordeel in formele zin onafhankelijk is in het licht van de volgende criteria: a. b.

c. d.

e.

f.

g. h.

i.

in de vijf jaar voorafgaande aan de benoeming werknemer of lid van de Raad van Bestuur van de woningcorporatie (inclusief gelieerde rechtspersonen) is geweest; een persoonlijke financiële vergoeding van de woningcorporatie of van een aan haar gelieerde rechtspersoon ontvangt, anders dan de vergoeding die voor de als lid van de Raad van Toezicht verrichte werkzaamheden wordt ontvangen en voor zover zij niet past in de normale uitoefening van bedrijf; bestuurslid is van een vennootschap dan wel rechtspersoon waarin een lid van de Raad van Bestuur van de woningcorporatie lid van de raad van commissarissen is; in de vijf jaar voorafgaand aan de benoeming een belangrijke zakelijke relatie met de woningcorporatie of een aan haar gelieerde rechtspersoon heeft of in de vijf jaar voorafgaand aan de benoeming heeft gehad. Daaronder wordt in ieder geval begrepen het geval dat de toezichthouder of een kantoor waarvan hij aandeelhouder, vennoot, medewerker of adviseur is, is opgetreden als adviseur van de woningcorporatie en het geval dat de toezichthouder bestuurder of medewerker is van een bankinstelling waarmee de woningcorporatie een duurzame en significante relatie onderhoudt; lid is van de gemeenteraad of Provinciale Staten van een gemeente of provincie waar de woningcorporatie feitelijk werkzaam is dan wel in dienst is van een zodanige gemeente of provincie en feitelijk betrokken bij volkshuisvestingsaangelegenheden; werkzaam is bij het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, of bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw of voor de volkshuisvesting relevante belangenbehartigingsorganisaties en feitelijk betrokken is bij volkshuisvestingsaangelegenheden; huurder is van de woningcorporatie; aandelen houdt, of bestuurder of commissaris van een rechtspersoon is die aandelen houdt, in een aan de woningcorporatie gelieerde vennootschap, of vennoot is dan wel bestuurder of commissaris is van een vennoot in een contractuele vennootschap waarin ook de woningcorporatie vennoot is; gedurende de voorgaande twaalf maanden tijdelijk heeft voorzien in het bestuur bij belet en ontstentenis van bestuurders.

9

4. De Raad van Bestuur 4.1 Taak en werkwijze De Raad van Bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat de Raad van Bestuur verantwoordelijk is voor: • • • • • •

de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; de strategie; de financiering; het beleid; de resultatenontwikkeling; het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.

De Raad van Bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. De Raad van Bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De Raad van Bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Toezicht. De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. De Raad van Bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht en haar auditcommissie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Bestuur zijn in Artikel 12 van de statuten van de Stichting Laurens Wonen omschreven.

4.2 Leden van de Raad van Bestuur Per 31 december 2011 bestaat de Raad van Bestuur uit de heren I.C. Thepass en drs. M.N.M. Scholten. Tot 1 juli 2011 was tevens de heer M.P.L.M. van Woensel, geboren 12 december 1956, lid van de Raad van Bestuur. De heer Van Woensel heeft de organisatie per 1 juli 2011 verlaten. De Raad van Bestuur laat zich bijstaan door de interim-directeur, de heer ing. R. Koster. De portefeuilleverdeling binnen de Raad van Bestuur is als volgt: Naam De heer I.C. Thepass

Bestuursfunctie Voorzitter

De heer drs. M.N.M. Scholten

Lid

De • • • • •

Nevenfuncties Voorzitter bestuur Breed Welzijn Delft Voorzitter Nico Adriaanstichting Rotterdam Lid RvT De Werkplaats n.v.t.

bestuursvoorzitter is specifiek verantwoordelijk voor de vaststelling van de strategische doelresultaten van de organisatie; de positionering van Laurens Wonen en Laurens op de markt (pmc-beleid); de besturingsfilosofie; de strategische en kwaliteitsontwikkeling van zorg- en dienstverlening; kennisontwikkeling en innovatie..

Het bestuurslid is specifiek verantwoordelijk voor: • de bedrijfsvoering; • de organisatie en het beheer van de zorg- en dienstverlening;

10

• • •

het kwaliteitsbeleid; de implementatie en realisatie van projecten; het vastgoed binnen Laurens Wonen en Laurens.

4.3 Tegenstrijdige belangen In 2011 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot Raad van Toezicht en de bestuurders zoals bedoeld in principe II.3 van de Governance Code Woningcorporaties.

5.

Beleidsdoelstellingen

5.1 Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden De Raad van Bestuur heeft na goedkeuring van de Raad van Toezicht de volgende doelstellingen gehanteerd: • De Stichting Laurens Wonen heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Daarbij richt de stichting zich met name, maar niet alleen, op het leveren van een volkshuisvestelijke prestatie die is afgestemd op de wensen en behoeften van ouderen. Hierbij wordt met name gedacht aan vormen van huisvesting die zijn gecombineerd met de organisatie van service, zorg en dienstverlening. • Ook richt de stichting zich op het leveren van huisvesting aan doelgroepen met specifieke behoeften en wensen op het gebied van zorg en dienstverlening, die niet binnen de reguliere huisvesting kunnen worden gerealiseerd. De strategieën van Laurens Wonen en de zorgorganisatie Laurens worden zoveel mogelijk op elkaar afgestemd, waarbij de rol van Laurens Wonen is: • •

De normale taken als (categorale) woningcorporatie in het zo goed mogelijk ontwikkelen en beheren van zorggerelateerde huisvesting voor ouderen. Een bijdrage leveren aan de concern doelstellingen middels rollen als: a. Kenniscentrum De specifieke kennis van Laurens Wonen betreft het ontwikkelen en beheren van woningen en gebouwen voor de bovengenoemde doelgroep. Dit varieert van woningen met eenvoudige aangepaste voorzieningen tot woongebouwen (zoals verzorgingshuizen en verpleeghuizen voor kleinschalig wonen van dementerende ouderen) die gericht zijn op mensen met een specifieke gezondheidssituatie. In de huidige tijd is het bijdragen aan de ontwikkeling van ‘woonzorgzônes’ een bijzondere uitdaging. Deze kennis wordt ingezet voor de gebouwen die in eigendom zijn van Laurens Wonen en van de zorgorganisatie Laurens en voor het scheppen van adequate voorzieningen samen met andere partijen. b. Bemiddeling De samenhang van wonen-diensten-zorg en vooral de ketenzorg vragen om een goede bemiddeling van instroom, doorstroom en uitstroom van klanten naar woonvormen die passen bij hun situatie. Het eigen woningbezit is hierin een strategisch hulpmiddel, zowel bij de instroom (mensen die in toenemende mate op diensten en zorg aangewezen zijn) als bij de doorstroom en uitstroom (mensen die naar een tijdelijke of blijvende aangepaste woonvoorziening gaan). Hiernaast biedt het eigen woning- en zorgbezit ook handvatten voor het gesprek met andere partijen in het regelen van de passende arrangementen voor klanten via woningtoewijzing of bij het creëren van ‘woonzorgzônes’. c. Vastgoedsturing Het uitvoeren van onderhoud en de begeleiding van de projectontwikkeling voor de panden van zorgorganisatie Laurens, als was Laurens Wonen de eigenaar.

11

5.2 Stakeholders Laurens Wonen heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: • de zorgorganisatie Laurens; • andere zorgaanbieders in de regio Rijnmond; • de bewoners, middels een Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) en, per complex, de bewonerscommissies; • de gemeenten Rotterdam en Barendrecht; • collega-corporaties, in het bijzonder de beide andere Rotterdamse categorale huisvesters van ouderen: WoonCompas en SOR. De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2011 als volgt plaatsgevonden: • Met zorgorganisatie Laurens Door middel van een personele unie van de besturen van Laurens Wonen en de zorgorganisatie Laurens en door een structurele deelname van de directeur Laurens Wonen aan het Strategisch Beraad van zorgorganisatie Laurens. De Raad van Toezicht kent een personele unie voor vijf van de zes leden. In de Raad van Toezicht van Laurens Wonen wordt de Raad van Toezicht nog aangevuld met een vertegenwoordiger namens de Overkoepelende HuurdersCommissie en de individuele huurders; in de Raad van Toezicht van zorgorganisatie Laurens is ook een lid benoemd namens de Cliëntenraad. Beiden zijn toehoorder in de vergaderingen van de andere partij. • Met collega-corporaties Met de collega-corporaties en meer specifiek de ouderenhuisvesters WoonCompas en SOR vindt geregeld overleg plaats. Zowel qua afstemming van beleid op het (categorale) werkgebied als over gezamenlijke projectontwikkelingsactiviteiten. • Met bewoners Met bewoners vindt periodiek overleg plaats via de bewonerscommissies en communicatie via de Laurens krant. • Met de Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) Met de OHC wordt tweemaandelijks overlegd over vaste en actuele onderwerpen. Naast de wettelijke overlegpunten vindt hier discussie plaats over een breed scala van onderwerpen die de huurders aangaan. Zo is er in 2011 veel aandacht besteed aan het voorbereiden van de stalling van scootmobielen binnen de randvoorwaarden van de brandweer, het strategisch voorraadbeleid en de financiële plannen van de overheid, zoals het invoeren van de verplichting tot betalen van vennootschapsbelasting en bijdragen aan de huurtoeslag door woningcorporaties. • Met de gemeenten en andere zorgaanbieders Met deze partijen vindt overleg plaats op basis van gemeenschappelijke onderwerpen.

6.

Interne risicobeheersings- en controlesystemen

6.1 Risicobeheersing De Raad van Bestuur van Stichting Laurens Wonen is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s waar wij mee te maken hebben beschreven. Dit overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Stichting Laurens Wonen van belang zijn. Strategische risico’s • Veranderende regelgeving voor wat betreft huisvesting en zorg. Door actief in te spelen op de mogelijke toekomstscenario’s in zowel het veld van de (sociale) huisvesting als in dat van de zorg anticipeert de Raad van Bestuur met name op het gebied van het vastgoedportefeuillebeleid. Daartoe is in 2011 onder begeleiding van een externe adviseur een intensief proces afgerond, met als resultaat een breed in de organisatie gedragen strategisch vastgoed beleid en een (beperkte) reorganisatie.

12

Financiële risico’s • invoering van vennootschapsbelasting voor woningcorporaties. Voor 2011 waren er, als gevolg van de verlening van de vrijstelling, geen gevolgen. Voor 2012 is de verwachting dat ook Laurens Wonen verplicht is vennootschapsbelasting af te dragen. Onze corporatie zal hiertegen, op basis van de eerste aanslag van de Belastingdienst, in beroep gaan; • onverwachte technische gebreken; • de transformatieopgave die de Raad van Bestuur ziet om de woningen en gebouwen van Laurens Wonen toekomstbestendig te maken voor ouderenhuisvesting voor ouderen met een hogere zorgvraag. Operationele risico’s • op onderdelen lastige woningmarkt in Rotterdam; • veiligheidsrisico’s als brand en legionellabacterie door meer geconcentreerd wonen van ouderen met een zorgvraag in onze woningcomplexen. Daartoe heeft de Raad van Bestuur in 2010 besloten de komende jaren de complexen waar 60% of meer van de bewoners met een (ons bekende) zorgindicatie wonen van een gedeeltelijke brandmeldingdetectie (de zogenaamde vluchtwegdetectie) te laten voorzien; • kwetsbaarheid door relatief kleine werkorganisatie. 6.2 Controlesystemen De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook adequate en effectieve risicobeheersings- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. Gedurende het verslagjaar hebben wij de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals risico’s waaraan Stichting Laurens Wonen is blootgesteld. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersings- en controlesystemen in het verslagjaar waren: • reguliere controles volgens de Interne Controle- afspraken; • vastgelegde procedures; • een GeschillenCommissie; • een standaard risicoanalyse bij overgang naar een nieuwe projectfase; • externe benchmarking middels KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) en IPD.

6.3 Integriteitsbeleid en klokkenluidersregeling Laurens Wonen heeft als missie dat zij wil voorzien in goede, betaalbare woningen voor kwetsbare ouderen. Vanuit deze missie vindt Laurens Wonen het belangrijk een organisatie te zijn waar integriteit van handelen door bedrijfsonderdelen, afdelingen en individuen centraal staat en ook door de buitenwereld als zodanig wordt gezien. Laurens Wonen is zich bewust van haar rol in de maatschappij en haar verantwoordelijkheid naar alle partijen die met haar te maken hebben. Dat geven we gestalte in de manier waarop zaken worden gedaan en in de manier waarop we met elkaar omgaan. De normen en waarden die hiervoor gehanteerd worden liggen vast in de integriteitscode, die met instemming van de Ondernemingsraad en goedkeuring door Raad van Bestuur en Raad van Toezicht is vastgesteld op 13 december 2010 en per 1 januari 2011 in werking is getreden. Medewerkers, Raad van Bestuur en Raad van Toezicht van Laurens Wonen zullen conform de integriteitscode handelen. Bij nieuwe medewerkers maakt de integriteitscode onderdeel uit van de arbeidsovereenkomst.

13

Laurens Wonen moedigt medewerkers, die het vermoeden hebben dat er misstanden bestaan binnen het bedrijf – zoals criminele handelingen, financiële misstanden of situaties waarin personeel of derden in gevaar kunnen worden gebracht – aan om hiervan melding te maken. Het zijn meestal de medewerkers van een bedrijf die het eerst in de gaten hebben dat er iets mis is binnen de onderneming. Medewerkers kunnen echter huiverig zijn om daarover te praten, omdat ze hun collega’s niet willen afvallen, of uit angst voor strafmaatregelen of een oneerlijke behandeling. De klokkenluidersregeling, die met instemming van de Ondernemingsraad en goedkeuring door Raad van Bestuur en Raad van Toezicht is vastgesteld op 13 december 2010 en per 1 januari 2011 in werking is getreden, stelt medewerkers in staat om zonder angst voor represailles op een vroeg tijdstip melding te doen van vermoedens van misstanden, zodat directie, Raad van Bestuur en Raad van Toezicht van Laurens Wonen maatregelen kunnen nemen om het onacceptabele gedrag, dat schadelijk is voor Laurens Wonen, de medewerkers en/of derden te voorkomen of te stoppen.

7.

Externe accountant

De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht stelt de beloning van de externe accountant vast na overleg met de Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur en de Auditcommissie maken ieder tenminste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Toezicht.

8.

Visitatie

Stichting Laurens Wonen heeft zich in 2011 laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. De opdracht hiertoe is in 2010 verstrekt aan PwC. In de maatschappelijke visitatie zijn de volgende vragen beantwoord: a. b. c. d. e.

Hoe presteert Hoe presteert Hoe presteert Hoe presteert Hoe presteert

Laurens Wonen in verhouding tot haar ambities en doelstellingen? Laurens Wonen in relatie tot de opgaven in haar werkgebied? Laurens Wonen volgens de belanghebbenden? Laurens Wonen gelet op het beschikbare vermogen? Laurens Wonen op het gebied van governance?

Hierna wordt achtereenvolgens het oordeel van PwC op deze vragen weergegeven. a. Presteren naar ambities en doelstellingen scoort ruim voldoende Laurens Wonen presteert ruim voldoende ten aanzien van haar eigen ambities en doelstellingen. Wanneer de prestaties aan de doelstellingen gelinkt worden, presteert zij op alle velden ruim voldoende. Woningen zijn ruim voldoende betaal- en beschikbaar. Daarnaast werkt zij bij het huisvesten van ouderen samen met Laurens zorg om zo kennis en ervaring te bundelen zodat gezamenlijk activiteiten kunnen worden georganiseerd en de kwaliteit van het vastgoed op peil blijft. Laurens Wonen heeft in 2007 een gezondheidscentrum gerealiseerd. Daarnaast is geen nieuwbouw gepleegd. Vanaf 2011 bestaat de intentie om meer woningen op te leveren. Laurens Wonen richt zich met name op veiligheid in en rondom complexen en maatregelen gericht op verbetering van de leefbaarheid. Zo zet zij onder andere huismeesters in. Laurens Wonen onderhoudt daarnaast regelmatig contact met de huurdersvertegenwoordiging. Laurens Wonen richt zich op een niche (verzorgd wonen) en geeft op ruim voldoende wijze invulling aan haar ambities.

14

Die ambities zijn in de periode 2007-2009 echter nauwelijks concreet gemaakt. PwC merkt hierbij op dat vanaf 2010-2011 verbetering te zien is in het zichtbaar maken van het ambitieniveau en de planning & control cyclus. b. Presteren naar opgaven scoort ruim voldoende Laurens Wonen presteert ruim voldoende ten aanzien van de lokale opgaven. Zij zet zich ruim voldoende in voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Op het gebied van (des)investeren in vastgoed geeft zij minder invulling aan de opgaven vanuit de gemeente Rotterdam. c. Presteren volgens belanghebbenden scoort ruim voldoende De prestaties van Laurens Wonen worden door haar belanghebbenden gekenmerkt als een ruim voldoende prestatie. Daarbij moet worden opgemerkt dat een groot deel van de belanghebbenden slechts beperkt zicht heeft op de prestaties. Dit komt door de nauwe relatie tussen Laurens Wonen en Laurens zorg en de specifieke doelgroepbepaling die hieruit voortkomt. Voor de belanghebbenden is de rolverdeling tussen Laurens Wonen en Laurens Zorg moeilijk te onderscheiden. In de gesprekken werden de ervaringen met Laurens Wonen en Laurens zorg dan ook in één adem genoemd. Uit de gesprekken is gebleken dat Laurens Wonen binnen haar afgebakende taakopvatting volgens haar belanghebbenden op een goede manier invulling geeft aan haar rol. Er is veel kennis op het gebied van de zorg. Deze kennis weet men op een goede manier in te zetten bij onder andere de manier waarop wordt omgegaan met huurders en de aandacht die bestaat voor het prettig laten wonen van huurders. Een kanttekening is dat er de laatste jaren beperkt ontwikkeld is. Men begrijpt de (financiële) redenen hiervoor ook, maar geeft aan dat het van belang is de nieuwbouw wel weer op te pakken. De meeste belanghebbenden geven aan verschillende mogelijkheden te zien voor meer intensieve samenwerking in de toekomst. De ouder wordende burger van de gemeente en de ouder wordende cliënt van zorg- en welzijnsinstellingen hebben in de toekomst passende huisvesting nodig. Met deze toenemende vergrijzing zal er steeds meer vraag komen naar geschikte bouw voor ouderen met bijbehorende zorgverlening. Het Laurens-concern heeft volgens de belanghebbenden alles in huis om hiervoor geschikte en innovatieve concepten te ontwikkelen – zeker ook doelgroepgericht. Op dit moment loopt zij hierin nog niet voorop. Het wordt echter gezien als een mooie kans om zich te profileren. d. Presteren naar vermogen scoort voldoende Laurens Wonen heeft op het gebied van presteren naar vermogen sinds 2007 een stevige ontwikkeling doorgemaakt. In 2010 en 2011 is de focus op kasstroomsturing uitgewerkt in expliciete doelstellingen op het gebied van operationele kasstromen, rendementseisen, vermogensontwikkeling en financiering. Het financieel beheer in termen van een gestructureerde planning & controlcyclus was in de visitatieperiode op orde. Gedurende de visitatieperiode was sprake van een beheerste ontwikkeling van kosten en opbrengsten waarbij per saldo voldoende doelmatig werd gewerkt. Vooral op het gebied van een beredeneerde inzet van het vermogen werd gesteund op de missie van de organisatie zonder dat dit in concrete doelstellingen werd verwoord. Al met al scoort Laurens Wonen een voldoende voor presteren naar vermogen. e. Presteren naar governance scoort voldoende Laurens Wonen hanteert een governance structuur die zich kenmerkt door goede monitoring en toezicht maar met een beperkte planning en sturing. Vooral het ontbreken van concrete doelstellingen maakt het lastig om actief bij te sturen. Daarnaast richt het belanghebbenden management zich vooral op de huurders en Laurens zorg. Daarin speelt uiteraard de positie van Laurens Wonen in het Laurens-concern een belangrijke rol. Op het gehele onderdeel governance scoort Laurens Wonen voldoende, vanwege onder andere het goed functioneren van de Raad van Toezicht en de Governance Code die op juiste wijze wordt toegepast.

15

Recensie en eindoordeel Terugkijkend concluderen wij dat Laurens Wonen ruim voldoende maatschappelijk heeft gepresteerd. Laurens Wonen is een kleine speler. Zowel landelijk als binnen het Rotterdamse. Maar wel in een heel bijzondere niche: verzorgd wonen. Samen met Laurens zorg wordt invulling gegeven aan de groeiende behoefte aan verzorgd wonen. Laurens Wonen heeft geleden onder alle veranderingen die in de zorg zijn doorgevoerd. De strategische focus kwam te liggen op Laurens zorg. De woningcorporatie werd in de beheerstand geplaatst, waardoor er onvoldoende aandacht was voor de stenen en de ontwikkeling van plannen. En vastgoed rendeert nu juist bij aandacht en vraagt een vooruitziende blik. Maar de schade wordt ingehaald. In de periode 2007-2010 werden de afdelingen projectontwikkeling en vastgoed nader ingericht: een basis voor de toekomst. De Raad van Bestuur en de Raad van Toezicht van Laurens Wonen en Laurens zorg hebben inmiddels een stevige focus op versterking van de organisatie van Laurens Wonen. Doelstellingen en plannen worden op elkaar afgestemd en er ontstaat een steviger besturingskader. Dit zal effect hebben op de dienstverlening en het woningaanbod van Laurens Wonen. In combinatie met de kennis van wonen, zorg en welzijn en de gezonde financiële uitgangspositie ontstaat dan een bijzonder platform van waaruit de dienstverlening aan de sterk groeiende doelgroep gerealiseerd kan worden. Deze keuze voor de richting is gemaakt. Alleen het tempo waarin dit kan worden gerealiseerd staat nog niet vast. Met de ingezette veranderingen wordt invulling gegeven aan de attentiepunten op het gebied van ambities, doelstellingen en sturing. Met de nieuwe strategische koers om dicht samen met en onder de hoede van Laurens zorg te werken ontstaat een combinatie waar we veel van mogen verwachten. De verbeterpunten uit de visitatie zullen in het Ondernemingsplan 2012 – 2016 worden verwerkt. Het volledige rapport is in te zien op de volgende websites: • Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (http://www.visitaties.nl/4/334/.html) • Laurens (http://www.laurens.nl/over-laurens/organisatie/laurens-wonen).

9.

Planning & Control

In het kader van haar Planning & Control taken heeft de Raad van Toezicht zich bezig gehouden met: • bespreken van het jaarplan 2012; • goedkeuren van het jaarverslag 2010 en de jaarrekening 2010. Het laatste stuk is in de auditcommissie in aanwezigheid van de accountant voorbesproken; • het aan de hand van kwartaalrapportages vormen van een oordeel over de ontwikkeling van de verschillende prestatievelden in het verslagjaar; • goedkeuren van de jaarschijf 2012 van de meerjarenbegroting en kennisnemen van de overige jaarschijven. Het jaarplan 2012 is in de meerjarenbegroting geïntegreerd.

10.

Treasury

In 2011 heeft een treasurycommissie, bestaande uit de heren drs. M.N.M. Scholten (financieel bestuurder), P.H. Liu (financieel manager zorgorganisatie Laurens) en M.C.J. Habraken (manager Financiën Laurens Wonen) alle treasurybeslissingen ten behoeve van de Raad van Bestuur voorbereid, hierbij ondersteund door een externe adviseur.

11.

Projectontwikkeling

Via de ‘kwartaalrapportages projecten’ worden de ontwikkelingen van de projecten weergegeven. Naast de inhoudelijke weergave (kwaliteit, geld, organisatie en communicatie) wordt per kwartaal de (wijzigingen in) de planningen van alle projecten weergegeven. Het betreft hier de projecten in

16

eigendom van Laurens Wonen, in eigendom van zorgorganisatie Laurens en de huurprojecten van zorgorganisatie Laurens. In 2011 is de gestructureerde inzet van de projectontwikkeling verder vormgeven. Door middel van fasedocumenten (bij het initiatief, het voorlopig ontwerp, het definitief ontwerp, de opdracht voor de realisatie en de eindafrekening en evaluatie) worden de besluiten aan de Raad van Bestuur voorgelegd.

12.Vertegenwoordigingsbevoegdheid Stichting Laurens Wonen wordt vertegenwoordigd door de Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur laat zich bijstaan door een directeur. De Raad van Bestuur heeft de omvang van de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de directeur als volgt bepaald: 1. het aangaan van arbeidsovereenkomsten voor alle medewerkers van Laurens Wonen; 2. het aangaan van verplichtingen voor de eigen organisatie tot een bedrag van € 300.000,-. Het bedrag van € 300.000,- wordt getoetst aan het totaal bedrag van de verplichting voor de totale looptijd van de verplichting; 3. het sluiten van (intentie)overeenkomsten tot samenwerking met andere partijen die alleen geldig zijn voor de eigen organisatie. De financiële waarde van deze overeenkomst wordt getoetst aan het gestelde onder 2.

13.

Vergoedingen van de leden van de Raad van Toezicht

De vergoedingen van de Raad zijn gebaseerd op uitspraken van de commissie Advies Arbeidsvoorwaarden van Aedes. Om tot objectieve criteria te komen bij de vaststelling van de bezoldiging ligt het volgens deze commissie voor de hand om, in verhouding tot de tijdsinvestering en de mate van verantwoordelijkheid, een relatie te leggen met de beloning van de Raad van Bestuur. De vergoedingen worden verhoogd conform de CAO Woondiensten. De leden van de Raad van Toezicht ontvingen in 2011 de volgende vergoedingen: Naam F.G.A. van der Meché R.L. de Bakker A.T. Alderliesten P. Boekhoud J.R.M. Nijman J.C. Visser J. Vijlbrief-van der Schaft

Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid Lid Toehoorder

Vergoeding (in €) 4.667 4.000 3.333 2.667 2.667 3.333 2.667

De vergoedingen zijn samengesteld uit vaste vergoeding, eventuele vergoeding voor het lidmaatschap van een commissie en de onkostenvergoeding. Laurens Wonen verstrekt aan de leden van de Raad van Toezicht geen persoonlijke leningen of garanties.

14.

Raad van Bestuur

Per 31 december 2011 bestaat de Raad van Bestuur van Laurens Wonen uit: • •

de heer I.C. Thepass, geboren 1 september 1955 de heer drs. M.N.M. Scholten, geboren 15 december 1957

17

Gezamenlijk vormen zij ook de Raad van Bestuur van zorgorganisatie Laurens. Er is sprake van een personele unie van bestuur tussen zorgorganisatie Laurens en Laurens Wonen. Tot 1 juli 2011 was tevens de heer M.P.L.M. van Woensel, geboren 12 december 1956, lid van de Raad van Bestuur. De heer Van Woensel heeft de organisatie per 1 juli 2011 verlaten.

15.

Taak en werkwijze

De Raad van Bestuur is belast met het besturen van de corporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat de Raad van Bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. De Raad van Bestuur legt hierover verantwoordelijkheid af aan de Raad van Toezicht. De Raad van Bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Laurens Wonen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Laurens Wonen betrokkenen af. De Raad van Bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig alle informatie, die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Toezicht. De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. De Raad van Bestuur rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Toezicht. Voor de dagelijkse leiding van de werkorganisatie en het aanleveren van de door de Raad van Bestuur benodigde gegevens, laat de Raad van Bestuur zich bijstaan door een directeur. Laurens Wonen verstrekt aan de Raad van Bestuur geen persoonlijke leningen of garanties.

16.

GeschillenCommissie

De Raad van Bestuur dient tenminste een maal per jaar verslag te doen aan de Raad van Toezicht over de werkzaamheden van de GeschillenCommissie in de zin van artikel 16 BBSH en hiervan melding te maken in het volkshuisvestingsverslag. In hoofdstuk 5.2 van het volkshuisvestingsverslag wordt gerapporteerd over de werkzaamheden van de GeschillenCommissie. Hierover wordt ook in de kwartaalrapportage aan de Raad van Toezicht melding gemaakt.

17.

Tegenstrijdige belangen

Het is beleid van Laurens Wonen dat elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de corporatie en de Raad van Bestuur wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties, waarbij tegenstrijdige belangen van de Raad van Toezicht en de Raad van Bestuur spelen, die van materiële betekenis zijn voor de corporatie en/of de Raad van Bestuur, behoeven de goedkeuring van de Raad van Toezicht. In 2011 waren er geen transacties met een tegenstrijdig belang aan de orde.

18.

Directiestatuut

Het opstellen van een nieuw directiestatuut is uitgesteld naar 2012. Dit in verband met de voorgenomen andere organisatie-inrichting.

18

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

1.

HET BOUWEN, VERWERVEN, BEZWAREN EN SLOPEN VAN WOONGELEGENHEIDEN EN ONROERENDE AANHORIGHEDEN

Laurens Wonen wil met haar woningen een prettige leefomgeving creëren voor de doelgroep. Deze doelgroep bestaat voornamelijk uit ouderen die zowel zelfstandig als in een verzorgingshuis of verpleeghuis wonen. Om voor zoveel mogelijk woonplezier te zorgen, investeert Laurens Wonen in nieuwe woningen en verpleeghuizen, maar ook in de huidige woningen en verzorgingshuizen. In dit onderdeel wordt een overzicht gegeven van de bouw- en onderhoudswerkzaamheden in 2011.

1.1

Wonen voor de doelgroep

Laurens Wonen is ervan overtuigd dat veel ouderen het laatste deel van hun leven het liefst in hun eigen woning blijven wonen en in de buurt waar ze hun kennissen en bekenden hebben. Daarom realiseren Laurens Wonen en zorgorganisatie Laurens kleinschalige zorgvoorzieningen op buurt- en wijkniveau. Vanuit deze voorzieningen worden ook diensten en zorg bij de ouderen thuis geleverd. Tevens kunnen de verzorgings- en verpleeghuizen dienen als veilige woonplek voor ouderen die niet meer thuis kunnen blijven wonen. Om te zorgen dat nog meer ouderen, als ze dat willen, zelfstandig kunnen blijven wonen, ontwikkelt Laurens Wonen ook nieuwe zelfstandige zorgwoningen, met de bescherming en beschutting van een woongebouw voor ouderen. Eventueel voorzien van intensieve zorg. Met beperkte aanpassingen zijn deze woningen geschikt voor alle vormen van thuiszorg. Zo kunnen ouderen er langdurig zelfstandig blijven wonen. Laurens Wonen streeft met deze (bestaande en nieuwe) zorgcomplexen, verzorgingshuizen en kleinschalige verpleeghuizen naar een duurzame oplossing, ook voor ouderen in de komende decennia. Daarom onderzoekt Laurens Wonen zowel de woonwensen van de huidige generatie als die van de volgende generatie ouderen. Het blijkt dat de ruimtebehoefte van ouderen groot is. Ook vinden ze het belangrijk dat goede dienstverlening aan huis wordt verzorgd. In de bestaande wooncomplexen zijn de wensen niet veel anders: ouderen hebben behoefte aan goed bruikbare woningen en diensten, en zorg bij hen thuis. Huurders van Laurens Wonen kunnen voor de benodigde zorg een beroep doen op zorgorganisatie Laurens.

1.2 Nieuwbouwprojecten In 2011 heeft Laurens Wonen ten behoeve van haar eigen huurders en voor zorgorganisatie Laurens verschillende nieuwbouwprojecten opgeleverd en opgestart. Ook zijn er bestaande woonvoorzieningen aangepast aan nieuwe omstandigheden.

Opgeleverd in 2011: Project Crèche Stadszicht (eigenaar Laurens / begeleiding Laurens Wonen ) De crèche, nu genaamd Droomplaats is formeel opgeleverd eind december 2010, doch in het eerste kwartaal 2011 daadwerkelijk in gebruik genomen. Project verbouwing van Stadzicht (eigenaar Laurens / begeleiding Laurens Wonen) Fase 1: de verbouw van een deel van de begane grond tot plein en kantoorruimten is voor de kerst 2011 opgeleverd.

19

Project Verbouwing zorgdeel van project Wilgenborgh (eigenaar: Laurens Wonen) De uitvoering is in het derde kwartaal 2011 gestart. De oplevering van het restaurantgedeelte met nieuwe toiletgroep en de nieuwe Zorg-aan-Huis ruimten was voor de kerst 2011. De start voor de verbouw van de algemene entree staat gepland in het eerste kwartaal 2012.

Uitvoering in 2011: Project Verbouwing zorgdeel van project Wilgenborgh (eigenaar: Laurens Wonen) De uitvoering is in het derde kwartaal 2011 gestart. De oplevering van fase 1 heeft in 2011 plaatsgevonden. De start voor fase 2, de verbouw van de algemene entree, staat gepland in het eerste kwartaal 2012. Project verbouwing van Stadzicht (eigenaar Laurens / begeleiding Laurens Wonen) Fase 1 is in 2011 opgeleverd. Voor fase 2, de verbouw van de zuidvleugel begane grond tot twee woongroepen van acht PG-cliënten is de uitvoering gepland in het derde kwartaal van 2012. Dit is later dan de oorspronkelijk geplande datum, omdat de plannen zodanig gewijzigd zijn dat een aangepaste omgevingsvergunning (bouwvergunning) moet worden aangevraagd. Project Beukelaarsdriehoek (eigenaar: Woonstad / huurder: Laurens / begeleiding: Laurens Wonen) De uitvoering van het project is begonnen in het laatste kwartaal van 2011 en verloopt voorspoedig; de oplevering is gepland in het laatste kwartaal van 2012.

Ontwerpfase in 2011: Project Veldstraat / Simeon & Anna 1e fase (eigenaar: Laurens Wonen) Project Veldstraat omvat de herontwikkeling naast de locatie van het huidige verzorgingshuis Laurens Simeon & Anna. In het gewijzigde plan zijn 131 ruime intramurale zorgplaatsen voor psychogeriatrische (dementerende) en somatische klanten ontwikkeld. Op de begane grond komen een zorggedeelte met dagopvang en een plintruimte met een maatschappelijke bestemming. Voor project Veldstraat is in 2011 een fasedocument voor de start van het Definitief Ontwerp opgesteld en door de Raad van Bestuur goedgekeurd; de start van de bouw is gepland in het tweede kwartaal van 2013. Project ’t Clockhuys (eigenaar: Laurens Wonen) Project ’t Clockhuys is een nieuwbouwproject naast het verzorgingshuis Dorpsveld in de deelgemeente Charlois. Het plan omvat de ontwikkeling van 23 zorggarantwoningen met een algemene ruimte voor een woongroep. Het huidige plan is aangepast naar aanleiding van bouwkundige eisen en financiële haalbaarheid. Het fasedocument voor de start van het Definitief Ontwerp is in 2011 opgesteld en door de Raad van Bestuur goedgekeurd; de start van de bouw is gepland in het eerste kwartaal van 2013. Project Gemeentewerf (eigenaar: 3B Wonen / huurder: Laurens / begeleiding: Laurens Wonen) Het project Gemeentewerf bestaat uit 32 plaatsen voor psychogeriatrische klanten en acht voor kortdurende zorg. Het project is in de fase van het Definitief Ontwerp en de start van de uitvoering is gepland in het derde kwartaal van 2013.

20

Project Revalidatiehotel (eigenaar Laurens / begeleiding Laurens Wonen) Voor het project Revalidatiehotel, 130 units, verloopt de uitwerking van de fase Definitief Ontwerp, na flinke discussies over de gevel, goed. De afronding van deze fase is gepland in het eerste kwartaal van 2012 en de start van de realisatie in het eerste kwartaal van 2013. Project Olaertsduyn (eigenaar Laurens / begeleiding Laurens Wonen) Voor project Olaertsduyn wordt het hele nieuwbouwprogramma geconcentreerd op locatie De Heveringen. Dit programma omvat 60 woonzorgappartementen in de duurdere huur en 40 verpleeghuisplaatsen (doelgroep psychogeriatrische klanten). Het project bevindt zich in de fase van het Voorlopig Ontwerp en de start van de uitvoering is gepland in 2014. Project renovatie Lupinehof (eigenaar Laurens / begeleiding Laurens Wonen) Voor dit complex worden de opties voor groepswonen voor dementerende ouderen, voor na de relatief korte verhuurperiode (aan Pameijer), onderzocht.

Initiatieven in 2011: Project Park Stadzicht (eigenaar Laurens / begeleiding Laurens Wonen) Voor het project Park Stadzicht is in 2011 een startfasedocument met 25 plaatsen palliatieve zorg en 30 plaatsen revalidatiezorg aan de Raad van Bestuur voorgelegd. Het plan is in basis positief beoordeeld. Een wijziging van de stedenbouwkundige massa en nadere randvoorwaarden vanuit de zorg heeft een iets ander plan als gevolg. Dit plan wordt doorgerekend en zal in het eerste kwartaal van 2012 als startdocument voor het Voorlopig Ontwerp bij de Raad van Bestuur ingebracht. Project Rhoon (eigenaar: WoonCompas / huurder: Laurens / begeleiding: Laurens Wonen) Voor project Rhoon, 36 plaatsen kleinschalige woonvorm psychogeriatrische problematiek (dementie) is de Raad van Bestuur in 2011 akkoord gegaan met het startdocument, waarna het Voorlopig Ontwerp kan worden voorbereid. Project Arcadia (eigenaar: Habion / huurder: Laurens / begeleiding: Laurens Wonen) In 2011 is gestart met gesprekken met de eigenaar over de herontwikkeling (sloop en nieuwbouw) en is het Programma van Eisen opgesteld. Project Aarhof (eigenaar: WoonCompas / huurder: Laurens / begeleiding: Laurens Wonen) Ook voor project Aarhof zijn in 2011 gesprekken met de eigenaar gestart en is een Programma van Eisen voor de herontwikkeling (sloop en nieuwbouw) opgesteld. Project Kerklocatie Liduina (potentiële eigenaar: Laurens Wonen) Voor deze aan te kopen locatie zijn een viertal modellen (stedenbouwkundige studie op basis van enkele voorkeursplattegronden) uitgewerkt. Overleg met de huidige eigenaar van de kerk en aanpalende schoollocatie is reeds langere tijd gaande.

21

Project Huize Sint Petrus (eigenaar Laurens / begeleiding Laurens Wonen) Voor Huize Sint Petrus is, naast het alternatief sloop en nieuwbouw, eind 2011 aangegeven dat een handhaving van het complex voor tien jaar mogelijk een financieel aantrekkelijk resultaat op kan leveren. Laurens stelt hiervoor een (bescheiden) Programma van Eisen op, waarna het plan als het wordt goedgekeurd eind 2012 uitgevoerd kan worden. Tevens wordt de variant sloop/nieuwbouw nader onderzocht. In het eerste kwartaal 2012 zal tussen beide varianten een keuze worden gemaakt. Project Borgsate / Borghave (eigenaar: SOR / huurder: Laurens / begeleiding: Laurens Wonen) Er lijken weer kansen voor de herontwikkeling (sloop en nieuwbouw) van complex Borgsate en aanpalende woningen nu de corporatie andere complexen heeft verkocht en weer in nieuwbouw kan investeren. In 2011 is een ambitieus Programma van Eisen opgesteld dat in het eerste kwartaal 2012 met de SOR wordt besproken. Daarnaast is er regelmatig overleg geweest met woningcorporaties over hun nieuwbouwplannen. In dit overleg zijn de mogelijkheden voor zorggarantwoningen besproken ten behoeve van de zorgcapaciteit van zorgorganisatie Laurens. Dit resulteert in een aantal kansrijke initiatieven, welke in 2012 verder worden uitgewerkt.

Verhuiskostenvergoeding Het reglement op het gebied van bijdragen in verhuiskosten bij sloop of renovatie is herzien en geldt sinds 8 november 2010.

1.3 Strategisch vastgoedbeleid Om het vastgoed van het Laurens-concern optimaal te positioneren, is adviesbureau Twynstra Gudde medio 2010 met een onderzoek gestart. Dit gebeurde in opdracht van Laurens en omvatte de totale vastgoedportefeuille van zorgorganisatie Laurens, van Laurens Wonen en van de door Laurens van derden gehuurde panden. De Raad van Bestuur van zorgorganisatie Laurens heeft vanuit een toekomstvisie en vier scenario’s naar het vastgoed gekeken. Het belangrijkste speerpunt was daarbij dat het vastgoed ten dienste moet staan van de kerntaak van zorgorganisatie Laurens: het verlenen van zorg aan kwetsbare ouderen in de regio Rotterdam. Het onderzoek startte, vanuit de voornoemde toekomstvisie en de vier scenario’s, met de analyse van de totale portefeuille, waaruit het beleid en de strategie voor dit vastgoed volgde. Naar aanleiding van de analyse is dit intensieve proces eind 2011 afgerond door complexen (met een hoge bijdrage aan de zorg en een laag vastgoedrisico) tot ‘kernvastgoed’ te benoemen en voor complexen die niet aan de gestelde criteria voldoen strategische transformatiekeuzes te maken dan wel te besluiten complexen af te stoten.

1.4 Kwaliteitsbeleid Kwaliteit Laurens Wonen is in het bezit van het KWH-Huurlabel (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). In 2011 heeft een succesvolle (jaarlijkse) hermeting plaatsgevonden. Laurens Wonen mag het label in elk geval tot 24 november 2013 dragen! Het beleid van Laurens Wonen is erop gericht de woningvoorraad optimaal ten dienste te laten staan aan de woonwensen van haar huurders.

22

Kwaliteit van het wonen en de dienstverlening staat daarbij voorop. De opgestelde voorraadbeheerplannen geven meer duidelijkheid over de strategische investeringen die nodig zijn per complex. Hierna komen aandachtspunten aan bod waaruit blijkt hoe Laurens Wonen haar kwaliteit op peil houdt. Legionellabeheer Nadat in 2010 het geautomatiseerde legionellabeheer over de complexen van Laurens Wonen is uitgerold, is gebleken dat binnen sommige complexen de temperatuur van het water boven de 25, dan wel onder de 60 graden Celsius bleek te komen. Dit is het milieu waarbinnen de legionellabacterie zich sterk kan ontwikkelen. Om dit soort punten weg te kunnen nemen is het noodzakelijk dat technische voorzieningen worden getroffen. Hiermee is in 2011 een begin gemaakt en is er in 2012 binnen de begroting rekening gehouden om ook dan kritische punten aan te pakken. Op plaatsen waar de “ladder van VROM” volledig is doorlopen zijn koper-zilver installaties aangebracht welke zijn voorzien van de noodzakelijke keuringen en certificaten. Dit is bij zes panden aan de orde. Inventarisatie van dakrisico De eisen voor werkzaamheden op daken zijn verscherpt. Daarom mogen deze niet zonder veiligheidvoorzieningen worden uitgevoerd. Het is voor gebouweigenaren verplicht om een inventarisatie van dakrisico’s uit te laten voeren. De daaruit volgende noodzakelijke activiteiten moeten verplicht worden gerealiseerd. Op basis van de dakrisico-inventarisaties is er in 2011 begonnen deze werkzaamheden conform de begroting in uitvoering te nemen. Binnen enkele jaren zijn alle dakvlakken op veiligheidsniveau gebracht. Brandveiligheid Ook in 2011 hebben zorg- en woongebouwen van Laurens Wonen een brandtechnische inspectie ondergaan door een daartoe gespecialiseerd extern bedrijf. Er wordt getoetst met in achtname van de regelgeving zoals die bij het verlenen van de bouwvergunning destijds gold. In de eerste raming van de kosten is uitgegaan van een gemiddeld bedrag per woning of verpleegplaats. Dit blijkt in de praktijk erg tegen te vallen. Naast de brandtechnische inventarisatie wordt nu ook om een globale raming van de kosten gevraagd om binnen de meerjarenplanning zoveel mogelijk te kunnen sturen op de werkelijke kosten. Wanneer de werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd is het gebouw technisch op orde. Extra liften Een tweede lift in de woongebouwen is al een aantal jaren punt van interne discussie. In 2011 is opdracht verstrekt voor het aanbrengen van een extra lift in twee complexen (de Naber en de Kerkeplaats) en is de uitvoering opgestart. Oplevering zal plaats vinden in 2012. Na deze operatie zijn alle woongebouwen van Laurens Wonen voorzien van minimaal twee liften, zodat bewoners bij een storing binnen één lift altijd de mogelijkheid hebben om een tweede lift te nemen. Scootmobielbeleid De vraag naar stallingruimte voor scootmobielen blijft groeien, maar de huidige inrichting van de woongebouwen van Laurens Wonen kan regelmatig niet aan deze vraag voldoen. Veel wooncomplexen beschikken over gangen, hallen en overdekte galerijen, waar ruimte is om een scootmobiel te plaatsen. Uit overleg met de brandweer blijkt dat deze stallingmogelijkheid niet altijd geschikt is. In 2011 heeft een architect de opdracht gehad om per complex een plan uit te werken voor de stalling van scootmobielen. Dit plan is met huismeesters en woonconsulentes doorgesproken.

23

In 2012 worden offertes aangevraagd die aan de begroting zullen worden getoetst. In overleg met de bewonerscommissies zal uitvoering van de werkzaamheden conform planning plaats vinden in 2012 en 2013. Energielabels woningen In 2009 en 2010 zijn de energielabels van de woningen gescand. De meeste van de huidige woongebouwen, veelal gestapeld, beschikken over een ‘groen’ energielabel. Bij de hantering van het vernieuwde energielabel in 2011 worden sommige complexen vanwege de vernieuwde methodiek iets ‘groener’. Ook is er bekeken of er nog aanvullende isolerende voorzieningen kunnen worden gerealiseerd in de twee complexen die niet ‘groen’ scoren. Deze technische voorzieningen zijn er wel, maar de investering weegt niet op tegen de energiebesparing. Laurens Wonen ziet daarom van de uitwerking af. In het dagelijks beheer wordt altijd rekening gehouden met energiebesparing. Zo worden Verbeterd Rendementsketels (VR-ketels) altijd vervangen door Hoog Rendementsketels (HRketels). Dit levert een besparing op, is betaalbaar en leidt tot een hogere woningwaardering. Energiebesparende maatregelen zorggebouwen Door DCMR is een verplichting opgelegd om binnen zorggebouwen energiebesparende voorzieningen door te voeren conform de Wet Milieubeheer. De terugverdientijd voor deze maatregelen is vijf jaar. Dit betekent dat als de besparing over vijf jaar even groot is als de kosten van de voorziening zijn de besparing moet worden doorgevoerd. De opgelegde maatregelen voor een bedrag van € 275.000,- zijn doorgevoerd in alle zorgpanden in eigendom van en gehuurd door Laurens. Deze maatregelen worden volgens de wet ook verplicht gesteld in het Programma van Eisen voor nieuwbouw. Brandmeldcentrales In 2011 is onderzocht in welke wooncomplexen veelal mensen met een zorgindicatie een woning toegewezen krijgen. Het gaat hier vooral om complexen die een onderdeel zijn van een zorgcomplex of die zich daarvoor lenen vanwege hun ligging. Budgetten voor de aanleg van gedeeltelijke detectie zijn geraamd binnen de meerjarenbegroting. In 2011 is Ravenswaerde al aangepakt. Overige complexen met veel zorggeïndiceerde bewoners die nog geen brandmeldingsysteem hebben, krijgen dat in 2012 en volgende jaren. Het vervangen van brandmeldcentrales bij de verzorgingshuizen verloopt volgens planning. Bij vervanging worden de centrales meteen gecertificeerd. In 2012 moeten alle centrales van verzorgings- of verpleeghuizen van een certificaat zijn voorzien.

1.5 Onderhoud Grondig onderhoud houdt de vastgoedvoorraad in een goede conditie. Het draagt tevens bij aan het woongenot van de bewoners en cliënten. Onderhoud is dan ook één van de kerntaken van Laurens Wonen als vastgoedeigenaar en -beheerder. De noodzakelijke werkzaamheden worden vastgelegd in een jaarbegroting en meerjaren onderhoudsplanning (MJOP). Het ‘vullen’ van de begroting en MJOP is een dynamisch proces. Continu beoordeelt de afdeling Vastgoed of het noodzakelijk is om activiteiten opnieuw in te plannen of dat ze kunnen vervallen, en om nieuwe activiteiten toe te voegen. Bij het vaststellen van de onderhoudsbegroting voor het volgende jaar wordt de MJOP aangepast aan de onderhoudssituatie en/of veranderende inzichten van dat moment. In 2010 is er voor het eerst planmatig onderhoud gepleegd conform het opgestelde jaarlijkse onderhoudsplan. Over het algemeen kan worden gesteld dat het uitgevoerde onderhoud aansloot bij de behoefte. Dit is in 2011 gecontinueerd.

24

Binnen het vastgoed van Laurens Wonen is in 2011 voor totaal € 353.294,- besteed aan contractonderhoud. Aan het vastgoed van Laurens Wonen is in 2011 € 3.743.670,- besteed (€ 3.090.473,- ten laste van onderhoud en € 653.197,- ten laste van activa). Mutatie- en klachtenonderhoud Laurens Wonen maakt onderscheid tussen mutatie- en klachtenonderhoud. Mutatieonderhoud wordt gepleegd wanneer een woning een nieuwe huurder krijgt; klachtenonderhoud als de huidige bewoner een gebrek aangeeft. In 2011 is € 910.380,- aan mutatieonderhoud besteed. In de begroting voor 2011 is hiervoor een bedrag van € 1.523.000,- opgenomen. Oftewel, er is sprake van een verschil van € 612.620,- ten opzichte van de begroting. Deze aanzienlijke onderschrijding ten opzichte van de begroting wordt met name veroorzaakt doordat in de loop van 2011 duidelijk werd dat het voorgenomen beleid voor het complexmatig verbeteren van woningen in een aantal in de begroting voor 2011 benoemde complexen niet haalbaar was vanwege een meer intensieve en veelomvattende voorbereiding dan was aangenomen bij het opstellen van de begroting. . Aan klachtenonderhoud is in 2011 € 293.446,- besteed. Ten opzichte van de € 285.000,- in de begroting is dit bedrag € 8.446,- hoger dan begroot.

25

1.6

Woningbezit in cijfers

Het woningbezit van Laurens Wonen bestaat uit achttien wooncomplexen en zes verzorgingshuizen. In 2011 is het aantal woongelegenheden (zelfstandige woningen, verzorgingsplaatsen c.q. onzelfstandige groepseenheden) gelijk gebleven op 2.383. Binnen de complexen is een aantal woongroepen van zowel autochtone als allochtone ouderen gehuisvest. In tabel 1.1 vindt u een overzicht van het aantal woningen en verzorgingsplaatsen van Laurens Wonen.

Tabel 1.1: Woningoverzicht Laurens Wonen Naam

Wijk

Aantal woningen

Woongebouw De Sevencamp Woongebouw Nieuw Verlaat

Rotterdam-Zevenkamp Rotterdam-Zevenkamp

Woongebouw De Naber

Rotterdam-Ommoord

182 169 + 1 dienstwoning 37 zelfstandig

Woongebouwen Anatole France en Bertrand Russell Woongebouw Laurens I en II

Rotterdam-Ommoord

Zorgcentrum Liduina

RotterdamHillegersberg Rotterdam-110 Morgen Rotterdam-Schiebroek

Woongebouw De Grindhorst Zorgcentrum en woongebouw De Wilgenborgh Woongebouw Poort van Oost Woongebouw Wi Mofina Tampe Woongebouw Emmahuis Woongebouw Kerkeplaats Woongebouw Mariniershof

Woongebouw Ravenswaerde Woongebouw Kreilerburcht Zorgcentrum en woongebouw Maasveld

Zorgcentrum Simeon & Anna Zorgcentrum en woongebouw Joachim & Anna Woongebouw Carnisselande Totaal

Rotterdam-Ommoord

Rotterdam-Overschie Rotterdam-Het Nieuwe Westen Rotterdam-Blijdorp Rotterdam-Het Oude Noorden RotterdamStadsdriehoek (centrum) RotterdamIJsselmonde RotterdamIJsselmonde RotterdamAfrikaanderwijk

Aantal verzorgingsplaatsen 36

320 (elk gebouw 160) Laurens I: 168 Laurens II: 69 -

-

35

-

81 zelfstandig

101

77 21

-

127 61

-

110

54

63 zorggarant 68

Rotterdam-Vreewijk Rotterdam-Zuidwijk

62 zorggarant 32 appartementen (4 units van 8 zelfstandige groepswoningen) 78

Barendrecht

30 1.735

60

290 51

648

26

1.7 Maatschappelijk vastgoed Laurens Wonen Tabel 1.2: Overzicht maatschappelijk vastgoed Laurens Wonen Naam

Wijk

Dorpsveld Emmahuis Laurens I Onderbouw Laurens II Onderbouw + bovenste etage Carnisselande poli

Rotterdam-Charlois Rotterdam-Blijdorp Rotterdam-Ommoord Rotterdam-Ommoord

Aantal VHE 1 2 2 10

1.620 255 911 2.274

1

285

16

5.345

Barendrecht

Totaal

Aantal m2 VVO

Type

Kantoorruimte Praktijkruimte Kantoorruimte Zorginfrastructuur/ kantoorruimte Praktijkruimte

1.8 Overig vastgoed Laurens Wonen Tabel 1.3: Overzicht overig vastgoed Laurens Wonen Naam

Wijk

De Grindhorst

Rotterdam-110 Morgen

Totaal

Aantal VHE 26

Aantal m2 VVO n.v.t.

Type

Parkeerplaatsen

26

27

2.

LEEFBAARHEID

Leefbaarheid is voor Laurens Wonen een begrip dat zich niet alleen verhoudt tot de woningen en woongebouw zelf, maar ook tot de omgeving. In dit hoofdstuk komen deze twee aspecten van leefbaarheid aan bod.

2.1 Wijkfunctie woongebouwen Laurens Wonen wil haar vastgoed meer betekenis geven voor de omliggende wijken, vooral voor ouderen die in de omgeving wonen. Om dit te bereiken, worden er in sommige recreatiezalen activiteiten georganiseerd voor de bewoners van het woongebouw én voor oudere wijkbewoners. Ook kan de het vestigen van een Zorg-aan-Huiskantoor (ZaH) in een woongebouw een meerwaarde hebben. Ook dit geldt zowel voor de bewoners van het woongebouw als voor oudere wijkbewoners. Zorgorganisatie Laurens kan zo een uitvalsbasis in de wijk krijgen om het werken met kleinschalige teams en het buurtgericht werken vorm te geven. WWI-wijken Laurens Wonen heeft in 2011 geïnvesteerd in de WWI (Wonen, Wijken & Integratie)-wijken (beter bekend als de Vogelaar- of krachtwijken). Laurens Wonen doet dat onder andere door bij te dragen aan de leefbaarheid in de betreffende wijken. In het kader van het thema Integratie en Sociale Samenhang heeft Laurens Wonen geïnvesteerd in diverse ontmoetings-, integratie-, maaltijd- en bewegingsprojecten. De activiteiten worden regelmatig afgestemd met zorgorganisatie Laurens. Doordat Laurens Wonen meer dan 10% van haar bezit heeft in de WWI-wijken en hier zelf investeert, is er voor Laurens Wonen geen sprake van een Vogelaarheffing. Wel ontvangt Laurens Wonen via het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een bijdrage in de kosten voor activiteiten en investeringen. De subsidieaanvraag Bijzondere Projectsteun 2011 is aangevraagd bij het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting), evenals vrijstelling van de heffing Bijzondere Projectsteun 2011. Activiteiten In woongebouw Joachim & Anna in Zuidwijk en woongebouw Maasveld in de Afrikaanderwijk, in de WWI-wijken Zuidelijke Tuinsteden respectievelijk Oud Zuid, is samen met zorgorganisatie Laurens een aantal activiteiten georganiseerd voor oudere wijkbewoners en de bewoners van de betreffende woongebouwen, gericht op de wijkaandachtspunten ontmoeting, gezondheid, bewegen en voorkomen sociaal isolement.

28

2.2 Leefbaarheid in het gebouw Naast leefbaarheidaspecten in de omgeving van woningen besteedt Laurens Wonen aandacht aan leefbaarheid in het gebouw zelf. In 2011 stonden de volgende onderwerpen centraal: huismeesterinzet, veiligheidsprojecten, zorgsamenwerking en overlast. Extra huismeesterinzet In de woongebouwen Emmahuis en Kerkeplaats waren leefbaarheidproblemen. Daarom is in de tweede helft van 2010 besloten de aanwezigheid van de huismeester te verbeteren door de inzet van extra huismeesteruren. De inzet van deze extra huismeesteruren is in 2011 gecontinueerd. In deze complexen blijft het van belang dat Laurens Wonen, als verhuurder met belangen bij het imago van het woongebouw, meer de regierol oppakt. Uit de praktijk blijkt dat deze rol lastig is in te vullen vanaf een afstand. Door meer huismeesteraanwezigheid krijgt de regierol een betere invulling en kan er sneller ter plekke op situaties en conflicten worden ingespeeld. Projecten sociale veiligheid Mede op verzoek van de Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) investeert Laurens Wonen in maatregelen die de veiligheid of het gevoel van veiligheid van haar bewoners vergroten. In 2011 is er gewerkt aan de volgende veiligheidsmaatregelen: •

•

Kierstandhouders: In 2011 is het project kierstandhouders afgerond. Met een kierstandhouder kan de voordeur op een kier worden geopend zonder dat iemand meteen naar binnen kan. Uiteindelijk is in alle woongebouwen waar kierstandhouders technisch mogelijk waren deze voorziening aangeboden aan de bewoners. De bewoners betalen zelf een beperkte bijdrage in de kosten. Laurens Wonen heeft de kierstandhouders gemonteerd. Videofoons: Daarnaast is Laurens Wonen in 2011 verder gegaan met het realiseren van videofoons in de woningen. In 2011 waren dat de woongebouwen Laurens, Bertrand Russell en De Naber. Ook hierbij dragen Laurens Wonen en de huurders zelf samen zorg voor de financiering.

Samenwerking zorg in woongebouwen Laurens Wonen werkt in veel woongebouwen samen met zorgorganisatie Laurens. In 2011 betrof dat bijvoorbeeld samenwerking op de gebieden: • toewijzing van woningen; • activiteiten in WWI-wijken; • activiteiten in recreatiezalen woongebouwen; • dienstverlening in recreatiezalen; • zorg aan huis en spreekuren. Overlast De woonconsulenten besteden veel tijd en aandacht aan overlastproblematiek. De laatste jaren zijn er veel meldingen van overlast. Dit is deels te wijten aan bewoners met psychiatrische problemen of beginnende dementie, maar het kan ook komen door jongeren in bijvoorbeeld de BRAF-woontorens. Overigens weten huurders steeds beter dat de verhuurder aanspreekbaar is op overlastgevende buren. Het oplossen van meer ernstige overlastklachten vereist een intensieve bemoeienis van Laurens Wonen in samenwerking met andere organisaties (zoals Lokaal Zorg Netwerk, Meldpunt Preventie Huisuitzettingen, zorgorganisaties en politie), de overlastgevende huurder, omwonenden en de juridisch adviseur van Laurens Wonen.

29

3. WONEN EN ZORG Zorg speelt vaak een grote rol in het leven van de doelgroep van Laurens Wonen. Laurens Wonen neemt verschillende maatregelen om zorg in de woningen mogelijk en gemakkelijk te maken. Om dit te realiseren is er een nauwe samenwerking met zorgorganisatie Laurens.

3.1 Woningen Vrijwel alle woningen van Laurens Wonen zijn geschikt voor ouderen, omdat deze woningen begaanbaar zijn zonder trappen of andere obstakels. Een deel van de woningen is zelfs zo ingedeeld dat het mogelijk is om met een tillift of een bed door de hele woning te manoeuvreren. Bewoners kunnen dan ook in deze woningen blijven wonen, ook als ze intensievere zorg nodig hebben.

3.2 Zorgvoorzieningen Niet alleen de woning zelf is belangrijk als het gaat om zorg en welzijn. Ook in en rond het woongebouw moet sprake zijn van voldoende zorgvoorzieningen. In diverse woongebouwen is inmiddels sprake van een uitrukpunt van zorgorganisatie Laurens, dagopvang, kantoorruimtes voor klantadviseurs en Zorg-aan-Huis (ZAH)-teams met wijkfunctie, huisartsen- en fysiotherapiepraktijken.

3.3 Zorggeïndiceerden Een substantieel deel van de woningen van Laurens Wonen wordt toegewezen aan mensen met een AWBZ-zorgindicatie. Onze samenwerkingspartner, zorgorganisatie Laurens, levert daar zoveel mogelijk de zorg. Ook zijn er andere zorgaanbieders binnen ons vastgoed actief. Daarnaast is Laurens Wonen eigenaar van zes verzorgingshuizen, waarin aan in totaal 648 AWBZ-geïndiceerden huisvesting wordt geboden.

30

4.

HET VERHUREN VAN DE WONINGEN VAN DE TOEGELATEN INSTELLING

Laurens Wonen richt zich voornamelijk op de huisvesting van ouderen, maar verhuurt in beperkte mate ook woningen aan andere doelgroepen. Dit onderdeel gaat in op het huurbeleid, de toewijzing van woningen en de verkoop van woningen.

4.1 Huurbeleid Naast het verhuren van woningen draagt Laurens Wonen in een niet geringe mate bij aan de huisvesting van ouderen die zijn aangewezen op intramurale voorzieningen. Het aantal verzorgingsplaatsen (648) is verdeeld over zes verzorgingshuizen. Dit omvat circa 27% van het totale aantal woongelegenheden van Laurens Wonen. Op kleine schaal wordt er ook huisvesting geboden aan andere (jongere) doelgroepen die op wonen met zorg zijn aangewezen, zoals de groep gehandicapte jongeren met niet-aangeboren hersenletsel in wooncomplex Ravenswaerde. Huuraanpassing door inflatie In het coalitieakkoord tussen de Tweede Kamerfracties van CDA en VVD, met gedoogsteun van de PVV, is afgesproken dat de stijging van de huren werd gekoppeld aan de inflatie. De inflatie lag in 2010 op 1,3%. Alle woningen van Laurens Wonen hebben daarom per 1 juli 2011 een huurverhoging gekregen van 1,3%. Hiermee werd, zoals ook voorgeschreven, de inflatie uit het voorgaande jaar gevolgd. Huuraanpassing bij mutatie Laurens Wonen past regelmatig huurharmonisatie toe bij mutatie. Dit betekent dat de huurprijs wordt bijgesteld aan de hand van de kwaliteit van de woning. De huurprijzen kunnen hierdoor hoger, maar soms ook lager uitvallen. Bij twee complexen van Laurens Wonen vindt er een neerwaartse harmonisatie plaats. Zo blijven de woningen bereikbaar voor de huurtoeslag. Bij diverse andere complexen is het algemene beleid dat woningen geharmoniseerd worden naar een hogere huur. Per complex wordt daarbij gekeken of de woningen goed verhuurbaar blijven. Ook zijn er complexen die – bijvoorbeeld vanwege in het verleden ontvangen subsidies – voor huurtoeslag bereikbaar moeten blijven. Verdeling huurwoningen naar prijsklasse na huurverhoging Huurwoningen kunnen worden ingedeeld in categorieën. Een veel gebruikte indeling is die waarbij onderscheid wordt gemaakt in huurprijsklasse. Onder de ‘goedkope’ categorie vallen woningen tot € 361,66, de ‘betaalbare’ categorie bevat woningen van € 361,66 tot € 554,76 en de ‘middeldure’ categorie woningen van € 554,76 tot € 652,52. De ‘dure’ categorie bevat woningen met een huur die hoger is dan € 652,52. Eind 2011 was het bezit van Laurens Wonen als volgt ingedeeld: • 201 goedkope woningen, oftewel 11,6% (was 202 of 11,6% in 2010) • 1.400 betaalbare woningen, oftewel 80,7% (was 1.389 of 80,0% in 2010) • 134 middeldure woningen, oftewel 7,7% (was 144 of 8,3% in 2010) Daarmee vallen 1.601 woningen, oftewel 92,3% van het bezit, onder de bereikbaarheidsgrens van € 554,76. Daarnaast vallen nog 134 woningen boven de aftoppingsgrens van € 554,76, maar onder de maximale huurgrens voor de huurtoeslag van € 652,52.

31

In figuur 4.1 ziet u deze indeling nog eens overzichtelijk weergegeven in een diagram. De percentages geven aan hoe de indeling van het bezit van Laurens Wonen is aan het eind van 2011 (dus na de jaarlijkse huurverhoging).

Figuur 4.1: Indeling woningbezit Laurens Wonen naar prijsklasse

Goedkoop

Huurwoningen naar prijsklasse

Betaalbaar (Middel)duur

7,7%

11,6%

80,7%

4.2

Huurachterstanden

Aan het eind van 2011 bedraagt de huurachterstand 0,62% van de bruto jaarhuur van € 16.386.836,-. Eind 2010 was dit nog 0,58% van de bruto jaarhuur van € 15.912.402,-. In tabel 4.1 is de huurachterstand van 2011 schematisch weergegeven en vergeleken met 2010. Tabel 4.1: Huurachterstand in 2011 en 2010 Periode

Vanaf 0 Vanaf 1 Vanaf 2 Vanaf 3 Vanaf 4 Vanaf 5 Vanaf 6 Totalen

Aantal huurders

t/m 1 maand t/m 2 maanden t/m 3 maanden t/m 4 maanden t/m 5 maanden t/m 6 maanden maanden

Huurachterstand

31-12-2011

31-12-2010

31-12-2011

31-12-2010

31 15 7 2 5 5 7 72

62 9 6 3 4 4 6 94

10.688 11.804 8.970 2.454 11.600 13.228

15.683 6.698 7.613 4.673 10.341 11.151 36.544 92.703

100.927

Huurachterstanden van meer dan drie maanden worden uit handen gegeven aan de deurwaarder, tenzij er bemiddeling plaatsvindt via Schuldhulpverlening. In 2011 hebben twee ontruimingen plaatsgevonden.

32

4.3 Huurtoeslag Huurders kunnen via Belastingdienst/Toeslagen huurtoeslag (voorheen huursubsidie) aanvragen. Ze kunnen daarbij zelf bepalen of ze het direct in mindering willen brengen op het huurbedrag of dat ze het op hun eigen rekening willen ontvangen. Steeds meer mensen laten de huurtoeslag op hun eigen rekening storten, waardoor het lijkt alsof er minder toekenningen zijn. Tabel 4.2 toont de ontwikkeling, over een periode van tien jaar, van het aantal huurders dat via Laurens Wonen de huurtoeslag direct in mindering laat brengen op de verschuldigde maandhuur. Tabel 4.2: Overzicht huurtoeslag van 2000 t/m 2011 Tijdvak

Aantal

Aantal woningen met huursubsidie/-toeslag in % van het totaal

2000/2001 2001/2002 2002/2003 2003/2004 2004/2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

1.015 1.176 1.105 1.121 1.069 944 831 778 699 651 461

63,2 69,0 63,7 64,6 61,7 53,5 46,0 44,9 40,3 37,5 29,7

Gemiddeld toeslagbedrag per huurder per jaar € 1.695,€ 1.662,€ 1.895,€ 1.905,€ 2.124,€ 2.260,€ 2.312,€ 2.189,€ 2.319,€ 2.269,€ 2.406,-

Met ingang van 1 januari 2006 is de huursubsidie via VROM gewijzigd in huurtoeslag via Belastingdienst/Toeslagen. Het subsidiejaar loopt vanaf 2006 gelijk met het kalenderjaar. Het aantal huurders dat via de verhuurder de huurtoeslag in mindering laat brengen op de verschuldigde maandhuur is eind 2011 met 190 gedaald. Het gemiddelde bedrag per beschikking is met 6% gestegen. Wellicht zijn er meer huurders met huurtoeslag, maar Laurens Wonen heeft daar geen zicht op als huurders de huurtoeslag rechtstreeks van de Belastingdienst ontvangen.

4.4 Woningtoewijzing Laurens Wonen is actief in een lastig deel van de woningmarkt. Het gemiddelde aantal reacties per geadverteerde woning is laag en lag in 2011 op ongeveer vier. Dit heeft vooral te maken met de doelgroep. Voor sommige woongebouwen van Laurens Wonen ligt het aantal reacties per geadverteerde woning gemiddeld nog beduidend lager, bijvoorbeeld in Nieuw Verlaat en De Sevencamp met gemiddeld één tot twee reacties per advertentie. Ook andere ouderenhuisvesters in de Stadsregio Rotterdam hebben hier mee te maken, mede afhankelijk van de kwaliteit van de woningen. De gemiddelde leeftijd van de huurders loopt op. De hoofdbewoners bij Laurens Wonen zijn gemiddeld 74,9 jaar oud. Laurens Wonen doet haar best de woningen onder de aandacht te brengen en te promoten. Zo zijn er de afgelopen jaren verschillende nieuwe middelen ingezet. Bijvoorbeeld open dagen, advertenties in andere media, door voordracht van kandidaten door zorgorganisatie Laurens en de aanbieding van direct bewoonbare woningen. Daarnaast ontwikkelde Laurens Wonen voor alle woongebouwen brochures om ze onder de aandacht van potentiële klanten te kunnen brengen. Ook heeft een van de woonconsulenten het marketingbeleid als speciaal aandachtsgebied toebedeeld gekregen.

33

Beperken van leegstand Laurens Wonen probeert leegstand zoveel mogelijk te beperken. Daarom zijn er vanuit de afdeling Woondiensten de afgelopen jaren diverse acties ondernomen, in het bijzonder tegen langdurige leegstand van meer dan twee maanden. Ondanks het teruglopend aantal reacties per geadverteerde woning, is de leegstand onder controle gebleven door gerichte acties zoals advertenties in huis-aan-huisbladen en verhuurbevorderende maatregelen. Het monitoren van de leegstand vormt een aanvullend hulpmiddel voor deze gerichte acties.

4.5 Verantwoording Laurens Wonen vindt het belangrijk dat de toewijzing van woningen en de verantwoording hierover transparant is voor de doelgroepen. De toewijzing loopt via Woonnet Rijnmond en bestaat uit de volgende stappen: • de vrijgekomen woning wordt geadverteerd in de Woonkrant en op de website woonnetrijnmond.nl; • geïnteresseerden kunnen reageren op de woning en aan de hand van de inschrijfduur wordt een kandidaat geselecteerd; • als de woning is toegewezen, wordt in de Woonkrant gepubliceerd aan wie dit is gebeurd. Er wordt een onderscheid gemaakt in vier manieren van toewijzing: lokaal maatwerk, volkshuisvestelijk labelen, directe bemiddeling en overige woningen. Lokaal maatwerk Maximaal 15% van de leegkomende woningen mag worden toegewezen op basis van ‘lokaal maatwerk’. Dit betekent dat er speciale regels gehanteerd worden bij toewijzing. Dit kan verschillende redenen hebben, zoals het voorkomen van leegstand. Voor dergelijke projecten moet eerst toestemming van de gemeente Rotterdam worden verkregen. In 2011 werd lokaal maatwerk toegepast in de complexen Poort van Oost, Bertrand Russell, Anatole France en Emmahuis. •

Poort van Oost: Bewoners uit de wijk krijgen voorrang bij de toewijzing van vrijkomende woningen. Zo hoeven inwoners van Overschie hun wijk niet te verlaten als zij in een 55-plus woning willen gaan wonen. Deze manier van toewijzen bevordert de leefbaarheid in het wooncomplex.

•

Bertrand Russell, Anatole France en Emmahuis: De éénkamerappartementen in de woongebouwen Bertrand Russell, Anatole France en het Emmahuis zijn moeilijk verhuurbaar aan ouderen. Laurens Wonen heeft toestemming van de gemeente Rotterdam om deze woningen aan studenten te verhuren. De woningen worden niet via de Woonkrant toegewezen. Belangstellenden kunnen zich inschrijven bij Laurens Wonen. Eerst vindt een uitvoerige intake plaats. De leefstijl van de jongeren moet zoveel mogelijk aansluiten bij die van de oudere huurders, die in de meerderheid zijn.

Volkshuisvestelijk labelen Bij maximaal 20% van alle vrijkomende woningen mogen aanvullende eisen worden gesteld, bijvoorbeeld wat betreft inkomen of leeftijd. Dit wordt ‘volkshuisvestelijk labelen’ genoemd. Laurens Wonen scoort, vanwege haar focus op het huisvesten van ouderen, in deze categorie hoger dan het regionaal gemiddelde maximum percentage van 20%. Directe bemiddeling Maximaal 25% van alle vrijkomende woningen mag via directe bemiddeling worden toegewezen. Onder directe bemiddeling vallen verhuringen aan woongroepen en zorggeïndiceerden, maar ook aan gehandicapten en dak- en thuislozen. Directe bemiddeling wordt verantwoord in de Woonkrant onder de gelijknamige noemer.

34

De woongebouwen Maasveld, Joachim & Anna, de Naber en Ravenswaerde zijn verbonden aan een verzorgingshuis of verpleeghuis. Daarom is Laurens Wonen met zorgorganisatie Laurens overeengekomen dat het merendeel van de woningen (60%) wordt verhuurd aan mensen in het bezit van een zorgindicatie. De werkwijze is als volgt: • de vrijkomende woningen worden door de in het complex werkzame klantadviseur aangeboden; • indien de klantadviseur geen kandidaat heeft, wordt de woning volgens het aanbodmodel verhuurd via woonnet Rijnmond. Er zijn ook woningen die via een advertentie niet toegewezen kunnen worden, bijvoorbeeld omdat er geen reactie op komt. Ook hier mag directe bemiddeling worden toegepast. Steeds meer woningen moeten in eerste instantie één of meerdere keren worden geadverteerd onder de noemer ‘volkshuisvestelijk labelen (55-plus label)’. Bij gebrek aan kandidaten wordt overgegaan tot passende directe bemiddeling. Het in de periode 2007 tot en met 2009 teruggelopen aantal reacties per geadverteerde woning speelt daarin een belangrijke rol. In 2008 en 2009 bedroeg het gemiddelde aantal reacties per geadverteerde woning vier. In 2010 is de markt weer iets verbeterd met gemiddeld vijf reacties per geadverteerde woning. In 2011 was het aantal reacties per geadverteerde woning weer gedaald naar vier. Overige toewijzingen Elke andere vrijkomende woning die niet onder lokaal maatwerk, volkshuisvestelijk labelen of directe bemiddeling valt, gaat de huurkrant in zonder aanvullende eisen. Minimaal 40% van alle in de regio leegkomende woningen dient voorwaardenvrij geadverteerd te worden. In 2011 waren er 187 verhuringen. In tabel 4.2 vindt u een overzicht van de verdeling hiervan. Tabel 4.2: Verdeling verhuringen 2011 Via lokaal maatwerk Via directe bemiddeling Via volkshuisvestelijk labelen Totaal

Aantal 4 99 84 187

Percentage 2,1% 53,0% 44,9% 100%

Toewijzing in kader Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen Vanaf 2011 dient Laurens Wonen, vanuit de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen, jaarlijks minimaal 90% van haar vrijkomende woningen te verhuren aan huurders met een gezamenlijk verzamelinkomen van maximaal € 33.616,-. In 2011 is aan de doelgroep voor de sociale huurwoningen 93% van de vrijgekomen woningen toegewezen. Bij 7% van de verhuringen was er sprake van een hoger inkomen. Tijdelijke verhuur complex Wilgenborgh Eind 2008 is besloten om de Wilgenborgh niet te slopen en de sloop of nieuwbouw met minimaal vijf jaar uit te stellen. Sindsdien is gewerkt aan de tijdelijke verhuur van de woningen in de Wilgenborgh. De oude bewoners zijn in verband met de geplande sloop verhuisd. Inmiddels zijn alle woningen tot eind 2013, begin 2014 weer verhuurd via drie organisaties. Het betreft Vestia Stadswonen (buitenlandse studenten), Timon (tienermoeders en jongeren die begeleid worden naar zelfstandig leven en wonen) en Stichting Pameijer (huisvesting jonge verstandelijk gehandicapten met 24-uursbegeleiding) die hier tijdelijk hun doelgroep vestigen. Bijzondere doelgroepen Laurens Wonen richt zich voornamelijk op het huisvesten van ouderen. In het bijzonder ouderen die nog zelfstandig kunnen en willen wonen, maar daarbij graag gesteund worden door faciliteiten die in de woongebouwen aanwezig zijn. Gezelligheid, geborgenheid en betrokkenheid maken het voor deze doelgroep aantrekkelijk om in de beslotenheid van een woongebouw te wonen, maar daarbij toch hun eigen zelfstandigheid te behouden. Ook de vaak geboden mogelijkheid van zorgverlening vanuit de nabijheid vormt een reden om te kiezen voor het wonen

35

in een woongebouw van Laurens Wonen. In de toekomst wil Laurens Wonen zich steeds meer gaan richten op kandidaat-huurders met een zorgvraag. Hiermee wordt ingespeeld op maatschappelijke ontwikkelingen en wordt voorzien in een vraag naar zelfstandig wonen in een beschutte omgeving met zorg in de nabijheid. Zeker voor kandidaat-huurders met een relatief lichte zorgvraag die niet meer in verzorgingshuizen terecht kunnen vanwege het ontbreken van een indicatie voor ‘verblijf’. Daarnaast heeft Laurens Wonen te maken met bijzondere doelgroepen. In meerdere wooncomplexen waren in 2011 woningen verhuurd aan bewoners die begeleid worden door instanties als Stichting Pameijer, Bavo, Bouman en Stichting MEE. Een andere doelgroep waar Laurens Wonen op gericht is, bestaat uit jongeren met nietaangeboren hersenletsel. In het complex Ravenswaerde wonen twaalf van deze jongeren zelfstandig, waarbij zij begeleiding en zorg krijgen vanuit het naastgelegen verpleeghuis Laurens Antonius IJsselmonde. Daarnaast hebben verschillende woongroepen onderdak gevonden bij Laurens Wonen. Hieronder zijn ook woongroepen voor allochtonen, zoals Javaanse Surinamers. In één van de woongebouwen wordt huisvesting aangeboden aan ex-psychiatrische ouderen. Deze huurders wonen begeleid zelfstandig en hebben rechtstreeks met Laurens Wonen een huurcontract afgesloten. De begeleiding wordt gedaan door de externe organisatie Delta. Convenant Preventie Huisuitzettingen Laurens Wonen neemt deel aan het Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. Het doel van deze overeenkomst tussen Rotterdamse corporaties, de GGD, de gemeentelijke Kredietbank en de betreffende wethouder is het voorkomen van huisuitzettingen van huurders vanwege huurschuld. Corporaties krijgen daarbij hulp van de gemeentelijke Kredietbank en/of medewerkers van de Lokale Zorgnetwerken. Regionale registratie Laurens Wonen is aangesloten bij Maaskoepel, een federatie van woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam, en neemt deel aan het protocol Regionaal Vangnet. Het Regionaal Vangnet omvat een registratiesysteem voor huurders met huurschuld of die overlast veroorzaken. Wanneer een huurovereenkomst op verzoek van Laurens Wonen door de rechter wordt ontbonden registreert Laurens Wonen de huurder bij het Regionaal Vangnet. Deze ontbinding kan voorkomen in het geval van huurachterstand, overlast of oneigenlijk gebruik van de woning. De registratie geldt voor maximaal drie jaar en geldt vanaf het ontruimingsvonnis. In geval van huurschuld en/of overlast kan Laurens Wonen de huurder eenmalig en onder aanvullende voorwaarden een laatste kans geven. Bij oneigenlijk gebruik van de woning door eigen schuld van de huurder zal geen laatste kans worden geboden.

4.6 Verkoop van woningen Verkoop van woningen in Mariniershof In 2009 heeft Laurens Wonen, in overleg met de bewonerscommissie en na goedkeuring door de OHC, besloten om in wooncomplex Mariniershof, totaal bestaande uit 54 woningen, vrijkomende woningen te gaan verkopen. Dit beleid heeft in 2010 en in 2011 geen resultaat opgeleverd. De huidige huurders van woningen in Mariniershof, bleken hun huurwoningen niet te willen of te kunnen kopen. Ook de door huuropzegging leeggekomen woningen zijn tot nu toe niet verkocht. Veel bewoners huren bij Laurens Wonen omdat ze dan in een complex komen met veel ouderen. Daarom is in overleg met de bewonerscommissie en de OHC besloten om aan de verkoop de voorwaarde te verbinden dat kopers ouder moeten zijn dan 50 jaar.

36

Aan de kopers wordt de beperking opgelegd dat eventuele latere verkoop ook weer aan 50plussers moet zijn. Dit heeft een extra beperkend effect in een toch al voorzichtige kopersmarkt.

37

5.

BEWONERSBETROKKENHEID

Om de kwaliteit van het wonen op peil te houden, is de betrokkenheid van bewoners voor Laurens Wonen essentieel. De bewoners weten als geen ander wat er in de dagelijkse praktijk speelt en welke signalen Laurens Wonen moet oppikken. Laurens Wonen investeert in bewonersbetrokkenheid met verschillende commissies, waaronder de Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) en een actief participatiebeleid.

5.1 Participatiebeleid Samenwerkingsovereenkomst OHC In 2010 is een nieuwe samenwerkingsovereenkomst tussen Laurens Wonen en de Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) vastgesteld. De voorgaande samenwerkingsovereenkomst was gedateerd en niet afgestemd op de in 2009 gewijzigde Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOHV), kortweg de Overlegwet. In de nieuwe samenwerkingsovereenkomst zijn onder andere de volgende aspecten geregeld: de deelnemers van de OHC, de positie, werkwijze, regels over vergoedingen en ondersteuning voor de OHC, geschillen en het recht op informatie, overleg en advies. In 2011 is conform deze nieuwe samenwerkingsovereenkomst gewerkt. Reglement bewonerscommissies De wijzigingen in de Overlegwet maakten het tevens noodzakelijk de regels betreffende de participatie van bewonerscommissies opnieuw vast te leggen. Dit is gebeurd middels het Reglement Participatie van Bewonerscommissies en is voor alle commissies van Laurens Wonen hetzelfde. Overleg Op complexniveau is regelmatig met de diverse bewonerscommissies overleg gevoerd. Met uitzondering van het Emmahuis, en een deel van het jaar de Kerkeplaats, de Naber en de Sevencamp hadden alle complexen van Laurens Wonen in 2011 een eigen bewonerscommissie, waarbij tegelijkertijd ook elk complex vertegenwoordigd was in de OHC. Een vertegenwoordiger vanuit het Emmahuis kon bij de OHC-vergaderingen door het ontbreken van een bewonerscommissie slechts als toehoorder aanwezig zijn. Sinds het najaar 2011 geldt dit ook voor de vertegenwoordiger van De Naber. In overlegvergaderingen tussen Laurens Wonen en de bewonerscommissie van een complex passeert een verscheidenheid aan onderwerpen de revue. Hierbij kan gedacht worden aan allerlei zaken rondom onderhoud, verbouwingen, servicekosten, activiteiten voor bewoners (ook uitgevoerd door zorgorganisatie Laurens), rookbeleid, scootmobielbeleid, overlast van bewoners, huisregels en de verhouding zorggeïndiceerden en niet-zorggeïndiceerden. Als onderwerpen bij meerdere bewonerscommissies leven en dus als belangrijk worden ervaren, kunnen deze worden geagendeerd voor bespreking in de vergadering van de OHC. Het overleg met de bewonerscommissies wordt namens Laurens Wonen door de woonconsulenten gevoerd. Daarnaast ondersteunen zij de bewonerscommissie bij hun interne onderlinge functioneren en hun communicatie naar de achterban in de vorm van het regelmatig (mede)organiseren van bewoners- en jaarvergaderingen.

38

5.2 GeschillenCommissie Elke corporatie, dus ook Laurens Wonen, is wettelijk verplicht om op een goede en zorgvuldige manier om te gaan met klagers en hun klachten. Laurens Wonen beschikt hiertoe over een goed functionerende GeschillenCommissie. De samenstelling en de werkwijze van de GeschillenCommissie zijn in een reglement vastgelegd. Behalve een wettelijke verplichting ziet Laurens Wonen een klacht vooral als informatiebron om haar diensten aan huurders te verbeteren. Hoewel alle medewerkers van Laurens Wonen hun best doen de huurders correct te behandelen, kan het gebeuren dat een fout wordt gemaakt, een brief niet op tijd wordt beantwoord of dat een huurder niet ordentelijk te woord wordt gestaan. Ook kunnen huurders ontevreden zijn over de dienstverlening van een door Laurens Wonen ingeschakeld bedrijf. De GeschillenCommissie hoort deze klachten graag en maakt er werk van. De GeschillenCommissie is samengesteld uit vier huurders en een vertegenwoordiger namens de verhuurder. De commissie wordt bijgestaan door een ambtelijk secretaris vanuit de organisatie. Per 31 december 2011 was de samenstelling van de GeschillenCommissie als volgt: De heer J.J. Hubregtse Mevrouw C.J.E. Brouwer-Sturm Mevrouw J.P. Slobbe De heer C.W. Pack De heer J. van der Schoor

Vertegenwoordiger namens verhuurder; voorzitter Woongebouw Laurens Woongebouw Joachim & Anna Woongebouw Poort van Oost Woongebouw Emmahuis

De huurdersvertegenwoordiging is voorgedragen door de Overkoepelende HuurdersCommissie; de vertegenwoordiger namens verhuurder door de Raad van Bestuur. Alle leden van de GeschillenCommissie worden voor een periode van drie jaar benoemd door de Raad van Bestuur. In 2011 was de heer Hubregtse aan de beurt voor periodiek aftreden. De Raad van Bestuur heeft hem opnieuw voorgedragen en benoemd voor een periode van drie jaar. Helaas is mevrouw Slobbe eind december 2011 overleden. Omdat in 2012 de huurdersleden mevrouw Brouwer en de heer Van der Schoor aftredend en niet herkiesbaar zijn, worden in 2012 drie nieuwe kandidaten voor de GeschillenCommissie gezocht. De GeschillenCommissie heeft in 2011 drie keer vergaderd. Er zijn in dat jaar twee nieuwe klachten ontvangen; één klacht liep nog door vanuit 2010. Eén klacht is door de GeschillenCommissie als ongegrond beoordeeld. Eén klacht is door de organisatie tijdig opgelost, waardoor de GeschillenCommissie niet meer in actie hoefde te komen. Eén klacht is gegrond verklaard. De GeschillenCommissie heeft over deze klacht advies uitgebracht aan de directie. Dit advies is door de directie overgenomen en inmiddels uitgevoerd. Bovendien is tijdens deze vergaderingen de bezetting van de GeschillenCommissie besproken en kwamen de toekomstplannen van Laurens Wonen als concerndienst Vastgoed van Laurens aan de orde.

5.3 Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) De Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) vertegenwoordigt alle huurders van Laurens Wonen. De OHC is in 2000 opgericht en heeft als rechtsvorm een informele vereniging. De OHC heeft op veel onderwerpen advies- en informatierecht. Elk woongebouw van Laurens Wonen kan vanuit de individuele bewonerscommissie een vertegenwoordiger en een plaatsvervangend vertegenwoordiger afvaardigen naar de OHC. In 2011 waren alle complexen vertegenwoordigd, maar door wisseling van samenstelling niet allemaal gedurende het gehele jaar. Per 31 december 2011 was het complex Kerkeplaats tijdelijk niet meer vertegenwoordigd.

39

Bij het ontbreken van een bewonerscommissie in de complexen Emmahuis en De Naber werden deze complexen per 31 december 2011 vertegenwoordigd door een toehoorder zonder stemrecht. De samenstelling van de OHC was per 31 december 2011 als volgt: De heer J.B. Hellenthal De heer H.J. Capaan De heer J. Olie Mevrouw J. Roubos-de Kramer De heer R. Fennema De heer J. Mikkers Mevrouw M. Weda-Debel De heer J. van der Schoor De heer E. van Zessen De heer G. Steenvoorden Mevrouw S. Huijsman De heer P. Vogelaar Mevrouw F.S. Dahoe Mevrouw W. Snijders De heer L.P. Plasmans De heer T. van Eijk De heer A.C. Trotsenburg Mevrouw N.J.M. de Winter De heer C.W. Pack De heer J. Buter Mevrouw J. v.d. Elst-van Ballegooien De heer W. Knol Mevrouw M.B.A. Soeleman Mevrouw H. Kanhai

Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger; vicevoorzitter Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Toehoorder Toehoorder Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Vaste vertegenwoordiger; voorzitter Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid

Anatole France Anatole France Bertrand Russellplaats Bertrand Russell Carnisselande Carnisselande De Naber Emmahuis Joachim & Anna Joachim & Anna Kreilerburcht Kreilerburcht Laurens Maasveld Maasveld Mariniershof Mariniershof Nieuw Verlaat Poort van Oost Poort van Oost Ravenswaerde Ravenswaerde Wi Mofina Tampe Wi Mofina Tampe

De OHC heeft in het verslagjaar vier keer met de directie en de manager Woondiensten van Laurens Wonen overlegd. Bij de OHC-vergaderingen was ook de manager Vastgoed aanwezig, zodat vragen over het onderhoud van gebouwen en woningen meestal meteen kunnen worden beantwoord. Voorafgaand aan de OHC-vergaderingen heeft steeds een agendaoverleg en voorbespreking plaatsgevonden met het Dagelijks Bestuur van de OHC. Per 31 december 2011 was de samenstelling van het Dagelijks Bestuur als volgt: De heer C.W. Pack De heer J. Olie Mevrouw N.J.M. de Winter De heer R. Fennema

Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid

De volgende onderwerpen zijn in 2011 in de OHC-vergaderingen aan bod gekomen: • • • • •

de problematiek omtrent het stallen van scootmobielen; de toekomst van Laurens Wonen; de opgestelde vastgoedanalyse, waarbij de panden van Laurens en Laurens Wonen op basis van een aantal criteria zijn beoordeeld; de begroting 2012; met het oog op de hoge druk op de onderhoudsuitgaven en op de werkzaamheden van de afdeling Onderhoud zullen in 2012 geen verbeteringrepen per complex worden aangeboden.

40

• •

Verbeteringrepen worden wel bij mutaties uitgevoerd, en uiteraard ook als er terechte klachten zijn; de visitatie van Laurens Wonen; conform de afspraken met zorgorganisatie Laurens richt Laurens Wonen zich steeds meer op ouderen met een zorgvraag.

5.4 Bewonersblad Laurens Wonen houdt haar huurders graag op de hoogte. Niet alleen van nieuws uit de organisatie en op het gebied van volkshuisvesting, maar ook over bewonerscommissies, medewerkers, bijzondere bewoners etcetera. Daarom brengt Laurens Wonen periodiek een katern uit, dat wordt meegestuurd met de Laurenskrant. In 2011 is de Laurenskrant drie maal verschenen. Onder andere de volgende onderwerpen zijn aan bod gekomen: • • • • • •

•

verslagen van de bijeenkomsten van de OHC en de GeschillenCommissie; automatisch betalen van huur, met daaraan verbonden per kwartaal voor drie huurders de kans om een cadeaubon van € 50,- te winnen; de huurverhoging per 1 juli 2011; de integriteitscode en klokkenluidersregeling, die per 1 januari 2011 in werking zijn getreden; nieuwe regels op het gebied van toewijzing van sociale huurwoningen; interviews met huismeester Rob Roelofse, mevrouw Rhamadin uit Ravenswaerde over mantelzorg en Zorg-aan-Huis, de bewonerscommissie Mariniershof in verband met het 10jarig bestaan en twee bewoners van het eerste uur van Maasveld, dat ook 10 jaar bestond in 2011; een verslag van het jaarlijkse feest voor leden van Bewonerscommissies.

5.5 Website De website van Laurens Wonen maakt deel uit van de website van zorgorganisatie Laurens. Alle informatie over Laurens Wonen, zoals het actuele huuraanbod, brochures en regelingen is daar terug te vinden.

5.6 Rapportage en sturing In 2010 is gestart met uitgebreidere toelichting van de kwartaalrapportages. In 2011 is op deze wijze per kwartaal gerapporteerd.

5.7 Algemeen Kwaliteit van de dienstverlening Laurens Wonen is houder van het KWH Huurlabel, een kwaliteitskeurmerk voor woningcorporaties. In 2011 zijn de volgende onderdelen gemeten: Corporatie bellen, Woning onderhouden, Klachten afhandelen en Woning verlaten. Laurens Wonen heeft alle onderdelen ruimschoots behaald. Het label is hiermee verlengd tot 24 november 2013. Klant Informatie Systeem In 2011 is het Klant Informatie Systeem (KIS) ingevoerd. KIS is een onderdeel van het Bedrijfs Informatie Systeem (BIS) en maakt onder andere gebruik van gegevens die al bekend zijn in de NCCW-modules Huur, Woonruimteverdeling en Onderhoud. Met de portaalfunctie van KIS is upto-date informatie altijd bij de hand, waarmee het klantgericht werken nog verder wordt geoptimaliseerd.

41

Scootmobielbeleid In 2010 zijn de uitgangspunten voor het scootmobielbeleid van Laurens Wonen geformuleerd en goedgekeurd door de OHC. Vervolgens is er gewerkt aan de uitwerking van dit beleid per complex. Laurens Wonen heeft steeds aangegeven dat een akkoord van de brandweer op het voorgestelde beleid noodzakelijk was. Inmiddels is de brandweer betrokken bij de uitwerking. Laurens Wonen heeft in samenwerking met een architect uitwerkingsvoorstellen per woongebouw opgesteld waarover in 2012 overleg zal plaatsvinden met de bewonerscommissie per complex en indien voor de oplossingsrichting noodzakelijk ook met de brandweer . Legionellabeleid Om legionella te voorkomen, zijn in 2011 de mutatiewoningen preventief gespoeld door de huismeesters. Dit heeft een kostenbesparing opgeleverd doordat het niet uitbesteed is.

42

6.

FINANCIEEL BELEID EN BEHEER

Laurens Wonen is een volkshuisvestingorganisatie en dient te voldoen aan het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Dit betekent dat alle middelen ten dienste staan van de volkshuisvesting. Het financiële beleid is gezond als Laurens Wonen aan de ene kant vermogend genoeg is om op de kapitaalmarkten tegen scherpe prijzen financiële middelen aan te trekken. Aan de andere kant mag het vermogen niet overmatig worden opgespaard. Als maatschappelijke organisatie stelt Laurens Wonen zich een groot aantal maatschappelijke doelen. Die doelen moeten worden afgewogen tegen de beschikbare financiële middelen. Met een solide financieel beleid zorgt Laurens Wonen ervoor dat de doelstellingen ook op lange termijn waargemaakt kunnen worden.

6.1 Financiële continuïteit Een belangrijk uitgangspunt van het financiële beleid van Laurens Wonen is het waarborgen van de financiële continuïteit. De kaders voor het financiële beleid zijn vastgelegd in het treasurystatuut en het financiële sturingskader dat in 2010 bestuurlijk is vastgesteld. In deze notitie wordt aangegeven welke minimale eisen Laurens Wonen stelt aan haar vermogen en de toekomstige ontwikkeling van kasstromen en investeringen. Sturen op kasstromen staat hierin centraal. Het financieel beleid wil een blijvende toegang tot de financiële markten realiseren. Dit wordt onder meer gedaan door te blijven voldoen aan de normen en eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting (CFV). Bij de jaarlijkse beoordeling van de financiële positie over 2011 werd aan deze normen voldaan. Bij deze beoordeling werden ook de prognoses over 2012 tot en met 2016 betrokken. De definitie van een gezonde bedrijfsvoering is volgens het WSW: een corporatie is in staat om uit haar operationele activiteiten voldoende middelen te genereren om een normatieve aflossing van 2% van haar leningenportefeuille te betalen. In dat geval zal het WSW de financieringsbehoefte die voortvloeit uit de investerings- en desinvesteringskasstromen borgen. In eerste instantie kijkt het WSW hierbij niet verder dan een periode van vijf jaar.

( b e d r a g e n x € 1 .0 0 0 )

Figuur 6.1: Operationele kasstroom 4.000 3.750 3.500 3.250 3.000 2.750 2.500 2.250 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250 (250) (500)

(Gecorrigeerde) operationele kasstroom

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Saldo operationele kasstrooom

3.127

829

744

2.239

828

1.719

3.507

2.211

1.828

2.466

3.327

Exclusief afkoop NZA

343

829

744

2.239

828

1.719

3.507

2.211

1.828

2.466

3.327

(Hierbij is uitgegaan van de operationele kasstromen uit de exploitatie, gecorrigeerd voor de aflossingsfictie van 2% van de uitstaande geldleningen ultimo jaar ervoor)

43

In de begroting is rekening gehouden met een door het Rijk beoogde bijdrage van Laurens Wonen aan de betaling van huurtoeslag vanaf 2014. In figuur 6.1 is het verloop van de operationele kasstroom weergegeven. De maximale borgingsruimte is gelijk aan 50% van de WOZ waarde minus de geborgde leningen en de herfinancieringen in de eerste drie prognosejaren. Van belang is om te realiseren dat herfinancieringen niet gebruikt kunnen worden om aanvullend financiering aan te trekken. Het kengetal dat van belang is dan ook het maximaal beschikbare faciliteringsvolume voor investeringen (toe te kennen faciliteringsvolume minus nieuwe leningen nodig voor de herfinanciering van bestaande leningen) oftewel de maximale ruimte voor toename van de leningenportefeuille. Met het in de begroting meegenomen investeringsprogramma wordt aan het eerste uitgangspunt van het WSW, namelijk positieve operationele kasstromen na correctie fictie aflossing 2% voldaan. Het criterium van maximaal 50% woz-waarde vormt ook geen belemmering voor het investeringsprogramma dat in de begroting is opgenomen.

6.2 Waardering van het vastgoed Sturen op kasstromen staat centraal in het financiële beleid van Laurens Wonen. De bedrijfswaarde werd in onze jaarrekening al opgenomen en wordt vanaf 2010 ook al gebruikt als basis voor het nemen van beleidsbeslissingen. We zijn nu op het punt aangekomen dat we ook echt waarderen op basis van bedrijfswaarde. De jaarrekening over 2011 is daarom ook voor het eerst opgesteld op basis van bedrijfswaarde. Figuur 6.2: Ontwikkeling solvabiliteit in relatie tot de waardering van het vastgoed

Ontwikkeling solvabiliteit

39,0% 37,0% 35,0% 33,0% 31,0% 29,0% 27,0% 25,0% 23,0% 21,0% 19,0% 17,0% 15,0% 13,0% 11,0% 9,0% 7,0% 5,0% 3,0%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Solvabiliteit huidige begroting

26,9%

28,2%

29,2%

27,3%

26,4%

27,9%

29,5%

31,5%

33,4%

35,3%

37,4%

Solvabiliteit begroting vorig jaar (h.kpr.)

18,2%

14,4%

9,6%

7,7%

7,1%

5,4%

5,4%

5,4%

4,1%

3,7%

4,7%

Solvabiliteit begroting vorig ann afschrijving

17,4%

14,1%

13,7%

14,7%

14,7%

16,2%

17,6%

18,1%

19,1%

20,9%

(Bedragen x € 1.000) Verschil jaarlijkse afschrijving Verschil cumulatief

2011 1.903 1.903

2012 1.810 3.713

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1.709 1.598 1.489 1.398 1.279 1.146 1.009 857 693 5.422 7.020 8.509 9.907 11.186 12.332 13.341 14.198 14.891

De bedrijfswaarde van het corporatiebezit kan worden gebruikt als instrument om een indicatie te krijgen van de financiële positie en financiële ruimte van de corporatie. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van de toekomstige exploitatieopbrengsten en –lasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De uitgangspunten voor de berekening zijn vermeld in de jaarrekening.

44

Per 31 december 2011 lag de bedrijfswaarde op € 107,1 miljoen (2010: € 97,7 miljoen). De jaarlijkse mutatie wordt in de jaarrekening nader toegelicht onder de materiële vaste activa. De donkerblauwe lijn laat zien hoe de solvabiliteit volgens de begroting van 2011 zich ontwikkelt. Waarderingsgrondslag is hierbij bedrijfswaarde. De oranje lijn laat zien hoe de solvabiliteit zich zou hebben ontwikkeld als niet was overgaan tot lineaire afschrijving vanaf 2011 maar annuïtair (overigens geen optie). De trendontwikkeling van de solvabiliteit ligt dan in lijn met de ontwikkeling van de solvabiliteit in de begroting van 2011, maar uiteraard een stuk lager omdat de waardering dan nog op basis van het laagste van de historische kostprijs en de bedrijfswaarde op PMC niveau is. De groene lijn laat zien hoe de solvabiliteit zich zou hebben ontwikkeld als niet was overgaan tot waardering op bedrijfswaarde en bij voortzetting van toepassing van de lineaire afschrijvingsmethodiek.

6.3 Financieel beleid (sturingskader) De financiële positie van corporaties kent een warme belangstelling van pers en politiek. Het beeld bestaat dat corporaties beschikken over een gigantische investeringscapaciteit, waarbij er druk wordt gelegd op de sector om de investeringscapaciteit in te zetten. In 2010 is het financieel sturingskader van Laurens Wonen bestuurlijk vastgesteld. Dit kader biedt randvoorwaarden voor het financiële beleid en een richtlijn voor het toezicht op het financiële beleid. Daarmee is het een handvat voor financieel handelen van de organisatie en kan het toezicht hierop door de Raad van Toezicht vergemakkelijken. De kaders geven aan welke minimale eisen Laurens Wonen stelt aan haar vermogen en de toekomstige ontwikkeling van kasstromen en investeringen. Wat zijn de financiële kengetallen waar Laurens Wonen financieel op stuurt? De volgende vier kaders: bijbehorende norm 1. Sturen op operationele kasstromen interest dekkingsratio 2. Sturen op rendement van investeringen internal rate of return 3. Sturen op rendement van de bestaande voorraad direct rendement 4. Sturen op het vermogen van Laurens Wonen loan to value

* **

Daarnaast wordt gestuurd op afgeleide financiële kaders: 5. Sturen op de financierbaarheid van Laurens Wonen 6. Sturen op eisen van externe toezichthouders 7. Sturen op risico

eisen borging WSW oordelen Centraal Fonds ***

Deze kaders vormen samen de grenzen waarbinnen Laurens Wonen moet blijven. De precieze plek daarbinnen is een afgeleide van het strategisch beleid. *

Laurens Wonen hanteert de interne rentevoet (IRR) als financieel kengetal voor een investeringsbeslissing. Deze is afgeleid van de gewogen gemiddelde vermogens kostenvoet (de WACC). Laurens Wonen maakt onderscheid in een aantal investeringscategorieën, waarvoor met behulp van de WACC voor de verschillende categorieën de minimale IRR wordt bepaald. Per categorie wordt bepaald welk deel van de investering met eigen vermogen gefinancierd mag/kan worden. De rendementseis voor eigen vermogen is de inflatie; voor vreemd vermogen is de gestelde rendementseis gelijk aan de lange termijn renteverwachting. Commerciële projecten worden volledig met vreemd vermogen gefinancierd, het gestelde rendement is het vreemd vermogen inclusief een risico-opslag.

45

**

***

De vrijkomende middelen uit de operationele kasstroom (gecorrigeerd voor normatieve aflossing) en verkopen moet voldoende zijn voor het eigen vermogen dat nodig is voor de projecten. Hierin wordt een relatie gelegd tussen de actuele waarde van het vastgoed en het aandeel externe financiering. Als vuistregel in woningcorporatieland (een soort van best practices) wordt gehanteerd dat ‘Loan-to-Value’ structureel niet groter mag zijn dan 75%. In een aantal gevallen maakt Laurens Wonen gebruik van een expliciet risicokader, onder meer bij treasury, fase documenten investeringsbeslissingen en doorrekenen van meerdere scenario’s bij het opstellen van de meerjarenbegroting.

De kasstromen uit de (meerjaren)begroting 2012-2022 zijn getoetst op de bovenliggende kaders en de ontwikkeling van de bijbehorende normen. De tijdelijke onderschrijding van een aantal normen is incidenteel en vormt geen probleem. De noodzaak om hier intern op te sturen is niet aanwezig, maar zou eenvoudig te realiseren zijn door onderhoudsingrepen anders in de tijd te spreiden. Normen afgezet tegen de trendontwikkeling vanuit de meerjarenbegroting Interest dekkingsratio (structureel) minimaal 1,4 Basisvariant * Direct rendement minimaal 4,44% Basisvariant Loan to Value maximaal 75% Basisvariant Kasstromen WSW (structureel) positief Basisvariant

Gem 20182017 2022 2,3 1,9

2012 1,5

2013 1,7

2014 1,6

2015 2,0

2016 1,7

5,5

6,1

6,0

6,6

5,5

6,2

6,8

74,7

73,4

81,2

65,2

63,6

61,9

59,3

3.127

829

744 2.239

828 1.719 2.668

Het in de begroting opgenomen investeringsprogramma kan worden uitgevoerd binnen de kaders van het financieel sturingskader.

6.4 Financieringen en beleggingen De activiteiten van Laurens Wonen zijn kapitaalintensief en worden voornamelijk gefinancierd met lang vreemd vermogen. Het uiteindelijke financiële resultaat wordt dan ook voor een belangrijk deel bepaald door de te betalen rente over het vreemd vermogen. Ontwikkelingen hierin kunnen, zowel positief als negatief, belangrijke invloed uitoefenen op de financiële resultaten en daarmee op de ontwikkeling van het eigen vermogen van Laurens Wonen. Om de ontwikkeling van het vermogen en de daarbij behorende financiële continuïteit te waarborgen, is het van belang dat er actief aandacht wordt besteed aan de kostprijs van het vreemd vermogen en het rendement op het eigen vermogen. Treasury is hierbij ondersteunend aan de hoofdtaak van Laurens Wonen. Het in 2011 geactualiseerde treasurystatuut is biedt een kader waarbinnen op een zorgvuldige en beheerste wijze het financierings- en beleggingsbeleid (treasury) van Laurens Wonen plaatsvindt. Laurens Wonen kent geen actief beleggingsbeleid en houdt geen beleggingsportefeuille aan. Uitgangspunt is om zoveel mogelijk intern te financieren. Beleggingen vinden uitsluitend plaats voor het risicoloos uitzetten van tijdelijk overtollig geld in rekening-courant en op deposito’s. Het betreft financiële posities die voortvloeien uit de normale bedrijfsuitoefening met een kortlopend karakter. Bij de opbouw van de leningenportefeuille wordt ernaar gestreefd om de door het WSW gehanteerde norm niet te overschrijden. Deze norm is een maximaal renterisico van 15% van de totale leningportefeuille per jaar.

46

6.5 De administratie De jaarrekening over het boekjaar 2011 is in het boekjaar 2012 afgerond. De jaarrekening van Laurens Wonen is gecontroleerd door de openbare registeraccountant Deloitte.

47

JAARREKENING 2011 LAURENS WONEN

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

0

Inhoudsopgave

Pagina

1. Balans per 31 december 2011

1

3

2. Winst- en Verliesrekening over 2011

2

5

3. Kasstroomoverzicht over 2011

3

6

4. Algemene toelichting

4

7

4.1 Regelgeving

7

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

5

8

5.1 Algemeen

8

5.2 Materiële vaste activa

9

5.3 Vorderingen

10

5.4 Liquide middelen

11

5.5 Voorzieningen

11

5.6 Langlopende schulden

11

5.7 Investeringssubsidies

11

Grondslagen voorde bepaling van het resultaat

6

12

6.1 Algemeen

12

6.2 Bedrijfsopbrengsten

12

6.3 Bedrijfslasten

12

6.4 Kasstroomoverzicht

14

Toelichting op de Balans per 31 december 2011

7

15

7.1 Materiële vaste activa

15

7.2 Vorderingen

18

7.3 Liquide middelen

19

7.4 Eigen Vermogen

19

7.5 Voorzieningen

19

7.6 Langlopende schulden

20

7.7 Kortlopende schulden en overlopende passiva

20

7.8 Verbonden partijen

21

7.9 Niet in de balans opgenomen verplichtingen

21

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

1

Toelichting op de Winst- en Verliesrekening 2011

8

24

8.1 Huren

24

8.2 Vergoedingen

24

8.3 Overige bedrijfsopbrengsten

25

8.4 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa

25

8.5 Overige waardeverandering im)materiële vaste activa

25

8.6 Personeelskosten

25

8.7 Lasten onderhoud

26

8.8 Overige bedrijfslasten

26

8.9 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

27

8.10 Rentelasten en soortgelijke kosten

27

8.11 Vennootschapsbelasting

27

8.12 Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

27

Overige informatie

9

28

9.1 Werknemers

29

9.2 Bestuurders en leden Raad van Toezicht

29

9.3 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011

29

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

2

1. Balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming) Bedrijfswaarde

01-01-2011

Hist. kostprijs

31-12-2011

Bedrijfswaarde

31-12-2010

107.145.972

100.072.715

92.788.505

421.799

476.047

476.047

1.371.719

1.182.311

1.182.311

218.323 109.157.813

151.428 101.882.501

151.428 94.598.291

50.218

42.782

42.782

- Overige vorderingen

3.125.403

8.751.803

8.751.803

- Overlopende activa

112.517 3.288.138

58.026 8.852.611

58.026 8.852.611

4.295.076

5.607.230

5.607.230

116.741.027

116.342.342

109.058.132

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa - Onroerende zaken in exploitatie - Roerende zaken in exploitatie - Onroerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

VLOTTENDE ACTIVA

Vorderingen - Huurdebiteuren

Liquide middelen

TOTAAL PM toegezegde leningen

Jaarverslag 2011

8.000.000

Laurens Wonen

3

Bedrijfswaarde

01-01-2011

Hist. kostprijs

31-12-2011

Bedrijfswaarde

31-12-2010

PASSIVA Groepsvermogen: eigen vermogen - Overige reserves

40.109.695

31.224.385

23.940.175

72.414

63.124

63.124

64.875.161

73.854.267

73.854.267

1.200.877

1.200.877

1.002.942

899.109

899.109

192.940

116.331

116.331

10.487.875 11.683.757

8.984.249 11.200.566

8.984.249 11.200.566

116.741.027

116.342.342

109.058.132

Voorzieningen - Overige voorziening

Langlopende schulden - Leningen overheid en kredietinstellingen

VLOTTENDE PASSIVA Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers

-

- Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige kortlopende schulden

TOTAAL PM toegezegde leningen

Jaarverslag 2011

8.000.000

Laurens Wonen

4

2. Winst- en verliesrekening over 2011 Werkelijk op Werkelijk

Werkelijk op

bedrijfswaarde hist. Kostprijs

2011

2010

2010

Bedrijfsopbrengsten - Huren - Vergoedingen - Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

14.008.003

13.571.055

13.571.055

2.096.178

2.072.341

2.072.341

879.121 16.983.302

832.396 16.475.792

832.396 16.475.792

150.483

111.690

2.395.174

Bedrijfslasten - Afschrijvingen op im(materiële) vaste activa - Overige waardeverandering van im(materiële) vaste activa - Lonen en salarissen

-

-

-

1.407.200

1.403.680

1.403.680

- Sociale lasten

188.683

173.019

173.019

- Pensioenlasten

256.846

265.970

265.970

4.647.593

3.527.819

3.527.819

4.197.082 10.847.887

4.169.751 9.651.929

4.169.751 11.935.413

6.135.415

6.823.863

4.540.379

57.280

41.278

41.278

Rentelasten en soortgelijke kosten

3.727.445

3.783.988

3.783.988

Financiële baten en lasten

3.670.165

3.742.710

3.742.710

2.465.250

3.081.153

797.669

- Lasten onderhoud - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Vennootschapsbelasting

-

-

-

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

6.420.060

Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde

8.885.310

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

(810.130)

2.271.023

-

797.669

5

3. Kasstroomoverzicht over 2011 2011

(Volgens de indirecte methode) Jaarresultaat

2010

8.885.310

797.669

Aanpassingen voor: Afschrijvingen Mutatie voorzieningen

150.483

2.395.174

9.290

63.124

Autonome waardemutatie actuele waarde

(6.420.060)

-

Veranderingen in werkkapitaal: . mutatie operationele vorderingen . mutatie operationele schulden

5.564.473 (1.441.180)

Kasstroom uit operationele activiteiten

Investeringen in m.v.a. Desinvesteringen in m.v.a.

600.462 (458.450) (2.136.994)

2.600.310

6.748.316

3.397.979

(1.005.735)

(919.440)

-

(1.005.735)

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

(919.440)

Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen

(1.200.877)

(637.875)

Ontvangen uit langlopende schulden schulden

-

-

Aflossingen van langlopende schulden schulden

(7.054.735)

(2.383.918)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

(8.255.612)

(3.021.793)

Mutatie geldmiddelen

(2.513.031)

(543.254)

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

6

4. Algemene toelichting Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. Alle bedragen luiden in euro's, tenzij anders vermeld. Laurens Wonen, statutair gevestigd en kantoor houdende te Rotterdam heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Daarbij richt de stichting zich met name, op het leveren van een volkshuisvestelijke prestatie die is afgestemd op de wensen en behoeften van senioren (55+). Hierbij wordt met name gedacht aan vormen van huisvesting die zijn gecombineerd met de organisatie van service, zorg en dienstverlening. Ook richt de stichting zich op het leveren van huisvesting voor doelgroepen met specifieke behoeften en wensen op het gebied van zorg en dienstverlening die niet binnen de reguliere huisvesting kunnen worden gerealiseerd. 4.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans, winst- en verliesrekening en het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie- waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De wijzigingen in RJ 645, zijn van kracht voor boekjaren die aanvangen na 1 januari 2012. In het jaarverslag 2011 is hier dan ook nog geen rekening mee gehouden. De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaglegging. Toelichtingen op posten in de balans en winst- en verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

7

5. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen 5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar met uitzondering van de stelselwijziging door de overgang van waardering naar bedrijfswaarde vanaf verslagjaar 2011. h 5.1.2 Stelselwijziging In 2010 is het financiële sturingskader van Laurens Wonen bestuurlijk vastgesteld. De notitie geeft randvoorwaarden voor het financiële beleid en is een richtlijn voor het toezicht op het financiële beleid. Daarmee is het een handvat voor financieel handelen van de organisatie en kan het toezicht hierop door de RvT vergemakkelijken. In deze notitie wordt aangegeven welke minimale eisen Laurens Wonen stelt aan haar vermogen en de toekomstige ontwikkeling van kasstromen en investeringen. Sturen op kasstromen staat hierin centraal. De bedrijfswaarde werd in onze jaarrekening al opgenomen en wordt ook al gebruikt als basis voor het nemen van beleidsbeslissingen. We zijn nu op het punt aangekomen dat we ook echt waarderen op basis van bedrijfswaarde. De jaarrekening over 2011 is daarom ook voor het eerst opgesteld op basis van bedrijfswaarde. De stelselwijziging is als volgt verwerkt in de balans- en winst- en verliesrekening in de jaarrekening: kolom 31-12-2010: jaarrekening op basis van de historische kostprijs kolom 01-01-2011: jaarrekening op basis van de bedrijfswaarde inclusief de stelselwijziging kolom 31-12-2011: jaarrekening op basis van de bedrijfswaarde. Het financieel gevolg van de stelselwijziging is dat de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd worden op € 97.680.845, zijnde de bedrijfswaarde op 1-1-2011. Het verschil tussen de historische kostprijs ad € 92.788.505 bedraagt € 4.892.340. Dit is per 1-1-2011 toegevoegd aan de overige reserves. In 2011 is de bedrijfswaarde voor het eerst volgens de systematiek van het Centraal Fonds contant gemaakt (nu medio voorheen postnumerando). Omdat deze aanpassing niet is gedaan op basis van nieuwe inzichten, maar puur een verandering van berekeningsmethodiek is, is ervoor gekozen om deze mutatie direct met de stelselwijziging te verwerken in het eigen vermogen per 1 januari 2011. Het positieve effect hiervan ad € 2.391.870 is ook direct met de stelselwijziging in het eigen vermogen verwerkt. 5.1.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders, aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructurering en nieuwbouwprojecten. Daarnaast is dit gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de opdracht voor realisatie aan de aannemer is verstrekt. 5.1.4 Groepsmaatschappijen Krachtens de zeggenschapsrelatie dient zorgorganisatie Laurens in de toelichting een geconsolideerde jaarrekening op te nemen van de eigen financiële gegevens met die van Laurens Wonen. Laurens Wonen is een toegelaten instelling volgens de Woningwet en valt derhalve onder de consolidatievrijstelling van artikel 7 van het Uitvoeringsbesluit Wet toelating zorginstellingen. In 2011 is bij Laurens, evenals in de voorgaande verslagjaren, uit oogpunt van inzichtelijkheid geopteerd voor de consolidatievrijstelling.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

8

5.2 Materiële vaste activa 5.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Kosten en opbrengsten als gevolg van de veranderingen in de bedrijfswaarde worden verwerkt onder de post mutatie actuele waarde in de winst- en verliesrekening. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken in exploitatie kunnen voor kortere of langere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de 2011 intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhogingen van 2,3 % voor 2012, 2% in 2012 en alle daaropvolgende jaren; • jaarlijkse huurderving vastgesteld per complex, gemiddeld 1,2% (voorgaand jaar: 1,1%). Als gevolg van de inspanningen en verbeteringen die worden uitgevoerd in het kader van het dynamisch mutatie-onderhoud loopt de leegstand terug naar 0,9% in 2015 en verdere jaren. • jaarlijkse stijging van de zakelijke en overige beheerslasten vanaf 2012 2,0%. • jaarlijkse stijging personeelskosten 2,0% 2012, 2,3% 2013, 2,51% 2014, 2,66% 2015 en 3% 2016 en verder. • genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten, vastgesteld per complex, stijging percentage jaarlijks 2,0% 2012, 2,3% 2013, 2,51% 2014, 2,66% 2015 en 3% 2016 en verder. • kosten van planmatig onderhoud conform de onderhoudsbegroting voor resterende levensduur, stijgingpercentage conform klachten- en mutatieonderhoud. • een restwaarde op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode. • een disconteringsvoet van 5,25% (conform voorgaand jaar) • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. • de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde. • de kasstromen worden medionumerando contant gemaakt. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de best practise van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het effect hiervan is dat de restwaarde van de grond, ten opzichte van het vorig boekjaar met circa € 980.000 is verlaagd.

Reden hiervoor is dat de gehanteerde index ten opzichte van 2010 is verlaagd van 3% naar 2%.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

9

Reden hiervoor is dat de gehanteerde index ten opzichte van 2010 is verlaagd van 3% naar 2%. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. 5.2.2 Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen nog niet in exploitatie genomen onroerende goederen en zijn opgenomen tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten in aanbouw wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten/voorraden, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het het verwachte verkoopresultaat in de winsten verliesrekening en naar rato van de voortgang verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. 5.2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de aanschafwaarde of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen over de economische levensduur. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.

5.3 Vorderingen 5.3.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid, gebaseerd op een statische benadering. 5.3.2 Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij de eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijke voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

10

5.4 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

5.5 Voorzieningen Onder de overige voorziening is de voorziening Individueel Loopbaanontwikkelingsbudget opgenomen. Vanaf 1 januari 2010 heeft de werknemer recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Laurens Wonen heeft een in rechte afdwingbare (CAO) verplichting. De verplichting is op nominale waarde gewaardeerd.

5.6 Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van schulden worden in de waardering bij de eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen verkrijgsprijs. Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief bij de ene partij en een financiële verplichting of eigenvermogenspositie bij een andere partij. Stichting Laurens Wonen maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past stichting Laurens Wonen met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.

5.7 Investeringssubsidies Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste activa worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

11

6. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd.

6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huren De huuropbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende huren van woningen, woongebouwen en overige onroerende goederen, zoals bedrijfsruimten en garages. Huurderving wegens leegstand is op de huren in mindering gebracht. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3% (voorgaand jaar 1,2%). 6.2.2 Vergoedingen Deze opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders voor levering van zaken en diensten, na aftrek van gederfde vergoedingen.

6.3 Bedrijfslasten 6.3.1 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. 6.3.2 Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.3 Pensioenlasten Laurens Wonen heeft voor haar medewerkers een pensioenregeling die wordt geclassificeerd als een zogenaamde verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering. De pensioenregeling is ondergebracht bij het SPW (Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties). Dit betreft een bedrijfstakpensioenfonds en Laurens Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Conform de huidige Richtlijn 271 Pensioenbeloning is de pensioenregeling derhalve verwerkt als zou sprake zijn van een verplichting aan de pensioenuitvoerder. De pensioenlast in de winst- en verliesrekening bestaat bij een verplichting aan de pensioenuitvoerder uit de verschuldigde premies over het lopende jaar. De dekkingsgraad ultimo 2011 bedraagt 101%.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

12

6.3.4 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Het klachten- en mutatieonderhoud betreft alleen kosten van derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.5 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden bepaald op basis van historische uitgaafprijzen en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.6 Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 6.3.7 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (VPB) te betalen. Laurens Wonen heeft een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de belastingdienst, waarin de vrijstelling voor de VPB tot 31 december 2010 is vastgelegd. Bij de behandeling van het Belastingplan 2011 in de Eerste kamer, liet de Staatssecretaris van Financiën weten de huidige situatie vooralsnog te handhaven. Dat betekent dat corporaties met overwegend zorgwoningen voorlopig nog voor de duur van een jaar (31-12-2011) vrijstelling houden van vennootschapsbelasting. 6.3.8 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

13

6.4 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

14

7. Toelichting op de balans per 31 december 2011 VASTE ACTIVA 7.1 Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie

31-12-2011

01-01-2011

107.145.972

100.072.715

92.788.505

421.799

476.047

476.047

1.371.719

1.182.311

1.182.311

218.323 109.157.813

151.428 101.882.501

151.428 94.598.291

Roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling

31-12-2010

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Onroerende zaken in exploitatie Aanschafwaarde onder aftrek van cum. afschrijvingen incl waardeveranderingen Saldo 01-01-2011 op basis van historische kostprijs

92.788.505

Stelselwijziging naar bedrijfswaarde ten gunste van de overige reserve

4.892.340

Bedrijfswaarde per 31-12-2010

97.680.845

Effect overgang contant maken ultimo naar medio *

2.391.870 100.072.715

Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van:

7.073.257

(ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo van het voorgaande verslagjaar) De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: 2.350.504

Aanpassing als gevolg van parameters Jaarresultaat a. vervallen jaarlaag

(1.026.202)

b. effect contante waarde

4.683.800

c. wijziging restant levensduur

-

d. in exploitatie genomen nieuwbouw

3.657.598

Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters a. in de huurprijscomponent

(1.912.541)

b. in de onderhoudslasten

523.734

c. in de overige lasten

3.568.656

d. in de vermogenskostenvoet

-

e in de restwaarde-inschatting grond

(980.379)

f. verbeteringen 2011 geactiveerde uitgaven **

(653.197) 546.273

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

15

Rentabiliteitswaardecorrectie vermogenskostenvoet / aflossingen / renteconversie

(134.315) -

Raming effect inrekenen huurtoeslag (niet meegenomen) Toename bedrijfswaarde via winst- en verliesrekening

6.420.060

Capaciteitseffect: voorraadmutaties a. Verbeteringen geactiveerde uitgaven 2011 * Toename bedrijfswaarde via balans

653.197 653.197

Mutatie in de reële waarde van de materiële vaste activa

7.073.257

Bedrijfswaarde ultimo 2011

107.145.972

Bedrijfswaarde ultimo 2011 met inrekening effect huurtoeslag. ***

101.006.828

* In 2011 is voor de berekening van de bedrijfswaarde voor het eerst de methodiek van het Centraal Fonds gevolgd. Hierbij worden de kasstromen verondersteld halverwege het jaar te vallen. Tot en met jaarrekening 2010 werd verondersteld dat de kasstromen aan het eind van het jaar vielen (postnumerando). Het naar voren halen van de kasstromen met een halfjaar. resulteert in een positief effect op de bedrijfswaarde van € 2.391.870. Omdat deze aanpassing niet is gedaan op basis van nieuwe inzichten, maar puur een verandering van berekeningsmethodiek is, is ervoor gekozen om deze mutatie direct met de stelselwijziging te verwerken in het eigen vermogen per 1 januari 2011. ** De verbeteringen lopen niet via de winst-en-verliesrekening. Het betreft investeringen die enerzijds leiden tot een hogere bedrijfswaarde en anderzijds kosten met zich meebrengen. De hogere bedrijfswaarde en de kosten zijn met elkaar in evenwicht. In geval van nieuwbouw worden de extra kosten, de onrendabele toppen op deze investeringen, wel verwerkt in de winsten-verliesrekening. Die zijn niet terug te vinden in het verloop van de bedrijfswaarde. Van de totale mutatie van de bedrijfswaarde komt € 6.420.060 als winst in de winst-en-verliesrekening terecht. *** In het regeer- en gedoogakkoord is vanaf 2014 rekening gehouden met een jaarlijkse heffing huurtoeslag van € 760 miljoen, waarvan de corporatiesector circa € 600 miljoen voor haar rekening zal moeten nemen. Deze heffing is bedoeld om de financiële houdbaarheid van de huurtoeslag te borgen. Gezien het feit dat de heffing huurtoeslag een beleidsvoornemen van het kabinet betreft (uitsluitend geformuleerd in het regeerakkoord) dat thans nog geen juridische basis kent in de vorm van besloten wetgeving, is verwerking van de heffing huurtoeslag in de bedrijfswaarde per 31 december 2011 niet aan de orde. Het effect van de heffing op solvabiliteit en de kasstromen is groot. Uitgaande van een gemiddelde bijdrage van € 250 per woning zou de bedrijfswaarde ultimo 2011circa € 6,1 miljoen lager zijn.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

16

Het verloop van de overige

Roerende

Onroerende

Onroerende

Totaal

materiële vaste activa in 2011

zaken in ex-

zaken

en roerende

is als volgt weer te geven:

ploitatie

in ontwik -

zaken ten

keling

dienste van de exploitatie

1 januari 2011 Aanschafwaarde Waardeverminderingen Afschrijvingen Boekwaarde 1-1-2011

1.065.550

1.182.311

-

-

(589.503)

-

383.917

2.631.778

(232.489)

(821.992)

476.047

1.182.311

151.428

1.809.786

48.511

497.339

114.619

660.469

(136.443)

(304.571)

Mutaties 2011 Bij: - investeringen - correctie afschrijving aanschaf.

(168.128)

-

- terugname afboekingen - overboeking activa in expolitatie

-

-

(307.931)

(119.617)

189.408

(307.931)

(21.824)

47.967

Af: - desinvesteringen

-

-

-

-

- terugname afschrijvingen

-

-

-

-

- correctie cum. afschrijvingen - waardeverminderingen - afschrijvingen

Totaal mutaties

(168.128)

-

-

-

(136.443)

(304.571)

-

-

102.759

-

47.724

150.483

(65.369)

-

(88.719)

(154.088)

189.408

66.895

202.055

1.371.719

362.093

2.679.745

(54.248)

31 december 2011 Aanschafwaarde Waardeverminderingen Afschrijvingen Boekwaarde 31-12-2011

945.933 -

-

(524.134) 421.799

1.371.719

(143.770) 218.323

(667.904) 2.011.841

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek zijn de volgende: - Overige zaken annuïtair / 3- 10 jaar - Computerapparatuur lineair / 3 jaar In de post materiële vaste activa zijn geen activa begrepen die worden gefinancierd door middel van financial lease. In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

17

Zekerheden Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSWgarantie. Ultimo 2011 zijn er geen complexen hypothecair bezwaard. Voor de overige onroerende zaken geldt een verbod om deze te bezwaren in verband met verleende borgstellingen of garanties op langlopende leningen. Verzekerde waarde De onroerende goederen in exploitatie zijn per 1 januari 2012 voor € 181,6 miljoen verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Dit is exclusief de complexen Maasveld, Carnisselande en Grindhorst. Deze complexen zijn verzekerd via de VvE's. De activa zijn getaxeerd naar herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Assuradeuren hebben zich met deze taxatie akkoord verklaard. De WOZ-waarde van de activa in exploitatie bedraagt € 217.139.000 (peildatum 1 januari 2010)

VLOTTENDE ACTIVA

7.2 Vorderingen 7.2.1 Huurdebiteuren De vorderingen op huurdebiteuren omvatten naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. 31-12-2011 Huurdebiteuren

100.927

Af: voorziening voor oninbaarheid Totaal

(50.709) 50.218

31-12-2010 92.704 (49.922) 42.782

7.2.2 Overige vorderingen Rekening courant Laurens

2.784.160

Rekening courant project Olaertsduyn

-

Overige debiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid

355.604 (14.361) 3.125.403

8.339.410 276.874 148.457 (12.938) 8.751.803

In de nieuwe bekostigingssystematiek door de Nederlandse Zorg Autoriteit (NZA) zullen de resterende boekwaarden voor de intramurale panden van Laurens Wonen die verhuurd worden aan Laurens geen basis meer vormen voor de kapitaallastenvergoeding aan Laurens. Deze overgang van bekostigingssystematiek zou in de toekomst leiden tot een nadelig effect. De NZA heeft ingestemd met het verzoek om een correctie door te voeren voor afschrijvingen vanuit het verleden voor deze intramurale panden. De bedragen worden in 3 jaarlijkse termijnen via de naclaculatie gedeclareerd door Laurens en na ontvangst doorbetaald aan Laurens Wonen, inmiddels zijn twee jaartermijnen doorbetaald en staat een termijn nog open.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

18

31-12-2011

31-12-2010

7.2.3 Overlopende activa Overige posten

112.517 112.517

58.026 58.026

Alle overlopende activa hebben een looptijd korter dan één jaar.

7.3 Liquide middelen 31-12-2011

31-12-2010

Direct opvraagbaar: Kas

1.827

Rekening-courant banken Kruisposten Deposito's

5.215

790.132

102.015

791.959

107.230

3.117

-

3.500.000 4.295.076

5.500.000 5.607.230

De rekening-courantverhouding met banken betreft ultimo 2011 het saldo van lopende rekeningen bij de BNG en ABN-AMRO. Onder de liquide middelen is ultimo boekjaar een deposito begrepen.

PASSIVA

7.4 Eigen vermogen Saldo begin boekjaar

31-12-2011 31.224.385

Stelselwijziging per 1-1-2011 Resultaat boekjaar Saldo einde boekjaar

8.885.310 40.109.695

01-01-2011 23.142.506

31-12-2010 23.142.506

7.284.210 797.669 31.224.385

797.669 23.940.175

De boekwaarde van de onroerende zaken in exploitatie tegen historische kostprijs per 31-122011 zou € 90.296.108 zijn geweest. De ongerealiseerde waardestijging ten opzichte van de historische kostprijs is per ultimo boekjaar € 16.849.864. De stelselwijziging per 01-01-2011 is toegelicht in hoofdstuk 5.

7.5 Voorzieningen 31-12-2011

31-12-2010

Overige voorziening Stand per 1 januari

63.124

Bij: opbouw rechten werknemers

18.250

67.608

Af: onttrekking

(7.526)

(4.484)

Af: vrijval rechten vertrek medewerkers

(1.434) 72.414

63.124

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

-

19

Vanaf 1 januari 2010 heeft de werknemer recht op een individueel loopbaanontwikkelings-budget. Laurens Wonen heeft een in rechte afdwingbare (CAO) verplichting. De verplichting is op nominale waarde gewaardeerd. De voorziening heeft een langlopend karakter.

7.6 Langlopende schulden 7.6.1 Leningen overheid en kredietinstellingen De langlopende schulden betreffen onderhandse leningen van kredietinstellingen. Het verloop van de leningen van overheid en kredietinstellingen is als volgt: Leningen overheid en kredietinstellingen Saldo per 1 januari Correctie aflossingsverplichting vorig jaar Feitelijke stand per 1 januari

31-12-2011

31-12-2010

73.854.267

80.884.655

7.030.388

2.383.918

80.884.655

83.268.573

Bij: nieuwe leningen

-

-

80.884.655

83.268.573

Af: aflossingen

(7.054.735)

(2.383.918)

Af: aflossingsverplichting komend jaar Saldo per 31 december

(8.954.759) 64.875.161

(7.030.388) 73.854.267

Van het totaalbedrag van de schulden heeft € 16.230.350 een looptijd korter dan zes jaar (2010: € 7.452.207). Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de langlopende schulden bedraagt circa 4,65% (2010: 4,78%). De leningen worden afgelost op basis van lineaire, annuïtaire en fixe aflossingen. Renteconversies In 2012 en 2013 zijn er nog 3 leningen met een renteconversie. Op 1 ervan is een overeenstemmingsclausule van toepassing, de 2 andere leningen betreffen gemeenteleningen. In overleg met de gemeente is overeengekomen deze vervroegd af te lossen. Herfinanciering is inmiddels aangetrokken. Zekerheden Er is geen vastgoed hypothecair bezwaard. Tot zekerheid van de leningen, waarvoor borgstellingen zijn verleend door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de leningen waarvoor gemeentegarantie is verleend, geldt een verbod om zonder toestemming van betrokken partijen de eigendommen van bestemming te veranderen, uit te breiden, te vervreemden of met hypotheek of zakelijk recht te bezwaren. 31-12-2011

31-12-2010

VLOTTENDE PASSIVA 7.7 Kortlopende schulden en overlopende passiva 7.7.1 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan kredietinstellingen

Jaarverslag 2011

-

Laurens Wonen

1.200.877

20

31-12-2011 7.7.2 Schulden aan leveranciers Crediteuren

1.002.942

31-12-2010 899.109

7.7.3 Belastingen en premies sociale verzekering De belastingen en premies sociale verzekering betreffen de volgende posten: Omzetbelasting

87.012

2.866

Loonheffing en sociale premies

77.950

83.352

27.978 192.940

30.113 116.331

Pensioenpremies

31-12-2011

7.7.4 Overige kortlopende schulden

31-12-2010

Deze post is als volgt te specificeren: Te betalen rente leningen o/g

1.028.834

1.223.191

57.323

58.583

Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Aflossingsverplichting komend jaar

98.448

109.030

8.954.759

7.030.388

64.834

79.659

2.962

18.233

74.478

61.903

Per saldo te restitueren service- en stookkosten Te verrekenen salarissen Verplichting niet opgenomen vakantiedagen Rekening-courant personeelsvereniging Overlopende passiva

2.304

1.562

203.933 10.487.875

401.700 8.984.249

7.8 Verbonden partijen Het bestuur en de Raad van Toezicht van Laurens Wonen en zorgorganisatie Laurens te Rotterdam vormen een personele unie. Circa een derde van de totale huurbaten van Laurens Wonen wordt gegenereerd uit verhuur van complexen aan tot deze koepel behorende instellingen. Deze baten zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

7.9 Niet in de balans opgenomen verplichtingen Obligo-verplichting WSW- deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegeale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Ultimo 2011 is de obligoverplichting circa € 2.934.000.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

21

Voorziening voor pensioenen De dekkingsgraad is de verhouding tussen het aanwezige vermogen en de pensioenverplichtingen van het fonds. In het herstelplan geeft SPW aan te verwachten dat deze dekkingsgraad binnen vijf jaar weer boven het vereiste niveau (circa 105%) uitkomt. Daarnaast laat het herstelplan zien dat de dekkingsgraad binnen de wettelijke termijn naar verwachting weer boven het vereiste niveau van circa 117% uitkomt. De dekkingsgraad van SPW ultimo 2011 wordt geschat op cica 101%. De financiële omstandigheden zijn momenteel onvoorspelbaar. Net als de vorige maanden is de dekkingsgraad berekend met een gunstigere rente dan de actuele marktrente. Het is op dit moment nog niet duidelijk hoe De Nederlandsche Bank (DNB) hier in de toekomst mee om zal gaan. Ook blijven de ontwikkelingen op de financiële markten onzeker. Het is daarom niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende maanden zal gaan ontwikkelen. Of het fonds extra maatregelen moet overwegen om zijn herstel te bespoedigen, hangt af van die ontwikkeling in de komende maanden. De dekkingsgraad bevindt zich nu enkele maanden iets boven de 100%. Op dit moment is er geen sprake van het doorvoeren van extra maatregelen zoals het korten van pensioenen. Gezien de onzekerheid over de in de toekomst te hanteren rekenrente heeft SPW besloten om de waardeoverdrachten nog niet te hervatten. Als het herstelplan niet voldoende is om het dekkingstekort in de resterende herstelperiode weg te werken, zal het bestuur extra maatregelen moeten treffen. Hoe deze mogelijke extra maatregelen er uit zien, is afhankelijk van de dan actuele financiële situatie, de economische vooruitzichten, de regelgeving met inbegrip van keuzes van kabinet en sociale partners. Wet Ketenaansprakelijkheid (WKA) Om de risico’s als gevolg van de WKA te beperken, hebben wij met de aannemers afspraken gemaakt over boeking van een bepaald percentage van de loonsom naar hun G-rekening. Ook wordt regelmatig inzending van bewijzen van goed betaalbedrag verlangd. De BTW wordt verlegd. Door deze maatregelen dekken wij de risico’s voldoende af en is het niet nodig om een voorziening te treffen. Belastingen Situatie tot 1 januari 2012 Laurens Wonen heeft een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de belastingdienst, waarin de vrijstelling voor de VPB tot 31 december 2010 is vastgelegd. Bij de behandeling van het Belastingplan 2011 in de Eerste kamer, liet de Staatssecretaris van Financiën weten de huidige situatie vooralsnog te handhaven. Dat betekent dat corporaties met overwegend zorgwoningen in 2011 nog vrijgesteld zijn van vennootschapsbelasting. De enige tot 1 januari 2012 in aanmerking komende vrijstelling voor vennootschapbelasting is de vrijstelling die bestaat uit het ‘verschaffen van een onderkomen aan bejaarden, gebrekkigen of wezen’. De Staatssecretaris van Financiën heeft zich evenwel verzet tegen de toepassing van deze vrijstellingsbepaling op woningcorporaties (zorgcorporaties). Zijn interpretatie van de vrijstelling is namelijk dat deze alleen geldt als door de zorgcorporatie ook daadwerkelijk en anders dan als intermediair zorg wordt geleverd aan de huurders.

Situatie vanaf 1 januari 2012 Per 1 januari 2012 liggen de kaarten anders. Als gevolg van een wetswijziging is de vrijstelling voor instellingen die een onderkomen verschaffen aan een specifieke zorgbehoeftige doelgroep komen te vervallen. Daardoor is er ook geen wettelijke basis meer voor de vrijstelling van Laurens Wonen, althans niet voor de vrijstelling die tot en met 2011 is toegepast.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

22

Financiële instrumenten Bij Laurens Wonen is in het jaar 2007 bij de BNG een swap gesloten ter afdekking van het renterisico van een roll-over lening met een hoofdsom van € 12 miljoen tegen een rente van 3maands Euribor + 0,0% (flat). Ingangsdatum 03-06-2008, einddatum 03-06-2024. Het is duidelijk dat deze swap een negatieve marktwaarde heeft, vanwege de hogere vaste rente (4,883%) van de swap in vergelijking met de huidige rente op de kapitaalmarkt. De marktwaarde van deze swap bedraagt per 31-12-2011 circa € 3,3 miljoen negatief. Laurens Wonen is niet voornemens de swap te verkopen op de financiële markt, omdat de renterisicopositie op de rollover dan weer open staat. In het afgesloten swapcontract is geen CSA en margin-call opgenomen. Verder heeft Laurens Wonen nog acht payerswap en acht receiverswaps bij de ABN-AMRO Bank gesloten. Deze payerswaps en receiverswaps hebben elk een totale hoofdsom van € 18,7 miljoen. De payerswaps en receiverswaps zijn enerzijds één op één gekoppeld met bestaande leningen en zijn anderzijds qua hoofdsommen en looptijden identiek aan elkaar. In de afgesloten contracten zijn geen margin calls opgenomen. De negatieve marktwaarde van deze swaps bedraagt circa € 572.000. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Stichting Laurens Wonen vormt met de Stichting Laurens met ingang van 1 januari 2006 een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Stichting Laurens en Stichting Laurens Wonen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de ter zake door de combinatie verschuldigde omzetbelasting.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

23

8. Toelichting op de winst- en verliesrekening BEDRIJFSOPBRENGSTEN

8.1 Huren

2011

Woningen en woongebouwen

13.790.802

13.337.330

421.668

410.273

14.212.470

13.747.603

Onroerende goederen, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid

2010

(184.644)

(144.302)

(19.823) 14.008.003

(32.246) 13.571.055

13.790.802

13.337.330

409.773

398.378

11.895 14.212.470

11.895 13.747.603

De onderverdeling van de post huren is als volgt: Woningen en woongebouwen Huur niet zijnde woningen Garages en parkeerplaatsen (Grindhorst)

De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten is als volgt: 2011

2010

Gemeente Rotterdam

14.009.210

13.547.506

Gemeente Barendrecht

203.260 14.212.470

200.097 13.747.603

8.2 Vergoedingen

2011

2010

Overige goederen, leveringen en diensten Vergoedingen

2.174.366

2.164.799

3.551

4.858

Overige opbrengsten Af: te verrekenen met huurders en leegstand

(81.739) 2.096.178

(97.316) 2.072.341

De post overige goederen, leveringen en diensten betreft vergoedingen die huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor bijvoorbeeld het huren van een boiler, levering energie en water en onderhoud gemeenschappelijke voorzieningen. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde of werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. De verrekenbare kosten worden jaarlijks met de huurders afgerekend.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

24

8.3 Overige bedrijfsopbrengsten

2011

2010

Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie: Dakverhuur mobiele telefonie

9.202

14.583

34.022

20.457

Dekking loonkosten (projecten en servicekstn.)

722.486

699.210

Diverse beheervergoedingen

113.411 879.121

98.146 832.396

Doorberekende rente en afschr.beheeractiv.

BEDRIJFSLASTEN

8.4 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Werkelijk op Werkelijk

Werkelijk op

bedrijfswaarde hist. Kostprijs

2011

2010

2010

* Woningen en woongebouwen (vervallen)

-

-

2.159.111

* Bedrijfsruimten (vervallen)

-

-

124.373

Inventarissen in woongebouwen

75.581

66.577

66.577

Overige zaken

27.178

18.063

18.063

47.724 150.483

27.050 111.690

27.050 2.395.174

Activa ten dienste van de exploitatie

* Afschrijving vervallen in verband met de invoering van de stelselwijziging per 1-1-2011.

8.5 Overige waardeverandering (im)materiële vaste activa 2011 Afboeking PMC woningen

-

8.6 Personeelskosten Lonen en salarissen

2011

-

2010

1.407.200

1.403.680

188.683

173.019

256.846 1.852.729

265.970 1.842.669

Sociale lasten Pensioenlasten

2010

Het gemiddeld aantal personeelsleden in 2011 bedraagt 27,6 (2010: 27,3). Dit aantal is gebaseerd op het aantal full-time equivalenten.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

25

8.7 Lasten Onderhoud

2011

Uitgaven klachtenonderhoud

293.446

264.591

910.380

1.127.525

3.443.767 4.647.593

2.135.703 3.527.819

Uitgaven mutatieonderhoud Uitgaven planmatig onderhoud

2010

De kosten voor onderhoud zijn onder te verdelen in dagelijks onderhoud en groot (planmatig) onderhoud. Het dagelijks onderhoud betreft klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en overig dagelijks onderhoud. Het groot onderhoud betreft de kosten van planmatig onderhoud zoals het periodiek schilderwerk, contractonderhoud, onderhoud en vervanging van bouwdelen en het onrendabele deel van renovaties.

8.8 Overige bedrijfslasten

2011

2010

Heffingen Belastingen

666.696

661.917

Verzekeringen

39.275

51.550

Contributie landelijke federatie

29.948

30.071

735.919

743.538

324.320

318.421

Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Af: Ontvangen ziekengeld en subsidies

(21.578)

Bij: Personeel niet in loondienst

320.506

379.061

Bij: Overige personeelskosten

192.013

217.598

87.071

74.919

Bestuurskosten Automatiseringskosten

(7.283)

73.182

73.182

975.514

1.055.898

1.998.245

1.981.878

487.404

388.437

2.485.649

2.370.315

4.197.082

4.169.751

Overige bedrijfslasten Servicekosten Diverse bedrijfslasten

Onder de algemene beheer- en administratiekosten zijn de accountantshonoraria opgenomen. De honoraria van de accountant over 2011 zijn als volgt (inclusief btw): Controle van de jaarrekening Fiscale advisering

25.037

24.940

4.673

23.166

-

Niet controle - diensten Totaal honoraria accountant

29.710

48.106

Onder de Bestuurskosten is de bezoldiging van bestuurders en leden van de Raad van Toezicht opgenomen voor een bedrag van

Jaarverslag 2011

€ 73.333

Laurens Wonen

26

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 2011

2010

8.9 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente materiële vaste activa: Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

-

-

Rente op vorderingen: Debiteuren

4.566

1.300

52.714

39.978

57.280

41.278

3.691.659

3.765.237

30.404

13.369

5.382 3.727.445

5.382 3.783.988

Rente op liquide middelen: Rekening deposito's

8.10 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente langlopende schulden: Rente langlopende leningen Rente kortlopende schulden: Kredietinstellingen Overige schulden

8.11 Vennootschapsbelasting Te betalen vennootschapsbelasting

-

-

8.12 Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Werkelijk op Werkelijk

Werkelijk op

bedrijfswaarde hist. Kostprijs

2011

2010

2010

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

6.420.060

(810.130)

-

Voor een toelichting op deze post wordt verwezen naar hoofdstuk 7.1.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

27

OVERIGE GEGEVENS

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

28

9. Overige informatie

9.1 Werknemers Gedurende het jaar 2011 had de corporatie gemiddeld 27,6 werknemers (2010: 27,3) in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

9.2 Bestuurders en leden Raad van Toezicht Aan de bezoldiging van bestuurders en leden van de Raad van Toezicht is een bedrag van € 73.333,- uitgegeven. Hiervan heeft € 50.000 betrekking op de vergoeding aan de bestuursleden. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, bij Laurens Wonen geen sprake van is topinkomens, zodat de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens niet van toepassing is. Laurens Wonen vormt een personele unie met Stichting Laurens. De bestuursleden zijn in dienst van Stichting Laurens. In de jaarrekening van Stichting Laurens is de bezoldiging van de bestuurders opgenomen.

9.3 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011 Het bestuur stelt met goedkeuring van de Raad van Toezicht voor het resultaat over het boekjaar 2011 ten bedrage van € 8.885.310 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen.

Jaarverslag 2011

Laurens Wonen

29