JAARRAPPORT 2012 STICHTING LAURENS WONEN
INHOUDSOPGAVE
Algemene gegevens Jaarverslag 2012
1
Verslag van de Raad van Bestuur
2
Verslag van de Raad van Toezicht, waarin opgenomen
3
• Governance code
Volkshuisvestingsverslag 1. Het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden 1.1 Inleiding – Wonen voor de doelgroep 1.2 Nieuwbouwprojecten 1.3 Verhuiskostenvergoeding 1.4 Strategisch Vastgoedbeleid 1.5 Kwaliteitsbeleid 1.6 Onderhoud 1.7 Woningbezit in cijfers 1.8 Maatschappelijk vastgoed Laurens Wonen 1.9 Overig vastgoed Laurens Wonen 1.10 Commercieel vastgoed Laurens Wonen
17 17 19 20 20 22 24 25 25 25
2. Leefbaarheid 2.1 Wijkfunctie woongebouwen 2.2 Leefbaarheid in het gebouw
26 26
3. Wonen en zorg 3.1 Woningen 3.2 Zorgvoorzieningen 3.3 Zorggeïndiceerden
29 29 29
4. Het verhuren van de woningen van de toegelaten instelling 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
Huurbeleid Huurachterstanden Huurtoeslag Woningtoewijzing Verantwoording Verkoop van woningen
31 32 33 33 35 37
5. Bewonersbetrokkenheid 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
Participatiebeleid GeschillenCommissie Overkoepelende HuurdersCommissie Bewonersblad Website Algemeen
38 39 40 41 42 42
6. Financieel beleid en beheer 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
Financiële continuïteit Waardering van het vastgoed Financieel beleid (sturingskader) Financieringen en beleggingen De administratie
43 44 46 48 48
7. Verklaringen Raad van Bestuur
49
Raad van Toezicht
50
Jaarrekening 2012
Overige gegevens
ALGEMENE GEGEVENS VERSLAG RAAD VAN BESTUUR VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT (waarin opgenomen de Governance Code)
1.
ALGEMENE GEGEVENS
Laurens Wonen Sinclair Lewisplaats 20 3068 EC Rotterdam T 010 407 07 04 F 010 407 07 00 E
[email protected] I www.laurens.nl Koninklijke Toelatingsbesluit nr. 93.003317 d.d. 22 april 1993 Opgericht: 13 februari 1987 Laatste statutenwijziging: 3 oktober 2006 Inschrijving handelsregister Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam d.d. 23 februari 1987, dossiernummer: 41129724 Corporatienummer: L 2066, NRV-nummer: 15936 Laurens Wonen werkt nauw samen met zorgorganisatie Laurens. Laurens Wonen is aangesloten bij Aedes vereniging van woningcorporaties en de Stichting Maaskoepel. De corporatie heeft geen verbindingen met andere rechtspersonen. Op één complex na is al het bezit van Laurens Wonen gelegen in de gemeente Rotterdam. Alleen het complex Carnisselande bevindt zich in de gemeente Barendrecht. Tenzij anders vermeld geldt alles wat in dit jaarverslag opgenomen is voor beide gemeenten.
1
2.
VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR
Het jaar 2012 was voor alle corporaties en dus ook voor Laurens Wonen een turbulent jaar. Falende bestuurders en toezichthouders zorgden dat er frequent negatieve krantenkoppen verschenen over collega-corporaties. Naast scherpe pers, volgde de politiek deze zelfde tendens door (noodgedwongen) zware maatregelen af te kondigen. Dit uitte zich in een Lenteakkoord, Regeerakkoord en recent in 2013 het Woonakkoord. Ook toezichthouders en andere belangrijke stakeholders van corporaties zochten (en zoeken) naar een nieuwe werkwijze om de schandalen in te dammen en langjarige financiële gezondheid te waarborgen. Dat is met de forse maatregelen spannend. En niet in het minst voor een kleine, categorale corporatie als Laurens Wonen. In het licht van alle ontwikkelingen zijn de nauwe banden met zorgorganisatie en zusterinstelling Laurens verder aangehaald. Het scheiden van wonen en zorg zal voor zorgorganisaties en dus ook voor corporaties met veel zorgvastgoed met lichte zorgcliënten (zorgzwaartepakketten 1 t/m 4) grote impact hebben. In plaats van de door de AWBZ vergoedingen voor verblijf van ca €850950 per maand, zal een zorgunit door de cliënten zelf betaald moeten worden op basis van het Woningwaarderingstelsel (WWS). Voor corporaties een bekend fenomeen, voor een zorgorganisatie een compleet nieuwe wereld met nieuwe (huur)wetgeving. Ook zal dit financieel zware gevolgen hebben voor zorgorganisaties en corporaties aangezien zorgunits op basis van de WWS punten nog circa €200-450 kunnen opbrengen per maand. Een forse financiële achteruitgang voor de instellingen en mogelijk ook voor de cliënten zelf. Het einde van de traditionele verzorgingshuizen?! Maar gelukkig laten sommige ontwikkelingen ook positieve kanten zien voor corporaties en in dit geval zeker voor Laurens Wonen. Het scheiden van wonen en zorg zal een negatieve impact hebben op de toekomstwaarde van de vijf verzorgingshuizen die verhuurd worden aan Laurens tegen relatief hoge huren, maar hebben mogelijk een positieve invloed op de 1.700 seniorenwoningen. De prijs/kwaliteitverhouding van een twee- of driekamer woning in een Laurens Wonen complex ten opzichte van een éénkamer woning in een voormalig verzorgingshuis laat zich raden. Zelfstandige woonruimte met activiteiten, voorzieningen en diensten winnen aan aantrekkelijkheid, zeker nu mensen met een SP 1 t/m 4 geacht worden langer zelfstandig te blijven wonen. Geclusterd en beschut wonen waar mensen met een lichte zorgindicatie nog letterlijk en figuurlijk langer mee uit de voeten kunnen is een pre. Alle genoemde ontwikkelingen maakten dat we de vastgoedanalyse en te bepalen strategie nog een keer ‘over’ hebben gedaan. Welke panden behoren tot het kernvastgoed (en welke niet), wat kunnen we zorggeïndiceerden bieden met toeleiding, welke nieuwbouw is nog haalbaar, etc.? Een spannende en onzekere tijd die we waar mogelijk in de jaarrekening zullen verklaren, maar die vooral zichtbaar zijn in meerjarenprognoses, die we dan ook veelvuldig en met diverse scenario’s doorrekenen. We blijven weloverwogen keuzes maken en ons inzetten op langjarige en betaalbare huisvesting voor ouderen in en rond Rotterdam. Ouderen die het door de economische recessie ook met minder moeten doen.
Ids Thepass Marc Scholten Raad van Bestuur Laurens Wonen
2
3.
VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT
Governance Code De corporatiebranche beschikt over een Governance Code, welke ook door Laurens Wonen wordt onderschreven. De Governance Code is onderverdeeld in vijf hoofdstukken: • • • • •
naleving en handhaving van de code; de Raad van Bestuur; de Raad van Toezicht; de audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne controlefunctie en van de externe accountant; maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden.
Raad van Bestuur In de Governance Code worden onder andere de rol en de verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur voor het beheersen van risico’s en het verrichten van activiteiten omschreven. Enkele principes uit de Governance Code zijn dat de Raad van Bestuur verantwoordelijk is voor de kwaliteit en volledigheid van openbaar gemaakte financiële berichten en dat in het jaarverslag de hoofdlijnen worden aangegeven van het bezoldigingsbeleid. Verder behoort de Raad van Bestuur een visie te hebben op de maatschappelijke positie van de woningcorporatie, dienend als uitgangspunt voor haar beleid en houdt de corporatie ten minste eenmaal per jaar een vergadering met belanghebbenden. Laurens Wonen heeft een belanghebbendenoverleg middels de structurele samenwerking met zorgorganisatie Laurens en jaarlijks vijf à zes keer afstemming met de Overkoepelende HuurdersCommissie.
Raad van Toezicht De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor het interne toezicht op Laurens Wonen. Hierbij staat de missie van Laurens Wonen centraal1. Onderdeel daarvan is de intensieve samenwerking met zorgorganisatie Laurens. Het toezicht strekt zich uit tot de strategie, de financiële risicobeheersing en de volkshuisvestelijke taken. Bij haar toezicht heeft de Raad van Toezicht zich in 2012 wederom laten leiden door de vraag of het beleid wordt gevoerd in overeenstemming met de beginselen van verantwoord ondernemerschap. De Raad van Toezicht heeft erop toegezien dat het beleid in overeenstemming is met wettelijke, statutaire en andere voorschriften en dat de continuïteit, ook op de langere termijn gewaarborgd is. Het toezichtkader van de Raad van Toezicht bestaat uit de door haar vastgestelde ijkpunten, zoals het jaarplan waarin de missie van Laurens Wonen is geconcretiseerd, het strategisch voorraadbeleid en de meerjarenbegroting. Op basis van dit kader heeft de Raad de afwegingen getoetst tussen het organisatiebelang enerzijds en de maatschappelijke functie van de stichting anderzijds. De leden van de Raad van Toezicht hebben zich bij de vervulling van hun taak gericht op het belang van Laurens Wonen en de daaraan verbonden onderneming en hebben daarbinnen zoveel mogelijk samenwerking gezocht met zorgorganisatie Laurens.
1
Laurens Wonen wil samen met Laurens een duurzaam, integraal aanbod aan wonen, zorg en diensten leveren aan ouderen in de stadsregio Rotterdam, wat erkend wordt als passend bij hun behoeften. Daarbij wil zij de samenwerking met zorgorganisatie Laurens zodanig vormgeven, dat er voor de klanten van deze organisaties een totaalbeeld ontstaat.
3
Drs. R.L. de Bakker (tot 1 juni 2012)
Mevrouw mr. J. Vijlbrief-van der Schaft
Drs. J.C. Visser
Mr. B.R.I.M. Gerner (vanaf 1 mei 2012) J.R.M. Nijman
P. Boekhoud
Mr.ing. A.T. Alderliesten
Lid RvT Lid Auditcommissie Toehoorder RvT
Voorzitter RvT Voorzitter Remuneratiecommissie Lid RvT Lid Auditcommissie Vice-voorzitter RvT Voorzitter Auditcommissie Lid Remuneratiecommissie Vice-voorzitter RvT (vanaf 1 juni 2012) Lid Remuneratiecommissie (vanaf 1 juni 2012) Lid RvT Voorzitter Auditcommissie Lid RvT
Functie
Prof.dr. F.G.A. van der Meché
Naam
Juridisch/ Maatschappelijk
Financieel/ Commercieel Beleidskaders zorg
Ketenafspraken
Financieel/ Commercieel
Wonen
Zorg
Aandachtsgebied
het
gebied
Bestuurslid/penningmeester stichting Ouderenhuisvesting
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
WoonCompas
n.v.t.
n.v.t.
Nevenfuncties op volkshuisvesting
Samenstelling van de Raad van Toezicht op 31 december 2012
van
2005 / 2017
2006 / 2015
1999 / 2013
2012/2016
2001 / 2013
1989 / medio 2012
2006 / 2017
2004 / 2015
Eerste benoeming/ moment aftreden
6/6
6/6
6/6
4/4
6/6
3/3
4/6
Aantal bijgewoonde vergaderingen 6/6
4
De Raad van Toezicht bestaat uit minimaal vijf en maximaal zeven leden. In 2012 waren er zes leden en één toehoorder namens de Raad van Toezicht van zorgorganisatie Laurens. De Raad van Toezicht heeft vanuit zijn gelederen een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld. Auditcommissie De Raad van Toezicht van Laurens Wonen heeft uit zijn midden een auditcommissie ingesteld, bestaande uit ten minste twee leden. In de eerste helft van 2012 werd de auditcommissie gevormd door de heren drs. R.L. de Bakker (voorzitter), mr. ing. A.T. Alderliesten en drs. J.C. Visser. De heren De Bakker en Alderliesten zijn voor de auditcommissie voor het eerst benoemd in 2006 voor een periode van vier jaar en daarna herbenoemd. De heer Visser is benoemd in 2008. De heer De Bakker is per 1 juni 2012 uit de Raad van Toezicht getreden. Hij is opgevolgd door de heer Gerner, die ook de taken van de heer De Bakker in de Auditcommissie heeft overgenomen. Begin 2006 heeft de Raad van Toezicht het ‘Reglement voor de auditcommissie’ vastgesteld, waarin de taken en bevoegdheden van de auditcommissie zijn omschreven. De auditcommissie is op basis van dit reglement namens de Raad van Toezicht onder meer belast met het toezicht op de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing door Laurens Wonen, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. In het reglement is onder meer bepaald dat accountant en auditcommissie indien dit wenselijk wordt geacht buiten aanwezigheid van de Raad van Bestuur contact met elkaar kunnen hebben. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de auditcommissie in 2012 driemaal vergaderd, waarvan één keer in tegenwoordigheid van de externe accountant. Hierbij zijn onder meer de volgende onderwerpen besproken: • • • • • • •
management kwartaalrapportages; kwartaalrapportages projecten; accountantsverslag voor het boekjaar eindigend op 31-12-2011; jaarverslag en jaarrekening 2011; bedrijfsvergelijking Centraal Fonds Volkshuisvesting; jaarplan 2013; begroting 2013.
De Raad van Bestuur en de auditcommissie maken ieder ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Deze beoordeling heeft voor het laatst plaatsgevonden in 2009. Remuneratiecommissie De Raad van Toezicht van Laurens Wonen heeft uit zijn midden een remuneratiecommissie ingesteld, bestaande uit ten minste twee leden. In de eerste helft van 2012 werd de remuneratiecommissie gevormd door de heren drs. R.L. de Bakker en prof. dr. F.G.A van der Meché (voorzitter). De heren De Bakker en Van der Meché zijn beiden voor het eerst benoemd in 2006 voor een periode van vier jaar. De heer Van der Meché is voor een periode van vier jaar herbenoemd; de heer De Bakker is na het vaststellen van de jaarrekening 2011 afgetreden. Na het vertrek van de heer De Bakker is de heer Boekhoud tot de remuneratiecommissie toegetreden. De remuneratiecommissie is op basis van het reglement van de Raad van Toezicht namens de Raad van Toezicht onder meer belast met het bezoldigingsbeleid en de beoordeling van de Raad van Bestuur. De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor een goede invulling van de bestuursfunctie, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van de bestuurders.
5
Er is sprake van een personele unie van bestuur tussen zorgorganisatie Laurens en Laurens Wonen. Laurens Wonen betaalt een vergoeding voor de Raad van Bestuur aan de formele werkgever, zijnde zorgorganisatie Laurens, ad € 25.000,- per bestuurder voor 2012. De remuneratiecommissie heeft in het jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld dat de prestatieafspraken in 2012 in voldoende mate zijn gerealiseerd.
Deskundigheidsbevordering De Raad van Toezicht neemt in de jaarplanning een aantal thema’s op waar extra aandacht aan wordt besteed. Deze thema’s worden voorafgaand aan de reguliere vergadering behandeld. In 2012 is door de directeur vastgoed een toelichting gegeven op de vastgoedprojecten en de stand van zaken van de vastgoedstrategie. Daarnaast bespreekt de externe accountant jaarlijks de ontwikkelingen in de volkshuisvesting vanuit zijn perspectief. Op 17 september 2012 is met de externe accountant gesproken over de trends en actuele kwesties in de sector, zoals het scheiden van wonen en zorg.. Belangrijke rapporten die uitkomen worden verspreid en waar nodig besproken. Ook is er een collectief lidmaatschap van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). En individuele leden hebben de mogelijkheid om in het kader van deskundigheidsbevordering symposia en andere bijeenkomsten bij te wonen. In 2012 hebben leden van de Raad van Toezicht symposia bijgewoond, cursussen gevolgd en intervisie bijeenkomsten bijgewoond op het gebied van professionalisering, betrokkenheid en onafhankelijkheid, het onderkennen van early warning signalen en informatievoorziening.
Zelfevaluatie Eenmaal per jaar wordt het functioneren van de Raad van Toezicht en de samenwerking met de Raad van Bestuur geëvalueerd. Een cyclus wordt gehanteerd waarbij elk derde jaar een externe evaluatie plaats vindt, de volgende in 2013. In 2011 is geëvalueerd “waar zien we op toe” naar aanleiding waarvan een wijze van toezicht op kwaliteit en veiligheid is ontwikkeld. In 2012 heeft een traditionele interne evaluatie plaats gevonden, waarbij het functioneren in algemene zin is besproken. Daarbij is geconcludeerd dat binnen de Raad de werkwijze naar tevredenheid loopt, evenals de relatie met het Bestuur. De relatie met de “tweede laag” leek te kunnen worden geïntensiveerd middels meer informele inhoudelijke bijeenkomsten. Een eerste initiatief is daar toe genomen.
Vergaderingen De Raad van Toezicht is in 2012 zes maal bijeengeweest voor een reguliere vergadering. Tijdens een van de vergaderingen is bijgepraat met een aantal leden van de Ondernemingsraad. De volgende onderwerpen zijn in de reguliere vergaderingen van de Raad van Toezicht aan de orde geweest: • externe en interne ontwikkelingen; • stand van zaken nieuw- en verbouwprojecten; • strategisch vastgoedbeleid; • management kwartaalrapportages; • jaarrapport en jaarrekening 2011; • vice-voorzitterschap en lidmaatschap remuneratiecommissie; • werving leden Raad van Toezicht; • herbenoeming leden Raad van Toezicht; • ijkpunten 2013 Raad van Bestuur; • jaarplan en begroting 2013.
6
Governance code 1. Governance code Stichting Laurens Wonen onderschrijft de in de Aedescode en de Governance code Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governance code Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Stichting Laurens Wonen.
2. Organisatieschema
Raad van Toezicht
Raad van Bestuur
Directie
Afdeling Woondiensten
Afdeling Financiën
Directiesecretariaat
manager
manager
secretaresse/ PR/P&O
woonconsulenten
medewerker financieel beheer & informatie
medewerker woondiensten
medewerker financiën
telefoniste/baliemedewerker
medewerker crediteuren
opzichters
Afdeling Techn. Beheer
manager
werkvoorbereiders
Afdeling Projecten projectmanagers medewerker projecten
technisch administratief medewerkers opzichters
medewerker huuradministratie & ICT
huismeesters
7
3. Raad van Toezicht De Raad van Toezicht bestaat uit zes personen. Daarnaast is er een toehoorder vanuit de Raad van Toezicht van zorgorganisatie Laurens. De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op de Raad van Bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens de Raad van Bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Toezicht in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad van Toezicht nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Toezicht hieraan in 2012 invulling heeft gegeven. De Raad van Toezicht waakt ervoor dat ieder van de leden van de Raad van Toezicht dan wel zijn echtgenoot, geregistreerde partner of een andere levensgezel, pleegkind of bloed- of aanverwant tot in de tweede graad naar zijn oordeel in formele zin onafhankelijk is in het licht van de volgende criteria: a. b.
c. d.
e.
f.
g. h.
i.
in de vijf jaar voorafgaande aan de benoeming werknemer of lid van de Raad van Bestuur van de woningcorporatie (inclusief gelieerde rechtspersonen) is geweest; een persoonlijke financiële vergoeding van de woningcorporatie of van een aan haar gelieerde rechtspersoon ontvangt, anders dan de vergoeding die voor de als lid van de Raad van Toezicht verrichte werkzaamheden wordt ontvangen en voor zover zij niet past in de normale uitoefening van bedrijf; bestuurslid is van een vennootschap dan wel rechtspersoon waarin een lid van de Raad van Bestuur van de woningcorporatie lid van de raad van commissarissen is; in de vijf jaar voorafgaand aan de benoeming een belangrijke zakelijke relatie met de woningcorporatie of een aan haar gelieerde rechtspersoon heeft of in de vijf jaar voorafgaand aan de benoeming heeft gehad. Daaronder wordt in ieder geval begrepen het geval dat de toezichthouder of een kantoor waarvan hij aandeelhouder, vennoot, medewerker of adviseur is, is opgetreden als adviseur van de woningcorporatie en het geval dat de toezichthouder bestuurder of medewerker is van een bankinstelling waarmee de woningcorporatie een duurzame en significante relatie onderhoudt; lid is van de gemeenteraad of Provinciale Staten van een gemeente of provincie waar de woningcorporatie feitelijk werkzaam is dan wel in dienst is van een zodanige gemeente of provincie en feitelijk betrokken bij volkshuisvestingsaangelegenheden; werkzaam is bij het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, of bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw of voor de volkshuisvesting relevante belangenbehartigingsorganisaties en feitelijk betrokken is bij volkshuisvestingsaangelegenheden; huurder is van de woningcorporatie; aandelen houdt, of bestuurder of commissaris van een rechtspersoon is die aandelen houdt, in een aan de woningcorporatie gelieerde vennootschap, of vennoot is dan wel bestuurder of commissaris is van een vennoot in een contractuele vennootschap waarin ook de woningcorporatie vennoot is; gedurende de voorgaande twaalf maanden tijdelijk heeft voorzien in het bestuur bij belet en ontstentenis van bestuurders.
8
4. De Raad van Bestuur 4.1 Taak en werkwijze De Raad van Bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat de Raad van Bestuur verantwoordelijk is voor: • • • • • •
de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; de strategie; de financiering; het beleid; de resultatenontwikkeling; het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.
De Raad van Bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. De Raad van Bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De Raad van Bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Toezicht. De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. De Raad van Bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht en haar auditcommissie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Bestuur zijn in Artikel 12 van de statuten van de Stichting Laurens Wonen omschreven.
4.2 Leden van de Raad van Bestuur Per 31 december 2012 bestaat de Raad van Bestuur uit de heren I.C. Thepass en drs. M.N.M. Scholten. De Raad van Bestuur heeft zich tot 1 juli 2012 laten bijstaan door de interim-directeur, de heer ing. R. Koster. Per 1 juli 2012 is mevrouw ir. C.D. Vermaas MBA in dienst getreden en daarmee aanspreekpunt voor het Bestuur ten aanzien van de dagelijkse leiding. De portefeuilleverdeling binnen de Raad van Bestuur is als volgt: Naam De heer I.C. Thepass
Bestuursfunctie Voorzitter
De heer drs. M.N.M. Scholten
Lid
De • • • • •
Nevenfuncties Voorzitter bestuur Breed Welzijn Delft Voorzitter Nico Adriaanstichting Rotterdam Lid RvT De Werkplaats n.v.t.
bestuursvoorzitter is specifiek verantwoordelijk voor de vaststelling van de strategische doelresultaten van de organisatie; de positionering van Laurens Wonen en Laurens op de markt (pmc-beleid); de besturingsfilosofie; de strategische en kwaliteitsontwikkeling van zorg- en dienstverlening; kennisontwikkeling en innovatie.
Het bestuurslid is specifiek verantwoordelijk voor: • de implementatie en realisatie van projecten; • het vastgoed binnen Laurens Wonen en Laurens;
9
• • •
de bedrijfsvoering; de organisatie en het beheer van de zorg- en dienstverlening; het kwaliteitsbeleid;
4.3 Tegenstrijdige belangen In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot Raad van Toezicht en de bestuurders zoals bedoeld in principe II.3 van de Governance Code Woningcorporaties.
5.
Beleidsdoelstellingen
5.1 Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden De Raad van Bestuur heeft na goedkeuring van de Raad van Toezicht de volgende doelstellingen gehanteerd: • De Stichting Laurens Wonen heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Daarbij richt de stichting zich met name, maar niet alleen, op het leveren van een volkshuisvestelijke prestatie die is afgestemd op de wensen en behoeften van ouderen. Hierbij wordt met name gedacht aan vormen van huisvesting die zijn gecombineerd met de organisatie van service, zorg en dienstverlening. • Ook richt de stichting zich op het leveren van huisvesting aan doelgroepen met specifieke behoeften en wensen op het gebied van zorg en dienstverlening, die niet binnen de reguliere huisvesting kunnen worden gerealiseerd. De strategieën van Laurens Wonen en de zorgorganisatie Laurens worden zoveel mogelijk op elkaar afgestemd, waarbij de rol van Laurens Wonen is: • •
De normale taken als (categorale) woningcorporatie in het zo goed mogelijk ontwikkelen en beheren van zorggerelateerde huisvesting voor ouderen. Een bijdrage leveren aan de concern doelstellingen middels rollen als: a. Kenniscentrum De specifieke kennis van Laurens Wonen betreft het ontwikkelen en beheren van woningen en gebouwen voor de bovengenoemde doelgroep. Dit varieert van woningen met eenvoudige aangepaste voorzieningen tot woongebouwen (zoals verzorgingshuizen en verpleeghuizen voor kleinschalig wonen van dementerende ouderen) die gericht zijn op mensen met een specifieke gezondheidssituatie. In de huidige tijd is het bijdragen aan de ontwikkeling van ‘woonzorgzônes’ een bijzondere uitdaging. Deze kennis wordt ingezet voor de gebouwen die in eigendom zijn van Laurens Wonen en van de zorgorganisatie Laurens en voor het scheppen van adequate voorzieningen samen met andere partijen. b. Bemiddeling De samenhang van wonen-diensten-zorg en vooral de ketenzorg vragen om een goede bemiddeling van instroom, doorstroom en uitstroom van klanten naar woonvormen die passen bij hun situatie. Het eigen woningbezit is hierin een strategisch hulpmiddel, zowel bij de instroom (mensen die in toenemende mate op diensten en zorg aangewezen zijn) als bij de doorstroom en uitstroom (mensen die naar een tijdelijke of blijvende aangepaste woonvoorziening gaan). Hiernaast biedt het eigen woning- en zorgbezit ook handvatten voor het gesprek met andere partijen in het regelen van de passende arrangementen voor klanten via woningtoewijzing of bij het creëren van ‘woonzorgzônes’. c. Vastgoedsturing Het uitvoeren van onderhoud en de begeleiding van de projectontwikkeling voor de panden van zorgorganisatie Laurens, als was Laurens Wonen de eigenaar.
10
5.2 Stakeholders Laurens Wonen heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: • de zorgorganisatie Laurens; • andere zorgaanbieders in de regio Rijnmond; • de bewoners, middels een Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) en, per complex, de bewonerscommissies; • de gemeenten Rotterdam en Barendrecht; • toezichthoudende instanties als het WSW en CFV; • belanghouders zoals Aedes, Maaskoepel en Woonnet Rijnmond; • collega-corporaties, in het bijzonder de beide andere Rotterdamse categorale huisvesters van ouderen: WoonCompas en SOR. De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2012 als volgt plaatsgevonden: • Met zorgorganisatie Laurens Door middel van een personele unie van de besturen van Laurens Wonen en de zorgorganisatie Laurens en door een structurele deelname van de directeur Laurens Wonen aan het Strategisch Beraad van zorgorganisatie Laurens. De Raad van Toezicht kent een personele unie voor vijf van de zes leden. In de Raad van Toezicht van Laurens Wonen is namens de Overkoepelende HuurdersCommissie en de individuele huurders een lid benoemd; in de Raad van Toezicht van zorgorganisatie Laurens is ook een lid benoemd namens de Cliëntenraad. Beiden zijn toehoorder in de vergaderingen van de andere partij. • Met collega-corporaties Met de collega-corporaties en meer specifiek de ouderenhuisvesters WoonCompas en SOR vindt geregeld overleg plaats. Zowel qua afstemming van beleid op het (categorale) werkgebied als over gezamenlijke projectontwikkelingsactiviteiten. • Met bewoners Met bewoners vindt periodiek overleg plaats via de bewonerscommissies en communicatie via de Laurens krant. • Met de Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) Met de OHC wordt tweemaandelijks overlegd over vaste en actuele onderwerpen. Naast de wettelijke overlegpunten vindt hier discussie plaats over een breed scala van onderwerpen die de huurders aangaan. Zo is er in 2012 veel aandacht besteed aan de externe ontwikkelingen rondom het Lente- en later het Regeerakkoord. Ook de diverse heffingen die de sector algemeen treffen, zoals de Vestiaheffing en verhuurdersheffing, zijn uiteraard gespreksonderwerp geweest, evenals de maatregelen die de corporatie voornemens is te treffen. • Met de gemeenten en andere zorgaanbieders Met deze partijen vindt overleg plaats op basis van gemeenschappelijke onderwerpen.
6.
Interne risicobeheersings- en controlesystemen
6.1 Risicobeheersing De Raad van Bestuur van Stichting Laurens Wonen is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s waar wij mee te maken hebben beschreven. Dit overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Stichting Laurens Wonen van belang zijn. Strategische risico’s • Veranderende regelgeving voor wat betreft huisvesting en zorg. Afgelopen jaar is de snel veranderende economische en politieke context waarin wij opereren tot het grootste strategische risico gaan behoren. Was voorheen een politieke verandering niet direct aanleiding tot drastische verandering in wet- en regelgeving, helaas is dat afgelopen jaar gewijzigd en is het imago van de corporatiesector in Nederland dermate slecht dat er vanuit
11
Den Haag diverse rekeningen richting de sector gaan om de economische malaise het hoofd te bieden. Financiële risico’s • Invoering van vennootschapsbelasting voor woningcorporaties. Ondanks inhoudelijke argumenten om niet onder de Vennootschapsbelasting (VPB) voor zorgcorporaties zoals Laurens Wonen te vallen, maar overduidelijk te zijn gelieerd aan de van VPB vrijgestelde zorgorganisatie Laurens is het beroep niet ontvankelijk verklaard. De volgende stap was dan ook om in samenspraak met Aedes en gelijksoortige corporaties de uitvoering van de vennootschapsbelasting voor zorgcorporaties op te zetten. Aandachtspunt is (de manier van) het waarderen van de leningportefeuille en het zorgvastgoed. Medio 2013 zal de definitieve aanpak en daarmee beter inzicht in de hoogte van de aanslag bekend zijn. • De hoogte en timing van de verschillende heffingen (Vestia, verhuurdersheffing). Deze worden met grote snelheid tot wetgeving aangenomen en hebben op een kleine corporatie als Laurens Wonen veel effect. • Extra inkomsten door wijziging van wet- en regelgeving zijn voor Laurens Wonen minder interessant doordat er zeer weinig ‘scheefwoners’ wonen, er geen bezit tegen/over de liberalisatie grens is en verkoop in deze markt en met dit bezit minder makkelijk op korte termijn realiseerbaar is. • De in diverse akkoorden genoemde wijzigingen van huurbeleid door de WOZ-waarde te koppelen aan de huurprijs kan voor ons specifieke bezit in Rotterdam tot grote onzekerheid rondom de inkomsten leiden. • De transformatieopgave die de Raad van Bestuur ziet om de woningen en gebouwen van Laurens Wonen toekomstbestendig te maken voor ouderenhuisvesting voor ouderen met een hogere zorgvraag. • Financiering door externe (geborgde) leningen aan te trekken voor de twee op korte termijn aanbestedingsgereed staande projecten (Veldstraat en ‘t Clockhuys). • Aanbesteding; de grote onzekerheid rondom de bouwsector maakt dat de selectie en prijsvorming van de twee genoemde projecten zeer zorgvuldig moet worden opgezet om faillissement van de gecontracteerde bouwer en onbenoemde geldstromen die gaan plaatsvinden tussen betrokkenen te voorkomen. Operationele risico’s • op onderdelen lastige woningmarkt in Rotterdam; • veiligheidsrisico’s als brand en legionellabacterie door meer geconcentreerd wonen van ouderen met een zorgvraag in onze woningcomplexen. • kwetsbaarheid door relatief kleine werkorganisatie en meer controles van buitenaf (bureaucratisering). 6.2 Controlesystemen De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook adequate en effectieve risicobeheersings- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. Gedurende het verslagjaar hebben wij de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals risico’s waaraan Stichting Laurens Wonen is blootgesteld. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersings- en controlesystemen in het verslagjaar waren: • reguliere controles volgens de Interne Controle- afspraken; • vastgelegde procedures; • een GeschillenCommissie; • een standaard risicoanalyse bij overgang naar een nieuwe projectfase; • externe benchmarking middels KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector)
12
7.
Externe accountant
De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht stelt de beloning van de externe accountant vast na overleg met de Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur en de Auditcommissie maken ieder ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Toezicht.
8.
Planning & Control
In het kader van haar Planning & Control taken heeft de Raad van Toezicht zich bezig gehouden met: • bespreken van het jaarplan 2013; • goedkeuren van het jaarverslag 2011 en de jaarrekening 2011. Het laatste stuk is in de auditcommissie in aanwezigheid van de accountant voorbesproken; • het aan de hand van kwartaalrapportages vormen van een oordeel over de ontwikkeling van de verschillende prestatievelden in het verslagjaar; • goedkeuren van de jaarschijf 2013 van de meerjarenbegroting en kennisnemen van de overige jaarschijven. Het jaarplan 2013 is in de meerjarenbegroting geïntegreerd.
9.
Treasury
In 2012 heeft een treasurycommissie, bestaande uit de heren drs. M.N.M. Scholten (financieel bestuurder), P.H. Liu (financieel manager zorgorganisatie Laurens) en M.C.J. Habraken (manager Financiën Laurens Wonen) alle treasurybeslissingen ten behoeve van de Raad van Bestuur voorbereid, hierbij ondersteund door een externe adviseur. Later in het jaar is hier mevrouw C.D. Vermaas aan toegevoegd als directeur Vastgoed.
10.
Projectontwikkeling
Via de ‘kwartaalrapportages projecten’ worden de ontwikkelingen van de nieuw- en verbouwprojecten weergegeven. Naast de inhoudelijke weergave (kwaliteit, geld, organisatie en communicatie) worden per kwartaal de (wijzigingen in) de planningen van alle nieuw- en verbouwprojecten weergegeven. 11.Vertegenwoordigingsbevoegdheid Stichting Laurens Wonen wordt vertegenwoordigd door de Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur laat zich bijstaan door een directeur. De Raad van Bestuur heeft de omvang van de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de directeur als volgt bepaald: 1. het aangaan van arbeidsovereenkomsten voor alle medewerkers van Laurens Wonen; 2. het aangaan van verplichtingen voor de eigen organisatie tot een bedrag van € 300.000,-. Het bedrag van € 300.000,- wordt getoetst aan het totaal bedrag van de verplichting voor de totale looptijd van de verplichting; 3. het sluiten van (intentie)overeenkomsten tot samenwerking met andere partijen die alleen geldig zijn voor de eigen organisatie. De financiële waarde van deze overeenkomst wordt getoetst aan het gestelde onder 2.
13
12.
Vergoedingen van de leden van de Raad van Toezicht
De vergoedingen van de Raad zijn gebaseerd op uitspraken van de commissie Advies Arbeidsvoorwaarden van Aedes. Om tot objectieve criteria te komen bij de vaststelling van de bezoldiging ligt het volgens deze commissie voor de hand om, in verhouding tot de tijdsinvestering en de mate van verantwoordelijkheid, een relatie te leggen met de beloning van de Raad van Bestuur. De vergoedingen zijn in 2012 door de Raad van Bestuur met 1,72% verhoogd. De leden van de Raad van Toezicht ontvingen in 2012 de volgende vergoedingen: Naam F.G.A. van der Meché R.L. de Bakker A.T. Alderliesten P. Boekhoud J.R.M. Nijman J.C. Visser B.R.I.M. Gerner J. Vijlbrief-van der Schaft
Functie Voorzitter Vice-voorzitter tot 01-06-2012 Lid Vice-voorzitter vanaf 01-06-2012 Lid Lid Lid vanaf 01-06-2012 Toehoorder
Vergoeding (in €) 4.747 1.667 3.391 2.910 2.713 3.391 2.176 2.713
De vergoedingen zijn samengesteld uit vaste vergoeding, eventuele vergoeding voor het lidmaatschap van een commissie en de onkostenvergoeding. Laurens Wonen verstrekt aan de leden van de Raad van Toezicht geen persoonlijke leningen of garanties.
13.
Raad van Bestuur
Per 31 december 2012 bestaat de Raad van Bestuur van Laurens Wonen uit: • •
de heer I.C. Thepass, geboren 1 september 1955 de heer drs. M.N.M. Scholten, geboren 15 december 1957
Gezamenlijk vormen zij ook de Raad van Bestuur van zorgorganisatie Laurens. Er is sprake van een personele unie van bestuur tussen zorgorganisatie Laurens en Laurens Wonen.
14. WNT Laurens Wonen Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. Hieronder de toetsing van de gestelde normen en de vergoedingen van bestuur en directeur aan de WNT. Laurens Wonen had op 31 december 2010 2.399 verhuureenheden in eigendom (inclusief de zorgunits van de vijf zorgpanden). Dit betekent dat topfunctionarissen bij Laurens Wonen in de staffel 1001-2.500 woningen vallen en maximaal € 70.000,- aan beloning, onkostenvergoeding en pensioenbijdrage mogen verdienen. Het bestuur staat niet als werknemer genoteerd bij Laurens Wonen, maar is als kostenpost opgenomen en valt als zodanig niet onder de WNT corporatie, maar onder de WNT geldend voor Laurens als zorgorganisatie (regime 1). Desalniettemin liggen de jaarlijkse kosten voor het bestuur ad € 50.000,- lager dan genoemde maxima.
14
De directeur van Laurens Wonen is in haar hoedanigheid als directeur een topfunctionaris conform de WNT. Ze is met ingang van 1 juli 2012 in dienst getreden. Onderstaand de opgaaf over 2012 herrekend naar jaarbasis. Naam
Beloning
Sociale premies werkgever
Belastbare onkostenvergoeding
Voorziening t.b.v pensioen
Totaal bezoldiging
C.D. Vermaas
€ 91.868
€ 5.426
€ 421
€ 20.070
€ 117.785
Mevrouw Vermaas komt hiermee boven de gestelde WNT. Ze valt door het nieuwe dienstverband van vóór 1 januari 2013 onder de overgangsregeling. Aangezien naast de corporatie ook de zorgpanden van Laurens strategisch en tactisch worden gemanaged door de directeur van Laurens Wonen, geldt dat een tweeledig arbeidscontract vanuit zowel Laurens als Laurens Wonen de meest rechtlijnige oplossing was geweest. Hiermee was de beloning vanuit de corporatie onder eerder genoemde staffel maxima gekomen. Gezien de verschillende CAO’s en pensioenfondsen is hiervoor niet gekozen. Een deel van het salaris van mevrouw Vermaas wordt daardoor bekostigd uit de door Laurens overeengekomen fee aan Laurens Wonen voor het beheren van het vastgoed ad € 100,- per zorgunit.
15.
Taak en werkwijze
De Raad van Bestuur is belast met het besturen van de corporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat de Raad van Bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. De Raad van Bestuur legt hierover verantwoordelijkheid af aan de Raad van Toezicht. De Raad van Bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Laurens Wonen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Laurens Wonen betrokkenen af. De Raad van Bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig alle informatie, die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Toezicht. De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. De Raad van Bestuur rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Toezicht. Voor de dagelijkse leiding van de werkorganisatie en het aanleveren van de door de Raad van Bestuur benodigde gegevens, laat de Raad van Bestuur zich bijstaan door een directeur. Laurens Wonen verstrekt aan de Raad van Bestuur geen persoonlijke leningen of garanties.
16.
GeschillenCommissie
De Raad van Bestuur dient ten minste een maal per jaar verslag te doen aan de Raad van Toezicht over de werkzaamheden van de GeschillenCommissie in de zin van artikel 16 BBSH en hiervan melding te maken in het volkshuisvestingsverslag. In hoofdstuk 5.2 van het volkshuisvestingsverslag wordt gerapporteerd over de werkzaamheden van de GeschillenCommissie. Hierover wordt ook in de kwartaalrapportage aan de Raad van Toezicht melding gemaakt.
15
17.
Tegenstrijdige belangen
Het is beleid van Laurens Wonen dat elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de corporatie en de Raad van Bestuur wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties, waarbij tegenstrijdige belangen van de Raad van Toezicht en de Raad van Bestuur spelen, die van materiële betekenis zijn voor de corporatie en/of de Raad van Bestuur, behoeven de goedkeuring van de Raad van Toezicht. In 2012 waren er geen transacties met een tegenstrijdig belang aan de orde.
16
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
1.
HET BOUWEN, VERWERVEN, BEZWAREN EN SLOPEN VAN WOONGELEGENHEIDEN EN ONROERENDE AANHORIGHEDEN
Laurens Wonen wil met haar woningen een prettige leefomgeving creëren voor de doelgroep ouderen. De primaire doelgroep bestaat uit ouderen die zowel zelfstandig als in een verzorgingshuis of verpleeghuis wonen en beperkte middelen tot haar beschikking heeft. Om voor zoveel mogelijk woonplezier te zorgen en dit voor langere tijd te garanderen, investeert Laurens Wonen in nieuwe woningen en verpleeg- en verzorgingshuizen, maar ook in de huidige woningen en zorgvastgoed. In dit onderdeel wordt een overzicht gegeven van de nieuw- en verbouwwerkzaamheden in 2012.
1.1
Wonen voor de doelgroep
Laurens Wonen is ervan overtuigd dat veel ouderen het laatste deel van hun leven het liefst in hun eigen woning blijven wonen en in de buurt waar ze hun kennissen en voorzieningen hebben. Daarom realiseren Laurens Wonen en zorgorganisatie Laurens kleinschalige zorgvoorzieningen op buurt- en wijkniveau. Vanuit deze voorzieningen worden ook diensten en zorg bij de ouderen thuis geleverd. Tevens kunnen de verzorgings- en verpleeghuizen dienen als veilige woonplek voor ouderen die niet meer thuis kunnen blijven wonen. Om te zorgen dat nog meer ouderen, als ze dat willen, zelfstandig kunnen blijven wonen, ontwikkelt Laurens Wonen ook nieuwe zelfstandige zorgwoningen, met de bescherming en beschutting van een woongebouw voor ouderen. Eventueel voorzien van intensieve zorg. Met beperkte aanpassingen zijn deze woningen geschikt voor alle vormen van thuiszorg. Zo kunnen ouderen er langdurig zelfstandig blijven wonen. Laurens Wonen streeft met deze (bestaande en nieuwe) zorgcomplexen, verzorgingshuizen en verpleeghuizen naar een duurzame oplossing, ook voor ouderen in de komende decennia. Daarom onderzoekt Laurens Wonen zowel de woonwensen van de huidige generatie als die van de volgende generatie ouderen. Het blijkt dat de ruimtebehoefte van ouderen groot is. Ook vinden ze het belangrijk dat goede dienstverlening aan huis wordt verzorgd. In de bestaande wooncomplexen zijn de wensen niet veel anders: ouderen hebben behoefte aan goed bruikbare woningen en diensten, en zorg bij hen thuis. Huurders van Laurens Wonen kunnen voor de benodigde zorg een beroep doen op zorgorganisatie Laurens.
1.2 Nieuwbouwprojecten In 2012 heeft Laurens Wonen ten behoeve van haar eigen huurders en voor zorgorganisatie Laurens verschillende nieuwbouwprojecten opgeleverd en opgestart. Ook zijn er bestaande woonen zorgvoorzieningen aangepast aan nieuwe omstandigheden. De activiteiten ten behoeve van Laurens worden middels een marktconforme fee betaald door Laurens aan Laurens Wonen. Inhoudelijk worden deze projecten hier niet genoemd, maar wel kort benoemd doordat er activiteiten door Laurens Wonen-personeel zijn gedaan.
Projecten Laurens Wonen: Uitvoering in 2012: Wilgenborgh: verbouwing zorgdeel Op het laatste moment is het project afgeblazen in verband met de aangepaste zorgtoekomstvisie van het complex.
17
Voorbereidingsfase in 2012: Veldstraat, regio Zuid Oost Project Veldstraat is een nieuwbouwproject naast het huidige Simeon & Anna. Het plan omvat na een wijziging van het opgestelde Programma van Eisen 131 intramurale zorgplaatsen voor hoge zorgzwaartes die vooralsnog niet onder het scheiden van wonen en zorg vallen. De begane grond wordt ingevuld door 600 m2 bedrijfsruimten met een maatschappelijke bestemming, zorginfrastructuur en parkeerplaatsen. Het parkeren is deels op het binnenterrein en deels in het complex zelf gesitueerd. Laurens zal het gebouw voor 20 jaar huren van Laurens Wonen. Na de Definitief Ontwerp-fase is ook de bouwvoorbereidingsfase door het bestuur goedgekeurd. Door de trage bestemmingsplanprocedure wordt de omgevingsvergunning medio 2013 verwacht. Voor dit project is financiering, geborgd door het WSW, onzeker geworden sinds het WSW alle aanvragen voor 2014 heeft stopgezet. ’t Clockhuys, regio Zuidrand Project ‘t Clockhuys is een nieuwbouwproject naast het verzorgingshuis Dorpsveld in de deelgemeente Charlois. Het voormalige wijkgebouw, dat onderdeel uitmaakt van de katholieke kerk, wordt gesloopt om plaats te maken voor 23 driekamer-zorgwoningen met een algemene ruimte voor de bewoners. De zoektocht naar een Marokkaanse woongroep heeft geen resultaat opgeleverd. Momenteel zijn er contacten met Turkse ouderen. Het fasedocument bouwvoorbereiding is door het bestuur goedgekeurd en de start van de bouw staat, onder invloed van de bestemmingsplanprocedure, gepland in het derde kwartaal van 2013. Ook voor dit project geldt een grote mate van onzekerheid rondom de aan te trekken financiering.
Projecten Laurens: Werkzaamheden die Laurens Wonen doet voor Laurens In 2012 heeft Laurens Wonen ten behoeve van de zorgorganisatie Laurens verschillende projecten opgeleverd en opgestart. Opgeleverd in 2012: Stadzicht: verbouwing 2e fase, regio Noord West De verbouwing van de zuidvleugel van de begane grond van complex Stadzicht tot twee woongroepen voor acht psychogeriatrische cliënten is begin september 2012 opgeleverd. De zorgunits worden separaat verhuurd aan cliënten met een Volledig Pakket Thuis (VPT) conform het scheiden van wonen en zorg. Bijzonder zijn de goede verlichting in de huiskamers en de huiselijke inrichting. Uitvoering in 2012: Beukelaersdriehoek regio Zuid Oost (eigendom Woonstad en langjarig gehuurd door Laurens) Oplevering van 48 multiculturele psychogeriatrische groepswoningen staat gepland in het eerste kwartaal van 2013. In de kleinschalige groepen is waar mogelijk aansluiting gezocht bij de verschillende leefstijlen en culturen. In 2013 zullen de groepen ingehuisd worden. Voorbereidingsfase in 2012: Park Stadzicht, regio Noord West Het startdocument voor het Park Stadzicht met 25 plaatsen palliatieve zorg en 30 plaatsen revalidatiezorg is door het bestuur positief beoordeeld. Het plan is echter door de Welstandscommissie, ondanks een akkoord op de voorgestelde stedenbouwkundige massa, afgekeurd. Dit heeft geresulteerd in een forse vertraging en vernieuwde stedenbouwkundige opzet. Er is een studie gedaan naar de locatie in het park en in overleg met Stadsontwikkeling vastgesteld. In 2013 zal een architectenselectie plaatsvinden naar aanleiding van de nieuwe stedenbouwkundige opzet en een Voorlopig Ontwerp worden gemaakt.
18
Revalidatiehotel, regio Zuid Oost Na de afkeuring van de uitstraling van het project door het bestuur aan het einde van 2011 zijn de ontwikkelde gevels, mede onder invloed van de Welstandscommissie, opnieuw ontworpen. De daarbij ontstane extra kosten zijn door het bestuur, middels het Definitief Ontwerpfasedocument, akkoord bevonden en in goed overleg met de regio is het project verder besteksgereed ontwikkeld. De bij de ter visielegging van het plan ingediende zienswijze (bezwaar) heeft, naast het trage verloop van de bestemmingsplanprocedure, tot forse vertraging in de ontwikkeling geleid. De start van de nieuwbouw staat gepland in het derde kwartaal 2013. Gemeentewerf Bergschenhoek, regio Lansingerland Het project Gemeentewerf wordt in nauw overleg met Laurens ontwikkeld door 3B-Wonen. Het project omvat, naast sociale huur- en koopwoningen, 56 plaatsen voor psychogeriatrische cliënten. Discussie over de financiering van deze zorgplaatsen en de gevraagde hoge huur hebben ertoe geleid dat pas in 2013 de samenwerkingsovereenkomst door Laurens zal worden getekend. De bestemmingsplanprocedure verloopt traag door een bezwaarmaker die tegen het plan ageert. De start van de bouw is daardoor nog niet in te schatten. St. Petrus: verbouwing, regio Lansingerland Na een zorgvuldige afweging tussen sloop/nieuwbouw of renovatie is de Raad van Bestuur akkoord gegaan met de handhaving van het complex voor de komende tien jaar. Het positieve financiële resultaat en het imago van St. Petrus gaven daarvoor de doorslag. Een Programma van Eisen is opgesteld en de aanbesteding van de werkzaamheden heeft in november 2012 plaatsgevonden. De werkzaamheden zijn in februari 2013 van start gegaan en lopen tot medio 2014. Olaertsduyn, regio Zuidrand Het project Olaertsduyn omvat 60 woonzorgappartementen en 40 plaatsen voor psychogeriatrische cliënten op de plaats van het huidige conferentiehotel. De omgeving en de gemeente zijn uiteindelijk akkoord gegaan met de gewijzigde bestemming en het plan bevindt zich in de fase van Definitief Ontwerp. Gekeken wordt of externe partijen geïnteresseerd zijn in deelof overname van het project. Initiatieven in 2012: Diverse nieuwbouwinitiatieven en verbouwingen van bestaand bezit zijn onderhanden om de vastgoedportefeuille van Laurens Wonen en Laurens up to date te houden en ouderen van beter passende woon- en zorgvoorzieningen te voorzien. De benodigde verbouwingen om de strategie voor 2020 te realiseren en een antwoord te geven op het scheiden van wonen en zorg zal leiden tot een forse investeringsvraag. Met de beperkte beschikbare financieringscapaciteit van Laurens Wonen en een groter financieringsbeslag bij Laurens is het van belang de juiste keuzes te maken. De keuzes zullen op een breed palet afgewogen worden en worden bezien vanuit diverse invalshoeken. Als een initiatief voldoende is uitgewerkt en er interne besluiten zijn genomen en mogelijk externe verplichtingen zijn aangegaan zal er over gecommuniceerd worden. Daarnaast is er regelmatig overleg met woningcorporaties over hun nieuwbouwplannen om te bezien of er mogelijkheden zijn voor Laurens voor (toekomstige) invulling van haar zorgcapaciteit.
1.3 Verhuiskostenvergoeding Het reglement op het gebied van bijdragen in verhuiskosten bij sloop of renovatie geldt sinds 8 november 2010. Er zijn in 2012 geen vergoedingen uitgekeerd.
19
1.4 Strategisch vastgoedbeleid Om het vastgoed van het Laurens-concern optimaal te positioneren, is adviesbureau Twynstra Gudde medio 2010 met een onderzoek gestart. Dit gebeurde in opdracht van Laurens en omvatte de totale vastgoedportefeuille van zorgorganisatie Laurens, van Laurens Wonen en van de door Laurens van derden gehuurde panden. Tevens is er een advies uitgebracht over de invulling van de functie directeur van Laurens Wonen. De nieuwe directeur is per 1 juli 2012 van een breder takenpakket voorzien dan de voorgangers om de benodigde kennis over strategisch vastgoedbeleid beter in te zetten. Het onderzoek van Twynstra Gudde is medio 2012 door de impact van het Lenteakkoord waar het zorgzwaartepakket 4 ook meeging in de scheiding van wonen en zorg, opnieuw ingezet. Er is onder leiding van het lid van de Raad van Bestuur een interne stuurgroep geformeerd die naast de vastgoedanalyse vooral ook het dienstenpakket, personeelsplan en communicatieplan oppakt. Twynstra Gudde toetst de uitkomsten op haalbaarheid en consistentie.
1.5 Kwaliteitsbeleid Kwaliteit Laurens Wonen is in het bezit van het KWH-Huurlabel (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). In 2012 heeft een succesvolle (jaarlijkse) hermeting plaatsgevonden. Laurens Wonen mag het label in elk geval tot 31 maart 2015 voeren. Het beleid van Laurens Wonen is erop gericht de woningvoorraad optimaal ten dienste te laten zijn aan de woonwensen van haar huurders. Kwaliteit van het wonen en de dienstverlening staan daarbij voorop. Het opgestelde transitieoverzicht naar aanleiding van het scheiden van wonen en zorg geeft meer duidelijkheid over de strategische investeringen die nodig zijn per complex, uitgaande van volledige toeleiding uit de zorg. Hier nemen de Raad van Bestuur en de Raad van Toezicht in 2013 een besluit over. Aan de Overkoepelende HuurdersCommissie zal een positief advies worden gevraagd. Hierna komen aandachtspunten aan bod waaruit blijkt hoe Laurens Wonen de kwaliteit van haar woningen op peil houdt. Legionellabeheer In de afgelopen jaren zijn alle woon- en zorgcomplexen voorzien van meetapparatuur ten behoeve van de temperatuur van het water en van spoelautomaten. De temperatuurmeters zijn er om te bepalen of de temperatuur van het water niet in de gevarenzone komt, waarbij legionellagroei kan ontstaan. De spoelautomaten worden ingezet op delen van waterleidingen die weinig worden gebruikt. Dit draagt bij tot het beheersbaar houden / maken van de legionellaproblematiek. Ondanks deze actie bleken er nog steeds kritische punten aanwezig te zijn binnen diverse panden, waarbij legionella aanwezig bleef in het systeem. Deze knelpunten zijn waar nodig technisch aangepast. Tot slot is gebleken dat er nog een aantal complexen is waar de doorstroming in het leidingwerk verder verbeterd moet worden. In de woongebouwen Anatole France, Bertrand Russell, Joachim & Anna, Kreilerburcht, Ravenswaerde, Poort van Oost en Maasveld zijn deze verbeteringen reeds uitgevoerd. De complexen de Sevencamp, Joachim & Anna, Emmahuis, Kerkeplaats, de Naber, Nieuw Verlaat, en de verzorgingshuizen Liduina, Simeon & Anna, Maasveld en de Wilgenborgh worden in 2013 aangepakt. Calamiteitenregeling mechanische ventilatie. Tijdens een ramp waarbij een gifwolk vrijkomt, dient men ramen en deuren te sluiten en de mechanische ventilatie uit te schakelen. Binnen de zorgpanden wordt er geventileerd middels collectieve mechanische ventilatie of een luchtbehandelingkast. Deze kunnen niet makkelijk worden uitgezet.
20
Binnen de regio Rotterdam-Rijnmond is een systeem opgezet waarbij regelkasten worden geplaatst die op afstand door de brandweer bij calamiteiten kunnen worden aangestuurd. Hierdoor kan de ventilatie worden in- en uitgeschakeld. Nagenoeg alle zorgcomplexen zijn inmiddels voorzien van deze regelkasten. Dakveiligheid In de afgelopen jaren zijn alle daken geïnventariseerd en is een dakrisicorapportage gemaakt. Uit deze rapportage komt naar voren welke maatregelen er genomen dienen te worden om de veiligheid voor onderhoudswerkers aan het dak te laten voldoen aan de huidige veiligheidseisen. Een en ander is in de meerjarenbegroting opgenomen, waarbij getracht wordt de werkzaamheden gelijktijdig uit te voeren met bijvoorbeeld het vervangen van de dakbedekking of andere dakwerkzaamheden. Brandveiligheid In 2012 zijn alle zorgcomplexen van Laurens Wonen geïnspecteerd en beoordeeld op de brandveiligheid. Alle werkzaamheden welke noodzakelijk zijn om de panden te laten voldoen aan de eisen van het bouwbesluit zijn aanbesteed bij diverse aannemers. Gedurende 2012 heeft Laurens Wonen voor de complexen Simeon & Anna en Joachim & Anna van de gemeente opdracht gekregen een aantal noodzakelijke werkzaamheden op het gebied van brandveiligheid uit te voeren. Inmiddels voldoen deze panden aan de gestelde eisen van het bouwbesluit en heeft de gemeente deze panden schriftelijk goedgekeurd. Brandmeldinstallaties Alle panden die voorzien zijn van een brandmeldinstallatie moeten conform wetgeving voor het einde van 2013 gecertificeerd zijn. Nagenoeg alle panden zijn gecertificeerd of worden binnenkort gecertificeerd. Maasveld is voorzien van een nieuwe brandmeldinstallatie in verband met de verhuur van woningen aan de Herman Costerstraat aan Delta. Joachim & Anna en Maasveld zijn voorzien van gedeeltelijke detectie, waarbij alle woningen ook voorzien zijn van een rookmelder. NEN 3140 Jaarlijks dienen grote elektrische installaties te worden gekeurd volgens de NEN 3140. Vorig jaar zijn voor alle verzorgingshuizen offertes opgevraagd en zullen met ingang van 2013 alle elektrische installaties periodiek worden geïnspecteerd. Scootmobielruimtes Er is een inventarisatie gemaakt van plaatsen binnen woongebouwen die kunnen worden ingericht als scootmobielstalling. Over de plannen wordt inhoudelijk overleg gepleegd met de bewonerscommissies. Alle werkzaamheden met betrekking tot het creëren van scootmobielruimtes zijn aanbesteed en er is een aanvang gemaakt met de uitvoering van de werkzaamheden in de complexen Laurens, Joachim & Anna, Ravenswaerde en de Sevencamp. De overige complexen zullen in 2013 en 2014 worden voorzien van een scootmobielruimte. Liften • Extra liften Voor de complexen Kerkeplaats en De Naber was budget opgenomen om een extra lift aan te brengen. Beide complexen zijn inmiddels voorzien van deze extra lift.
21
• Liftkartel In 2012 heeft Laurens Wonen besloten zich aan te melden bij East West Debt om deel te nemen in een rechtszaak welke wordt aangespannen tegen de liftbedrijven die in het verleden onderling prijsafspraken hebben gemaakt. Aan de hand van alle betaalde facturen aan de betreffende liftfirma’s is de claim bepaald. In eerste instantie is deze vastgesteld op een bedrag van € 849.002,-. Na een herberekening is het bedrag aangepast naar € 1.155.369,- excl. wettelijke rente. In 2013 zal de eerste zitting plaats vinden. De verwachting is dat dit proces nog een jaar in beslag zal nemen en dat medio 2014 duidelijk zal zijn wat uiteindelijk de compensatie zal zijn die Laurens Wonen zal ontvangen. Energiebesparende maatregelen Alle verzorgingshuizen zijn door DCMR gecontroleerd, waarbij is gekeken naar maatregelen om het energieverbruik te verminderen met een terugverdientijd van minder dan vijf jaar. Op basis van deze controle zijn in nagenoeg alle verzorgingshuizen energiebesparende maatregelen genomen in de vorm van bijvoorbeeld het isoleren van warm- en koudwaterleidingen, cv-leidingen, maar ook bewegingsmelders in plaats van schakelaars om het licht te schakelen.
1.6 Onderhoud Grondig onderhoud houdt de vastgoedvoorraad in een goede conditie. Het draagt tevens bij aan het woongenot van de bewoners en cliënten. Onderhoud is dan ook één van de kerntaken van Laurens Wonen als vastgoedeigenaar en -beheerder. De noodzakelijke werkzaamheden worden vastgelegd in een jaarbegroting en meerjaren onderhoudsplanning (MJOP). Het ‘vullen’ van de begroting en MJOP is een dynamisch proces. Continu beoordeelt de afdeling Vastgoed of het noodzakelijk is om activiteiten opnieuw in te plannen of dat ze wellicht kunnen vervallen en om nieuwe activiteiten toe te voegen. Bij het vaststellen van de onderhoudsbegroting voor het volgende jaar wordt de MJOP aangepast aan de onderhoudssituatie en/of veranderende inzichten van dat moment. In 2010 is er voor het eerst planmatig onderhoud gepleegd conform het opgestelde jaarlijkse onderhoudsplan. Over het algemeen kan worden gesteld dat het uitgevoerde onderhoud aansloot bij de behoefte. Dit is in 2012 gecontinueerd. Binnen het vastgoed van Laurens Wonen is in 2012 voor totaal € 445.000,- besteed aan contractonderhoud. Aan het vastgoed van Laurens Wonen is in 2012 € 3.158.500,- besteed (€ 2.892.000,- ten laste van onderhoud en € 266.000,- is geactiveerd). Contractueel onderhoud Jaarlijks worden de onderhoudscontracten opgedragen en worden diverse contracten tegen het licht gehouden om te komen tot zowel inhoudelijk als prijstechnisch, betere contracten. Planmatig onderhoud Conform de jaarbegroting zijn alle reguliere werkzaamheden uitgevoerd. Voorbeelden hiervan zijn: • schilderwerk; • moderniseren van liften; • vervangen (nood)verlichting; • vervangen hydrofoorinstallaties. Het schilderwerk (hout, beton en staal) van complex Laurens I en II is bijzonder te noemen. Het gehele pand is voorzien van nieuw schilderwerk, waarbij de kleurstelling is gewijzigd en het geheel een andere uitstraling heeft gekregen.
22
Mutatie- en klachtenonderhoud Laurens Wonen maakt onderscheid tussen mutatie- en klachtenonderhoud. Mutatieonderhoud wordt indien nodig gepleegd wanneer een woning een nieuwe huurder krijgt; klachtenonderhoud als de huidige bewoner een gebrek aangeeft. Met een realisatie van € 732.000,- laat het mutatieonderhoud een lichte overschrijding zien ten opzichte van de begroting voor mutatieonderhoud voor 2012 van € 716.000,-. Met een realisatie van € 229.000,- laat het klachtenonderhoud een lichte onderschrijding zien ten opzichte van de begroting. In de begroting 2012 was voor geheel 2012 een bedrag opgenomen voor klachtenonderhoud van € 240.000,- .
23
1.7 Woningbezit in cijfers Het woningbezit van Laurens Wonen bestaat uit achttien wooncomplexen en zes verzorgingshuizen. In 2012 is het aantal woongelegenheden (zelfstandige woningen, verzorgingsplaatsen c.q. onzelfstandige groepseenheden) gelijk gebleven op 2.383. Binnen de complexen is een aantal woongroepen van zowel autochtone als allochtone ouderen gehuisvest. In tabel 1.1 vindt u een overzicht van het aantal woningen en verzorgingsplaatsen van Laurens Wonen.
Tabel 1.1: Woningoverzicht Laurens Wonen Naam
Wijk
Aantal woningen
Woongebouw De Sevencamp Woongebouw Nieuw Verlaat
Rotterdam-Zevenkamp Rotterdam-Zevenkamp
Woongebouw De Naber
Rotterdam-Ommoord
182 169 + 1 dienstwoning 37 zelfstandig
Woongebouwen Anatole France en Bertrand Russell Woongebouw Laurens I en II
Rotterdam-Ommoord
Zorgcentrum Liduina
RotterdamHillegersberg Rotterdam-110 Morgen Rotterdam-Schiebroek
Woongebouw De Grindhorst Zorgcentrum en woongebouw De Wilgenborgh Woongebouw Poort van Oost Woongebouw Wi Mofina Tampe Woongebouw Emmahuis Woongebouw Kerkeplaats Woongebouw Mariniershof
Woongebouw Ravenswaerde Woongebouw Kreilerburcht Zorgcentrum en woongebouw Maasveld
Zorgcentrum Simeon & Anna Zorgcentrum en woongebouw Joachim & Anna Woongebouw Carnisselande Totaal
Rotterdam-Ommoord
Rotterdam-Overschie Rotterdam-Het Nieuwe Westen Rotterdam-Blijdorp Rotterdam-Het Oude Noorden RotterdamStadsdriehoek (centrum) RotterdamIJsselmonde RotterdamIJsselmonde RotterdamAfrikaanderwijk
Aantal verzorgingsplaatsen 36
320 (elk gebouw 160) Laurens I: 168 Laurens II: 69 -
-
35
-
81 zelfstandig
101
77 21
-
127 61
-
110
54
63 zorggarant 68
Rotterdam-Vreewijk Rotterdam-Zuidwijk
62 zorggarant 32 appartementen (4 units van 8 zelfstandige groepswoningen) 78
Barendrecht
30 1.735
60
290 51
648
24
1.8 Maatschappelijk vastgoed Laurens Wonen Tabel 1.2: Overzicht maatschappelijk vastgoed Laurens Wonen Naam
Wijk
Aantal VHE
Dorpsveld Emmahuis Laurens I Onderbouw Laurens II Onderbouw + bovenste etage Carnisselande poli
Rotterdam-Charlois Rotterdam-Blijdorp Rotterdam-Ommoord Rotterdam-Ommoord
1 1 2 3
1.620 114 911 819
Barendrecht
1
285
8
3.749
Totaal
Aantal m2 VVO
Type
Kantoorruimte Kantoorruimte Kantoorruimte Zorginfrastructuur/ kantoorruimte Praktijkruimte
1.9 Overig vastgoed Laurens Wonen Tabel 1.3: Overzicht overig vastgoed Laurens Wonen Naam
Wijk
De Grindhorst
Rotterdam-110 Morgen
Aantal VHE
Aantal m2 VVO
26
Totaal
n.v.t.
Type
Parkeerplaatsen
26
1.10 Commercieel vastgoed Laurens Wonen Tabel 1.4: Overzicht commercieel vastgoed Laurens Wonen Naam
Wijk
Emmahuis Laurens II Onderbouw
Rotterdam-Blijdorp Rotterdam-Ommoord
Totaal
Aantal VHE
Aantal m2 VVO 1 7
141 1455
8
1.596
Type
Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte
25
2.
LEEFBAARHEID
Leefbaarheid is voor Laurens Wonen een belangrijk begrip dat zich niet beperkt tot de woningen en het woongebouw, maar zich uitstrekt tot in de directe omgeving van het wooncomplex. In dit hoofdstuk komen beide aspecten van leefbaarheid aan bod.
2.1 Wijkfunctie woongebouwen Laurens Wonen geeft haar wooncomplexen graag meer betekenis voor de omliggende wijken, vooral voor de ouderen die in de omgeving wonen. Om dit te bereiken, worden in sommige recreatiezalen activiteiten georganiseerd, zoals voorlichtings- of themabijeenkomsten, waar bewoners van het woongebouw én oudere wijkbewoners welkom zijn. De jaarlijkse rommelmarkten die de bewoners zelf organiseren zijn vaak een begrip in de wijde omgeving. Ook is in enkele wooncomplexen een dagopvang van zorgorganisatie Laurens gevestigd, waar bewoners en wijkbewoners op indicatie sociale contacten, gezellige activiteiten en een zinvolle dagbesteding kunnen vinden om vereenzaming en verdere achteruitgang tegen te gaan en eventuele mantelzorgers te ontlasten. Daarnaast is in diverse wooncomplexen een Zorg Aan Huiskantoor (ZAH) gevestigd. Zorgorganisatie Laurens heeft zo een uitvalsbasis in de wijk om vorm te geven aan het werken met kleinschalige teams en het buurtgericht werken. WWI-wijken Laurens Wonen heeft in 2012 geïnvesteerd in de WWI (Wonen, Wijken & Integratie)-wijken (beter bekend als de Vogelaar- of krachtwijken). Laurens Wonen deed dat onder andere door bij te dragen aan de leefbaarheid in de betreffende wijken. In het kader van het thema Integratie en Sociale Samenhang heeft Laurens Wonen geïnvesteerd in diverse ontmoetings-, integratie-, en bewegingsprojecten voor oudere wijkbewoners. Deze activiteiten worden vaak afgestemd met zorgorganisatie Laurens. Ook zijn fysieke maatregelen getroffen om de woonomgeving veiliger te maken. Doordat Laurens Wonen meer dan 10% van haar bezit heeft in de WWI-wijken en hier zelf investeert, is er voor Laurens Wonen geen sprake van een Vogelaarheffing. Wel ontvangt Laurens Wonen via het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een bijdrage in de kosten voor activiteiten en investeringen. De subsidieaanvraag Bijzondere Projectsteun 2012 is aangevraagd bij het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting), evenals vrijstelling van de heffing Bijzondere Projectsteun 2012. Activiteiten In woongebouw Joachim & Anna in Zuidwijk en woongebouw Maasveld in de Afrikaanderwijk, gelegen in de WWI-wijken Zuidelijke Tuinsteden respectievelijk Oud Zuid, is samen met zorgorganisatie Laurens een aantal activiteiten georganiseerd voor oudere wijkbewoners en de bewoners van de betreffende woongebouwen, gericht op de wijkaandachtspunten ontmoeting, gezondheid, bewegen en voorkomen sociaal isolement. Bij woongebouw Wi Mofina Tampe in het Nieuwe Westen is een kunstproject gefinancierd waarbij het woongebouw is verfraaid en waarmee tevens een hardnekkig graffitiprobleem wordt bestreden.
2.2 Leefbaarheid in het gebouw Naast leefbaarheidaspecten in de omgeving van woningen besteedt Laurens Wonen aandacht aan leefbaarheid in het gebouw zelf. In 2012 stonden de volgende onderwerpen centraal: huismeesterinzet, veiligheidsprojecten, zorgsamenwerking en overlastbestrijding.
26
Extra huismeesterinzet In de woongebouwen Emmahuis en Kerkeplaats waren leefbaarheidproblemen. Daarom is in de tweede helft van 2010 besloten de aanwezigheid van de huismeester te verbeteren door de inzet van extra huismeesteruren. De inzet van deze extra huismeesteruren is in 2011 en 2012 gecontinueerd. In deze complexen was het van belang dat Laurens Wonen, als verhuurder met belangen bij het imago van het woongebouw, meer de regierol oppakt. Projecten sociale veiligheid Mede op verzoek van de Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) investeert Laurens Wonen in maatregelen die de veiligheid of het gevoel van veiligheid van haar bewoners vergroten. In 2012 is er gewerkt aan de volgende veiligheidsmaatregelen: •
•
•
Videofoons: Laurens Wonen is in 2012 verder gegaan met het realiseren van videofoons in de woningen. In 2012 is dit gebeurd in woongebouw De Sevencamp. Laurens Wonen en de huurders dragen hierbij samen zorg voor de financiering. Rookmelders: In samenwerking met de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond (VRR) is in 2012 een rookmelderproject gestart om de brandveiligheid te verbeteren en het bewustzijn van brandveiligheid bij de huurders te vergroten. Een brandveiligheidsadviseur van de VRR verricht een woningcheck brandveiligheid waarna maximaal twee rookmelders worden aangebracht in de woning. Tot slot ontvangt de bewoner een pakket met veiligheidsinformatie. In 2012 zijn in 206 woningen in wooncomplexen De Naber en Nieuw Verlaat rookmelders en een woningcheck aangeboden. De rookmelders worden gefinancierd door Laurens Wonen. De VRR neemt de communicatiekosten, de verstrekking van de informatiepakketten en de personele kosten voor het inzetten van de brandveiligheidsadviseurs voor dit project voor haar rekening. Vanaf 2013 staan er 400 woningen per jaar in de planning. Scootmobielbeleid: De vraag naar stallingruimte voor scootmobiels blijft groeien, maar de huidige inrichting van de woongebouwen van Laurens Wonen kan regelmatig niet aan deze vraag voldoen. Medio 2012 heeft de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond (VRR) een regionale handreiking/werkinstructie uitgevaardigd voor het brandveilig stallen van scootmobiels in woon- en zorggebouwen. Het beleid van de brandweer komt hierop neer dat scootmobiels in geen geval geplaatst mogen worden in inpandige vluchtroutes zoals een besloten gang. In open vluchtroutes (denk hierbij aan een galerij in de buitenlucht) zijn scootmobiels toegestaan, mits deze aan één zijde van de vluchtroute geplaatst worden en er een vrije doorgang van 0,85 m gegarandeerd is. In veel woongebouwen is Laurens Wonen hierdoor genoodzaakt haar stallingbeleid voor scootmobiels aan te passen. Bewoners moeten de scootmobiel in het vervolg in de woning gaan stallen, of waar mogelijk wordt extra stallingruimte voor scootmobiels gerealiseerd. De invoering van dit nieuwe stallingbeleid is in enkele wooncomplexen dan ook een intensief traject geworden. Dit traject loopt door tot in 2013 en 2014.
Samenwerking zorg in woongebouwen Laurens Wonen werkt in veel woongebouwen samen met zorgorganisatie Laurens. In 2012 betrof dat bijvoorbeeld samenwerking op de gebieden: • toewijzing van woningen; • activiteiten in WWI-wijken; • activiteiten in recreatiezalen woongebouwen; • dienstverlening in recreatiezalen; • Zorg Aan Huis en spreekuren.
27
Overlast De woonconsulenten besteden veel tijd en aandacht aan overlastproblematiek. De laatste jaren zijn er veel meldingen van overlast. Dit is deels te wijten aan bewoners met psychiatrische of verslavingsproblematiek of beginnende dementie, maar kan ook worden veroorzaakt door jongere bewoners in bijvoorbeeld de woontorens Bertrand Russell en Anatole France. Overigens weten huurders steeds beter dat de verhuurder hierin een verantwoordelijkheid heeft en aanspreekbaar is op overlastgevende buren. Het oplossen van meer ernstige overlastklachten vereist een intensieve bemoeienis van Laurens Wonen, vaak in samenwerking met andere organisaties (zoals Lokaal Zorg Netwerk, Meldpunt Preventie Huisuitzettingen, zorgorganisaties en politie), de overlastgevende huurder, omwonenden en de juridisch adviseur van Laurens Wonen.
28
3. WONEN EN ZORG Door de toenemende vergrijzing en door het beleid van de overheid wordt er steeds meer een beroep gedaan op woningcorporaties met betrekking tot wonen, zorg en welzijn. Het gaat hierbij om de huisvestiging van ouderen die een zorgvraag hebben. Laurens Wonen wordt hierin onder andere gesteund door zorgorganisatie Laurens. Laurens Wonen biedt huisvestiging aan mensen die zorg gecombineerd met diensten nodig hebben, waardoor deze mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Laurens Wonen beseft dat zij verantwoordelijkheid draagt voor de woonomgeving en in het bijzonder voor de leefsfeer en leefbaarheid in de woongebouwen. Deze verantwoordelijkheden nemen wij samen met individuele huurders, huurderscommissies en Laurens Zorg. De kwaliteit van de leefbaarheid in de woongebouwen wordt bepaald door de bewoners die er wonen en die in staat zijn zich in te zetten voor hun woongebouw. Laurens Wonen en Laurens Zorg helpen hierbij door goed samen te werken met bewonerscommissies.
3.1 Woningen Vrijwel alle woningen van Laurens Wonen zijn geschikt voor ouderen, omdat deze woningen begaanbaar zijn zonder trappen of andere obstakels. De zorggarantwoning is een woningtype dat helemaal is ingericht om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Ouderen willen dat ook: zorg op maat en in de eigen vertrouwde woning blijven. Een zorggarantwoning heeft bouwkundig geen belemmeringen voor het verlenen van zorg tot verpleeghuisniveau aan toe. Verder is er rekening mee gehouden dat specifieke persoonsgebonden aanpassingen eenvoudig kunnen worden aangebracht. Een deel van de woningen is zelfs zo ingedeeld dat het mogelijk is om met een tillift of een bed door de hele woning te manoeuvreren. Bewoners kunnen dan ook in deze woningen blijven wonen, ook als ze intensievere zorg nodig hebben. Op deze manier geeft Laurens Wonen vorm aan de maatschappelijke ontwikkelingen om wonen en zorg te scheiden.
3.2 Zorgvoorzieningen In veel van onze woongebouwen houdt de klantadviseur van Laurens spreekuur. In diverse woongebouwen zijn kantoorruimtes voor Zorg Aan Huis (ZAH) teams met een wijkfunctie. Tevens zijn in aantal woongebouwen huisartsen- en fysiotherapiepraktijken gevestigd. Onze bewoners vinden het prettig dat ZAH-medewerkers in de buurt zijn. Daarnaast zijn de meeste woongebouwen voorzien van een recreatieruimte met in enkele gevallen een maaltijdvoorziening. Veel van de activiteiten worden verzorgd door en voor de bewoners.
3.3 Zorggeïndiceerden In de woongebouwen Maasveld, Joachim & Anna en Ravenswaerde hebben kandidaten met een CIZ-zorgindicatie voorrang bij de toewijzing van de zelfstandige huurwoningen. Deze woongebouwen zijn verbonden aan een verzorgings- of verpleeghuis. Zorgorganisatie Laurens levert zoveel mogelijk de zorg. Ook zijn andere zorgaanbieders binnen ons vastgoed actief. Laurens Wonen is met zorgorganisatie Laurens overeengekomen dat het merendeel van de woningen (60%) in deze complexen wordt verhuurd aan mensen die in het bezit zijn van een zorgindicatie. De werkwijze is als volgt: • •
de vrijkomende woningen worden bij de in het complex werkzame klantadviseur aangemeld om een kandidaat voor te dragen; indien de klantadviseur geen kandidaat heeft, wordt de woning volgens het aanbodmodel verhuurd via Woonnet Rijnmond.
29
Aantal verhuringen aan zorggeïndiceerden in deze drie woongebouwen in 2012: Maashaven 4 Joachim & Anna 18 Ravenswaerde 6 ----- + Totaal 28
30
4.
HET VERHUREN VAN DE WONINGEN VAN DE TOEGELATEN INSTELLING
Laurens Wonen richt zich voornamelijk op de huisvesting van ouderen, maar verhuurt in beperkte mate ook woningen aan andere doelgroepen. Dit onderdeel gaat in op het huurbeleid, de toewijzing van woningen en de verkoop van woningen.
4.1 Huurbeleid Naast het verhuren van woningen draagt Laurens Wonen in een niet geringe mate bij aan de huisvesting van ouderen die zijn aangewezen op intramurale voorzieningen. Het aantal verzorgingsplaatsen (648) is verdeeld over zes verzorgingshuizen. Dit omvat circa 27% van het totale aantal woongelegenheden van Laurens Wonen. Op kleine schaal wordt er ook huisvesting geboden aan andere (jongere) doelgroepen die op wonen met zorg zijn aangewezen, zoals de groep jongeren met niet-aangeboren hersenletsel in wooncomplex Ravenswaerde. Huuraanpassing door inflatie De inflatie lag in 2011 op 2,3%. De woningen van Laurens Wonen hebben daarom per 1 juli 2012 een huurverhoging gekregen van 2,3%. Hiermee werd, zoals ook voorgeschreven, de inflatie uit het voorgaande jaar gevolgd. Huuraanpassing bij mutatie Laurens Wonen past regelmatig huurharmonisatie toe bij mutatie. Dit betekent dat de huurprijs wordt bijgesteld aan de hand van de kwaliteit van de woning. De huurprijzen kunnen hierdoor hoger, maar soms ook lager uitvallen. Bij twee complexen van Laurens Wonen vindt er een neerwaartse harmonisatie plaats. Zo blijven de woningen bereikbaar voor de huurtoeslag. Bij diverse andere complexen is het algemene beleid dat woningen geharmoniseerd worden naar een hogere huur. Per complex wordt daarbij gekeken of de woningen goed verhuurbaar blijven. Ook zijn er complexen die – bijvoorbeeld vanwege in het verleden ontvangen subsidies – voor huurtoeslag bereikbaar moeten blijven. Verdeling huurwoningen naar prijsklasse na huurverhoging Huurwoningen kunnen worden ingedeeld in categorieën. Een veel gebruikte indeling is die waarbij onderscheid wordt gemaakt in huurprijsklasse. Onder de ‘goedkope’ categorie vallen woningen tot € 366,37, de ‘betaalbare’ categorie bevat woningen van € 366,37 tot € 561,98 en de ‘middeldure’ categorie woningen van € 561,98 tot € 664,66. De ‘dure’ categorie bevat woningen met een huur die hoger is dan € 664,66. Eind 2012 was het bezit van Laurens Wonen als volgt ingedeeld: • 184 goedkope woningen, oftewel 10,6% (was 201 in 2011, oftewel 11,6%) • 1.423 betaalbare woningen, oftewel 82,0 % (was 1.400 in 2011, oftewel 80,7%) • 128 middeldure woningen, oftewel 7,4% (was 134 in 2011, oftewel 7,7%) Daarmee vallen 1.607 woningen, oftewel 92,6 % van het bezit, onder de bereikbaarheidsgrens van € 561,98. Daarnaast vallen nog 128 woningen boven de aftoppingsgrens van € 561,98, maar onder de maximale huurgrens voor de huurtoeslag van € 664,66. Laurens Wonen heeft geen geliberaliseerde woningen boven de huurtoeslaggrens. In figuur 4.1 ziet u deze indeling nog eens overzichtelijk weergegeven in een diagram. De percentages geven aan hoe de indeling van het bezit van Laurens Wonen is aan het eind van 2012 (dus na de jaarlijkse huurverhoging).
31
Figuur 4.1: Indeling woningbezit Laurens Wonen naar prijsklasse
Huurwoningen naar prijsklasse 7,4%
10,6%
Goedkoop Betaalbaar (Middel)duur
82,0%
4.2
Huurachterstanden
Aan het eind van 2012 bedraagt de huurachterstand 0,77% van de bruto jaarhuur van € 16.578.318,-. Eind 2011 was dit nog 0,62% van de bruto jaarhuur van € 16.386.836,-. In tabel 4.2 is de huurachterstand van 2012 schematisch weergegeven en vergeleken met 2011. Tabel 4.2: Huurachterstand in 2012 en 2011 Periode
vanaf vanaf vanaf vanaf vanaf vanaf vanaf
0 1 2 3 4 5 6
Aantal huurders 31-12-2012 31-12-2011 t/m 1 maand t/m 2 maanden t/m 3 maanden t/m 4 maanden t/m 5 maanden t/m 6 maanden maanden
48 17 3 8 4 3 11 94
31 15 7 2 5 5 7 72
Huurachterstand 31-12-2012 31-12-2011 16.098 13.875 4.141 13.658 10.161 8.256 61.075 127.264
10.688 11.804 8.970 2.454 11.600 13.228 42.183 100.927
Huurachterstanden van meer dan drie maanden worden uit handen gegeven aan de deurwaarder, tenzij er bemiddeling plaatsvindt via Schuldhulpverlening. In 2012 hebben vier ontruimingen plaatsgevonden.
32
4.3 Huurtoeslag Huurders kunnen via Belastingdienst/Toeslagen huurtoeslag (voorheen huursubsidie) aanvragen. Ze kunnen daarbij zelf bepalen of ze het direct in mindering willen brengen op het huurbedrag of dat ze het op hun eigen rekening willen ontvangen. Steeds meer mensen laten de huurtoeslag op hun eigen rekening storten, waardoor Laurens Wonen er geen zicht meer op heeft en het lijkt alsof er minder toekenningen zijn. Het aantal huurders dat via de verhuurder de huurtoeslag in mindering laat brengen op de verschuldigde maandhuur is eind 2012 met 51 gedaald. Het gemiddelde bedrag per beschikking is met bijna 3% gestegen. Tabel 4.3 toont de ontwikkeling over een periode van zes jaar van het aantal huurders dat via Laurens Wonen de huurtoeslag direct in mindering laat brengen op de verschuldigde maandhuur. Tabel 4.3: Overzicht huurtoeslag van 2006 t/m 2012 Tijdvak
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Aantal
Aantal woningen met huursubsidie/-toeslag in % van het totaal
944 831 778 699 651 491 440
53,5 46,0 44,9 40,3 37,5 29,7 26,6
Gemiddeld toeslagbedrag per huurder per jaar € 2.260,€ 2.312,€ 2.189,€ 2.319,€ 2.269,€ 2.406,€ 2.478,-
4.4 Woningtoewijzing Laurens Wonen is actief in een lastig deel van de woningmarkt. Het gemiddelde aantal reacties per geadverteerde woning is laag en lag in 2012 op ruim drie ten opzichte van vier in 2011. Dit heeft vooral te maken met de doelgroep. Voor sommige woongebouwen van Laurens Wonen ligt het aantal reacties per geadverteerde woning gemiddeld nog beduidend lager, bijvoorbeeld in Nieuw Verlaat. Ook andere ouderenhuisvesters in de Stadsregio Rotterdam hebben te maken met lage aantallen reacties per geadverteerde 55-pluswoning in vergelijking met woningen die geen 55-pluslabel hebben.
33
Gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning LW t/m 31-12-2012
Anatole France
Aantal
Aantal
Gemiddeld
reacties
advertenties
aantal reacties
116
25
4,6
Bertrand Russell
76
20
3,8
Carnisselande
86
2
43,0
5
1
5,0
179
71
2,5
Emmahuis
74
26
2,8
Kerkeplaats
66
14
4,7
Laurens I
88
67
1,3
Laurens II
83
13
6,4
Maasveld
104
11
9,5
Mariniershof
61
1
61,0
Nieuw Verlaat
12
57
0,2
Poort van Oost
141
10
14,1
Ravenswaerde
9
1
9,0
835
247
3,4
19
7
2,7
De Naber De Sevencamp
Totaal Laurens Wonen
Eliot
Complexen die recenter gebouwd zijn laten meer reacties per geadverteerde woning zien. Van de vrijgekomen woningen in 2012 zijn 175 woningen toegewezen aan eenpersoonshuishoudens en 27 aan tweepersoonshuishoudens. De gemiddelde leeftijd van de huurders loopt op. De hoofdbewoners bij Laurens Wonen zijn gemiddeld 74,6 jaar oud. Laurens Wonen brengt de woningen onder de aandacht en promoot ze. Zo zijn er de afgelopen jaren verschillende nieuwe middelen ingezet. Bijvoorbeeld open dagen, advertenties in andere media dan via Woonnet Rijnmond, door voordracht van kandidaten door zorgorganisatie Laurens en de aanbieding van direct bewoonbare woningen. Daarnaast ontwikkelde Laurens Wonen voor alle woongebouwen brochures om ze onder de aandacht van potentiële klanten te kunnen brengen.
34
4.5 Verantwoording In de sociale huursector in stadsregio Rotterdam wordt gewerkt met een aanbodmodel. Bij een aanbodmodel wordt initiatief van de woningzoekenden verwacht. De corporaties adverteren hun beschikbare woningen op internet. Geïnteresseerde woningzoekenden dienen hier vervolgens zelf op te reageren (via internet, telefonisch of aan de balie van een corporatie). Aan de hand van de inschrijfduur wordt een kandidaat geselecteerd. Als de woning is toegewezen, wordt op de website van Woonnet Rijnmond gepubliceerd aan wie dit is gebeurd. Rotterdam kende de meest lokaal georiënteerde sociale huurwoningmarkt. 80% Van de geslaagde woningzoekenden in Rotterdam woonde al in deze gemeente. In de regionale huisvestingsverordening wordt een onderscheid gemaakt in vier categorieën van toewijzing: Woningaanbodcategorie Voorwaardenvrij Directe bemiddeling Lokaal maatwerk Volkshuisvestelijk labelen
IJkpunt regionaal minimaal 40% maximaal 25% maximaal 15% maximaal 20%
Voorwaardenvrij: deze woningen worden via de media van het regionale aanbodmodel aangeboden zonder passendheidscriteria. Directe bemiddeling: deze woningen worden buiten de media van het regionale aanbodmodel aangeboden. Directe bemiddeling wordt verantwoord op de website van Woonnet Rijnmond onder de gelijknamige noemer. Er zijn ook woningen die via het aanbodmodel niet toegewezen kunnen worden, bijvoorbeeld omdat hier niet op is gereageerd of omdat alle kandidaten voor de woning bedanken. Vervolgens kan directe bemiddeling worden toegepast. Steeds meer woningen moeten in eerste instantie één of meerdere keren worden geadverteerd onder de noemer ‘volkshuisvestelijk labelen (met een 55-plus label)’. Bij gebrek aan kandidaten wordt overgegaan tot passende directe bemiddeling. Lokaal maatwerk: deze woningen worden met specifieke passendheidseisen aangeboden via de media van het regionale aanbodmodel om redenen van volkshuisvestelijke aard of leefbaarheidsargumenten (zoals schaarste, stagnerende doorstroming, beheersoverwegingen overlast, en dergelijke) In 2012 werd lokaal maatwerk toegepast in de complexen Poort van Oost, Bertrand Russell, Anatole France, Emmahuis en Grindhorst.
•
Poort van Oost: Bewoners uit de wijk krijgen voorrang bij de toewijzing van vrijkomende woningen. Zo hoeven inwoners van Overschie hun wijk niet te verlaten als zij in een 55-plus woning willen gaan wonen. Deze manier van toewijzen bevordert de leefbaarheid in het wooncomplex.
•
Bertrand Russell, Anatole France en Emmahuis: De éénkamerappartementen in de woongebouwen Bertrand Russell, Anatole France en het Emmahuis zijn moeilijk verhuurbaar aan ouderen. Laurens Wonen heeft toestemming van de gemeente Rotterdam om deze woningen aan studenten te verhuren. De woningen worden niet via Woonnet Rijnmond toegewezen. Belangstellenden kunnen zich inschrijven bij Laurens Wonen. Eerst vindt een uitvoerige intake plaats. De leefstijl van de jongeren moet zoveel mogelijk aansluiten bij die van de oudere huurders, die hier in de meerderheid zijn.
35
De Grindhorst: Kandidaten van de Woongroep Hillegersberg-Schiebroek gaan voor bij de woningtoewijzing. Volkshuisvestelijk labelen: de woningen worden via de media van het regionale aanbodmodel aangeboden, maar zijn voorzien van een label voor een specifieke leeftijdsgroep (jongeren of ouderen), of van passendheidseisen (huishoudensgrootte of inkomenseisen).
Verdeling verhuringen Laurens Wonen 2012 aantal Via lokaal maatwerk 1 Via directe bemiddeling 131 Via volkshuisvestelijk labelen 70 Totaal 202
Percentage 0,5% 64,9% 34,6% 100%
Europese Regeling (Diensten van Algemeen Economisch Belang toegelaten instellingen volkshuisvesting DAEB) Ook dit jaar is de Europese richtlijn van kracht dat minimaal 90% van de vrijkomende woningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens (2012: € 664,66) toegewezen moet worden aan huishoudens met een gezamenlijk verzamelinkomen tot maximaal € 34.085,- per jaar. Wordt deze norm niet gehaald, dan kan dat voor Laurens Wonen financiële consequenties hebben. Laurens Wonen heeft halverwege 2011 besloten om al haar woningen te gaan adverteren met een inkomenseis. In het jaar 2012 heeft Laurens Wonen 94% van haar woningen verhuurd aan huurders met een toewijzingsinkomen lager of gelijk aan € 34.085,- en 6% aan huurders met een toewijzingsinkomen hoger dan € 34.085,-. De accountant toetst achteraf het proces rondom de woningtoewijzing.
Delta Begeleid Wonen In 2012 heeft Laurens Wonen 17 units verhuurd aan Delta Psychiatrisch Centrum voor begeleid wonen voor oudere psychiatrische cliënten.
Woningaanbod in Rotterdam voor 55- plussers In 2012 waren 6.643 actieve 55+ woningzoekenden in Rotterdam, waarvan er 2.019 zijn geslaagd voor een woning. Verhuringen aan ouderen naar aanbodcategorie aan ouderen vanaf 55 jaar Aantal verhuringen 2.019 Voorwaardenvrij 2% Directe bemiddeling 44% Lokaal maatwerk 2% Volkshuisvestelijk labelen 45% Staatsteun 4% Kleinstedelijke afspraken 2%
36
Convenant Preventie huisuitzettingen Het beleid van Laurens Wonen is om bij een kleine huurachterstand persoonlijk contact met de bewoner te zoeken. Het is de bedoeling om huurders met huurachterstanden zo snel mogelijk te doen bewegen een betalingsregeling te treffen en zo nodig hulp te accepteren. Dit kan zowel op financieel als op maatschappelijk gebied. Laurens Wonen heeft een convenant afgesloten met de samenwerkende partijen. De samenwerkende partijen zijn Sociale Zaken en Werkgelegenheid, Kredietbank Rotterdam en de GGD Rotterdam Rijnmond. De gemeente Rotterdam en de Rotterdamse woningcorporaties werken intensief samen op het gebied van het tegengaan van woningontruimingen op basis van huurachterstand door vroege interventie. Dit vanuit het besef dat woningontruimingen veel persoonlijk leed en maatschappelijke kosten met zich meebrengen. De partijen beseffen hierbij dat aan het ontstaan van een huurachterstand bij Rotterdamse burgers vaak achterliggende problematiek ten grondslag ligt. Doel is om het aantal huisuitzettingen te verminderen. In 2012 zijn er vier ontruimingen geweest, dit betreft twee ouderen en twee jongeren. De twee ouderen hebben nooit in de woning gewoond.
Regionaal Vangnet Laurens Wonen neemt deel aan het regionaal Vangnetsysteem. Het Regionaal Vangnet is een registratiesysteem dat het laatste kansbeleid bij de corporaties ondersteunt. Het beleid gaat in wanneer een huurder ernstig in de problemen is gekomen en er door de rechter een ontruimingsvonnis wegens betalingsachterstand of overlast is afgegeven. In dat geval kan de huurder nog een allerlaatste kans krijgen om ontruiming te voorkomen door zich op te geven voor een begeleidings- of ondersteuningstraject. De registratie geldt voor maximaal vijf jaar en geldt vanaf het ontruimingsvonnis. Wanneer een huurovereenkomst op verzoek van Laurens Wonen door de rechter wordt ontbonden registreert Laurens Wonen de huurder bij het Regionaal Vangnet. Bij oneigenlijk gebruik van de woning door eigen schuld van de huurder zal geen laatste kans worden aangeboden.
4.6 Verkoop van woningen In 2012 heeft Laurens Wonen geen woningen verkocht.
37
5.
BEWONERSBETROKKENHEID
Om de kwaliteit van het wonen op peil te houden, is de betrokkenheid van bewoners voor Laurens Wonen essentieel. De bewoners weten als geen ander wat er in de dagelijkse praktijk speelt en welke signalen Laurens Wonen moet oppikken. Laurens Wonen investeert in bewonersbetrokkenheid met verschillende commissies, waaronder de Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) en een actief participatiebeleid.
5.1 Participatiebeleid Samenwerkingsovereenkomst OHC In 2010 is een nieuwe samenwerkingsovereenkomst tussen Laurens Wonen en de Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) vastgesteld. De voorgaande samenwerkingsovereenkomst was gedateerd en niet afgestemd op de in 2009 gewijzigde Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOHV), kortweg de Overlegwet. In de nieuwe samenwerkingsovereenkomst zijn onder andere de volgende aspecten geregeld: de deelnemers van de OHC, de positie, werkwijze, regels over vergoedingen en ondersteuning voor de OHC, geschillen en het recht op informatie, overleg en advies. In 2012 is conform deze nieuwe samenwerkingsovereenkomst gewerkt. Reglement bewonerscommissies De wijzigingen in de Overlegwet maakten het tevens noodzakelijk de regels betreffende de participatie van bewonerscommissies opnieuw vast te leggen. Dit is gebeurd middels het Reglement Participatie van Bewonerscommissies en is voor alle commissies van Laurens Wonen hetzelfde. Overleg (het betrekken van bewoners bij het beleid en het beheer) De nieuwe bevoegdheden, die de in 2009 gewijzigde Wet op het Overleg Huurders en Verhuurder aan de bewoners geeft, zijn met de bewonerscommissies besproken en verwerkt in het Reglement participatie van Bewonerscommissies. Met de bewonerscommissies bespreekt de woonconsulent specifieke onderwerpen op complexniveau. Hierbij kan gedacht worden aan allerlei zaken rondom planmatige onderhoudswerkzaamheden, verbouwingen, servicekosten, activiteiten voor bewoners (ook uitgevoerd door zorgorganisatie Laurens), rookbeleid, scootmobielbeleid, overlast van bewoners, huisregels en de verhouding tussen zorggeïndiceerden en niet-zorggeïndiceerden in een wooncomplex. Daarnaast ondersteunt de woonconsulent de bewonerscommissie bij hun interne onderlinge functioneren en hun communicatie naar de achterban in de vorm van het regelmatig (mede)organiseren van bewonersen jaarvergaderingen. Laurens Wonen wil er op kunnen vertrouwen dat de bewonerscommissies namens de huurders optreden en spreken. De afzonderlijke bewonerscommissies moeten naar Laurens Wonen toe daarom aannemelijk kunnen maken dat zij een meerderheid van de huurders van een complex vertegenwoordigen. Indien er geen bewonerscommissie kan worden gevormd van minimaal drie leden, kan Laurens Wonen een aantal bewoners vragen om als klankbordgroep voor het woongebouw te fungeren waarmee ook een toehoordersrol in de OHC mogelijk wordt. Wooncomplexen De Naber, Kerkeplaats en Mariniershof hadden geen bewonerscommissie in 2012.
38
5.2 GeschillenCommissie Elke corporatie, dus ook Laurens Wonen, is wettelijk verplicht om op een goede en zorgvuldige manier om te gaan met klagers en hun klachten. Laurens Wonen beschikt hiertoe over een goed functionerende GeschillenCommissie. De samenstelling en de werkwijze van de GeschillenCommissie zijn in een reglement vastgelegd. Behalve een wettelijke verplichting ziet Laurens Wonen een klacht vooral als informatiebron om haar diensten aan huurders te verbeteren. Hoewel alle medewerkers van Laurens Wonen en de medewerkers van door Laurens Wonen ingehuurde bedrijven hun best doen de huurders correct te behandelen en hun klachten naar behoren op te lossen, kan het gebeuren dat een fout wordt gemaakt, een brief niet op tijd wordt beantwoord of dat een huurder niet zoals het hoort te woord wordt gestaan. De GeschillenCommissie hoort deze klachten graag en maakt er werk van. De GeschillenCommissie is samengesteld uit vier huurders en een vertegenwoordiger namens de verhuurder. De commissie wordt bijgestaan door een ambtelijk secretaris vanuit de organisatie. Per 31 december 2012 was de samenstelling van de GeschillenCommissie als volgt: De heer J.J. Hubregtse/De heer Mr. B.M. Reuser (interim vertegenwoordiger tijdens afwezigheid van de heer Hubregtse) De heer A.G. Thomassen De heer E. van Zessen De heer C.W. Pack Nog in te vullen vacature
Vertegenwoordiger namens verhuurder; voorzitter Woongebouw de Grindhorst Woongebouw Joachim & Anna Woongebouw Poort van Oost
De huurdersvertegenwoordiging is voorgedragen door de Overkoepelende HuurdersCommissie; de vertegenwoordiger namens verhuurder door de Raad van Bestuur. Alle leden van de GeschillenCommissie worden voor een periode van drie jaar benoemd door de Raad van Bestuur. In 2012 zijn mevrouw C.J.E. Brouwer-Sturm (woongebouw Laurens) en de heer J. van der Schoor (woongebouw Emmahuis) afgetreden. Door de OHC zijn de heren A.G. Thomassen (woongebouw de Grindhorst) en E. van Zessen (Joachim & Anna) voorgedragen. Beiden zijn door de Raad van Bestuur benoemd voor een periode van drie jaar. Naar een vierde vertegenwoordiger namens huurders wordt nog gezocht. De GeschillenCommissie heeft in 2012 vier keer vergaderd. Daarnaast heeft over één klacht nog een hoorzitting plaatsgevonden, waar zowel klager als Laurens Wonen hun visie op hun klacht hebben kunnen toelichten. Er zijn in 2012 zes nieuwe klachten ontvangen en behandeld. Drie klachten zijn door de GeschillenCommissie om diverse redenen als niet ontvankelijk beoordeeld. Eén klacht is door de organisatie tijdig opgelost, waardoor de GeschillenCommissie niet meer in actie hoefde te komen. Eén klacht is op verzoek van de familie van klager wegens de geestelijke gezondheid van de klager niet behandeld. Eén klacht is gegrond verklaard. De GeschillenCommissie heeft over deze klacht advies uitgebracht aan de directie. Dit advies is door de directie overgenomen. Betrokkenen zijn hiervan op de hoogte gesteld. Naast de afhandeling van klachten is tijdens deze vergaderingen onder andere gesproken over de bezetting van de GeschillenCommissie en de toekomstplannen van Laurens Wonen als concerndienst Vastgoed van Laurens. Tevens is kennis gemaakt met de nieuwe directeur vastgoed, mevrouw C.D. Vermaas.
39
5.3 Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) De Overkoepelende HuurdersCommissie (OHC) vertegenwoordigt alle huurders van Laurens Wonen. De OHC is in 2000 opgericht en heeft als rechtsvorm een informele vereniging. De OHC heeft op veel onderwerpen advies- en informatierecht. Elk woongebouw van Laurens Wonen kan vanuit de individuele bewonerscommissie een vertegenwoordiger en een plaatsvervangend vertegenwoordiger afvaardigen naar de OHC. In 2012 waren op woongebouw Kerkeplaats na alle complexen vertegenwoordigd, maar door wisseling van samenstelling niet allemaal gedurende het gehele jaar. Per 31 december 2012 waren de complexen Kerkeplaats en Mariniershof tijdelijk niet meer vertegenwoordigd door een OHC-lid. Bij het ontbreken van een bewonerscommissie in de complexen Emmahuis en De Naber werden deze complexen per 31 december 2012 vertegenwoordigd door een toehoorder zonder stemrecht. De samenstelling van de OHC was per 31 december 2012 als volgt: De heer J.B. Hellenthal De heer J. Olie Mevrouw J. Roubos-de Kramer De heer R. Fennema De heer J. Mikkers Mevrouw M. Weda-Debel De heer P.M.W. Splinter De heer A.G. Oomen De heer J. van der Schoor De heer A.G. Thomassen De heer E. van Zessen Mevrouw S. Huijsman De heer P. Vogelaar De heer C. Mekes De heer C. Schreuder Mevrouw W. Snijders De heer L.P. Plasmans Mevrouw N.J.M. de Winter De heer C.W. Pack De heer J. Buter Mevrouw J. v.d. Elst-van Ballegooien De heer W. Knol Mevrouw M.B.A. Soeleman Mevrouw H. Kanhai
Vaste vertegenwoordiger Vaste vertegenwoordiger; vicevoorzitter Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Toehoorder Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Toehoorder Vaste vertegenwoordiger Vaste vertegenwoordiger Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Vaste vertegenwoordiger; voorzitter Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid Vaste vertegenwoordiger Plaatsvervangend lid
Anatole France Bertrand Russellplaats Bertrand Russell Carnisselande Carnisselande De Naber De Sevencamp De Sevencamp Emmahuis De Grindhorst Joachim & Anna Kreilerburcht Kreilerburcht Laurens Laurens Maasveld Maasveld Nieuw Verlaat Poort van Oost Poort van Oost Ravenswaerde Ravenswaerde Wi Mofina Tampe Wi Mofina Tampe
De OHC heeft in het verslagjaar vijf keer met de directie en de manager Woondiensten van Laurens Wonen overlegd. Met de nieuwe directeur, mevrouw C.D. Vermaas, is kennis gemaakt. Tijdens deze kennismaking is afgesproken dat zij met ingang van de vergadering van november 2012 niet meer structureel bij de OHC-vergaderingen aanwezig zal zijn, maar een of twee keer per jaar zal aanschuiven. Laurens Wonen wordt vertegenwoordigd door de manager woondiensten, die hiervoor volledig mandaat heeft. Bij de meeste OHC-vergaderingen was ook de manager Vastgoed aanwezig, zodat vragen over het onderhoud van gebouwen en woningen meestal meteen konden worden beantwoord.
40
Voorafgaand aan de OHC-vergaderingen heeft steeds een agendaoverleg en voorbespreking plaatsgevonden met het Dagelijks Bestuur van de OHC. Per 31 december 2012 was de samenstelling van het Dagelijks Bestuur als volgt: De heer C.W. Pack De heer J. Olie Mevrouw N.J.M. de Winter De heer R. Fennema
Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid
De volgende onderwerpen zijn in 2012 in de OHC-vergaderingen aan bod gekomen:
• • • • • • • • • • •
de vastgoedanalyse, waarbij de panden van Laurens en Laurens Wonen op basis van een aantal criteria zijn beoordeeld; de toekomst van Laurens Wonen als concerndienst vastgoed van Laurens; de aanstelling van de nieuwe directeur vastgoed Laurens, tevens directeur van Laurens Wonen; brandveiligheid in de woongebouwen, waarbij een vertegenwoordiger van de Brandweer aanwezig was; het stallen van scootmobielen; het project rookmelders, waarbij samen met de brandweer in alle woningen rookmelders geplaatst worden; voordracht kandidaten voor de GeschillenCommissie; huurbeleid per 1 juli 2012; jaarrapport Laurens Wonen 2011; het Scheiden van Wonen en Zorg de gevolgen van het regeerakkoord tussen VVD en PvdA voor woningcorporaties.
5.4 Bewonersblad Laurens Wonen houdt haar huurders op de hoogte van alles wat voor hen van belang is. Hiervoor verschijnt periodiek een katern speciaal voor Laurens Wonen in de Laurenskrant. Zo brengt Laurens Wonen niet alleen nieuws uit de organisatie en op het gebied van volkshuisvesting, maar ook over bewonerscommissies, medewerkers, bijzondere bewoners et cetera. In 2012 is de Laurenskrant vier maal verschenen. Onder andere de volgende onderwerpen zijn aan bod gekomen:
• • • • • • • • • • • • •
verslagen van de bijeenkomsten van de OHC en de GeschillenCommissie; automatisch betalen van huur, met daaraan verbonden per kwartaal voor drie huurders de kans om een cadeaubon van € 50,- te winnen; de huurverhoging per 1 juli 2012; 12,5, 25 en 40-jarige jubilea van medewerkers; de visitatie; nieuwe procedure rond het huren van een woning via Woonnet Rijnmond; een verslag van het jaarlijkse feest voor leden van Bewonerscommissies; legionellapreventie; het project rookmelders, samen met de Brandweer; het tienjarig bestaan van woongebouw Ravenswaerde; interview met de nieuwe directeur, mevrouw C.D. Vermaas energiebesparing; kerstsfeer in diverse woongebouwen.
41
5.5 Website De website van Laurens Wonen maakt deel uit van de website van zorgorganisatie Laurens. Alle informatie over Laurens Wonen, zoals het actuele huuraanbod, brochures en regelingen is daar terug te vinden. Naar aanleiding van de beoordeling door het KWH (zie hoofdstuk 5.6) wordt gezocht naar een oplossing om de informatie van Laurens Wonen makkelijker terug te vinden op de website.
5.6 Algemeen Kwaliteit van de dienstverlening Laurens Wonen is houder van het KWH Huurlabel, een kwaliteitskeurmerk voor de dienstverlening van woningcorporaties. In 2012 zijn de volgende onderdelen gemeten: Contact, Bereikbaarheid, Communicatie & Informatie, Woning zoeken, Nieuwe woning, Huur opzeggen, Reparatieverzoeken, Onderhoud en Klachten behandelen. Laurens Wonen heeft op alle onderdelen (veelal ruim) boven de norm gescoord, met uitzondering van het onderdeel Communicatie & Informatie. De onvoldoende score op dit onderdeel wordt vooral veroorzaakt doordat de informatie voor huurders van Laurens Wonen lastiger te vinden is op de gezamenlijke website van Laurens (de zorgorganisatie) en Laurens Wonen. De Commissie Kwaliteitsverklaringen (CKV) heeft de resultaten van het onderzoek van KWH beoordeeld. Vanwege de lage respons heeft de CKV het onderdeel Communicatie en Informatie buiten beschouwing gelaten in haar besluit, wat betekent dat het KWH-Huurlabel verlengd wordt tot 31 maart 2015. In 2013 vindt er opnieuw een meting plaats. Scootmobielbeleid Laurens Wonen wil haar huurders faciliteren om hun scootmobiel op een veilige wijze te stallen en op te laden. Het daarvoor in samenwerking met de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond opgestelde scootmobielbeleid is in dit verslag uitgebreid beschreven bij artikel 2.2, Leefbaarheid in het gebouw. Energielabels woningen In 2009 en 2010 zijn de energielabels van de woningen gescand. De meeste van de huidige woongebouwen, veelal gestapeld, beschikken over een ‘groen’ energielabel. Bij de hantering van het vernieuwde energielabel in 2011 worden sommige complexen vanwege de vernieuwde methodiek iets ‘groener’. Ook is er bekeken of er nog aanvullende isolerende voorzieningen kunnen worden gerealiseerd in de twee complexen die niet ‘groen’ scoren. Deze technische voorzieningen zijn er wel, maar de investering weegt niet op tegen de energiebesparing. Laurens Wonen ziet daarom van de uitwerking af. In het dagelijks beheer wordt altijd rekening gehouden met energiebesparing. Zo worden Verbeterd Rendementsketels (VR-ketels) altijd vervangen door Hoog Rendementsketels (HRketels). Dit levert een besparing op, is betaalbaar en leidt tot een hogere woningwaardering. Legionellabeleid Om legionella te voorkomen, zijn in 2012 de mutatiewoningen preventief gespoeld door de huismeesters. Dit heeft een kostenbesparing opgeleverd doordat het niet uitbesteed is.
42
6.
FINANCIEEL BELEID EN BEHEER
Laurens Wonen is een volkshuisvestingorganisatie en dient te voldoen aan het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Dit betekent dat alle middelen ten dienste staan van de volkshuisvesting. Het financiële beleid is gezond als Laurens Wonen aan de ene kant vermogend genoeg is om op de kapitaalmarkten tegen scherpe prijzen financiële middelen aan te trekken. Aan de andere kant mag het vermogen niet overmatig worden opgespaard. Als maatschappelijke organisatie stelt Laurens Wonen zich een groot aantal maatschappelijke doelen. Die doelen moeten worden afgewogen tegen de beschikbare financiële middelen. Met een solide financieel beleid zorgt Laurens Wonen ervoor dat de doelstellingen ook op lange termijn waargemaakt kunnen worden.
6.1 Financieel beleid Naast het toezicht van de Raad van Toezicht en de interne controle kennen corporaties het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als toezichthouders op de sector. Een belangrijk uitgangspunt van het financiële beleid van Laurens Wonen is het waarborgen van de financiële continuïteit. De kaders voor het financiële beleid zijn vastgelegd in het treasurystatuut en het financiële sturingskader (zie artikel 6.3) dat in 2010 bestuurlijk is vastgesteld. In het financiële sturingskader wordt aangegeven welke minimale eisen Laurens Wonen stelt aan haar vermogen en de toekomstige ontwikkeling van kasstromen en investeringen. Sturen op kasstromen staat hierin centraal. Het financieel beleid van Laurens Wonen wil een blijvende toegang tot de financiële markten realiseren. Dit wordt onder meer gedaan door te blijven voldoen aan de normen en eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting (CFV). Ten tijde van het opstellen van de begroting was er nog veel onduidelijk over de aangekondigde regeringsmaatregelen. Er zijn diverse scenario´s ingerekend om de effecten van de verschillende maatregelen en aannames te kwantificeren. WSW en CFV hebben aanvullende scenario´s opgevraagd met richtlijnen over huurprijsbeleid en omvang van de in te rekenen saneringssteun en de verhuurderheffing. Via CorpoData vragen het WSW, de Directeur-Generaal Wonen Bouwen (WB) van het ministerie van BZK voor de minister voor Wonen en Rijksdienst en het CFV gezamenlijk financiële en volkshuisvestelijke gegevens van corporaties op. Voor de jaarlijkse opgaaf die is ingediend bij CorpoData zijn de consequenties van het Woonakkoord meegenomen. De verhuurderheffing is ingerekend (op basis van een structurele heffing op sectorniveau van circa € 1,7 miljard vanaf 2017). Het Woningwaarderingstelsel blijft van kracht, zodat het huidige huurbeleid als uitgangspunt is genomen voor de toekomstige ontwikkeling van de huren. Alleen voor 2013 is uitgegaan van 4% (geformaliseerd beleid). Om de effecten van het scheiden van wonen en zorg in beeld te brengen heeft een interne stuurgroep beleid ontwikkeld, gebaseerd op de (toekomstige) marktvraag en in samenhang met de Laurens-portefeuille. Daarnaast is er rekening gehouden met een additionele saneringsheffing. Onderstaande kengetallen en overzichten zijn aan deze opgaaf ontleend. Het WSW heeft na een algehele stop op het vrijgeven van aangevraagd faciliteringsvolume bij alle corporaties in Nederland begin 2013 voor corporaties met veel zorgvastgoed aanvullende vragen gesteld rondom het scheiden van wonen en zorg alvorens ingediende verzoeken te beoordelen.
43
Als reden hiervoor werd aangevoerd dat het WSW de effecten van het scheiden van wonen en zorg voor categorale corporaties een dermate hoog risico vindt dat zij (voorlopig) tot deze stap is overgegaan. Als criterium is hierbij gehanteerd de omvang van het zorgbezit in relatie tot het totale bezit, dan wel de hoogte van de huurontvangsten van zorginstellingen in relatie tot de totale huuropbrengsten. Na de ontvangst van de dPi kan het WSW de individuele beoordeling van de corporatie uitvoeren en bekijken of het faciliteringsvolume kan worden vrijgegeven. De definitie van een gezonde bedrijfsvoering is volgens het WSW: “een corporatie is in staat om uit haar operationele activiteiten voldoende middelen te genereren om een normatieve aflossing van 2% van haar leningenportefeuille te betalen”. In dat geval zal het WSW de financieringsbehoefte die voortvloeit uit de investerings- en desinvesteringskasstromen borgen. In eerste instantie kijkt het WSW hierbij niet verder dan een periode van vijf jaar. De kasstromen uit de onderliggende meerjarenbegroting die aan de opgaaf aan CorpoData ten grondslag ligt voldoet aan bovenstaand criterium.
(bedragen x € 1.000)
Figuur 6.1: Operationele kasstroom 4.000 3.750 3.500 3.250 3.000 2.750 2.500 2.250 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250 (250) (500)
Saldo operationele kasstrooom
Operationele kasstroom
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
1.235
805
2.625
1.857
909
1.179
1.541
2.101
1.176
2.474
1.253
(Hierbij is uitgegaan van de operationele kasstromen uit de exploitatie, gecorrigeerd voor de aflossingsfictie van 2% van de uitstaande geldleningen ultimo jaar ervoor)
De maximale borgingsruimte is gelijk aan 50% van de WOZ-waarde minus de geborgde leningen en de herfinancieringen in de eerste drie prognosejaren. Van belang is om te realiseren dat herfinancieringen niet gebruikt kunnen worden om aanvullende financiering aan te trekken. Het kengetal wat van belang is dan ook het maximaal beschikbare faciliteringsvolume voor investeringen (toe te kennen faciliteringsvolume minus nieuwe leningen nodig voor de herfinanciering van bestaande leningen) oftewel de maximale ruimte voor toename van de leningenportefeuille. Met het in de begroting meegenomen investeringsprogramma wordt aan het eerste uitgangspunt van het WSW, namelijk positieve operationele kasstromen na correctie fictie aflossing 2% voldaan. Het criterium van maximaal 50% WOZ-waarde vormt ook geen belemmering voor het investeringsprogramma dat in de begroting is opgenomen.
6.2 Waardering van het vastgoed Sturen op kasstromen staat centraal in het financiële beleid van Laurens Wonen. De bedrijfswaarde werd in onze jaarrekening al opgenomen en wordt vanaf 2010 ook gebruikt als basis voor het nemen van beleidsbeslissingen. De jaarrekening over 2011 is daarom ook voor het eerst opgesteld op basis van bedrijfswaarde. Laurens Wonen past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Laurens Wonen haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het
44
sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt en het commercieel vastgoed als belegging. Als waarderingsgrondslag kiest Laurens Wonen voor de actuele waarde/bedrijfswaarde voor het sociaal vastgoed (waardering bedrijfswaarde) en waardering tegen historische kostprijs voor het commerciële vastgoed. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingvereisten heeft Laurens Wonen de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelselwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. Figuur 6.2: Ontwikkeling solvabiliteit 41,0% 39,0% 37,0% 35,0% 33,0%
Ontwikkeling solvabiliteit
31,0% 29,0% 27,0% 25,0% 23,0% 21,0% 19,0% 17,0% 15,0% 13,0% 11,0% 9,0% 7,0% 5,0%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Solvabiliteit huidige begroting
16,6%
13,9%
10,9%
11,7%
12,4%
13,0%
13,6%
14,3%
15,0%
15,6%
16,3%
Solvabiliteit begroting vorig jaar
29,2%
27,3%
26,4%
27,9%
29,5%
31,5%
33,4%
35,3%
37,4%
39,8%
De bedrijfswaarde van het corporatiebezit kan worden gebruikt als instrument om een indicatie te krijgen van de financiële positie en financiële ruimte van de corporatie. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van de toekomstige exploitatieopbrengsten en -lasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De uitgangspunten voor de berekening zijn vermeld in de jaarrekening. Per 31 december 2012 lag de bedrijfswaarde op € 89,1 miljoen (2011: € 107,1 miljoen), een afname van circa € 19 miljoen. De jaarlijkse mutatie wordt in de jaarrekening nader toegelicht onder de materiële vaste activa. Voor € 15,3 wordt het verschil verklaard door onderstaande redenen: Stelselwijziging als gevolg van waardering commercieel bezit tegen historische kostprijs Stelselwijziging als gevolg van wegvallen rentabiliteitswaardecorrectie Effect inrekenen verhuurderheffing
1,8 2,6 10,9
Subtotaal
15,3
45
6.3 Financieel beleid (sturingskader) In 2010 is het financieel sturingskader van Laurens Wonen bestuurlijk vastgesteld. Dit kader biedt randvoorwaarden voor het financiële beleid en een richtlijn voor het toezicht op het financiële beleid. Daarmee is het een handvat voor financieel handelen van de organisatie en kan het toezicht hierop door de Raad van Toezicht vergemakkelijken. De kaders geven aan welke minimale eisen Laurens Wonen stelt aan haar vermogen en de toekomstige ontwikkeling van kasstromen en investeringen. Wat zijn de financiële kengetallen waar Laurens Wonen financieel op stuurt? De volgende vier kaders: bijbehorende norm 1. Sturen op operationele kasstromen interest dekkingsratio 1,4 2. Sturen op rendement van investeringen internal rate of return* direct rendement 3. Sturen op rendement van de bestaande voorraad 4. Sturen op het vermogen van Laurens Wonen loan to value max.75%**
Daarnaast wordt gestuurd op afgeleide financiële kaders: 5. Sturen op de financierbaarheid van Laurens Wonen 6. Sturen op eisen van externe toezichthouders 7. Sturen op risico
eisen borging WSW oordelen Centraal Fonds ***
Deze kaders vormen samen de grenzen waarbinnen Laurens Wonen moet blijven. De precieze plek daarbinnen is een afgeleide van het strategisch beleid. *
**
***
Laurens Wonen hanteert de interne rentevoet (IRR) als financieel kengetal voor een investeringsbeslissing. Deze is afgeleid van de gewogen gemiddelde vermogens kostenvoet (de WACC). Laurens Wonen maakt onderscheid in een aantal investeringscategorieën, waarvoor met behulp van de WACC voor de verschillende categorieën de minimale IRR wordt bepaald. Per categorie wordt bepaald welk deel van de investering met eigen vermogen gefinancierd mag/kan worden. De rendementseis voor eigen vermogen is de inflatie; voor vreemd vermogen is de gestelde rendementseis gelijk aan de lange termijn renteverwachting. Commerciële projecten worden volledig met vreemd vermogen gefinancierd, het gestelde rendement is het vreemd vermogen inclusief een risico-opslag. De vrijkomende middelen uit de operationele kasstroom (gecorrigeerd voor normatieve aflossing) en verkopen moet voldoende zijn voor het eigen vermogen dat nodig is voor de projecten. Hierin wordt een relatie gelegd tussen de bedrijfswaarde van het vastgoed en het aandeel externe financiering. Als vuistregel in woningcorporatieland (een soort van best practices) wordt gehanteerd dat ‘Loan-to-Value’ structureel niet groter mag zijn dan 75%. In een aantal gevallen maakt Laurens Wonen gebruik van een expliciet risicokader, onder meer bij treasury, fase documenten investeringsbeslissingen en doorrekenen van meerdere scenario’s bij het opstellen van de meerjarenbegroting.
46
Financiële kengetallen
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Jaarresultaat Eigen vermogen Balanstotaal Solvabiliteit (%)
-8.366 -3.243 15.329 13.964 92.199 100.155 16,6 13,9
-3.731 10.677 97.954 10,9
151 11.106 94.989 11,7
-256 11.501 92.929 12,4
-116 -441 300 41 423 -394 127 11.799 11.982 12.102 12.343 12.282 12.521 12.471 90.639 87.953 84.682 82.395 78.721 76.635 72.847 13,0 13,6 14,3 15,0 15,6 16,3 17,1
Nominale schuld leningen o/g Loan to value Gemiddelde rentelast leningen o/g (%)
68.784 85,7% 4,6
75.861 93,9% 4,4
76.945 80,0% 4,4
74.493 79,8% 4,4
71.257 78,1% 4,3
68.711 67.286 66.022 60.100 56.447 55.000 50.542 77,2% 78,0% 79,5% 74,4% 73,2% 73,3% 70,5% 4,3 4,3 4,3 4,3 4,4 4,4 4,3
Operationele kasstroom excl VPB * Operationele kasstroom * Aflossingsfictie leningen (2%) Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie *
2.787 2.658 1.422 1.235
2.841 2.184 1.376 808
4.864 3.697 1.517 2.180
3.178 2.310 1.539 771
3.331 2.398 1.490 908
3.605 2.604 1.425 1.179
4.030 2.915 1.374 1.541
4.227 3.049 1.346 1.703
3.539 2.499 1.320 1.178
4.896 3.515 1.202 2.314
3.408 2.381 1.129 1.252
5.044 3.659 1.100 2.559
Operationele kasstroom excl rente* Rentelasten (netto) Rentedekkingsgraad (ICR) * Debt service coverage ratio (DSCR) *
5.926 3.269 1,8 1,3
5.525 3.341 1,7 1,2
7.293 3.595 2,0 1,4
5.923 3.613 1,6 1,2
5.938 3.540 1,7 1,2
6.018 3.415 1,8 1,2
6.180 3.264 1,9 1,3
6.168 3.119 2,0 1,4
5.590 3.091 1,8 1,3
6.342 2.827 2,2 1,6
5.141 2.760 1,9 1,3
6.353 2.694 2,4 1,7
De kengetallen die bij de beoordeling van de kasstromen horen, zijn de kasstroom uit operationele activiteiten en de interest dekkingsratio. De kasstroom uit operationele activiteiten is onder 6.1 al toegelicht.
Interest dekkingsratio (ICR) De interest dekkingsratio geeft aan in hoeverre Laurens Wonen in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit de verschuldigde rente te betalen. Hierbij is niet uitgegaan van de winst voor interest, maar is als vertrekpunt gekozen voor een kasstroombenadering (moet per saldo op hetzelfde uitkomen.) De interest dekkingsratio wordt hierbij gedefinieerd als de operationele kasstroom exclusief rente/saldo rentelasten en rentebaten. Een algemeen aanvaarde norm voor woningcorporaties is 1,25 (bancaire norm). Om financieel gezond te blijven moet de interest dekkingsratio voldoende zijn om rendement uit eigen vermogen te halen en moet er ruimte zijn om aflossingen van leningen te betalen. Als signaleringsgrens om tegenvallers in de exploitatie op te kunnen vangen is gekozen voor een waarde van 1,4. Indien deze norm niet wordt gehaald moet het ratio binnen een periode van vijf jaar weer boven dat niveau liggen. Om de lange termijn consequenties te bewaken wordt als aanvullende norm gesteld dat het gemiddelde van jaar 6 tot en met jaar 11 na dato ook groter moet zijn dan 1,4. Aan deze norm wordt voldaan. Loan to value (LTV) Het kengetal dat Laurens Wonen hanteert voor de vermogensdoelstelling is de ‘Loan to value’. Hierin wordt een relatie gelegd tussen de bedrijfswaarde van het vastgoed en het aandeel externe financiering. Dit kengetal muteert als gevolg van (voorgenomen) onrendabele investeringen in combinatie met geplande verkopen. Als vuistregel in woningcorporatieland (een soort van best practices) wordt gehanteerd dat ‘Loan-to-Value’ structureel niet groter mag zijn dan 75%. Ook vastgoedbeleggers hanteren vaak een bovenwaarde van deze ratio van 75%. Aan deze norm wordt pas vanaf 2021 voldaan. In de meerjarenbegroting zijn investeringskasstromen meegenomen voor een bedrag van circa € 23 miljoen. Deze hebben een forse impact op dit verhoudingsgetal omdat extern wordt gefinancierd. Laurens Wonen wil graag bouwen om haar maatschappelijke taak (zorg) te vervullen en om de samenstelling van haar vastgoedportefeuille te verversen. Op dit moment staat Laurens Wonen voor het project de Veldstraat fase I voor een belangrijke beslissing. Voor Laurens Wonen is zekerheid dat de huren op basis van de huidige regelgeving ook ontvangen zullen worden onontbeerlijk voor een positieve besluitvorming voor dit project, mede gezien een aantal andere onzekerheden die sterk van invloed zijn op het meerjarenbeeld: • Afschaffing van de vrijstelling vennootschapsbelasting (VPB) vanaf 2012 (ook ingerekend in de basisbegroting). De belangrijkste punten voor de openingsbalans zijn de fiscale waardering van de activa en de leningen. Risico bestaat dat leningen gewaardeerd moeten worden tegen marktwaarde op 1-1-2012. Een raming van het effect hiervan zou zijn dat circa 30 tot 35% van de rentelast op de leningen per 1-1-2012 fiscaal niet aftrekbaar is.
47
•
• •
•
• • •
Dit zou neerkomen op een (geraamd) bedrag tussen de € 0,2 tot € 0,3 miljoen aan extra VPB-lasten die nu in geen enkele variant zijn ingerekend. Fiscaal gezien bestaat de kans dat maatregelen rondom brandveiligheid gezien worden als woningverbetering en daardoor fiscaal niet aftrekbaar zijn (niet ingerekend). De (mogelijk additionele) omvang in tijd en geld van de saneringsheffing CFV (is wel ingerekend). Door (noodgedwongen) verkoop van bezit, overheveling van bezit boven de DAEB (dienst algemeen economisch belang) grens van € 664,- kale huur (om hiermee de verhuurderheffing te ontlopen) en minimale toevoeging van (sociale) nieuwbouw is de kans aanwezig dat om de ingerekende rijksinkomsten te innen de heffing per sociale huurwoning gaat stijgen. De problemen in de sector worden structureel. Naar aanleiding van de maatregelen in het regeerakkoord spreekt het CFV van een ‘zeer grote klap voor de financiële basis van de sociale huursector’ en een ‘aantasting van het duurzame verdienmodel van de sector’. Ook de zekerheidsstructuur van de sector komt onder druk te staan. Er treedt immers een dominoeffect op als corporaties collega’s te hulp moeten schieten die het eerst in acute problemen komen. Financiële consequenties van toenemende regelgeving rondom vraagstukken als legionella en brandveiligheid. Overige fiscale consequenties (BTW en integratieheffing). De toekomst van de verzorgingstehuizen van Laurens Wonen is door de versnelde invoering van het scheiden van wonen en zorg onzeker.
6.4 Financieringen en beleggingen De activiteiten van Laurens Wonen zijn kapitaalintensief en worden voornamelijk gefinancierd met lang vreemd vermogen. Het uiteindelijke financiële resultaat wordt dan ook voor een belangrijk deel bepaald door de te betalen rente over het vreemd vermogen. Ontwikkelingen hierin kunnen, zowel positief als negatief, belangrijke invloed uitoefenen op de financiële resultaten en daarmee op de ontwikkeling van het eigen vermogen van Laurens Wonen. Om de ontwikkeling van het vermogen en de daarbij behorende financiële continuïteit te waarborgen, is het van belang dat er actief aandacht wordt besteed aan de kostprijs van het vreemd vermogen en het rendement op het eigen vermogen. Treasury is hierbij ondersteunend aan de hoofdtaak van Laurens Wonen. Het in 2011 geactualiseerde treasurystatuut biedt een kader waarbinnen op een zorgvuldige en beheerste wijze het financierings- en beleggingsbeleid (treasury) van Laurens Wonen plaatsvindt. Laurens Wonen kent geen actief beleggingsbeleid en houdt geen beleggingsportefeuille aan. Uitgangspunt is om zoveel mogelijk intern te financieren. Beleggingen vinden uitsluitend plaats door het risicoloos uitzetten van tijdelijk overtollig geld in rekening-courant en op deposito’s. Het betreft financiële posities die voortvloeien uit de normale bedrijfsuitoefening met een kortlopend karakter. Bij de opbouw van de leningenportefeuille wordt ernaar gestreefd om de door het WSW gehanteerde norm niet te overschrijden. Deze norm is een maximaal renterisico van 15% van de totale leningportefeuille per jaar.
6.5 De administratie De jaarrekening over het boekjaar 2012 is in het boekjaar 2013 afgerond. De jaarrekening van Laurens Wonen is gecontroleerd door de openbare registeraccountant Deloitte.
48
49
50
JAARREKENING 2012 LAURENS WONEN
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
Inhoudsopgave
Pagina
1. Balans per 31 december 2012
1
3
2. Winst- en Verliesrekening over 2012
2
5
3. Kasstroomoverzicht over 2012
3
6
4. Algemene toelichting
4
7
4.1 Regelgeving
7
4.2 Stelselwijzigingen
7
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
5
8
5.1 Algemeen
8
5.2 Materiële vaste activa
8
5.3 Vastgoedbeleggingen
11
5.4 Vorderingen
11
5.5 Liquide middelen
11
5.6 Voorzieningen
12
5.7 Langlopende schulden
12
5.8 Investeringssubsidies
12
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
6
13
6.1 Algemeen
13
6.2 Bedrijfsopbrengsten
13
6.3 Bedrijfslasten
13
6.4 Kasstroomoverzicht
15
Toelichting op de Balans per 31 december 2012
7
16
7.1 Materiële vaste activa
16
7.2 Vastgoedbeleggingen
19
7.3 Vorderingen
20
7.4 Liquide middelen
21
7.5 Eigen Vermogen
21
7.6 Voorzieningen
22
7.7 Langlopende schulden
23
7.8 Kortlopende schulden en overlopende passiva
23
7.9 Verbonden partijen
24
7.10 Niet in de balans opgenomen verplichtingen
24
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
1
Toelichting op de Winst- en Verliesrekening 2012
8
28
8.1 Huren
28
8.2 Vergoedingen
28
8.3 Overige bedrijfsopbrengsten
29
8.4 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
29
8.5 Overige waardeverandering im)materiële vaste activa
29
8.6 Personeelskosten
30
8.7 Lasten onderhoud
30
8.8 Overige bedrijfslasten
30
8.9 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
31
8.10 Rentelasten en soortgelijke kosten
31
8.11 Vennootschapsbelasting
31
8.12 Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
32
9
Overige informatie
34
9.1 Werknemers
34
9.2 Bestuurders en leden Raad van Toezicht
34
9.3 Voorstel tot bestemming resultaat over het boekjaar 2012
34
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
2
1. Balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) 1-1-2012 31-12-2012
na nieuwe RJ
31-12-2011
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie
89.075.369
102.748.099
107.145.972
365.022
421.799
421.799
2.584.523
1.371.719
1.371.719
191.157 92.216.071
218.323 104.759.940
218.323 109.157.813
1.810.076
1.819.541
43.971
50.218
50.218
- Overige vorderingen
2.996.684
3.125.403
3.125.403
- Overlopende activa
83.846 3.124.501
112.517 3.288.138
112.517 3.288.138
3.600.291
4.295.076
4.295.076
100.750.939
114.162.695
116.741.027
- Roerende zaken in exploitatie - Onroerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie
-
VLOTTENDE ACTIVA
Vorderingen - Huurdebiteuren
Liquide middelen
TOTAAL PM toegezegde leningen
Jaarrekening 2012
1.750.000
Laurens Wonen
3
1-1-2012 31-12-2012
na nieuwe RJ
31-12-2011
PASSIVA Groepsvermogen: eigen vermogen - Overige reserves
26.147.633
37.531.363
40.109.695
78.755
72.414
72.414
67.035.476
64.875.161
64.875.161
Voorzieningen - Overige voorziening
Langlopende schulden - Leningen overheid en kredietinstellingen
VLOTTENDE PASSIVA
Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers
-
-
-
1.141.249
1.002.942
1.002.942
893.474
192.940
192.940
5.454.352 7.489.075
10.487.875 11.683.757
10.487.875 11.683.757
100.750.939
114.162.695
116.741.027
- Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige kortlopende schulden
TOTAAL PM toegezegde leningen
Jaarrekening 2012
1.750.000
Laurens Wonen
4
2. Winst- en verliesrekening over 2012 Werkelijk
2011
Werkelijk
2012
na nieuwe RJ
2011
Bedrijfsopbrengsten - Huren - Vergoedingen - Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
14.162.822
14.008.003
14.008.003
2.230.423
2.096.178
2.096.178
799.813 17.193.058
879.121 16.983.302
879.121 16.983.302
4.679.265
4.581.523
150.483
Bedrijfslasten - Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa - Overige waardeverandering van (im)materiële vaste activa - Lonen en salarissen
(129.694)
187.243
-
1.398.040
1.407.200
1.407.200
- Sociale lasten
199.923
188.683
188.683
- Pensioenlasten
253.013
256.846
256.846
4.297.788
4.647.593
4.647.593
4.401.401 15.099.736
4.197.082 15.466.170
4.197.082 10.847.887
2.093.322
1.517.132
6.135.415
63.782
57.280
57.280
Rentelasten en soortgelijke kosten
3.539.041
3.727.445
3.727.445
Saldo financiële baten en lasten
3.475.259
3.670.165
3.670.165
(1.381.937)
(2.153.033)
2.465.250
- Lasten onderhoud - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Vennootschapsbelasting
459.250
-
-
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde
Jaarrekening 2012
-
(1.841.187)
Laurens Wonen
-
(2.153.033)
6.420.060
8.885.310
5
3. Kasstroomoverzicht over 2012 2012
(Volgens de indirecte methode) Jaarresultaat
2011
(1.841.187)
8.885.310
Aanpassingen voor: Afschrijvingen Terugname (onrendabel commercieel vastgoed) Mutatie voorzieningen
4.679.265
150.483
(129.694) 6.341
9.290
Autonome waardemutatie actuele waarde
-
(6.420.060)
Veranderingen in werkkapitaal: . mutatie operationele vorderingen
163.640
5.564.473
. mutatie operationele schulden
670.392
(1.441.180)
Kasstroom uit operationele activiteiten
Investeringen in m.v.a. Desinvesteringen in m.v.a.
5.389.944
(2.136.994)
3.548.757
6.748.316
(1.538.783)
(1.005.735)
-
(1.538.783)
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
(1.005.735)
Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen
-
(1.200.877)
Ontvangen uit langlopende schulden
6.250.000
-
Aflossingen van langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten
(8.954.759)
(7.054.735) (2.704.759)
(8.255.612)
(694.785)
(2.513.031)
Mutatie geldmiddelen
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
6
4. Algemene toelichting Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro's, tenzij anders vermeld. Laurens Wonen, statutair gevestigd en kantoor houdende te Rotterdam heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Daarbij richt de stichting zich met name, op het leveren van een volkshuisvestelijke prestatie die is afgestemd op de wensen en behoeften van senioren (55+). Hierbij wordt met name gedacht aan vormen van huisvesting die zijn gecombineerd met de organisatie van service, zorg en dienstverlening. Ook richt de stichting zich op het leveren van huisvesting voor doelgroepen met specifieke behoeften en wensen op het gebied van zorg en dienstverlening die niet binnen de reguliere huisvesting kunnen worden gerealiseerd. 4.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bush). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans, winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatiewaarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. De wijzigingen in RJ 645, zijn van kracht voor boekjaren die aanvangen na 1 januari 2012. In het jaarverslag 2012 is hier dan ook rekening mee gehouden. 4.2 Stelselwijzigingen Laurens Wonen past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Laurens Wonen haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt en het commercieel vastgoed als belegging. Als waarderingsgrondslag kiest Laurens Wonen voor de actuele waarde/bedrijfswaarde voor het sociaal vastgoed (waardering bedrijfswaarde) en waardering tegen historische kostprijs voor het commerciële vastgoed. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingvereisten heeft Laurens Wonen de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelselwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. Toelichtingen op posten in de balans en winst- en verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
7
5. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen 5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar behoudens de in 4.2 vermelde stelselwijzigingen.
h
5.1.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders, aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructurering en nieuwbouwprojecten. Daarnaast is dit gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie. 5.1.3 Groepsmaatschappijen Krachtens de zeggenschapsrelatie dient zorgorganisatie Laurens in de toelichting een geconsolideerde jaarrekening op te nemen van de eigen financiële gegevens met die van Laurens Wonen. Laurens Wonen is een toegelaten instelling volgens de Woningwet en valt derhalve onder de consolidatievrijstelling van artikel 7 van het Uitvoeringsbesluit Wet toelating zorginstellingen. In 2011 is bij Laurens, evenals in de voorgaande verslagjaren, uit oogpunt van inzichtelijkheid geopteerd voor de consolidatievrijstelling.
5.2 Materiële vaste activa 5.2.1 Omroerende zaken in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Laurens Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Laurens Wonen een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op PMC niveau. Laurens Wonen kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
8
De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgaven na de eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot en waardeverhoging van het actief worden geactiveerd. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhogingen van 4,0 % voor 2013, 2% in 2014 en alle daaropvolgende jaren; • jaarlijkse huurderving vastgesteld per complex, gemiddeld 1,4% (voorgaand jaar: 1,2%). Als gevolg van de inspanningen en verbeteringen die worden uitgevoerd in het kader van het dynamisch mutatie-onderhoud loopt de leegstand terug naar 1,0% in 2015 en verdere jaren. • jaarlijkse stijging van de zakelijke en overige beheerslasten vanaf 2013 2,0%. • jaarlijkse stijging personeelskosten 2,25% 2013, 2,48% 2013, 2,63% 2015, 2,74% 2016 en 3% 2017 en verder. • genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten, vastgesteld per complex, stijging percentage jaarlijks 2,25% 2013, 2,48% 2013, 2,63% 2015, 2,74% 2016 en 3% 2017 en verder. • kosten van planmatig onderhoud conform de onderhoudsbegroting voor resterende levensduur, stijgingpercentage conform klachten- en mutatieonderhoud. • een restwaarde op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode. • een disconteringsvoet van 5,25% (conform voorgaand jaar) • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. • de verhuurderheffing met uitzondering van 2013 en de te betalen vennootschapsbelasting zijn niet ingerekend in de bedrijfswaarde. • de kasstromen worden medionumerando contant gemaakt. Omdat de invloed van de financiering losgekoppeld moet worden van de bedrijfswaarde, wordt bij de bepaling van de bedrijfswaarde met ingang van verslagjaar 2012 geen rekening meer gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de best practise van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
9
De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond en opstal. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: • Een waardevermeerdering van het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen positief resultaat in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies zou zijn verantwoord. • Een waardevermindering onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat in de herwaarderingsreserve is opgenomen. 5.2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen nog niet in exploitatie genomen onroerende goederen en zijn opgenomen tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten in aanbouw wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten/voorraden, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het het verwachte verkoopresultaat in de winsten verliesrekening en naar rato van de voortgang verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. 5.2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de aanschafwaarde of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen over de economische levensduur. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
10
levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
5.3 Vastgoedbeleggingen Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
5.4 Vorderingen 5.4.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid, gebaseerd op een statische benadering. 5.4.2 Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij de eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijke voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
5.5 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
11
5.6 Voorzieningen Onder de overige voorziening is de voorziening Individueel Loopbaanontwikkelingsbudget opgenomen. Vanaf 1 januari 2010 heeft de werknemer recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Laurens Wonen heeft een in rechte afdwingbare (CAO) verplichting. De verplichting is op nominale waarde gewaardeerd.
5.7 Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van schulden worden in de waardering bij de eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief bij de ene partij en een financiële verplichting of eigenvermogenspositie bij een andere partij. Stichting Laurens Wonen maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past stichting Laurens Wonen met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.
5.8 Investeringssubsidies Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste activa worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
12
6. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd.
6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huren De huuropbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende huren van woningen, woongebouwen en overige onroerende goederen, zoals bedrijfsruimten en garages. Huurderving wegens leegstand is op de huren in mindering gebracht. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3% (voorgaand jaar 1,3%). 6.2.2 Vergoedingen Opbrengsten vergoedingen betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. 6.2.3 Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
6.3 Bedrijfslasten 6.3.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa De afschrijvingen (im)materiële vaste activa worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) wordt de opstal onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. 6.3.2 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
13
6.3.3 Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. 6.3.4 Pensioenlasten Laurens Wonen heeft voor haar medewerkers een pensioenregeling die wordt geclassificeerd als een zogenaamde verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering. De pensioenregeling is ondergebracht bij het SPW (Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties). Dit betreft een bedrijfstakpensioenfonds en Laurens Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Conform de huidige Richtlijn 271 Pensioenbeloning is de pensioenregeling derhalve verwerkt als zou sprake zijn van een verplichting aan de pensioenuitvoerder. De pensioenlast in de winst- en verliesrekening bestaat bij een verplichting aan de pensioenuitvoerder uit de verschuldigde premies over het lopende jaar. Per 28 februari 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW afgerond 107 procent. Eind januari 2013 bedroeg deze afgeronde dekkingsgraad nog 105 procent. 6.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden bepaald op basis van historische uitgaafprijzen en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.7 Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 6.3.8 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (VPB) te betalen. Laurens Wonen heeft een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de belastingdienst, waarin de vrijstelling voor de VPB tot 31 december 2010 is vastgelegd. Bij de behandeling van het Belastingplan 2011 in de Eerste kamer, liet de Staatssecretaris van Financiën weten de huidige situatie vooralsnog te handhaven.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
14
Dat betekent dat corporaties met overwegend zorgwoningen in 2011 nog vrijgesteld waren van vennootschapsbelasting. Met ingang van 1 januari 2012 is artikel 5.1.c, sub 2 (tekst oud) van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (Wet Pb 1969) aangepast. Vanaf die datum geldt voor toegelaten instellingen die voorheen voor de vennootschapsbelasting waren vrijgesteld een integrale belastingplicht op grond van artikel 2.1, onderdeel d Wet Pb 1969. 6.3.9 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Laurens Wonen heeft ultimo 2012 interest rate swaps. Voor de hedging activiteiten met interest rate swaps past Laurens Wonen hedge accounting toe. Laurens Wonen maakt daarbij gebruik van het kostprijs hedge accounting model, zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, Richtlijn 290 Financiële Instrumenten. Deze richtlijn voorziet in de mogelijkheid om hedging instrumenten te waarderen op kostprijs, overeenkomstig de waardering voor de herziening van deze standaard en daarmee in lijn met voorgaande verslagjaren.
6.4 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
15
7. Toelichting op de balans per 31 december 2012 VASTE ACTIVA 7.1 Materiële vaste activa
1-1-2012 31-12-2012
Sociaal vastgoed in exploitatie
de exploitatie
31-12-2011
89.075.369
102.748.099
107.145.972
365.022
421.799
421.799
2.584.523
1.371.719
1.371.719
191.157 92.216.071
218.323 104.759.940
218.323 109.157.813
Roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van
na nieuwe RJ
Sociaal vastgoed in exploitatie Saldo 01-01-2012 op basis van bedrijfswaarde
107.145.972
Stelselwijziging a.g.v. waardering commercieel bezit historische kostprijs
(1.819.541)
Stelselwijziging a.g.v. wegvallen rentabiliteitswaardecorrectie
(2.578.332)
Bedrijfswaarde per 1-1-2012
102.748.099
Afschrijving op bedrijfswaarde
(5.155.782)
Realisatie ongerealiseerde herwaarderingsreserve Mutatie ongerealiseerde herwaardering
747.289 (9.542.543)
Verbeteringen geactiveerde uitgaven 2012 *
278.306 89.075.369
Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van:
(13.672.730)
(ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo van het voorgaande verslagjaar) De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: -
Aanpassing als gevolg van parameters Jaarresultaat a. vervallen jaarlaag
(5.320.698)
b. effect contante waarde
2.211.030
c. wijziging restant levensduur
-
d. in exploitatie genomen nieuwbouw
(3.109.668)
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
16
Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters a. in de huurprijscomponent *
2.614.093
b. in de onderhoudslasten
(3.515.468)
c. in de overige lasten
(3.490.531)
d. in de vermogenskostenvoet
-
e in de restwaarde-inschatting grond
(586.353)
f. in de overige opbrengsten
5.320.548
g. verbeteringen 2012 geactiveerde uitgaven **
(278.309) 63.980
Rentabiliteitswaardecorrectie vermogenskostenvoet / aflossingen / renteconversie ***
-
Effect inrekenen verhuurderheffing ****
(10.905.351)
Toename bedrijfswaarde 1-1 na stelselwijziging 31-12-2012
(13.951.039)
Capaciteitseffect: voorraadmutaties verbeteringen geactiveerde uitgaven
278.309
Toename bedrijfswaarde via balans
278.309
Mutatie in de reële waarde van de materiële vaste activa
(13.672.730)
Bedrijfswaarde ultimo 2012
89.075.369
Bedrijfswaarde ultimo 2012 met inrekening effect saneringsheffing *****
88.249.616
* Laurens Wonen zal per 1 juli 2013 voor al haar woningen een maximale, inkomensafhankelijke huurprijsstijging van 4% tot 6,5% doorvoeren. Voor 2014 en verder wordt nog uitgegaan van een inflatievolgende huurverhoging. In de vastgestelde begroting was voor 2013 nog uitgegaan van 2,5%. Het effect hiervan is circa € 2,1 miljoen positief (op het totaal van € circa 2,6). ** De verbeteringen lopen niet via de winst-en-verliesrekening. Het betreft investeringen die enerzijds leiden tot een hogere bedrijfswaarde en anderzijds kosten met zich meebrengen. De hogere bedrijfswaarde en de kosten zijn met elkaar in evenwicht. In geval van nieuwbouw worden de extra kosten, de onrendabele toppen op deze investeringen, wel verwerkt in de winst-enverliesrekening. Die zijn niet terug te vinden in het verloop van de bedrijfswaarde. *** Met de invoering van de nieuwe richtlijn is het niet langer toegestaan om de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie toe te passen. De waarde van het vastgoed staat los van de financieringsportefeuille van de corporatie. De rentabiliteitswaardecorrectie is als stelselwijziging verwerkt. **** Vanaf 2013 moeten woningcorporaties een verhuurderheffing gaan betalen over hun bezit. De heffing heeft betrekking op zelfstandige huurwoningen in de gereguleerde sector – dat wil zeggen met een huur onder de liberalisatiegrens (in 2012 664,66 euro per maand). Het voorstel is op 21 november 2012 aangenomen door de Tweede Kamer. De Eerste Kamer behandelde het wetsvoorstel op 17 en 18 december 2012. De stemming over het voorstel is aangehouden tot de regering reageert op de aangenomen motie over een wetswijziging. In deze motie verzoekt de senaat het kabinet om het wetsvoorstel op te knippen voor 2013 en 2014 en verder.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
17
De heffing vanaf 2014 mag niet doorgaan voordat het kabinet met een uitgewerkt voorstel voor invulling van de heffing in die periode komt. Die uitwerking moet volgens de Eerste Kamer de mogelijkheid bieden aan woningcorporaties om op termijn te blijven investeren in onderhoud en nieuwbouw en rekening te houden met de draagkracht van huurders en woningcorporaties. De politiek is ervan overtuigd dat woningcorporaties de verhuurderheffing kunnen financieren met extra inkomsten door het gewijzigde huurbeleid, verkoop van woningen of besparingen op bedrijfslasten. De heffing is derhalve ingerekend op basis van de uitgangspunten uit het woonakkoord. ***** De saneringsheffing mag niet worden ingerekend in de bedrijfswaarde. Het wordt, in tegenstelling tot de verhuurderheffing, gezien als een soort "belasting".
Het verloop van de overige
Roerende
Onroerende
Onroerende
Totaal
materiële vaste activa in 2012
zaken in ex-
zaken
en roerende
is als volgt weer te geven:
ploitatie
in ontwik -
zaken ten
keling
dienste van de exploitatie
1 januari 2012 Aanschafwaarde Waardeverminderingen Afschrijvingen Boekwaarde 1-1-2012
945.933
1.371.719
-
-
(524.134)
-
421.799
1.371.719
25.358
1.212.804
362.093 (143.770)
2.679.745 (667.904)
218.323
2.011.841
22.312
1.260.474
Mutaties 2012 Bij: - investeringen - correctie afschrijving aanschaf. - overboeking activa in exploitatie
(183.020)
-
(157.662)
(46.689)
1.212.804
(229.709) -
(24.377)
1.030.765
Af: - desinvesteringen - correctie cum. afschrijvingen - waardeverminderingen - afschrijvingen
-
-
(183.020)
-
-
-
82.135 (100.885)
Totaal mutaties
(46.689) -
-
49.478
-
2.789
(229.709) 131.613 (98.096)
(56.777)
1.212.804
(27.166)
1.128.861
788.271
2.584.523
337.716
3.710.510
31 december 2012 Aanschafwaarde Waardeverminderingen Afschrijvingen Boekwaarde 31-12-2012
Jaarrekening 2012
-
-
(423.249) 365.022
2.584.523
Laurens Wonen
(146.559) 191.157
(569.808) 3.140.702
18
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek zijn de volgende: - Overige zaken annuïtair / 3- 10 jaar - Computerapparatuur lineair / 3 jaar In de post materiële vaste activa zijn geen activa begrepen die worden gefinancierd door middel van financial lease. In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. Zekerheden Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSWgarantie. Ultimo 2012 zijn er geen complexen hypothecair bezwaard.
Voor de overige onroerende zaken geldt een verbod om deze te bezwaren in verband met verleende borgstellingen of garanties op langlopende leningen. Verzekerde waarde De onroerende goederen in exploitatie zijn per 1 januari 2012 voor € 181,6 miljoen verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Dit is exclusief de complexen Maasveld, Carnisselande en Grindhorst. Deze complexen zijn verzekerd via de VvE's. De activa zijn getaxeerd naar herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Assuradeuren hebben zich met deze taxatie akkoord verklaard. De WOZ-waarde van de activa in exploitatie bedraagt € 208.964.000 (peildatum 1 januari 2012)
7.2 Vastgoedbeleggingen 31-12-2012
1-1-2012 na nieuwe RJ
31-12-2011
1 januari 2012 Aanschafwaarde
2.803.396
2.803.396
-
Waardeverminderingen
(620.976)
(433.533)
-
Afschrijvingen
(362.879)
(362.879)
-
Boekwaarde 1-1-2012
1.819.541
2.006.984
-
129.694
-
-
-
187.443
-
139.159
-
-
Mutaties 2012 Bij: - terugname afboekingen Af: - waardeverminderingen en terugnemingen - afschrijvingen sub-totaal Af: Totaal mutaties
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
(139.159)
(187.443)
-
(9.465)
(187.443)
-
19
31-12-2012
31-12-2012
Aanschafwaarde
2.803.396
1-1-2012 na nieuwe RJ
31-12-2011
2.803.396
-
Waardeverminderingen
(491.282)
(620.976)
-
Afschrijvingen
(502.038)
(362.879)
-
Boekwaarde 31-12-2012
1.810.076
1.819.541
-
Op grond van de nieuwe richtlijn kan het commercieel bezit worden gewaardeerd tegen historische kostprijs of tegen actuele waarde. Voor commercieel bezit geldt hierbij dat voor de invulling van de actuele waarde de marktwaarde als actueel waardebegrip wordt gehanteerd. Dit is bepaald geen eenduidig waardebegrip. Laurens Wonen waardeert haar commercieel bezit dan ook tegen historische kostprijs. De boekwaarde per 1-1-2012 was € 2.440.517. De bedrijfswaarde per 1-1-2012 was € 1.819.541. Als gevolg van de nieuwe richtlijn en de keuze om het commerciële bezit te waarderen tegen historische kostprijs (was bedrijfswaarde) is er sprake van een stelselwijziging. Het waarderingsverlies per 1-1-2012 ad € 620.976 is direct als stelselwijziging per 1-1-2-12 in het eigen vermogen verwerkt. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31-12-2012 € 1.810.076 (31-12-2011 € 1.819.541). De marktwaarde in verhuurde staat dient bij toepassing van de grondslag historische kostprijs te worden toegelicht. De marktwaarde betreft het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Als taxatiebenadering is de inkomstenbenadering gehanteerd. Binnen deze benadering wordt de DCF-methode toegepast. Aan een taxateur is opdracht verstrekt de marktwaarde per 31-12-2-12 in beeld te brengen. Deze marktwaarde bedraagt: € 1.701.000.
VLOTTENDE ACTIVA
7.3 Vorderingen 7.3.1 Huurdebiteuren De vorderingen op huurdebiteuren omvatten naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. 31-12-2012
31-12-2011
Huurdebiteuren
127.265
100.927
Af: voorziening voor oninbaarheid Totaal
(83.294) 43.971
(50.709) 50.218
7.3.2 Overige vorderingen Rekening courant Laurens *)
2.784.160
Per saldo te verrekenen service- en stookkosten
31.501
Overige debiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid
Jaarrekening 2012
205.684 (24.661) 2.996.684
Laurens Wonen
2.784.160 355.604 (14.361) 3.125.403
20
*) In de nieuwe bekostigingssystematiek door de Nederlandse Zorg Autoriteit (NZA) zullen de resterende boekwaarden voor de intramurale panden van Laurens Wonen die verhuurd worden aan Laurens geen basis meer vormen voor de kapitaallastenvergoeding aan Laurens. Deze overgang van bekostigingssystematiek zou in de toekomst leiden tot een nadelig effect. De NZA heeft ingestemd met het verzoek om een correctie door te voeren voor afschrijvingen vanuit het verleden voor deze intramurale panden. De bedragen worden in 3 jaarlijkse termijnen via de nacalculatie gedeclareerd door Laurens en na ontvangst doorbetaald aan Laurens. Inmiddels is de laatste termijn in 2013 ontvangen.
31-12-2012
31-12-2011
7.3.3 Overlopende activa Overige posten
83.846 83.846
112.517 112.517
Alle overlopende activa hebben een looptijd korter dan één jaar.
7.4 Liquide middelen 31-12-2012
31-12-2011
Direct opvraagbaar: Kas
4.237
1.827
51.157
790.132
55.394
791.959
1
3.117
3.544.896 3.600.291
3.500.000 4.295.076
Rekening-courant banken Kruisposten Deposito's
De rekening-courantverhouding met banken betreft ultimo 2012 het saldo van lopende rekeningen bij de BNG en ABN-AMRO. Onder de liquide middelen is ultimo boekjaar één deposito begrepen. Dit depot is direct opzegbaar.
PASSIVA 1-1-2012
7.5 Eigen vermogen
31-12-2012
Saldo begin boekjaar
37.531.363
Mutatie ongerealiseerde herwaardering
(9.542.543)
Stelselwijziging per 1-1-2012 *
40.109.695
2.440.517
Afwaardering commercieel bezit 1-1-2012
(620.976)
Stelselwijziging per 1-1-2012 **
Jaarrekening 2012
31-12-2011
(1.819.541)
Boekwaarde commercieel bezit 1-1-2012
Resultaat boekjaar Saldo einde boekjaar
na nieuwe RJ
(2.578.332) (1.841.187) 26.147.633
Laurens Wonen
37.531.363
40.109.695
21
De boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie tegen historische kostprijs per 31-12-2012 is € 83.725.402 (31-12-2011 € 90.296.106). De ongerealiseerde waardestijging ten opzichte van de historische kostprijs is per 31-12-2012 € 5.349.967 (31-21-2011 € 16.849.866). Per saldo betekent dit een afname van de ongerealiseerde herwaardering van € 11.499.899. De mutatie verloopt in 2 stappen; Stap 1: door de invoering van de nieuwe richtlijn is het niet langer toegestaan om de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie toe te passen. De waarde van het vastgoed staat los van de financieringsportefeuille van de corporatie. De rentabiliteitswaardecorrectie is als stelselwijziging verwerkt. Negatief effect hiervan is € 2.578.332. Daarnaast wordt de waarderingsgrondslag van het commerciële bezit gewijzigd van bedrijfswaarde naar historische kostprijs. De bedrijfswaarde van het commercieel bezit per 1-1-2012 is lager dan de boekwaarde op basis van historische kostprijs. Het tegen historische kostprijs waarderen van het commerciele bezit heeft, door de overgang als gevolg van de stelselwijziging, een positief effect op de ongerealiseerde herwaardering per 1-1-2012 van € 620.976. Per saldo heeft de stelselwijziging een negatief effect op de ongerealiseerde herwaardering van € 1.957.356 (€ -2.578.332 + € 620.976). Stap 2: de autonome mutatie in de ongerealiseerde herwaardering bedraagt € 9.542.543. Deze mutatie is uit de onderstaande posten te herleiden: De mutatie in de reële waarde van de materiële vaste activa na stelselwijziging bedroeg (zie ook mutatie-overzicht bedrijfswaarde onder 7.1). De afschrijving op bedrijfswaarde is
(13.672.730) (5.155.782)
De gerealiseerde herwaardering is
747.289
Per saldo als afschrijvingslast via de winst- en verliesrekening Verbeteringen 2012 (geactiveerde uitgaven direct via balansmutatie) Mutatie ongerealiseerde herwaardering
(4.408.493) 278.309 (9.542.546)
7.6 Voorzieningen 31-12-2012
31-12-2011
Overige voorziening Stand per 1 januari
72.414
63.124
Bij: opbouw rechten werknemers
15.788
18.250
Af: onttrekking
(5.476)
(7.526)
Af: vrijval rechten vertrek medewerkers
(3.971) 78.755
(1.434) 72.414
Vanaf 1 januari 2010 heeft de werknemer recht op een individueel loopbaanontwikkelings-budget. Laurens Wonen heeft een in rechte afdwingbare (CAO) verplichting. De verplichting is op nominale waarde gewaardeerd. De voorziening heeft een langlopend karakter.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
22
7.7 Langlopende schulden 7.7.1 Leningen overheid en kredietinstellingen De langlopende schulden betreffen onderhandse leningen van kredietinstellingen. Het verloop van de leningen van overheid en kredietinstellingen is als volgt: Leningen overheid en kredietinstellingen Saldo per 1 januari Correctie aflossingsverplichting vorig jaar Feitelijke stand per 1 januari Bij: nieuwe leningen
31-12-2012
31-12-2011
64.875.161
73.854.267
8.954.759
7.030.388
73.829.920
80.884.655
6.250.000
-
80.079.920
80.884.655
Af: aflossingen
(8.954.759)
(7.054.735)
Af: aflossingsverplichting komend jaar Saldo per 31 december
(4.089.685) 67.035.476
(8.954.759) 64.875.161
Van het totaalbedrag van de schulden heeft € 15.065.239 een looptijd korter dan zes jaar (2011: € 16.230.350). Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de langlopende schulden bedraagt circa 4,62% (2011: 4,65%). De leningen worden afgelost op basis van lineaire, annuïtaire en fixe aflossingen. Renteconversies In 2013 is er nog 1 lening met een renteconversie. Dit betreft een gemeentelening. In overleg met de gemeente is overeengekomen deze vervroegd af te lossen. Herfinanciering is inmiddels aangetrokken. Zekerheden Er is geen vastgoed hypothecair bezwaard. Tot zekerheid van de leningen, waarvoor borgstellingen zijn verleend door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de leningen waarvoor gemeentegarantie is verleend, geldt een verbod om zonder toestemming van betrokken partijen de eigendommen van bestemming te veranderen, uit te breiden, te vervreemden of met hypotheek of zakelijk recht te bezwaren. 31-12-2012
31-12-2011
VLOTTENDE PASSIVA
7.8 Kortlopende schulden en overlopende passiva 7.8.1 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan kredietinstellingen
7.8.2 Schulden aan leveranciers Crediteuren
Jaarrekening 2012
-
-
31-12-2012
31-12-2011
1.141.249
1.002.942
Laurens Wonen
23
7.8.3 Belastingen en premies sociale verzekering
31-12-2012
31-12-2011
Deze post is als volgt te specificeren: Omzetbelasting
267.390
Acute VPB last
459.250
Loonheffing en sociale premies
136.133
77.950
Pensioenpremies
30.701 893.474
27.978 192.940
31-12-2012
7.8.4 Overige kortlopende schulden
87.012 -
31-12-2011
Deze post is als volgt te specificeren: Te betalen rente leningen o/g
998.749
1.028.834
Vooruitontvangen huur
72.538
57.323
Vooruitontvangen huurtoeslag
87.376
98.448
4.089.685
8.954.759
Aflossingsverplichting komend jaar Per saldo te restitueren service- en stookkosten
-
Te verrekenen salarissen
2.962
71.312
74.478
1.053
2.304
129.613 5.454.352
203.933 10.487.875
Verplichting niet opgenomen vakantiedagen Rekening-courant personeelsvereniging Overlopende passiva
64.834
4.026
7.9 Verbonden partijen Het bestuur en de Raad van Toezicht van Laurens Wonen en zorgorganisatie Laurens te Rotterdam vormen een personele unie. Circa een derde van de totale huurbaten van Laurens Wonen wordt gegenereerd uit verhuur van complexen aan de zorgorganisatie Laurens. De huren zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
7.10 Niet in de balans opgenomen verplichtingen Obligoverplichting WSW- deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW - deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Ultimo 2012 is de obligoverplichting van Laurens Wonen circa € 2.690.000. Voorziening voor pensioenen De dekkingsgraad is de verhouding tussen het aanwezige vermogen en de pensioenverplichtingen van het fonds. Per 28 februari 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW afgerond 107 procent. Eind januari 2013 bedroeg deze afgeronde dekkingsgraad nog 105 procent.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
24
Wet Ketenaansprakelijkheid (WKA) Om de risico’s als gevolg van de WKA te beperken, hebben wij met de aannemers afspraken gemaakt over boeking per factuur van een bepaald percentage van de loonsom naar hun G-rekening. Ook wordt regelmatig inzending van bewijzen van goed betaalbedrag verlangd. De BTW wordt verlegd. Door deze maatregelen dekken wij de risico’s voldoende af en is het niet nodig om een voorziening te treffen. Vennootschapsbelasting (VPB) Situatie tot 1 januari 2012 Laurens Wonen had een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de belastingdienst, waarin de vrijstelling voor de VPB tot 31 december 2010 was vastgelegd. Bij de behandeling van het Belastingplan 2011 in de Eerste kamer, liet de Staatssecretaris van Financiën weten de huidige situatie vooralsnog te handhaven. Dat betekent dat corporaties met overwegend zorgwoningen in 2011 nog vrijgesteld zijn van vennootschapsbelasting. De enige tot 1 januari 2012 in aanmerking komende vrijstelling voor vennootschapbelasting is de vrijstelling die bestaat uit het ‘verschaffen van een onderkomen aan bejaarden, gebrekkige of wezen’. De Staatssecretaris van Financiën heeft zich evenwel verzet tegen de toepassing van deze vrijstellingsbepaling op woningcorporaties (zorgcorporaties). Zijn interpretatie van de vrijstelling is namelijk dat deze alleen geldt als door de zorgcorporatie ook daadwerkelijk en anders dan als intermediair zorg wordt geleverd aan de huurders. Situatie vanaf 1 januari 2012 Per 1 januari 2012 liggen de kaarten anders. Als gevolg van een wetswijziging is de vrijstelling voor instellingen die een onderkomen verschaffen aan een specifieke zorgbehoeftige doelgroep komen te vervallen. Daardoor is er ook geen wettelijke basis meer voor de vrijstelling van Laurens Wonen, althans niet voor de vrijstelling die tot en met 2011 is toegepast. In de aanloop naar de belastingplicht vanaf 1 januari 2012 heeft de Belastingdienst alle zorgcorporaties aangeschreven en geïnformeerd over deze (aankomende) belastingplicht. Tot de zomerperiode van dat jaar heeft de Belastingdienst de zorgcorporaties bezocht en met hen geïnventariseerd wat de belangrijkste activiteiten en bezittingen en schulden van de zorgcorporaties zijn. Op 3 september 2012 heeft de Belastingdienst vervolgens een voorstel gedaan om te onderzoeken of VSO2 voor zorgcorporaties haalbaar kan zijn en zo ja, wat dat zou kunnen betekenen. Als een VSO voor zorgcorporaties haalbaar is, wordt VSO2 door de zorgcorporaties als vertrekpunt genomen. De zorgcorporaties hebben begrip voor het standpunt van de Belastingdienst dat daar in beginsel slechts van wordt afgeweken voor zover feiten en omstandigheden voor zorgcorporaties anders zijn dan voor andere woningcorporaties. Daarmee wordt voorkomen dat een ongelijkheid ten opzichte van andere corporaties wordt gecreëerd. Over de thema's waardering zorgvastgoed en leningen is inhoudelijk gesproken. Bovendien zijn enkele kleinere bespreekpunten kort toegelicht. Doordat de belastingdienst VSO II als uitgangspunt neemt voor de openingsbalans en daar alleen van afgeweken kan worden als feiten en omstandigheden voor de zorgcorporaties anders zijn dan de andere corporaties, (ten tijde van het ingaan van VSO II), is ervoor gekozen om de acute belastingdruk over 2012 te benaderen en ten laste van de Winst- en verliesrekening te brengen. De belastingdruk is benaderd door de bepalingen van VSO II als uitgangspunt te nemen. Voor de woningen is dan zeker dat er geen afschrijvingspotentieel is. Hierdoor is zeker dat er over 2012 een acute belastingplicht zal zijn.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
25
Als op grond van het commeriële resultaat een inschatting wordt gemaakt van het fiscale resultaat is dat alleen te doen binnen een ruime bandbreedte omdat inhoudelijk nog geen overeenstemming is over enkele uitgangspunten van de openingsbalans, op een aantal punten is nog discussie omdat men zou kunnen stellen dat de feiten en omstandigheden per 1-1-2012 afwijken van de situatie per 1-1-2008. Herdoor is er geen rekening gehouden met eventuele latenties. Een inschatting hiervan is als volgt: Het commerciële resultaat bedraagt
circa
€ (1.382.000)
Correctie voor de afschrijving *
circa
€ 3.265.000
Correctie rentelasten
**
circa
€
875.000
Correctie terugname afwaardering
circa
€
(130.000)
Dotatie voorziening onderhoud
circa
€
(751.000)
Fiscaal resultaat
circa
€ 1.877.000
Berekende VPB
circa
€
459.250
* Door de gelieerdheid aan Stichting Laurens wordt aangenomen dat de verhuur van de zorgpanden aan Stichting Laurens kan worden aangemerkt als eigen kantoor. Bij de correctie van de afschijving in winst- en verliesrekening is hiermee rekening gehouden. ** De lage disconteringsvoet per 1-1-2012 leidt tot een fiscaal hogere waardering van de leningen op de fiscale openingsbalans. De afname van het jaarlijkse verschil tussen de commerciële en fiscale waardering is fiscaal een baat. Hierdoor is naar verwachting circa 25% van de rente op de leningen niet aftrekbaar. Financiële instrumenten Bij Laurens Wonen is in het jaar 2007 bij de BNG een swap gesloten ter afdekking van het renterisico van een roll-over lening met een hoofdsom van € 12 miljoen tegen een rente van 3maands Euribor + 0,0% (flat). Ingangsdatum 03-06-2008, einddatum 03-06-2024. Het is duidelijk dat deze swap een negatieve marktwaarde heeft, vanwege de hogere vaste rente (4,883%) van de swap in vergelijking met de huidige rente op de kapitaalmarkt. De marktwaarde van deze swap bedraagt per 31-12-2012 circa € 4,3 miljoen negatief (31-12-2011 circa € 3,3). Laurens Wonen is niet voornemens de swap te verkopen op de financiële markt, omdat de renterisicopositie op de roll-over dan weer open staat. In het afgesloten swapcontract is geen CSA en margin-call opgenomen. Verder heeft Laurens Wonen nog zeven payerswap en zeven receiverswaps bij de ABN-AMRO Bank gesloten. Deze payerswaps en receiverswaps hebben elk een totale hoofdsom van € 17,9 miljoen. De payerswaps en receiverswaps zijn enerzijds één op één gekoppeld met bestaande leningen en zijn anderzijds qua hoofdsommen en looptijden identiek aan elkaar. In de afgesloten contracten zijn geen margin calls opgenomen. De negatieve marktwaarde van deze swaps bedraagt circa € 488.000. In de afgesloten derivaten zijn geen bepalingen opgenomen over tussentijdse verrekeningen van marktwaardeveranderingen. De contracten bevatten geen thresh holds of margin calls. De looptijd van de afgesloten derivaten zijn één op één gekoppeld aan de looptijd van de onderliggende leningen zodat er geen sprake is van open posities. Daarmee is de hedge effectiviteit per balansdatum 100%.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
26
Stress test Eind 2012 heeft een stress test plaatsgevonden door het CFV in relatie tot de derivaten. Bij Laurens Wonen bleek hieruit dat geen aanvullende liquiditeiten moeten worden aangehouden als liquiditeitsbuffer voor een eventuele rentedaling van de derivaten. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Stichting Laurens Wonen vormt met de Stichting Laurens met ingang van 1 januari 2006 een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Stichting Laurens en Stichting Laurens Wonen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de ter zake door de combinatie verschuldigde omzetbelasting.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
27
8. Toelichting op de winst- en verliesrekening BEDRIJFSOPBRENGSTEN
8.1 Huren
2012
Woningen en woongebouwen
13.975.915
13.790.802
426.706
421.668
14.402.621
14.212.470
Onroerende goederen, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid
2011
(193.228)
(184.644)
(46.571) 14.162.822
(19.823) 14.008.003
13.975.915
13.790.802
414.454
409.773
12.252 14.402.621
11.895 14.212.470
De onderverdeling van de post huren is als volgt: Woningen en woongebouwen Huur niet zijnde woningen Garages en parkeerplaatsen (Grindhorst)
De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten is als volgt: 2012
2011
Gemeente Rotterdam
14.193.528
14.009.210
Gemeente Barendrecht
209.093 14.402.621
203.260 14.212.470
8.2 Vergoedingen
2012
2011
Overige goederen, leveringen en diensten Vergoedingen
2.175.697
Overige opbrengsten
-
Af: te verrekenen met huurders en leegstand
54.726 2.230.423
2.174.366 3.551 (81.739) 2.096.178
De post overige goederen, leveringen en diensten betreft vergoedingen die huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor bijvoorbeeld het huren van een boiler, levering energie en water en onderhoud gemeenschappelijke voorzieningen. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde of werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. De verrekenbare kosten worden jaarlijks met de huurders afgerekend.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
28
8.3 Overige bedrijfsopbrengsten
2012
2011
Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie: Dakverhuur mobiele telefonie
9.403
9.202
34.970
34.022
Dekking loonkosten (projecten en servicekstn.)
662.435
722.486
Diverse beheervergoedingen
93.005 799.813
113.411 879.121
Doorberekende rente en afschr.beheeractiv.
BEDRIJFSLASTEN
8.4 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Woningen en woongebouwen *)
Werkelijk
2011
Werkelijk
2012
na nieuwe RJ
2011
4.408.493
4.291.881
-
139.159
139.159
-
Commercieel vastgoed in exploitatie Inventarissen in woongebouwen
53.041
75.581
75.581
Overige zaken
29.094
27.178
27.178
49.478 4.679.265
47.724 4.581.523
47.724 150.483
Activa ten dienste van de exploitatie
*) Geen afschrijving in 2011 in verband met de invoering van de stelselwijziging per 1-1-2011. Met ingang van 2012 dient volgens de nieuwe richtlijn afgeschreven te worden op de bedrijfswaarde. De afschrijving op bedrijfswaarde in 2012 is € 5.155.782, in 2011 zou dat met toepassing van de nieuwe richtlijn € 4.628.808 zijn geweest. De gerealiseerde herwaardering in 2012 en 2011 is respectievelijk € 747.289 en € 336.927. In de winst- en verliesrekening worden deze gesaldeerd zodat de afschrijvingslast in 2012 en 2011 respectievelijk € 4.408.493 en € 4.291.881 bedraagt.
8.5 Overige waardeverandering (im)materiële vaste activa 2011 2012 Terugname onrendabel commercieel bezit
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
(129.694) (129.694)
na nieuwe RJ (187.243) (187.243)
2011 -
29
8.6 Personeelskosten Lonen en salarissen
2012 1.398.040
1.407.200
199.923
188.683
253.013 1.850.976
256.846 1.852.729
Sociale lasten Pensioenlasten
2011
Het gemiddeld aantal personeelsleden in 2012 bedraagt 27,6 (2011: 27,6). Dit aantal is gebaseerd op het aantal full-time equivalenten.
8.7 Lasten Onderhoud
2012
2011
Uitgaven klachtenonderhoud
229.087
293.446
Uitgaven mutatieonderhoud
731.989
910.380
3.336.712 4.297.788
3.443.767 4.647.593
Uitgaven planmatig onderhoud
De kosten voor onderhoud zijn onder te verdelen in dagelijks onderhoud en planmatig (groot) onderhoud. Het dagelijks onderhoud betreft klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en overig dagelijks onderhoud. Het planmatig onderhoud betreft de kosten van het periodiek schilderwerk, contractonderhoud, onderhoud en vervanging van bouwdelen en dergelijke.
8.8 Overige bedrijfslasten
2012
2011
Heffingen Belastingen
682.989
666.696
Verzekeringen
40.710
39.275
Contributie landelijke federatie
30.059
29.948
753.758
735.919
Algemene beheer- en administratiekosten
355.233
324.320
Af: Ontvangen ziekengeld en subsidies
(33.519)
(21.578)
Bij: Personeel niet in loondienst
344.538
320.506
Bij: Overige personeelskosten
Beheerkosten
206.259
192.013
Bestuurskosten
84.548
87.071
Automatiseringskosten
95.054
73.182
1.052.113
975.514
2.158.341
1.998.245
437.189
487.404
2.595.530
2.485.649
4.401.401
4.197.082
Overige bedrijfslasten Servicekosten Diverse bedrijfslasten
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
30
Onder de algemene beheer- en administratiekosten zijn de accountantshonoraria opgenomen. De honoraria van de accountant zijn als volgt (inclusief btw): 2012
2011
Controle van de jaarrekening
40.481
25.037
Fiscale advisering Totaal honoraria accountant
8.669 49.150
4.673 29.710
Onder de Bestuurskosten is de bezoldiging van bestuurders en leden van de Raad van Toezicht opgenomen voor een bedrag van € 73.706.
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 2012
2011
8.9 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente materiële vaste activa: Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
-
-
Rente op vorderingen: Debiteuren
1
4.566
63.781
52.714
63.782
57.280
3.532.342
3.691.659
442
30.404
6.257 3.539.041
5.382 3.727.445
Rente op liquide middelen: Rekening deposito's
8.10 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente langlopende schulden: Rente langlopende leningen Rente kortlopende schulden: Kredietinstellingen Overige schulden
8.11 Vennootschapsbelasting Te betalen vennootschapsbelasting
Jaarrekening 2012
459.250
Laurens Wonen
-
31
Als op grond van het commeriële resultaat een inschatting wordt gemaakt van het fiscale resultaat is dat alleen te doen binnen een ruime bandbreedte omdat inhoudelijk nog geen overeenstemming is over de uitgangspunten van de openingsbalans, hierdoor is er geen rekening gehouden met eventuele latenties. Zeker is wel dat er fiscaal een acute belastingplicht zal zijn over 2012. Een inschatting hiervan is als volgt: Het commerciële resultaat bedraagt
circa
€ (1.382.000)
Correctie voor de afschrijving *
circa
€ 3.265.000
Correctie rentelasten
**
circa
€
875.000
Correctie terugname afwaardering
circa
€
(130.000)
Dotatie voorziening onderhoud
circa
€
(751.000)
Fiscaal resultaat
circa
€ 1.877.000
Berekende VPB
circa
€
459.250
* Door de gelieerdheid aan Stichting Laurens wordt aangenomen dat de verhuur van de zorgpanden aan Stichting Laurens kan worden aangemerkt als eigen kantoor. Bij de correctie van de afschijving in winst- en verliesrekening is hiermee rekening gehouden. ** De lage disconteringsvoet per 1-1-2012 leidt tot een fiscaal hogere waardering van de leningen op de fiscale openingsbalans. De afname van het jaarlijkse verschil tussen de commerciële en fiscale waardering is fiscaal een baat. Hierdoor is naar verwachting circa 25% van de rente op de leningen niet aftrekbaar.
8.12 Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
Werkelijk
2011
Werkelijk
2012
na nieuwe RJ
2011
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
Jaarrekening 2012
-
Laurens Wonen
-
6.420.060
32
OVERIGE GEGEVENS
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
33
9. Overige informatie
9.1 Werknemers Gedurende het jaar 2012 had de corporatie gemiddeld 27,6 werknemers (2011: 27,6) in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.
9.2 Bestuurders en leden Raad van Toezicht Als vergoeding aan de formele werkgever van de bestuursleden (Stichting Laurens) is € 50.000,betaald. Voor de bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht is een bedrag van € 23.706,uitgegeven. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, bij Laurens Wonen geen sprake is van topinkomens, zodat de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens niet van toepassing is. Laurens Wonen vormt een personele unie met Stichting Laurens. De bestuursleden zijn in dienst van Stichting Laurens. In de jaarrekening van Stichting Laurens is de bezoldiging van de bestuurders opgenomen.
9.3 Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 Het bestuur stelt met goedkeuring van de Raad van Toezicht voor het resultaat over het boekjaar 2012 ten bedrage van € 1.841.187 geheel ten laste van de overige reserves te brengen.
Jaarrekening 2012
Laurens Wonen
34
